某房地产项目发展及产品定位终期报告

枫林华府项目发展策划

及产品定位终期报告

二零零六年元月前言本报告经过前期对市场和项目的认真分析与反复讨论，结合新兰德公司对高新区市场与目标客户的再调查工作，对前期的工作结果进行了细化和合理调整，同时在项目文化定位策划和整体规划方面结合西安市规委会总规划师、清华大学韩骥教授，西安市规委会委员、西安建筑科技大学吕仁义教授的观点，从而形成枫林华府项目发展策划终期报告。文中未尽之处，敬请指正！地块情况介绍第一部分地块现状介绍1、项目东临团结南路，西临民洁路；2、地块与高新区的交通联系不便；3、周边形象一般，热电厂、军工厂及城中村，生活环境一般，商业设施配套落后；4、市民对地块的区位现状心理认同较低，多数认为道路建设、环境改造、商服配套是项目所在地段急需改进的方面；5、团结南路、唐延路北段、大寨路即将开通，地块与高新区的直线距离1公里,完全可以融入到高新区生活圈内。科技路昆明路丈八路唐延路高新区团结南路昆明大厦规划小学距科技路约1公里大寨路本案明洁路地块现状高新区地块与高新区有很强地缘性地块周边配套与项目分布情况注：蓝色代表商业、公建配套；粉红色代表在售住宅楼盘1、高新区居住空间由成熟区向新区延伸，整体居住空间呈现南拓的态势；2、在高新区不断向外拓展的作用下，丈八路和科技路沿线的物业进入高新区的主力市场，枫林华府将融入到整个高新区范围内参与竞争。中海华庭紫薇臻品中华世纪城新西蓝碧泽园绿地世纪城唐南香榭梧桐朗座米罗蓝山枫叶新都市易初莲花高新二中高新一中高科国际电信广场高新一小世纪金花医院医院西部国际四季风景枫林绿洲世纪颐园紫薇馨苑本案城市风景爱西华庭人民银行核心居住区域核心商务配套区域地铁建设与房地产发展轨道交通的建成能够解决“准时”和“快速”这两个城市交通最头疼的问题，使客户置业的范围和生活半径有效放大，从而促进房地产的发展，地铁沿线的物业也能够迅速升值。西安市地铁规划已于2005年12月份通过规划方案，首期建设1、2号线，随后建设3、4、5、6号线，工程在2015年全部竣工，地铁沿线物业将有一个快速升值和热销的周期，枫林华府的开发销售也要充分利用这一时机。枫林华府紧临汉城南路5#线地铁站，升值潜力巨大汉城南路站枫林华府发展主题的构建第二部分枫林华府发展主题构建图项目特质目标客户区位特性生活方式发展主题第一节

目标标客户细分与与深层次研究究核心客户定位位：白领知富阶层层主要为高新区区中高端置业业群总价需求：35-55万万元单价区间：3500-3800元/平方米年龄龄：：26～40岁产品需求：实实用、品位、、创新工作忙碌，追追求较高生活活品质的社会会上升阶层职业特征高新区企业业技术（研研发）人员员、管理层层、事业及及政府单位位员工、公公务员等城西片区的的民航、军军工院、医医院等中级级技术人员员和管理层层年龄家庭结构家庭月收入置业特征25-40岁3口或2口之家6000-8000元一次和二次置业具有追求实用和和品位形象象的双重需求求特征居住需求生活需求距离工作地地点近，交交通方便生活配套成成熟更多的附加加使用价值值健康舒适的的居住环境境精神需求品位格调文化艺术身份象征个性彰显追求物质和和精神的双双重享受①物质层面：：注重超值值性和实用用性②精神层面：：对较高品品位形象有有潜在的需需求①②1、工作区区域在高新新技术开发发区、收入入水平高于于2000/月（筛筛选题在做做筛选同时时需要统计计比例）2、被调调查者家庭庭结构、车车辆拥有比比例、首次次与二次置置业比例、、三年内购购房人数均均体现在试试卷中，筛筛选题已经经过滤掉仅仅有消费意意向而没有有消费能力力的人群。。（总样本本量1300余份，，经过二次次复核后剩剩余1000份以上上，复核主主要是淘汰汰不合格问问卷，不存存在不合条条件者答题题情况）3、首付取取国家规定定下限30%，供款款年限以十十五年为期期限；家庭庭月收入1/3不足足以缴纳月月供款的部部分认定为为没有能力力在高新区区购买房屋屋。4、以下““现实”客客户指进入入小区被访访问的已购购房，但3年内有再再次置业需需求的客户户（250个），““潜在”客客户指定向向访问的3年内需要要置业的客客户（750个）。。5、客户户对于住宅宅因节能而而导致价格格的提升比比较敏感，，更多考虑虑价格因素素而不是节节能因素。。调查对象的的抽样原则则说明为了更清楚楚地认识我我们的目标标客户，特特委托新兰兰德公司配配合我们对对项目锁定定的客户进进行了深入入细致的调调查。数据来源：：新兰德提提供，样本本数1000个经过spss交叉分分析26—30岁的年龄龄段主要是是组建家庭庭阶段，36—40岁的年龄龄段主要是是改善居住住条件，46—50岁年龄段段主要是为为了帮助小小孩置业。。数据来源：：样本数1000个个经过spss交叉分分析能承受价格格在3000-3500元/平米之间间的消费者者数量主要要是26-30岁的的年轻人；；而30-40岁之之间的人所所能承受的的价格也相相对较高，，在3500-4000元/平米之间间，主要因因为有一定定的积蓄；；能承受4000元/平米以上上价格的客客户和年龄龄之间没有有必然联系系，主要和和收入有关关。目标客户与与高新区主主流中高端端客户的职职业特征基基本相符，，也是对前前面客户定定位的细化化；同时由由于高新区区近年来企企业数量大大幅增加（（2004年为2771家，，其中绝大大多数是小小企业，是是周边省会会城市高新新区企业数数的3-4倍），这这些私营业业主是需要要重点关注注的客层。。数据来源：：样本数1000个个数据来源：：样本数250个这是对二次次置业或多多次置业的的目标客户户进行的调调查，这些些家庭主要要成员近年年来收入水水平增长较较快，决定定他们的购购买力非常常强劲。经过spss交叉分分析对于二室二二厅的选择择和单代家家庭比较吻吻合，而对对三室两厅厅的选择主主要特征和和两代家庭庭的消费者者特征相吻吻合。户型定位参参考区间数据来源：：样本数1000个个意向购买三三房的客户户主要集中中在100—140平米，占占整体数量量的60%左右，表表明客户在在经济条件件许可的情情况下，会会更多考虑虑三房；由由spss交叉分析析意向购买买面积超过过140平平米的客户户占两成，，以三房居居多，反应应他们对居居住空间的的理解是越越大越好，，但是在实实际购买时时，还是要要结合自身身的支付能能力而定。。