华远-长沙金外滩综合项目经济测算方案

长沙金外滩综合项目

经济测算报告物业体量定位-容积率筛选占地面积：105354平米容积率小于6.0（约建筑面积60万平方米）的建筑方案可获政府通过；根据市政府批文，可以在9.0以内进行调整。R=8.3R=1.0R=6.8选择两种容积率，从成本，利润等方面，并综合考虑市场的情况下进行测算，寻找最佳的物业体量组合方式。物业体量定位-经济测算方案设定方案一方案二容积率6.88.3总建筑面积680000840000住宅4万24万公寓6万6万商业30万15万写字楼8万8万SOHO12万17万酒店（包括酒店式服务公寓）8万8万要说明的是，我们进行的测算是为了定性地比较判断哪一种更适合于本项目，并不是完全精确。寻找合适的方案对本项目进行一个最终的收益预测物业体量定位-测算前提和假设依据财务成本一律按8%计算 持有物业的价值评估从物业30年租金收入的折算进行，不考虑进驻业态 不考虑资金的时间价值、滚动开发等影响因素测算项目整体的税后回现利润率和项目利润率。 项目税后回现利润率是指不考虑持有型物业资产价值的基础上，就销售型物业的销售收入计算的项目税后利润率。 项目利润率是指同时考虑销售型物业的销售收入和持有型物业

资产价值的所计算的项目税后利润率。 物业体量定位-方案一------测算前提和假设依据（R=6.8）类型体量建安成本销售价格住宅40000平米3000元/平米10200元/平米公寓60000平米13000元/平米商业300000平米15000元/平米写字楼80000平米12000元/平米SOHO120000平米10800元/平米酒店80000平米------物业体量定位-方案一------测算前提和假设依据销售与自持比例普通住宅公寓写字楼SOHO酒店商业全部销售全部销售写字楼自持50%平，销售50%全部销售全部持有商业自持50%，销售50%物业体量定位-方案一------开发节奏模拟项目总面积2009年2010年2011年2012年2013年2014年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年地上建筑面积680000100000700006000060000400004500013000090000400002800017000公寓60000

4000020000

写字楼80000

300003000020000

SOHO120000300005000040000

住宅40000

100002000010000酒店8000050000

30000

商业300000200002000020000200002000015000100000600001000080007000物业体量定位-方案一------销售额模拟项目销售额2010年2011年2012年2013年2014年2015年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年销售额5,964,00474,00690,00582,00670,00410,00225,001,290,00720,00372,00324,00207,00公寓

520,00260,00

写字楼

240,00120,00120,00

SOHO

324,00540,00432,00

住宅

102,00204,000102,00商业

150,00150,00150,00150,00150,00225,001,050,00600,00150,00120,00105,00说明：酒店自持，商业自持150000平米，销售1500000平米，写字楼自持40000平，销售40000平米物业体量定位-方案一------总投资成本序号项目数量单价金额1土地成本105,3546,000632,122建安

2,040,002公寓60,0003,000180,002写字楼80,0003,000240,002SOHO120,0003,000360,003住宅40,0003,000120,003酒店80,0003,000240,003商业300,0003,000900,003基础设施费68,00020013,604管理费和不可预见费2,053,600,0000102,686成本合计

4,828,40物业体量定位-物业体量定位-方案一------现金流量表项目

2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年现金流入

474,00690,00582,00670,00410,00225,001,290,00720,00372,00324,00207,00公寓销售收入

520,00260,00

写字楼销售收入

240,00120,00120,00

SOHO销售收入

324,00540,00432,00

住宅销售收入

102,00204,00102,00商业销售收入

150,00150,00150,00150,00150,00225,001,050,00600,00150,00120,000105,00现金支出710,00539,66488,10478,38344,30356,40943,25755,10348,80232,28149,8618,63开发投资成本710,00497,00426,00426,00284,00319,50923,00639,00284,00198,80120,70

