某商业街运营实施方案

1威尼斯商业街运营实施方案2013年11月金水湾项目建设指挥部总体定位

湘潭最长情景商业街湘潭最大社区特色休闲商业街九华新城区唯一专业休闲街3第一部分威尼斯商业街概况位置、范围及规模1、位于九华开发区宝马西路和江南大道两条主干道交叉口；东面距离步步高大道仅500米；2、商业街总长度639米，总建筑面积㎡。其中包括：A、北街:位于江南大道东侧,长117米,系16＃、17＃裙楼西的2层商铺，共计2108.31㎡;

B、中街：斜穿项目西南角，西北接江南大道,东南连宝马西路,长212米，包括51＃、52＃、53＃栋，以及16＃裙楼南，均有1-2层的底层商铺，共计4885.9㎡；

C、南街：沿宝马西路北侧，长310米，包括55＃4层商铺1栋,共计7063.76㎡。3、招商面积：总计14060.97㎡，共72个铺面，其中负1层超市3400.16㎡，

1层面积4832.01㎡，2层面积4193.78㎡，3层面积1631.97㎡。4附件1：商业街布局图51#52#53#55#一层495.35㎡一层525.04㎡二层673.58㎡一层495.62㎡二层643.66㎡一层980.69㎡二层1071.96㎡一层1185.85㎡二层922.46㎡负一层3400.16㎡，一层1149.51㎡二层882.12㎡，三层1631.97㎡16#、17#西16#南5第二部分产品线介绍