数据来源：：样本数1000个个经过spss交叉分分析目标客户月月还款在1500——2500元的中高高端客户占占总数的35.8%，主要为为购买三房房的客户；；承受1001—1500元元的客户主主要购买两两房。目标客户月月供参考区区间数据来源：：样本数1000个个预计正常目目标均价在在3600——3800元/平米。考虑到目标标客户在月月还款和单单价选择上上会比较保保守，结合合他们的意意向置业面面积需求和和收入状况况分析，因因此售价空空间还会有有一定的向向上浮动空空间。根据以上数数据交叉分分析，推导导市场接受受户型比例例如下:户型面积区间M2总价承受能力比例二房二厅一卫80-9032万以下13%二房二厅两卫90-10532-40万22%三房二厅一卫100-11038-45万22%三房二厅两卫110-13045-50万25%三房二厅两卫130-14050-58万12%四房二厅两卫155-16570-78万6%第二节目目标客户需需求偏好分分析数据来源：：样本数1000个个目标客户基基本上是购购房自住，，其中二次次置业的客客户比例超超过4成，，对于供楼楼客户而言言，绝大多多数会选择择10-15年左右右的中长期期贷款方式式。目标客户目目前的居住住体验表明明，他们在在未来置业业时会综合合考虑项目目的安全、、文化品位位、建筑的的现代感、、生活氛围围营造的要要素，其中中对社区文化化品味和现现代气息居居住环境的的需求尤其其值得重视视——这些元元素是他们们去不去看看项目的关关键点。数据来源：：样本数1000个个目标客户置置业时，对项目的地地段、户型型、价格、、质量、景景观等现实实要素非常常看重，这与自住的的目的是一一致的———这些因素素是他们买买不买的关关键点。数据来源：：样本数1000个个客户对住宅宅内其他空空间的需求求，首要是是书房，这这与知富阶阶层的文化化教育背景景是密切相相关的，也也反映绝大部部分客户需需要三房才才能满足居居住的需求求；对于储储藏间、地地下室、入入户花园的的需求，可可以放在户户型创新的的要素中进进行考虑。。数据来源：：样本数1000个个已在高新区区置业的客客户再次置置业时，超超过一半的的二次置业业客户倾向向购买多层层住宅，但但是区域内内多层物业业供应数量量很少，因此这类产产品一定是是供不应求求，而且要要设计成大大户型来满满足他们的的需求，而而5号楼这这类产品正正好满足他他们的需求求；有近三成二二次置业者者意向需求求选择小高高层，提示示我们在小小高层上也也应更多的的设置大户户型。数据来源：：样本数250个由于这部分分人大多数数没有置业业居住的经经验，受市市场供给信信息的影响响比较大，，多层带电电梯房由于于售价偏高高，首次置业者者会结合自自身的支付付能力转向向选择小高高层和高层层住宅。数据来源：：样本数750个数据来源：：样本数750个潜在目标客客户绝大部部分是首次次置业，由于目前居居住条件不不佳，购置置自己的住住房是他们们的首要目目标，一旦旦经济条件件许可，购购买行为将将很快实施施。目标客户需需求小结1、主力户户型为三房房，占到整整个项目的的60%左左右，近年年内两房在在高新区仍仍有很大市市场，比例例占到整个个项目的35%左右右，四房的的设置比例例要适当控控制；2、小高层层在销售速速度、销售售价格、客客户认可程程度上都要要好于高层层，因此要要在小高层层上设置大大户型，满满足二次置置业者的需需求，提高高市场价值值；3、目标客客户中二次次置业比例例会较高，，他们再次次置业的主主要动机还还是改善目目前的居住住环境，电电梯多层对对他们的吸吸引力远大大于其它产产品；4、目标客客户在未来来置业时会会综合考虑虑项目的安安全、文化化品位、建建筑的现代代感、生活活氛围营造造的要素———这是他他们去不去去看项目的的关键点；；5、目标客客户对项目目的地段、、户型、价价格、质量量、景观等等现实要素素非常看重重，这与自自住的目的的是一致的的——这是是他们买不不买的关键键点。第三节高高新区市场场现状近年来高新新区市场上上的供应面面积和销售售面积能够够得到有效效消化，表表明市场上上积压的比比例很小，，市场整体上上供求是平平衡的，同时供求的的增长速度度在今年受受到国家宏宏观调控后后明显降低低，这也有有利于避免免大起大落落的现象发发生。数据来源：：新兰德提提供数据来源：：2004年以后113项目目统计市场上的主主力户型仍仍然是三房房和两房，，结合目前周周边的竞争争楼盘销售售情况分析析，四房的的销售情况况不如两房房、三房（（见重点楼楼盘深度分分析）由于高新区区楼盘容积积率几乎都都在2.2以上，而而且不少项项目受地块块条件限制制，只能做做高层，因因此小高层层是市场上上的稀缺产产品，尽管管小高层建建安成本低低于高层，，但两者市市场售价非非常接近，，而且小高层层多设计为为中大户型型。数据来源：：2004年以后37个主流流项目统计计家庭有车比比例是根据据这些楼盘盘入住业主主的情况统统计得出，，从长远发展来来看，小区的的户数车位比比应该设在0.5以上，，才能保证3年发展的基基本要求。2004年以以后113项项目统计数据来源：2005年21个主流楼楼盘统计由于点式住宅宅在户型、分分摊率、通风风、采光、电电梯使用等各各方面都要比比板式住宅差差，因此近年年来市场上供供应的板式住住宅大量增加加，以满足客客户的需求。。住宅的欧陆风风盛行一时，，但是从目前前的市场主导导和未来发展展趋势来看，，现代风格的建建筑将是市场场上的主流产产品。高新区市场情情况小结1、高新区市市场整体上处处于一个平稳稳发展，供需需平衡的状态态，预计今年年仍将延续2005年的的现状；2、主力户型型为三房，占占到整个供应应量的50%左右，两房房供应占到总总量的30%左右，四房房及以上户型型的比例约20%，但是是各楼盘四房房的销售速度度远远落后两两房和三房，，反映市场四四房供应比例例偏大；3、市场上小小高层供应量量要低于高层层，是市场上上的稀缺产品品，而且多为为中大户型设设计；4、目前市场场上的现代风风格板式住宅宅是主流产品品，也符合客客户的需求。。