销售费用14,2220,7017,4620,1012,306,7538,7021,6011,169,726,21销售税金及附加(6%)销售收入*6%28,4441,4034,9240,2024,6013,5077,4043,2022,3219,4412,42净现金流量-710,00-65,66201,90103,62325,7053,60-718,25534,90371,20139,72174,14188,37累计净现金流量-710,00-775,66-573,76-470,14-144,440-90,84-809,09-274,1997,01236,73410,87599,24物业业体体量量定定位位-方方案案一一------项目目资资金金投投入入回回收收平平衡衡表表项目2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年现金流入03,390,005,550,004,470,00670,0041,00225,001,290,00720,001,290,002,160,001,125,00累计现金流入03,390,008,940,0013,410,0014,080,0014,121,0014,346,0015,636,0016,356,0017,646,0019,806,0020,931,00项目金流流出-710,00802,10925,50828,30344,30356,40943,25755,10348,80314,90315,100101,25累计现金流出-710,0092,101,017,601,845,902,190,202,546,6003,489,854,244,954,593,754,908,655,223,755,325,00累计现金流量-710,00-775,66241,942,087,844,278,046,824,6410,314,4914,559,4419,153,1924,061,8429,285,5934,610,590物业业体体量量定定位位-方方案案一一------利利润润估估算算项目计算公式总额开发成本4,828,40财务费按自有资金65%193,30销售税金8%477,12销售费用3%178,92成本合计

5,677,74销售额

5,964,00纯利润286,25利润率5%物业业体体量量定定位位-方方案案二二------测测算算前前提提和和假假设设依依据据类型体量建安成本销售价格住宅2400003000元/平米10200元/平米公寓6000013000元/平米商/平米写字楼8000012000元/平米SOH/平米酒店80000------物业业体体量量定定位位-方方案案二二------测测算算前前提提和和假假设设依依据据销售与自持比例普通住宅公寓写字楼SOHO酒店商业全部销售全部销售写字楼自持40000平，销售40000平米全部销售全部持有商业自持60000平米，销售90000平米说明明：：酒酒店店自自持持，，商商业业自自持持60000平平米米，，销销售售90000平平米米，，写写字字楼楼自自持持40000平平，，销销售售40000平平米米物业业体体量量定定位位-方方案案二二------开开发发节节奏奏模模拟拟项目总面积2009年2010年2011年2012年2013年2014年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年地上建筑面积780000950007300063000440002500035000110000100000750007500075000公寓60000

4000020000

写字楼80000

3000050000

SOHO170000400007000060000

住宅240000

20000700007000070000酒店8000050000

30000

商业1500005000300030004000500050008000030000500050005000物业业体体量量定定位位-方方案案二二------销销售售额额模模拟拟项目销售额2010年2011年2012年2013年2014年2015年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年销售额6,792,00507,00801,00693,00580,00335,0075,001,230,00204,00789,00789,00789,00公寓780,00

520,00260,00

写字楼480,00

480,00

SOHO1,836,00432,00756,00648,00

住宅2,346,00

204,00714,00714,00714,00商业1,350,0075,0045,0045,0060,0075,0075,00750,00

75,0075,0075,00说明明：：酒酒店店自自持持，，商商业业自自持持60000平平米米，，销销售售90000平平米米，，写写字字楼楼自自持持40000平平，，销销售售40000平平米米物业业体体量量定定位位-方方案案二二------总总投投资资成成本本序号项目数量单价金额1土地成本105,3546,000632,122建安

2,340,002公寓60,0003,000180,002写字楼80,0003,000240,002SOHO170,0003,000510,003住宅240,0003,000720,003酒店80,0003,000240,003商业150,0003,000450,003基础设施费68,00020013,604管理费和不可预见费2,353,600.05117,686成本合计

5,443,40物业业体体量量定定位位-方方案案二二------现现金金流流量量表表项目2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年

下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年现金流入0507,00801,00693,00580,00335,0075,001,230,00204,00789,00789,00789,00公寓销售收入

520,00260,00

写字楼销售收入

480,00

SOHO销售收入

432,00756,00648,00

住宅销售收入

204,00714,00714,00714,00商业销售收入

75,0045,0045,0060,0075,0075,00750,00

75,0075,0075,00现金支出662,91555,02511,70369,40226,65274,38774,33808,500541,71594,36594,3671,01开发投资成本662,91509,39439,61307,03174,45244,23767,58697,80523,35523,35523,35

