无锡惠山项目前期报告课件

2011年11月12日无锡麒麟饮料公司地块经济测算报告2011年11月12日无锡麒麟饮料公司地块经济测算报告前言报告目的：报告旨在通过对地块周边的调研，对本项目地块定位给出判向,做出项目规划，最终对地块收益进行分析，为集团提供参考！项目背景：地块位于北塘区、距离中心区2.5KM、未来规划为中心城区范围内；区域未来规划为惠山古镇风貌协调区、连接惠山古镇和吴桥中心，拥有惠山风景区、惠山古镇、古运河公园、黄埠墩等、地块东面紧邻古运河，周边景观资源众多；本地块内部现为一些工厂、废弃房及两条内部运河。前言报告目的：地块概况简析地块中央商务区北塘新城河埒商圈太湖广场中央汽车站无锡火车站2.5KM4.5KM2.4KM2.8KM本地块属于北塘区，周边分别有盛岸路、通惠西路、古华山路、运河西路围绕；距离中央商务区2.5KM，距离汽车、火车站2.8KM；地块内部现为一些工厂、废弃房及两条内部运河，周边有安置区、惠山古镇等；地块周边有部分在售住宅盘，3KM范围内无集中性购物场所，周边居住大部分为中低收入者；地块中间有东西向、南北向有两条运河贯穿，分割成为七块地。地块概况简析地块中央商务区北塘新城河埒商圈太湖广场中央汽车站项目指标注：限高24M商住4:6停车位参考：商业：60-80个/万㎡住宅：1个/100㎡车位：25-35㎡/个做8.8万㎡车位，地下开挖3万㎡，地上5.8万㎡地块40,000㎡地下建筑面积地上建筑面积287,000㎡B1超市327,000㎡总建筑面积10,000㎡住宅125,000㎡商业172,000㎡车位66,200㎡基底面积地上用地面积220,780㎡容积率<1.3酒店20,000㎡：5,000㎡×4FB1停车场百货20,000㎡：4,000㎡×5F文化街

35,000㎡：16,000㎡×2F（局部3F）休闲娱乐街

40,000㎡：16,700㎡×2F（局部3F）建筑密度<30%20,000㎡10,000㎡

住宅172,000㎡；商业销售125,000㎡，保留

45,000㎡；

根据建筑设计标准及参考当地实际情况，整

个项目所需车位8.8万㎡。综合各项因素，建

议地下开挖3万㎡，地上保留5.8万㎡；

可销售面积回款额35.9亿，我方保留资产8.8

亿元;资产合计44.7亿元。地价为200万元/亩，收益率为94%地价为400万元/亩，收益率为38%项目指标注：限高24M停车位参考：地块40,000㎡地下建筑第一章城市概况第二章区域市场概况第三章项目背景分析第四章地块分析第五章项目定位第六章经济测算目录第一章城市概况目录第一章城市概况第一章城市概况无锡简介位于江苏东南部，总人口637万无锡位于江苏省的东南部；东邻苏州，距上海128公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常州，距南京183公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望;无锡市为江苏省省辖市，全市总面积为4787.61平方公里（市区1622.64平方公里，其中建成区面积216.5平方公里，辖崇安、南长、北塘、锡山、惠山、滨湖、新区7区及江阴、宜兴2市（县）.2010年末全市常住人口637.26万，户籍人口为466.56万。长三角都市经济圈无锡简介位于江苏东南部，总人口637万无锡位于江苏省的交通建设对外交通十分便捷内部交通未来有三号骨架线路以及四号辅助线路对外交通航空；境内有苏南硕放机场；距离上海，上海浦东国际机场180公里；距上海虹桥国际机场120公里;铁路；建成通车沪宁城际高铁、京沪高铁;公路；沪宁、沪宜高速公路通达上海市和南京市，京沪高速公路直达北京，宁杭高速公路直通杭州。312、104国道穿过无锡;海路：无锡海洋客、货运输，主要由上海港、张家港港、江阴港出海，无锡市有高速公路和国道和这些港口相连。对内交通

由5条线路组成，全线总长约158公里，设置轨道车站111座；轨道1、2、3号线作为骨架线路；4、5号线作为辅助线路；地铁1号线24个站点全面开建，2号线启动建设；沪宁城际高铁无锡站及惠山站、新区站正式启用，京沪高铁无锡站完成主体结构。无锡无锡对外交通图无锡硕放机场交通建设对外交通十分便捷对外交通无锡无锡对外交通图无锡硕放无锡经济一十一五期间无锡年均GDP增速13%，2010年末达到5750亿元第三产业比重稳步上升，2010年三产比为：1.8:56:42.52010年实现地区生产总值5750亿元，年均增长速度在13%左右，常住人口计算人均生产总值超过9万元，按现行汇率折算超过1.3万美元。；产业结构持续优化，三次产业比重调整为1.8:56:42.5，第三产业增加值占GDP比重比上年提升了1.2%。注：资料来源于江苏省统计局美元无锡目前房地产处于缓慢发展阶段无锡经济一十一五期间无锡年均GDP增速13%，2010年末达无锡经济二2010年社会消费品总额达到1809.1亿元.增长18.6%城镇居民人均可支配收入达到27,905元，年均增长速为11.8%2010年无锡城镇居民人均可支配收入达到27,905元，年均增长速率11.8%左右，农民人均纯收入14,002元，增长12.9%左右；2010年社会消费品零售总额1809.1亿元，增长18.6%，增幅同比提高3.5个百分点；其中城市市场实现零售额1571.4亿元，增长18.8%，农村市场实现零售额237.68亿元，增长17.1%。注：资料来源于江苏省统计局无锡经济二2010年社会消费品总额达到1809.1亿元.增长无锡规划无锡十二五期间打造“三心、三圈层”北塘区未来成为中心城区

