连云港融侨策略报告课件

未来必将不同连云港融侨华府策略推广未来必将不同连云港融侨华府策略推广1【一切，先从故事开始】【一切，先从故事开始】2曾经的故事——公元前500年孔子东游郯地问官公元前219年始皇东巡海市蜃楼公元1560年吴承恩东游西游诞生公元1818年李汝珍东采镜花缘成书今天我们的故事在哪里？——公元2011我们的东游记曾经的故事——3焦点故事1：时间：2009年6月10日事件：国务院总理温家宝主持国务院常务会议，讨论并通过《江苏沿海地区发展规划》意义：江苏沿海开发战略正式升级为国家战略摘自《人民日报》焦点故事1：时间：2009年6月10日摘自《人民日报》4焦点故事2：时间：2010年8月21日事件：中共中央政治局常委国务院副总理，李克强考察连云港，明确提出：连云港是江苏沿海地区发展的龙头，同时又连中启西，是我国沿海地区和中西部地区形成良性互动的一个重要战略支点，具有辐射中原腹地独特的港口优势和发展优势。意义：国务院对江苏沿海开发战略高度重视；摘自《连云港政府网》焦点故事2：时间：2010年8月21日摘自《连云港政府网》5焦点故事3：时间：2010年7月7日事件：中共江苏省委书记梁保华考察连云港——在江苏新一轮沿海开发中，连云港战略地位突出，区位优势明显，发展资源丰富，要紧紧抓住重大战略机遇，充分发挥独特优势，加快建设大港口、发展大产业，努力在新起点上实现跨越发展。意义：江苏沿海开发战略正式上升为国家战略摘自《连云港政府网》焦点故事3：时间：2010年7月7日摘自《连云港政府网》6焦点故事4：时间：2010年1月20日，事件：连云港市委书记王建华会见融侨集团总裁林定强一行意义：融侨集团正式进驻连云港摘自《融侨集团网》焦点故事4：时间：2010年1月20日，摘自《融侨集团网》7[2010，融侨布局大江苏十城战略]上海淮安苏州连云港盐城南京扬州镇江无锡重点城市待进城市已进城市徐州融侨江苏布局简史2005年到2009年，融侨初步布局：上海、南京、苏州三个重点城市；2005年-09年融侨南京开发了三大楼盘；2007年融侨上海公司成立；2009年融侨上海获取两个项目开发权；2009年融侨进驻苏州；2005年进入合肥，2007年进入了武汉，大江苏战略已经具备了初步的轮廓和基础。在09年版图的基础上，融侨进一步扩张延伸；三线城已成为融侨未来重要增长极和第二主战场[2010，融侨布局大江苏十城战略]上海淮安苏州连云港盐城南8<融侨江苏十城战略><江苏沿海发展战略>【融侨与国家战略】同频共振<融侨江苏十城战略><江苏沿海发展战略>【融侨与国家战略】同9融侨2011【三线-城市记】融侨2011【三线-城市记】10我们不禁要问，百亿融侨，如何准确把握三线城市的脉搏？》》》进入正题我们不禁要问，》》》进入正题11三线城市的划分与市场表现城市划分

城市地位

城市人口

市场现状

一线城市二线城市三线城市四线城市

核心城市省会城市地级城市县级市场1500万以上500万—1000万100-500万

20-100万膨胀中发展动荡中前行乱世中繁荣平静中慢跑在新一轮的地产调控中，三线城市依然爆发出勃勃的生机厚石案例：徐州百万大盘开元四季和国际花园城均持续火爆热销三线城市的划分与市场表现城市划分城市地位城市人口市场现12三线城市的地产现状机遇1：接力城市化的战场机遇2：产品粗放严重营销水平低下机遇3：缺少强势品牌地头蛇一家独大机遇4：营销水平低下服务意识欠缺随着一二线地产商进驻三线，加速三线城市的地产洗牌和升级换代“外来狼”和“本地蛇头”时常上演大决战三线城市的地产现状机遇1：机遇2：机遇3：机遇4：随着一二线13三线城市的营销传播遵循法则引发共鸣就是“看人说话”，需要找到共同语言跟风法则迎合法则人际法则品牌法则四大法则名声要好强势的品牌影响力和号召力人际关系传播地域小-抬头不见低头见；追随效应小市场的人最喜欢“闻风而动”总之，要“因地制宜、因时而异、因事而异”三线城市的营销传播遵循法则引发共鸣跟风法则迎合法则人际法则品14那么，连云港-国家沿海战略的桥头堡融侨，又面临怎样的市场格局？》》》进入市场研究专题那么，连云港-国家沿海战略的桥头堡融侨，又面临怎样的市场格局15连云港融侨策略报告16市场分析聚焦城市聚焦市场聚焦竞争港城发展战略及新城发展战略借鉴整体市场的发展及区域变化大鳄与地方的竞争及别墅竞争市场结论市场分析聚焦城市聚焦市场聚焦竞争港城发展战略及新城发展战略借17位于东经118°24′~119°48′和北纬34°~35°07′之间，古称郁洲、海州，民国时称连云市，建国后称新海连市，别称“港城”。下辖和新浦、海州、连云三区、国家级经济技术开发区以及东海、灌云、赣榆、灌南4县位于鲁中南丘陵与淮北平原的结合部，陇海铁路终点（亚欧大陆桥东方桥头堡），东濒黄海，与朝鲜、韩国、日本隔海相望；连云区区城市区位新亚欧大陆桥东方桥头堡，是我国于1984年首批提出沿海开放的14座城市之一位于东经118°24′~119°48′和北纬34°~35°018从城市发展上看，长期以来，连云港处境尴尬。向北，融不进环渤海经济圈；向南，离长三角太远；向西，淮海经济区面临整体坍陷的困局，惟有向东是其优势所在。“东进”战略的确定让连云港徘徊在海洋与内陆间的脚步寻找到了新的坐标。根据“东进”规划，连云港将逐步形成沿海、沿东陇海线的“T型”产业布局；以东部城区、新海城区和赣榆县为“三极”、滨海新城为“一心”的“一心三极”城市布局；以连云港主体港为“一体”，南北延伸的海岸线及港口为“两翼”的“一体两翼”港口布局。城市发展规划核心“战略东进、拥抱大海”从城市发展上看，长期以来，连云港处境尴尬。向北，融不进环渤海19城市发展国际性的海滨城市港湾服务区中央商务区滨海居住区高新产业区外围产业区打造具有竞争力的国际性的海滨城市：一体两翼，组团递进，三极拉动，重点突破现代化的港口工业城市知名旅游城市建设现代化的港口工业城市：一体两翼，提升主港，两翼齐飞形成山海相拥的知名旅游城市：统一规划、分步实施、抓住重点、滚动发展”打造成国际性海滨城市、现代港口工业城市、旅游城市城市发展国际性的海滨城市港湾服务区中央商务区滨海居住区高新产20城市发展1号线（南北线）：承担城市南北方向和老城东西方向客流，连接新海老城与滨海新城。采用轻轨系统。2号线（东西线）：承担城市沿海方向客流，连接滨海新城核心区与南翼地区，远期存在向赣榆延伸的可能。采用轻轨系统。3号线（沿山线）：承担城市沿山方向客流，连接新海与连云城区，有轨电车。4号线（滨海线）：承担城市滨海观光客流，采用有轨电车系统。轨道交通的变革将缩短城市间的距离，与主城区联系更加紧密连云港综合交通规划（2008-2030）》中，第一次提出了轨道交通的概念城市发展1号线（南北线）：承担城市南北方向和老城东西方向客流21新城发展对比连云新城的发展属于起步阶段，但是高标准、高投入，未来空间巨大连云新城的资源要优于其他三线城市的新城新城启动时间启动引擎政府导入开发商前期导入启动初期价格2010年价格目前发展阶段连云新城2006年国家重点沿海战略区政府导入融侨、保利进入35005000起步阶段徐州高铁新城2006年京沪高铁高铁站城置28005000发展阶段淮安钵池山板块2005年钵池山公园园博会万达、亿力、茂华35005500发展阶段南京奥体新城2002年十运会主会场、地铁奥体馆等运动设施及政府导入万科、中海、顺驰2000多20000成熟阶段合肥政务新区2002年市政府导入市政府搬迁到新区绿地28006000-7000快速发展阶段新城发展对比连云新城的发展属于起步阶段，但是高标准、高投入，22新城发展对比合肥政务新城开发历程新城发展对比合肥政务新城开发历程23新城发展对比新城发展对比24对连云新城未来借鉴连云新城发展处于起步阶段融侨进入各项规划及市政的建设期20102010区域配套空白抢夺市场先机，首位占势政府加大投入供应激增，竞争加大2012-13【具有先发优势，也存先发风险】对连云新城未来借鉴连云新城发展处于起步阶段融侨进入各项规划及25市场分析聚焦城市聚焦市场聚焦竞争港城发展战略及新城发展战略借鉴整体市场的发展及区域变化大鳄与地方的竞争及别墅竞争市场结论市场分析聚焦城市聚焦市场聚焦竞争港城发展战略及新城发展战略借26政策演变新政9月新政4月新国十条

