某时尚品牌活动整合战略策划建议草案

《青年视觉》时尚品牌活动整合战略策划建议草案1序言VISION(商业视觉艺术洞见)+UNISUN(阳光整合战略及执行力)=SUCCESS!本方案的目的就是依托《青年视觉》杂志社对于时尚视觉艺术的深邃洞见，结合阳光寰宇广告公司的品牌整合营销策略，将“时尚品牌视点”系列活动整合成为对于时尚概念与企业有深入指导意义的品牌活动。我们对于时尚概念与视觉表现的洞见；我们对于专家资源、政府资源、时尚品牌企业、各个时尚公众、媒体有多少整合能力，这些将决定了我们活动能否成为时尚概念的品牌活动，决定了我们的活动能否有更多来自时尚企业、时尚公众、时尚媒体的支持，决定了我们能否成功!2《青年视觉》与阳光寰宇广告公司的合作从有效资源的整合与互补开始。我们的共同目标是以时尚活动为基点的时尚品牌化与品牌时尚化的双赢!3目录基础篇论证篇战略篇创意篇执行篇评估篇合作篇4基础篇5一、我们的资源经营理念业务范围合作伙伴成功案例6二、《青年视觉》杂志社资源1、《青年视觉》杂志媒体定位《青年视觉》杂志定位：为一本倡导时尚艺术生活的杂志主体受众定位：中产阶级人群媒体栏目：视觉人文视觉艺术城市专辑视觉科技视觉空间视觉艳影视觉霓裳7竞争优势一：团中央的媒体支持，与高品质高品味的杂志定位，使青年视觉成为时尚高端品牌的首选媒体，同时在受众上一进入市场就受到多方面的关注。竞争优势二：《青年视觉》大量吸收国外杂志的特点，避免了与中国现有的大量时尚类杂志的重复。其外形极具国际风格，这在国内是从未有过的。竞争优势三：《青年视觉》以自己的实践向人们展示了一种表现深层时尚的杂志。人们一提到时尚，就会马上想到的是服装、化妆等方面，好像这就是时尚的全部了。竞争优势四：《青年视觉》强大的创作团队，使杂志在艺术设计上使其他时尚杂志望尘莫及。2、《青年视觉》杂志的竞争优势83、媒体集团资源94、时尚媒体运营竞争《青年视觉》在高档时尚杂志中依然面对着以时尚杂志集团与瑞丽系列杂志为代表的行业经营竞争。同时在其它大众纸介媒体和电视网络媒体的时尚栏目也分流的客户与受众。在行业媒体运营的竞争上，时尚概念所包容的行业，如服装、汽车、通讯等也都有其行业时尚类的成熟媒体与成熟的行业活动。因此，立足时尚视觉艺术生活概念，进行提升公众生活品味与客户媒体投入附加值的活动也理应成为《青年视觉》杂志依托自身资源进一步推进媒体运营的重要选择!105、活动对对于《青年年视觉》的的意义1、重新树树立杂志在在艺术总监监更迭后全全新的实力力媒体公众众形象2、青年视视觉媒体多多种经营平平台的建立立3、更高的的提升《青青年视觉》》在行业企企业中时尚尚视觉艺术术指导媒体体的形象，，以利于杂杂志本身的的广告经营营4、更深入入地表现《《青年视觉觉》时尚视视觉艺术的的指导性媒媒体战略定定位5、建立一一个全新的的理性的时时尚品牌商商业视觉平平台。如《《青年视觉觉》可以根根据活动的的定位推出出《青年视视觉时尚观观察家增刊刊》配合活活动与媒体体经营拓展展6、通过活活动对于其其它媒体资资源的整合合树立《青青年视觉》》在时尚媒媒体中强势势媒体领导导地位。11三、合作资资源整合分分析(有效效资源应用用最大化原原则)1、《青年年视觉》在在商业时尚尚视觉艺术术上洞见的的绝对高度度与时尚行行业媒体影影响力2、《青年年视觉》杂杂志已有客客户的高端端时尚品牌牌定位3、《青年年视觉》杂杂志的政府府背景与发发行渠道4、阳光寰寰宇时尚品品牌代理客客户与品牌牌战略策划划实力5、阳光寰寰宇广告对对于活动的的媒体整合合传播能力力6、双方共共同整合的的活动招商商能力7、对于专专家团队组组建与行业业协会联合合的公关能能力8、《青年年视觉》媒媒体经营竞竞争与效益益拓展的需需求与阳光光寰宇时尚尚品牌优秀秀广告代理理商形象树树立的需求求。9、由于《《青年视觉觉》杂志的的媒体定位位的高度决决定一些活活动直接以以承办单位位界入影响响自身客户户形象，同同时在时尚尚媒体竞争争中客户又又需要在媒媒体基础上上的增值服服务。10、双赢赢的活动经经济效益12四、外部资资源整合需需求(系统统优先原则则)我们需要以以下五大方方面外部资资源：公众认同与与参与企业的参与与和资金行业协会支支持专家团队的的权威媒体的传播播支撑13论证篇14战略运作条条件分析、、战略形势势判断与评评估一、战略运运作分析之之社会环境境时尚一词已已经深入公公众心里，，可是不同同的人有不不同的时尚尚观点，而而时尚类的的杂志大多多采取一种种迎合大众众休闲解压压心理的““八卦”表表现方式来来制作杂志志，他们对对于时尚概概念也没有有一个明确确的解释。。而国际知知名品牌也也在依据自自己的品牌牌风格炒出出新的时尚尚概念，对对于大众需需要一个相相对理性的的时尚观，，而对于媒媒体与时尚尚品牌企业业也需要一一种能指导导经营的时时尚概念经经营方法来来提升自身身的运营时时尚的效益益。我们也深深深地感到时时尚概念的的表现对于于公众应该该更人文化化更艺术化化，时尚概概念的变迁迁过程中应应有理性的的规律和创创造性的方方式。时尚尚艺术与时时尚经典品品牌应有自自已的探索索的理性方方式与展示示的新舞台台。中国的的时尚品牌牌理应成为为国际化的的时尚经典典品牌!15二、战略运运作分析之之行业活动动与同类活活动竞争时尚概念相相关行业的的细分：(高)饰饰品、汽车车、服装、、房地产、、媒体(中)旅游游、消费类类电子产品品(低)休闲闲产品、快快速消费品品行业内品牌牌活动已经经形成相应应的规模，，有决对的的行业优势势，同时行行业活动也也都有依托托时尚概念念向大众延延展需要。。而时尚媒体体所作的相相关活动又又只是一些些时尚人物物评选活动动、时尚名名星的叠加加活动等形形式没有一一个对于时时尚概念与与时尚规律律的根本掌掌握16三、战略运运作分析之之行业协会会在保护本行行业的相关关活动与资资源的条件件下各个行行业协会还还是有很大大可能支持持相关的活活动对于本本行业的推推动的。