发展定位：

独具竞争力的国际化区域性中心城市和最具影响力的

国际化生态型湖湾城市；三心：

老城商贸中心：提升中心区功能业态，推进公共资

源整合，提升公共空间质量，预控基础设施扩容；

太湖商务中心：完善城市框架，集聚商务功能；强

化低碳引领，建设生态城示范；推进设施建设，加快

人气集聚；

蠡湖休闲中心：加快集聚国际化湖滨旅游度假功能、

体验式高端商业文化娱乐消费功能、多元化休闲服务

功能，加快新城宜居示范住区和国际社区建设，打造

国际上最具魅力的城市湖湾地区；

三圈层：中心城区：三心、三区（中心老城区、太湖新城区、山水旅游休闲区）新城区:惠山新城、锡东新城、科技新城、锡西新城城镇组群：锡东城镇组群、锡西城镇组群注：资料来源于无锡规划局无锡规划无锡十二五期间打造“三心、三圈层”发展定位：注：北塘区功能规划北塘区未来规划为“一城、两带、三片、四区”格局本地块身处两带之间、依靠惠山古镇历史街区

“十二五”期间，北塘区以凤宾路和盛岸路为城区发展轴，加快向北、向西推进城市化建设，进一步优化布局、拓展载体、聚集资源，形成“一城、两带、三片、四区”功能格局。

一城：北塘新城凤翔片区；

两带：锡山、惠山沿山风光带和京杭大运河沿河风光带；

三片：盛岸居住片区、凤宾—杨木桥居住片区、刘潭居住片区三个

集中住宅片区；

四区：科技创业服务集聚区、生产性服务业集聚区、现代物流集聚

区和文化旅游休闲集聚区。

打造独具特色的山水空间：整合文化和山水资源，加快惠山沿山风光带和京杭大运河风光带建设，提升南尖运河公园的文化品味和服务功能，继

续推进北尖、双河尖运河沿岸休闲公园建设，打造融历史文化、山水景观、城市特色空间为一体的复合型旅游空间；

打造和谐宜人的宜居空间：形成以凤宾行政中心、吴桥商贸中心为核心，以盛岸居住片区、凤宾—杨木桥居住片区、刘潭居住片区为建设重点的

宜居空间体系，提升人居环境品质；

打造活力繁荣的产业空间：形成以北创科技园和金山北科技园为主体的科技创业服务集聚区，以无锡总部商务园等特色园区为主体的生产性服务

业集聚区，以国联金属市场、物流外包基地为重点的现代物流集聚区和以惠山古镇、运河公园为主体的文化旅游休闲

集聚区，打造充满活力和特色的现代产业空间体系。北塘区功能规划北塘区未来规划为“一城、两带、三片、四区”格局无锡旅游无锡拥有强大旅游资源2010年接待游客5,150万人次，旅游收入748亿元灵山大佛

善卷洞龙背山森林公园蠡园

无锡市位于江苏省南部，长江三角洲平原腹地，

北临长江，南濒太湖，东与苏州接壤，西与常

古运河畔州交界；无锡是我国著名的鱼米之

乡，也是一座现代化工业城市,号称“小上

海”；风景秀丽，历史悠久，又是一座享誉国

内外的旅游城市；无锡地处太湖北端，是江南

蒙蒙烟雨，孕育出的一颗璀璨的太湖明珠。无

锡以丰富而优越的自然风光和历史文化，跻身

于全国二十大旅游观光城市之列；2010年全市接待国内外旅游人数5153.77万人次、增长20%，全市旅游总收入748.73亿元、增长23.1%。无锡旅游无锡拥有强大旅游资源灵山大佛善卷洞龙背无锡政策限购、限贷提高买房门槛导致住宅市场进一步萎靡

“月度工具”再次启用。央行6月14日宣布，从20日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5%，这已经是今年以来第六次上调存款准备金率；此次上调后，大中型金融机构的存款准备金率攀升至21.5%历史高位，预计此次上调存款准备金率将冻结资金超3800亿元；

国土部向各省国土部门下发了《关于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函》，要求各县级国土部门对2011年以来的成交地块进行清理，对漏报地块应在6月30日前补充上报；几乎与此同步，部分房价上涨较快或成交较为活跃的中小城市，也已经登上住建部“城市房地产价格直报系统”的名单。与此同时，中央政府已经在考虑，对房价上涨压力较大、涨幅较快而当地购房支付能力不足的中小型城市有选择地推广限购政策，而已经纳入重点监控视野的这些城市的房地产各项数据情况的变化，将成为决策的依据所在；