--51＃栋面积表（10个单位铺面）6产品线介绍

--51＃栋平面图7产品线介绍

--52＃栋面积表（10个单位铺面）8产品线介绍

--52＃栋1层平面图9产品线介绍

--52＃栋2层平面图10产品线介绍

--53＃栋面积表（10个单位铺面）11产品品线线介介绍绍--53＃栋栋1层平平面面图图12产品品线线介介绍绍--53＃栋栋2层平平面面图图13产品品线线介介绍绍--55＃栋栋面面积积表表（（18个单单位位铺铺面面））882.1214产品品线线介介绍绍--55＃栋栋1层平平面面图图15产品品线线介介绍绍--55＃栋栋2层平平面面图图16产品品线线介介绍绍--55＃栋栋3层平平面面图图17产品品线线介介绍绍--55＃栋栋负负1层平平面面图图18产品品线线介介绍绍--16＃栋栋南南裙裙楼楼面面积积表表（12个单单位位铺铺面面））19产品品线线介介绍绍--16＃栋栋南南裙裙楼楼1层平平面面图图20产品品线线介介绍绍--16＃栋栋南南裙裙楼楼2层平平面面图图21产品品线线介介绍绍--16＃、、17＃栋栋西西裙裙楼楼面面积积表表（12个单单位位铺铺面面））22产品品线线介介绍绍--16＃、、17＃栋栋西西裙裙楼楼1层平平面面图图23产品品线线介介绍绍--16＃、、17＃栋栋西西裙裙楼楼2层平平面面图图产品品线线介介绍绍—分类类2425第三三部部分分招招商商业业态态定定位位一、、业业态态布布局局图图北街街中街街南街街26威尼尼斯斯商商业业街街一一层层业业态态布布局局图图：品牌服装专卖店银行行、、电电器器、、电电子子通通信信、、婚婚纱纱摄摄影影休闲闲美美食食社区区配配套套休闲闲美美食食（（淘淘淘淘街街））27威尼尼斯斯商商业业街街二二层层业业态态布布局局图图潮流街区（格子铺）中西西餐餐厅厅、、足足浴浴、、KTV休闲闲美美食食时尚尚餐餐厅厅28招商商业业态态定定位位二、、业业态态定定位位、、依依据据（一一））基基本本定定位位1、主主力力店店：：以以超超市市、、中中西西餐餐饮饮、、银银行行为为主主（（同同类类独独家家））；；2、次次主主力力店店：：品品牌牌服服装装、、休休闲闲餐餐饮饮、、通通讯讯电电子子等等，，以以同同类类划划区区聚聚集集为为原原则则增增强强商商业业凝凝聚聚力力和和对对商商业业氛氛围围的的营营造造，，根根据据商商家家品品牌牌和和规规模模灵灵活活调调整整商商家家数数量量；；3、社社区区配配套套店店：：药药店店、、干干洗洗店店、、美美容容等等。。（（同同类类独独家家，，尽尽可可能能完完善善社社区区商商业业配配套套，，提提供供全全面面的的优优质质服服务务））（二二））依依据据1、商商业业街街规规模模较较小小，，暂暂无无中中、、大大型型商商业业支支撑撑；；2、目目前前以以服服务务周周边边为为主主，，本本社社区区为为辅辅；；将将来来可可能能会会产产生生逆逆转转；；3、九九华华区区域域有有类类似似业业态态，，但但不不集集中中、、不不扎扎堆堆，，且且缺缺少少品品牌牌店店；；4、本商业街街暂时2-3年为市场培培育期，3-5年后金水湾湾社区入住住率达到一一定程度商商业条件才才基本成熟熟；5、九华人在在本地的消消费习惯仍仍以餐饮、、休闲为主主流。29第四部分经经营思路路一、经营方方式的三种种模式A、全部对外外销售，经经营业态放放任自流；；B、全部对外外招商、招招租，物业业自持，实实行租赁经经营；C、部分招商商招租，部部分销售；；先招商后后销售，在在适当时机机开开盘销销售商铺。。二、上述三三种方式的的优缺点分分析方式A：全部对外销销售，经营营业态放任任自流；优点：1、可以尽快快售罄，及及时返现，，缓解资金金压力；30经营思路2、减少租赁赁经营过程程中退租、、门面空置置、经营管管理和物业业服务诸多多麻烦，无无返租压力力；3、质保期过过后，开发发商无需承承担商业街街的景观维维护、质量量维修。缺点：1、门面预售售之初，门门面价格难难以提高；；2、不做统一一招商招租租、不规范范经营业态态，卖出去去后，商业业街形象无无法提升，，金水湾项项目的整体体形象受损损；3、一旦商业业街铺面卖卖出后经营营不善，关关门现象较较多，容易易打击投资资者、经营营者的积极极性，导致致今后的商商铺难以快快速升值；；4、由于没有有招商在前前，商业街街人气提升升的速度会会很缓慢。。