家庭房地产投资

第二节家庭房地产投资一、房地产的定义、特征二、房地产投资定义三、房地产实物投资的定义、种类四、房地产实物投资的优劣五、影响房地产价格的因素六、房地产投资价值评估七、房地产投资的风险特征八、房地产实物投资方式九、房地产金融投资第二节家庭房地产投资近几年来，我国房地产业迅速发展壮大，成为国民经济的支柱产业，房地产市场的繁荣又带动了个人投资的增长。目前国内房地产市场持续火热，高额的利润不仅吸引了企业纷纷投入到房地产行业中，还吸引了众多的家庭投资者。虽然房地产流动性差，但投资获利却颇为丰厚，而且还能抵消通货膨胀带来的损失。是为家庭做长期投资最佳选择之一。一、房地产的定义、特征1.定义房地产（realestate），包括房产和地产，也称“不动产”，是指土地、建筑物以及固着于土地或者建筑物上的不可分离的部分和附带的各种权益。房地产可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。2.特征（1）位置的固定性土地的不可移动性，决定了住宅商品的不动产特点。作为房地产投资者，就必须根据房产类型的不同，考虑区位的选择，如周边地区的生活环境、交通状况、购物、文化教育设施等。（2）质量的差异性位置的固定性，决定了房地产的自然、经济条件不同，从而造成它在质量上的差异性，任何一项物业（“物业”实质上就是我们通常所说的房地产，但它特指单元性的房地产，强调具体个体，一项物业可以指一套住宅，一幢楼宇，也可以指一座工厂。）都是独一无二的。、即使它在建筑设计、结构及内外装饰上完全相同，也会在自然、经济区位环境上有所差异。这一差异使得房地产投资跟其他投资产品相比，它的流动性较差，不易变现。（3）使用的长久性一般房屋有几十年的寿命，土地寿命更接近无限。（4）投资的高额性住宅商品结构的整体性极强，生产中消耗大，故价值量高。房地产的一次性投资大，是高额的投资项目，风险也就相对大。（5）保值增值性房地产作为实物形态的资产，具有很强的抵御通货膨胀的能力。首先，“上帝造人不造地”，土地是属于不可再生资源，加上人们对土地及房屋需求的日益增长，使房地产经常处于供不应求的状态，故其具备很强的增值能力；其次，在通货膨胀时期，一方面由于建筑材料、工资等的上涨导致住房成本大幅上升，从而使得住房价格随之上涨；另一方面，通货膨胀也会使各项消费成本增加，房屋租金价格也会上涨。所以，房地产是具有较强保值性的投资理财产品。二、房地产投资定义指投资者将一定的资金直接或间接的投入到房地产开发、经营、管理、服务和消费等活动中，期望获得价值增值的投资行为。房地产投资主要包括房地产实物投资和房地产金融投资。三、房地产实物投资的定义、种类1.定义房地产实物投资是指投资者为了获取租金收入或者转让价差而购入房地产或进行房地产开发的投资行为。2.种类目前，我国可供投资的房地产项目主要有生地、住宅、写字楼、商业店铺、工业用房等等。下面介绍几种比较典型的房地产实物投资的种类。（1）写字楼写字楼一般位于城市中心商务区，由于许多中小企事业单位难以独立修建办公楼，因此租赁需求较大，尤其是各种公司的大量开业，证券、投资公司不断涌现，办公楼的需求日甚，投资新建各种规格的办公楼、综合楼、写字楼已成为房地产业的新宠。购买写字楼部分或者全部股权，以获得稳定的经常性收入，是一种能保持稳定、长期的现金流量的物业投资形式。其投资写字楼需要战略眼光，地段的选择应有增值的潜力、结构应合理、材料应新颖、装修应豪华适用且受欢迎，当然写字楼的整体维修、保养、管理也相当重要。（2）商铺商业楼宇主要指大型商场、百货大楼、购物中心、超级市场等商业用楼。它是所有物业类型投资中最为复杂、最具风险又赢利最高的不动产投资形式。所以不太适应中小投资者，而一些弄堂小商铺又形不成商业规模，投资者的利益得不到保障，但是当前出现了一种回租型商铺可以克服这种弊端，所谓回租型商铺是采用分散销售、集中经营的管理模式，投资者在购买商铺的同时与开发商签订一定期限的回租协议，同时约定投资回报率，投资者可以在期限内约定比例获取稳定的投资收益，回租协议到期后再将商铺回售给开发商。