在此之前，福建厦门、山东青岛、烟台等沿海省份的主要非省会城市的房地产市场价格、成交走势等重点交易数据，已经被纳入住建部重点监控的视野；浙江温州、金华、江苏无锡等一批非省会城市，也已经在住建部的施压之下，陆续出台了严厉的“限购令”。

中国人民银行6月14日发布的《2011年中国金融稳定报告》称，从中长期看，信贷风险管控压力可能加大：

一是银行业贷款总量增长过快，政府融资平台贷款和房地产贷款及表外风险敞口大幅增加；

二是银行业“贷大、贷长、贷集中”问题进一步加剧；

三是一些中小商业银行规模快速扩张，区域范围不断扩大，经营潜在风险不容忽视。年内第六次上调准备金率、货币政策持续收紧房价监控名单增员限购扩至三四线城市央行：信贷风险管控压力加大无锡政策限购、限贷提高买房门槛“月度工具”再次启用。无锡城市小结

区位优越：无锡位于江苏省的东南部；东邻苏州，距上海128公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常州，距南京183公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望，地处长三角经济圈内；经济发达：十一五期间无锡年均GDP增速13%，2010年末达到5750亿元,第三产业比重稳步上升，2010年三产比为1.8:56:42.5；2010年社会消费品总额达到1809.1亿元.增长18.6%城镇居民人均可支配收入达到27,905元，年均增长速为11.8%；交通便捷：境内有苏南硕放机场；距离上海，上海浦东国际机场180公里；距上海虹桥国际机场120公里;建成通车沪宁城际高铁、京沪高铁;沪宁、沪宜高速公路通达上海市和南京市，京沪高速公路直达北京，宁杭高速公路直通杭州。312、104国道穿过无锡;无锡海洋客、货运输，主要由上海港、张家港港、江阴港出海，无锡市有高速公路和国道和这些港口相连；美好规划：紧紧围绕“生态城、旅游与现代服务城、高科技产业城和宜居城”建设目标，以“三心、三区、三圈层”为方向，重点加强区域协调和城乡统筹，着力优化区域格局，致力加快以中心城市带动区域发展，放大锡沪同城效应；推动城乡转型发展，着力转变城市发展方式；政策限制：央行6月14日宣布，从20日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5%，这已经是今年以来第六

次上调存款准备金率；上调后，大中型金融机构存款准备金率攀升至21.5%历史高位，浙江温州、金

华、江苏无锡等一批非省会城市，也已经在住建部的施压之下，陆续出台了严厉的“限购令”；信贷管控方面持续压力得信贷会受到进一步限制；

旅游强大：长江三角洲平原腹地，北临长江，南濒太湖，东与苏州接壤，西与常古运河畔州交界；无锡是我国

著名的鱼米之乡，风景秀丽，历史悠久，又是一座享誉国内外的旅游城市。无锡地处太湖北端，是江

南蒙蒙烟雨，孕育出的一颗璀璨的太湖明珠。无锡以丰富而优越的自然风光和历史文化，跻身于全国

二十大旅游观光城市之列。地处于长三江都市经济圈、经济快速增长、交通发达、旅游资源强大本地块处于未来规划老城区商贸中、同时会受到政策和房地产市场双重影响无锡城市小结区位优越：无锡位于江苏省的东南部；东邻苏州第二章区域市场概况第二章区域市场概况商品房住宅市场分析一2011年10月无锡商品房量价齐跌数据来源：世联地产

2011年10月，无锡商品房成交2670套，环比减少79.79%，同比减少61.24%。成交面积25.50万㎡，环比减少28.1%，同比减少

65.67%。成交均价8,644元/㎡，环比增加了0.24%，同比减少1.3%。整个市场处于量价齐跌的状态；

从区域成交面积来看，新区以成交7.46万㎡位居榜首，滨湖区成交5.32万㎡位居第二。南长区下滑至最后，成交0.92万㎡。商品房住宅市场分析一2011年10月无锡商品房量价齐跌数据来商品房住宅市场分析二2011年10月商品房预售83.69万㎡崇安区、新区位列前两位数据来源：世联地产无锡10月分物业类型预售一览锡各区10月预售面积一览2011年10月无锡商品房市场预售面积83.69万㎡，环比增加

