银座高旺项目市调及招商定位建议报告课件

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页[引领时尚财富引擎]顺德银座高旺商业广场项目·系列报告佛山顺德均安项目市场调查及招商定位建议报告[领跑者商业策划]第1页[引领时尚财富引擎]顺德银座高旺商业广场第

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页前言·思路决定出路这是一片充满了荆棘与理想的土壤剑走偏锋，颠覆传统是这片土壤在现实的狭缝中得以生根发芽的唯一出路悉心的耕耘与扶植，种子方能在这片土壤中开花结果第2页前言·思路决定出路这是一片充满了荆棘与理想第

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页目录第二部分

项目主题定位第一部分项目研究及竞争分析第四部分

商业经营定位第三部分

项目产品定位第五部分

项目租金建议项目市场定位第3页目录第二部分 项目主题定位第一部分项目研究及竞第

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页第一部分项目竞争分析第4页第一部分项目竞争分析（一）市场研究：宏观环境分析：经济概况：全镇共有工商企业5000多户，其中工业企业近2000家，以牛仔纺织服装作为支柱产业，着重打造“均安牛仔”和“李小龙旅游度假”两大品牌，借着顺德整体规划，打造具有岭南特色的现代化产业新城。2011年，全镇实现工农业总产值221.5亿元，同比增长16.08%；全社会固定资产投资22.08亿元，同比增长12.46。

行政划分及人口数量：均安镇位于顺德西南部，是佛山、中山、江门三市的交界点。全镇下辖8个居委会和5个村委会，总面积81.3平方公里，常住人口10万多人，流动人口5万多人，旅居海外和港澳台的乡亲4万多人。（一）市场研究：宏观环境分析：经济概况：全镇共有工商企业501、交通状况：佛山一环南拓-往禅桂城区横八快九-往勒流均杏路-往杏坛珠二环快速路-往广州等地横九快速-往江门百安路-往珠海二环路-连横九与百安路高富路-往容桂和大良便捷完善的交通，构筑城市生活网络。融入佛山顺德各街镇半小时乃至珠三角一小时生活圈。1、交通状况：佛山一环南拓-往禅桂城区便捷完善的交通，构筑城2、区域市场概况扫描：均安以百安路贯穿南北，上中下段把城市划分为三重商圈，虽实际距离较近，但从商业特征可分为均安新城、三华商圈以及牛仔专业市场商圈。百安路2、区域市场概况扫描：均安以百安路贯穿南北，上中下段6、项目区域商圈位置及经济指标第

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页项目竞争分析本案本案位处于均安三华商圈与牛仔专业市场交汇处，地理位置优越，交通便利。周边商业配套成熟完善，商业氛围浓厚。本项目商业建筑面积为16113.6㎡，其中首层建筑面积为4259.88㎡，二层及三层的建筑面积都是3841.11㎡，四层建筑面积为4171.51㎡。配有150个左右的停车位。6、项目区域商圈位置及经济指标第8页项目竞争分析本案第

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页7、城市卫星成像分析项目竞争分析均安总人口超过15万人 其中：常驻人口69%

外来暂住人口31%

均安以百安路贯穿南北，上中下段把城市划分为三重商圈，虽实际距离较近，但从商业特征可分为均安新城、三华商圈以及牛仔专业市场商圈。第9页7、城市卫星成像分析项目竞争分析均安总人口超项目现阶段工程进度外立面具备对外形象展示，毗邻主干道广告昭示性强！内部工程主体结构基本完工，等待进场装修及形象效果包装。项目现阶段工程进度外立面具备对外形象展示，毗邻主干道广告昭示项目核心价值分析市场启发发展定位？区域价值资源条件消费需求市场渴望新型物业的出现，业态的差异化及品牌化将决定项目的档次高低。区域价值的凸显，周边商业配套突出，氛围浓厚，均安最繁华核心商业圈地带。消费需求和高端消费需求日益提高的意识，对品牌化及体验式消费的渴望。得天独厚的商业环境，高端豪华的内部装修，及硬件配套的支持。项目核心价值分析市场启发发展定位区域价值资源条件消费需求市场整体市场启发宏观环境区域市场国家培育专业市场经济水平的提高将繁衍出大批的高端消费群体商业开始走向规范成熟，品牌消费需求巨大，缺乏高档消费商业体，外流客户严重区域缺乏和市场需求吸引高档次、规模大、有品牌及信誉口碑的商业体，存在市场空白点。目前均安迫切渴望出现新型主题购物中心引领高端消费需求。业态差异化及品牌高档化的商业体项目将迅速聚集均安消费群体，引爆市场。项目竞争分析整体市场启发宏观环境区域市场国家培育专业市场商业开始走向规范第

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页市场调研基础上的竞争分析是项目定位最重要的依据和手段：项目优势·Strengths项目劣势·Weaknesses项目机会·Opportunities项目威胁·Threats竞争分析综述SWOT分析项目SWOT分析项目竞争分析第13页市场调研基础上的竞争分析是项目定位最重要的依第