这种回租型商铺可以使投资者的收益得到较大的保障。（3）别墅兴建不同风格的别墅是房地产业大有潜力的一项投资。今年6月以来，深圳别墅逆势热销，与整体低迷的楼市形成强烈反差。据了解，近期开盘的万科清林径、水榭山2期、万科东海岸等中高端别墅楼盘均取得了不俗业绩，销售率普遍超过50%，部分项目销售率超过90%。这些高端别墅楼盘都占据稀缺的自然环境和生态资源，其开发商均为品牌地产如万科、华侨城、卓越等，因此吸引了许多高端客户。虽然中国的别墅市场刚刚起步，与发达国家的别墅类产品的市场价格相比，还存在巨大的价格差。而随着中国经济的快速发展，这类高端物业的市场需求将会快速增长。加上土地资源的稀缺性将造就别墅的稀缺性，从大的环境来看，决定了别墅类产品会有更大的升值空间和投资价值。（来源：珠三角楼市杂志

）（4）小户型公寓最近一两年来，小户型公寓以其独特的产品特征和良好的市场潜力成为国内各大城市房产投资和租赁市场的宠儿。其之所以受到投资者的追捧，是因其小户型产品的市场紧俏和能满足巨大的高档租赁市场的需求。目前统称的“小户型”其实包含三种类型的楼盘，一是单身公寓(或称白领公寓)；二是酒店式公寓；三是酒店式办公楼(又称“商务酒店”)。小户型公寓由于所需投资总额较少，且转让流动性较迅速，因此为大多数投资者所看好，尤其是一些精装修的单身公寓，SOHU等新型小户型单身公寓都具有很好的投资价值，并且大多此类小户型公寓投资以租售为目的。（来源：上海证券报）（5）车库截至到2007年底，中国私人用车比例已占到乘用车用车比例的83%，随着城市居民家庭购车数量不断增加，小区车库的需求必然也会不断增加，而目前很多小区所配备的车库还比较有限，因此车库投资也是一种很有增长潜力的房地产投资品种。四、房地产实物投资的优劣（来源：HYPERLINK"/FinancialPlanning/ShowArticle.asp?ArticleID=210"/FinancialPlanning/ShowArticle.asp?ArticleID=210新保理财网）1.优势（1）收益可观投资房地产的收益主要来源于持有期的租金收入和买卖差价。一般来说，投资房地产的平均收益率要高于银行存款和债券，并仅次于投资于股票的收益率。对于像我国这样一个人口众多，并且正逐渐向工业化、城市化转型的国家来说，城市房地产的增值潜力更大。如果在20年之内，我国的城市化率从目前的30%提高到50%，就有2.5亿人需要到城市居住，庞大的市场潜力意味着现有城市规模的扩张，这必然伴随着城市边缘低价的升值以及城市现有土地或住房价格的升值。（2）抵御通货膨胀房地产实物投资往往能够抵消通货膨胀造成的实际财富的损失，因为房地产的价格会随着原材料涨价而“水涨船高”，美国，英国和香港地区的研究资料表明，房地产价格的年平均上涨率是同期年平均通货膨胀率的两倍，我国的房地产年平均增长幅度也远远高于通货膨胀增长幅度。而像银行存款、债券等的价值往往会受到通货膨胀的侵蚀，房地产投资是很少的几项投资收益率可以持续超过通货膨胀率的投资之一。因此许多家庭都把房地产作为私人财富充分保值的工具和手段。（3）财务杠杆效应财务杠杆效用就是利用别人的钱为自己赚钱，意味着通过借入资金来使收入最大化。投资者可以以所购房地产作为抵押，借入其购买成本的70%——80%的款项。所以，如果投资的总收入高于借款的成本，则这种杠杆投资的资产净收益将会高于没有使用杠杆的同类投资。举个例子看一下：投资者A计划进行一项房地产投资，其为100万元。他有两种选择，使用财务杠杆（以年利率10%借入90万元），或者不使用财务杠杆。若投资者的息税前收入（EBIT）假定为13万元，适用税率为28%（按美国税法），在上述两种选择下，他的财务状况如下表。