27.86%，同比增加9.55%；无锡七个区中崇安区预售面积最

多，在36.39万㎡，占总预售面积43.48%；新区预售21.49

万㎡排在第二占总面积25.67%，惠山区无商品房预售。商品房住宅市场分析二2011年10月商品房预售83.69万㎡无锡楼市格局崇安区无锡住宅市场由市中心向外扩散格局、密集程度较高随着无锡经济快速发展、人口快速增长、市中心区域已无法满足住宅市场需求，导致市场由市中心向外扩散格局，由于市场开发密集程度较高、整个房地产市场处于供大于求局面；目前无锡共有7区，分别为崇安区、南长区、北塘区、惠山区、锡山区、滨湖区、新区。新区锡山区惠山区滨湖区南长区北塘区无锡楼市格局崇安区无锡住宅市场由市中心向外扩散格局、密集程度典型楼盘分析一红豆九号均价11,000-12,000元/㎡天元世家均价10,500元/㎡项目名称：红豆人民路九号占地面积：7.6万㎡建筑面积：30万㎡绿化率：32.17%总户数：938户建筑形态：多层、高层开盘时间：未开盘均价：11,000—12,000元/㎡、商业均价29,000元/㎡公寓均价25,000元/㎡开发商：无锡红豆置业有限公司

停车位：地上894个崇安区项目名称：天元世家占地面积：7.2万㎡建筑面积：18万㎡绿化率：38%总户数：900户（一、二期去化90%）建筑形态：高层开盘时间：2010.10.23均价：10,500元/㎡开发商：无锡世纪花园开发公司

停车位：750个左右南长区典型楼盘分析一红豆九号均价11,000-12,000元/㎡花样年花郡均价7,500元/㎡首创·隽府均价8,000元/㎡项目名称：花样年花郡占地面积：12.3万㎡建筑面积：24.6万㎡绿化率：35%总户数：总1700户（去化40%）建筑形态：多层、高层开盘时间：2011.8.28均价：7,500元/㎡、开发商：无锡花样年开发有限公司停车位：1700个新区典型楼盘分析二锡山区项目名称：首创·隽府占地面积：16.3万㎡建筑面积：33万㎡绿化率：42%总户数：总2310户、当期196户（去化70%）建筑形态：多层、高层开盘时间：2011.03.12均价：8,000元/㎡、开发商：江苏首创置业有限公司停车位：2410个花样年花郡均价7,500元/㎡项目名称：花样年花郡蠡湖一号均价14,000元/㎡百乐时代广场均价8,000元/㎡项目名称：蠡湖一号占地面积：45万㎡建筑面积：71万㎡绿化率：47%总户数：总1000户、当期396户（去化）建筑形态：低层、多层、高层开盘时间：2011.10均价：17,000—18,000元/㎡、开发商：无锡阳光置业有限公司停车位：1200个典型楼盘分析三项目名称：百乐时代广场占地面积：17.3万㎡建筑面积：45万㎡（商业17万㎡）绿化率：35%总户数：总1950户（去化20%）建筑形态：低层、高层开盘时间：2011.9.25均价：8,000元/㎡商业开发商：无锡天盛置业有限公司停车位：2296个滨湖区惠山区蠡湖一号均价14,000元/㎡项目名称：蠡湖一号典型楼盘分中锐海尚映象均价7,300元/㎡金太湖国际城三期锋尚均价9,500元/㎡项目名称：中锐海尚映象占地面积：8.4万㎡建筑面积：20万㎡绿化率：45%总户数：总共1309户、当期196户（去化60%）建筑形态：多层、小高层.开盘时间：2011.9.17均价：7,300元/㎡商业16,000元/㎡开发商：中锐置业发展有限公司停车位：地面448个、地下1050个典型楼盘分析四项目名称：金太湖国际城三期锋尚占地面积：14.2万㎡建筑面积：68万㎡绿化率：25%总户数：总959户（去化95%）建筑形态：小高层、高层、超高层开盘时间：2010.06.11均价：9,500元/㎡商业均价45,000元/㎡公寓均价11,000元/㎡开发商：无锡金太湖开发有限公司停车位：地面600个、地下3000个北塘区北塘区中锐海尚映象均价7,300元/㎡项目名称：中锐海尚映象典典型住宅汇总受到房地产和政策影响、下半年去化明显较慢北塘由于距离市中心较近、价格相对较低，去化相对较快典型住宅汇总受到房地产和政策影响、下半年去化明显较慢客户访谈受访人群：消费者受访人群数量：60受访人群年龄层：28-55方式：访谈本地人群对住宅市场价格、配套、交通作为主要考虑因素达到80%北塘区作为未来中心片区，除了交通等因素以外，北塘区未来升值空间也是一个重要因素通过本地消费对住宅考虑因素，发现价格、配套、交通占据80%，区域中的崇安、南长、北塘占据70%；本地消费人群中选择北塘区同样认为北塘交通、环境包括配套都符合市场需求，同时可以发现15%对北塘区升值空有考虑因素。无锡住宅区位主要考虑目标客户访谈受访人群：消费者本地人群对住宅市场价格、配套、交通住宅市场小结由于受到前两年成交影响、2011年市场供应较大、但受到国家限购和限制贷款强击下，成交量明显下滑，住宅市场持续供应量、成交量小幅回落，住宅市场前景堪忧；从市场供应量来看，滨湖、惠山、新区三大区域依旧在住宅市场中占比高达74%左右，市场集中度依旧较高；崇安区由于土地稀缺性导致供应量较少，本地块所处于北塘区区域由于拥有众多文物保护、一定程度上影响市场开发；从去化率来看，无锡整体市场较低迷，主要因素受到国家政策及市场供应量较大导致；本地块所处于北塘由去化速度和去化率较高，原因在于距离崇安区较近、交通配套较完善，成为众多消费人群寻求目标。由于受到国家政策及市场供应量较大影响无锡整体市场不容乐观、本地块所在北塘区市场去化率较好、未来升值空间也是一个重要因素住宅市场小结由于受到前两年成交影响、2011年市场供应较大、商业市场分析

