某国际商务中心发展定位细化方案

湖南心星国际商务中心发展定位细化既产品设计方案谨呈：湖南中顺房地产开发有限公司报告行文思路介绍客户要求与项目理解提案重点为写字楼、公寓、商业的市场发展定位、产品设计、销售计划、成本测算；酒店非重点；不需要涉及具体营销操作；开发商要求快速回笼资金。各物业市场发展定位建议各物业产品设计建议销售计划制定在既定的规划下，从市场需求角度出发，结合开发商营销目标，对写字楼、公寓、商业提出市场发展定位；酒店已定位为产权式酒店，不再做市场发展定位的论述。根据各类物业的市场发展定位，提出可行的产品设计建议根据产品设计，从现阶段市场态势出发，制定各物业的销售价格、销售计划，测算收益第一章项目理解第二章发展定位建议第三章产品设计建议第四章销售计划写字楼发展定位商业发展定位公寓发展定位项目既定规划理解与分析项目营销核心问题提出定位分析销售目标项目理解产品建议报告目录面对的项目要解决的核心问题市场需要什么项目适合做什么产品产品怎么设计写字楼产品设计商业产品设计公寓产品设计卖什么价格多久卖完利润有多大销售价格建议项目经济测算销售计划第一章项目理解项目既定规划理解与分析项目营销核心问题提出项目位置：芙蓉南路与电力路交汇处，天心区区治大院西北角居住用地商业用地政府用地休闲旅游市政配套省政府东大门湖南省政府本案长沙天心区政府天心区法院80亩湖泊庄园天心文化公园芙蓉南路电力路湘府路居住用地一、项目既定规划理解与分析项目地块与物业发展条件位处省府板块核心地段，交通发达，区域未来发展十分看好；地块方正平整，昭示性强，生态资源突出，具备打造中高甚至高端项目的条件；位处行政中心，两大政府之间，区域内有一定量的办公单位，具备发展商务区的基础条件；目前本区域入住率低，人气不旺，生活配套缺额，商务氛围十分欠缺。小结：地块具备良好的生态资源、交通通达性以及区域发展前景，但目前无论生活、商务氛围都十分欠缺。地块具备发展中高、高端综合体项目的条件，但机会与风险并存。目前项目总体规划已定，初规已进窗，规划方面基本不能做大的调整；项目现定位为集酒店、写字楼、公寓、商业为一体的城市综合体；其中酒店已确定为五星级产权酒店，由国内排名前三的品牌进行经营管理项目既定规划理解一、项目既定规划理解与分析城市综合体是在“有机系统理念”指导下开发的高价值的建筑综合体通过一组建筑将城市活动中多种不同功能空间进行有机组合，并与城市的交通协调。同时，在不同功能之间建立一种空间依存、价值互补的能动关系，从而形成一个功能复合的、高效率的、复杂而统一的综合体城市综合体中可能包括的物业功能城市综合体基础解读巨大的社会效应城市综合体拥有优越的区位条件和庞大的建设规模，且具备多种城市功能，能吸聚大量的人流，注定成为一个城市的“名片”，产生巨大的社会影响作为“城市名片”的城市综合体产生的社会效应对推动企业品牌价值的进一步提升有重要的作用巨大的增值潜力各种功能的相互依存、相互补充能完善综合体的整体功能价值，通过成功的商业经营，带动物业自身的及周边区域土地的升值城市综合体项目能够产生巨大社会和经济效益城市综合体基础解读特征1：