在在行业协会会关系上，，关健点是是我们的个个人关系与与对行业协协会的公关关能力和利利益的实现现。17四、战略运运作分析之之媒体合作作首先，活动动概念的提提出在时尚尚纸介媒体体内部的支支持力度不不会过太，，由于媒体体运营的竞竞争。但是，我们们可以依托托中青媒体体资源与其其它媒体形形成合作建建立一个活活动独特的的媒体平台台同时，我们们更要有效效地运用网网络媒体的的传播我们将针对对活动制定定真实有效效的传播策策略。18五、战略运运作分析之之专家团队队所需要的专专家：经济济学家工工业设设计专家材材料学学专家视觉艺术家家时时尚媒体人人士娱娱乐名人人策划专家企企业家等这些人群都都有在自身身领域内的的时尚观点点，也更希希望与相关关人士进行行交流找到到对于时尚尚概念的共共识与规律律性指导现现实问题的的解决，这这是我们可可以用活动动观点吸引引点之所在在。加上我我们对其进进行个人公公关相信可可以形成最最品质的专专家团队19战略形势判判断SWOT分析对活动进行内部资源和外部环境整合分析，为活动评估与定位的提供基础和依据内部外部强势（S）活动相对于竞争对手而言所具备的资源、技术及其它特殊强势因素，有助于增强自身的活动品牌竞争力。弱势（W）严重影响活动经营效率的资源、技术能力、设施、管理、营销水平等限制因素，需要在相应的方面进行自我转变。机会（O）活动所处环境的有利形势，应对其加以充分利用。威胁（T）活动所处环境的不利因素，使活动发展的约束和障碍，应努力使其负面影响降至最低。媒体战略定位时尚视觉艺术，有商业艺术领域内的关键资源和专门技术的支持团中央媒体有强大的政府背景和中青媒体集团资源创刊二年多品牌认知度/媒体声誉很高被公认为时尚视觉艺术的高端领导者领导者，有着吸引人的绝对高端客户与潜在客户群能够利用其得天独厚的资源整合国际时尚艺术资源媒体作活动的成本优势强大的广告力度与独到的招商手段媒体内容不“八卦”有深度，相较时尚等杂志风格高出一筹两年多内的发行推广很有成果全国范围内20多万的发行，很大的地域覆盖，港、澳、台与国外也小有影响力阳光寰宇广告的品牌活动策划力与缜密的执行力支持

媒体运作资本没有《时尚》等引入外资的媒体强大艺术总监更迭后公众心理时尚艺术的媒体专家形象的重新树立团中央背景是一把“双刃剑”广告收益与优秀的媒体形象不成正比创刊时间两年多相较《时尚》等媒体还是年青媒体媒体活动等多种经营没有太多的经验首次与阳光寰宇广告公司合作进行媒体背景下的活动产业化运作双方要有一个磨合的时间网站对于时尚品牌产品的整合宣传较少，可能由于杂志的风格要求我们应看到公众对于时尚的渴望与自我时尚完美表现的渴望我们首先站到了时尚观察家的高度，而其它时尚杂志的活动决大多数还停留在人物评选、概念出新等方式，此种方式的活动对于企业经营时尚的指导意义停留在感知上没有上升到理性的规律与创意上活动的由高端产品高端品牌向中低品牌以行业方式进行整合青年视觉强大的视觉艺术资源表现在活动中必将使活动本身的水平有很大提高通过本活动《青年视觉》的时尚艺术领导媒体的优势更明确也能更被大众认可各方面的专家对于时尚这一个人文概念也有自已的理解，也在不同角度希望有一个有指导意义有规律性的科学答案《时尚》等杂志可能复制同类活动与我们相竞争行业协会由于与行业品牌活动相竞争，支持力度可能减小，容易爱到行业驱动因素的冲击品牌活动展开后的公众心理各行业资源整合后的相互关系问题活动时尚类媒体支持力度由于竞争相对较弱专家团队组建后对于时尚概念各方面专家观点的融合与整合要有一个认同的过程可能后出现矛盾随着活动与时尚品牌企业的合作招商工作可能会因为形式出现问题政府相关管理部门的公关危机20战略形势评评估以时尚视觉觉专家的高高度介入活活动以资源优势势迅速形成成品牌活动动平台21战略篇22一、活动运运营整体战战略定位文化定位：：高端时尚品品牌视点运作机制定定位：依托青年视视觉得天独独厚的媒体体资源与阳阳光寰宇广广告行业经经验展开对于世世界范围内内高端时尚尚品牌商业业文化产业业性运作目标市场定定位：与时尚概念念相关各行行业世界级级绝对高端端品牌企业业为锁定目目标市场同类行业支支持品牌为为引导与培培育的目标标市场运作方式定定位：活动主办单单位、组委委会与时尚尚视点专家家委员会定定位活动执行单位位的责权利定定位品牌活动远景景：中国时尚商业业艺术活动中中第一时尚品品牌领导活动动我们为什么能能领导时尚？？因为我们能在在透视时尚背背后恒久品牌牌的根本元素素有什么理由我我们不作NO.1?23二、活动运营营整体战略规规划(三年)认知时尚通过对行业时时尚品牌视点点活动的推广广让我们对于于时尚有一个个整体的规律律性认知，并并对行业时尚尚品牌企业有有一个整体的的认同，建立立时尚品牌企企业资源发现时尚在认知时尚并并初步建立时时尚品牌视点点活动后，我我们应在时尚尚品牌企业的的品牌推广过过程中站到观观察家的角度度发现其内容容规律评典其其内容规律，，并能快速捕捕捉公众生活活中的时尚原原因的变化，，让我们真正正成为时尚观观察家，整合合与发展支持持品牌创造时尚依据我们积累累的资源对于于公众时尚概概念的掌握创创造我们品牌牌活动的时尚尚概念，推出出时尚品牌展展等相关活动动，并与相关关品牌活动以以时尚资源合合作整合其它它品牌活动经营时尚通过时尚品牌牌视点活动延延伸出时尚品品牌经营论坛坛等对于时尚尚品牌企业业经营有指导导意义的相关关活动将我们们用强大资源源把握了的时时尚概念真正正实现对企业业的指导优势势表现出来，，在指导经营营过程中创造造出中国时尚尚品牌企业的的经典领导时尚通过对于以上上活动的资源源整合，让时时尚品牌视点点系列活动真真正成为公众众认同的引导导时尚的饕餮餮盛宴，让我我们真正成为为中国时尚的的风向标，和和时尚领导媒媒体和时尚尚品牌活动第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段第五阶段04年8月05年5月06年1月06年12月07年12月TIME24三、目标企业业分类、区隔隔与筛选目标企业的分分类:(高)饰品、、汽车、服装装、房地产、、媒体(中)旅游、、消费类电子子产品、化妆妆品(低)休闲产产品、快速消消费品目标企业的区区隔：正是我们时尚尚品牌观察家家的高度将我我们与《青年年视觉》杂志志本身的时尚尚视觉艺术战战略定位细分分开来；正是我们的时时尚品牌视点点的活动定位位的专业高度度将我们与《《时尚》等时时尚杂志的活活动区隔开来来；正是我们对于于时尚概念的的规律性把握握将我们与各各行业的品牌牌论坛与品牌牌活动区隔开开来；正是活动时尚尚品牌视点定定位为绝对高高端品牌和行行业支持品牌牌提供了一个个专业的舞台台将其它行业业品牌区隔开开来。