no24新城新区开发五大典型模式与运营方略

彭剑波老师 新城新区开发五大典型模式与开发运营方略以下 提纲一、新型城镇化需 智慧——新城开发，策划有区 推动下的新城新区开发运营方6 大家都知道，从上世纪90年代中后期开始，中国的城镇化进入了高速发展期，而且各个地方都在开展各种形式的新型城镇化的实验。造城运动呈现大范围、整体推动、政府主导的典型特征。新城新区应该怎么发展，我们应该有哪样的发展模式，应该注重哪些关键性的开发策略，是非常重要的实践问题，也是值得关注的研究课题。今天我把我之前的研究和我个人对这个方向的一些思考与大家做一个专题的交流与分一、新型城镇化需 智慧——新城开发，策划有 第一部分是“新城开发，策划为王”。为什么这么说呢？应该说新城新区的开发如何实现科学的定位，实现有效的投融资，实现从无到有的跃升，实现新城新区的一种持续性的发展，包括避免在这种土地财政导向的造城运动当中，走出产业72011年鄂尔多斯康巴什新城的风暴，给各地的新城新区的发展提了一个醒。从“空城”、“鬼城”这样的名头。新城新区开发，并不都是“推土机一响，黄金万两”。这个现象的背后除了隐藏着房地产破裂的风险之外，还揭示了链的紧绷以及断裂，城市，特别是新城发展缺乏产业支撑等诸多的问题。如何科学规划新城区，怎么既可以解决老城区的城市病，又成为带动城市发展的新引擎，这是很多新城新提升GDP 数据还是比较保守的数据。新城跟中心城区的平均距离大概在10公里左右，平均规 新城新区的这种开发热潮越来越需要更加科学的 谋划、运营策划，否则很容易变成简单的以居住地产为导向的房地产开发，导致新城新区成为“卧城、“空城”，甚至导致没有生机的， 的城市形态的出现。所以我们讲新城开发，策划有道；新城开发，策划为王。8 第一、定位的重新城开发的定位是非常重要的，很多地方的新城开发实际上缺乏科学定位。新城开 策划是定成败的。为什么这么说呢？因为从规划设计到投融资，从市场运营到保障体系，都可能影响新城开发的整体运营和动态平衡。所 位、产业、运营，包括投融资的这种考虑不周全带来的上述我们讲的新城新区建设 进行适度、前瞻的功能地位和理性、精准的产业定位，而且空间的落位要贯穿始终，空间的落位跟整体的功能布局和产业规划要进行有机的结合。这种结合不仅仅是要对城市的资源条件和社会济条件进行综合分，而且要基础设施建设、市功能区的建、经济发展态势方面综合分析新城新区的优劣，机遇与 进而因地制宜确定新城新区的功能定，它的产业定位和空间落位，形成三规合一 进行精确而又有创见的形象定位。因为新城新区的开发既要尊重新城自身具有的这样一些基础条件要素，包括它的这种文化和自然条件的结合。也要发觉新城所处地区的相关的历史脉络和山水人文要素，找到新城独特的风格和它独特的城市气质，然后对这种城市气质进行提炼、提升、提纯，然后提出对它定位更加形象化的一种表从新城新区的长、中、短线的开发节奏进行总体统筹策划在制定新城的策划和规划的时候，还要考虑具体的一些问题。比如说要处理好新老城与新城区的关系，防止出现新城区的土地规模性的扩张跟老城的这样的一种。另外要同时处理好城区发展与用地之间的关系，防止在新城区建设中第二、新城新区顶层设我带领的团队大概已有十二三年关于新城区的开发研究、性的策划、实践的探 的行为，而应该充分利用产业对新城新区发展的支撑作用，发挥和利用产业的支撑作用，特别关注新城新区后续运营的经济效益和社会效益，努力做到产城并举、产城融合和城业并强，还有产城共生。适度做大城市规模，做优城市环境，做强城市经济总量。统筹考虑新城新区与老城区，甚至与周边城市功能区和周边区域的协调、协同发展的关系。不局限于依赖城市新区自身的开发需求去进行规划、开发和建设。而应该统和考虑整个区域各个功能区的分工，他们的有效竞合、错位竞合和有效互补式的共生发展。