①表6-1房地产投资财务杠杆使用例表(单位:元)不使用杠杆使用杠杆所有者投入额10000000100000借款额0900000总投资10000000100000息税前收入（EBBIT）130000130000减项：利息090000（利利率10%）税前收项：所得税（税税率28%）3640011200税后收入9360028800投资回报率=税后后收入/所有者投放放额9.36%28.80%通过上表可以看出，显然在使用财务杠杆时，投资者的投资收益率大大高于没有使用财务杠杆时的情形。（4）税收优势一般来说，在大多数西方国家，购房贷款的利息、房屋的拆旧都可以抵减应税所得，这样利用银行贷款买房比租房更划算。如果租房只需交纳租金；如果买房，需要付息还本。在一个均衡的市场上，房屋的租金一般要弥补占用资金的利息成本和房屋本身的折旧费用，如果将折旧看成还本，那么买房与租房的实际每年支出可能相差不多。但是房租是在税后支付的，而贷款买房，还本付息的金额是在税前支付的，这就是贷款买房的避税优势。但是由于我国个人所得税制度还不完善，对住房投资不仅没有上述的税收优惠，反而还有更高的负担。事实上，许多国家只所以对住房实行这样的税收制度，乃是基于“有恒产者，有恒心”这样一个道理。有着高比例的私人所有的房地产的国家，将更稳定，并且公民也会更遵纪守法。另外，立法者通常会受到拥有话语权的比较富裕的阶层的影响，从而倾向于对房地产投资实行优惠政策。（5）投资与消费具有互替性投资放地产不像投资有价证券，只有投资功能，它同时还具有消费性和居住使用的功能。这使得房地产投资机动性很强，可操作余地大，遇到好的抛售机会可转手卖出。但如时运不佳房价下跌，可自己留用或者把房屋租赁出去，然后观察行情的变化，以便在合适的时候又可转手获利。2.劣势（1）流动性较差首先，投资回收期较长，有时需要几年、十几年，甚至更长，才能将投资全部收回。加上房地产没有公开交易的二级市场，所以房地产投资的流动性相对来说要低一些。其次，买卖房地产手续繁杂，且房地产不可能在任意的时间里很容易地按市场价格或者接近市场价格出售。对于以自有资金投资的房地产，在需要流动性的时候也可向银行抵押贷款，但成本也不小，并且房产价值评估以及银行发放贷款都需要时间。最后，目前我国房地产市场刚刚开放，尚不健全，也给投资者带来了较大困难。（2）一次性投资额大在房地产投资中，通常都需要有一大笔首期投资额。例如，购买一处价值50万的住房，投资者一般得支付20%～30%的首期投资，一开始就需要支付100000～150000元，后期还必须不断追加投入。（3）风险较大由于房地产业是一种高投入、高收益的特殊行业，通常获利机会越大，应承受的风险也越大。这些风险包括经济风险、社会政策风险、自然风险、流动性风险等。比如：当经济处于衰退期时，房地产价值下跌速度会比其他权益投资的下跌速度更快，此时房地产投资可能就不如持有名义资产，比如存款或者债券划算。若政府增加房地产税，或者改变城市区划，都会使得房地产的市场价格和租金下降。（4）折旧年限长1986年的《税制改革法案》生效之前，商业性房地产的折旧年限是18年。根据1980年的加速成本摊销体系，投资者可以使用加速折旧方法摊销成本。二现在投资者必须使用直线折旧方法，住宅房地产的折旧年限是27.5年，而其他房地产的折旧年限高达31.5年。五、影响房地产价格的因素1.经济因素经济因素是指经济发展状况、物价水平、财政金融、居民收入与支出、利率、投资等。当经济处于繁荣时期时，社会对房地产的需求强烈，其价格也会上涨；当经济处于萧条或者衰退期的时候，社会对各种房地产的需求减少，价格也自然会下降。如果一国通货膨胀，房地产价格往往会上涨；反之，通货紧缩，则房地产价格下跌。利率与房地产价格成反比变化，利率上升，投资房地产成本就较高，投资热情降低，房地产价格就会降低成本；反之，房地产价格上涨。2.政治囚素政治因素是指会对房地产价格产生影响的国家政策法规，包括房地产价格政策、税收政策、金融政策、城市规划等。政策制定科学合理，房地产市场就会正常、健康发展；反之，政策不完善，存在弊端，则可能导致房地产市场不稳定，价格暴涨暴跌。3.社会因素主要包括人口密度、风俗习惯、家庭结构、消费心理、社会体制等。