31经营思路方式B：全部对外招招商、招租租，物业自自持，实行行租赁经营营；优点：1、便于统一一招商招租租，也便于于统一管理理和经营；；2、通过开发发商的统一一经营管理理，可以有有力维护商商业街的整整体形象；；3、可以有序序引进档次次和品位高高、知名的的品牌商家家；4、大大提升升商铺价值值，使物业业升值保值值，有利于于今后整合合优质资产产来融资。。缺点：1、统一招商商、管理、、经营的团团队专业化化程度要求求高，必然然形成较高高的管理、、运营成本本；2、管理过程程及其成本本可能有诸诸多不可控控因素：经营思路—不可控因素素其中之一：：招商运营营1、空铺面出出现，即需需招商人员员对外招租租，增加人人力成本；；2、如遇退租租，收不到到租金，公公司受损；；3、店铺生意意清淡，业业主要求开开发商开展展促销活动动，无疑增增加费用；；4、业主拖欠欠水电费、、租金等产产生的协调调、诉讼成成本。其中之二：：物业管理理1、最大的麻麻烦还是在在经营清淡淡的时候，，业主拖欠欠物业管理理费、水电电费，造成成物业无法法维持下去去，街区秩秩序混乱，，维修维护护无人管理理；2、水电费收收缴困难，，造成水电电部门停水水停电，影影响其他经经营户，造造成群体事事件，从而而影响整个个项目形象象；3、公共水电电费用较多多，物业管管理部门能能否及时平平衡、弥补补，特别是是水街每次次补水费用用约2000元，每月2次，则需4000元，物业费费用能否维维持皆是隐隐患。4、每月15000㎡×3元／㎡=45000元的物业收收入能否填填补所有物物业开支将将是问题。。3233经营思路方式C：部分招商招招租，部分分销售；先先招商后销销售，在适适当时机开开盘销售商商铺.优点：1、成功的招招商以及营营业状况较较好可以为为后面的销销售提供卖卖点，累积积商业街的的价值；商商铺的后期期销售有充充足的理由由加价；2、引进的品品牌店可以以大大提升升商业街档档次、品位位，提高了了商业街乃乃至整个项项目的形象象；3、成功的招招商可能增增加投资者者、诸多经经营者的信信心，对投投资回报的的预期更高高，形成旺旺盛的需求求；4、便于今后后的街区管管理，形成成良性经营营态势；5、形成方便便、有活力力的商业配配套，对金金水湾以后后三期的销销售有极大大的促进作作用。34经营思路缺点：1、招商招租租后的商铺铺，为后期期经营管理理留下了诸诸多难题，，比如代租租是否能持持续，经营营是否顺利利，商业培培育期是否否乐观，商商业人气是是否能快速速积累；2、商铺购买买者是否遵遵守招商规规则是商业业街经营过过程的重要要隐患；管管理不善也也是商业街街升值的障障碍。我们选取何何种经营方方式?原则则1、一种不给给公司长期期背负后期期经营、管管理压力的的---三年期代租租销售模式式;2、一种能给给整个项目目带来快速速回现、可可短时间去去化商铺的的---直销模式。。3536经营思路三、我们如如何选择威威尼斯商业业街的经营营方式？答案:方式C具体的步骤骤如下——1、先招商，，后销售，，以招商促促销售；2、部分招商商,部分销售；；3、以代租形形式吸引投投资客买铺铺,达到短时间间去化商铺铺的目的。。经营思思路四、如何化化解该经营方式式的缺点？1、利用专业业招商公司司力量引进进实力强、、品牌知名名度高的商商家，合理理规划业态态布局；2、加大力度度重点对超超市的引进进，给予其其较好的租租赁政策，，使其发挥挥龙头效应应；3、通过租赁赁协议里的的限制条款款要求承租租人严格遵遵守开发商商后期销售售活动和转转租行为产产生时的相相关约定；；4、通过商铺铺销售协议议的补充条条款，严格格约定购买买者不得在在租赁期内内损害经营营者的利益益，同时开开发商也应应承诺及时时返租给购购买人；5、拟订合理理的销售推推广计划，，有效结合合招商成果果，及时把把握销售节节点，果断断开盘销售售；6、提前预测测将来的困困难，拟订订可行的经经营管理、、招商方案案，使经营营者、投资资者对未来来充满信心心，同时可可预期商业业街的经营营效益，这这才是我们们关注的核核心。