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页SWOT分析[S－优势]项目竞争分析优势分析位置优越、交通便利紧临均安街区的主干道－百安南路268省道项目规模大、形象展示佳具备相当的规模、整体形象展示较好项目设计规划较好项目产品设计及布局合理规范周边居住商业集中周边有成熟社区、商业消费有足够空间外来民工逐年递增随着牛仔专业市场的稳定发展及成熟第14页SWOT分析[S－优势]项目竞争分析优势分第

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页SWOT分析[W－劣势]项目竞争分析劣势分析区域辐射范围小水道及百安路的阻隔项目辐射力度有限项目周边商业配套百安路两旁的消费市场难以支撑本项目立足项目车位配比不足对未来持续旺场运营具有一定的影响周边商圈的影响

商圈趋向饱和难以支撑众多的传统零售商业第15页SWOT分析[W－劣势]项目竞争分析劣势分第

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页SWOT分析[O－机会]项目竞争分析机会分析区域商业机会企业老板工人、年轻人消费关联的机会区域一带有众多的住宅小区及专业市场，即企业老板、青年工人、居多，与此相适应的商业业种尚未形成集中市场，该业种业态有一定的基础；餐饮娱乐行业机会特色美食餐饮、娱乐、文化产业之机会周边商圈及百安路人流，以及本地的村民、外来人员以及企业亲朋友友的接待造就特色餐饮、娱乐、文体存在机会。从目前现有的商圈可看出端倪；主力店群的机会区域商业缺乏号召力主力店机会本区域缺乏知名品牌餐饮及主力店，即使知名度相比镇区商业要低，在本区域于内仍有市场影响力。作为新项目需要一定的市场培育期，其位处三华商圈及牛仔专业市场交汇处，项目外部条件得天独厚，具备打造成均安商业体标杆。第16页SWOT分析[O－机会]项目竞争分析机会分第

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页SWOT分析[T－威胁]项目竞争分析威胁分析区域竞争格局区域与区域的竞争／本区域竞争项目是百安北路与百安南路的交接处十字路口，路段决定百安大道以北的传统消费力难以嫁接；零售商业竞争格局商业业种基本齐全/不存在完全空白市场百货餐饮竞争格局多家超市商场、酒店、酒家、大排档食肆存在区域整体的商业市场不断扩张，各细分商业越来越多，空间越来越有限；同质化的行业逐渐增加，带旺区域消费的同时也必然导致行业的竞争加剧。第17页SWOT分析[T－威胁]项目竞争分析威胁分第

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页各物业品种的竞争分析及竞争策略项目竞争分析半集中商业街铺半集中商业街铺集中式购物广场店中店参数半集中商业街铺购物广场商铺／店中店实用率高，接近90%较低，仅为60%左右接受程度［投资者及经营者］类似步行街之类的传统产品，投资者及经营者的接受度较高需要说服引导，经营者对广场的认知是一荣俱荣／一损俱损经营状况／市场投资者的风险经营普遍稳定；投资风险较小在中国，广场商铺开业后90%不理想；投资风险较高间隔布局／商铺的均好性建筑设计相对简单较易设置面积，整体均好性强受柱网或通道限制，部分内铺不容易合理设置，整体均好性差品类限制毋需严格的限制，利于招商或自营，投资与经营的矛盾较小有较为严格的品类分区限制，投资与经营之间的矛盾较难调和人流导向单向人流，但客流量比较稳定循环式人流，但内铺、楼上不容易吸引客流天气影响天气过热或过冷都易影响人流量，但雨天影响不大内部设中央空调，受天气影响不大管理／运营费用低较高，往往在经营不景气时造成矛盾经营者与管理者间矛盾激化第18页各物业品种的竞争分析及竞争策略项目竞争分析半第

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页该区域的青年-中青年占大部分[住+外来+打工]，与此相对应的较为集中消费存在强大的生存空间。相对周围的商业经营较低档次而言，本项目较此高出半个等级。时尚运动百货、电玩城、酒吧可考虑在2.3楼，可作为次主力店作用。针对性消费商业餐饮美食／精品百货／时尚娱乐没有太强的竞争对手结论：由于本项目所处的位置及人口相对密集度问题，决定了目前大型传统商业难以生存；另一方面作为项目自身及周围社区配套不可或缺，大型及特色餐饮美食、潮流精品百货、时尚休闲娱乐具有很强的影响力。项目竞争分析各物业品种的竞争分析及竞争策略第19页该区域的青年-中青年占大部分[住+外来+打工第

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页餐饮休闲娱乐的独立生存能力非常强；此外也可造就人气、创造商机。该品种可作为项目的重要物业品种。美食娱乐针对性特色餐饮例如：大型酒楼、当地及各地特色风味、台北小吃等结论：美食娱乐，是容易集聚人气带动消费的行业。利用项目靠百安北路与南路交汇一侧，具有路面[断路]的特征，有利于利用劣势变为餐饮店的优势。利用集中餐饮、娱乐的品牌号召集约力量，造就项目的特色，是本项目的定位要点。项目竞争分析各物业品种的竞争分析及竞争策略针对性的休闲娱乐集约就是生产消费力周围的平民化娱乐较为散落，集中就足够产生影响力；此外也可造就人气、创造商机。该品种可作为项目的主力店群职能。此外，电玩城或KTV、健身、影剧院设置在四楼和四楼顶，与大型餐饮形成互补。第20页餐饮休闲娱乐的独立生存能力非常强；此外也可造第