城市综合体具备的四种基本功能使其成为一个“微型的城市”功能复合空间：物业类型丰富，以酒店、办公、公寓和商业为基本功能，自身可以实现完整的工作和生活配套运营体系空间依存、价值互补：各功能之间形成价值链，各物业空间之间通过规划形成紧密联系城市综合体各种功能之间的价值关系城市综合体的特征和价值广州中信广场：物业功能的有机整合打造出高端的商务环境购物商场公寓公寓写字楼广州中信广场占地约2.3万m2，建筑面积约29万m2，是广州最顶级的超高层写字楼，包括写字楼、公寓和商业物业三种物业档次高，各功能之间相互依存并形成价值链，营造出高价值的办公环境中信商业大厦甲级智慧型商厦，是广州的顶级写字楼中信公寓高档服务式公寓，保安严密、配套完善中天购物广场经营国际品牌精品，设置高端生活配套写字楼的高端配套大量高端商务人士写字楼的高端配套高端消费人群高端消费人群完善的生活配套设施中信广场三种物业功能之间的价值联系特征2：：城市综综合体开开发需要要对土地地进行高高强度、、高效率率的利用用高密度、、集约性性：开发强度度大，容容积率多多在10以上；；建筑高高度和密密度均很很高，人人口密度度大，白白天及工工作日商商务人流流密集，，夜晚及及周末居居住、消消费人流流集中，，各种人人流形成成互补土地使用用的均衡衡性：不同类型型、价值值的土地地分布不不同功能能的建筑筑；在不不同时段段都有两两种以上上的功能能在运作作小时办公商业酒店酒店公寓公寓各种物业业在一天天24时时内的主主要使用用时段分分布城市综合合体的特特征和价价值纽约洛克克菲勒中中心：居居住和酒酒店功能能的补充充提升项项目的整整体价值值洛克菲勒勒中心占占地4.5万平平方米，，总建筑筑面积约约67万万平方米米，属高高强度的的综合开开发项目目最初包包括办办公大大楼、、购物物商场场、图图书馆馆等功功能物物业，，但由由于缺缺乏居居住功功能的的物业业使该该项目目在夜夜晚的的使用用效率率不高高后来建建设了了希尔尔顿酒酒店和和高档档公寓寓之后后，夜夜晚和和周末末的人人流量量增加加，知知名度度和辐辐射范范围也也不断断增大大，使使该项项目的的整体体价值值得到到提升升下沉式式广场场办公大大楼希尔顿顿酒店店高档公公寓特征3：城城市综综合体体需要要打造造内部部和外外部交交通组组织的的完整整性与城市市交通通紧密密衔接接：内内部交交通与与外部部交通通需要要实现现无缝缝衔接接，使使城市市人流流方便便地进进出内部交交通组组织：：完善善的立立体及及平面面交通通体系系使不不同功功能的的建筑筑有机机结合合，良良好的的人流流动线线设计计提升升物业业的整整体价价值北京银银泰中中心区区位图图香港太太古广广场区区位图图“通道道树型型”（（AccessTree））体系系城市综综合体体的特特征和和价值值香港朗朗豪坊坊：拥拥有完完善的的内部部交通通组织织及与与外部部交通通的良良好衔衔接裙楼4楼写字楼购物中心4~12楼中庭购物中心的通天走廊街面朗豪坊坊裙楼楼4楼楼平面面图朗豪坊坊剖面面图内部交通组织平台购物中心4~12楼写字楼街面酒店地处旺旺角商商业区区，位位于地地铁站站出口口及城城市南南北向向主干干道弥弥敦道道东侧侧，公公共交交通发发达内部空间的的连接点与与外部环境境分隔，有有利于减少少外部交通通对综合体体内部空间间活动的干干扰特征4：城城市综合体体的建筑空空间应该具具备统一性性、连续性性及标志性性整体统一性性：城市综合体体各单体建建筑风格的的统一；综综合体与周周边城市环环境与肌理理的和谐空间连续性性：城市综合体体的有机整整体性决定定其在建筑筑空间上具具备连续性性，各建筑体之间间均通过空空中、地下下和地面形形成多层次次的联系，，形成互补补的、流动动的、连续续的空间体体系标志性和可可识别性：：出色的建筑筑及空间设设计，使综综合体成为为区域的视视觉焦点①新加坡坡新达城独独特的屋顶顶设计②柏林索索尼中心的的鸟瞰图③柏林索索尼中心的的巨型天幕幕①②③城市综合体体的特征和和价值日本六本木木中心：连连续的空间间体系是有有机功能体体发挥作用用的重要承承载六本木中心心占地11万m2，是集办公公大楼、酒酒店、零售售商业、文文化设施、、娱乐场所所于一身的的大型综合合体丰富的空间间类型、多多层次的空空间联系、、流畅的空空间过渡，，使整个综综合体形成成一个的连连续的空间间体系标志性建筑筑形成强制制性的视觉觉冲击，增增强综合体体的可识别别性丰富的空间间类型多层次的空空间联系和和流畅的空空间过渡城市综合体体的特征及及价值总结结城市综合体体作为“有有机功能体体”，其核核心理念主主要表现在在以下四个个方面：物业功能组组合：物业功能经经过选择与与优化组合合土地利用方方式：对土地进行行高强度、、高效率的的利用内外部交通通组织：打造内部和和外部交通通联系的完完整性建筑与空间间设计：建筑空间具具备统一性性、连续性性及标志性性有机整体的的价值>个体价价值1＋个个体价值2＋个体体价值3＋＋……一、项目既定定情况理解解与分析项目规划理理解小结综上所所述：：本项目目定位位为城城市综综合体体，是对对本地地块地地段优优势、、升值值潜力力、生生态资资源的的充分分利用用，是对地地块价价值较较好的的一种种利用用手段段，物物业发发展定定位是是可行行的，，将很很大程程度上上提升升区域域价值值与形形象，，给开开发商商带来来较大大的经经济与与社会会效应应。在在后续续建筑筑细化化设计计中，，需充分考考虑项项目内内、外外部交交通组组织的的完整整性，，建筑筑空间间的整整体性性与标标志性性。第一章章项项目目理解解项目既既定规规划理理解与与分析析项目营营销核核心问问题提提出问题一一开开发发次序序二、项目目营销销核心心问题题提出出酒店店：：24540平平米公寓寓：：25282平平米写字字楼楼：22042平米米商业业：：18887平平米总建面面：114367平平米从项目目各物物业的的体量量来看看，项项目属属均衡衡发展展型城城市综综合体体，且且裙楼楼连在在一起起，但但是否否意味味着就就要整整体开开发？？还是是分批批开发发？考虑到到项目目物业业均为为投资资型物物业，，且从从开工工时间间推算算下半半年才才能面面市销销售，，较难难在年年底销销售完完毕，，可考考虑分分批开开发，，一定定程度度缓解解资金金压力力；酒店可可提升升公寓寓、写写字楼楼价值值，可可首先先开发发，即即依次次开发发酒店店、公公寓、、写字字楼（酒店店、公公寓间间隔时时间不不要超超过2个月月，或或同时时开发发；写写字楼楼可在在下半半年开开工））；若贵司不考虑虑资金压力，，也可同时开开发，以实景景促进写字楼楼销售。问题二高高定位、高价格与快销销售的矛盾二、项目营销核核心问题提出出政府对项目形形象高要求贵司要求实现现较高的价格格，并实现快快速销售虽然项目地块块有很大的升升值潜力，但但区域目前成熟熟度不够，高高价格与快速速销售的矛盾盾是客观存在在的，如何化解这一一难题，是贵贵我双方需要要面对的核心心问题产品力就是竞竞争力产品设计的优优劣，是决定定一个项目成成功的关键，，我司将在本本方案中提出出切实可行的的产品设计建建议，为项目目成功打下坚坚实基础；如如何解决高价价格与快销售售难题的问题题，涉及到具具体营销操作作，我司后续续另行提交专案。