在城市特色的角度，也要去思考新城新区的形象定位、城市意象、品牌定位，包括后续的招商。从新城新区自身的资源和特点出发，进行深入的分析，发掘新城新区的文化特色，创新它的文化概念，提炼、提升、提纯新城新区的品牌，避免“千 在运营当中对于整体的拆迁安置，包括补偿、政策设计和相关的要素配套，进行充分的研究和探索，真正做到不仅仅是新城新区的土地城镇化，而且包括也是科学的城市开发运营策划。这是给大家先开一个头，关于新城新区的开发。“新城开发，策划为王”作为今天讲座当中存在的问题，进行一个关键性的概括，结合我们对工作的一种思考，给大家提出基本的思维方式的建议，希望能够帮助大家后续参与新城新区建设的投资、开发、运营乃至于规划建设，在理念上首先有一个清晰的认识。彭剑波老师 新城新区开发五大典型模式与开发运营方略以下 提纲一、新型城镇化需 智慧——新城开发，策划有二、新城新区开发五大典型模式与运营区 推动下的新城新区开发运营方二、新城新区开发五大典型模式与运营 发运营方略。这主要是结合我负责的宋庄文创产业新区，国际服务区等产个。发的问题。很多地方的新城新区开发，在土地、基础设施、住宅方面可能都问模式一案例文创产业先导型的新城新区开发实战案例 市宋庄文化创意产业区扩区策首 的宋庄扩区发展为例村为，画家、艺术家通过租赁农民的四合院，或者农民的民房为空间载体，进行一种艺术创作，然后慢慢形成了这样一个文化艺术产业区。从20世纪80年代末期，从圆明园的画家村搬迁到宋庄以后，特别是2005年以后，宋庄基本上形成了一个以画家为主导的艺术家群落。这个群落，这个地方不仅仅是艺文化艺术相关从业人员的神往之地，因为这个地方有很好的产业集群，包括一些相关要素的配套。同时大家去过现场也有感受，应该说宋庄现在的情况还是一个村镇结合的风貌，这样一个状态其实对于整个宋庄后续的发展，文化艺术高端元素的集聚和发展，实际上是有一定的滞后效应。包括过去的低成本创意空间，实际上也面 的上涨。而且原来大都是从农民手上租的房子，进行文化 通州区和宋庄镇提出来，以宋庄现有的区为基础，向北、向东扩展。 的文化创意产业实际上是一轴、两带、多组团的格局，宋庄实际上是整个东部的文化创意产业带上比较 组团。对于宋庄扩区这样的项目，自接受委托策划任务之时起，在我的思考当中，首先要研究这个地方的产业扩张和发展的问题，包括它的持续性的发展问题。这个产 艺术家。所以对于宋庄扩区这样一个以文化创意为特色的产业组团的扩张和发展，打造一个文化创意产业新 的关键在于产业升级，在于产业要素的配套，在于创意经济的发展和创意阶层可持续的在这个地方生存和发展。所以宋庄未来的发展我们当时提出来，在扩区当中要保护艺术家、重视艺术家、尊重艺术家，把艺术家作为整个园区发展 发展的问题，包括产业这样一个相关的一些配套要素后续的补充问题。提出来在宋庄这个地方我把这个概念演绎为创意生态，这个创意生态怎么理解 条当中的人、企业和机构可以相互依靠、互惠互利、同谋发展，形成合力，进而营造理想的创意产业新城和创意产业体系。艺术家、草根型的艺术家或者是初创型的艺术企业的生存和发展的空间。第的生态实际上群体生态。就是说作为这样一个文化创意的产业新城和新区将来大规模的发展，将来既有成名的大师，也有，也有艺术家大师的助手……实我们是从人、产业和的角度来探讨如何营造宋庄的这种整个文化创意产业人员提供不同类型的平台服务。比如说面向成长型的这种艺术家，除了提供基本的生活保障之外，还要给予的政策，就是对于成长期的这样一些产业，这样一些机构和人员提供相关的，包括住宅的配套，的配套，还有金融支持等等。我们在宋庄扩区发展当中提出来：以发展艺术品交易为，承载交易管理，鉴定 的链式发展模式。应该说对于这种产业新区来说，产业 的关注，应该说可以成为共同的一种理念。 其实就是说链式产业发展或者对于的关注应该成为产业先导型的新城新区很重要的关注点。