目标企业的筛筛选：1、行业绝对对高端品牌与与支持品牌的的界定与数据据库建立2、、与行业品牌牌自身企业市市场计划相结结合的目标客客户筛选3、、招商过程中中的进一步筛筛选4、最终终锁定活动参参与品牌25四、整体策略略时尚品牌化品牌时尚化26创意篇27一、创意活动动整合规划“大家看时尚尚”论坛知名度专家团队、高高端公众、媒媒体与企业美誉度认可度忠诚度满意度七大行业时尚尚品牌视点活活动行业协会、行行业媒体、行行业公众时尚品牌综合合展览与论坛坛时尚品牌时尚尚视觉综合平平台时尚品牌顾问问机构维系高端客户户群，领导时时尚品牌初步建立品牌牌时尚化综合合推广平台洞察创新品牌牌精神，引导导时尚潮流认知时尚、发发现时尚、创创造时尚、经经营时尚、领领导时尚28二、创意活动动描述第一步：以““大家看时尚尚”论坛为开开端结合时尚尚品牌六个目目标行业，以以时尚品牌展展示、模特走走秀、《青年年视觉时尚品品牌视点增刊刊》、行业时时尚视觉论坛坛等形式作为为整合目标行行业企业，形形成企业与公公众对于时尚尚品牌化概念念与时尚视觉觉艺术的认同同。第二步：在整整合时尚企业业与活动概念念认同与认知知的基础上，，推出商业品品牌时尚视觉觉艺术顾问机机构、高端时时尚品牌大型型展览会、并并与国际行业业内大型品牌牌活动相结合合组织行业时时尚论坛与时时尚主题展区区或展团为品品牌时尚化打打下基础第三步：在巩巩固时尚品牌牌展会与时尚尚趋势专业论论坛活动的基基础上，推出出时尚视觉艺艺术国际交流流中心使我们们的平台真正正成为企业品品牌时尚化、、时尚概念品品牌化和中国国时尚国际化化的商业时尚尚艺术综合平平台。29三、创意活动动名称草拟“大家看时尚尚”论坛七大行业时尚尚品牌视觉系系列活动年度十大流行行时尚视觉评评选时尚观察家评评选年度十大时尚尚品牌企业评评选综合时尚品牌牌展时尚品牌顾问问机构成立时尚品牌策划划推广机构成成立时尚品牌各案案的全球化推推广活动30四、“时尚品品牌视点”系系列活动开坛坛活动草案时尚应是艺术术的，商业目目光应是理性性的，每一个个时尚经典品品牌都有真精精神!“大家看时尚尚”论坛活动的时间地地点与组织机机构活动的目的与与意义活动的日程表表活动的论坛议议程表活动的议题活动现场效果果图活动的媒体支支持活动企业参与与回执表活动个人参与与回执表31执行篇32一、整体执行行管理执行人员的管管理招商人员的管管理现场人员的管管理参与人员的管管理礼仪人员的管管理执行危机管理理手册的编制制33二、整合资源源管理活动企业资源源的管理活动传播资源源的管理活动专家团队队的形成与壮壮大活动高端公众众的管理活动支持行业业协会与政府府资源的管理理34三、执行传播播策略整体传播策略略：高端时尚尚媒体为主体体的拓展型确确效传播与以网络媒体体为主体的广广泛传播相结结合的策略阶段性传播策策略：以活动动为主体的确确效传播，以以企业为主体体的个案传播播媒体范围：纸纸介、网络、、电视、行业业媒体媒体评估媒体选择媒体执行策略略：成本最小小化，效益最最大化，整合合媒体资源最最大化媒体执行计划划传播方案：活活动传播方案案、针对时尚尚企业品牌的的个性化传播播方案传播评估35四、相关文案案与数据库内内容系列活动的整整体发展方案案以行业为分类类的时尚品牌牌企业数据库库媒体数据库(时尚媒体、、行业媒体、、电视与网络络媒体)政府支持资源源与行业协会会资源库36评估篇37一、活动整体体评估方案首次活动本身身的运作评估估：内容包括活动动战略定位、、活动文化定定位实现评估估、现场执行评估估、活动媒体体传播评估、、活动的预算算评估方法？每次活动对于于系列活动的的战略评估与与品牌推动评评估活动对于企业业品牌推广活活动的评估与与监测服务内容包括：企企业产品或品品牌在活动现现场的效果评评估活动全程的传传播效果评估估活动后期的品品牌监测与咨咨询服务方法？活动的经济效效益评估38二、活动整体体预算1、活动整体体策划费用2、活动前期期准备费用3、活动现场场执行费用4、活动传播播费用5、活动专家家团队的组建建费用6、活动人员员费用7、活动的场场地费用8、不可预测测的费用39合作篇40合作的责、权权、利及合作作管理41千里之行，始始于足下.谢谢观赏!42求索建筑的生生命溯源城城市的灵魂＿“苏堤春晓晓”项目行销销推广案天启＆开启2003年4月43项目简介区位特征：长长寿路以北、、苏州河以南南，属于内普普陀版块占地面积：6.5万平方方米建筑面积：总总建面积21万平方米，，住宅16平平方米，商业业、办公1.3平方米、、地下车库3.5万平方方米容积率：3.2物业形态：高高层、小高层层周边配套：紧紧邻家乐福，，周边有多条条公交线路通通过，可通往往市区，交通通便捷44我们的期望创造上海市高高档房产市场场的个案楼盘盘新亮点实现均价7500元/平平米通过楼盘市场场的强力引爆爆，实现农口口绿城房产的的形象提升，，产生可持续续性发展的原原动能量打造苏州河海海派文化新座座标45市场篇46版块介绍本案处于长寿寿路版块（内内普陀区域））板块现状：尚长寿路带状状开发，属于于整个普陀匹匹楼盘的密集集度最高的版版块。长寿路东连闸闸北区，西至至长宁区，南南临静安区，，紧邻苏州河河。以不夜城城，曹家渡商商圈为辐射点点。