第二章定定位分析写字楼发展定定位公寓发展定位位商业发展定位位PARTA写字字楼发展定位位写字楼基础市市场研究项目写字楼发发展定位建议议随着城市经济济的发展，长长沙已进入专专业写字楼阶阶段2004年~至今中国入世成功，大量国内外企业进驻长沙；高档专业化成为了写字楼的主流发展方向；硬件配置以及物业管理方面的水平明显提高，“5A”智能化出现顺天国际财富中心运达国际广场中天广场2001~2003年网络的普及使得居家办公概念得及推行；“宜商宜住”满足了消费者对产品的需求商住结合，功能综合；面积较小，总价低，投资性强；顺天城SOHO和府酒店公寓1998~2000年企业数量快速增长，高新技术业大力发展，对写字楼的需求量增加；硬件设施及服务得以较好体现银华大厦平和堂商务大厦1993~1997年市场初启动；97年受宏观经济影响，经历了一次更替与淘汰的过程配置较低；商务形象不突出；距真正的写字楼产品仍有距离华侨大厦华联大厦时间阶段特征产品特征代表性写字楼初级阶段发展阶段商住阶段专业写字楼阶阶段1、长沙写字楼楼发展历史长沙专业写字字楼主要集中中在：•五一广场场商务区•芙蓉中路路商务区•韶山北路路商务区五一广场是长长沙的传统中中心，两条城城市主干道在在五一广场交交会，众多金金融机构在此此建造总部楼楼宇，逐渐形形成了长沙的的金融中心；；由五一广场场向外辐射，，在主要交通通干线沿线逐逐渐形成了两两个城市商务务聚集区，即即芙蓉中路与与韶山北路商商务区。2、长沙写字楼楼传统分布格格局注：上表为优优质写字楼供供应量，不包包括商住楼及及企业自建长沙写字楼市市场步入市场场化进程始于于90年代中中后期。发展展初期主要以以商住楼形式式居多，物业业品质普遍较较低；从98年到2009年市市场上共有可甄别约约80万㎡写写字楼供应；其中长沙优质写字楼的的市场总体供供应约为55万㎡，年年均供应量为为7万㎡，供应相对充充裕。3、长沙写字字楼供求概述述供供应量2010年前前，年均供应应量约为9万万平米/年优质写字楼鉴鉴定标准市场需求分析———租赁，空置率保持在在15%-25%之间，，均正常水平平长沙优质写字字楼历年空置置率保持在15%-25%之间，与与其他二线城城市情况基本本相似；长沙优质写字字楼市场以销销售为主，写写字楼的入住住率受销售率率的影响较大大；2007年写字楼销销售市场活跃跃，其入住率率也接近市场场较低水平，，约17%；；受到金融危机机影响，销售售市场的全面面走低，2008年整体体市场空置率率大幅上升到到24.5%；尤其是中中天广场采取取整层销售的的策略，写字字楼销售速度度较慢，空置置率保持较高高水平；2009年，，成熟优质写写字楼楼宇和和产权统一物物业入住率稳稳定，保持在在90%左右右入住率；而而新入市项目目入住率也有有所提高，市市场表现回升升。3、、长长沙沙写写字字楼楼供供求求概概述述需需求求量量长沙沙市市优优质质写写字字楼楼历历年年去去化化量量与与空空置置率率(2001-2009)华美美欧欧国国际际，，体体量量在在57,302平平方方米米，，07年年9月月至至09年年5月月期期间间，，销销售售周周期期20个个月月，，销销售售率率达达90%；；共共有有236套套写写字字楼楼可可供供出出售售，，月月均均销销售售9套套，，09年年12月月，，已已基基本本售售罄罄；；目前前在在售售的的中中天天广广场场于于2008年年5月月开开盘盘，，至至今今09年年5月月前前半半年年销销售售不不足足30%，，09年年后后半半年年销销售售形形势势较较好好，，截截止止09年年12月月份份，，已已经经销销售售近近70%；；同样样位位于于五五一一广广场场区区域域的的华华美美欧欧国国际际，，湖湖南南文文化化广广场场对对外外销销售售约约1,000平平方方米米（（其其中中，，950平平方方米米为为物物业业公公司司会会议议室室，，另另有有2套套30平平方方米米小小户户型型；；而而顺顺天天国国际际财财富富中中心心采采取取带带租租约约销销售售方方式式，，待待售售户户型型面面积积在在200-600平平方方米米之之间间。。3、、长长沙沙写写字字楼楼供供求求概概述述需需求求量量市场场需需求求分分析析————主主力力销销售售周周期期一一般般在在10-15个个月月之之间间项目名称开盘时间售完时间主要销售周期09年销售价格华美欧国际2007年9月09年12月15个月8000中天广场08年5月开盘目前销售70%已销售19个月12000标志商务中心2008年12月2009年10月10个月7000未央大邦（商住）08年9月09年12月15个月6000标志麓谷坐标2007年9月18日09年10月份25个月5000CBD华侨大厦华联大厦银华大厦平和堂商务大大厦新闻大厦湘银大厦顺天城顺天国际财富富中心和府酒店公寓寓华天新城亚大时代中天广场中隆大厦建鸿达现代城城运达国际广场场维一星城韶山路五一大道芙蓉路湘江第一大道定王大厦“CBD区域”已形成成专业写字楼楼、高星级酒酒店及商住公公寓共存的办办公格局通程酒店金源酒店华天酒店4、长沙写字字楼市场分区区供应概述天心区随区府府及省府南迁迁，供应量总总体趋势增加加，目前占市市场供应总量量的11%5、长沙各类类写字楼发展展状况分析专业写字楼高星级酒店商住楼群雄逐鹿谁主沉浮规模：单体规模在在3～5万㎡㎡之间，规模模适中档档次：多为中中档、中高档档项目名称写字楼总建（万m2）楼层层高（m）档次平和堂商贸大厦3.2263中高湖南文化大厦4.5273.6中高联合商厦3.14303中高顺天国际财富中心5293.3中高第一大道3.9203.3中高亚大时代3.3313中高中隆国际大厦3283.3中高运达国际广场3283.3高定王大厦3303.3中高中天广场4.5273.6高运达广场定王大厦长沙专业写字字楼规模及档档次5-1、专业业写字楼产品：外立面面现代感强，，但内部品质质仍有待提升升，产品设计计有一定亮点点外立面时代感感强、昭示性性好，商务形形象突出；内部装修一般般，走廊较窄窄，多为1.8～2.2m，整体品品质感仍有待待提高；大堂面积多为为400-600㎡，普普遍偏小，难难以彰显中高高档形象；标准层面积约约为1200~2000㎡，单间面面积在80~600㎡之之间，其中主主力面积为150~250㎡；部分写字楼设设有空中花园园，打出“生生态办公”概概念；外立面面开始采用中中空Low-E玻璃幕墙墙，以降噪保保温隔热。亚大时代外立立面第一大道大堂堂亚大时代空中中花园定王大厦内装装修运达广场走廊廊5-1、专业业写字楼客户：房地产产、IT、金金融等企业成成为主要客户户来源，地域域来源上仍以以省内为主。。入驻中高档写写字楼的企业业以房地产行行业居多，占占到10.7%，其次为为IT通讯业业，占比8.1%，此外外，金融、贸贸易、建筑业业等企业也成成为专业写字字楼的主要客客户；以省内企业为为主，占到总总比例的72%；同时，，也有部分国国际企业已进进驻长沙。由由于对区位的的要求较高，，因此多集中中分布在CBD（五一大大道及芙蓉路路区域）的中中天广场、亚亚大时代等高高档写字楼中中。注：客户分析析以亚大、中中隆、顺天财财富、第一大大道、平和堂堂、联合商厦厦、新世纪大大厦、文化大大厦为调查样样本。