因为一个的发展，首先我们要在新城新区给它提业发展链的发展，整个条的发展进行相关要素的集聚和提供相关的政策设计。所以在宋庄的文化创意新区当中，我们对整个宋庄的文化创意产业，一方面对梳理，另一方面对整体的发展政策进行系统化的设计。从以艺术为，然后进行相关的延展，包括像创意旅游、创意制造的创意培训业的发展，进行这样一个的链式发展。这种链式发展其实对宋庄来 2、关注整个创意生态的营造。从产业到环境、到群体到企业 生态的营造3、留住艺术的乡愁。就是为艺术家提供一个从艺术到文旅，到生产、生活这样一个整体的发展空间。这个地方是既有草根艺术家的成长平台，也有大师的 发展平台。它是一种多元的、多阶层的、多种人群共生的这样一种艺术新区繁荣的面貌。这才 创意产业发展的原动力和驱动力，也是将来整个宋庄创意产业新区持续发展的一个很重要的支撑。的创意生产空间的区，就是以小铺村为基础，通过把农民的房子统租再租 同 模式一案例健康服务产业先导型的新城新区开发策划实战案例 国际医疗服务区总体策 的第二个案例，属于健康服务业的产业新区，我主持策划 国际医疗服务区为例给大家做一 （通州）国际医疗服务区的总体策划， 右边这个图上面的BMC就是国际医疗服务区的简称，标注的位置就是我们今天要的国际常近的关系。所以这一块当时一直作为很重要 年的月号接的标，28号在投标 为不缺医疗机构，三甲医院很多，简单的把三甲医院从中心城区挪到通州，对缺什么呢？其实不缺大众医疗。当然也有很多高端医疗的资源，但原来基本上都是散布式的，散点式的，以医院的国际医疗部为。完全可以做一些高端的，高的，的医疗服务。其实从整个城市需求来说，包括中国北方，乃至对于高端医疗需求来说是很旺盛的。依托首都的地位以及部委的资源，相对来说医生资源和医疗机构的更重要的是要高质高档，要集聚荟萃，集聚的高端医疗资源，荟萃国际的高端医疗资源，形成一个推动，支撑世界城市建设的世界级的高端医疗服务新区。所以当时在策划的成果中，提出打造世界级健康服务业新区，应该成为国际医疗服务区的发展目标，就是将来要跟东京的箱根、的蒙、的德州为世界一流的健康服务产业，亚太地区的医疗旅游度假目的地，中国首席高端育和临床科研为驱动，通过一系列、综合化的配套为支撑，以弘扬中国的国医文化为特色，以健康管理和医疗旅游为补充的这样一种产业发展思路。最的是做的高端医疗，在特色方面要贯通中西、强化中国的国医文化特色。因为中国的中医在世界上还没有标准化，在国外作为的一种，但是中医的 世界城市的的这样一个新，在健康产业上提出医教研养康五维一体的全健康 发展模式就是集高端医疗服务，诊疗服务，医学教育，临床医学研发，养生、康复疗养于一体的这样一个医教研养康产业体系。这个实际上是非常有特色的，跟传统的单一的以诊疗服务为代表的三甲医院，跟传统的医 学、医学院，现在单一的养生机构，或者康复理疗机构是不一样的，它是把这几者完全打通，这在国际上也是非常有特色的产业发展模式。功能集聚、医疗服务人才集聚、医疗服务机构集聚的健康服务产业示范。这个是在年的月号，市主持，在银泰中心，隆重举行国际医疗服务区的发布会。当时把我们策划中理念，以及在策划指导下的规划设计、建设方案进行了推介，有效带动了招商引资工作。应该说市对于这个项目非常重视，也是把它作为整个大通州新城建设的一个组团、高端组团进行考虑。当时市副，现在副长丁向阳对这个项目给予了高度的重视。通州区的王云峰王书记也非常认同这个项目的发展，认为这个康服务，实际上是起了非常重要的作用。当时很多的，包括新华网，还有相关的一些央视都做了，受到广泛关注。模式二：重大交通先导型新城新区开发模式二案例高铁铸新城实战案例 高铁新主要讲一 现在高铁对于中国的经济发展和区域 起着重要的作。高铁的开通对于城市的发展在时效上有很大的带动作用，高铁的同城化效应非常明显，原来高速公路可能2个小时，高铁可能是40分钟，甚至半个小时。