第四节竞争项目的深深度分析占地82亩，，总建筑面积积14.72万平方米，，共829套板式楼和和点板楼，包包括17栋一一梯两户小高高层，主要是是四房；6栋栋一梯三户高高层，主要是是120-130平米三三房和少量144—147平米三房房。中海华庭数据来源：尚尚美佳统计高层主要面向高新新区高端客户户2005年7月开盘，当当时完成部分分只有中心园园林景观和样样板间。三房整体销售售情况要好于于四房，高价价房相对滞销销。当前销售均价价高层4200元/平方方米，小高层5000元/平方米米；总价主要要集中在70-85万区区间内。数据来源：尚尚美佳统计客户价值追求求目标客户主要要面向高新区区外企高层、、私营企业主主、民航等高高收入人群。。核心价值主要要体现在地段的升值潜潜力和北面丰丰庆公园绿地地，后期中海海的品牌和物业业管理优势也也会逐步体现现。值得注意的是是中海尝试用用户型创新提提高产品的性性价比。产品特点总结结不小于1.35H的楼距距；主要房间间和客厅朝南南户型创新：小小高层一楼入入户花园、入入户花园、小小高层客厅的的阳光房体现尊贵地位位的园林、配配套和服务通过不计入或或少计建筑面面积的设计，，提高实用率率产品开发水平平处于西安市市场的领先地地位，在创新新以及实用性性等方面有一一定作为，同同时中海的物物业管理水平平优势也会逐逐步体现；中海华庭只是是为客户提供供了一个高档档次、较高性性价比的城市市次豪宅楼盘盘，并没有为为客户营造一一种差异化的的生活场景，，这也是我们们的机会点；；针对本项目的的目标客户较较中海华庭客客户更注重实实用性，因此此本项目的突突破口之一在在于给消费者者提供更高性性价比的产品品，包括产品品的创新与价价值让渡；中海华庭的四四房及以上大大户型以小高高层形式存在在，均价为5000元/平米，枫林林华府的5号号楼以更为稀稀缺的多层带带电梯大户产产品和4500元/平米米的价格与其其竞争，优势势非常明显，，容易吸纳区区内高端客户户；针对实用型的的客户，项目目产品的突破破口在于给消消费者提供更更高性价比的的产品，包括括产品的超越越，以及成本本与价格的差差异。借鉴与启示紫薇·臻品占地117.4亩，总建建筑面积23万平方米，，容积率为3.175。。总户数1680户（其其中小户型为为243），，包括3栋1梯11户27层点式高高层，2栋1梯3户26层板式高层层，12栋11-18层层1梯2户小小高层组成。。户型比例70以下70-9090-110110-130130-144144-160一房一卫243

二房一卫

270286

三房二卫

59890

四房二卫

69124热销户型面积积数据来源：尚尚美佳统计缺乏大户应有有的品质和价价值感，相对对滞销客户来源主要客户为高高新区白领、、小私营业主主，部分单位位团购总价主主要集中在45-50万万及35万以下小小户型。均价：高层3600；小小高层3700。2005.8开盘至今预预定率超60%，热热销户型为2室2厅1卫卫（B1-95、B2-96.85）（点式高高层中的南向向户型）/3室2厅2卫（D1-123.99、F1-115-119、G1-124.15-126.61、、H-134.89）（（板式户型））数据来源：尚尚美佳统计人文营销诉求求的市场策略略紫薇·臻品运运营手段分析析项目最大的成成功之处是大大打文化牌，，将文化理念念融入项目之之中，但是其其最大的缺点点正是紫薇所所惯有的，做做得好，说得得更好，而且且有一部分事事情有始无终终。人文营销诉求求——中国文文化针对目标客户户精神上对高高层次生活品品味的追求和和对西安历史史文化的情感感，打中国文化牌牌、人文牌，，以“写意现现代中国”的的中国文化主主题作为项目目营销诉求点点，紫薇·臻臻品成功地将将文化理念运运用到了项目目中，不惜资金为客客户打造“藏藏书阁”这样样的文化场所所，且不讨论论其实用性，，单是对产品品本身档次的的提升就起了了不小的作用用，符合中高档次次群体的消费费者追求社区区文化的心理理，紫薇在这一点点上很好地把把握了目标消消费群体的消消费心理。核心价值是地地段、品牌；；附加值包括括可享受高新新区的教育优优惠和文化主主题营造;高新区中高端端楼盘的客户户注重产品的的实用性，同同时也关注品品牌、形象档档次、服务等等附加价值，，追求高性价价比;中高端市场客客户容易受到到营销概念导导向，通过创创新的概念或或先进的产品品进行差异化化竞争;紫薇·臻品目目前已到中后后期阶段，预预计枫林华府府项目推售时时其基本已消消化，因此，，我们应注意意充分把握后后市场的空档档期；臻品抓住了中中高端客户精精神层面上对对更高层次生生活的追求，，通过中国文文化的人文诉诉求，树立了了高层次的社社区人文形象象，容易获得得消费者的价价值认同；臻品的营销诉诉求和产品实实际建设中结结合不够紧密密，无法真正正体现项目核核心价值诉求求，形成真正正的差异化产产品，但是中中端的产品却却迎合了中端端客户的需要要。借鉴与启示建筑面积为56149平平方米，容容积率为2.09，绿化化率为43%，总共476户；推出出6栋房源，，其中2栋一一梯两户11层小高层、、2栋一梯三三户18层高高层(两套123平米三房和和一套99平平米两房、两两套139平平米三房和一一套99平米米两房、三套套99平米两两房)，2栋一梯四四户24高层层(两套123平米三房和和两套99平平米两房组合合)，全为纯板式式。