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页项目毗邻牛仔专业市场及主干道－百安路，承运庞大的车、人客流量。往来低消费能力的旅客较多，但配套的形象及高档酒楼、餐饮美食相对较少，大型酒楼、特色餐饮具备生存的空间；大型酒楼与特色餐饮美食是目前民以食为天，消费收益率及消费频率最高的细分市场，业界人士普遍认为在中国发展餐饮美食潜力巨大、前景看好；具备较有形象和档次的酒楼、主题餐饮在区域有增长空间，作为投资的新锐品种，极具炒作的空间。大型酒楼食府大型品牌酒楼、特色餐饮需求决定供给结论：大型品牌酒楼在项目区域内存在较大的市场支撑点，且市场发展空间巨大，也是极受投资追捧的物业；因此只作为项目的辅助型投资品类种，即项目的重要物业业态。项目竞争分析各物业品种的竞争分析及竞争策略第21页项目毗邻牛仔专业市场及主干道－百安路，承运庞第

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页项目的竞争定位与一般的酒店不同，经济型酒店去除非必要的服务，强化常规项目，造就性价比极高的标准化专业酒店；经济型酒店的服务对象定位非常明晰，主要针对一般商务人士、工薪阶层、普通外来旅游者和学生等群体，是一种有档次、有服务品质，而相对较为实惠的酒店类型；经济型酒店在国内乃至国外的旅游城市和发达城市，大部分的开房率超过100%；经济型酒店在本项目以城西客运站和众多专业市场所对应的客户群，就足以造就经营的基础了。品牌酒楼及特色餐饮项目竞争分析核心竞争力大型酒楼、特色餐饮美食第22页项目的竞争定位与一般的酒店不同，经济型酒店去第

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页第二部分项目主题定位第23页第二部分项目主题定位第

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页新均安购物天堂、美食广场项目总案名项目主题定位项目主题描述银座、高旺第24页新均安购物天堂、美食广场项目总案名项目主题定第

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页主题产品的表现形式通过建筑功能布局和环境景观的体现[另见规划修改建议]通过建筑布局和环境设计的较多亲和空间设计、健康生态理念的设计、景观型物业的设计和场所的设计等来体现。通过街区细节来体现通过街区的案名、组团名、环境标识引导系统、景观小品来作为街区人文的细节体现。通过保障体系来体现[见后期营销执行方案报告]通过保障体系如商协会、经营成长基金会、产销联盟、市场价格等方式体现。项目主题定位商业部分第25页主题产品的表现形式通过建筑功能布局和环境景第

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页项目功能定位功能定位餐饮功能娱乐休闲功能

观光游玩功能

零售百货功能

项目产品定位第26页项目功能定位功能定位餐饮功能娱乐休闲功能观第

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页第三部分项目产品定位第27页第三部分项目产品定位第

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页业态规模划分消费面、投资面最大化收益原则开发商战略项目主题市场环境周边的商业现状餐饮功能定位购物功能定位娱乐功能定位地块的规划布局地块的功能分区整体功能定位项目地块形状人流动线项目地块价值业种的关联性业态规模比例定位项目产品定位商业业态定位休闲观光功能定位第28页业态规模划分消费面、投资面最大化收益原则开发第

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页业态选择大型酒楼与特色餐饮美食依托周边居住小区、牛仔市场、各制衣厂企事业单位、周围的市场及暂住人员及外来打工一族，有存在的市场空间，走高档实惠经营路线。品牌体验店、儿童主题乐园、时尚精品百货、特色美食城、娱乐电玩城、KTV等，既填补区域业态空白，也能在一定程度上拉动人气，增加项目价值。超市或便利店，也是必要的生活起居职能，有而不大，精而全。项目产品定位商业业态定位第29页业态选择大型酒楼与特色餐饮美食依托周边居住小第

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页第四部分项目经营定位第30页第四部分项目经营定位第

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页零售型传统商业：具有特色的大中型商家以区域外顺德、佛山、广州地区的招商引入，其余基本立足本区域至周边镇区的商家；餐饮行业：顺德、佛山区域及外来创业投资。娱乐行业：同上；酒楼、电玩城、KTV：佛山、广州及东莞、深圳地区；品牌餐饮、百货：珠三角地区及外地拓展市场份额商家。经营者来源分析商铺经营投资者主要目标客户定位第31页零售型传统商业：具有特色的大中型商家以区域外第