在这样的情况之下，怎么利用高铁带动新区的营造，实际上是很多地方很关注，但也有很多困惑。 兰新线的终点站，当然也是全疆未来的高铁网络的枢纽站点。将来 高铁站，打造一个四五十平方公对这个新区来说，当时我们抓住高铁的几个特点，1）高铁的本身的时效性，高铁站区周边的时效性的特点，因为高铁的同城效应，对于时效产业的集聚是非常有利的。2）高铁现在基本上以两类人群为主，第一类是商务人群，依托高铁出行的城际之间的商务往来，第二是旅游人群，其他就是常规人群。既然有商务人群有旅游人群，在高铁站区周边，围绕这两类人群，提供对应的业态和功能的供给是非常必要的。当时我们在 高铁新区的策划当，我们提出来要打造西北的枢纽经济港，这个地方是一个以发挥高铁时效性的 特，面向对高铁依赖度高的企业和人群提供相应的商务服务和旅游服务，也推动这个片区成为由过去的城市边缘区域，成为城市的副中心。所以当时对于整个 高铁新区的这样一个功能上的界定，主要是两个方向，第一是枢纽经济港，第二是城市副中心。在这个片区当中我们结合它本身的站区的特点，把高铁的商务区和高铁周边的一些配套的功能组团，休闲商务、旅游服务等等进行集中的安排。高铁繁华梦，“施工现场尘土一扬，高铁一开黄金万两”，寄托了很多城市对于高铁的一种期待，也代表了很多城市对于高铁经济的期待。但不是所有的站点都像 比如说像京沪线的沧州站，它是地级市，按说京沪线的开通应该对沧州有很大的带所以对于高铁新区的开发，有几个围绕高铁站点周边三个圈层，瞄准时效产业，进行产业规划和空间布局。因为铁站点周边用地会形成明显的三个圈层，第一个圈层是5-10第二个圈是1015分钟，第三个圈是15分钟以上。其中第一圈层和第二圈层的影响最大，就是我们讲基本上在15分钟以内的这样的步行半径到高铁站，重点应该布局总部经济、商务服务、旅游集散等职能，向外可以发展一些智慧研发，包括门户生活等等这些产业。交通与产城一体，有序开发运营。为什么这么说呢？其实高铁本身就是交通站，高铁作为一个高速交通的时效效应，面向高铁出行的旅游、商务人群，提供服 这样的站点有不少，像沧州那样的中小城市的高铁站点也有很多，施，比如沧州近七万平米的高铁站房，实际上大量的是空置的，因为日常每天只有 性的预判，缺乏智慧的新城策划。所以我一直在跟很多地方交流，强调高铁经济、高铁繁华实际上要因地制宜，因人而异，概括来说“区分节点枢纽，明确发展定位；围绕三个圈层，发展时效产业；交通产学一体，有序开发运营”，这是高铁新城新区开发运营的三个基本点。希望对大家，特别是从事高铁片区开发的运营商有一模式二案例临空兴都会实战案例 东坝北区临空都会新区，临空新都会。临空经济实际上是很多城市在做的文章，比如说有顺义临空经济区，有虹桥的临空经济园区，广州有花都空港，也有天河临空经济区，、长沙等等都在提。但实际上不同的地方它的临空经济区有不同的做法。比如说的东坝北区，这个地方离首都机场大概还有十几分钟的车程，在在2010年的时候，当时我和我们的团队受邀请参与这块的策划和规划设计的工作。我当时研究发现，其实 作为这样一个 大都会， 机场周边的开发建设其实跟很多这种一线城市，国际上的一列的城市有一点差距。比如说小一点的城市像新加坡樟宜国际机场，它的周边开发跟我们的首都机场是不一样的，迪拜也是不一样的，包括哪怕像东京羽田、本田机场周边的开发，机场周边临空区的发展也是不太一样的。应该说 其实在临空经济的发展，或者依托首都机场一年八千多万人次的客流量，其实有大量的文章可以做，而不简单的是一个航站楼，我们的T1、T2、T3三个航站楼，然后顺义开发一个天竺物流园区，不简单是这样的发展模式，完全有可能做一些新的临空服务型组团。为什么那么说呢？实际上 有很多全球上班、全球出差”的 ，我们当时提出一个概念全球人。 