某房产项目前期定位策划书

中惠锦苑、中惠高尔夫花园前期策划提案

长安镇房地产宏观市场调研与分析

2.1东莞及长安镇经济环境状况2.1.1区域经济现状与发展

2.1.2产业结构情况2.1.3政府推动经济发展的重大举措

小结

①东莞各镇区经过二十多年的经济发展，积累了财富，提高了居民的综合素质，各行各业得到长足的进步，以房地产业为代表的城镇建设取得巨大的成果，东莞正逐渐成为继广州、深圳后又一个地区中心城市，市场潜力巨大；

②长安镇作为东莞的经济强镇，外向性经济一直走在东莞甚至全国的前列，雄厚的经济实力支持城镇建设快速发展，居民对改善居住环境的需求不断扩大；

③随着“把东莞建设成为以国际制造业名城为特色的现代化中心城市”战略目标确定，长安镇新一轮城镇建设开始展开，将会吸引更多的投资者，创造更多的就业机会，也给房地产带来新的市场。

2.2长安镇房地产市场分析

●供求分析

●市场宏观预测

风险预测

●商业楼盘少，消费者可选性小

●土地资源有限，商业楼盘开发集中，竞争加剧

机遇预测

●经济持续稳定增长，城市化要求越来越高●外来人口的持续增加

●城乡居民投资手段单一

2.3长安镇房地产市场概况

2.3.1发展特点

●中心区土地资源稀少，可发展规模小

●锦厦村将成为新的商务文化居住中心

●市场需求潜力大●小高层、高层逐渐兴起

2.3.2地段特征

●锦厦村区域

●中心区区域

●咸西村区域

2.4长安镇竞争争对手分析析2.4.1住宅部分价格分析分析：上述楼盘中中，价格集集中在2450-4000元元/M2与项目最有有竞争的城城市花园、、莲花苑售售价在4000元/M2左右，也间间接反映本本项目的价价格定位区区间。楼盘莲花苑锦江花园城市花园莲花广场销售均价4000245039803200户型分析项目名称一房一厅二房一厅二房二厅三房一厅三房二厅四房二厅五房二厅六房三厅复式莲花苑