高层剩余房源源约在30套套左右：多为为临马路122、127平米小三房房销售价格：：高层3800元;小高层层4200元元;部分水景景住宅均价5200元绿地世纪城一一期数据来源：尚尚美佳统计客户群构成职业构成：企企业中层职员员、科研单位位、个体老板板、政府官员员分布区域：范范围广，与其其大范围推广广的策略有关关；与其位处处新区有关购房动机：二次置业希望望更换品质更更好、空间更更大的户型；；首次置业希望一步到位位职业特征：科科研人员、政政府公务员、、空姐、机师师、商人、私私营业主等数据来源：尚尚美佳统计年龄层：25---55岁，其中28—40岁居多收入水平：年年家庭固定收收入多在10万元左右，，有车客户约约60%品味偏好：对对社区感、居居住品质、环环境景观、品品牌均有一定定要求数据来源：尚尚美佳统计借鉴与启示绿地世纪城延延续了枫林绿绿洲的大型新新区的发展模模式，主要通通过产品领先先，大型社区区配套，以及及区域升值概概念吸引中高高端客户，但但缺乏城区和和高新区成熟熟市场与成熟熟配套的支持持，与本项目目的目标客户户有一定差异异性；区位价值成长长性是项目的的差异化核心心，针对性的的产品、配套套和服务是本本项目的差异异化竞争的切切入点；吸引高新区对对居住舒适度度要求高，较较为年轻的的的知富阶层，，是值得借鉴鉴的地方；景观好的户型型销售价格高高，并且热销销，反映高端端客户对景观观要求高；开发组织有序序，速度快，，给客户强烈烈的信心，有有利于品牌的的建设。物业类别总套数共计成交销售率花园洋房81套69套85.19%小高层694套663套95.53%高层1115套973套87.26%合计1890套1705套90.21%一期2003年11.18日面世，，2004年年8月开盘，，1143套套二期2004年9月4日日开盘，447套枫林绿洲数据来源：尚尚美佳统计三期2005年3月26日开盘，小小高层热销物业类别总套数共计成交销售率小高层515套318套61.75%高层134套58套43.28%合计649套376套57.94%数据来源：尚尚美佳统计户型总套数共计成交销售率2房2厅1卫199套199套100%3房2厅2卫1182套937套79.27%4房2厅2卫880套548套62.27%复式264套171套64.77%大平层（双拼单位）14套11套78.57%合计2539套2081套81.96%数据来源：尚尚美佳统计整体上仍是三三房的供应量量最大，并且且销售情况最最好销售情况最好好两房供应量少少供应量大，已已消化不少购购买大户型客客户数据来源：尚尚美佳统计40—60万万是主流价格格区间3500—3800元/平米已是成成熟的、经过过市场检验价价格区间数据来源：尚尚美佳统计客户来源广泛泛，高新区本本地客户比例例比绿地世纪纪城的27%要高，但比比其它项目要要低，反映出出大盘的规模模、景观营造造空间优势，，在吸纳区外外客户时的能能够形成很强强的竞争力。。客户年龄主要要集中30——40岁，反反映这部分年年龄客层的购购买力强劲。。数据来源：尚尚美佳统计二次及以上置置业客户居多多，与绿地世世纪城一样，，比例达到71%，结合客户对规规模及地段、、园林及户型型的认可程度度可以反映二二次置业者的的需求偏好。。城市风景·夏夏日景色总规划占地124亩，建建筑面积20.8193万平米（其其中住宅建筑筑面积17.79万平米米、商业建设设面积2.9万平米），，容积率3.43，共2153户。。由2栋点式式32层高层层、10栋1梯2户（主要是130平米左右右三房）板式或1梯3户（主要是130平米三房房和124平平米三房组成成）小高层组成。。目前售出343套。户型配比：数据来源：新新兰德提供目前销售均价价3500元元/平方米，，销售速度最快快的是两房和和三房，30套一层带带下沉式入户户花园（4室室2厅2卫户户型）及44平米小户型型已售罄，高层15层以以下几乎无房房源。数据来源：新新兰德提供东尚占地面积220亩，容积积率2.7，由7栋点点式高层组成成，包括4栋栋loft户户型和三栋平平层。平层目目前只推出1号楼，包括括三房（113—117平米），两两房（85——95平米）），一房（55平米）。。首期loft的投放在市市场上一鸣惊惊人数据来源：尚尚美佳统计2005年5月份开始认认购，7月月正式销售。。Loft均价4800元/平米米，现销售率率高达68%，目前loft中60平米的一房房两厅户型由由于相对利用用率不高，剩剩余较多；平平层3400元/平米，，其中三房销销售54套，，2房32套套，1房10套。数据来源：尚尚美佳统计Loft户型型loft产品品的推出吸引引了大批置业业者前往，5米客厅空空间，给中层层客户都市空空中别墅的体体验和对全新新产品的追捧捧机会，获得得市场的高度度关注，并验证了创新新户型的市场场威力。共有五种户型型（94.8、、60、67、68、44），一梯10户，，17层、18层（楼高85-90m），，各两栋，其中中2005年年11月26开始销售的的4号楼a户户型（94.8平米）销销售最好，均均价达到5000以上。。其总价范围集中中在43万———52万区区间内。Loft研究究数据来源：尚尚美佳统计Loft吸引引了大量收入入颇丰、没有有家庭负担却却有着无限创创意激情的城城市新贵。他们对房间设设施、居室面面积及朝向没没有苛刻的要要求，转而追追求对空间和和环境的个性性表达，这是对一种全全新生活方式式的选择。Loft超高高的空间和它它所带来的自自由性，使客客户有机会根根据特殊的需需要来组建不不同的环境氛氛围。年龄层客群来源客户偏好特点职业构成置业情况30—35岁东郊追求时尚、对新产品接受程度高主要为城市白领阶层，收入较稳定主要为一次置业家庭结构收入水平有车比例94.8平米：三口之家/三代同堂44平米：单身60—68平米：两口之家主要为家庭月收入5000元左右，整体收入较稳定有车人士占40%热销的94.8平米A户户型，缺点：：餐厅处于二二楼家庭厅下下面，是一楼楼的交通通道道，同时客厅厅面积小。热销的68.7平米E户户型，两房两两厅两卫，非非常实用。缺缺点：房间、、餐厅面积小小。竞争项目小结结1、四房销售售速度慢，市市场存量较大大，特别是中中海华庭、绿绿地世纪城、、枫林绿洲的的大户型会对对本项目的高高端产品形成成一定的压力力；2、总体上两房、、三房热销，，其中紫薇··臻品的主力力户型三房基基本上占到整整个供应量的的50%左右右，而且存量量不多，在项项目区域内会会形成中高档档项目三房户户型的空缺，，有利于本项项目三房售价价和销售速度度的提升；3、二次置业业者购买力强强劲，他们对对景观和户型型的重视程度度高，是我们们需要重点研研究的地方；；4、从中海华华庭、城市风风景的创新点点被市场充分分认可的情况况来看，这些些要素对于提提升产品的性性价比和促成成客户成交有有一定的帮助助；5、高新区的高层层全新产品处处于空白状态态，一旦有所所突破，将有有很好的机会会。