主要内容特点主要内容特点个人房贷首套房首付款30%以上无户型差异套型面积90平米以下不得低于20%，90平米以上不得低于30%有户型差异二套房严格执行首付比例不低于50%，贷款利率不低于基准利率1.1倍要求严格执行首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍抑制投机、投资三套房暂停发第三套及以上住房贷款全国适用首付款和贷款利率大幅提高，部分地区暂停发放购买第三套及以上住房贷款灵活执行保障性住房加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的监督考核力度强化落实确保完成2010年建设保障性住房300万套具体目标限购房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民购房套数对部分城市提出要求地方可根据实际情况，采取临时性限购的措施执行灵活9月新增政策商业银行对不执行差异化信贷的商业银行，一经查实严肃处理税收支持公共租赁住房建设，对个人购买90平米以下住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减免1%税率征收契税与4月份新"国十条"相比，此次新政策针对市场新问题和新趋势做出了更加精准的调整，更强调新"国十条"政策的贯彻和落实；调控更加严厉政策演变新政9月新政4月新国十条主要内容特点主要内容特点个2711月3日住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会联合印发通知：买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。规定第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。自10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，这也是金融危机之后，中国首次加息。楼市调控继续延伸，继续加大对投资的遏制政策演变10年多次对楼市进行深度调控，2011年价格增长趋势趋缓11月3日住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会联合印发通28区域成交面积（万）平均容积率成交价格（万）出让宗数单位地价连云区511.41.543540162852新浦区952.7160165211686海州区00000合计606.4/595566839812010年1-11月连云港土地成交情况2003－2010年连云港土地成交量(不含工业用地)数据来源：连云港国土网土地市场2010年土地成交连云区集中在徐圩新区及连云新城新浦区主要集中在科创园区连云区土地成交占比达到84%到目前为止，连云港共出让606.4万平米商住用地，绿地、保利、融侨等国内一线品牌开发商纷纷登陆港城，这也导致港城土地价格同比大幅增长区域成交面积（万）平均容积率成交价格（万）出让宗数单位地价连29编号地块坐落规划设计主要指标建筑密度（≤%）起始价(万元)成交价竞得单位成交日期楼面地价（元/㎡）出让面积（亩）出让面积（平米）土地用途出让年限容积率（≤）LTC2010-01#海连路北、通灌路东3321837居住、商业、旅馆业70407.2/

1130011320连云港苏宁置业有限公司3.2721LTC2010-28#海郡路北、海湾路东侧12482456居住用地702.2202226022260保利江苏房地产发展有限公司7.191227LTC2010-29#海郡路南、海湾路东侧9462580居住用地702.2201690016900保利江苏房地产发展有限公司7.191228LTC2010-30#平山北路西、逐海路南侧223148488居住用地702.2203787037870连云港融侨金辉置业有限公司7.191159LTC2010-40#昌圩湖北侧地块（包含B3－3、B5－1两个地块）367244437商住用地4070B3－3：<2.2B5－1：<1.1B3－3：<35B5－1：<302750016230上海绿地集团7.19/

LTC2010-41#昌圩湖西侧地块（包含B4-1、B4-2、B4-3三个地块）435289773商住用地4070<2.0<303260018810上海绿地集团7.19

/LTC2010-42#昌圩湖西侧地块（包含B3－4、B5－2、B5－3三个地块）531354263商住用地4070B3－4：<2.2B5－2：B3－4：<35B5－2：<30398556875上海绿地集团7.19

/LTC2010-62#昌圩路北、昌圩湖西B4-2221147199商住用地40702301656016560上海绿地集团7.19563LTC2010-63#临港西片区昌圩路北、昌圩湖西B4-3地块12281483商住用地407023091659165上海绿地集团7.19562LTC2010-64#临港西片区东方大道南、昌圩湖北B5－1地块150100180商住用地40701.1301127011270上海绿地集团7.191023LTC2010-65#临港西片区东方大道南、昌圩湖西B5－2地块281187077居住用地701.1302104521045上海绿地集团7.191023合计25801719773/

