某地产项目策划提案

【定位策略】/定位点[城市首创巴比伦空中花园]城市首创：表述项目区位价值空中花园：生活品位、质量、社区文化的象征国际化生活领跑者：现代生活方式全新体验[国际化生活领跑者]教育完善——文脉之城星级服务品质——尊崇之城地处城市中央生活区——尚品生活之城珠江路商业街价值——财富之城洛河高层景观优势——风景之城餐饮街缤纷色彩——休闲体验之城巴比伦空中花园/入户花园/近水岸生活/5星级服务品质/配套设施/材质优越/户型设计/高层视野/规划设计【产品分析】/外在优势及内在卖点巴比伦空中花园巴比伦空中花园—创意之城提案总纲产品分析市场分析消费者分析市场定位综合分析[推广策略]视觉规划市场分析【市场分析】/洛阳政策利好再造新洛北，政府政策向洛北倾斜加速启动洛北旧城改造，提高全民素质产业结构调整，鼓励外来人才引进以服务为主导的区域经济优势为商业地产提供了有力支撑2007年，洛阳房产将进入高速发展期。【市场分析】/洛阳走势看好房地产行业，市场潜力巨大洛阳新区呈现出山水园林相间、居住环境优美、投资环境优越的美好景象。新兴的城市中心圈在洛阳新区快速形成，潜力无限。洛河北岸经过大力改造，也焕然一新，与洛南共同繁荣老城区的改造为洛阳改变成就形象，提高城市居民居住水平07年洛阳政府政策更加倾向旧城区的改造，全面改观洛阳旧厂区和城中村的改造换新2007年，洛阳房产将进入高速发展期。【市场分析】/看洛阳开发项目本地自产自销的局面已经打破，以市带动县形成两大置业主流洛阳市区和郊县将成为二大地产战车大规模项目陆续浮出水面，实力派开发商粉墨登场竟争主要集中在中高档以上楼盘领域规模效应，档次竞争，市县互动【市场分析】/地产市场分析个人购房成为主流，市场总供给量尚未饱和，供小于求房地产市场需求旺盛，稳步增涨市场投放量快速增长差异化竞争有利于洛阳房地产市场良性增长中州路、九都路沿线及金谷园路的旧房改建速度加快，新的项目出现剧增期洛阳房地产市场区域消费特性明显价格稳步上扬，07年上半年呈现大幅增涨势头西工区、涧西区依然是洛阳房地产的主力消化市场商业地产销售减缓，价格变相下调商业地产遭遇政策调影响很大，得不到银行部门的支持2007年洛阳地产业竞争将非常激烈【市场分析】/住宅地产市场分析本项目的竞争机会核心区位大规模综合社区仍是竞争王牌。住宅需求品位提升，逐渐追求中高端产品。消费人群结构明显变化，高素质人群增多。旅游经济拉动，个人可支配收入增加。【市市场场分分析析】】/商商业业地产产分分析析洛阳阳人人共共同同特特征征是是：：很很现现实实，，对对那那些些华华而而不不实实的的东东西西不不接接受受，，对对于于有有钱钱的的人人来来说说，，真真正正要要高高消消费费，，他他们们往往往往选选择择到到大大城城市市去去。。从招商的角度度来看:体量量较小的商业业，许多国际际商业巨头也也很难看中，，但对于一个个中高定位的的商业楼盘来来说，可以争争取一家有影影响力的品牌牌商业进驻，，形成新商圈圈的核心。同同时商业规划划做足特色，，走差异化路路线。洛阳商业还有有一个不足:就是打开门门都是千篇一一律，缺乏自自己的专业特特色，真正的的体验式购物物尚属空白。。关林—龙门板板块洛北区板块洛南区板块【市场分析析】/2007洛阳楼盘竞争争板块隆安上阳华府府洛北大型高尚尚社区具有相当的消消费群、地块块、规模、环境，，构成主要的的竞争威胁。洛南版块的高高素质大型社社区满足相当部分分的消费者对生活品质的的要求。