第五节项项目特质———汉文化化定位地块区位历历史文化研研究：1、西安——十十三朝古都都、汉唐胜胜世，文化化积淀之所所在西安是世界界四大文明明古都之一一，在漫长长的岁月中中，先后有有周、秦、、汉、唐等等十三个王王朝在此建建都。汉唐唐时代，这这里是中国国政治、经经济、文化化和对外交交流的中心心，是沟通通东西方文文明的丝绸绸之路的起起点，也是是宾客云集集的东方大大都会，可可谓“盛世世”，汉唐唐深厚的文文化积淀使使西安拥有有了丰富的的文化遗存存和历史印印记。2、枫林华华府——地地处汉代上上林苑所在在地，传承承历史枫林华府地地处西安这这个十三朝朝古都,位位于汉代代上林苑的的范围之内内，而且汉汉长安城穿穿过其南部部安门的子子午线位于于枫林华府府的东侧,毫无疑疑问，枫林林华府在历历史上位于于汉长安城城的文化影影响区内。。更确切地地说，该地块位于汉汉长安城的的正南门———安门以以南，中轴轴线（子午午道）以西西，九庙南南侧，正对对终南山，，基本处于于汉昭台宫宫的位置。。3、枫林华华府——汉汉唐地脉之之所在，传传承汉唐特特色文化社区文化因因其地域和和历史形成成等原因，，具有地域域特殊性、、继续变异异性、渗透透融合性和和多元整合合性等特征征，形成了了具有地区区性的特殊殊文化—社社区文化。。社区文化化首先应该该是民族的的，其次才才是现代的的。鲁迅也也说过:文文化愈是民民族的，愈愈能成为世世界的。因因此，就某个社区区而言，应应建立自己己的特色文文化。枫林林华府应体体现汉唐文文化，其中中主要是汉汉文化。4、枫林华华府——南南含终南南山之气，，西纳昆明明池之灵地块正对终终南山。而而终南山因因长安城而而姿颜焕发发，名扬四四海，长安安城无疑是是终南山的的重心和灵灵魂，不失失为一块风风水宝地。。昆明池位于于该地块西西南，此处处原为上古古的灵沼和和周代的滈滈池，汉武武帝时扩大大成湖，南南北相去各各二十余里里，烟波浩浩渺，水天天相接，是是我国历史史上第一大大人工湖。。池中有豫豫章台、灵灵波殿、石石鲸，景色色极其优美美。汉代将将此处划入入上林苑，，成为了皇皇家游乐赏赏景之地。。汉武帝把它它当作天上上银河的象象征，于是是雕刻了巨巨大的石人人——牛郎郎和织女（（据说这是是我国最早早的牛郎、、织女雕像像），树立立在昆明池池的东西两两岸。目前仿古修修复牛郎织织女庙和微微缩昆明池池的项目已已正式启动动，既可突突出中国爱爱情文化氛氛围、重现现历史情景景，也为枫枫林华府的的开发带来来了毋庸置置疑的契机机，它将成成为该区外外的又一““世外桃源源”。市民建议将将昆明池建建设列入““十一五””规划，形形成约10万亩的人人工湖面，，见《西安安晚报》2006.1.8第六节项目策略要要点总结项目发展策策略要点以客户需求求为导向的的发展策略略营造一种与与知富阶层层忙碌、喧喧嚣、压抑抑的工作环环境差异较较大的静谧谧、闲适、、人文、达达观的生活活氛围营造一种具具有高层次次品位形象象的社区氛氛围，体现现生活格调调另外再从形形式上（价价值让渡、、外在形象象等方面））给与消费费者超值的的感受汉文化主题题+高层次次品位形象象+高附加加值本项目策略略要点文化定位研研究第三部分含南山之气气，借四水水之灵；化汉唐之韵韵，筑万安安之区。——枫林盛景芳芳外地，华华府名宅贵贵人家——★含南山山之气、借借四水（沣沣、潏、滈滈、氵皂））之灵、化化汉唐之韵韵、筑万安安之区★构建记忆、、期望与文文化和谐相相融的现代代都市新社社区★组团邻里化化、庭院苑苑囿化（富富有野趣的的园林）★设施人本化化、文化地地域化、建建筑时代化化★构建融居住住、休闲、、文化、亲亲情（社区区关怀）、、历史与时时代风尚为为一体的现现代居住小小区1、项目文文化定位要要点2、文化根根源（地域域历史文脉脉）：文化定位既既取决于所所在城市或或地区的文文化背景，，社区文化化的建设也也应以地方方文化为基基础，融合合传统文化化和现代文文化，创造造出自己的的特色文化化。枫林华府地地处西安这这个十三朝朝古都，这这里又是汉代上林苑苑所在地，，汉长安城城子午线之之侧、南望望终南山、、西南接昆昆明池，乃风水地地脉、历史史文脉之所所在，积聚着汉唐唐盛世深厚厚的文化积积淀。首先要进行文化传传统的变异异和回归，，进行文化化定位，传承历史，，延续文化化与社会进进步、现代代文明相融融合，构建东方方传统文化化与现代建建筑相融合合的现代都都市高尚社社区。十三朝古都都、汉唐盛盛世、汉代上林苑苑、沣惠渠渠汉唐文化、、东方精神神含南山之气气，借四水水之灵化唐汉之韵韵，筑万安安之区传承历史，，延续文化化构建记忆、、期望与文文化和谐相相融的现代代都市新社社区社会进步，，现代文明明区域历史文文化渊源汉长安城子午线昆明池沣惠渠（昆明渠）枫林华府位于：汉长安城子午线之侧，昆明池之西北。环城路二环路三环路高新区3、枫林华华府社区文文化理念：：社区文化的的三个层次次:第一层次是是表层的社社区文化，，它通过物质形态表现出来，，主要包括括完善的规规章制度，，健全的组组织机构和和管理体系系，包括物物业管理条条例和业主主公约等；；设置一定的的文化设施施和文化活活动场所，，充分利用会会所为业主主服务，在社区内建建设多个庭庭院广场以以提供交流流活动空间间、利用景景观局部营营造半开放放空间，创创造全天候候亲近自然然的活动场场所。第三层次第二层次第一层次社区文化的的三个层次次社区文化的的这三个层层次相互联联系、相互互促进、相相互作用、、相互渗透透。其中物物质文化是是依托，行行为文化是是中介，观观念文化是是核心。社区文化的的三个层次次:第二层次是是中层的社社区文化，，它通过行为活动表现出来，，主要包括括明确的行行为规范，，和睦的人人际关系，，众多的文文化人才，，健康的文文化活动等等，可以组组建邻里互助会会、文艺社社、汉文化化研究社、、社区运动动会等组织，使业主之之间通过民民间组织加加深交流，，创建友爱爱和睦的社社区;第三层次是是深层的社社区文化，，它通过观念文化表现出来，，主要包括括共同的追追求目标，，正确的价价值观念、、价值判断断、价值标标准和价值值取向，现现代的社区区意识，较较强的社区区精神，这这需要发展展商统一协协调，可以以收集业主主和发展商商的文稿，，社区文化刊刊物，免费向业业主和社会会发放，起起到沟通桥梁的作用。