8月商业市场量价齐跌，成交项目主要为区域型商业；

从目前土地市场表现可以看出，近两年政店在加大商业

类用地的出让，特别是一些商业配套不完善的区域板

块，随着无锡城市版图扩张，居住板块不断扩大，与

其相配套商业类用地必将逐渐增加；

8月，无锡商业用房新增供应15.86万㎡，但成交面积

仅4.50万㎡，成交均价10,227元/㎡。2011年8月商业市场成交概况数据来源：CRIC8月份商业成交量略微减少、成交均价跌幅明显商业市场分析8月商业市场量价齐跌，成交项目主要为区域型商业无锡商圈现状

整体看，无锡商圈形成以成熟社区和便捷交通为基础，显著特点是人流车流量大；

从分布来看，无锡主要商圈大多集中在内环线以内交通相对便捷区域，周边社区密度较高；

在过去五年中，无锡城终于打破了以解放环路为中心的单核心城市形态，在外围组建了多个城市商业次中心；无锡目前形成以中心商务区为核心多区域中心共同发展阶段无锡商圈现状整体看，无锡商圈形成以成熟社区和便捷交通为基础中心商务区解析无锡最成熟市级商圈

概

述：无锡市最成熟市级商圈，拥有人民路、中山路、健康路等众多商

业街，拥有传统百货，包含购物、餐饮、休闲娱乐等多种业态；位置：以中山路和人民路交界处的崇安寺为核心，向四周辐射

商业类型：百货商场、沿街商铺、商业街区

典型商业：百

货

类：商业大厦、八佰伴、三阳百盛、大洋百货

购物中心：汇金广场

商

业

街：人民路、中山路、健康路

街

区

类：崇安寺

消费群体：全市消费者

租金情况：5—15元/㎡·天商业地位：无锡目前商业氛围最浓商业街区，有其一定历史原因；尽管城市

副中心商业区、专业街、片区商业中心、社区商业中心等打造得

如火如荼，中山路作为无锡商业中心地位依旧稳当；随着商业大

厦、八佰伴等主力商城开始引进多家国际品牌，这也使得中山路

商业街整体档次提升了不少中心商务区解析无锡最成熟市级商圈概述：无锡市最成中心商务区典型案例分析大东方百货、营业面积达到8万㎡建筑面积：8万㎡（A、B座）档次：高档开业时间：1988（2010.9改建）楼层业态：A座B座B1：食品苑、墨韵文化B1：珠宝玉器1F：品尚国际1F：名表首饰2F：优雅名媛2F：品质内衣3F：都市淑女3F：都市淑女4F：名仕新贵4F：名仕新贵5F：活力休闲5F：活力休闲6F：童趣家居6F：美食美容7F：东方电器7F：大世界影城主要品牌：Dior.Laniome.Burberry.Chanel.GUCCI.ARMANI、HERMES、LOEWE、VESACE、CARTIER开发商：无锡商业大厦大东方股份有限公司进驻商家：商业大厦引进商家将近700余家，以服装为主，

其中男装、女装、童装和运动系列所占比例将近

55%左右；其次是电器类产品占到18%左右；其

余如名表、金银首饰等均为国际国内一线品牌；

通过增加B座，让营业规模得到很大的提高，并

且大量引进了国际一线品牌盈利方式：扣点18—20%

经营状况：较好中心商务区大东方百货、营业面积达到8万㎡建筑面积：8万㎡锡沪路商圈解析

概

述：区域性商圈，有广南路、锡沪路等街道拥有传统百货，包含专业市场、购物、餐饮、休闲娱乐等多种业态位置：以广南路和锡沪路为主要

商业类型：百货商场、沿街商铺、商业街区

典型商业：百

货

类：瑞安百货

购物中心：哥伦布广场

商

业

街：广南路、锡沪路

消费群体：区域及周边消费人群

租金情况：2—6元/㎡·天商业地位：距离市中心仅十余分钟车程；周边集装饯、家居、建材为一体崇

安新城包括月星家居、睦邻中心等大型商业项目，这种互为配套

良性发展模式并且未来金科等项目即将开业，无疑扩大区域核心竞争力，形成较强区域性核心商业形成城东区域性商业中心锡沪路商圈解析概述：区域性商圈，有广南路、锡沪路等锡沪路商圈典型案例分析建筑面积：20万㎡档次：中低档开业时间：2009（二期2011.10）物业类型：公寓、写字楼、购物中心、百货主要商铺：KFC、必胜客、NIKE、阿迪达斯开发商：无锡市龙腾商业投资发展有限公司销售面积：30—60㎡