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页主要业态品种设定特色餐饮·主题餐饮、超市部分

品牌餐饮、营业厅·珠宝手饰、手表化妆·快时尚、超市入口影院、甜品/饮料店·电玩城/KTV、健身娱乐（四楼顶影剧院）3F4F1F2F超市部分·时尚百货·儿童项目（主题乐园、儿童百货）P停车场一楼周边第32页主要业态品种设定特色餐饮·主题餐饮、超市一楼布局图一楼布局图一楼设定核心商家：餐饮商家。主力店：无花优品，快时尚作用一楼设定核心商家：餐饮商家。一楼商家设定核心商家：餐饮商家。主力店：无花优品，快时尚作用：提升商场整体档次，拉动消费市场。一楼商家设定核心商家：餐饮商家。一楼布局解释1、作为商业综合体，美观、大气商业氛围，合理的品牌落位方式，将带来良好的购物氛围，从而提升商业体的总体价值。2、1楼作为商业体的核心价值体现，除了要带来租金收益外，还要带来无形价值。3、圆弧性的动线设计是现在商业体主要设计方式，这种设计方式美观大方，并且可以避免磕碰。4、1楼大商家可以整体提升商业布局中的协调性，并且可以提升整体视觉感官。一楼布局解释1、作为商业综合体，美观、大气商业氛围，合理的品二楼布局图二楼布局图二楼商家设定主力店：生活超市核心商家：儿童业态布局说明：超市是商业中不可或缺的部分

儿童是体验式商业的核心部分二楼商家设定主力店：生活超市二楼布局解释1、商业中的主力店首推超市，随着超市在市场中地位的走高，价格也随之下降，但是超市周边铺位价格却随之升高。2、儿童业态是现在体验式商业的核心，为商业中不可或缺的部分，儿童业态行规是采用扣点模式，虽然前期收益有限，但是随着商场的发展，其收益却可大大提升。二楼布局解释1、商业中的主力店首推超市，随着超市在市场中地位三楼布局图三楼布局图三楼商家设定1、主力店：超市部分2、核心店：特色餐饮3、布局说明：餐饮是现代商业的主流趋势

三楼商家设定1、主力店：超市部分三楼布局解释1、感应游戏价格不高，虽然采用免费的方式，但是却能有效避免商业中的死角位2、现在餐饮由于价格问题，都在降低租赁面积，故此给出200-500方的规划设计三楼布局解释1、感应游戏价格不高，虽然采用免费的方式，但是却四楼布局图四楼布局图四楼商家设定1、主力店：KTV、社区影院2、核心店：KTV、社区影院3、布局说明：KTV、影院已成为时尚市场新潮流

四楼商家设定1、主力店：KTV、社区影院四楼布局解释1、KTV位于商业顶层区域，时尚的量版主题包间，能有效的吸引来自周边年轻一带的消费者。2、社区影院成为了现代人一种娱乐休闲方式，被越来越多的人推崇，也成为了人们文化生活中的重要组成部分四楼布局解释1、KTV位于商业顶层区域，时尚的量版主题包间，第

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页第五部分租金定位建议第46页第五部分租金定位建议第

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页一般来说，租赁良好的项目，其价格走势应遵从“低开高走，适时浮动”的原则。同时，价格对应的租金对经营者而言，应起到放水养鱼的良好效果。项目开盘时价格应相对较低，为项目预留一个价格上调的空间，较为符合租赁规律和市场追涨杀跌的投资心理行为，同时也是根据市场竞争对手状况、准经营者的投资能力为投资欲望、租赁进度等因素随时调整。针对目前的市场情况，我们有必要与其进行价格的对比分析，为项目提供参考。商铺不同于住宅。商铺的价格可比性低，虽然两者皆具有固定性、唯一性，但不可能有两个完全相同的物业，由于每一个商铺的位置不同，即使在同一路段，十字路街口与核心（三华）商圈的价格仍可能有天渊之别，更别说不同区域，不同商圈之间的比较了。项目价格定位商业部分项目定价规划第47页一般来说，租赁良好的项目，其价格走势应遵从“第

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页项目租金参数分析一般的商业项目定价主要是通过两种方法对本项目价格进行科学的定价。一种为市场对比定价法，一种为租金推算法；

鉴于本项目周边主要是周边的商圈及街铺[首层]，针对本项目的二三、四层有相对可比项目，所以我司认为应该采用结合市场，进行租金推算法双结合的办法针对本项目进行定价。项目价格定位商业部分第48页项目租金参数分析一般的商业项目定价主要是通周边高档社区参考—均安新城

均安新城主要以尚墅君庭、恒翠豪庭、现代名邸、南湖花园、公园1号、都市经典等住宅沿街商铺作为组成。区域内主要以社区需求商业为主，包括美宜佳超市、药店、教育机构、房产中介公司等。区域人、车流量较大；交通便捷，住宅商铺以自行销售为主。项目所辐射区域内可比商业分析项目价格定位周边高档社区参考—均安新城均安新城主要以尚墅君庭、恒翠核心商业圈参考——三华商业圈三华商业圈是由建安路、锦安路、宏安路、保安路、泰安路、均榄路组合而成，是目前均安最成熟繁华、业态组合丰富、商业氛围较浓厚的一个商业区。区域内除了几条最重要的核心商业路，还聚集了天福源商业广场、三华商业广场、均安大酒店、零售百货广场、菜市场等。锦安路宏安路建安路项目价格定位核心商业圈参考——三华商业圈三华商业圈是由建安路、锦安路、宏三华商业圈之汇总分析参考名称租金水平（元/㎡）租赁政策业态组合锦安路100-150租期3年，年递增10%。品牌运动装、鞋、服饰、文具、手机、玉器等宏安路100-300租期3年，年递增10%，转让费10-20万。品牌男装、通讯手机、体彩、饮品等。建安路100-150租期3年，年递增10%。服装、电器、手机、发廊等。三华购物广场1000-3000元/卡位，4㎡/卡位租期3年、年递增10%二楼超市、服装三华服装商场150-250租期2年鞋包、服装、精品天源购物广场100-250租期3年，年递增10%。一楼：服装、黄金珠宝、化妆品、手表、手机、药店二楼：超市三楼：服装、皮鞋、床上用品等嘉都购物广场1500㎡超市、经营较惨淡项目价格定位三华商业圈之汇总分析参考名称租金水平（元/㎡）租赁政策业态组专业市场商圈参考——牛仔商业城圈