37经营思路-----具体操作建建议建议一:如何把握招招商的节奏奏?1、近期重点点对超市、、二\三层独立大大面积商铺铺的招商；；2、11月底前把主主力店合同同签下来12月底前把次次主力店合合同签下来来目的:为2014年1月开始蓄客客、认购制制造卖点。。3、2014年3月，商业街街景观工程程完成,针对蓄客、、认购成果果组织招商商对接会,让业主(或投资客)与商家意向向签约,未买铺先获获租约，极极大增强业业主购买信信心；4、其后视销销售进度开开展招商服服务，同时时为开发商商、投资者者服务。探讨如何处处理与招商商公司的关关系?1、根据进度度和招商成成效适当延延长与其的的委托合约约；2、招商公司司不必大范范围派人常常驻现场招招商,成功招商一一个即给付付佣金;3、或采取支支付月费的的办法.38经营思路-----具体操作建建议建议二：如如何把握销销售节点？？（见销控控示意图））销售条件:1、今年12月底主力店店,特别是超市市已经签约约、支付保保证金；2、周边春天天里商业街街、三鑫大大厦基本售售馨,红星美凯龙龙综合体开开盘前；3、蓄客数目目100个以上；4、南入口、、威尼斯商商业街景观观工程雏形形初现。如何创造条条件？1、发布室外外广告及时时对外告知知引进商家家的消息；；2、利用交房房仪式举行行招商发布布会,公布商铺铺资料；；3、举行类类似元宵宵灯展的的活动。。39现场支持持销售阶段段媒体广告告物料准备备重大事件件营销中心心和临时时展点2大销售现现场展示示推广策略略电视／灯灯箱／户户外／道道旗报纸开盘盘/活动／路路演／推推荐会业主答谢谢酒会楼书、折折页、户户型单张张等现场场物料11月12月1月2月3-4月预热推广广阶段开盘强销销阶段持续强销销阶段投资红皮皮书，品品牌手册册，品牌牌海报户外、看看板、现现场导示示系统形象树立立阶段商业形态态展示，，现场体体验区推广高潮潮，开盘盘活动投资客户户团拜会会商家联合合签约现场活动动商家联谊谊会企业产品品推荐会会节日暖场场、团拜拜会重要节点点认筹客户升级级解筹开盘道旗、网网站、短短信、公公交广告告、DM等小众渠渠道销售道具具三维动画画营销总控控示意图图二批销控控开盘样板区样样板铺开开放经营思路路-----具体操作作建议建议三:关于超市市招商的的思路1、超市可可以早点点签,条件应果果断给予予倾斜;2、依据当当前条件件，超市市提前验验收、春春节后即即可进场场装修的的条件应应可达到到,建议争取取明年5月1日前后试试营业；；3、超市营营业、内内街景观观和南入入口的完完工为销销售、招招商都制制造了卖卖点。超市开业业的条件件---1、年底主主体可竣竣工验收收;2、临宝马马路超市市入口、、广场均均可铺装装完工；；3、可以满满足在广广场开展展促销活活动,如啤酒花花园、电电影放映映、儿童童乐园等等等,提前通过过活动预预热。41建议四：：售后管管理思路路1、主力店店成功入入驻，销销售大部部分完成成，超市市、2-3层独立大大铺未销销售的情情形下,公司可以以成立一一个投资资经营部部,主管租赁赁兼招商商对接事事宜；2、物业可可委托给给专业公公司，负负责维护护、保安安、保洁洁等事务务；3、在销售售不是很很好的情情形下，，则采取取委托专专业招商商公司招招商招租租,或1-2年期限,或短期阶阶段性服服务。需要提前前准备的的工作---1、签订物物业委托托合同,这是签订订销售合合同的重重要附件件；2、先招聘聘物业管管理专业业的投资资经营部部经理,负责以后后协调物物业公司司与经营营户之间间的关系系、处理理租赁事事务。42经营思路路-----具体操作作建议43经营思路路五、如何何处理可可能面对对的其它它难题？？1、招商情情况不理理想---⑴加强招招商力量量，调整整招商策策略；⑵对重点点商家放放宽招商商政策，，延长免免租期；；特别对对超市放放宽；⑶重视前前期广告告推广活活动，特特别向一一期购房房户发布布商铺推推广信息息；⑷开展相关关活动，，如招商商说明会会、元宵宵灯会、、项目现现场考察察交流会会。具体安排排:①招商说明明会（或或发布会会）方案案由招商商公司于于11月5日前出具具；②元宵灯会会、交房房仪式等等推广活活动方案案由泰合合鑫公司司于11月5日前出具具。