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0.9

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188305/

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1195港城10年重点成交地块，苏宁、保利、绿地、融侨纷纷入驻港城土地市场编号地块坐落规划设计主要指标建筑密度（≤%30从供应来看：基本上呈上升趋势，2009年供应面积减少为199.75万㎡，市场新增供应量快速下降，更多的是在去化存量房源。从销售面积来看：商品房销售量出现上升的趋势。从09年上半年开始，市场明显回暖，成交量明显上升。从供销比来看：除2002年以外，2008年之前供销比全部大于1，2009年当年供销比则迅速下降仅0.59，原因在于全市商品房投资增长较快，市场供应量逐年加大积累了大量的存货，导致09年市场的新增供应量较小，同期市场销量却放大使得当年供销比很小。从价格走势看：从2002年以来，连云港市区商品住宅均价呈逐年上升的态势，07年开始由于市场供求原因，以及受政府宏观调控政策的影响，商品住宅成交均价上涨幅度趋缓，09年为3362元/㎡2003-10年连云港商品房价格走势2002-09年连云港商品房供需走势整体市场市区商品房供应量大于销售量，市场整体呈现供大于求的特征数据来源：连云港房地产网数据来源：连云港房地产网从供应来看：基本上呈上升趋势，2009年供应面积减少为19931整体市场数据来源：连云港房地产网整体市场表现供略大于求，尤其新政之后成交量逐月递减月度成交17万月度成交11万月度成交17万价格依然保持强势增长整体市场数据来源：连云港房地产网整体市场表现供略大于求，尤其32整体市场供小于求供大于求舒适性户型依然为市场供应主力，但热销产品面积小型化趋势出现市场供需中，120-160平米房源处于供小于求的局势，市场对此类产品的需求量较大；而两房产品虽然供应量大，但是由于同质化严重，市场供略大于求；销售面积中，90-100㎡的户型所占比例为21%，120-144平米占比为30%，为市场主力销售户型。整体市场供小于求供大于求舒适性户型依然为市场供应主力，但热销332010年1-10月市区不同价格段商品住房成交情况

整体市场1-10月，成交总价在30-40万区间段的产品占比最高，占总成交量的25％，其次为50－70万区间段的产品占比21.6%，另外70万以上的也占到19.2%的比例。1-10月，3000-4000元/㎡价格段成交量最大，占总成交量的34%。其次是4000-5000元/㎡价格段，占总成交量的29%。另外，大于5000元/㎡价格段成交占比达到21%总价30-70万是成交主力区间。而50万以上总价段的市场比例呈逐渐上升趋势2010年1-10月市区不同价格段商品住房成交情况整体市场34序号项目名称面积1东方领秀小区575952旺旺家园523073富邦万得园517574瀚海国际463145久和国际新城三期454336中茵-名都小区410387四季花城401808中央华府377699悦城国际34612整体市场2010年1-10月港城销售排行连云区多个项目上榜，最佳销售目前售出面积为5.8万平米序号项目名称面积1东方领秀小区575952旺旺家园5230735整体市场[深度调整阶段]连云港市为人口导出城市，人口外流现象比较严重，根据该市十一五规划要求，市区人口将突破100万（即市区人口保持年均8％的增幅），将为房地产市场发展带来良好机遇。城市发展东进，打造滨海城市第二波调控加剧，对地产行业更深度调控[土地未来供应量已经达到“爆棚”程度，连云区成为发展热点]2008、2009年出让土地将形成1200万方（建筑面积）以上的供应量，而连云港市区03至09年年均去化量仅为140万平方米，09年大幅放量亦仅340万平方米，可见未来市场供应巨大，竞争去化压力明显。10年土地供应略微收缩，但大牌开发商开始进入港城。，未来竞争格局更加明朗化，品质的竞争大于价格竞争[整体形式依然不容乐观，供大于求的态势依旧明显]供大于求的态势依旧明显。中心城区价格与边缘区域价格逐步拉开，随着中心城区价格上涨，购房客户城郊化趋势明显；舒适性户型为市场供应主力，但热销产品面积小型化趋势出现；价格进一步上涨，连云区将成为未来城市开发的主流板块整体市场[深度调整阶段][土地未来供应量已经达到“爆棚”程度36连云区市场新浦区海州区连云区25公里区域位置：位于连云港市区东北侧区域面积：500平方公里区域人口：18万左右支柱产业：港口、旅游业、核电、药业、盐碱业房地产市场不能与市区形成关联，但区域产业形成房地产发展基础连云区市场新浦区海州区连云区25公里区域位37核电站花果山连岛大沙湾港口连云区市场区域环境优越，具备山水海滨城市特质核花连连云区市场区域环境优越，具备山水海滨38连云新城(滨海新区)规划面积49平方公里，规划建设用地39.76平方公里水域面积10平方公里，人口容量53.5万，经营性用地18平方公里。2010-2012年计划完成投资101亿元。核心目标：以海为源，以人为本，建设环境优美、功能完善、具有时代气息的海上连城。功能目标：1、滨海商贸服务中心；2、综合旅游接待基地；3、亲海滨水的特色居住区主要城市功能定位：连云港市CBD.连云区市场区域规划为海滨休闲综合服务区连云新城(滨海新区)规划面积49平方公里，规划建设用地39.39近年来，随着东部城区步伐的加快，连云区房地产业的快速发展，使房地产行业在国民经济发展中占有相当重要地位。连云区房地产基本依山靠水，山水资源十分丰富，也是区域地产主攻的重点方向连云区市场连云区地产是未来发展重点板块，特别是连云新城板块融侨地块近年来，随着东部城区步伐的加快，连云区房地产业的快速发展，使40连云区市场月度新增商品房：3万平米：新增住宅：3.3万平米月度新增商品房：2.1万平米：新增住宅：0.9万平米连云区开发比例增长，新增供应同比上升连云区市场月度新增商品房：3万平米：月度新41月度成交商品房：2.5万平米：成交住宅：2.2万平米月度成交商品房：5.8万平米：成交住宅：4.8万平米新政之后，成交量锐减，而供应上升，呈现供大于求局势价格依然保持平稳上涨的趋势连云区市场月度成交商品房：2.5万平米：月度成交商品房：5.8万平米：42滨海商务板块墟沟板块经济开发板块本案平山板块滨海商务板块在连云区域内最靠近海边，海景资源是板块独有优势，目前板块内在售项目为高端别墅、观海高层住宅和配套港口产业的商务办公。均价范围：4600-6000元/㎡墟沟板块是连云区的核心区，也是连云区的老城区，区域内配套成熟，客户认同感较强，由于土地供应紧缺，目前区域可售个案稀少。均价范围：4500-5400元/㎡平山板块是连云区目前房地产开发最热点，板块是老城区的延伸，区域目前配套不足，主要依靠老城区和自身打造的商业配备，由于多个大体量个案在售，竞争异常激烈。均价范围：3800-4800元/㎡经济开发区板块位于连云区最南端，主要是依靠产业园的发展而带动的地产需求，位置上相对于其他板块来说较偏，脱离老城区延伸范畴。均价范围：3500-4500元/㎡连云区市场滨海商务区资源优势强，客群认可度高，价差明显滨海商务板块墟沟板块经济开发板块本案平山板块滨海商务板块在连43连云区市场项目总建（万）容积率产品开盘时间已推面积(万)已售面积(万)去化率价格主力面积项目定位核心点海客瀛洲202.5小高层、高层06.6.25106.969%540085-142生活新典范，乐活新天地海景、依山、配套好莱坞332.5小高层、高层09.4.164.143.5486%4400104-134中国原创电影文化主题社区产品、资源香缇花园800.93多层、小高层、高层06.11.1815.212.884%多层：470086-138做最纯粹的阳光排屋产品、成熟度、环境映像西班牙272.3洋房、高层2007.128.37.186%460090-148卢西亚居，阳光生活产品、资源水榭花都402.5高层、别墅08.7.209.67.5879%高层：4400联排：70000高层：209联排：399-438融入舒适空间，尽享湖光山色地段、规模、资源久和国际新城1001.33多层、小高层05.8.204241.599%跃层：370087-133百万平米国际时尚生态健康社区规模、配套、产品金凤凰城421.18多层、小高层、别墅08.5.017.886.7385%多层：4200小高层：3900联排：7600多层：4200小高层：3900联排：7600一种选择，成就一种生活方式的高度产品、地段日出东方173高层07.9.2910.2988%470098-163市中心，私家官邸地段、产品、品质城市SOHO0.896高层10.1.270.890.5258%440099-142繁华中心，城市地标地段东方之珠901.79洋房、小高层06.12.916.41485%365070-140中国新时期人居环境典范住区/