人口密度越高，对房地产需求越多，房地产价格就越高；反之，房地产价格就越低。风俗文化对住房要求低的地区，房地产价格就较低。家庭规模的大小，直接影响居住的单位数与面积数。人们消费心理的变化也影响着房地产的设计和开发建设。4.环境因素环境因素是指房地产所在地段的自然条件和各种配套设施条件等因素。自然环境条件是指房地产周围的空气和水源质量、清洁度、噪音污染程度、交通便利程度及自然景观等。市政基础设施是人们对土地投资的物化体现，该项投资对其周围房地产价格有着直接影响。市政基础设施包括交通运输、给排水、供电和邮电通讯设施，对企业经营效果和人们居住的生活条件影响极大。城市中心房地产价格之所以高，就是因为市中心的交通、通讯、水电气等市政基础设施完善的缘故。5.其他因素其他因素包括国际因素等特殊因素。如由于战争和国家间的竞争对房地产价格的影响，或由于特殊买卖者出于特殊需要，以非正常的价格出售或购入房地产等。六、房地产投资价值评估对于房产投资者来说，对房产的估价应该是一项最基本的工作，也是迈向成功的重要保障。通过对对房地产业价值的评估和现行市场价格的比较，来测算出投资的经济可行性。房地产投资价值的评估方法有很多，如市场比价法、收益还原法、成本估计法、剩余法、假设开发法、路线价法、长期趋势法、残余股价法等，下面介绍几种最常见的房地产价值评估方法。1.市场比较法市场比较法是最常见、最广泛放采用的—种方法。是将被股价房地产与近期内已经发生了交易的类似房地产比较，.得出最可能实现的合理价格的一种方法。运用市场比较法需要投资者选择一定数量具有较好可比性的成交实例，在此基础上进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素的修正。计算公式：评估价值V=所交易的房地产实例价格＊所交易的房地产实例情况修正系数/100＊所交易的房地产实例日期修正系数/100＊所交易房地产实例个别修正系数/100＊所交易房地产实例区域修正系数/1002.收益还原法收益还原法也称投资法、收入资本化法、纯收益还原法。由于房地产具有永久性，其耐用时间相当长，不仅现在能取得一定的纯收益，而且将来也能源源不断地继续取得这个纯收益。因此人们可以根据历史资料，按照时间顺序排列形成时间数列，从而反映出这一房地产价格的变化过程、方向和趋势，进行类推或延伸，估出这一房地产的价格。由于这种估价方法基于物业即将产生的效用，主要考虑资产的未来收益和货币的时间价值，因此只适用于有收益或有潜在收益的物业。计算公式为V=（a/r）[1-1/(1+r)^n]式中，V——物业评估价值；a——年纯收益；r——还原利率。3.成本法成本法是一种以建造房地产所耗费的各种费用为主要依据，再加上利润和应纳税金来确定房地产的估价方法。这种方法又叫原价法、合同法。成本法一般适用由于市场小，类型交易实例很少，无法利用市场比较法和收益还原法进行股价的房地产估价，如图书馆、学校、医院、政府办公楼等公共建筑、公益设施等。计算公式：新建物业价值V=取得土地费用+建造建造物费用（建造完全价值）+正常利税旧有物业价值V=土地取得费用+旧有物业重新建造完全价值-建筑物折旧4.剩余法剩余法多用于土地评估。指某一评估地块上全部建筑物的销售价格减去建造总费用及正常利润、利息、税收等，求得该地块价格的一种土地评估法。计算公式为：地价=楼价—建筑费—专业费用—利息—发展商利润—税收5.长期趋势预测法这是预测科学的基本理论和方法运用于房地产价格评估的一种新的估价方法。长期趋势观察，房地产的价格变动形成一定规律，因此人们可以根据历史资料，按照时间顺序排列形成时间数列，从而反映出这一房地产价格的变化过程、方向和趋势，进行类推或延伸，估出这一房地产的价格。七、房地产投资的风险特征房地产投资风险是由于投资房地产而造成损失的可能性大小，这种损失包括所投入资本的损失和预期收益未达到的损失。房地产投资具有的最大优势是可以获得较高的利润，但是它与一切投资类型一样存在风险，特别是由于房地产投资价值量大、周期长、位置的不可移动性以及市场竞争不充分等特点，使房地产投资的风险程度更高。