销售价格：均价50,000—60,000元/㎡

营业面积：60—180㎡

租金状况：6—8元/㎡

经营状况：较好（一期98%、二期85%）

停车位：1600个哥伦布广场总建20万㎡锡沪路商圈建筑面积：20万㎡哥伦布广场总建20万㎡太湖广场商圈解析

概

述：拥有无锡最大的城市广场，近两年房产的飞速发展，周边高楼林

立，为太湖广场带来了新的发展契机，特别是板块商务功能，逐

渐有取代市中心成为新一代的商务中心的趋势；太湖广场商圈由

于起步晚，整个板块的商业氛围还未成型，目前板块最具代表商

业点主要是台湾欢乐城和茂业城位置：无锡城市副中心，以太湖大道与清扬路交汇处为主要

商业类型：百货商场、商业街区

典型商业：茂业城、台湾欢乐城

消费群体：区域及周边消费人群

租金情况：2—5元/㎡·天商业地位：近两年板块开发看出，已批建多个综合体项目，世贸、茂业，未

来还有燕莎商务中心等等，板块整体定位起点高，已逐渐有取代

市中心成为新一代商务中心趋势但商业发展不是一蹴而就的，需

要循序渐进过程，目前整体高档消费力集中在市中心区域，如何

吸引这部分消费群体，将是未来太湖商圈发展重点城南区域性商业中心未来更多承载着无锡商务中心太湖广场商圈解析概述：拥有无锡最大的城市广场，近两太湖广场商圈典型案例分析建筑面积：45万㎡（百货8万㎡）档次：中低档开业时间：2007

物业类型：购物中心、酒店、公寓、写字楼楼层业态：B1：超市、餐饮1F：珠宝首饰、化妆品、钟表眼镜、女鞋等

2F：精品女装、女星配饰、女士皮具、必胜客3F：少淑女装、女士内衣等4F：童装、童鞋、玩具、床上用品、家居用品5F：男士服饰、皮具等6F：运动休闲服饰、户外用品、运动器械等7F：台球俱乐部、嘉禾影城8F：健身俱乐部、嘉禾影城主要品牌：BUEBERRY、西铁城、卡西欧、天骏、FAIRWHALE、nike、ADIDAS、花花公子、华伦天奴.乔登开发商：无锡茂业置业有限公司盈利方式：百货扣点15—18%

经营状况：较好

配套设施：停车位3000个、四部手扶电梯等

茂业城总建45万㎡目前城南最大综合体项目、档次水平一般太湖广场商圈建筑面积：45万㎡（百货8万㎡）茂业城总建45河埒口商圈解析

概

述：目前城西商业中心，住宅区很多，人口密集，商业兴旺；梁青路

有大润发、五星电器等，加上万达广场的进入，将为片区商业带

来更大的发展动力，特别是天润发大卖场带火了周边一带，周边

店铺租金持续上涨，房地产市场走旺，价格不断攀升位置：河埒口商圈位于滨湖区，东邻京杭大运河，南邻无锡新体育中心

西有梅园，北靠惠山及旅游胜地—锡惠公园

商业类型：购物中心、商业街区、沿街商铺

典型商业：购物中心：万达广场

商

业

街：湖滨路、梁青路

消费群体：区域及周边消费人群

租金情况：4—7元/㎡·天商业地位：河埒口商圈商业街相对较多，街道很长，商圈范围大；但商业最

繁华地段集中在河埒口附近一带，经营种类杂乱，商业特色不明

显，未来河埒地区充分利用功能优势和区位优势，将河埒地区建

设成为现代化区域行政中心、繁华商贸中心、高质量居住中心，

万达广场势必会加重河埒口商圈商业地位，也会带来大量人气城西区域性商业中心住宅区较多随着万达进入必然带来大量消费、提高商业档次河埒口商圈解析概述：目前城西商业中心，住宅区很多，河埒口商圈典型案例分析建筑面积：70万㎡（商业12万㎡）档次：中档开业时间：2010.9

物业类型：购物中心、酒店、公寓、写字楼

楼层业态：1F：精品服饰、生活服务2F：精品服饰、生活服务3F：餐饮休闲主要业态：万千百货、酒店、万达影院、大歌星KTV等主要品牌：星巴克、屈臣氏、ONLY、VEROMODA、GXG、KFC、国美电器、必胜客、ZARA、JACK&JONES

开发商：无锡茂业置业有限公司盈利方式：百货扣点15—18%

租金：4—7元/㎡

经营状况：较好万达广场目前城西最大综合体项目、商业12万㎡河埒口商圈建筑面积：70万㎡（商业12万㎡）万达广场北塘青石路商圈解析区域性商业众多商业开发、运作带动未来发展，提高区域竞争力