销售费用15,2124,0320,7917,4010,052,2536,906,1223,6723,6723,67销售税金及附加(6%)30,4248,0641,5834,8020,104,5073,8012,2447,3447,3447,34净现金流量-662,91-48,02289,29323,59353,3560,62-699,33421,50-337,71194,64194,64717,99累计净现金流量-662,91-710,93-421,63-98,04255,31315,93-383,4038,10-299,61-104,9789,67807,66物业业体体量量定定位位-方方案案二二------项目目资资金金投投入入回回收收平平衡衡表表项目2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年项目金流流入0507,00801,00693,00580,00335,0075,001,230,00204,00789,00789,00789,00累计先进流入0507,0001,308,002,001,002,581,002,916,002,991,004,221,004,425,005,214,0006,003,006,792,00项目金流流出-662,91555,02511,70369,40226,65274,38774,33808,50541,71594,36594,7171,01累计现金流出-662,91-107,88403,81773,22999,871,274,252,048,582,857,083,398,793,993,154,587,864,658,87累计现金流量-662,91-710,93-421,63-98,04255,31315,93-383,4038,10-299,61-104,9789,67807,66物业业体体量量定定位位-方方案案二二------利利润润估估算算项目计算公式总额开发成本5,443,40财务费3,538,212,60038,03销售税金0.08543,36销售费用0.03203,76成本合计

6,228,55销售额

6,792,00纯利润563,44利润率10%物业业体体量量定定位位-经经济济测测算算方方案案对对比比方案物业体量配比成本销售额特点方案一总建筑面积：680000住宅：40000公寓：60000写字楼80000SOHO：120000商业：300000酒店：80000投资成本约4,828,40万，折合7100元/平米纯利润286,25万，利润率5%五一商圈百货业基本都是以二，三线品牌为主。。从长沙城市发展的角度分析，长沙的商业市场没有吸引周边城市客群的产品。通过差异化的优势吸引周边省市的商业客户群体。方案二总建筑面积：780000住宅：240000公寓：60000写字楼：80000SOHO：170000商业：150000酒店：80000投资成本约544340万，折合6978元/平米纯利润563,44万，利润率10%市场高端住宅客户量少，需求空间有限，从市市场场风风险险，，财财务务风风险险等等角角度度分分析析，，第第一一种种方方案案更更佳佳合合适适。。物业业体体量量定定位位类型总建筑面积住宅公寓写字楼SOHO商业酒店面积68000040000600008000012000030000080000比例100%6%9%12%17%44%12%END谢谢谢聆聆听听9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。12月-2212月-22Wednesday,December21,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。08:32:4208:32:4208:3212/21/20228:32:42AM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。12月-2208:32:4208:32Dec-2221-Dec-2212、故人江海海别，几度度隔山川。。。08:32:4208:32:4208:32Wednesday,December21,202213、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。12月-2212月-2208:32:4208:32:42December21,202214、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。21十十二二月20228:32:42上上午08:32:4212月月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。十二二月月228:32上上午午12月月-2208:32December21,202216、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2022/12/218:32:4208:32:4221December202217、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。8:32:42上午午8:32上午午08:32:4212月-229、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。12月-2212月-22Wednesday,December21,202210、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。08:32:4208:32:4208:3212/21/20228:32:42AM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。12月-2208:32:4208:32Dec-2221-Dec-2212、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留留一份份不足足，可可得无无限完完美。。。08:32:4208:32:4208:32Wednesday,December21,202213、不知香积寺寺，数里入云云峰。。12月-2212月-2208:32:4308:32:43December21,202214、意志坚强的的人能把世界界放在手中像像泥块一样任任意揉捏。21十二月月20228:32:43上午08:32:4312月-2215、楚塞三湘接接，荆门九派派通。。。十二月228:32上上午12月-2208:32December21,202216、少年年十五五二十十时，，步行行夺得得胡马马骑。。。2022/12/218:32:4308:32:4321December202217、空山