枫林华府定定位于高端端住宅，也也必须建立立高层次的的社区文化化。因此，我们们要抓住中高高端目标客客户精神上上对高层次次生活品位位的追求和和对西安历历史文化的的情感的特特征，着重重从文化内内涵方面予予以挖掘和和探索，强强调差异化化战略。达到古今融融合，既体体现历史文文化、又展展现现代科科技的都市市生活的意意境，塑造造闹中取静静、宽松从从容的环境境，树立高高层次的社社区人文形形象。枫林华府应应体现汉文文化精神。。我们建议应应力求遵循循“含南山山之气，借借四水之灵灵，化唐汉之韵韵，筑万安安之区”的的理念来体体现汉文化化。传统文化：：应选择好出出入口的位位置。按《《阳宅三要要论》“门门乃由之路路…阳宅先先看大门……只要门主主相生，即即以吉断。。”《博山山篇·论阳阳宅》“路路要环，水水要缠。门门中正，家家道成。””居住文化：以“邻里””、“里坊坊”、“宜宜居”和““生态”的的理念合理理安排居住住组团。建筑文化：：建筑以简洁洁、大气、、朴实的现现代建筑风风格为主。。庭院文化：：景观及绿化化突出“苑苑囿”特色色，应内外外通透，富富有野趣。。考虑一些些汉代文化化的符号，，色彩宜淡淡雅，种植植宜以乔木木为主，辅辅以草灌花花卉，植物物群落应考考虑汉文化化及关中地地域文化特特点。环境文化：：小区内装修修及装饰不不求华丽、、张扬，而而应以“无无为无不为为”的理念念，营造朴朴实、简约约、雄浑、、自然的空空间效果（（含城市家家具设计））。4、枫林华华府社区文文化理念的的要点5、枫林华府社社区文化理理念的营建建文化定位主主要思路：：枫林华府要要建立的社社区文化以以汉文化为为核心。实实现组团邻里化化、庭院苑苑囿化（富富有野趣的的园林）、、设施人本本化、文化化地域化、、建筑时代代化。1）建筑文文化：建筑风格不求复古，，但要体现现汉文化精精神及东方方文化意境境。在建筑风格格上，以简简洁、大气气的现代建建筑风格为为主。2）居住文文化——小小区人文环环境居住小区环环境的高雅雅低俗主要要取决于小小区文化环环境的营建建。小区的的基本功能能均有不同同的文化功功能，如居居住文化、、教育文化化、饮食文文化、娱乐乐文化等。。在这些基本本功能中要要考虑一条条各类文化化的主线，，使它们在在满足具体体功能的原原则下，都都能起到提提高文化品品位的作用用。在公建建、绿化乃乃至小品雕雕塑方面均均要体现高高层次的文文化特征。。通过一系列列体现汉文化及苑囿文化的环境设计计，使居住住在其中的的人们在教教育机构，，文化休闲闲，购物、、饮食场所所内都能感感受到汉文文化及苑囿囿文化的环环境氛围，，从环境的的内涵上使使人们在心心灵深处感感受到浓郁郁的文化气气息来陶冶冶自己的情情趣。3）庭院文文化——苑苑囿化随着人们生生态意识的的加强，小小区的绿化化日益得到到重视。枫林华府要要以庭院苑囿化化（富有野趣趣的园林））为目标，，内部绿化植植物配置以以乔木为主主，灌木为为辅。以突突出野趣为为主要目标标。区内种种植的乔木木以梧桐树树、枫树为为多。枫林林华府仍可可借用“凤凤栖梧桐””的意义，，在地块内内栽种梧桐桐、枫树和和石榴树，，以体现汉汉代的文化化。区内还还可种植汉汉代植物槐槐、松、榆榆、梅、荷荷花等等。。在庭院林莽莽苑囿中，，可置终南南原石，摹摹刻“汉赋赋”。灌木除栽种种冬青等常常绿植物外外，还适当当配以石榴榴，石榴是是汉朝张骞骞出使西域域时带回的的树种，既既能体现一一定的时代代特色，又又具有文化化交流和互互通有无的的意义。。汉代建筑构件门窗天花栏杆楼梯汉代纹饰屋顶脊饰东方精神庭庭院生生活多重院落简约建筑与与人文主题题园林和谐的邻里里关系建筑与自然然相协调人文风情商商业街区中式会所(文化、交交流)院落是高尚尚居住生活活（形象与与品位）的的良好体现现院落生活相相对外界是是私密的，，在内部是是体现邻里里交流的，，居住空空间舒适的的。院落体现高高尚、形象象与品位院落提供慢慢调的生活活，更是体体现一种慢慢城生活的的主张院落既独立立又相互联联系4）周边原原生环境的的利用高新·枫林林华府应以以隐蔽的形形式与周边边形成拒绝绝态势，外外在形象低低调，内部部自成天地地，充分体体现“桃源源”般意境境与感受。。闹中取静静，曲径通通幽，实为为富华背后后的悠闲生生活。地块的一侧侧保留了上百棵树龄龄超过十年年的大树，，民洁路通往往枫林华府府的大约600米的的梧桐林荫荫大道，小小区中的原原生梧桐树树，这些近近处的自然然景观，为为居住在其其中的人们们提供了一一处位于现现代喧嚣的的都市中的的一片宁静静之地。再加上地块周周边的昆明湖湖，遥望终南南山，不仅营营造了小区内内部良好的景景观通视走廊廊，也为宁静静的枫林华府府又增添了许许多意境。5）沣惠渠的的利用沣惠渠曾被称称为浇灌了长长安、雁塔、、未央大片沃沃土的“幸福福之渠”，目目前该渠因为为废水的污染染已经沦为一一条排污、泄泄洪渠，但可可喜的是随着着西咸同治沣沣河水系污染染的开展，沣惠渠作为沣沣河治理的一一部分也将于于明年开始进进行污染治理理。昆明池与沣惠惠渠同出一脉脉的必然联系系。智者乐水水，我们可以以借助沣惠渠渠整治的有利利时机，把未未来清澈的渠渠水引入本地地块内，作为为景观用水，，进而也可利利用地势高差差和电泵，使使小区内部水水景形成周期期开放的活水水。自古就有有引水引财之之说，我们引引进的水源与与其他居住地地段的水源相相比，它直接接来自“龙首首”位置的终终南山。因之之，具有了更更深层次的文文化内涵、帝帝王灵气和历历史渊源，所所以，引进的的“财气”就就更不能同日日而语，这便便促使了该区区毋庸置疑的的又一比较优优势的形成。。社区内的水水景可根据““阴阳五行””和““谶纬经学””，按照中国国古代元宝的形形状（又形似似笔架）进行行规划设计，以体现汉代的的历史和文化化。整体规划布局局