房地产IT通通讯贸易建筑建建材金融投投资其他长沙专专业写写字楼楼客户户构成成（行行业））5-1、专专业写写字楼楼民营中中小型型企业业一般般都选选择小小面积积户型型办公公物业业，以以降低低经营营成本本；国国际企企业虽虽然实实力雄雄厚，，但多多数仅仅在长长沙设设立办办事处处而非非区域域总部部，因因此对对面积积需求求也不不大；；金融业业、地地产业业、制制造业业及流流通行行业的的企业业通常常选择择较高高品质质的专专业写写字楼楼，户户型面面积在在200~500平平米之之间，，主力力需求求为150-300平米米；少部分分在长长沙扎扎根的的实力力企业业选择择500㎡㎡以上上的大大面积积写字字楼，，如湖湖南文文化大大厦、、中隆隆大厦厦等。。外企设设长办办事处处金融、、地产产企业业设长长分公公司客户：：企业业规模模中等等，对对300平平米以以下面面积需需求旺旺盛，，整层层甚至至数层层租赁赁的大大客户户较少少5-1、专专业写写字楼楼物管及及配套套：物物管水水平有有待提提升，，硬件件及配配套设设施较较为不不足物业管管理管理费费较低低，为为2～～4元元/㎡/月，，提供供基本本的清清洁、、安防防等服服务，，整体体水平平不高高；随着中中天广广场等等新一一代专专业写写字楼楼“5A””智能化化的实实现，对物管管提出出更高高的服服务要要求，，以及及“绿绿城””等专专业物物管公公司的的进驻驻，物物业管管理水水平有有望得得到一一定提提升；；、配套套设设施施电梯梯：：大大多多配配置置为为4～～5台台，，单单梯梯服服务务面面积积为为0.6~0.9万万㎡，，低低于于甲甲级级写写字字楼楼的的通通用用标标准准（（0.4~0.5万万㎡㎡））；；由由于于楼楼层层不不高高，，因因此此亦亦未未有有分分层层到到达达设设计计；；停车车位位：：建建筑筑面面积积与与停停车车位位的的平平均均配配比比为为253:1，，仍仍低低于于200:1的的国国际际标标准准；；服务务设设施施：：以以银银行行、、餐餐饮饮、、大大堂堂商商务务中中心心为为主主，，会会议议室室/购购物物/展展览览等等功功能能相相对对缺缺乏乏。。亚大大时时代代运达达广广场场5-1、、专专业业写写字字楼楼租赁赁：：整整体体较较为为理理想想，，中中高高档档写写字字楼楼出出租租率率高高楼盘名称租金（元/㎡/天）出租率湖南文化大厦2.090%联合商厦1.070%亚大时代2.097%中隆大厦2.090%第一大道1.595%顺天国际财富中心1.695%运达国际广场2.370%中天广场2.2——租金从1~2.3元/㎡/天不等，租金金水平由高至至低依次为五五一路、韶山山路、芙蓉北北路段及解放放西路段，近近年来专业写写字楼租金呈呈稳步上涨趋趋势；市场整整体较较为理理想，，出租租率基基本都都保持持在70%-95%之间间，其其中高高档专专业写写字楼楼凭借借其高高性价价比而而取得得了更更高的的出租租率，，如第第一大大道、、中隆隆大厦厦等，，入驻驻率均均达到到90%以以上；；中高档档专业业写字字楼租租赁情情况以亚大大时代代为代代表的的中高高档写写字楼楼受到到市场场欢迎迎5-1、专专业写写字楼楼销售：：良良性健健康发发展，，投资资回报报率有有保障障从市场场大势势来看看，长长沙市市写字字楼市市场基基本保保持了了供需需平衡衡，持持良性性健康康发展展态势势。市市场未未出现现办公公物业业的认认购热热潮，，也没没有出出现销销售严严重受受阻楼楼盘。。空置置率持持续在在正常常范围围内；；市场对对专业业写字字楼的的要求求呈逐逐年上上升趋趋势，，回报报率在在7%-12%之间间，远远高于于住宅宅，具具有较较大投投资价价值；；购房人人群以以个体体投资资为主主，60%以上上为本本地人人购买买；也也有部部分大大型企企业开开始选选择购购买优优质物物业办办公。。楼盘名称售价（元/㎡）销售率租金（元/㎡/天）投资回报率（按出租率80%算）湖南文化大厦500040％211.7%联合商厦4100100％17.1%中隆大厦450090%212.9%第一大道477495%1.59.1%顺天国际财富中心490095%1.69.5%运达国际广场800090%2.38.4%中天广场1200070%2.25.3%长沙专专业写写字楼楼销售售情况况及投投资回回报率率5-1、专专业写写字楼楼5-1、专专业写写字楼楼政府商商务发发展规规划专业写写字楼楼在传传统CBD区继继续发发展，，但配配合省省府““南移移”、、融城城的需需求，，省府府板块块也将将成为为新的的热点点，但但要与与传统统CBD区区竞争争，尚尚需时时日如通程程大酒酒店、、华天天贵宾宾楼、、佳程程大酒酒店等等，主主要分分布于于长沙沙酒店店与商商业密密集的的韶山山路、、袁家家岭地地段；；租用该该类写写字楼楼的企企业主主要是是各大大知名企企业驻驻长机机构；；如美美国约约克、、美国国开利利等等等世界界知名名企业业；以以及金金融、、房地地产、、IT通信信业等等能承承租力力强的的实力力企业业；企业入入驻原原因：：物业管管理水水平高高：酒酒店成成熟的的星级级物业业管理理；商务配配套齐齐全：：星级级酒店店配套套；更接近近国际际化：：具备备国际际接待待能力力；更能彰彰显企企业实实力、、符合合企业业品牌牌形象象。5-2、高高星级级酒店店写字字楼通程国国际大大酒店店（五星星级））租金水水平：：租金：：3.8元元/㎡㎡/天天物业管管理费费：2元/㎡/月（（不含含空调调、电电费））企业进进驻情情况：：共入驻驻企业业约21家家，入入住率率约90%，其其中省省内企企业占占62%，，省外外企业业占38%；金融、、房地地产、、IT及机机械设设备业业企业业成为为主要要客户户。楼层功能分布43、45、46通程会所41-42总统套房、复式套房39-40行政楼层38非吸烟层22-37客房12-20写字楼6~11文体娱乐、夜总会、健身按摩等5大宴会厅、国际会议中心4鹏程食府3金色家族名品中心、美容美发中心2食街、商务中心、银行1大堂吧、咖啡厅、通程国国际酒酒店楼楼层分分布通程国国际大大酒店店通程国际酒店店入驻企业构构成金源大酒店（四星级）租金金水水平平：：租金金：：2.6元元/㎡㎡/天天企业业进进驻驻情情况况：：共入入驻驻企企业业约约29家家，，入入住住率率约约85%，，其其中中省省内内企企业业占占79%，，省省外外企企业业占占21%；；金融融、、房房地地产产类类企企业业成成为为主主要要客客户户。。金源源酒酒店店入入驻驻企企业业构构成成金源源大大酒酒店店分布布：：主主要要位位于于市市区区成成熟熟路路段段；；入驻驻企企业业：：本本土土创创业业型型企企业业、、小小型型民民营营企企业业；；外外省省企企业业驻驻长长办办事事处处；；企业业入入驻驻的的原原因因：：：：租金金在在1元元/㎡/天天左左右右，，价价格格相相对对较较低低；；地段段较较好好，，周周边边配配套套成成熟熟；；宜商商宜宜居居；；项目名称规模（m2）租金水平（元/m2/天）物管费（元/m2/月）新时空NO.1占地4792总建5.5万1.21.8建鸿达现代城占地4700总建2.9万11.7维一星城国际占地：2576总建：3.4万