苏州河沿岸的的旧城区改造造及苏州河综综合整治成效效显著，不断断提升产品附附加值，促进进了其供求市市场的持续增增长，由针对对原来的中低低档消费者转转向中高档消消费者如早期沿河畔畔开发的中远远两湾城为““旗舰楼盘””，即“两湾湾一弄”旧区区改造项目后后，利用其规规模大、配套套全、交通便便利等为购买买热点，加之之苏州河沿岸岸的楼盘的亲亲水特色成为为中高档景观观住宅，逐步步形成中高档档水景居住区区。该地区主力面面积范围：110-150平方米，，总价：71.5-97.5万左右右。代表楼盘盘：水岸名苑苑、阳光新苑苑、中远两湾湾城、上海知知音、上青家家园、河滨围围城、秋水云云庐。47版块发展发展趋势：深化水景主题题，沿苏州河河开发。长寿路作为内内环线内的主主干道之一，，即是商住街街又是“绿色色生态型住宅宅”小区。纵纵观长寿路沿沿线多个建成成楼盘，可发发现该地区已已进入一个““比规划、比比实力、比品品牌、比特色色”的竞争阶阶段。至目前，该地地区土地储备备量已相当稀稀缺，下一轮轮发展仍以苏苏州河沿线为为开发重点，，由此将周边边延伸开发。。此外，“十五五”期间将在在地处中山北北路与镇坪路路交界处规划划建设占地约约90万平方方米的新“新新湖明珠城””，利用其轻轻轨、地段的的便利性，建建成集居住、、购物、娱乐乐、休闲为一一体的中高档档生态水景居居住区48版块定位自成一体的中中高档住宅区区内普陀版块块(长寿路版版块）符合未来发展展潮流的“绿绿色商住街””规划定位具备生态化、、人文化的先先天优势资源源正处深化、延延伸发展期的的未来大型中中高档居住区区独具自然优势势资源的成熟熟的中高档市市场版块49版块市场特色色开发特色：中等规模（10＿15万万方）、品牌牌开发、规划划讲究、特色色各异规划特色：强强调景观的内内外交融，深深化水景主题题卖点特色：中中心城区、生生态性、亲水水性、便利性性竞争特色：以以版块内竞争争为主客源特色：71%的本地地客源、25%外地客源源、4%外籍籍客源50版块价格走势势区域均价走势势呈平稳上升升态势，和普普陀区的均价价走势基本相相同，两年的的时间上涨了了26.3%，比普陀区区28.5%的增幅略低低，但是其均均价要高于整整个普陀区均均价51区域单套面积积走势平均单套面积积主要在110-130平方米的区区间内波动，，峰值是124平方米，，由此可见本区区域对房型面面积的需求在在向着舒适型型发展。52区域单套总价价走势从上图可以看看出内普陀区区域的平均单单套总价也随随着单价的上上升平稳上升升，升幅达到到29.6%53版块市场各项项经济指标（（2002年年）均单价：6100元/平平米主力面积：120—140平米单套主力总价价：80－90万车库单价：10－15万万元/个（卖卖）、200－300元元/个/月（（地上租）、、500－600元/个个/月商铺单价：54理想与现实的的第一次踫撞撞现实版块均价价VS我们们期望的销售售均价6100元/平米VS7500元元/平米实现1500元/平米的的单价跳高实现区域市场场的价格档次次变革55区域竞争至目前，长寿寿路沿线都是是普陀乃至全全市关注的热热点区域，楼楼盘的开发实实力和规模构构成板块内楼楼盘之间的重重要竞争目前苏州河沿沿线主要楼盘盘有：绿地世世纪城、21世纪海岸广广场（大华清清水湾花园））、康泰公寓寓、水岸豪庭庭、中远两湾湾城等苏州河亲水生生态景观和轻轻轨带来的便便捷交通成为为该区域楼盘盘主打概念中远两湾城自自成板块，吸吸引全市客源源，目前平均均价格上涨为为5400元元/m2左左右。2房集集中在90-100M2，3房集中中在110-140平方方目前在售楼盘盘主要集中在在曹杨路、武武宁路两侧，，均价在5200-5500元/M2左右，2房集中在100-110M2，3房集中在120-140M256版块内竞争目前主要楼盘盘有：上海知知音、达安花花园、西部俊俊园、常德名名园、光明城城市公寓、日日月星辰、音音乐广场、秋秋水云庐、河河滨围城等目前该区域均均价6100元/平米苏州河亲水生生态景观和长寿路商住街街成为该区域楼楼盘主打概念念该区域楼盘除除静安达安花花园32万M2外，主要要楼盘盘量中中等，集中在在10-15万M2左右右该地区规模小小区在总体规规划、房型设设计、外观造造型、绿化配配套、建筑质质量等方面极极为重视该区域的房型型面积以舒适适型为主。二二房的面积以以100-110平方米米为主，110-120平方米的二二房占的比例例也比较高。。三房的面积积跨度较大，，基本在120-140平方米之间间。复式的面面积多数在180平方米米以上，有的的甚至达到了了270平方方米以上。（具体楼盘资资料详见市场场资料附件））57版块内竞争特特性单价差距不大大，但具有极极强的突破性性，少数个案案能以非常规规高价取胜，，主要依赖于于苏州河水景景的深度挖掘掘；平均面积的差差异化与价格格相当，靠近近苏州河水景景均划为舒适适大房型，而而整体楼盘的的平均面积大大小通常由其其水景资源的的可挖掘性决决定市场成交状况况则个案差异异明显总而言之，对对于本版块而而言，楼盘价价值与市场张张力在很大程程度上取决于于苏州河资源源的挖掘和特特色化规划建建设58版块销售三甲甲个案数据对对比案名年销总量(m2)单价(元/m2)单套总价(元)单套面积(m2)上海知音苑90000650080125世纪之门半岛600007200120175光明城市公寓580008200120140总价承受力强强，但承受极极值明显，单单价敏感度不不算大消费需求跨度度较大，总体体为舒适改善善型购房需求求年销售量不高高59理想与现实的的第二次踫撞撞VS舒适、自住型型住房需求：：方正南北向大房型产品规划：得房率较低部分东西向不占少数的小小二房、三房房源60上海市区中高高档楼盘市场场特色在此我们特别别针对上海市市场7000－8000元/平米的的楼盘进行市市场特色分析析概念界定区域划分价格走势客层特征购房目的房型需求上海情结中心城区趋稳本地56%外地34%境外10%二外人士购房比例呈上升趋势投资比例持续性增高，达40%以上，未来