概

述：青石路商圈以欧风街为依托，是无锡旧城改造的重点区

域，未来将打造成无锡重要的副中心，集餐饮、休闲、

娱乐为一体的商业集群位置：位于北塘区北大街街道辖区范围内，以青石路沿线为主

商业类型：商业街、购物中心

典型商业：商

业

街：青石路欧风街

购物中心：金太湖购物中心

消费群体：周边居民、餐饮可影响到无锡全市

租金情况：4-10元/㎡·天发展趋势：近年由于金太湖大型综合型商业项目的进驻，为片区商

业带来了新的发展动力，无论从档次还是规模上都有较

大提升，片区商业也逐渐转向核心商业发展北塘青石路商圈解析区域性商业概述：青石路商圈以欧建筑面积：68万㎡

开业时间：2009.6经营业态：大型商街、国际影院、无锡首个真冰溜

冰场、五星级酒店、中心MALL、甲级写

字楼、高档住宅等进驻商家：沃尔玛为首国际商业巨头，近30家城市

先锋品牌开发商：无锡商业大厦大东方股份有限公司销售情况：商业一、二期售罄，三期售出80%

销售均价：50,000—60,000元/㎡主力面积：50—120㎡

租金水平：10—18元/㎡·天

经营状况：良好

停车位：地上600、地下3000百货1—3步行街-1F沃尔玛数码城会所金太湖国际广场目前城北最大综合体项目北塘青石路商圈典型案例分析建筑面积：68万㎡百货1—3步行街数码城会所金太湖国际广新区长江商圈解析随着居住和商务人员需要、区域出现众多商业项目

概

述：新区主要两大商圈长江路-旺庄路商圈和春华路商圈，

前者为CBD，后者为高档居住区位置：位于长江路和旺庄路

商业类型：商业街、购物中心

典型商业：商

业

街：旺庄路、长江路

购物中心：宝龙城市广场、新之城、长江一号

消费群体：周边居民、商务人员

租金情况：1.8-6元/㎡·天发展趋势：近几年大型商业迅速发展，2010-2012年新区商业供应

量猛增，共有6个项目45万㎡商业面世，但宝龙城市广

场和新之城A区开业，迅速增加了区域大型商业满足一

站式消费需求新区长江商圈解析随着居住和商务人员需要、区域出现众多商业项目宝龙城市广场、商业13.5万㎡新区长江路商圈典型案例分析

1-3F家乐福 4F

餐饮1-3F百盛百货4F

中影国际影城 1-4F挑空中庭 展览、休闲、娱乐 5-24F单身公寓建筑面积：28万㎡（商业13.5万㎡）开业时间：2010经营业态：时尚百货、大型超市、星级影院、娱乐中心、游乐广场、美食天地进驻商家：百盛、家乐福、肯德基、豪客来、大家

乐、宝

岛眼镜、中影国际影城开发商：无锡宝龙房地产发展有限公司

销售均价：一楼：12,000—25,000元/㎡二楼：9,000—12,000元/㎡

三楼：6,000—9,000元/㎡主力面积：30—120㎡

租金水平：1.1—6元/㎡·天

经营状况：良好

停车位：地上200、地下1400宝龙城市广场、商业13.5万㎡新区长江路商圈 1-3F家乐各商圈租金分析

市中心是唯一成熟商业中心，也是商铺租金行情最高区域租金在5-15元/㎡·天；

其他各大商圈租金行情基本集中在2-6元/㎡·天；

本区域周边目前尚未形成集中性商业。

无锡市现有商业市场主要分

布于市中心区域解放路沿

线周围，尤其以崇安寺-三

阳广场商业圈最为集中；

从各商圈业态设置来看，整

体仍以零售为主，餐饮比

重逐步提高；

以商铺空置率最高的站前商

业区为例，站前步行街、

保利广场两大主力商业项

目现仍在经营店铺80%以上

为餐饮、休闲娱乐商户；在

新兴商业区域内餐饮、休闲

娱乐业态市场接受度相对于

零售而言更高。各商圈租金分析市中心是唯一成熟商业中心，也是商铺租金行情最客户访谈一受访人群：消费者受访人群数量：60受访人群年龄层：28-55方式：访谈购物频率：无锡市消费者购物频率较高，一般为“每周2－3次”和“每周1次”；

每天购物的也占有一定比重；每天每周2-3次每周1次每月2-3次每月1次每季度1次12.53833.51231购物日期：消费日期多不固定，比较固定的一般选择在“每日下班后”和“周

六周日”进行购物；工作时间下班之后周六周日节日日期不固定2.53012215232购物频率一般为“每周2－3次”和“每周1次”

消费时间来看“每日下班后”和“周六周日”

客户访谈一受访人群：消费者购物频率：无锡市消费者购物频率较客户访谈二受访人群：消费者受访人群数量：60受访人群年龄层：28-55方式：访谈无锡市消费者平均消费金额集中在“50－300元”之间，属于中档消费

无锡市消费者“步行”购物比重较大，习惯在家、单位附近进行消费、另外对公交车认知度较高平均消费金额：无锡市消费者平均消费金额集中在“50－300元”之间，属于中档消费；

500元以上的高消费占比较小；周六日及晚间消费消费金额相对较高。50元以下50-100元100-300元300-500元500-800元800-1000元

1000元以上

4516

5320.528.5消费时使用的交通工具：无锡市消费者“步行”购物的比重较大，习惯在家、单位附近进行消费；对于距

离较远的购物设施来说，消费者选择以“助力车”和“私家车”这类高速交通工

具作为代步工具；另有一定数量的消费者对“公交车”认知也较高。39步行自行车助力车公交车出租车私家车公司用车32113.52.5201客户访谈二受访人群：消费者无锡市消费者平均消费金额集中在“客户访谈三购物业态需求：