保利海上五月花322.2高层、别墅2011未推未推未推未推未推走上海五月花路线未推新政之后，成交量锐减，而供应上升，呈现供大于求局势价格依然保持平稳上涨的趋势连云区市场项目总建（万）容积率产品开盘时间44项目总建（万）开盘时间已推面积(万)已售面积(万)已推套数已售套数潜量（万）余量（万）月度去化月度去化（万）2011年供应（万）海客瀛洲2006.6.25106.9950527103.1100.137好莱坞3309.4.164.143.5438834028.860.6180.195香缇花园8006.11.1815.212.81456120564.82.4250.2710映像西班牙272007.128.37.1113682818.71.2240.205水榭花都4008.7.209.67.5853244430.42.02160.275久和国际新城10005.8.204241.539733795580.5610.6610金凤凰城4208.5.017.886.73117774534.121.15250.225日出东方1707.9.2910.299377076.81.2190.246.8城市SOHO0.8910.1.270.890.522156200.3760.050东方之珠9006.12.916.4142439199773.62.4420.305保利项目322011未推未推未推未推320未推未推10绿地观湖一号150预计年底未推未推未推未推1500未推未推20合计631.89

124.61109.671320310650357.2814.94

88.8连云区市场区域供应充足，竞争激烈，月度去化平均25套，新政后在15套左右未来一年供应体量约90万平米，10年全年去化约26万平米，供大于求明显项目总建（万）开盘时间已推面积(万)已售面积(万)已推套45连云区市场主力两房面积90-100平方米，主力三房面积为120-140平方米板块案名物业形态建筑风格户型区间主力户型核心板块港城蓝天2幢32层高层，1-4层为裙房商业现代简约50-130㎡55㎡左右1房，100㎡左右2房，119㎡以上3房日出东方8幢33/34层高层，沿街底商现代简约80-150㎡90㎡左右2房，130㎡以上3房，150㎡4房滨海新城香缇花园38幢多层和两幢商业欧式风格76-120㎡76㎡左右2房，90㎡以上3房四季花城20栋高层分三期开发（二期有一幢单身公寓）现代简约50㎡-140㎡93㎡2房,121-138㎡3房上城17幢高层，16幢别墅现代+新古典公寓92-157㎡92㎡2房,120-140㎡3房,157㎡4房海客瀛洲8栋12层,3栋19层,2栋25层,3栋30层现代简约85-140㎡（公寓）85㎡2房,107、129及140㎡3房，160㎡四房150-170(海景房)龙门山庄8幢高层，90余幢别墅现代+地中海公寓50-150㎡60㎡1房,90㎡左右2房,130㎡3房（公寓）平山板块金凤凰城住宅沿山体分4期开发，包含多层、小高层、高层、联排等复合型公寓110-260㎡112-123㎡3房好莱坞总共34栋，1期2栋17+1层；2栋8层；2栋16层；1栋17层；1栋11层美式新古典单身公寓35-50㎡，住宅96-156㎡96-115㎡小3房123-156㎡大3房水榭花都18栋100米高层,42栋亲水联排别墅现代简约公寓130-202㎡130、143㎡3房，202㎡4房映象西班牙16幢花园多层洋房，13幢小高层、5幢中高层、4幢高层西班牙风情65-180㎡80-100㎡2房110-140㎡3房连云区市场主力两房面积90-100平方米，46连云区市场购房需求工作区域及职业年龄层次收入状况1、改善居住环境，购买改善性产品2、希望在拥有稀缺的资源（海景）的区域置业3、追求更多的赠与面积，追求性价比60%以上客户居住在墟沟，工作地点多在连云区或开发区区，其中高档客户主要是港务区、政府人员以及核电工作人员为主；30%为新浦区客户，其中事业单位客户居多以25-45岁为主力购买群，客群年青化状况明显家庭具有一定的经济基础且事业相对稳定连云区公寓产品客户特征：连云区市场购房需求工作区域及职业年龄层次收47精装市场金海国际四季花城项目推出时间推量成交目前均价主力备注四季花城08.5.28104100530090-120尾房金海国际2009年8月1536012000-1300050-6026-33F目前区域精装产品较少，仅有两个项目精装发售，但销售一般目前四季花城仅余几套，其中90平米总价约48万，而金海国际即将现房发售，一线海景，但销售一般精装市场金海国际四季花城项目推出时间推量成48精装市场鉴于目前区域精装市场尚不成熟，客户对精装产品的认同度不同，普遍对于毛坯房认可，因此当前本案精装暂不考虑，可选择在后期区域逐渐成熟后才精装入市精装市场鉴于目前区域精装市场尚不成熟，客户49物业类型趋同，整体品质有待提升同质化竞争严重，未来供应基本为小高层、高层，且户型无特色，缺乏空中花园等提升性价比设计；主力二房面积90-100平方米，主力三房面积为120-140平方米；高层接受度弱于多层，但高容积率成为发展趋势；拥有独特资源（海景）的物业市场接受度高，且价格能提升20%以上，产品面积提升10%以上；区域在售项目后续供应充足，未来竞争环境激烈新政后月均去化2万平方米，但市场供应巨大，供大于求现象明显；宗地所处板块为区域最高价格板块，以海景资源为核心点；区域与市区距离较远，对市区客户吸引力不强，仅30%左右为市区客户；供应量巨大，供大于求现象明显土地市场疯狂，连云区成为未来发展热点板块；区域供应量巨大，供大于求现象严重；09年量价齐升，销量翻番，但连云区09年增幅位于全市区末位；连云区市场物业类型趋同，整体品质有待提升同质化竞争严重，未来供应基本为50市场分析聚焦城市聚焦市场聚焦竞争港城发展战略及新城发展战略借鉴整体市场的发展及区域