上升势头不减小房型90－100平米需求增大，总价敏感度高现代国际浦东、古北趋稳商圈带动徐汇趋稳未来潜力世博圈上升61理想与现实的的第三次踫撞撞版块市场特征征：本地化客源自用型市场大房型市场总体市场特征征：外向型客源自用、投资双双重性市场小房型需求VS现有区域市场场特征与总体体市场趋势存存在差异而与此同时，，本案的规划划当更能适应应总体市场趋趋势需求62市场总结上海市区中市市档楼盘总体体市场趋向平平稳，消费结结构中的投资资化及客层外外地、外籍化化倾向明显；；本案所处版块块较为成熟，，整体楼盘开开发档次较高高，销售速度度相对整体上上海楼市不高高；未来五年内，，本区域版块块将沿苏州河河延伸段进行行进一步深化化的拓展，在在版块市场影影响力持续性性扩、大的同同时，内部竞竞争亦不可小小觑；客层需求结构构张力相对较较大，单价突突破的可能性性存在；苏州河文化及及水景的挖掘掘利用无论是是对于本案价价格的提升还还是销售都起起着至着重要要的作用63本案产品优劣劣势分析优势绿城的品牌与与实力，当可可成为本案竞竞争过程中，，品质与服务务最有力的承承诺与支持保保证；得天独厚的苏苏州河自然与与人文环境，，都为本楼盘盘跻身上海整整体市场高档档楼盘之列提提供可依之据据；长寿路的门牌牌号码，代表表着版块及周周边配套的成成熟性本案的前期规规划考究，全全案整体外形形及天际轮廓廓线具备特色色身处成熟化版版块之中，客客源基础已然然存在64本案劣势劣势版块的区域化化局限，及客客层特征与现现阶段整体高高档楼盘市场场特性走势不不相符；上海整体高档档楼盘市场需需求趋稳，未未来一时间内内其整体格局局相会产生较较大变化；区域化市场的的局限性将给给楼盘价格跳跳高形成了一一定障碍；本案的总体环环境规划在版版块竞争中不不占特别优势势；未来市场竞争争正在加剧，，以目前房市市而言，高档档房市场的饱饱和度正在加加大，特别对对于以内需型型市场为主的的本版块，当当是一个不小小的考验65带給我们的营营销课题突破区域版块块概念局限，，以个性化包包装，跻身全全市性高档社社区楼盘之列列；形成二外市场场，加强投资资型消费动机机含金量；深度挖掘苏州州河文脉支持持，复合社区区概念及功能能，以此弱化化纯“亲水””性概念卖点点的版块内竞竞争66策略篇67目标设定定量目标：价格：项目住宅商业车库销售均价7500元/m215000元/m212万元/个时间:自第一次开盘盘起两年内完完成住宅90%、商铺90%、车库库60%的销销售68目标消费者定定位范围界定基础市场－－既有的长长宁区、普陀陀区、静安区区周边市场客客源拓展市场－－全市范围围内，上海籍籍客源突破型市场－－外地或外外籍人士，对对上海文化有有浓厚的兴趣趣，对城市有有感情，重点点是海归派人人士69目标消费群特特性分析身份：中产阶阶层及以上人人士年龄：35－－50岁职业：企业高高级主管、艺艺术家、文人人收入：家庭月月收入10000元及以以上性格：感性、、易激动、较较敏感文化特性：喜喜爱读书，留留恋传统文化化、唯美化倾倾向强消费意识：冲冲动型、重视视个人涵养的的体现及社会会认可程度对住宅的要求求：重视邻里里档次、重视视环境、有怀怀旧倾向70营销推广广71推广总原则在深度运用长长寿路版块概概念优势的同同时，更加重重视个案的单单一品牌性建建设，从而突突破区域市场场的局限，创创造广阔市场场资源以公建的概念念思路带动住住宅销售，强强调本案的社社会化效益采用活动公关关的行销方式式，增加社会会知名及影响响力与时同时，加加强企业形象象塑造，提高高企业品牌社社会影响力72贩卖文化与情情感我们本次所贩贩卖的不再仅仅仅是一栋建建筑、一片环环境，抑或是是一套房子更多的，我们们将赋予这建建筑以生命、、以灵魂、以以使命使之成为一代代人对于一个个城市的情感感寄存、对于于一段文化的的深深眷念、、对于历史的的追寻与回忆忆，对于未来来的憧憬与责责任因为唯其如此此，我们才可可以以非同寻寻常的概念创创造引领的先先机才可以唤醒目目标消费者非非同一般的感感受才可以在市场场竞争中以夺夺目的璀灿成成为一颗明珠珠73楼盘开发理念念让建筑成为城城市生命的一一部分74楼盘定位苏州河首席人人文景观住宅宅75推广主题承载千回历史史记忆，愿为母亲河边边一座灯塔76主题释义情感化的诉求求方式，勾起起人们强烈的的地域情结，，易于被接受受，被感染；；创造苏州河与与建筑的关系系，在以低姿姿态地“愿为为灯塔”的同同时，亦已确确定了本案为为苏州河边标标志性建筑的的地位含义；；“承载千回历历史记忆”同同样巧妙地将将建筑定义为为“历史血脉脉”的传承，，同时对未来来的产品改良良留下了较大大空间；“灯塔”，守守望今天，祈祈盼未来，突突出了对苏州州河、对大上上海的深深依依恋，同时，，这种说法亦亦利于后期销销售宣传推广广，“苏堤春春晓”的每一一户人家都将将成为“灯塔塔”中的一盏盏灯，给这个个城市，给母母亲河洒下一一抹探照的光光亮77产品复合概念念支持构筑历史的承承载体、现代代的建筑体、、未来的标志志体，在此我我们建议：将售楼处建造造成为集“苏苏州河历史博博物馆、会所所、购物、售售楼”功能为为一体的复合合性建筑（具具体功能设计计详见后续列列表）；在苏州河边建建造一座标志志性建筑，强强调观光功能能及楼体的外外立面金属感感、挺拨感、、科技感，作作为未来的象象征，此楼体体顶部设探照照灯，通体外外打灯，利于于夜间景观形形成78反向操作的行行销模式贩卖售楼处（（苏州河博物物馆）－－贩贩卖概念－－－销售楼盘圈定外围（创创造市场）－－－锁定客层层特征－－带带动基础市场场79推广阶段划分分本次推广根据据前述行销模模式，分为四四个阶段－－市场热点点形成期（外外围市场围合合）－－开发商形形象打造期（（目标族群锁锁定）－－楼盘概念念深化期（基基础市场目标标锁定）－－销售促成成期（开盘认认购）80阶段策略（一一）市场热点形成成期（外围市市场围合）阶段目的：利用“苏州河河博物馆”的的落成事件，，形成社会热热点设计公众参与与，从而形