某某花园广告推广策略思考

某某花园广告推广策略思考.广告目的吸引目标对象，促进本项目销售第一部分广告表现策略思考本项目需要通过宣传什么才能（吸引消费对象）促

进达成销售？我们的切入点？我们需要：找到一个最能打动消费者并激发购买行为的包装切入点位置项目自身（规划设计）价格我们思考的方向切入方向：根据影响地产销售的三大方面我们的切入点？我们在这三大方面处于什么样的状况？

①位置：＊处于红岭这一看得见的成熟社区，紧邻笋岗片区，生活配套（交通、购物、教育、休闲、娱乐等）十分便利；

＊本项目位于红岭及笋岗交汇区域，极具升值潜力；

＊笋岗库区目前正在实施道路改造工程；项目未来发展空间会更好；＊片区内同期开发、在售楼盘较多，存在一定的竞争；小结：大环境较好，位置优势明显②价格：＊本项目销售均价估计约在6500元／平米左右，在片区属中档，价位上优劣势不明显；＊户型面积丰富多样（57－120平米），总价适中，对初次置业及投资者有吸引力；我们在这三大方面处于什么样的状况？小结：价位上有一定的优势，但仍然要考虑楼盘自身的规划设计，满足购房者的需求，才能取得良好的销售业绩。我们在这三大方面处于什么样的状况？③项目自身（规划设计）：＊户型主要针对初次置业及投资者，与片区同期开发楼盘规划有类似地方，有一定的正面竞争压力；小结：建筑规划设计较同类楼盘创新有限，但我们可以挖掘．寻找一个相对有利的包装点来包装本项目，以更好地促进销售。＊建筑规划设计，与同区同期楼盘相比无太多创新；

凸窗；人车分流；一楼商场；中央喷泉花园；户型方正实用。在这三大方面哪些更能与消费者产生共鸣？大环境较好，楼盘在片区内的位置优势相当明显位置价位上也有一定的优势价格项目自身规划较一般，但可以进行有效包装（位置、价格、项目自身都是我们需要诉求的内容）从项目自身：－－人性化特点切入，将更能与消费对象产生共鸣！在这三大方面哪些更能与消费者产生共鸣？从项目人性性化特点切切入的理由由：1．建筑注注重人性化化将是未来来的发展趋趋势；生命时代－－－强调建建筑与人、、自然环境境三者的融融合2．消费者者对人性的的关注程度度要求越来来越高；3．同类楼楼盘的人性性化特点没没有本项目目高。在这三大方方面哪些更更能与消费费者产生共共鸣？住在人性化化建筑里，，消费者将将是一种什什么样的心心理感受？？人性化特点点如何表达达？是安全，是是便利，是是亲近，是是交流．．．．从心理上讲讲——那就是是舒畅我们的诉求求对象他们主要为为首次置业业及投资者者，偏年轻轻的族群，，他们可能能拥有不同同的生活背背景，拥有有不同程度度的成功，，但他们有有一个共同同点：我们广告的的沟通定位位？对生活的态态度和追求求他们的生活活心态和追追求是什么么？1．过上越越来越好的的生活；对目标消费费群来说，，金润花园园花园不仅仅仅是人生生的避风港港，更是一一个进取，，养精蓄锐锐的加油站站。我们广告的的沟通定位位？2．不断的的努力和获获取更好的的机会；3．生活．．事业双丰丰收，幸福福和谐因此，我们广告的的沟通定位位？广告语：舒畅身心激发人生金色罗湖金金色家园人对健康的的需要人对下一代代培养的需需要现代人对休休闲的需要要人对交通的的便利性需需要人对生活的的需要人享受便利利性的需要要人对户型使使用的要舒畅的生活活项目核心内涵：人性建筑•人•自然的融合广告沟通主主张舒畅身心激激发人人生积极的生活活态度消费对象：大部分首次置业，他们不在享受阶段，而在积极奋斗阶段中心花园水景喷泉小区绿化市政绿化桂园红岭小学园岭小学桂园中学红岭中学荔枝公园人民公园文化公园老年活动中心休闲广场红岭中路．．宝安南路路红桂路．大大巴225．228．202．18．7．．13．24．23．．302．．105．小巴401．415．468．467．448户型多样方正实用120－116平米米86－99平米复式61－57平米饮食娱乐学校公园影楼超市证券交易医院等生活设施一应俱全片区成熟配套齐全交通便利公园环绕宜商宜住铁路医院金润花园为为业主们提提供的就是是一种尊重人人性的舒畅畅和谐生活活，而这些是是深圳其他他楼盘从未未充分提及及的，这是是我们楼盘盘销售中最最大的差异异化销售主主张，又是我们可可以直接给给予消费者者的承诺，在宣传上上具有重要要的意义。。