本项目地块的的周边楼盘：具有相同的环环境及生活质量的消消费预期。传统住宅楼盘盘：在消费者心目目中约定俗成、有一定定的品牌忠诚【市场分析析】/2007洛阳楼盘竞争争态势分析【市场分析析】/洛北北区板块洛北区板块上海市场商圈圈中中低档档王府井、家乐乐福商圈高高档档百货楼商圈中中高档老城步行街商商圈中中低档丹尼斯百货高高档【市场分析析】/洛北北区板块五大商圈———指导洛阳地地产房价市场场高档商圈中低商圈房稀价高快速跟紧提升紧跟房价【市场分析析】/洛北北区板块丹尼斯百货———珠江路商商业区缺什么么楼盘？创意楼盘个性楼盘明星楼盘？本项目竞争主主要来源A、丹尼斯———珠江路———九都路版版块大型高尚尚生活社区B、盛世唐庄庄大型高尚社社区【市场分析析】/洛北北区板块仔细研究洛阳阳的地产项目目，包装的同质化化程度倾向甚甚至超过产品品同质化。动辄冠以“国国际”标签，，大玩国际概概念；克隆、撞车现现象严重。作为广告和策策划公司，应应该有所反思思。因为：地产广告不只只照亮了天空空而已，它也也一定要打中中目标。珠江路版块的的消费、休闲闲娱乐深入人心心在珠江路与上上阳花园、盛盛世唐庄之间间综合其优势势，避免各自自不利因素；；成为繁华与与生态的最优优化资源组合合圈，从而促促进消费者购购买！如何建立自己己独特的气质质寻找自己的专专属契机洛河概念相对对盛世唐庄较较弱消费者对都市市盘存在好感感，但持币待待观分析产品本身身与目标消费费者，找到楼楼盘气质与消费者气气质的最佳契契合点。【市场分析析】/市场场分析总结消费者分析【洛阳现状状】拥有本地户口口者，人口150万，大大部分是本地地人，经济基基础雄厚，一一般有2次以以上置业能力力。洛阳人和其他他地方企业主主，部分有置置业需求，但但相当一部分分在洛阳已有有物业。他们主要由以以下族群组成成▲本地户籍的买买家▲郊县买家，但但是洛阳购房房团的生力军军▲精英白领和高高级打工阶层层，主要是外外来白领增加加▲住宅宅和商铺投资者目标客户定位位实力派年龄：30———39岁（（约54%）），大专以上上占80%职业：专业人人士地位：在工作作上处于佼佼佼者和决策者者的地位。置业经验：二二次置业以上上，甚至已在在郊区购房，，购房经验成成熟新生代年龄：25———29岁（（约17%））职业：专业人人士或独立经经营者，企业业中级管理人人员置业经验：在在资金运用上上更大胆，对对楼盘的选择择上也更注重重感觉。成熟型年龄：40———45岁（（约18%）），文化程度度不定职业：通过早早期的奋斗取取得成就，在在工作上处于于决策者或监控者的地位位。置业经验：不不定区置业，，购房经验成成熟目标客户定位位他们的两大消消费动机▲自用将本项目作为为第一居所。。洛阳本地人士士，有多次置置业的能力，，是洛阳楼市市的消费主力力。品位提高，讲讲求身份、地地段、配套、、环境、品质质、风水等。。高级白领打工工阶层，部分分会留居洛阳阳，对中小户户型消费潜力力大私企业主，常常年在洛阳活活动者▲投资主要考虑：地地段前景+物物业档次+回回报分析。对生活平衡的的追求我们的目标消消费群定位以积累相当财财富需要家满足阶阶层、心理安安全、个性、、品位、服务务的需要！成熟型及实力力派进行产品分析析，让楼盘拥拥有独特气质质任务总结结用知识、睿智智与勇气把握握机遇，积累累财富，以开开放积极的态态度面对财富富自信自由，大大气雅致，睿睿智时尚【主要潜力买买家】/心心理分析[目标消费者的需要][隆安上阳华府能给予的]价值认同感身身份的象象征