常驻外籍 大概有10万多，还有很多国内外的一些公司，包括大的央企，大的 企业中国分支机构，这些人也是全球的商务往来。还有很多的留学生，海外归国人员，这些人其实都是有 背景的。但是这些 的全球人，实际上没有一个为他们定制的工作及生活区。这样一批人群，实际上没有他们专属的功能区。东坝北区的特点是什么？它是 第四使馆区，将来地铁M3线在这有站点，也是首都机场第二高速紧邻的地块，这个地块交通非常方便，离机场很近，靠近使馆区，也是 的高端国际 区域的辐射区，我们讲朝青板块，还有包括东三环，东四环，大量使领馆的人员，还有CBD的国际人群，这些都是它的潜在客群。 瞄 功能区所以当时提出来，面向全球化精英和全球化企业机构，发展临空总务办公，临空商务会展，临空商贸商业和居住功能。新区策划的形象定位提出万博城的概念。发展定位是一个临空国际都会，是全球化的临空国际都会。万博城从功能分区上由万博名企总部城，万博名品采博城，万博名流生活城以及万博休闲会议城这四个板块构成。当时在对整个东坝北区的这样一个策划当中，以临空经济区为概念，以面向全球人 对临空新城来说它的开发之道，概括来说有几点临空经济，机场周边不等于临空经济。不同的机场能级流量不一样，对外联系一样，辐射和聚合力不一样，相应的产业能级 也不一样，并不是所有的方都适合发展大尺度的临空经济，要因地制宜。临空经济也不仅仅分布在机场周边。既包括把以机场为圆心，6公里为半径画圈，这样一个圆圈的范围；也包括机场高速沿线，跟机场之间有快速联络的周边地带，都可以受到临空经济的带动和辐射，来做这个文章。比如说顺义最初的天竺物流园区，就是主要做临空物流的。实际上临空经济还包括临空商务、临空会议、临空商贸、临空科技，以及临空居住、临空休闲等不同类型。模式三：区 推动下的新城新区开发运营方下面新城新区的第三种类型，就是区域推动下的新城新区开发。区域一模式三案例省 下的新城新区开发运营实战策划案例 达州亭子新下面给大 的案例是省 探讨粤贵合作特别实验区。成渝也在打造成渝经济区。有的地方比如说像跟天津，京津之间，还有跟河北之间也在做一些首都，环首都，环首都界的接壤区的城市来说，在省际开放时代是一个新的发展机会，有可能能够合今天要的这个案例就是省际这样一个合作的案例，就是的达州。达州实际， 的优势，可以跟它周边一小时、两小时，里，交通圈里周边城市的关系，传统上它就是 当时策划提出来两个概念，一是要变成秦巴商贸物流新枢纽，二是川东旅游渡原来到万州铁路非常重要的站点，也是我们讲陕西跟巴蜀很重要的一个交界的模式图里展示的，以新城的区概括来说，省 背景之下的新城新区的策划的方略，很重要的至少有三点争做合作平台。因为像亭子新城这样一个处于几省结合部的新城新区，要跳出这样一个枢纽作用，打造服务于多个省份的平台，打开扇面，搭建桌面制造漏斗效应。因为作为省际区域，像新城新区，传统上它其实属于边缘地位，怎么由边缘中心，怎么制造漏斗效应。通过政策洼地的打造，成本洼地的塑造，去汇聚流、资源流、人流、商务流，并持续下沉、持续沉淀，为自身由边缘 中心。虽然它有地理上的优势，但是有了这个优势还需要转化。不仅你要由原来的N个省的边缘城市、边缘区域 省际合作的中心，地理中心，而且更重要的是成为省际合作的经贸合作、交流合作的中心，这个它的意义更大，能量、辐射力、聚合力有更大的空间。模式三案例城 下的新区开发运营方略实战案例：眉山岷东新在区 背景城际的新城新区现在国内的实践很多，很多地方在探索。比如说我们讲的京上都是在拥抱在做，想成为的第九区等等概念，或的一个城，或者结构内、体制外的城都是这种想法，但是这种区位到底怎么做，怎么围点打在新一轮当中，将来这种城市群的建设是非常重要的一个方向。在城市群的间，城际之间，两城一区（前面是多省一区，多省一城）的情况下怎么做下面结合具体我们做的案例，比如说眉山，眉山是南边的一个城市，但是它其岷江，的朋友可能比较熟悉。