成成一定的外围围市场族群围围合主要目标：知知名文人、艺艺术家、海归归派、外籍人人士（台湾、、新加坡华人人）行销任务：形成外围市场场资料档案建建立，并在此此基础上，对对市场有初步步了解，对未未来的正式推推案及价格制制订，作好市市场探测；针对特定目标标族群制订特特别的销售通通路策略，并并迅速形成未未来销售代言言体系81阶段策略（一一）策略要求：事件行销、新新闻炒作、软软硬结合、目目标针对阶段推广主题题：收藏历史史的记记，重重拾母亲河情情缘“母亲河”忆忆事两大活动：苏苏州河博物馆馆落成典礼、、“文艺汇””俱乐部成立立（知名人士士代言，未来来业主都将是是会员）媒体形式：新新闻炒作、热热点追踪、软软硬广告（事事件）结合82阶段策略（二二）企业形象打造造期（特殊目目标群体锁定定）阶段目的：提升企业形象象，造成社会会化影响深度挖掘企业业品牌力量，，成为市场消消费产品品质质化承诺的有有力保证明确楼盘开发发理念，将前前期的热点效效应进行产品品品牌转接行销任务：完成楼盘特殊殊代言群体的的锁定工作，，并在此基础础上形成第一一波市场族群群认同力持续深度挖掘掘外围市场，，形成投资消消费的引导策策略，并通过过特殊市场群群渠道的建设设利基，转化化成为投资消消费市场引导导力在此基础上，，建立起基础础市场的开拓拓及蓄水系统统83阶段策略（二二）主要目标：外外地、外籍、、全市范围内内的上海目标标群体策略重点：热热点效应的持持续性运作推推动企业的社社会化影响力力，与此同时时，进行楼盘盘概念的稼接接阶段推广主题题：让建筑成成为城市生命命的一部分媒体形式：软软硬广告结合合、新闻综述述、企业采访访、DM（博博物馆参观券券）直递84阶段策略（三三）产品概念深化化期（基础市市场目标锁定定）阶段目的：明确楼盘概念念、明确产品品特色、明确确产品消费利利益着重消费基础础利益点传达达，促成基础础性客源的消消费源动力行销任务：基础客户的大大量蓄水，锁锁定购房意向向，锁定意向向房源85阶段策略（三三）主要目标：在在全市性客源源的基础上，，建设区域化化客源网络推广主题：守守望母亲河造化苏河秀绵绵延上海海情媒体形式：软软硬广告区域市场的地地面媒体渗透透86阶段策略（四四）销售促成期（（开盘认购））阶段目的：促成消费行为为产生，形成成第一轮销售售热潮再次形成社会会亮点，为后后续楼盘推出出产生持续动动力通过公关活动动炒作，将物物质化消费热热潮转化为社社会化事业，，在满足购房房者虚荣心，，增强其购房房动机的同时时，再造新闻闻热点销售任务：开开盘销售、形形成首批客户户档案资源87阶段策略（四四）推广主题：爱爱的承诺公关活动：为为母亲河献一一份爱心（每每一购房者的的购房款中将将拿出一万元元作为母亲河河治理的公益益费用，交给给上海市政府府，同时在楼楼盘内建筑纪纪念灯光柱））媒体运用：开开盘硬广告、、活动新闻炒炒作88产品与营销结结合用不同建筑风风格的三种代代表性建筑来来体现项目的的开发理念：：1、秀历史史：会所（建成成苏州河历历史博物馆馆，并集海海派文化及及文化类休休闲项目于于一体）2、秀现在在：小区建筑及及环境特色色（地段的的成熟性、、小区建筑筑风格、对对单栋建筑筑进行概念念演化）3、秀将来来：取临苏州河河的单栋；；作为酒店店式公寓，，一部分户户型设计为为平层大户户型，每层层为一户；；面积在350-500平方方米左右；；（前卫建建筑风格；；展望未来来）89秀历史———会所聘请登琨艳艳进行设计计，集售楼楼处、沙龙龙、博物馆馆、休闲为为一体，具具体项目：：沙龙：咖啡啡图书室、、酒吧沙龙龙、会议厅厅博物馆：苏苏州河历史史展示（图图片、书画画展）、大大型视听影影音室休闲：陶吧吧、琉璃艺艺坊、刺绣绣坊、艺术术交流中心心（教室））、健身等等售楼处：图图书馆沙龙龙式设计风风格、整体体布置强调调上海文艺艺化风格建建设90小区建筑突出一栋单单体标志性性建筑，作作为酒店式式公寓，全全玻璃幕墙墙的外立面面，同时设设计两部观观光电梯，，顶层设计计酒吧式沙沙龙（可作作旋转厅））酒店式公寓寓的一部分分设计成为为300＿＿500平平米的大平平层居室，，作“艺术术家工作室室”，专门门针对一部部分艺术家家进行销售售，也由此此形成本楼楼盘的特色色化消费人人群特色，，带动消费费力91推案建议建议本案分分三次推案案：分期案源价格（均）说明一期2号、6号7200资源相对贫乏，各种面积房源均具备，能满足不同的市场需求，利于市场探测二期1号、7号7500相对好的资源优势支持价格的提升，各种不同地房源资源对于市场销售具有一定的延续性，中心区域的亮点，利于楼盘概念的进一步深化完善三期3号、4号、5号7700最佳的景观资源，支持利润空间最大化92求索建筑的的生命溯溯源城市的的灵魂＿“苏堤春春晓”项目目行销推广广案天启＆开启启2003年年4月93项目简介区位特征：：长寿路以以北、苏州州河以南，，属于内普普陀版块占地面积：：6.5万万平方米建筑面积：：总建面积积21万平平方米，住住宅16平平方米，商商业、办公公1.3平平方米、地地下车库3.5万平平方米容积率：3.2物业形态：：高层、小小高层周边配套：：紧邻家乐乐福，周边边有多条公公交线路通通过，可通通往市区，，交通便捷捷94我们的期望望创造上海市市高档房产产市场的个个案楼盘新新亮点实现均价7500元元/平米通过楼盘市市场的强力力引爆，实实现农口绿绿城房产的的形象提升升，产生可可持续性发发展的原动动能量打造苏州河河海派文化化新座标95市场篇篇96版块介绍本案处于长长寿路版块块（内普陀陀区域）板块现状：：尚长寿路带带状开发，，属于整个个普陀匹楼楼盘的密集集度最高的的版块。长寿路东连连闸北区，，西至长宁宁区，南临临静安区，，紧邻苏州州河。以不不夜城，曹曹家渡商圈圈为辐射点点。