具体来说，房地产投资风险包括：1.流动性风险房地产是一种不动产，不像其他商品那样，可以轻松的脱手并迅速收回资金。如果急需变卖房地产，就不容易找到有需求的买家，所以，投资房地产的资金流动性较差，不易变现。2.利率风险市场利率的变化会对房地产市场造成影响，可能会给投资者带来损失。房地产投资额大，投资周期长,这就注定外部资金尤其是银行贷款额相当大。在房地产预期年收益一定的情况下，市场利率越高，房地产投资价值越低，两者呈反比关系。利率变化对获取租金收益的房地产投资以及利用银行按揭贷款购房的影响尤为突出。3.税收风险税收是引导房地产投资的一项重要经济手段，按税收课税对象的性质不同，房地产个人投资主要通过流转税和收益税中个人所得税的调整变动来加以调节和引导。流转税是指以商品生产、流通领域中的商品流转额和非商品流转额为课税对象的税类，对个人投资方向有直接的引导作用。个人所得税的课税对象是个人的合法收入，调整个人所得税，一方面可以改变居民可支配收入进而改变房地产需求,影响投资。另一方面可以改变个人投资的净收入，从而影响其投资积极性。4.社会和政策性风险任何国家的房地产都会受到社会经济发展趋势和国家相关政策的影响，如果经济繁荣，政策鼓励支持，则房地产价格看涨，相反则会看跌。我国也不例外，因此，对投资者来说，这些因素是应该充分考虑的，若投资者不注意经济形势和宏观政策形势的变化，在涨价时或在政策紧缩时买房，很快就可能遭受跌价甚至停滞带来的巨额损失。对于社会风险给房地产投资带来的危机，投资者必须引起高度的重视。、5.经济性风险房地产商品不同于一般的商品，即使是外型、尺寸、年代、风格、建筑标准或任何方面都相同的建筑，只要建设位置不同，其价值就将有很大差异，这种特征也是一个投资者需要注意的不定因素，所以投资者在投资房地产时，一定要注意不同位置上同一类房屋价格的差距，以免遭受损失。6.自然风险房地产投资者还要承担自然灾害等人力不可抗拒所带来的风险，如地震、洪涝、飓风等自然现象都会使投资者遭受损失。这种风险虽不常发生，但一旦发生，所带来的危害是巨大的，投资者在心理上应有所准备。八、房地产实物投资方式1．直接购房投资直接购房投资，即投资者用现款或向银行抵押贷款的方式直接向房主或房地产开发商购买住房，并适当装修、装饰后，或出售，或出租以获取投资回报。这是一种传统的投资方式，也是住房投资者目前最常用的一种方式。如果投资者以抵押贷款的方式取得房屋，然后将其出租，用租金收入来偿还贷款本息，就可以看成是“以租养贷”。2．期房投资期房又称预售房或者楼花，是指开发商在楼盘并未完全竣工时，通过向政府房产管理部门申请并取得商品房预售许可证后，预先出售的房屋。投资者在购买时，可以用自有资金支付购房款，也可以首付住房约定销售价格的20％～30%，然后和开发商一道向银行申请按揭贷款，即银行向开发商支付余款，投资者承诺此贷款的还本付息。期房投资则是指购买期房的投资者在房屋还没有完工交付时便将购房合同更名转让、赚取差价。如果说是按揭购买的话，投资者都只需支付一部分房款便可以获得房产增值的收益，因此杠杆较高，投资利润较大，但同时由于房屋尚未建成，有较大的投资风险。3．以旧翻新所谓以旧翻新，就是把旧楼买来或租来，然后投入一笔钱进行装修，以提高其附加值，最后将装修一新的楼宇出售或转租，从中赚取利润。采用这种方式投资商品房时，应尽可能选择地段好、易租售的旧楼，比如学校、写字楼附近的单身公寓就极受欢迎。另外，在装修之前，一定要结合地段经营状况以及房屋建设结构，确定装修之后楼宇的使用性质以及目标顾客，切忌盲目。4．以租养租所谓以租养租，就是长期租赁低价楼宇，然后以不断提升租金标准的方式转租，从中赚取租金差价，以租养租这种操作手法又当“二房东”。有些投资人，将租来的房产转租获利相当丰厚。如果投资者刚开始做房地产生意，资金严重不足，这种投资方式是比较合适的。5．以租代购所谓以租代购，是指开发商将空置待售的商品房出租并与租户签订购租