我们广告的的沟通定位位我们广告的的广告如何何表现？——在表现上着着重从“舒畅”切入，视觉觉元素上传达“年轻”、、“轻松松”、““成功”、、“闲逸”等感觉。——文案表述上上从“人性”上切入散发发，带出项目的利利益点，即即“人性的的方方面面面带来的舒畅畅”附1：哆——成熟的社区区：红岭及笋岗岗的成熟社社区，新罗罗湖的中心心；勒——舒畅的交通通：228、202、18、7、、13、24、23、302路401．415．468．467．448大中中巴来往穿穿梭，无比比畅达；咪——舒心的配套套：沃尔玛超市市、肉菜市市场；银行行、医院、、学校、证证券、公园园等点缀四四周，居家家更轻松；；通过乐章的的音符来表表现项目的的七大方面面-------舒畅畅生活七大大乐章舒畅的生活活感受如何何输出嗦——轻松的休闲闲：内有深圳首首家商务中中心主题会会所，“1+1”联联合高尚社社区会所，，外接香密密湖度假区区、德式堡堡高尔夫球球会，8小小时之外，，铅华洗尽尽，身心尽尽得舒展；；拉——称心的选择择：户型方正实实用；采光光极佳，270度落落地转角凸凸窗，尽得得美景，生生活倍添无无限浪漫；；10多种种户型任选选，外加诱诱人的适中中价位，是是首次置业业人士有香香港人士罗罗湖安家的的首选；附1：舒畅的生活活感受如何何输出发——放心的教育育：红岭中学．．小学、桂桂园中学、、广播电视视大学、园岭小学、、幼儿园星星罗棋布，，教育无忧忧。唏——完美的智能能：智能化系统统；三表操操表系统；；安全智智能管理系系统；有线电电视系统；；可视对讲讲系统；小区背景景音乐系统。。附1：舒畅的生活活感受如何何输出哆——精心的呵护护：中央花园．．市政绿化化．让园景景、街边、、庭院、绿绿化立体化，，真正做到到满目苍翠翠，一路绿绿色到家。另有有贴心实用用物管（垃垃圾分类．．专人处理．昼夜巡巡逻等）一、通过一一些与人性性冲突的社社会问题引入项目的的人性化特特点不清楚人与与人之间的的关系为何何日渐冷漠漠，但是我我们清楚人人们更加渴渴望沟通交交流，打开开心灵的天天窗，金润润花园洞悉悉人性本质质需求，房房型设计丝丝丝入扣，，阳台凸窗窗，一次牵牵手，一个个眼神，一一句话语``````更多默默契油然而而生。其实，生活活的本质就就应是和协协舒畅的！！可以享受都都市繁荣和和方便，为为何又须忍忍受都市的的灰尘和污污染，金润润花园深知知人性的渴渴望，绿色色为健康之之本，庭院院内的每个个角落都满满目苍翠，，连地下停停车场都特特设别致绿绿化，真正正绿色一路路到家。其其实，生活活的本质就就应是感受受舒畅！附2：人性化项目目特点如何何输出如：（广告文案案表达示范范）有数据显示示，居住在在城市中的的人有80%都时时时感到烦躁躁，不安，，焦虑，迫迫切需要一一个宁静悠悠然的空间间，金润花园真真正了解人人性需求，，采用双层层防噪音设设计，让居居家业主有有一份好心心情。一、通过一一些与人性性冲突的社社会问题引入项目的的人性化特特点附2：人性化项目目特点如何何输出（广告文案案表达示范范）不同的人组组成一个家家，不同的的家聚集成成一幢建筑筑，而不同同的建筑构构成一座城城市，因此此，人才是是城市与建建筑的灵魂魂，城市建建筑应为满满足人性的需求求而服务。金润花园，，规划以人人为本，结结合建筑，，室内设计计，艺术，，社会行为为学而合理理规划，带来一个人人性的舒畅畅空间、、、、、、（广告文案案表达示范范）一、通过一一些与人性性冲突的社社会问题引入项目的的人性化特特点附2：人性化项目目特点如何何输出第二部分具体推广行行动策略主要内容：：2001年年9月－12月31日不同阶阶段的推广广主题媒体投放策策略SP的开展展建议住交会的推推广目标及及实施建议议现场包装及及其他推广实施的的3大原则则务实、实效效、节约红岭片区是是深圳罗湖湖市民心目目中的择居居首选之地地。目前即即将或正在在销售的楼楼盘近20个，竞争争状况异常常残酷。为为将有限的的200万万元推广费费用合理的的运用在金金润花园花花园全年的的销售进程程中，根据据金润花园园花园的实实际特点，，并结合我我们多年的的市场推广广操作经验验，提出下下列预算分分配策略。。