升值潜潜力

楼盘的的综合素质生生活的品位位城市中心规模模社区

综合合锻造，生活活王座丹尼斯—珠江江路品牌商业业区上阳花园、盛盛世唐庄品牌牌效应国际化、文化化感的生活领先的温情的独特的有品味的优越感隆安·上阳华府对于于消费者意味味着什么【消费者分分析】/目标消费者心心理分析国际化人性化个性化文化感高品质定位策略及推推广策略市场细分———在激烈的市市场竞争中，，不仅要对自自己所售的商商品有一个清清晰准确的定定位，更要对对商品的消费费者有一个同同样清晰准确确的定位。实实践表明，越越是标榜老少少皆宜的商品品竞争力越弱弱，而恰恰是是明确告之只只为单一、某某一部分人群群服务的商品品，其竞争力力和渗透力越越强。而且，，我们的目标标受众越明晰晰，根据他们们的需求、接接受习惯和判判断标准实施施的广告和促促销活动的针针对性、准确确性就越强，，诱导效益也也就越发明显显。尤其是当当我们实施强强力推广手段段时，他们就就会成为我们们期待的羊群群效应中的““领路羊”。。同时，准确确的目标受众众还会减少我我们公关推广广的盲目性，，从而节省广广告经费和推推广成本。【定位策略略】/项目定位产品定位：住宅：洛阳首首创空中花园园豪宅小区配套：中中心花园/亲亲子花园/幼幼儿园/羽毛毛球场/社区区服务中心/观景景通道档次定位：空空中花园豪宅宅【定位策略略】/价格定位第一阶段价格格策略（低开开高走）住宅起价：2550元/平方方米住宅均价：2850元/平方方米住宅最高价：：3200元/平方米米第二阶段价格格策略（正在在研究中）【对隆安上阳阳华府项目整整体品牌的考考虑】规模、投入、、区位实际上上决定了这个个项目应该是是隆安上阳华华府品牌的产品旗舰是发展的里程程碑是企业实力的的象征符号在推广中一定定要紧紧把握握住这一点，，不要落入单单纯卖产品的的营销陷阱[风格调性]优越感品质感文化品位差异化平易近人轻轻松易懂生活味开盘内部认购清盘会所局部园林到位开盘至房交会解筹及开盘，房交会三大阶段各各个击破引入空中花园概念念园林及生活体验产品卖点【推广策略】】/推广三大战役役与城市中心区区项目的竞争争与中大规模品品牌项目的竞竞争与中低价位项项目的竞争【推广策略略】/推广三大战役役/抢先占领领战略高地三大战役的主主战场：[消费者的心心里]心理路障：“为什么在洛阳买楼选城市中心”“位于城市中心，生活配套十分充足，有生活氛围。”“交通便捷，而对来洛办公的商务人士来说，时间意味着一切。”“丹尼斯——珠江路核心地段，有极高价值，且不可再生。”解决方案：

发力点：政府说/专家说/媒介说/盟军说/自己说【推广策略略】/推推广三大战役役/区域项目的竞竞争【推广策略略】/推推广三大战役役/与其他区域项项目的竞争制胜关键点：：洛阳首创创意意精品楼盘核心位置土地地价值生活配套、休休闲娱乐配套套交通配套差异异心理路障：“市中心区有那么多规模大盘，为什么要选隆安上阳华府。”

发力点：

专家说/媒介说/盟军说/自己说【推广策略略】/推推广三大战役役/与同片片区大盘项目目的竞争足不出户尽享都市繁华生活，有别于其他项目。”“高层代表高层人士，利于形成社区文化。”周边成熟社区文化高档人群聚集地解决方案：【推广策略略】/推推广三大战役役/与同片区大盘盘项目的竞争争制胜关键点：：致力打造本本项目的产品品独特性和综综合性在生活方式上上与主力竞争对对手形成明显显差异，诠释一种新的的生活体验。。心理路障：“附近也有品牌项目，优越大环境，高品质，有什么不好。”

发力点：在概念形象上投入现场包装、活动行销、广告传播的整合发力。【推广策略略】/推推广三大战役役/短兵相接，与与同类重点项项目的竞争。。“在整体营销推广中贯穿隆安上阳华府品牌、企业文化、发展理念。”

“洛阳人较为实际，因此在活动推广的营销实践中，发展商应始终以为老百姓做实事的亲民姿态出现。”解决方案：【推广策略略】/整合推广概念念城市中央生活活区是洛阳最有价值的地段隆安上阳华府府是中央生活区标标志性住宅建建筑群是洛阳成功人士士的财富名片片是体验21世世纪生活方式式的人居图腾巴比伦空中花花园隆安上阳华府府——空中花花园VI系统（现现场包装）：：统一展现楼盘盘的空中花园园经典气质媒体炒做：重新定义人们们的都市观念念，将之有效效的整合到上上阳华府来。。软性专栏：以系统新颖的的方式详尽的的传达出上阳阳华府的观点点以及主张。。电视广告：从视觉上奠定定上阳华府高高档次社区的的形象报纸广告：从引起关注到到集中传达上上阳华府的空空中花园都市市生活境界。。以格调带动动卖点。活动：促进销售与营营建高档次社社区氛围并重重，在关键时时刻形成销售售热潮。杂志广告：集中建立上阳阳华府的高档档次品位。开开辟新的宣传传阵地。【推广策略略】/产品包装【推广策略略】/媒体整合————多媒体—————————选择写字楼、、厂矿，不间间断宣传本项项目。（巩固形象））————报纸—————————以洛阳晚报、、洛阳日报为为主，（高频度发布布促销为辅，版面以以头版和大版版面为主。信息穿插诉求求广告）媒体整合—————————广播—————————选择洛阳交通通台，在两周周内超大频次次发布，广告告长度45秒秒。（目标受众及及相（发布促销信信息）关人群兼顾））————软性宣传———————公司领导重点点介绍项目优优势而非促销销情况，适当当时机由————其它—————————适当补充。【推广策略略】/传播推广主力力接触点○洛阳晚晚报。○繁华地地点建立“特特种兵部队””。○洛阳路