实际上这个区域向北的眉山北部区域，是天府新这张图实际上说明的 跟眉山两城市之间的产业的辐射和带动关系。东新区实际上是整 的天府新区的辐射。 从产业上基本上没有基础，原来都是一些乡镇，都是很的一些产业，而且是零散的，也不是眉山传统的工业的区。这个地方怎么借势，依托，发力建设成为城际之下的新区发展。这个新城肯定不简单的是为眉山而造，因为 做新区，第一、如何有效利用大城市，或者“大都市区位、小城市成本”的优势，或 位、眉山成本来培育新第二、面对发展基础薄弱，特别是产业基础薄弱的现实，如何打造，如何实现产的一个科学定位，进行第三、在保护和提升生态价值的基础上，如何实现文景产城的发展。就是原第四、作为这样的一个眉山未来的城市新区，作为将来生态条件比较好的新区，将来肯定不可能再做污染型的产业，在当地是不适合的。在两城一区的情况下如何实现三产立区，三产能不能立区，如何立区，是城际 之下发展的很重要的条件因为很多地区城际 不是工业的一个简单的集，简单的承接关系，有的地方就是要做三产，做服务业，小城市的成本，做大城市的服务配套。当时我们实际上做了很多的研究，包括对于昆山跟。昆山就是一座服务于的一个新城，或者是借势，融入，分流，服务的产业新城。实现了大区位，小昆山成本这样一种发展模式的。有成本敏感型的产业向科技进步型的产业，最后实现自己的一种内生动力的培育，服务外包、总部经济、昆山经验其实就是一个小城市在城际当中，小城市围绕大城市做文章做产业，转移产业这样的一种增量发展的一个平台。当时的经验很重要的在于是跟的联动 为重点，推动区域间要素流动，以昆山成本、昆山效率、昆山 主城当中的一些存量的对外转移的可能。 的关系特别近，将来基本上在半个小时的高速公路的距离，城际轻轨在18-20分钟这样一个通行的时间，都是成本优势比较明显，相对比较灵活，它的后发优势比较明显。包括 南边的固安围 做文，京南的产业新城这样一个概念，其实都是在打区位牌，做同城文章，挖掘成本优势，瞄准大都是的一些新兴产业和一些外溢的产业做文章。所以当时对于岷东新区的发展怎么近期依托眉山，长远服务这个文章，在城际之间做文章。我、基础同网、交通同城这样一种同城发展理念，对于同城发展理念更加纵深化的挖掘和一些具体策略的提炼。三维一体是既要做到产城一体，也要立足于它原来的生态条件做到景城一体，还有文化基础、文化积淀做到文城一体。产城一体、文城一体、景成一体这样的一种新兴的更加理想的，有特色，有的新城营造。水库，通过水库的环境营造和水库的保护，形成整个新城这样一个生态，然后通过南北向跟天府新区的快速联系，带动跟之间的产业的互动关系。通过东西向，西边是眉山的主城区，跟东西向的交通联系，形成一江的一体发展，包括天府新区跟岷东的的发展，打造成为天府新区的新，整个服务于成眉经济区的桃花源。以经济，服务外包经济为，以旅游经济、生态休对于城际背景之下的新城开发的方略有几个心得就是要主动承接中心城市的外溢产业，形成共生互补。在岷东新区的这个项全力打造生活品质之城。在一个离大城市很近，不在大城市的行政区划内，但交通区位条件还可以的区域打造一座新城，首先要改变大家的认知，不 胜，不 胜 ；然后做生活品质支撑，营造在高密度、高强度、高节的环境之下，包地价很难支撑的生活品质，在小城市去做反而更有优势。争做城际合作的桥梁，实际洼地抬升，就是争当城市之间打破区划分割，进而共同寻求发展的桥梁和纽，抓住城际合作的机遇。两城一区谋发展，两城一体谋整合，主动做好服务，发挥本，培育创新力，培育环境的引能力，实现边缘向城际纽带的转。所以当眉山 书记也提出来以岷东区为载体，也非常赞成这种产城一、景城一文城一体的发展思，希望三形成框架，五年出现成，十年再造一座眉成新，成为成眉合作的新样板。像这种类似的城际背景下的新城新区的策划我还做过很多，比如说的横琴新区，它是跟之间新的片区。