苏州河沿岸的的旧城区改造造及苏州河综综合整治成效效显著，不断断提升产品附附加值，促进进了其供求市市场的持续增增长，由针对对原来的中低低档消费者转转向中高档消消费者如早期沿河畔畔开发的中远远两湾城为““旗舰楼盘””，即“两湾湾一弄”旧区区改造项目后后，利用其规规模大、配套套全、交通便便利等为购买买热点，加之之苏州河沿岸岸的楼盘的亲亲水特色成为为中高档景观观住宅，逐步步形成中高档档水景居住区区。该地区主力面面积范围：110-150平方米，，总价：71.5-97.5万左右右。代表楼盘盘：水岸名苑苑、阳光新苑苑、中远两湾湾城、上海知知音、上青家家园、河滨围围城、秋水云云庐。97版块发展发展趋势：深化水景主题题，沿苏州河河开发。长寿路作为内内环线内的主主干道之一，，即是商住街街又是“绿色色生态型住宅宅”小区。纵纵观长寿路沿沿线多个建成成楼盘，可发发现该地区已已进入一个““比规划、比比实力、比品品牌、比特色色”的竞争阶阶段。至目前，该地地区土地储备备量已相当稀稀缺，下一轮轮发展仍以苏苏州河沿线为为开发重点，，由此将周边边延伸开发。。此外，“十五五”期间将在在地处中山北北路与镇坪路路交界处规划划建设占地约约90万平方方米的新“新新湖明珠城””，利用其轻轻轨、地段的的便利性，建建成集居住、、购物、娱乐乐、休闲为一一体的中高档档生态水景居居住区98版块定位自成一体的中中高档住宅区区内普陀版块块(长寿路版版块）符合未来发展展潮流的“绿绿色商住街””规划定位具备生态化、、人文化的先先天优势资源源正处深化、延延伸发展期的的未来大型中中高档居住区区独具自然优势势资源的成熟熟的中高档市市场版块99版块市场特色色开发特色：中等规模（10＿15万万方）、品牌牌开发、规划划讲究、特色色各异规划特色：强强调景观的内内外交融，深深化水景主题题卖点特色：中中心城区、生生态性、亲水水性、便利性性竞争特色：以以版块内竞争争为主客源特色：71%的本地地客源、25%外地客源源、4%外籍籍客源100版块价格走势势区域均价走势势呈平稳上升升态势，和普普陀区的均价价走势基本相相同，两年的的时间上涨了了26.3%，比普陀区区28.5%的增幅略低低，但是其均均价要高于整整个普陀区均均价101区域单套面积积走势平均单套面积积主要在110-130平方米的区区间内波动，，峰值是124平方米，，由此可见本区区域对房型面面积的需求在在向着舒适型型发展。102区域单套总价价走势从上图可以看看出内普陀区区域的平均单单套总价也随随着单价的上上升平稳上升升，升幅达到到29.6%103版块市场各项项经济指标（（2002年年）均单价：6100元/平平米主力面积：120—140平米单套主力总价价：80－90万车库单价：10－15万万元/个（卖卖）、200－300元元/个/月（（地上租）、、500－600元/个个/月商铺单价：104理想与现实的的第一次踫撞撞现实版块均价价VS我们们期望的销售售均价6100元/平米VS7500元元/平米实现1500元/平米的的单价跳高实现区域市场场的价格档次次变革105区域竞争至目前，长寿寿路沿线都是是普陀乃至全全市关注的热热点区域，楼楼盘的开发实实力和规模构构成板块内楼楼盘之间的重重要竞争目前苏州河沿沿线主要楼盘盘有：绿地世世纪城、21世纪海岸广广场（大华清清水湾花园））、康泰公寓寓、水岸豪庭庭、中远两湾湾城等苏州河亲水生生态景观和轻轻轨带来的便便捷交通成为为该区域楼盘盘主打概念中远两湾城自自成板块，吸吸引全市客源源，目前平均均价格上涨为为5400元元/m2左左右。2房集集中在90-100M2，3房集中中在110-140平方方目前在售楼盘盘主要集中在在曹杨路、武武宁路两侧，，均价在5200-5500元/M2左右，2房集中在100-110M2，3房集中在120-140M2106版块内竞争目前主要楼盘盘有：上海知知音、达安花花园、西部俊俊园、常德名名园、光明城城市公寓、日日月星辰、音音乐广场、秋秋水云庐、河河滨围城等目前该区域均均价6100元/平米苏州河亲水生生态景观和长寿路商住街街成为该区域楼楼盘主打概念念该区域楼盘除除静安达安花花园32万M2外，主要要楼盘盘量中中等，集中在在10-15万M2左右右该地区规模小小区在总体规规划、房型设设计、外观造造型、绿化配配套、建筑质质量等方面极极为重视该区域的房型型面积以舒适适型为主。二二房的面积以以100-110平方米米为主，110-120平方米的二二房占的比例例也比较高。。三房的面积积跨度较大，，基本在120-140平方米之间间。复式的面面积多数在180平方米米以上，有的的甚至达到了了270平方方米以上。（具体楼盘资资料详见市场场资料附件））107版块内竞争特特性单价差距不大大，但具有极极强的突破性性，少数个案案能以非常规规高价取胜，，主要依赖于于苏州河水景景的深度挖掘掘；平均面积的差差异化与价格格相当，靠近近苏州河水景景均划为舒适适大房型，而而整体楼盘的的平均面积大大小通常由其其水景资源的的可挖掘性决决定市场成交状况况则个案差异异明显总而言之，对对于本版块而而言，楼盘价价值与市场张张力在很大程程度上取决于于苏州河资源源的挖掘和特特色化规划建建设108版块销售三甲甲个案数据对对比案名年销总量(m2)单价(元/m2)单套总价(元)单套面积(m2)上海知音苑90000650080125世纪之门半岛600007200120175光明城市公寓580008200120140总价承受力强强，但承受极极值明显，单单价敏感度不不算大消费需求跨度度较大，总体体为舒适改善善型购房需求求年销售量不高高109理想与现实的的第二次踫撞撞VS舒适、自住型型住房需求：：方正南北向大房型产品规划：得房率较低部分东西向不占少数的小小二房、三房房源110上海市区中高高档楼盘市场场特色在此我们特特别针对上上海市场7000－－8000元/平米米的楼盘进进行市场特特色分析概念界定区域划分价格走势客层特征购房目的房型需求上海情结中心城区趋稳本地56%外地34%境外10%二外人士购房比例呈上升趋势投资比例持续性增高，达40%以上，未来上升势头不减小房型90－100平米需求增大，总价敏感度高现代国际浦东、古北趋稳商圈带动徐