变化大鳄与地方的竞争及别墅竞争市场结论市场分析聚焦城市聚焦市场聚焦竞争港城发展战略及新城发展战略借51竞争市场公寓外地大鳄和本地开发商的项目竞争区域海景房项目-------------海客瀛洲唯一同一板块项目----------香缇花园贴身重点竞争项目………保利海上五月花拦截市区客户项目…………绿地观湖一号别墅区域性竞争为主山海资源别墅项目-------------山海自在贴身重点竞争项目----------保利海上五月花资源高尔夫型别墅………开成高尔夫社区资源和品质的竞争资源型竞争与保利项目的竞争既属于竞合关系竞争市场公寓外地大鳄和本地开发商的项目竞争52重点竞争界定保利海上五月花融侨项目香缇花园海客瀛洲绿地观湖一号区域海景房项目-------------海客瀛洲唯一同一板块项目----------香缇花园贴身重点竞争项目………保利海上五月花拦截市区客户项目…………绿地观湖一号本地品牌与大鳄的竞争公寓竞争市场重点竞争界定保利海上五月花融侨项目香缇花园海客瀛洲绿地观湖一53地段成熟生活区交通通畅商业海棠路商业街占地面积9万建筑面积22.5万容积率2.5主力产品130-150/㎡三房卖点海景建筑形态小高层和高层总户数1600客户连云区客户为主，核电、事业单位居多价格6500元/㎡（海景房）5400元/㎡（非海景房）产品面积4房2厅2卫150-170（海景房）3房2厅1卫128-1672房2厅1卫90-113区域海景房项目-------------海客瀛洲公寓竞争市场地段成熟生活区交通通畅商业海棠路商业街占地面积9万建筑面积254地段连云大港西路8号交通通畅商业内部配置占地面积9.1万建筑面积8.5万容积率0.93主力产品89-113㎡三房卖点多层花园洋房和文体中心建筑形态花园洋房总户数912户客户连云区居多，核电团购，新浦区占30%价格4700-4800元/㎡户型面积3房2厅2卫（顶复）120-1303房2厅1卫89-1132房2厅1卫77-83唯一同一板块项目----------香缇花园公寓竞争市场地段连云大港西路8号交通通畅商业内部配置占地面积9.1万建55贴身重点竞争项目………保利海上五月花编号地块坐落规划设计主要指标建筑密度（≤%）起始价(万元)成交价成交日期楼面地价（元/㎡）出让面积（亩）出让面积（平米）土地用途出让年限容积率（≤）LTC2010-28#海郡路北、海湾路东侧12482456居住702.22022260222607.191227LTC2010-29#9462580居住702.22016900169001228合计

/218145036

/702.2203916039160

/1227本案重点竞争项目，产品复制上海保利海上五月花项目，以别墅和高层为主，产品赠送值较多公寓竞争市场贴身重点竞争项目………保利海上五月花编号地块坐落56参考——上海保利海上五月花项目包括英伦联排别墅，花园洋房和情景公寓，6万平米大型商业配套和3000平米高级运动会所联排别墅区洋房区商业区高层区占地约23万平米，总建筑面积约30万平米，容积率为1.31，绿化率35％分2期开发，首期为约6万平米英伦联排别墅，共310套房源，主力房型为四房，约190平米左右，8米建筑面宽，6米客厅挑空，阳光地下室，精致入户花园，多个大露台；2期为花园洋房和情景公寓，大部分为中小户型，房型经济适用，附加值高；参考——上海保利海上五月花项目包括英伦联排别墅，花园洋房和情572房1卫4室4厅3卫1厨高层产品以76-90平米两房为主，别墅为190平米四房联排2房1卫4室4厅3卫1厨高层产品以76-90平米两房为主，别58拦截市区客户项目…………绿地观湖一号地段猴嘴昌圩湖交通通畅占地面积1332亩建筑面积150万容积率1.1/2主力产品87两房、113三房卖点绿地品牌、规模、产品建筑形态高层、别墅客户尚未开盘，从登记客户看，基本以新浦区为主价格暂未定公寓竞争市场拦截市区客户项目…………绿地观湖一号地段猴嘴昌圩湖交通通畅占59融侨项目保利海上五月花绿地观湖一号香缇花园海客瀛洲各竞争项目与融侨项目的关系竞合关系客户掠夺产品竞争地段竞争核心点：品牌、未来、产品、资源核心点：品牌、规模、产品、地段核心点：口碑、产品、配套核心点：地段、配套公寓竞争市场融侨项目保利海上绿地香缇花园海客瀛洲各竞争项目与融侨项目的关60品牌影响力融侨项目＜保利项目＜绿地项目＜本地开发项目地势、地段融侨项目＜绿地项目＜本地开发项目保利项目＝产品力绿地项目＜融侨项目保利项目本地开发项目＜≤资源及体验绿地项目＜融侨项目保利项目本地开发项目＜≤融侨项目在产品体验及产品力略占优势，突出其品质的优势公寓竞争市场品牌影响力融侨项目＜保利项目＜绿地项目＜本地开发项目地势、地61别墅市场保利海上五月花龙门山庄：别墅182-470，1-1.5万/平米山海自在：联排283-324平米，8200-15000元/平米开成高尔夫花园：198-283平米，双拼325-432平米，8000-12000元/平米水榭花都：联排400-617平米，9300元/平米（不含车库）山海资源别墅项目-------------山海自在区域热销别墅项目----------龙门山庄资源高尔夫型别墅………开成高尔夫社区贴身竞争项目…………保利项目区域别墅供应有限，在售别墅仅山海自在和开成项目产品及资源的竞争别墅市场保利海上五月花龙门山庄：别墅18262项目总建（万）容积率产品开盘时间已推面积(万)已售面积(万)已推套数已售套数价格主力面积项目定位核心点潜量（万）余量（万）月度去化月度去化开成高尔夫国际社区501.01别墅09.5.176.452.5225968000-12000260-400价值恒久远，一栋永相传资源、配套、品质、高尔夫43.553.9550.14永泰·山海自在121.3别墅、洋房09.11.182.70.497138200-15000283-352/