√√√√√√√√锦江花园√√√√√√

城市花园

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√莲花广场

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分析：●从上述在售售楼盘户型型分布结构构上看，户户型主要集集中在二房房二厅、三三房二厅和和四房二厅厅，反映当当地对户型型的消费接接受程度。。●上述楼盘当当中，莲花花苑和锦江江花园销售售最好，共共同特点是是产品线丰丰富，偏向向中小户型型；反观城城市花园和和莲花广场场，大户型型占有相当当比例，偏偏离市场需需要，销售售不太理想想。项目户户型定位要要避免重复复。配套设施分分析●长安楼盘配配套设施主主要集中在在会所，占占38.9%；游泳泳池，占38.9%；休闲广广场，占27.8%；士多店店，占22.2%；；儿童乐园园，占16.7%；；●以上可以看看出，长安安楼盘配套套设施项目目单薄，很很难适应不不断发展的的消费者对对高质素住住宅小区的的综合需求求，项目需需要在配套套设施上将将不断发展展的需求考考虑在内，，并做一定定程度的超超前设计，，才能在激激烈的房地地产市场竞竞争中赢得得消费者。。小结1、长安镇镇经过二十十几年外向向型经济的的发展，不不断吸引外外资企业的的投资，也也不断吸引引全国各地地乃至全世世界的人才才来创业和和工作，使使得长安的的房地产业业不断的发发展和壮大大，他们已已经成为住住宅小区的的主要购买买者；2、当地人已经经不是房产产消费的主主要消费者者，但城市市人口的增增长，租赁赁市场的活活跃，使物物业投资市市场潜力增增大，只要要有质优、、环境幽雅雅、管理良良好的住宅宅小区，就就有购买力力；3、项目要充分分结合当前前的市场形形势，利用用自身位置置、规划等等优势，避避免现有楼楼盘的缺点点和重复。。2.4.2商铺部分①商业楼盘盘只有50%设置商商业用途，，面积基本本在10000平方方米以下，，主要以单单间商铺为为主，占52.6%，超市、、连锁店、、便利店占占42.1%；②主要作为为楼盘配套套设施，经经营范围狭狭小，集中中在饮食、、日常消费费品、美容容美发、服服装；小结1、商铺不是楼楼盘开发重重点，只是是配套设施施的一部分分；2、多种经经营的商铺铺，能最大大限度的满满足业主的的需要，提提升楼盘附附加值。A、B项目的定位位策略我司对两个个项目定位位的中心思思想：创造项目的的差异化、、提高项目目的竞争平平台——贵司项项目与本地地项目的差差异化——A和B项目之间的的差异化A项目中惠锦锦苑策划案案（中惠锦苑以以下统一简称称“A项目”）A项目SWOT分析2.1项目的优势（（Strength）2.1.1地理位置2.1.2项目规模2.2项目的劣势（（Weak）2.2.1周边环境2.2.2人文环境2.2.3工地现场A项目SWOT分析2.3项目的威胁（（Threaten）2.3.1内忧2.3.2外患2.4项目的机会点点（Opportunity）2.4.1需求市场情况况良好2.4.2租赁市场情况况良好2.4.3项目可创建自自身优势A项目市场发展展定位5.1.1项目定位策略略创造长安中心心商务居住区区域垫高项目的竞竞争平台5.1.1项目定位策略略——利用项目目所在区域将将成为未来长长安中心——利用WTO带来的庞大商商机——利用五星星级的“长安安国际大酒店店”配套功能能互补——利用五星星级的“长安安国际大酒店店”租赁价值值的对比5.1.1项目定位策略略通过首期开发发的酒店式商商务公寓，拉拉动项目的整整体档次往高高层次发展，，真正塑造我我司建议整体体项目定位的的高档次社区区。起到引爆爆当地高档楼楼盘市场的作作用。后期整体的纯纯住宅定位须须不如前期的的高开，但也也会利用前期期的优势继续续在市场上保保持相当的高高度！5.1.2项目整体定位位长安首个国际际化大型、高高档社区首个个———特显显项目在地区区的唯一性国际化————项目的开开发理念与世世界同步大型型———体现现项目的规模模高档————项目的的售价将高于于市场上平均均售价，但性性价比更高，，更能满足目目标客户群的的需要社区区———除生生活元素外，，加入更多的的人文文化的的交流空间整体产品定位位：长安首个国际际化大型、高高档社区前期产品定位位：首个酒店式服服务的商务公公寓作用：提升项目档次次产品发展定位位：首个大型高档档社区机会：延续高开的档档次5.1.3项目首期开发发定位首个酒店式服服务的商务公公寓首个个——特显项项目在地区的的唯一性酒店式服务———以“一把把钥匙开启一一个全套的家家”为理念，，营造一个“既既有居家的亲亲切与温馨，，又有酒店的舒适与与优越”的典典型生活品味味。商务公寓———着眼于21世纪“SOHO”家庭办公的工工作与生活方式，，将办公与居居家完美地融融合起来。本定位的支撑撑平台：——本地该类类产品的稀缺缺性——本地两间间四星级酒店店的出租率达达9成——大量外外地人员对对商务居住住的需求（（酒店长包包房可见一一斑）——自身完完善的商务务配套、小小区配套5.2项目目标客客户细分及及定位本项目的目目标客户定定位思路在在于锁定客户层层面，企业业金领、企企业投资者者和吸引投投资客户。。置业目标客客户群：——外资企企业的投资资者、高级级金领、外外籍技术人人员投资客户目目标群：——二次或或多次置业业的外商——拥有大大量投资资资金的本地地人5.3项目形象设设计定位尊贵的、现现代感的、、国际化的的尊贵的———项目在长长安所有项项目中的表表现特色，，所面对的的潜在客户户群在社会会上的地位位、身份现代感的———项目形形象的超前前性、时代代发展的前前瞻性国际化的———反映项项目素质与与其他项目目的差异化化，定位与与世界同步步根据项目上上述的形象象特征，我我们联想起起一个国家家……——国际化化的现代大大都市——亚洲四四小龙之一一的国际金金融中心——高素质质的人文环环境新加坡首期项目形形象设计建建议狮城国际商商住社区——新加坡坡异域园林林风情5.4项目价格定定位根据我司本本次建议项项目产品的的开发理念念，形成的的产品与目前接近近本项目的的市场在售售楼盘作比比较，选取取三个接近近的楼盘莲花苑、城城市花园、、莲花广场场，进行市场场比较法：：A项目权重修修正价为4535元元/㎡根据：——市场比比较法得出出的数据支支持——争取市市场竞争优优势——酒店式式公寓适合合带装修发发售我司建议A项目初步的的均价定价价为：4700元元/㎡--4900元/㎡（（带约500元/m2装修）A项目规划建建筑概念设设计6.1项目用地概概述6.2项目目规划设计计原则及意意境的建议议6.2.1规划目标原原则6.2.2规划意境“新