富安国际牛仔城是均安镇为推动牛仔纺织服装行业发展专门搭造的牛仔面料、辅料、成衣展示与交易的平台。建筑总面积约15万平方米，占地总面积近20万平方米，设置商铺400多个商铺；商品房、写字楼800多套。总投资1.23亿元。是目前己发展成为国内最大、最高档次、专业性最强的牛仔面料专业市场之一。项目价格定位专业市场商圈参考——牛仔商业城圈富安国际牛仔城是均安镇为第

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页楼层定价依据市场调查,我司对项目商业物业楼层价位层差系数初步确定如下:项目价格定位商业部分楼层建筑面积（㎡）租金均价（约元）租金总额（约万）备注首层4260100-12542-53万视定业态商家而调整二层384180-9530-35万三层384160-7523-27万四层417140-5516-22万总价16113280-340111-137万本次测算为静态最大收益（100%出租）。按照上述[保守与乐观]测算预计本项目的月租金总额在111-137万之间；年租金总额在1332万-1644万之间。（注：以上仅供参考，如未考虑周全，敬请提及修正！）第53页楼层定价依据市场调查,我司对项目商业物业楼第

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页客户的成功才是我们永远追求的桂冠是检验我们的实力见证！领跑者商业策划全力以赴做到最好

!第54页客户的成功才是我们永远追求的桂冠第

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页[引领时尚财富引擎]顺德银座高旺商业广场项目·系列报告佛山顺德均安项目市场调查及招商定位建议报告[领跑者商业策划]第1页[引领时尚财富引擎]顺德银座高旺商业广场第

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页前言·思路决定出路这是一片充满了荆棘与理想的土壤剑走偏锋，颠覆传统是这片土壤在现实的狭缝中得以生根发芽的唯一出路悉心的耕耘与扶植，种子方能在这片土壤中开花结果第2页前言·思路决定出路这是一片充满了荆棘与理想第

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页目录第二部分

项目主题定位第一部分项目研究及竞争分析第四部分

商业经营定位第三部分

项目产品定位第五部分

项目租金建议项目市场定位第3页目录第二部分 项目主题定位第一部分项目研究及竞第

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页第一部分项目竞争分析第4页第一部分项目竞争分析（一）市场研究：宏观环境分析：经济概况：全镇共有工商企业5000多户，其中工业企业近2000家，以牛仔纺织服装作为支柱产业，着重打造“均安牛仔”和“李小龙旅游度假”两大品牌，借着顺德整体规划，打造具有岭南特色的现代化产业新城。2011年，全镇实现工农业总产值221.5亿元，同比增长16.08%；全社会固定资产投资22.08亿元，同比增长12.46。

行政划分及人口数量：均安镇位于顺德西南部，是佛山、中山、江门三市的交界点。全镇下辖8个居委会和5个村委会，总面积81.3平方公里，常住人口10万多人，流动人口5万多人，旅居海外和港澳台的乡亲4万多人。（一）市场研究：宏观环境分析：经济概况：全镇共有工商企业501、交通状况：佛山一环南拓-往禅桂城区横八快九-往勒流均杏路-往杏坛珠二环快速路-往广州等地横九快速-往江门百安路-往珠海二环路-连横九与百安路高富路-往容桂和大良便捷完善的交通，构筑城市生活网络。融入佛山顺德各街镇半小时乃至珠三角一小时生活圈。1、交通状况：佛山一环南拓-往禅桂城区便捷完善的交通，构筑城2、区域市场概况扫描：均安以百安路贯穿南北，上中下段把城市划分为三重商圈，虽实际距离较近，但从商业特征可分为均安新城、三华商圈以及牛仔专业市场商圈。百安路2、区域市场概况扫描：均安以百安路贯穿南北，上中下段6、项目区域商圈位置及经济指标第

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页项目竞争分析本案本案位处于均安三华商圈与牛仔专业市场交汇处，地理位置优越，交通便利。周边商业配套成熟完善，商业氛围浓厚。本项目商业建筑面积为16113.6㎡，其中首层建筑面积为4259.88㎡，二层及三层的建筑面积都是3841.11㎡，四层建筑面积为4171.51㎡。配有150个左右的停车位。6、项目区域商圈位置及经济指标第8页项目竞争分析本案第