/

9.32.310.03龙门山庄141.15高层、别墅07.2.0910.79852741高层：4000别墅10000高层：40-136别墅：182-470山海别墅，海景高层海景、山资源、成熟度3.31.716（含高层）0.20合计76

19.8511.91174850

56.157.95

别墅市场别墅余量8万平米，潜量56万平米，月度去化2-3套联排价格：10000元/平米左右项目总建（万）容积率产品开盘时间已推面积(万)已售面积(万63别墅市场项目联排（188-600）叠加（182）双拼（230-432）独栋（370-470）推量成交推量成交推量成交推量成交山海自在9613

开成高尔夫国际17487

48910龙门山庄2626323146382317水榭花都4229

金凤凰城2323

合计361178323194472417目前联排是主力供应产品，面积200-280平米，其次为双拼，面积230-350平米别墅主力供应：山海自在、开成高尔夫社区别墅尾盘销售：龙门山庄、水榭花都、金凤凰城别墅市场项目联排（188-600）叠加（164别墅市场山海资源别墅项目-------------山海自在面积推量成交去化率32428414%28334412%31534515%合计961314%占地面积7万平米建筑面积12万容积率1.3主力产品联排283-324平米卖点一线海景、山资源建筑形态高层、别墅价格230万/套起别墅市场山海资源别墅项目---------65别墅市场A户型特点：多层观海，不同高度、多重角度的景观大宅

C户型特点：主要位于联排别墅区，有南向花园首层别墅市场A户型特点：多层观海，不同高度、多66总占地面积11.5万平米，总建筑面积13.2万平米。7栋高层海景公寓，129套绝版别墅，涵盖叠加、联排、双拼、独栋等丰富物业形态。超高绿化率达49.9%，容积率为1.15；高层：

1房40-69平米，占比33%2房86-130平米，占比60%3房136平米，占比7%别墅：

叠加182平米，占比25%

独栋379-470平米，占比18%

联排188-214平米，占比20%

双拼230-269平米，占比36%价格：高层：4000元/平米左右别墅：1-1.5万元/平米左右定位语：山海别墅，海景高层别墅市场区域热销别墅项目----------龙门山庄总占地面积11.5万平米，总建筑面积13.2万平米。定位语：67别墅供应：127套3500元/平米4000元/平米4200元/平米4500元/平米年价格增幅：5%龙门山庄高层价格走势图项目主力供应以40-70平米一房和80-120平米两房为主，基本售罄，别墅剩余部分独栋和双拼别墅市场别墅供应：127套3500元/平米4000元/平米4200元68双拼：268平米独栋：458平米南北双露台设计，主卧与带顶露台相连1层大庭院，2层设有娱乐间，3层主卧带大露台双拼：268平米独栋：458平米南北双露台设计，主卧与带顶露69别墅市场资源高尔夫型别墅………开成高尔夫社区占地面积55万平米建筑面积50万容积率0.6主力产品联排198-283平米，双拼325-432平米卖点高尔夫、山体资源、纯别墅建筑形态别墅价格8500元/平米。200-700万/套一期托斯卡纳基本售罄二期普罗旺斯在售产品面积推量成交去化率联排276764255%265221359%2838338%1986467%203622540%双拼325-43248919%独立373100%合计/