1.12.6三角花园占地3169总建6.5万1.22长沙沙部部分分商商住住楼楼概概况况建鸿鸿达达现现代代城城维一一星星城城国国际际5-3、公公寓及商住住楼建鸿达及维维一星城入入驻企业构构成（行业业）建鸿达及维维一星城企企业构成（（地域）在入驻商住住楼办公的的企业中，，前五位分分别是科技技电子类、、房地产类类、科教文文化类、咨咨询顾问类类及贸易类类，占据约约60%的的比例，金金融类企业业仅占8%；以省内企业业为主，占占到总比例例的81%；省外企企业占29%，企业业规模普遍遍较小，没没有国际企企业进驻。。客户：以省内中小小规模的科科技、房地地产、文化化传播类企企业为主5-3、公公寓及商住住楼产品：整体档次次较低，以以中小户型型为主，兼兼顾居住办办公外立面风格格与住宅接接近，商务务形象不明明显；内部装修档档次低，电电梯间、走走廊等公共共空间仅做做简单处理理，品质感感差；单间面积较较小，集中中在30~120㎡㎡之间，以以兼备居住住与办公。。简陋的窗户户护栏简单装修的的走廊与住宅类似似的外立面面间隔以中小小户型为主主5-3、公公寓及商住住楼几类办公物物业特征对对比：专业业写字楼已已成供需主主流公寓式写字楼高星级酒店写字楼专业写字楼规模4~6万㎡1~2万㎡3~5万㎡性质居住及办公酒店及办公办公经营模式先售后租只租不售先售后租、只租不售外立面普通，与住宅类似豪华庄重现代感强间隔区间30～600m2不等，大部分集中在30～120m2——80～600m2，主力集中在150~300㎡，可灵活组合整体档次较低高高物业管理一般，普通的保安保洁服务共享高星级酒店的物业服务专业物管公司开始进入，楼宇实现5A智能化，但整体水平仍有待提升出租情况租金约1~1.2元/m2/天，物业管理费1.7～2元/m2/月租金约3~4元/m2/天，物业管理费20元/m2/月（含空调费）租金1.5～3元/m2/天，管理费2.2～3.6元/m2·月，出租率较高客户特征省内中小型民营企业居多，以科技电子、房地产、文化传播等行业为主国际知名企业驻长机构；金融、房地产、IT及通讯等承租力强的实力企业房地产、IT、金融等企业成为主要客户来源，地域上仍以省内为主销售情况价格4000～6000元/m2，大多在5000元/m2以下，销售状况较好——售价为4500～12000元/m2，销售情况良好买家特征以本地公司和个人购买自用为主——本地的个体投资者为主，其中做生意的老板占据40%比例；部分大企业也会整层购买，但比例较低未来的竞争争，将集中中在优质的的专业写字字楼之间6、、专专业业写写字字楼楼未未来来趋趋势势————供供应应逐逐步步增增大大，，竞竞争争激激烈烈预计计2010-2011年年，，写写字字楼楼新新增增供供应应量量：：31.72万万方方，，其其中中多多为为高高档档及及中中高高档档写写字字楼楼。。项目名称位置占地面积（㎡）建筑面积（㎡）写字楼面积（㎡）推出时间级别备注长大彩虹都芙蓉南路与木莲冲路交汇处的东北角48861.818000017210.82010中高档1栋财富岳麓