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页7、城市卫星成像分析项目竞争分析均安总人口超过15万人 其中：常驻人口69%

外来暂住人口31%

均安以百安路贯穿南北，上中下段把城市划分为三重商圈，虽实际距离较近，但从商业特征可分为均安新城、三华商圈以及牛仔专业市场商圈。第9页7、城市卫星成像分析项目竞争分析均安总人口超项目现阶段工程进度外立面具备对外形象展示，毗邻主干道广告昭示性强！内部工程主体结构基本完工，等待进场装修及形象效果包装。项目现阶段工程进度外立面具备对外形象展示，毗邻主干道广告昭示项目核心价值分析市场启发发展定位？区域价值资源条件消费需求市场渴望新型物业的出现，业态的差异化及品牌化将决定项目的档次高低。区域价值的凸显，周边商业配套突出，氛围浓厚，均安最繁华核心商业圈地带。消费需求和高端消费需求日益提高的意识，对品牌化及体验式消费的渴望。得天独厚的商业环境，高端豪华的内部装修，及硬件配套的支持。项目核心价值分析市场启发发展定位区域价值资源条件消费需求市场整体市场启发宏观环境区域市场国家培育专业市场经济水平的提高将繁衍出大批的高端消费群体商业开始走向规范成熟，品牌消费需求巨大，缺乏高档消费商业体，外流客户严重区域缺乏和市场需求吸引高档次、规模大、有品牌及信誉口碑的商业体，存在市场空白点。目前均安迫切渴望出现新型主题购物中心引领高端消费需求。业态差异化及品牌高档化的商业体项目将迅速聚集均安消费群体，引爆市场。项目竞争分析整体市场启发宏观环境区域市场国家培育专业市场商业开始走向规范第

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页市场调研基础上的竞争分析是项目定位最重要的依据和手段：项目优势·Strengths项目劣势·Weaknesses项目机会·Opportunities项目威胁·Threats竞争分析综述SWOT分析项目SWOT分析项目竞争分析第13页市场调研基础上的竞争分析是项目定位最重要的依第

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页SWOT分析[S－优势]项目竞争分析优势分析位置优越、交通便利紧临均安街区的主干道－百安南路268省道项目规模大、形象展示佳具备相当的规模、整体形象展示较好项目设计规划较好项目产品设计及布局合理规范周边居住商业集中周边有成熟社区、商业消费有足够空间外来民工逐年递增随着牛仔专业市场的稳定发展及成熟第14页SWOT分析[S－优势]项目竞争分析优势分第

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页SWOT分析[W－劣势]项目竞争分析劣势分析区域辐射范围小水道及百安路的阻隔项目辐射力度有限项目周边商业配套百安路两旁的消费市场难以支撑本项目立足项目车位配比不足对未来持续旺场运营具有一定的影响周边商圈的影响

商圈趋向饱和难以支撑众多的传统零售商业第15页SWOT分析[W－劣势]项目竞争分析劣势分第

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页SWOT分析[O－机会]项目竞争分析机会分析区域商业机会企业老板工人、年轻人消费关联的机会区域一带有众多的住宅小区及专业市场，即企业老板、青年工人、居多，与此相适应的商业业种尚未形成集中市场，该业种业态有一定的基础；餐饮娱乐行业机会特色美食餐饮、娱乐、文化产业之机会周边商圈及百安路人流，以及本地的村民、外来人员以及企业亲朋友友的接待造就特色餐饮、娱乐、文体存在机会。从目前现有的商圈可看出端倪；主力店群的机会区域商业缺乏号召力主力店机会本区域缺乏知名品牌餐饮及主力店，即使知名度相比镇区商业要低，在本区域于内仍有市场影响力。作为新项目需要一定的市场培育期，其位处三华商圈及牛仔专业市场交汇处，项目外部条件得天独厚，具备打造成均安商业体标杆。第16页SWOT分析[O－机会]项目竞争分析机会分第

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页SWOT分析[T－威胁]项目竞争分析威胁分析区域竞争格局区域与区域的竞争／本区域竞争项目是百安北路与百安南路的交接处十字路口，路段决定百安大道以北的传统消费力难以嫁接；零售商业竞争格局商业业种基本齐全/不存在完全空白市场百货餐饮竞争格局多家超市商场、酒店、酒家、大排档食肆存在区域整体的商业市场不断扩张，各细分商业越来越多，空间越来越有限；同质化的行业逐渐增加，带旺区域消费的同时也必然导致行业的竞争加剧。第17页SWOT分析[T－威胁]项目竞争分析威胁分第