200万推广费用用如何合理理分配？分配原因及及理由：报纸为地产产销售之主主选媒体,在深圳尤尤其突出;信息量较较大，可直直接吸引买买家打电话话到现场咨咨询之效果果，所以所所占比例较较大，考虑虑到不同时时期发布量量因根据销销售计划介介定，我公公司按常规规做法作出出其中之比比例的安排排，仅供参参考。其中发售初初期占该项项预算的50%45万万发售中期占占该项预算算的35%31.5万万收尾期占该该项预算的的15%13.5万A.报纸广告占总体预算算的30%（90万万）分配原因及及理由：推广物料（（售楼宣传传工具）为为整个楼盘盘形象的重重要展示之之一。可让让买家直观观的从该项项内容中感感受到金润润花园之风风格及精髓髓，可直接接唤起买家家的心理需需求，形成成认同感。。我司考虑虑到不同时时期的要求求作以上比比例安排。。B.推广物料占总体预算算的10%(20万)分配原因及及理由：现场包装为为整个楼盘盘形象的重重要展示之之一,配合合推广物料料,让买家家有直观的的视觉效果果。C.现场包装占总体预算算的15%30万分配原因及及理由：户外广告为为重要媒体体之一，考考虑到金润润花园的目目标消费群群心理及生生活形态，，适应的户户外广告可可达到较好好的效果，，而且时间间长，费用用低，可增增加金润花花园宣传层层面，我司司考虑到不不同时期的的要求作以以上比例安安排。D.户外广告占总体预算算的10%20万分配原因及及理由：展销会也为为宣传及销销售手段之之一,考虑虑到春\秋秋两季政府府举办的展展销会参展展外,特别别征对金润润花园目标标客户考虑虑到适合地地点自行举举办展销会会,直接促促进销售,我司考考虑到不同同时期的要要求作以上上比例安排排。其中发售初初期所占该该项比例的的45%13.5万发售中期所所占该项比比例的45%13.5万收尾期所占占该占比例例的10%3万万E.展销会占总预算15%(30万)分配原因及及理由：促销活动为为直接促进进销售的手手段之一,可在不同同销售时期期进行使用用,我们在在考虑不同同时期的推推广组合运运用时,特特别在收尾尾期为促进进尾盘销售售加重促销销力度,所所以所占比比例为10%,以达达到销售目目的。其中发售初初期占总预预算的30%6万万发售中期占占总预算的的30%6万收尾期占总总预算的40%8万F.促销活动占总预算的的10%（（20万））分配原因及及理由：特色媒体的的使用为项项目销售的的战术手段段之一,易易于引起市市场的关注注和口碑传传播，可在在不同销售售时期进行行使用,我我们在考虑虑不同时期期的推广组组合运用时时,特别在在开盘初期期为促进知知名度的顺顺利打开，，所以所占占比例为8%,以达达到销售目目的。其中发售初初期占总预预算的60% 9.6万发售中期占占总预算的的40%6.4万G.网络及特色色媒体购买买占总预算的的5%（10万）分配原因及及理由：该项费用为为不可预测测的费用,我司考考虑到不同同时期的要要求作以上上比例安排排。H.不可预计费费用占总比例的的5%（10万）金润花园200万推广费用用分配表项目比例报纸物物料现现场包装装户外外展展销会会促促销特特色媒体不不可预预计%15%10%10%15%10%5%30%5%各阶段的推推广主题（2001年5月———12月31日）公开期（正式发售售前期）——舒畅的的生活该是是怎么样的的？（“人性””意味着什什么？）强销期（正式发售售中期）——舒畅生生活的乐章章（舒畅，源源自品质））持续期（销售中后后期）——体验舒舒畅生活感感受（舒畅生活活每一天））目标：加深目标标群对项目目定位的认认知，扩大大知名度媒介组合：报纸/杂杂志（软文文为主）、、广告牌、、灯杆期、、特色媒体（（详见媒体体策略篇）），车体广告，，住交会现场展示诉求重点：舒畅生活活的丰富内内涵（人性的，，现代的，，健康的，，便捷的，，和谐的，，融洽的………）主要内容：：——在报纸纸地产专版版上连续软软文炒作内容为对舒舒畅生活的的理解，体体现金润花花园花园对对人性的关关注——广告牌牌等户外媒媒体、特色色媒体上的的概念提示示——住交会会上项目的的形象展示示和舒畅生生活的概念念提示结合合公开期（5.1———6.15）主题：舒畅的生活活该是怎么么样的？