岳麓区区政府东侧

31314.382951200002010中高档酒店、商业、写字楼中信大厦开福区黄兴北路4920.58110000400002011

友阿大厦

芙蓉中路三段142号

961263458300002010中高档双塔楼，1栋写字楼立达湘府大厦

长沙市天心区黑石村

14207.950000未知未知

华晨大厦

万家丽路以西，景园路以北

4406.255000未知未知

长沙宝力摩尔商业中心

天心区南门口东南角

9329.375975.9约300002010

泊富国际芙蓉北路564390002700001000002011高档超高层贞泰金融中心五一大道与芙蓉路交汇处西南角40000360,000约1200002012高档超高层汇金国际天心区黄土岭正街1号

45070237577约300002010

现代大厦长沙市五一西路与建湘路交汇处之西南角117558360540000未知中档

大地商务大厦开福区西长街12732.73

100000约40000未知

天健·芙蓉盛世开福区芙蓉中路一段88号560000未知约500002011

未动工未来来供供应应：：未来来写写字字楼楼供供应应仍仍中中要要集集中中在在城城市市中中心心区区域域，，中中心心区区域域竞竞争争进进一一步步加加剧剧；；2010-2011年新新增写字楼供供应量达31.72万方方，多为中档档、中高档写写字楼，将集集中在2011年大规模模放量，2010预计新新增供应量在在13万方左左右；国内外知名品品牌开发商投投资兴建的写写字楼物业增增多，且均位位于城市中心心，这将确保保写字楼物业业的开发品质质2011年后后，写字楼市市场将面临更更大的放量，，其中北辰、、中信等几个个超级大盘的的写字楼推出出将严重的冲冲击市场；未来需求：根据现有优质质写字楼市场场表现，考虑虑到写字楼市市场受经济环环境影响较大大，2010年全年空置置率将保持在在15-20%左右；而且2010年后宏观经经济逐渐恢复复，优质写字字楼市场整体体空置率将会会下降；2012年以后后，优质写字字楼集中放量量，市场空置置率水平预计计将有所上升升，但受之前前经济萧条影影响被压抑的的需求也将得得以释放，因因此空置率水水平还处于合合理水平。2012年后后，经济危机机后经济恢复复期度过，企企业发展趋缓缓，新增企业业数将减少，，写字楼需求求量将承下滑滑趋势。2010-2011年年，放量较08-09年年逐步增大，，竞争增大，，但或形成供供销两旺的势势头，机会与与风险并存。。6、专业写字字楼未来趋势势长沙写字楼基基础市场研究究总结市场：稳步发发展，对中高高档及以上的的专业写字楼楼需求逐渐增增长专业写字楼投投资回报率高高，投资价值值明显，投资资市场良性健健康发展，且且中高档写字字楼投资回报报率高于高档档写字楼；客户：金融、、房地产、IT类为中高高档专业写字字楼的主要消消费群体，300平米以以下面积为主主需求金融企业、房房地产企业、、IT通讯企企业等，成为为长沙高档、、中高档专业业写字楼的重重要消费群体体；中小规模的科科技电子企业业、咨询顾问问企业、贸易易企业多选择择“宜居宜办办公”的商住住楼。随着企企业形像宣传和品牌牌塑造的需要要，将会促使使这类客户群群体产生较大大的中高档专专业写字楼需需求；产品：向高标标准配置发展展，但整体品品质感不强硬件设施的配配置以及物业业管理水平的的不断提高贯贯穿长沙专业业写字楼的发发展过程，但但由于企业规规模普遍偏小，，对写字楼仍仍未产生高标标准要求，因因此无论在内内部装修上、、相关配套及及物业管理方方面，均有待提提高，影响了了写字楼整体体品质的增强强；未来：竞争集中在中中心城区，未未来1-3年年放量大增，，竞争加剧，，或将维持供供需两旺的势势头。2012年后，需需求量将大幅幅下降。PARTA写写字字楼楼发发展展定定位位写字字楼楼基基础础市市场场研研究究项目目写写字字楼楼发发展展定定位位建建议议1.项目目写写字字楼楼开开发发资资源源盘盘点点湖南南CPD的的核核心心地地带带，，城城市市未未来来中中心心位位置置立体体交交通通网网络络，，交交通通便便捷捷地块块昭昭示示性性强强，，具具备备地地标标特特质质花园园湖湖泊泊资资源源，，生生态态环环境境突突出出优势势：：非传传统统商商务务区区，，商商务务价价值值较较难难体体现现周边边企企业业少少，，商商务务氛氛围围淡淡目前前人人气气差差，，市市政政及及商商务务服服务务配配套套不不齐齐全全劣势势：：未来来新新城城商商务务代代表表景观观资资源源突突出出商务务环环境境现现状状较较差差，，需需强强化化及及完完善善自自身身配配套套体现CPD核心心区城城市价价值及及高度度文明明感的的未来来城城市市新新中中心心的的、、生生态态的的花园园式式中中高高端端专专业业写写字字楼楼高端端形形象象、、中中高高端端产产品品、、中中高高端端价价格格2.项项目目写写字字楼楼发发展展定定位位建建议议定位位理理由由阐阐述述1、市市场场角角度度：：中高高档档专专业业写写字字楼楼已已成成市市场场需需求求主主流流，，销销售售速速度度、、租租赁赁价价格格、、投投资资回回报报均均最有有保保障障；；而而顶顶级级写写字字楼楼因因长长沙沙的的产产业业特特征征缺缺乏乏支支撑撑；；2、项项目目本本身身：：项目目将将成成为为区区域域内内的的标标志志性性地地标标，，商商住住型型写写字字楼楼不不适适合合形形象象档档次次的的需需要要，，同同时时也也与与项项目目内内公公寓寓发发生生内内部部竞竞争争，，不不建建议议使使用用；；临80亩湖泊泊庄园园是项项目最最大的的优势势，项项目写写字楼楼可走走“生生态””路线线，但但市场场上打打“生生态””牌的的太多多，不不如直直接打打出““花园园式””，直直接明明了。。2.项项目写写字楼楼发展展定位位建议议PARTB公公寓寓发展展定位位小户型型基础础市场场研究究项目公公寓发发展定定位建建议PARTB公公寓寓发展展定位位小户型型基础础市场场研究究项目公公寓发发展定定位建建议1）按按项目目类型型分：：纯小小户型型项目目、中中大型型项目目内附附带的的小户户型产产品如白沙沙晶城城为纯纯小户户型项项目，，博林林金谷谷为中中型项项目内内附带带的小小户型型产品品2）按按使用用用途途分：：商务务型（（酒店店/行行政））公寓寓、生生活型型小户户型前者户户型设设计为为传统统的通通间，，基本本不带带燃气气、阳阳台，，生活活不便便，为为长沙沙较长长期的的产品品，越越来越越不受受市场场欢迎迎，如如和府府、天天健芙芙蓉盛盛世；；后者者充分分考虑虑生活活的需需要，，带燃燃气、、阳台台，甚甚至做做到明明厨明明卫。。如博博林金金谷。。3）按按装修修标准准分：：毛坯坯房、、精装装公寓寓1、长长沙小小户型型分类类备注：：本章章内““小户户型””，指指户型型面积积在90平平米以以下的的产品品天健芙蓉盛世长沙商务中心未来城谋房博客阳光100金星北路桐梓坡路芙蓉路三一大道韶山路湘府路盛大泽西城郡原广场伍家岭生活广场苹果派SOHO天都才子佳苑豪菲斯新时代广场金阳大厦铂宫左岸右岸上河国际由上到下：金色家园未央大邦香颂国际巧克力空间博林金谷红区抽屉印象天心尚城融圣国际天心华庭建鸿达华都摩天1号山水华景旭日东升白沙晶城华府1航线附带小户项目纯小户项目2、长长沙典典型小小户型型项目目分布布概图图长城国国际长大彩彩虹都都纯小户型楼盘楼盘名称交通枢纽依托商圈伍家岭生活广场三一大道、芙蓉中路伍家岭四方坪商圈越界车站路、八一路火车站商圈罗马假日三一大道、芙蓉路伍家岭四方坪商圈soho天都车站路、三一大道伍家岭四方坪商圈摩天1号芙蓉中路、劳动路五一商圈、东塘商圈铂宫中山路、黄兴路、蔡锷路五一商圈印象天心人民西路、蔡锷南路五一商圈天心华庭人民西路、蔡锷南路五一商圈谋房未央大邦韶山南路铁道等高校商圈加加大街韶山南路铁道等高校商圈金色家园韶山南路铁道等高校商圈云鼎公馆韶山路雨花亭商圈鑫远杰座芙蓉南路南城新兴区谋房博客望岳路、桐梓坡路市府商圈香麓丽舍荣银路、银盆路市府商圈未来城科学家园桐梓坡路、玉兰路市府商圈附带小户型楼盘楼盘名称项目依托是否受90/70影响沁园春御院市府商圈，项目需要否永祺西京市府商圈，项目需要是美林银谷市府商圈，项目需要否金麓国际市府商圈，项目需要否郡原广场市府商圈，项目需要否盛大泽西城市府商圈，项目需要否华都劳动路、韶山路东塘商圈阳光100项目需要否天健芙蓉盛世伍家岭商圈，项目需要否才子佳苑四方坪商圈，项目需要否融圣国际火车站商圈，项目需要是博林金谷南城新兴商圈，项目需要是长沙商务中心南城新兴商圈，项目需要否凤凰城项目需要是小户型型楼盘盘以便便捷的的交通通路网网为分分布带带，以以成熟熟的商商圈为为依托托。小户型型楼盘盘集中中在河河西市市政府府商圈圈、伍伍家岭岭四方方坪商商圈、、五一一商圈圈和铁铁道林林科大大商圈圈。目前纯纯小户户项目目主要要分布布在伍伍家岭岭四方方坪、、芙蓉蓉路沿沿线、、五一一商圈圈以及及铁道道学院院周边边。3、长长沙小小户型型分布布特征征小户型型产品品畅销销面积积区间间集中中在35㎡-50㎡㎡，其其次为为60㎡左左右产产品在朝向向及户户型方方面有有优势势的产产品去去化速速度更更快不能兼兼备生生活需需要的的产品品销售售速度度很慢慢，如如天健健芙蓉蓉盛世世