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页各物业品种的竞争分析及竞争策略项目竞争分析半集中商业街铺半集中商业街铺集中式购物广场店中店参数半集中商业街铺购物广场商铺／店中店实用率高，接近90%较低，仅为60%左右接受程度［投资者及经营者］类似步行街之类的传统产品，投资者及经营者的接受度较高需要说服引导，经营者对广场的认知是一荣俱荣／一损俱损经营状况／市场投资者的风险经营普遍稳定；投资风险较小在中国，广场商铺开业后90%不理想；投资风险较高间隔布局／商铺的均好性建筑设计相对简单较易设置面积，整体均好性强受柱网或通道限制，部分内铺不容易合理设置，整体均好性差品类限制毋需严格的限制，利于招商或自营，投资与经营的矛盾较小有较为严格的品类分区限制，投资与经营之间的矛盾较难调和人流导向单向人流，但客流量比较稳定循环式人流，但内铺、楼上不容易吸引客流天气影响天气过热或过冷都易影响人流量，但雨天影响不大内部设中央空调，受天气影响不大管理／运营费用低较高，往往在经营不景气时造成矛盾经营者与管理者间矛盾激化第18页各物业品种的竞争分析及竞争策略项目竞争分析半第

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页该区域的青年-中青年占大部分[住+外来+打工]，与此相对应的较为集中消费存在强大的生存空间。相对周围的商业经营较低档次而言，本项目较此高出半个等级。时尚运动百货、电玩城、酒吧可考虑在2.3楼，可作为次主力店作用。针对性消费商业餐饮美食／精品百货／时尚娱乐没有太强的竞争对手结论：由于本项目所处的位置及人口相对密集度问题，决定了目前大型传统商业难以生存；另一方面作为项目自身及周围社区配套不可或缺，大型及特色餐饮美食、潮流精品百货、时尚休闲娱乐具有很强的影响力。项目竞争分析各物业品种的竞争分析及竞争策略第19页该区域的青年-中青年占大部分[住+外来+打工第

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页餐饮休闲娱乐的独立生存能力非常强；此外也可造就人气、创造商机。该品种可作为项目的重要物业品种。美食娱乐针对性特色餐饮例如：大型酒楼、当地及各地特色风味、台北小吃等结论：美食娱乐，是容易集聚人气带动消费的行业。利用项目靠百安北路与南路交汇一侧，具有路面[断路]的特征，有利于利用劣势变为餐饮店的优势。利用集中餐饮、娱乐的品牌号召集约力量，造就项目的特色，是本项目的定位要点。项目竞争分析各物业品种的竞争分析及竞争策略针对性的休闲娱乐集约就是生产消费力周围的平民化娱乐较为散落，集中就足够产生影响力；此外也可造就人气、创造商机。该品种可作为项目的主力店群职能。此外，电玩城或KTV、健身、影剧院设置在四楼和四楼顶，与大型餐饮形成互补。第20页餐饮休闲娱乐的独立生存能力非常强；此外也可造第

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页项目毗邻牛仔专业市场及主干道－百安路，承运庞大的车、人客流量。往来低消费能力的旅客较多，但配套的形象及高档酒楼、餐饮美食相对较少，大型酒楼、特色餐饮具备生存的空间；大型酒楼与特色餐饮美食是目前民以食为天，消费收益率及消费频率最高的细分市场，业界人士普遍认为在中国发展餐饮美食潜力巨大、前景看好；具备较有形象和档次的酒楼、主题餐饮在区域有增长空间，作为投资的新锐品种，极具炒作的空间。大型酒楼食府大型品牌酒楼、特色餐饮需求决定供给结论：大型品牌酒楼在项目区域内存在较大的市场支撑点，且市场发展空间巨大，也是极受投资追捧的物业；因此只作为项目的辅助型投资品类种，即项目的重要物业业态。项目竞争分析各物业品种的竞争分析及竞争策略第21页项目毗邻牛仔专业市场及主干道－百安路，承运庞第

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页项目的竞争定位与一般的酒店不同，经济型酒店去除非必要的服务，强化常规项目，造就性价比极高的标准化专业酒店；经济型酒店的服务对象定位非常明晰，主要针对一般商务人士、工薪阶层、普通外来旅游者和学生等群体，是一种有档次、有服务品质，而相对较为实惠的酒店类型；经济型酒店在国内乃至国外的旅游城市和发达城市，大部分的开房率超过100%；经济型酒店在本项目以城西客运站和众多专业市场所对应的客户群，就足以造就经营的基础了。品牌酒楼及特色餐饮项目竞争分析核心竞争力大型酒楼、特色餐饮美食第22页项目的竞争定位与一般的酒店不同，经济型酒店去第

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页第二部分项目主题定位第23页第二部分项目主题定位第

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页新均安购物天堂、美食广场项目总案名项目主题定位项目主题描述银座、高旺第24页新均安购物天堂、美食广场项目总案名项目主题定第

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页主题产品的表现形式通过建筑功能布局和环境景观的体现[另见规划修改建议]通过建筑布局和环境设计的较多亲和空间设计、健康生态理念的设计、景观型物业的设计和场所的设计等来体现。通过街区细节来体现通过街区的案名、组团名、环境标识引导系统、景观小品来作为街区人文的细节体现。通过保障体系来体现[见后期营销执行方案报告]通过保障体系如商协会、经营成长基金会、产销联盟、市场价格等方式体现。项目主题定位商业部分第25页主题产品的表现形式通过建筑功能布局和环境景第