2239643%项目一期基本售罄，目前二期双拼在售别墅市场资源高尔夫型别墅………开成高尔夫社70别墅市场开成高尔夫别墅价格走势图5000元/平米6000元/平米8300元/平米8500元/平米337平米别墅市场开成高尔夫别墅价格走势图5000元71别墅市场别墅产品品质一般，少有鲜明亮点区域别墅基本为欧式风格，以山和海为主要资源点，缺乏内部自身景观点开成高尔夫配套有高尔夫球场，但是景观细节营造一般，不能精细化板块别墅户型面积同质化比较严重，差异化竞争较少客户构成以区域为主，新浦区为辅。外地客户占有部分比例连云区的客户是区域构成的主力来源江苏客户比重较大项目少，但供应量大别墅产品属于市场稀少产品，虽然供应量大，但是在售项目少，属于热销产品联排和双拼产品为供应主力，面积一般200-280平米联排价格8000-10000元/平米别墅市场别墅产品品质一般，少有鲜明亮点区域72市场分析聚焦城市聚焦市场聚焦竞争港城发展战略及新城发展战略借鉴整体市场的发展及区域变化大鳄与地方的竞争及别墅竞争市场结论市场分析聚焦城市聚焦市场聚焦竞争港城发展战略及新城发展战略借73聚焦政策市场结论政府多次调控，地产进入调整期聚焦城市国家沿海发展大战略，区域迎来发展新时期机遇与风险并存聚焦市场聚焦竞争供大于求明显，未来更加突出竞争上升为品牌和品质的竞争聚焦政策市场结论政府多次调控，地产进入调整74百亿融侨，如何打赢这场，非赢不可的战争？百亿融侨，如何打赢这场，非赢不可的战争？75任务识别年度总销金额：5亿项目开盘节点：6月份；平均月度总销：9000万；目标分解别墅：104套X80%去化率=约2.1亿高层：需要去化660套=约2.9亿（以目前的香缇花园的多层洋房4700元作类比）高层每月平均需要120套以上；而目前区域内的在售楼盘月均仅30套左右任务相对艰巨任务识别年度总销金额：5亿项目开盘节点：6月份；目标分解别墅76板块识别今日之连云新城未来之连云新城现状一般，前景可期板块识别今日之连云新城未来之连云新城现状一般，前景可期77产品识别面积户数户数占比面积占比总价段80-901168户44%32%40-45万95-120400户15%14%45-60万120-135404户15%16%60-68万135-145481户18%22%68-72万155-170123户4%6%75-85万280-320104户4%10%300万五栋高层104户别墅冒充首次置业的刚需型产品产品识别面积户数户数占78产品优。任务艰。现状弱。压力大如何来做？1）融侨华府的价值在哪？——价值梳理2）谁会为这些价值埋单？——客群定位3）如何提炼迎合目标客群的定位？——营销定位4）如何打造高端的融侨华府的形象？——视觉语言规划5）首次进军港城的融侨，如何快速适应市场，寻求品牌落地认同——品牌落地策略；7）如何针对营销节点，展开推广攻击？——策划推广产品优。任务艰。现状弱。压力大如何来做？1）融侨华府的价值在79融侨华府的价值在哪？【价值梳理】融侨华府的价值在哪？【价值梳理】80价值发现—品牌价值发现—品牌81价值发现2：江苏海湾第一城大连威海青岛上海三亚连云港价值发现—城市价值发现2：江苏海湾第一城大连威海青岛上海三亚连云港价82价值发现3：城市黄金三角，未来港城之心；价值发现—城市价值发现4：1#2#3#4#线路轨道交通交汇之地；1号线（南北线）：承担城市南北方向和老城东西方向客流，连接新海老城与滨海新城。采用轻轨系统。2号线（东西线）：承担城市沿海方向客流，连接滨海新城核心区与南翼地区，远期存在向赣榆延伸的可能。采用轻轨系统。3号线（沿山线）：承担城市沿山方向客流，连接新海与连云城区，有轨电车。4号线（滨海线）：承担城市滨海观光客流，采用有轨电车系统。价值发现3：城市黄金三角，未来港城之心；价值发现—城市价值发83价值发现—板块价值发现6：北崮山4000亩公园+600亩胜利湖+西墅滨海度假区，稀缺海景与绿色生态；价值发现7：百亿融侨，推动城市，滨海新城先发者，价值无限飙升；连云新城(滨海新区)规划面积49平方公里，规划建设用地39.76平方公里水域面积10平方公里，人口容量53.5万，经营性用地18平方公里。2010-2012年计划完成投资101亿元。核心目标：以海为源，以人为本，建设环境优美、功能完善、具有时代气息的海上连城。价值发现8：连云新城—真正的国际级旅游商务休闲区；价值发现5：超越老城-未来城市发展制高点；价值发现9：连云港市CBD，最具时代和国际气质的海上连城；价值发现—板块价值发现6：北崮山4000亩公园+600亩胜利84价值发现—项目社区高端奢华会馆全人车分流体系环状水系半岛生活户户空中花园家家景观阳台户户均有赠送面积户户均送百余平地下室大面宽短进深6米架空景观渗透精装大堂精装门厅价值发现10：传奇百年的ARTDECO建筑；——风格价值发现11：环状水系，半岛规划，即融合而又纯粹；——规划价值发现12：顶级奢华会所，上流社交平台；——会所价值发现13：人车人流体系；——人车分流价值发现—项目社区高端全人车分流环状水系户户空中花园户户均有85高层产品附加面积多，空中花园、飘窗、景观阳台价值发现—户型价值发现14：N+1的百变魔幻户型—满足生活的无限可能高层产品附加面积多，空中花园、飘窗、景观阳台价值发现—户型价86别墅产品空中花园、多重庭院、大露台价值发现—户型价值发现15：连云港独创的三院落TOWNhOUSE——无限空间，无限想象双车位私家会馆前、中、后三院落餐厅挑高双南客卧双露台系列化主卧别墅产品空中花园、多重庭院、大露台价值发现—户型价值发现1587融侨华府价值体系构建理想城市生活项目融侨板块百亿融侨，来自福建，更懂港城为居者着想为后代留鉴21年，16城滨海CBD先行者江苏海湾第一城未来港城之心轨道交通荟萃稀缺景观资源创新奢华独创全景观经典ARTDECO建筑风情N+!百变户型上流高端会所三院落联排海景湖景园景岛景四景合一体验样板体验会所体验身份体验融侨华府价值体系构建理想城市生活项目融侨板块百亿融侨，来自福88谁会为这些价值埋单？【客群定位】谁会为这些价值埋单？【客群定位】891、供销情况面积段批准销售登记销售供销比面积(㎡)份额面积(㎡)份额<=6028144.612.20%12221.031.02%2.3060-8063002.984.91%31445.72.63%2338.01%88945.477.43%1.1590-100285558.0622.28%249877.720.87%1.14100-120250279.7419.52%235418.7819.66%1.06120-144284582.0422.20%354459.1429.60%0.80144-16051003.73.98%93961.537.85%0.54>180216729.5916.91%131092.9710.95%1.65合计1281931.05100%1197422.32100%1.072010年1-10月市区不同面积段商品住房供销情况

奇怪的反常倒挂，80平米以下的小户，去化并不如想象那么快；小户型去化不佳；经济型去化良好；改善型大户型热销；现象背后：三线城市改善型消费潜力较大；1、供销情况面积段批准销售登记销售供销比面积(㎡)份额面积(90商品房成交分析（1-10月）4000以上的价格段，占据成交比例的50%2、成交分析现象背后：三线港城具备惊人的地产消费潜力；总价范围的主力成交段—50-70万以上占比较大；商品房成交分析（1-10月）4000以上的价格段，占据成交比913、试销借鉴1以连云港客户为主，别墅连云区客户占比54%，高层以新浦为主，占比57%内部资料：龙门山庄3、试销借鉴1以连云港客户为主，别墅连云区客户占比54%，高92区域成交量面积段产品成交开发区5214联排1269双拼3182叠加1连云37217联排5188联排6443独栋2394独栋1407独栋4458独栋1248双拼4269双拼5230双拼4182叠加5新浦24191联排4425独栋1230双拼1182叠加18灌云1269双拼1合计67