销售业绩畅销产品滞销产品摩天一号5月9日开盘，当天销售230余涛已经推货部分南向摩天轮49.7㎡销售最为理想，去化较大，余货不多北向（天玺大酒店）部分及面积较大产品相对滞销金色家园一季度销售179套，08年底开盘至今共销售865套金色家园仅32㎡、45㎡两种户型，销售情况均较好45㎡户型相对32㎡户型略差云鼎公馆房交会期间开始销售，房交会4天销售30余涛，截止5月13日销售将近100套35.89㎡（A8）31.70㎡（A1）最为畅销，销售完毕，其余40㎡左右产品销售也较好。C1、C2大户型产品相对滞销35㎡㎡-50㎡㎡为市市场热热销产产品，，其次次为60㎡㎡左右右产品品4、长长沙小小户型型需求求特征征交房标标准分分析建设部部制订订的《《商品品住宅宅装修修一次次到位位实施施导则则》要要求精精装修修住宅宅在交交房屋屋钥匙匙前，，所有有功能能空间间的固固定面面全部部铺装装或粉粉刷完完成，，厨房房和卫卫生间间的基基本设设备全全部安安装完完成。。按照这一导则则，精装修的的住宅被分为为普通住宅、、中高级住宅宅和高级住宅宅三个档次卫生间的设置置配备标准分分为：1、普通住宅：淋浴、洗面盆盆、坐便器、、镜(箱)、、洗衣机位、、自然换气(风道)吸风风机、电剃须须等电器插座座3组，吸顶顶灯(防水型型)镜灯2、中高级住宅：浴盆(1.5m)和淋浴浴器、(蒸汽汽房)洗面化化妆台、化妆妆镜、洗衣机机位、座便器器(2个)、、排风扇(风风道吹风机、、电剃须等电电器插座4组组，电话(挂挂墙式分机)接口3、高级住宅：浴盆(水按摩摩)和淋浴器器、(蒸汽房房)洗面化妆妆台、化妆镜镜、洗衣机位位、座便器(2个)净身身盆、换气扇扇、红外线灯灯、吹风机、、电剃须等电电器插座5组组，电话接口口、顶灯、镜镜灯。精装修标准项目名称是否精装精装标准未来城是800元/平米谋房博客是800元/平米香麓丽舍否伍家岭生活广场否SOHO天都否苹果派是500元/平米双子座公寓否华府1号未定新时代广场否印象天心否天心华庭否新青年公寓否巧克力空间否鑫远杰座未定未央大邦否香颂国际否左岸右岸否铂宫是1500元/平米新芙蓉之都否项目名称是否精装精装标准建鸿达华都否金麓国际否美林银谷否郡原广场否盛大泽西城可以精装700元/平米永祺西京未定沁园春御院未定阳光100否长沙商务中心是800元/平米博林金谷是800元/平米融圣国际未定上河国际否才子佳苑否天健芙蓉盛世否瑞宁花园否纯小户项目附带小户楼栋栋项目毛坯房为目前前市场主流，，目前精装标标准集中在700-800元/平米米5、长沙小户户型交房标准准分析我司对客户装装修意向调研研：1、本次问卷调查查中，年龄层层次主要集中中在21-25岁这个年年龄段，比例例为57%，，年龄在26-30占21%。年龄龄在36-40占11%。这三部分分人最能代表表本次问卷调调查的声音，，一部分为社社会新锐阶层层，能够迅速速接受新潮事事物。2、有62％的人人会选择精装装房，认可程程度较高。29％的人因因心存顾虑，，表明这部分分人对精装房房不排斥，决决心不明确，，仍存在选择择的现象。仅仅有7％的反反对精装房，，不会选择。。这说明精装装修房还是比比较迎合市场场需求的。3、68％的人认认为精装修可可带来节省时时间和精力，，这也是精装装房最为有市市场发展潜力力的原因。13％的认为为精装修带来来部分费用节节省，而却有有19％的认认为精装修避免免入住后的噪噪音之苦。精装修将成为为未来市场主主流，精装也也是增加项目目价值最重要要的手段5、长沙沙小户型型交房标标准分析析楼盘名称置业目的（自住/投资）客户分析影响客户公寓置业要素伍家岭生活广场投资为主，少量年轻人结婚用房本地为主，外地投资客多，年龄多为30-40岁，少量年轻单身地段、交通铂宫投资为主多为附近私营业主，投资地段新时代广场投资自住各半伍家岭附近私营业主等，年龄结构偏轻交通、地段建鸿达巧克力空间投资自住都有，两房多为青年群体以周边人群为主，路桥客户、铁道学院、中心医院等单位交通天健芙蓉盛世投资偏多年龄结构偏轻，以本地客户为主，兼有深圳、株洲、江西投资客（深圳投资客较多）交通、地段天心华庭投资为主长沙市为主，年龄多为30-40岁，少量年轻人地段上河国际商业广场投资自住各半周边高桥、旺旺医院，少量外地客户，年轻人不少地段，配套博林金谷投资为主周边人群，卖小面积年轻人较多交通、地段未来城投资周边区域的人居多地段6、长沙沙小户型型客户分分析成熟商务务地段的的小户型型，客户户基本是是投资客客；新兴兴城区、、地段稍稍好的小小户型，，投资、自自住客户户基本各各半。客户类型经济承受能力置业动因需求产品投資客戶强投资，主动置业地段好，投资价值高的产品。往往多为位于商业中心及交通枢纽，例如铂宫等自住客户低下,经济承受能力低下的青年群体，对产品价格敏感自住或过渡性自住，被迫置业交通便利，能够满足基本生活需求，有日常生活必备元素（厨房等），例如谋房博客办公兼自住型经济承受能力有限的初期创业者，自由职业者办公兼自住，被迫置业交通便利，能够满足居家条件，同时具备SOHO公寓条件6、长沙沙小户型型客户分分析投资型客客户最看看中地段段与投资资回报率率、自住住型客户户需满足足生活需需求、办办公兼自自住型客客要求交交通便利利，且能能满足生生活需求求；而租租户十分分注重生生活的舒舒适感。。所以，，小户型型项目能能否满足足基本的的生活需需求，是是影响其其销售与与出租率率最重要要的因素素。数据显示示60㎡㎡以下小小户型供供应比例例逐年下下降，但但需求量量却未减减少，导导致09年消耗耗大量市市场小户户型余货货；由于政策策70/90限限制，很很多开发发商推出出合拼户户型，也也同样占占有了小小户型的的一部分分；现在市场场上纯粹粹小户型型公寓与与酒店公公寓的余余货非常常稀少；；投资型公公寓与酒酒店公寓寓的市场场需求也也在逐年年攀升，，09年年长沙市市场推出出的几个个纯小户户公寓楼楼盘如兴兴威帕克克水岸、、长城国国际、亚亚商国际际等去化化率都相相当好。。