在2010年主持新区策划工作的时候，当时我提出来打造新辅城，就是跟一个新的辅城，成为不是胜似，不是胜似跟发展新的平台和新的空间，按照国际自由港，新辅城的格局，进行整个模式四：生态先导型新城新区开发运营党的 ，提出五位一体”的新 ，“五位一体跟过去最大的区别就是强调生态文明建设。所以我们新型城镇化下一步很重要的导向也是五位一体的新型城镇化，关注关注经济建设，关注产业发展，关注文化 ，关注民生与社会建设的同时，也要关注生态文明。 之下的生态先导型的新城新区开发，其1、对于生态先导型的新城新区开发要选择低冲击的发展模式。现在为什么大家追求生态环境比较好的区域，或者新区去生活，然后在那个地方安居乐业，其实很重要的是这个地方生态条件、生态环境跟原来的中心城区，跟老城区，跟原来传统的城市有很大的提升，生态条件更好。对这些地方的生态在保护的同时进行利用和开发，这是一个基本的原则。所以这里面低冲击的发展模式实际上是一个必然的选择。2、要做好生态经济的文章。前面低冲击的模式是保护生态，是一个适度利用；更重要的是把生态的资源变资产，资产变成 的一种生态经济。就是说这种生态条件很好，怎么在不破坏环境，怎么在保护的基础之上利用环境，发展生态经济，一些没有污染的，更加的环境友好型的产业，包括服务业，研发产业，总部经济，旅游休闲等等。3、文化铸魂，凸显新城特色。在一个生态先导型的新城新区开发当，除了环境的优化，生态经济的发展，再者就是要为新城铸魂，这个魂其实来源于文化，既包括对本地文化的挖掘，也可以是新兴文化的植入，通过文化铸魂铸造新城特色，这样的话生态新城的建设可能更具 ，更增 ，更有可持续发展的竞争力。模式四案例：临汾涝洰河片区开发运营像这个展示的，当时在像临汾北部有两河交汇的区域，涝河、洰河交汇的区域文化铸魂，把当时千年尧都的文化进行激活，在这个地方结合一些的景观园林和相关设施场馆的建设，来提升新城的文化，注入文化的，进而形成新城生态、生产、生活三生合一的发展新格局，进城市新兴增长极，产业经济新样板，理想人居生活区模式五：文旅先导型新城新区开发运营第五种类型是文旅导向型的新城新区的开发。大家都知道，现在很多地方都在依托 ，文化可以提升旅游 怎么通过文旅的有机结合和发展，带动整个新城新区的建设，推动一个城市的崭新的功能板块的一种塑造和生长，这个实际上是很多地方的课题。一流的规划是促进项目招商推介的重要，智慧的策划则是项目成功的重要保障。为什么这么说呢？对于文旅新区来说它的这种定位特别重要。大家都知道旅游目的地，文化产业的区很重要的是它的产业定位，特色定位，没有特色它就缺乏了发展的动力和后续的。旅游目的地或者文化旅游的园区开发也进入了新的浪潮。西安曲江新区最近十年的快速发展，华侨城的崛起，万达长白山文旅城的成功……都了大家投资旅游新区的热情。海南国际旅游岛2010年之后的疯狂发展，快速膨胀，也是激发了很多地方对文旅新区，或者文旅新城新区投资的热情。云南大概现在有三万亿左右在文旅方面的投资，其实都是在推动文旅新城、文旅新本来是一家的，很多地方不能就文化说文化，也不能就旅旅游，很多时候是需要把文旅结合。第二是地域文化的再活化。文旅这个东西完全依靠，特别是模式五案例国际旅游目的地策划的中国实战案例：海南国际旅游岛先行下面讲一下海南国际旅游岛先行试验区，一个文旅新区开发运营总体策划、顶层设计例。大家都知道海南是几起几浮，从1988年建省到90年代初的地产浪潮，到后来沦陷，到2010年国际旅游岛的新颁布之后的二次崛起和复兴，到2013年之后的降温，实际上它是非常波折的发展历程。先行试验区实际上是海南省在海南东线，可以主导的、资源比较优质、可大规模整体开发的为数不多的区域之一，120平方公里的控制范围，70多平方公里的区建设范围。在猴岛附近有两个泻湖，有很美的沙滩有非常好的条件的。海南 省