与开发顺顺序安排第四部分1、地块特点点：项目目前进入入性差，仅依依靠区间小路路民洁路通达达周边环境较差差，均为一些些工厂生产、、宿舍区，农农田及低矮村村屋等项目北面紧临临3511工工厂的生产烟烟囱，对本项项目的形象和和居住环境造造成很大影响响项目地块内的的大树以及南南面的大树群群是本项目景景观资源的最最大利用点地块不规正，，南北狭窄，，不利于产品品布局村屋工厂宿舍项目地块拓展用地大树绿化带工厂主入口次入口B整体考虑入口位置选择如下：一、二期主入口：地块南侧临大寨路的地段；次入口（一期主入口）：一期用地东部，团结南路西侧。次入口：一期用地西部，民洁路一侧。次入口A小区的入口位位置必须开阔阔和宽敞，必必须有利于创创建和塑造小小区的形象。。因此以南边二二期取得土地地临大寨路为为主出入口，，进区后小区区主干道端直直向北，构成成本区交通主主轴，由此再再向区内各组组团辐射，道道路系统也较较为合理，同同时有利于形形成“通而不不透，环而不不乱”的空间间结构和路网网布局。2、小区入口口的选择景观轴线景观组团主体水景3、主体景观观布局这样做同时还还可以弥补区区内中间部位位点式高层布布局中没有核核心、缺乏明明确规划意图图的问题，并并从而形成一一个围合的水水体景观，加加之林木花卉卉的栽植，可可以此作为整整个小区的““绿心”和主主景观，该景景观沿着沣惠惠渠的景观轴轴线向外发散散，则各组团团及方方面面面都可以照顾顾到。本区南边地块块（二期用地地）面幅较窄窄，但愈向北北地势愈开阔阔，有聚财之之地气，建议议在主入口、、小区主干道道至沣惠渠段段，可按类似中国古代代元宝的形状状（又形似笔笔架）规划一一个大的主题题水景，水形形曲面向南，，意曰：“又又能出秀才，，又能生财，，风水上叫做做：藏风聚气气”，4、主入口形形象南侧主入口设设置应体现““堂皇”二字字，做到“门门正，路直””。南入口两侧可可以设置标志志性雕塑，以以体现汉文化化。南侧主入入口内可设置置假山，以起起“屏风”作作用（用以阻阻挡视线通视视、转折空间间），该假山山可用终南山山花岗岩原石石叠筑而成，，山石上用““隶书”摹刻刻“枫林华府府”或“汉赋赋”摘句。入口示意图5、园林园林绿化应点点、线、面（（绿心、廊道道、斑块）结结合，形成网网络，并具有有苑囿性质的的野趣。景观系统应由由假山通达水水体主景观，，并由此沿水水系贯通，形形成几个景观观节点，以分分出组群和组组团的概念。。该系统应将水水系、路网、、建筑及空间间统筹考虑，，将每一个景景观节点分配配到一个院落落（居住组团团），整体像像枫叶一样，，脉络清晰。。在景观系统中中，一定要考考虑主要道路路、主要视线线的对景、侧侧景、端景（（尤其是各入入口空间）。。景观点景观轴景观面主体水景借物寓意的中中国园林简约现代的禅禅意东方符号的应应用整体体现东方方园林主题多院落组团园园林：独立空空间又相互联联系各组团之间采采用不同的小小主题要求：体现品品位、休闲、、舒适感不同院落主题题园林赋予不不同的生活场场景对原生树木资资源的充分利利用景观与建筑的的自然融合舒适空间（变变幻）与众不同的社社区生活园林地坪人为为抬升，园林林空间丰富化化，为业主创创造不断变幻幻的外部居住住空间与西安市场上上平面化园林林景观形成差差异竞争6、在交通组组织小区整体上车车位数量按照照总户数的50%设置，，户数车位比例例为1：0.5。车行交通沿用用地外侧安排排机动车道，，实现人车分流流。人行入口车行出入口车行入口主入口车行入口人行入口车行道人行道车行道人行道车库入口车行出入口地下车库整个小区安排排三个地下车车库，分别位位于西部、南南部、东部三三个方位。一期地块狭长长，本应东西西两端都设置置地下车库，，但由于地块块东端太过狭狭小，考虑成本因素素，故一期只只在西端设置置地下车库。。但考虑到一期期东端皆为高高价值住宅集集中区域，对对车库需求最最大，但离西西端车库太远远。为便于东端客客户就近停车车，故在二期期地块东北端端设置地下车车库，同时满满足二期东端端住宅和商业业停车需要。。满足东端业主就近停车满足东端商业就近停车7、会所、幼幼儿园会所位置设置置在一、二期期中心景观处处，建筑面积积约2000平米。在建建筑及园林风风格上采用汉汉文化元素，，体现汉文化化精神。现代东方式会会所，体现禅禅意境界满足核心客户户需求的东方方俱乐部：东东方书吧、茶茶艺馆……体现客户养生生健康馆所：：瑜珈馆、棋棋牌等布局上结合一一、二期用地地整合考虑，，建议西南处处设置6班幼幼儿园1所，，建筑面积在在1800平平米左右，同同时需要提供供宽敞的外部部活动空间。。由于社区内业业主小孩可以以对口入读高高新二小和高高新一中，因因此项目内不不用单独设置置小学。幼儿园应有足够的外部或空间应有方便的出入口结合后续用地综合考虑，方便整个社区使用处于社区中央，方便业主使用会所正对核心景观总体布局形式式：1）小区采用用三进式院落落布置；2）三个院落落形成三个相相对独立的单单元组团，同同时又相互联联系，脉络清清晰，构成三三个各具特点点的景观层次次。3）同时，兼兼顾考虑后期期发展用地的的规划，在小小区中部预留留衔接空间，，使两块地既既可独立成区区，又可联成成一个整体。。8、三进式院院落布局院落一院落二院落三院落院落院落主体水景院落9、楼宇布局局形式整个小区的楼楼位布置最好好不要斜向，，西安讲究户户型正南北朝朝向，否则对对后期的销售售会形成不利利的影响。