供销供销比套数比例套数比例07年60以下952519.021165319.350.8160—90911118.19938315.580.9708年60以下1384316.66695715.931.9960—902028224.41886820.312.2909年60以下1027916.151467817.220.760—901706726.822003723.510.817、长沙小小户型未来来趋势———需求量大大目前市场需需求以刚性性需求为主主，紧凑中中小户型受受到市场追追捧，35-50㎡㎡户型最受受欢迎；目前以毛毛坯交楼楼为主，，精装修修将成为为未来主主流，也也将成为为重要的的提价手手段；小户型客客户无论论投资、、自住者者，均十十分注重重项目的的户型设设计能否否满足基基本的生生活需求求；小户型市市场需求求大，在在行业市市场平稳稳发展的的基础下下，小户户型销售十分分看好。。长沙小户户型分析析总结PARTB公公寓发展展定位小户型基基础市场场研究项目公寓寓发展定定位建议议1.项目公寓寓开发资资源盘点点湖南CPD的核核心地带带，城市市未来中中心位置置立体交通通网络，，交通便便捷地块昭示示性强，，具备地地标特质质花园湖泊泊资源，，生态环环境突出出优势：临主干道道，较吵吵；周边边居居住住氛氛围围差差，，生生活活不不便便。。劣势势：：南城城省省府府核核心心景观观资资源源突突出出生活活感感与与配配套套差差，，需需强强化化及及完完善善自自身身配配套套发展展定定位位：：体现现CPD核核心心区区城城市市价价值值及及居居住住价价值值的的新南南城城省省府府邻邻花园园式式高高端端精精装装国国际际公公寓寓产品品定定位位：：35-50平平米米精精装装修修公公寓寓方向向一一：：商商务务型型（（不不带带燃燃气气，，常常规规大大通通间间））方向向二二：：生生活活型型（（带带燃燃气气，，充充分分考考虑虑通通风风、、采采光光、、晾晾晒晒功功能能与与附附加加值值））我司司建建议议采采用用生生活活型型公公寓寓，，由由酒酒店店统统一一进进行行物物业业管管理理2.项项目目公公寓寓发发展展定定位位建建议议定位理由阐阐述1、市场角度度35-50㎡户型最受受欢迎；精精装修是提提升价值最最得要的手手段；满足足基本