442、招商成成功，但但经营状状况不佳佳---⑴重新进进行业态态调整，，引进需需求大的的品牌店店；⑵多方开开辟招商商渠道，，寻找可可替代的的商家进进驻商业业街；⑶多多为为经经营营户户举举办办促促销销活活动动，，创创造造人人气气氛氛围围；；具体体措措施施：：①结结合合住住宅宅销销售售活活动动在在商商业业街街入入口口、、超超市市前前坪坪举举办办小小型型音音乐乐晚晚会会、、啤啤酒酒节节；；②开开展展消消费费打打折折活活动动，，公公司司免免费费给给予予广广告告位位发发布布打打折折消消息息；；③出出资资邀邀请请社社区区腰腰鼓鼓队队、、街街舞舞演演员员、、自自行行车车特特技技演演员员、、演演艺艺公公司司在在节节日日期期间间举举办办表表演演活活动动等等；；④联系系学学院院勤勤工工俭俭学学跳跳蚤蚤市市场场、、服服装装行行业业协协会会、、专专业业市市场场等等来来商商业业街街举举办办展展销销会会。。⑷针针对对重重点点经经营营户户给给予予延延长长免免租租期期、、免免交交物物业业管管理理费费等等的的扶扶持持。。经营营思思路路45经营营思思路路3、出出现现退退租租现现象象---⑴原则则采采取取来来去去自自由由，，公公司司不不承承担担任任何何风风险险（（未未卖卖的的商商铺铺））；；⑵对于于经经营营无无法法持持续续的的经经营营户户，，一一是是由由开开发发商商协协助助其其转转租租，，找找到到下下家家；；二二是是指指导导、、协协助助其其改改变变经经营营方方向向；；⑶公司司有有意意向向商商家家接接管管，，走走与与公公司司联联营营的的路路子子（（未未卖卖的的商商铺铺））；；⑷最不不利利的的结结果果就就是是业业主主退退租租（（已已经经卖卖出出的的商商铺铺）），，由由公公司司尽尽快快组组织织招招租租，，空空租租期期内内由由公公司司承承担担返返租租责责任任，，找找到到下下家家后后经经营营者者直直接接与与购购买买者者签签订订租租赁赁协协议议，，公公司司不不再再承承担担返返租租责责任任。。备注注：：返返租租期期限限争争取取在在1年到到1年半半的的范范围围。。4、剩剩余余铺铺面面（（主主要要是是二二楼楼））不不好好卖卖---⑴加快快已已建建项项目目配配套套工工程程建建设设进进度度，，提提升升商商业业街街档档次次，，积积聚聚人人气气；；46经营营思思路路⑵对未未卖卖商商铺铺加加强强招招商商招招租租力力度度，，适适度度让让利利，，引引进进经经营营效效益益好好的的商商家家，，填填补补社社区区配配套套空空缺缺的的经经营营项项目目；；⑶针针对对大大面面积积2-3层独独立立商商铺铺，，可可请请房房产产局局重重新新测测量量，，分分割割销销售售并并办办理理产产权权给给投投资资者者；；作法法：：修修改改设设计计图图，，请请规规划划审审批批，，凭凭审审批批图图办办理理面面积积预预测测，，并并以以此此为为依依据据办办理理产产权权分分割割。。⑶对对于于1拖2的商商铺铺，，原原则则一一起起销销售售，，工工程程验验收收后后即即进进行行房房产产测测绘绘，，作作为为此此类类商商铺铺销销售售面面积积确确认认和和产产权权办办理理的的依依据据；；且且在在租租赁赁和和销销售售协协议议签签订订的的时时候候明明确确其其产产权权转转让让、、租租约约权权利利转转移移的的条条款款。。程序序：：①主体体完完成成后后即即请请房房产产部部门门提提前前预预测测这这些些铺铺面面的的面面积积，，按按照照审审批批图图纸纸划划分分独独立立产产权权，，凭凭预预测测面面积积表表数数据据签签订订销销售售合合同同；；②若若上上述述工工作作完完成成方方可可进进行行预预售售47经营思路5、买铺者对对免租期的的抵触---不损害其租租金收入，，在计算销销售款时，，用免租期期限内实际际租金抵扣扣销售款。。做法：一是尽量缩缩短免租期期；二是返返租回报率率控制在5-6%的范围；三三是仅针对对市场经营营状况好的的业态以及及大面积商商铺才采取取返租方式式，否则宁宁愿不招租租招商。6、商业街开开街营业后后，临近工工程的影响响---⑴可以说说服他们：：有影响，，但后续项项目建成后后可以促进进商业街的的经营；⑵施工组组织时,安放4米高的挡板板,既可安全防防护,又可作户外外广告。