汇趋稳未来潜力世博圈上升111理想与现实实的第三次次踫撞版块市场特特征：本地化客源源自用型市场场大房型市场场总体市场特特征：外向型客源源自用、投资资双重性市市场小房型需求求VS现有区域市市场特征与与总体市场场趋势存在在差异而与此同时时，本案的的规划当更更能适应总总体市场趋趋势需求112市场总结上海市区中中市档楼盘盘总体市场场趋向平稳稳，消费结结构中的投投资化及客客层外地、、外籍化倾倾向明显；；本案所处版版块较为成成熟，整体体楼盘开发发档次较高高，销售速速度相对整整体上海楼楼市不高；；未来五年内内，本区域域版块将沿沿苏州河延延伸段进行行进一步深深化的拓展展，在版块块市场影响响力持续性性扩、大的的同时，内内部竞争亦亦不可小觑觑；客层需求结结构张力相相对较大，，单价突破破的可能性性存在；苏州河文化化及水景的的挖掘利用用无论是对对于本案价价格的提升升还是销售售都起着至至着重要的的作用113本案产品优优劣势分析析优势绿城的品牌牌与实力，，当可成为为本案竞争争过程中，，品质与服服务最有力力的承诺与与支持保证证；得天独厚的的苏州河自自然与人文文环境，都都为本楼盘盘跻身上海海整体市场场高档楼盘盘之列提供供可依之据据；长寿路的门门牌号码，，代表着版版块及周边边配套的成成熟性本案的前期期规划考究究，全案整整体外形及及天际轮廓廓线具备特特色身处成熟化化版块之中中，客源基基础已然存存在114本案劣势劣势版块的区域域化局限，，及客层特特征与现阶阶段整体高高档楼盘市市场特性走走势不相符符；上海整体高高档楼盘市市场需求趋趋稳，未来来一时间内内其整体格格局相会产产生较大变变化；区域化市场场的局限性性将给楼盘盘价格跳高高形成了一一定障碍；；本案的总体体环境规划划在版块竞竞争中不占占特别优势势；未来市场竞竞争正在加加剧，以目目前房市而而言，高档档房市场的的饱和度正正在加大，，特别对于于以内需型型市场为主主的本版块块，当是一一个不小的的考验115带給我们的的营销课题题突破区域版版块概念局局限，以个个性化包装装，跻身全全市性高档档社区楼盘盘之列；形成二外市市场，加强强投资型消消费动机含含金量；深度挖掘苏苏州河文脉脉支持，复复合社区概概念及功能能，以此弱弱化纯“亲亲水”性概概念卖点的的版块内竞竞争116策略篇篇117目标设定定量目标：：价格：项目住宅商业车库销售均价7500元/m215000元/m212万元/个时间:自第一次开开盘起两年年内完成住住宅90%、商铺90%、车车库60%的销售118目标消费者者定位范围界定基础市场－－既有的的长宁区、、普陀区、、静安区周周边市场客客源拓展市场－－全市范范围内，上上海籍客源源突破型市场场－－外地或或外籍人士士，对上海海文化有浓浓厚的兴趣趣，对城市市有感情，，重点是海海归派人士士119目标消费群群特性分析析身份：中产产阶层及以以上人士年龄：35－50岁岁职业：企业业高级主管管、艺术家家、文人收入：家庭庭月收入10000元及以上上性格：感性性、易激动动、较敏感感文化特性：：喜爱读书书，留恋传传统文化、、唯美化倾倾向强消费意识：：冲动型、、重视个人人涵养的体体现及社会会认可程度度对住宅的要要求：重视视邻里档次次、重视环环境、有怀怀旧倾向120营销推推广121推广总原则则在深度运用用长寿路版版块概念优优势的同时时，更加重重视个案的的单一品牌牌性建设，，从而突破破区域市场场的局限，，创造广阔阔市场资源源以公建的概概念思路带带动住宅销销售，强调调本案的社社会化效益益采用活动公公关的行销销方式，增增加社会知知名及影响响力与时同时，，加强企业业形象塑造造，提高企企业品牌社社会影响力力122贩卖文化与与情感我们本次所所贩卖的不不再仅仅是是一栋建筑筑、一片环环境，抑或或是一套房房子更多的，我我们将赋予予这建筑以以生命、以以灵魂、以以使命使之成为一一代人对于于一个城市市的情感寄寄存、对于于一段文化化的深深眷眷念、对于于历史的追追寻与回忆忆，对于未未来的憧憬憬与责任因为唯其如如此，我们们才可以以以非同寻常常的概念创创造引领的的先机才可以唤醒醒目标消费费者非同一一般的感受受才可以在市市场竞争中中以夺目的的璀灿成为为一颗明珠珠123楼盘开发理理念让建筑成为为城市生命命的一部分分124楼盘定位苏州河首席席人文景观观住宅125推广主题承载千回历历史记忆，，愿为母亲河河边一座灯灯塔126主题释义情感化的诉诉求方式，，勾起人们们强烈的地地域情结，，易于被接接受，被感感染；创造苏州河河与建筑的的关系，在在以低姿态态地“愿为为灯塔”的的同时，亦亦已确定了了本案为苏苏州河边标标志性建筑筑的地位含含义；“承载千回回历史记忆忆”同样巧巧妙地将建建筑定义为为“历史血血脉”的传传承，同时时对未来的的产品改良良留下了较较大空间；；“灯塔”，，守望今天天，祈盼未未来，突出出了对苏州州河、对大大上海的深深深依恋，，同时，这这种说法亦亦利于后期期销售宣传传推广，““苏堤春晓晓”的每一一户人家都都将成为““灯塔”中中的一盏灯灯，给这个个城市，给给母亲河洒洒下一抹探探照的光亮亮127产品复合概概念支持构筑历史的的承载体、、现代的建建筑体、未未来的标志志体，在此此我们建议议：将售楼处建建造成为集集“苏州河河历史博物物馆、会所所、购物、、售楼”功功能为一体体的复合性性建筑（具具体功能设设计详见后后续列表））；在苏州河边边建造一座座标志性建建筑，强调调观光功能能及楼体的的外立面金金属感、挺挺拨感、科科技感，作作为未来的的象征，此此楼体顶部部设探照灯灯，通体外外打灯，利利于夜间景景观形成128反向操作的的行销模式式贩卖售楼处处（苏州河河博物馆））－－贩卖卖概念－－－销售楼盘盘圈定外围（（创造市场场）－－锁锁定客层特特征－－带带动基础市市场129推广阶段划划分本次推广根根据前述行行销模式，，分为四个个阶段－－市场热热点形成期期（外围市市场围合））－－开发商商形象打造造期（目标标族群锁定定）－－楼盘概概念深化期期（基础市市场目标锁锁定）－－销售促促成期