加坡式式现代社区区”规划意境涵涵义:（2）针对目标标客户群的的可行性分分析联想示意图图：新加坡式现代社区经济发达现代城市管理完善相符点商务化都市气息高质素配套服务客户需求商务的使用功能现代社区社区配套齐全优美环境世界花园良好小区园林6.3规划整体布布局6.4分期物业开开发的建议议采取同期开发，，分阶段推推出销售的的策略6.5交通系统建建议6.6环境、景观观设计建议议园林主题是是：狮城园林6.7空间序列组组织建议6.8建筑风格及及色调建议议6.9住宅设计建建议6.9.1平面组织6.9.2单体交通组组织6.9.3外立面设计计6.9.4新技术设备备的介绍6.9.5结构设计6.10物业管理及及智能化建建议6.11项目配套功功能建议B项目中惠高高尔夫花园园策划案（中惠高尔尔夫花园以以下统一简简称“B项目”）B项目SWOT分析7.1项目的优势势（Strength）7.1.1地块环境7.1.2项目规模7.2项目的劣势势（Weak）7.2.1地理位置7.2.2人文环境7.2.3工地现场B项目SWOT分析7.3项目的威胁胁（Threaten）7.3.1内忧7.3.2外患7.4项目的机会会点（Opportunity）7.4.1需求市场情情况良好7.4.2项目可创建建自身优势势B项目市场发发展定位8.1项目产品定定位长安大型、、中档、年年轻态精品品小区大型型————体现项目目的规模中档档———项项目在售价价方面应该该贴近目标标客户群且且具备市场场竞争力精品品———代代表发展商商的开发理理念和决心心做好产品品信心年轻态————小区设计风风格更能活跃跃、节奏更轻轻快小区区———体现现出项目生活活配套设施的的完善8.2项目目标客户户细分及定位位本项目的目标标客户定位思思路在于保障应有的客客户层面，扩扩大客户来源源。以企业白白领阶层为基基础，广泛吸吸引投资客户户。主要目标群：：——外资企业业管理人员和和白领阶层扩大目标群：——二次或多多次置业的香香港人——拥有大量量投资资金的的本地人8.3项目形象设计计定位悠闲、清新、、浪漫悠闲——生活活节奏的放缓缓，轻松、写写意的享受生生活每一个细细节清新——轻盈盈、明快、有有节奏感浪漫——漫步步桃花银柳丛丛中，融入溪溪流花影之下下，“初恋””的感觉从现现眼前项目整体形象象建议桃花映轩——桃花主题题园林风情8.4项目价格定位位根据我司本次次建议项目产产品的开发理理念，形成的的产品与目前接近本本项目的市场场在售楼盘作作比较，选取取三个接近的的楼盘莲花苑、城市市花园、莲花花广场，进行市场比比较法：B项目权重修正正价3780元/㎡根据：——市场比较较法得出的数数据支持——争取市场场竞争优势——利于将装装修费用打入入楼价进行按按揭，降低置置业门槛我司建议B项目初步的均均价定价为：：4000元/㎡--4200元/㎡㎡（带约350元/m2装修）B项目规划建筑筑概念设计9.1项目用用地概述9.2项目规划设意意境的建议桃花映轩9.3规划整整体布局9.5交通系统建议议9.6环境、景观设设计建议园林主题是“缤纷烂漫桃桃花境”造园手法的建建议9.7空间序列组织织建议9.7.1总体空间形形态控制9.7.2天际线的建建议9.7.3空间序列9.8建筑风格及及色调建议议9.9住宅宅设计建议议9.10物业管理及及智能化建建议9.11项目配套功功能建议谢谢！9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。12月-2212月-22Saturday,December17,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。06:48:2606:48:2606:4812/17/20226:48:26AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。12月-2206:48:2606:48Dec-2217-Dec-2212、故人江海别别，几度隔山山川。。06:48:2606:48:2606:48Saturday,December17,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。12月-2212月-2206:48:2606:48:26December17,202214、他乡生白发发，旧国见青青山。。17十二月月20226:48:26上午06:48:2612月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月226:48上上午12月-2206:48December17,202216、行动出成果果，工作出财财富。。2022/12/176:48:2606:48:2617December202217、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。6:48:26上午6:48上上午06:48:2612月-229、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。12月-2212月-22Saturday,December17,202210、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。06:48:2606:48:2606:4812/17/20226:48:26AM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。12月-2206:48:2606:48Dec-2217-Dec-2212、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一份不足，可可得无限完美美。。06:48:2606:48:2606:48Saturday,December17,202213、不知香积寺寺，数里入云云峰。。12月-2212月-2206:48:2606:48:26December17,202214、意志坚强强的人能把把世界放在在手中像泥泥块一样任任意揉捏。。17十二二月20226:48:26上上午06:48:2612月-2215、楚塞三湘湘接，荆门门九派通。。。。十二月226:48上上午12月-2206:48December17,202216、少年十五五二十时，，步行夺得得胡马骑。。。2022/12/176:48:2606:48:2617December202217、空山新雨雨后，天气气晚来秋。。。6:48:26上上午6:48上上午06:48:2612月-