48经营思路7、商业街水水电管理交交给物业的的影响---⑴自来水水公司只管管总表，分分户水费由由物业公司司收取，一一旦分摊或或收费不当当，可能产产生经营户户集体意见见，抵制租租金的支付付；⑵用电电采取专变变供电方式式，电业局局也只看总总表，分户户电由业主主向物业购购买，同样样有公共场场所分摊、、损耗电问问题；⑶这种种情况有利利有弊：有有利的是可可以用停水水停电的办办法制约拒拒绝交纳租租金的经营营户；不利利的是要付付出较多精精力来管理理。物业管理的的尴尬：①月度总收收入与支出出无法平衡衡：前期更更无法平衡衡，因为没没有全部出出租或出卖卖，但管理理事务不能能停；仅月月度工资和和福利支出出一项约31000元，但全部部物业收入入仅约45000元；每月大大约亏空10000元（见附表表）；②商业街水水池月度更更换2次用水，费费用就4400元，还有公公共厕所、、绿化浇水水、公共用用电、管理理费用等开开支；③洽谈的几个个超市，对对于3800㎡㎡的超市物业业不愿交纳纳管理费，，因为他们们都有自己己的保安、、保洁，车车库自己派派人管理，，起码物业业公司收不不到11400元/月物管费。。49经营思路---商业街物业业成本测算算50经营思路---商业街物业业收入测算算第五部分租租金确定定方案基准数单位位：1元元\㎡·月月表一租售价对比比分析单位售价：元租金：元\㎡·月表二多少租金回回报率才合合理从上面表一一、表二商商业地产行行业租金回回报率6%、7%、、8%分别别推算出的的商铺售价价对应租金金价格，7%的租金金回报率显显然高于目目前整个九九华地区的的租金水平平，6%的的租金回报报率更符合合目前九华华地区的租租金水平，，随着九华华片区的发发展成熟，，未来将有有较大的升升值空间，，目前6%的回报率率显然是可可以接受的的。54周边商业租租金调查分分析情况1、周边商业业基本为一一层小铺面面，一楼租租金水平25-35元/平米·月，二楼租租金水平10-15元/平米·月;五矿·尊城、新都都汇、金侨侨城的租金金水平目前前还在中低低价位,一楼有仅30-50元/平米·月;而吉利汽车车对面的商商业铺面租租金一楼高高达50-80元/平米·月;2、区域商业业氛围整体体不成熟，，人流不旺旺;还须一定的的市场培育育期;3、通过前期期招商过程程获取的信信息，一部部分经营户户由于对商商业街的信信心不足，，比较在意意租金的多多少，因此此，采取略略低于九华华高价位标标准，即：：一楼为40-75元/平米·月（均价60）,二楼为15-25元/平米·月（均价20）,即为周边标标准的1.5-2倍区间。周边租金水水平调查情情况56租金标准—一层租金标标准分布图图项目商业一层租金建议如下：洽谈40-60元/平米/月40-50元/平米/月50-75元/平米/月----元/平米/月租金水平57租金标准—二层租金标标准分布图图项目商业二层租金建议如下：洽谈15-20元/平米/月20-25元/平米/月----元/平米/月租金水平58租金标准59租金标准60第六部分招招商政政策一、免租期期的基本政政策（详见见产品线面面积表）1、小铺/散铺（40-61平米以下））建议免租租3个月。2、小铺/散铺（80-200平米以下））建议免租租4-6个月。3、中型商铺铺（220-530平米以下））建议免租租8-12个月，主力力店免租期期可适当延延长2-3个月。4、大商铺（（900平米以上，，含超市））建议免租租18-24个月；超超市可适度度放宽。61招商政策三、招商政政策如何运运用？1、政策要灵灵活运用，，控制尺度度，严格审审批权限；；2、对方强调调免租期，，我们则采采取提高租租金和保证证金标准、、提高递递增比率；；3、对于主力力店、次主主力店商家家按照品牌牌知名度、、装修档次次可以适度度倾斜。62第七部分后后期经营管管理架构经营管理架架构：由房房地产公司司下设的投投资经营部部专门负责责租赁、招招商具体事务：：1、按时收取取租金；2、协调经营营者、业主主、物业公公司关系；；3、联系招商商公司及时时引进商家家；4、处理杂务务。优点：1、人力资源源成本较低低