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/67区域成交量面积段成交占比开发区11一房22.9%两房7三房2连云121一房3431.8%两房78三房9新浦215一房9456.6%两房107三房14赣榆9一房42.4%两房4三房1灌云10一房32.6%两房6三房1东海1两房10.3%海州13一房43.4%两房9合计380

/380100.0%别墅：连云区成交双拼13套，11套联排高层：新浦区一房和两房占比达到53%，连云区以两房为主内部资料-龙门山庄以连云港客户为主，别墅连云区客户占比54%，高层以新浦为主，占比57%区域成交量面积段产品成交开发区5214联排1269双拼31893连云区占主导地位，新浦区比例随着市场成熟度的加深，日益加大，未来随着连云区的地产发展成熟，新浦区前往连云区置业的比例还将加大4、试销借鉴2案场调研-海客瀛洲、香缇花园连云区占主导地位，新浦区比例随着市场成熟度的加深，日益加大，94厚石案例：聚焦三线城市—淮安融侨项目数据来源：淮安融侨项目淮安项目基本以区域客户为主，年龄30-40岁居多，由于板块的特殊性，以改善型为主，别墅客户多以私企业主居多5、案例借鉴1核心客户：私企业主、公务员、企业高管；厚石案例：聚焦三线城市—淮安融侨项目数据来源：淮安融侨项目淮95同样三线城市的徐州，主力客群核心为：国营企业、机关事业单位、私企业主为构成核心6、案例借鉴2厚石案例：聚焦三线城市—淮安城置国际同样三线城市的徐州，主力客群核心为：6、案例借鉴2厚石案例：96淮安徐州连云港三线城市目标客户的共性富有人群集中范围：公务员、事业单位、国有大型企业员工、私企业主居多；购房动机：改善居住条件淮安徐州连云港三线城市目标客户的共性富有人群集中范围：97本案产品供应面积户数户数占比面积占比总价段80-901168户44%32%40-45万95-120400户15%14%45-60万120-135404户15%16%60-68万135-145481户18%22%68-72万155-170123户4%6%75-85万280-320104户4%10%300万连云港融侨华府户型配比与总价分析80-120占据60%左右的比重，40-60万为总价段主力供应区间户型的经济型——让我们很容易陷入“首置客”的圈套或者说陷入了——“年轻客群定位”的圈套本案产品供应面积户数户98本案客群界定首改刚需-将是绝对的主体为什么这么说？1）三线城市存在庞大的改善型需求；2）三线城市的年轻群体一般收入不高（除非富二代）3）三线城市的富有人群多集中在：重点国有企业、公务员、私企业主、事业单位员工之间；4）本案的交通和配套局限也让首置客退步；5）首改刚需的客户多为有一套房居住、不急于换房，但手头比较富足；本案客群界定首改刚需-将是绝对的主体为什么这么说？1）三线城99首改刚需客群购买动机普通低收入阶层价格>一切高收入阶层品质>价格首改刚需客群购买动机普通低收入阶层高收入阶层100首改刚需客群细分融侨华府目标客群细分大型国有企业职工：核电集团、港务局连云和青浦事业单位员工私企业主产业园企业高管层连云和新浦区公务员曾经做官,现在下海经商周边县级城市客户部分有一定财力和文化修养的年轻群体新浦区政府单位连云港市政府单位连云区政府单位首改刚需客群细分融侨华府大型国有企业职工：核电集团、港务局101融侨华府客户地图区政府相关单位核电集团港务局墟沟私企业主家具市场老板教育机构、中小学产业区高管新浦区政府单位市政府相关部门大学城老师新浦中心商家融侨华府客户地图区政府相关单位核电集团港务局墟沟私企业主家具102【首改刚需】客群特性1）暂时不缺房、手头有余钱，购房的核心目的是为了改善现有居住条件；2）生活品质需要提升一步，更注重品质和社区身份象征；3）可能存在投资性需求，暂时不会居住，抢先抢占未来版图；4）三口之家为主，将来为子女住房考虑；5）年龄基本介于30-50左右；30岁客群看重未来，50岁客群储备养老；性格不错，直爽、热情、朴实，跟山东人差不多连云港错人情味很重，做什么事都考虑人情味讲义气，很耿直

感觉有点憨连云港节奏较慢，生活较为慵懒连云港汲取海的营养，有点浪漫的文人情结连云港人【首改刚需】客群特性1）暂时不缺房、手头有余钱，购房的核心目103如何提炼迎合目标客群的定位？【营销定位】如何提炼迎合目标客群的定位？【营销定位】104山景海景园景中心港城CBD轻轨建筑艺术创新空间奢华会所…….融侨华府能够给予我们太多的期许和惊喜山景海景园景中心港城CBD轻轨建筑105但是，在目前空白的土地上，什么样的价值才是最核心的？什么样的价值又是让人砰然心动的？厚石认为，没什么比未来更值得期待！但是，在目前空白的土地上，厚石认为，没什么比未来更值得期待！106以“未来”为主张让全城兴奋以“品质”为核心提升生活“未来+品质”是本案最核心的价值观以“未来”为主张让全城兴奋“未来+品质”107品质创建未来1）品质—融侨华府的核心竞争力，其不仅是建筑的品质，更是所展示的生活品质2）创建—以品质创建-引领新生活标准；3）未来—进驻一座城市，留下一座精品，正如融侨品牌核心-为居者着想，为后代留鉴；项目定位滨海CBD品质之城

项目SLOGAN品牌落地口号百亿融侨，源自福州，更懂港城品质创建未来1）品质—融侨华府的核心竞争力，其不仅是建筑的品108如何打造高端的融侨华府的形象？【视觉语言规划】如何打造高端的融侨华府的形象？【视觉语言规划】109内部资料:连云港保利五月花客观来说，形象比较粗糙内部资料:连云港保利五月花客观来说，形象比较粗糙110调研资料:绿地湖滨一号绿地的亲民路线，中低端产品，档次一般调研资料:绿地湖滨一号绿地的亲民路线，中低端产品，档次一般111本案形象策略项目：经典的建筑艺术城市：浓郁的海滨气息板块：滨海第一城具有浪漫气息的时尚奢华路线本案形象策略项目：经典的建筑艺术城市：浓郁的海滨气息板块：滨112连云港融侨策略报告113连云港融侨策略报告114连云港融侨策略报告115连云港融侨策略报告116连云港融侨策略报告117连云港融侨策略报告118连云港融侨策略报告119连云港融侨策略报告120连云港融侨策略报告121连云港融侨策略报告122其它:备选LOGO其它:备选LOGO123连云港融