（“人性””意味着什什么？）目标：展示金润润花园花园园舒畅生活活的方方面面面，积聚聚人气，创创造销售高高峰媒介组合：报纸大版版面，杂志志专题版面面，楼书，，网络，样样板房，促促销活动诉求重点：从项目的的位置、交交通、户型型、教育等等7方面细细分并放大大具体卖点点。主要内容：——报纸/杂志：舒舒畅生活的的创意阐述述——楼书：：舒畅生活活的生动、、具体阐述述——网络：：“舒畅生生活与成功功人生的对对话”主题题互动式广广告，网上看楼，，网上竞拍拍等活动——样板房房：舒畅生生活的生动动展现——促销：：1.““舒畅之旅旅”主题景景田片区半半日游2.周末末售楼现场场的证券/股市分析析3.主题题会所开放放日（详见促销销策略篇））强销期（6.15——10.15））主题：舒畅生活活的乐章（舒畅，源源自品质））持续期（10.15——12.31）主题：体验舒畅畅生活（感感受）（舒畅生活活每一天））目标：强化、巩巩固项目的的印象，促促进尾盘销销售媒介组合：报纸，网网络，单张张邮寄精致致宣传品、、广告礼品品等诉求重点：居家感受受，众说纷纷纭主要内容：报纸广告（（证言式））SOHO一一族——诉诉说高科技技带来的种种种便利投资人士———对希望望发展、物物业升值的的信心展望望老人（买家家的父母））——“人人性空间””带来的身身心愉悦中年家长———对教育育环境的满满意，对孩孩子前途的的信心孩子——良良好成长环环境带来的的自豪感媒体投放策策略针对性强实效节约新媒体开发发金润花园花花园媒体投放策策略之4大大原则一、普通媒媒体的使用用在不同的推推广阶段，，根据销售售的需求，，使用大众众媒体，如：南方都市报报地产宝典典、香港商商报、深圳圳晚报深圳周刊、、项目地段的的巴士车体体、楼书、单页页等（具体体组合安排排见前各阶阶段推广））考虑点：1.目标消费群群接触频率率高2.费费用较大媒媒体便宜二、特色媒媒体的使用用——深圳圳黄页（生活消费费指南）——山姆姆会员店、、家乐福等等售票单背背面——超市市购物袋（一面为超超市，一面面为金润花花园标志、、形象定位位语）——饮水水机容器（（如图示））——中巴巴车厢内不不干胶广告告（如图示示）——搜房房网考虑点：1.生活活接触频率率高，易于于建立知名名度2.费费用低廉，，适合长期期投放3.媒体体新颖，易易于形成口口碑传播4.与项项目的定位位“人性（（舒畅）””形成呼应应主题促销的的开展策略略项目进度促促销节日促销活动促销项目进度促促销开盘促销主题：舒畅畅生活筹码码大兑换内容：*通通过宣传品品或人员派派发筹码券券，上印筹码金金额（如500元））；*安排排在内部认认购或开盘盘的日期，，要求持筹筹码的人人士参加认购购和抽奖，，预订人士士可按筹码码金额获优优惠；通过活动，，使年轻人人广为认知知（筹划码码卷可以在在兑奖前转送他人）），并可在在认购或开开盘的日期期聚人气，，吸引人到到现场参观。会所开放日日主题：网上上冲浪4小小时——商商务主题会会所开放对象：购楼客户或或准客户（强调必须须是夫妻两两人一起参参与）内容：*一对对夫妻为一一组，进行行网上购买买，封闭生生存4小时活动动比赛，既既增强家庭庭的团结意意识（项目的定定位：人性性，即更融融洽），更更让消费者切身体会会到商务会会所的特色色。项目进度促促销样板房开放放日主题：舒畅畅生活的典典范对象：购楼客户或或准客户内容：*参参观样板板房*现场场交流对家家居布置的的体会和向向往*填写写问卷调查查，内容为为“你认为为舒畅生活活应该是怎怎样的？””、“你最最向往的家家居格调是是怎样的？？”*最后后抽奖选出出1名舒畅畅大使，颁颁发荣誉证证书和购楼楼券10000元（（不能换取取现金）项目进度促促销结合工程阶阶段性进度度主题：“舒舒畅生活真真色彩”品品荔枝活动动日内容：☉报纸发布布品荔猜谜谜活动等促促销信息；；☉邀请业主主和准客户户参加品荔荔猜谜活动动；☉答对者可可参加抽奖奖，赠送顶顶级荔枝一一箱；☉凭报纸广广告到现场场购楼者，，可作现金金5000元使用项目进度促促销楼盘全面竣竣工主题：“舒舒畅生活新新篇章”答答谢酒会对象：业主及其亲亲朋好友内容：☉