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页项目功能定位功能定位餐饮功能娱乐休闲功能

观光游玩功能

零售百货功能

项目产品定位第26页项目功能定位功能定位餐饮功能娱乐休闲功能观第

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页第三部分项目产品定位第27页第三部分项目产品定位第

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页业态规模划分消费面、投资面最大化收益原则开发商战略项目主题市场环境周边的商业现状餐饮功能定位购物功能定位娱乐功能定位地块的规划布局地块的功能分区整体功能定位项目地块形状人流动线项目地块价值业种的关联性业态规模比例定位项目产品定位商业业态定位休闲观光功能定位第28页业态规模划分消费面、投资面最大化收益原则开发第

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页业态选择大型酒楼与特色餐饮美食依托周边居住小区、牛仔市场、各制衣厂企事业单位、周围的市场及暂住人员及外来打工一族，有存在的市场空间，走高档实惠经营路线。品牌体验店、儿童主题乐园、时尚精品百货、特色美食城、娱乐电玩城、KTV等，既填补区域业态空白，也能在一定程度上拉动人气，增加项目价值。超市或便利店，也是必要的生活起居职能，有而不大，精而全。项目产品定位商业业态定位第29页业态选择大型酒楼与特色餐饮美食依托周边居住小第

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页第四部分项目经营定位第30页第四部分项目经营定位第

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页零售型传统商业：具有特色的大中型商家以区域外顺德、佛山、广州地区的招商引入，其余基本立足本区域至周边镇区的商家；餐饮行业：顺德、佛山区域及外来创业投资。娱乐行业：同上；酒楼、电玩城、KTV：佛山、广州及东莞、深圳地区；品牌餐饮、百货：珠三角地区及外地拓展市场份额商家。经营者来源分析商铺经营投资者主要目标客户定位第31页零售型传统商业：具有特色的大中型商家以区域外第

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页主要业态品种设定特色餐饮·主题餐饮、超市部分

品牌餐饮、营业厅·珠宝手饰、手表化妆·快时尚、超市入口影院、甜品/饮料店·电玩城/KTV、健身娱乐（四楼顶影剧院）3F4F1F2F超市部分·时尚百货·儿童项目（主题乐园、儿童百货）P停车场一楼周边第32页主要业态品种设定特色餐饮·主题餐饮、超市一楼布局图一楼布局图一楼设定核心商家：餐饮商家。主力店：无花优品，快时尚作用一楼设定核心商家：餐饮商家。一楼商家设定核心商家：餐饮商家。主力店：无花优品，快时尚作用：提升商场整体档次，拉动消费市场。一楼商家设定核心商家：餐饮商家。一楼布局解释1、作为商业综合体，美观、大气商业氛围，合理的品牌落位方式，将带来良好的购物氛围，从而提升商业体的总体价值。2、1楼作为商业体的核心价值体现，除了要带来租金收益外，还要带来无形价值。3、圆弧性的动线设计是现在商业体主要设计方式，这种设计方式美观大方，并且可以避免磕碰。4、1楼大商家可以整体提升商业布局中的协调性，并且可以提升整体视觉感官。一楼布局解释1、作为商业综合体，美观、大气商业氛围，合理的品二楼布局图二楼布局图二楼商家设定主力店：生活超市核心商家：儿童业态布局说明：超市是商业中不可或缺的部分

儿童是体验式商业的核心部分二楼商家设定主力店：生活超市二楼布局解释1、商业中的主力店首推超市，随着超市在市场中地位的走高，价格也随之下降，但是超市周边铺位价格却随之升高。2、儿童业态是现在体验式商业的核心，为商业中不可或缺的部分，儿童业态行规是采用扣点模式，虽然前期收益有限，但是随着商场的发展，其收益却可大大提升。二楼布局解释1、商业中的主力店首推超市，随着超市在市场中地位三楼布局图三楼布局图三楼商家设定1、主力店：超市部分2、核心店：特色餐饮3、布局说明：餐饮是现代商业的主流趋势

三楼商家设定1、主力店：超市部分三楼布局解释1、感应游戏价格不高，虽然采用免费的方式，但是却能有效避免商业中的死角位2、现在餐饮由于价格问题，都在降低租赁面积，故此给出200-500方的规划设计三楼布局解释1、感应游戏价格不高，虽然采用免费的方式，但是却四楼布局图四楼布局图四楼商家设定1、主力店：KTV、社区影院2、核心店：KTV、社区影院3、布局说明：KTV、影院已成为时尚市场新潮流

四楼商家设定1、主力店：KTV、社区影院四楼布局解释1、KTV位于商业顶层区域，时尚的量版主题包间，能有效的吸引来自周边年轻一带的消费者。2、社区影院成为了现代人一种娱乐休闲方式，被越来越多的人推崇，也成为了人们文化生活中的重要组成部分四楼布局解释1、KTV位于商业顶层区域，时尚的量版主题包间，第

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页第五部分租金定位建议第46页第五部分租金定位建议第

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页一般来说，租赁良好的项目，其价格走势应遵从“低开高走，适时浮动”的原则。同时，价格对应的租金对经营者而言，应起到放水养鱼的良好效果。项目开盘时价格应相对较低，为项目预留一个价格上调的空间，较为符合租赁规律和市