院落三楼位的布置可以在主景观带两侧布置最好的产品院落一院落二沿地块北侧朝东南向布置18层板式高层楼，用来遮挡北向工厂及烟囱一进院为1栋4单元电梯多层大户型、1栋3单元10+1层小高层，多层采用平面大户豪宅设计，电梯直接入户二进院主体为18层、24层板式高层，正南北朝向，可采用创新元素作为户型增值三进院正南北朝向全部布置26层板式高层，并采用优化增值户型设计结合前面市场场推导需求户户型和枫林华华府自身的定定位，建议枫枫林华府的户户型比例如下下:户型面积区间M2总房价比例二房二厅一卫80-9032万以下13%二房二厅二卫90-10532-40万22%三房二厅一卫100-11038-45万18%三房二厅二卫110-13045-50万25%三房二厅二卫130-14050-58万12%四房二厅二卫155-16070-78万10%10、户型配配比11、商业布布局一期开发临团团结南路主干干道入口处设设置商业，面面积在2000平米左右右（先期为销销售中心使用用）西侧临民洁路路部分小型商商业配套的开开发，面积在在1万平米左左右二期土地取得得后团结南路路主干道临街街部分商业开开发二期土地取得得后临大寨路路主干道部分分商业价值挖挖掘道路通畅，便便于开发和销销售一期院落景观观样板区的形形成对于二期期价格有一定定支撑中小户型的推推出对景观要要求相对较低低销售中心首先先完成建设多层院落（形象展示面）展示高尚生生活沿团结路段商商业以及街区区商业（中心园林）部分提前建建成展示该区段楼宇设设置样板房体验展示启动区二期整体院落形象象展现，区域域市场均价自自然上升，项项目售价提高高结合后续用地地开发，核心心景观形成，，有利于后期期开发的价值值衔接三期后续后续12、开发顺顺序楼盘分期特征配套建设中海华庭6-7万启动期：会所（用作售偻处）、主题园林二期建设：商业紫薇臻品共22万，销售状况良好，推出频率很快，目前仅小户型的其中3栋未推启动期：会所（用作售楼处）城市风景18万㎡；分二期开发，首期开发8-9万。启动期：会所（用作售偻处）；商业、幼儿园及园林等配套未展示西安市场中类类似楼盘推出出节奏规律启动期规模5-8万；由于销售条件件限制低，普普遍销售情况况良好，故推推出频率很快快。首期配套只建建销售中心和和少量商业设设施。13、启动区区规模启动期规模8万左右；首先必须建设设展示区；较大规模配套套及其它各类类完善性的配配套在二期跟跟上；项目滚动，不不需有明显界界线，根据市市场情况和客客户积累随时时跟进。首期开发建议议14、采暖方方式目前住宅小区区主要的采暖暖方式有集中中供暖和分户户供暖两种，，如果能够方便便接入市政热热力管网，，新建小区更更愿意采用市市政集中供暖暖方式，不能能接入市政热热力管网的小小区，可以搞搞小区集中供供暖，楼盘相相对小的就只只好选择壁挂挂锅炉供暖、、电采暖等方方式。

优点缺点集中供暖1、初期投入成本低；2、直接与市政管网对接，减少麻烦，可操作性强。1、受供暖公司供应量限制；2、小区内供暖末端效果差；3、使用者不能自由控制，浪费大。分户供暖1、不用收取采暖费；2、灵活简单，使用自由。1、初期投入成本较高；2、使用费用较集中供暖略高。目前市场上消消费者较为认认同的采暖方方式——地板板辐射采暖特点分析：1、只能提提供采暖和生生活热水，不不能解决夏季季制冷。全年年供热4个月月；2、地板辐辐射采暖铺设设厚度为90㎜，必然减减低了层高，，土建成本加加大，楼体承承重加大；3、若利用用蒸汽，不建建锅炉房，也也可实现无烟烟排放，但会会产生大量凝凝结水，凝结结水不能回收收利用；4、单方造价价约150～～155元/平方米（含含热水系统））。目前市场上一一种全新的新新型采暖方式式——水源热热泵优点：1、、高效节能，，运行费用可以以比集中供暖暖降低30%—40%；；2、完全环保保，整个系统运行行无燃烧过程程，供冷时无无需冷却塔；；3、客户无需需再投入，由于赠送客户户中央空调，，可以制冷制制热，无需另外购买分户户空调系统，，全年运行7个月（采暖暖/制冷）；；4、尊贵美观观，建筑外立面省省去空调板，，更加整洁漂漂亮；房间内内无散热片和管线布布置，大大提提高使用空间间和居住舒适适度；5、一机多用用，提供24小时时空调、采暖暖、卫生热水水6、运行稳定定，一般正常使用用15—20年。缺点：1、初初期投入成本本高，每平米成本在在230--250元，，比地板辐射射采暖高出100元/平米左右；；2、安装条件件受水源和地地质条件限制制。利用空调系统统中制冷剂在在冷凝或蒸发发过程中释放放或吸收大量量热量的原理理，夏季将室室内热量吸收收，通过冷凝凝器释放入水水源水（井水水）中，实现现制冷；冬季季将水源水中中的热量提取取，通过蒸发发器散发入室室内，实现采采暖，使业主主不用额外购购买空调设备备。采暖方式建议议：尽管采用水源源热泵方式初初期投入成本本高，但增加加投入部分分分摊到每建筑筑平面仅100元，考虑虑到采用水源源热泵方式能能够为客户节节约空调设备备的投入（平均每户按按一台柜机和和一台分体计计算，直接节节约5000元以上）、提高居住的的舒适度和使使用空间，让让渡给客户的的价值远大于于100元/平米，完全全可以通过提提高销售价格格收回，同时时在今后的使使用中能够长长期节能30—40%，，加上环保性性好，符合可可持续发展的的要求，能够够成为枫林华华府中高档社社区的重要卖卖点和价格支支撑点，因此此在施工可行行的情况下，，建议采用水水源热泵空调调系统。户型分布建议议第五部分一、产品布局局示意图多层带电梯大大户，设置155-160四房和130-140三房10+1小高高层一梯两户户，主要设置置155-160平米四四房，配比少少量130-140三房24层的一梯梯三户板式高高层，设置155-160平米四房房130-140的三房房；110-130三房房户型18层的一梯梯三户板式高高层，设置90-105的二房100-110和110-130的的三房户型26层一梯四四户板式高层层，主要设置置80-90、90-105的二房房和100-110、110-130三房户型型24层一梯三三户板式高层层，设置130-140的三房；100-110的三房户户型；18层的一梯梯三户板式高高层，设置90-105的二房、110-130的三房户户型24层一梯三三户板式高层层，设置130-140的三房；90-105二房户型；；产品优秀，价格高开，3900--4000元/平米稀缺电梯多层针对高端客户，价格高开，4500元/平米社区逐步成熟，中大户型，正对中心景观带，加上创新户型卖点，价格较高，预计3800-3900元/平米北向工厂影响价格相对较低3700元/平米中高端项目中的中小户型，也是市场上的热销户型，单价可以适当提高，预计3700元/平米中心院落，核心景观社区成熟，配套完善市场整体均价抬升二、产品价格格走势预测示示意图附件一户型创新元素素户型创新的元元素要点1、通过入户花花园、阳台的的变化，扩大大使用空间；；2、引入空中庭庭院与廊院概概念，与院落落相呼应；3、设置楼中楼楼户型，全面面超越loft；4、通过