无锡市消费者对大型超市、大卖场需求最高，与其他购物业态类型相比有显著优势；

消费者对购物中心和百货店需求也较高，但与大型超市、大卖场相比，对消费者吸引力要相对较弱；

消费者对专业店、专卖店、商业街等业态也有一定需求；

消费者对零售专卖店业种需求上主要以服装店和食品店这类生活必需品消费场所为主。受访人群：消费者受访人群数量：60受访人群年龄层：28-55方式：访谈对大卖场及购物中心需求较大客户访谈三购物业态需求：受访人群：消费者对大卖场及购物中心客户访谈四受访人群：消费者受访人群数量：60受访人群年龄层：28-55方式：访谈休闲娱乐设施需求：

无锡市消费者经常从事的休闲娱乐活动主要为看电视、听音乐、看书、报、杂志、玩计算机、

上网等能在家中进行且不需要投入大量金钱的活动为主；

体育运动方面以不需要花费散步、慢跑和篮球、足球和羽毛球为首选；

由于消费者日常户外休闲娱乐和体育活动多为无需花费的活动，因此对环境较好公园、休闲广

场需求较高，因此在设施开发时规划一定规模休闲广场将达到聚集客流效果；从各种赢利性休闲娱乐设施来看，受选率较高为KTV、酒吧、其次为茶楼、足浴、健身中心等。服务质量好是第一要素：消费者希望休闲娱乐设施及服务人员所提供的服务质量高、专业性强

环境是消费者第二看重的要素：环境舒适、优雅、干净整洁、能营造出轻松和谐的气氛

客户访谈四受访人群：消费者休闲娱乐设施需求：服务质量好是第客户访谈五受访人群：消费者受访人群数量：60受访人群年龄层：28-55方式：访谈餐饮设施类型需求：

无锡市消费者对本地家常菜及地方风味小吃的需求最高；

无锡本地菜家常菜也较受消费者欢迎；

其他地方特色菜系中，川、湘菜系受选率较高；

另外各类中西快餐也是消费者经常光临的场所。由于无锡外来人口逐渐增多，因此具有地方特色风味餐饮设施较受欢迎

交通便利性，舒适、优雅的就餐环境也是吸引消费者主要亮点

客户访谈五受访人群：消费者餐饮设施类型需求：由于无锡外来人商业市场小结商业市场成交量略微下跌，但是整个均价下划较为明显，仅为10,277元/㎡，随着政府加大商业土地出让，未来商业供应量将进一步扩大；无锡目前已经形成以中心商务区为核心、城东锡沪路商圈、城南太湖广场商圈、城西河埒口商圈、城北北塘商圈多区域商业中心共同发展阶段，市中心成熟商圈租金在5--15元/㎡·天，其他区域商业2—7元/㎡·天，本地块所处于北塘区目前租金在2—6元/㎡；从商业辐射范围来看，目前市中心业态较成熟，交通、配套较方便，辐射整个市区；其他基本都是区域商业，但是商业体量基本都达到10万㎡以上，满足区域消费市场；本地块位于市中心西边2KM左右，目前周边3KM范围内暂无大型集中性商业。由目前无锡以市中心为核心、多区域中心格局本地块距离市中心较近、无论是市中心还是区域性商业都有较大体量、对本项目有一定影响商业市场小结商业市场成交量略微下跌，但是整个均价下划较为明显第三章项目背景分析第三章项目背景分析无锡城市空间变迁

50年代以来开始向中心城区发展本地块属于北塘区，是无锡市中心城区之一

曾经是近代无锡民族工商业发祥地之一，也是无锡最繁华的商埠

无锡城市50年代以来开始向中心城区发展本地块属于北塘区，是城市功能变迁

北塘是近代无锡民族工商业的发祥地之一，米市、钱庄、布庄、山货行林立，曾是无锡最繁华的商埠

铁路、高速公路逐步取代了运河的物流功能。城市间贸易中心移转，城市间商贸基础消失运河成就北塘铁路高速物流功能移转城市商业性质转变城市功能中心化

城市商业功能向城市中心集中,北塘原有商业基础不再,新商业基础又未定型,地区向纯居住化自然转型,偏离城市功能中心，地区价值下滑

城际交通的发达，导致南京、上海的覆盖面加大，各区县对无锡的依赖降低。无锡城市商业性质又大地区中心转向城市自身功能的配套城市功能变迁北塘是近代无锡民族工商业的发祥地之一，米无锡历史文化背景无锡市历史文化悠久城市素有“吴中胜地”之称

无锡位于杭嘉湖平原西北部，西倚惠山，南抱太湖，北靠长江，京杭大运河穿城而过自然风景优美，人杰地灵，素有“吴中胜地”之

称；杭嘉湖平原是我国自然条件最为优越的地区，无锡的地理位置和地形特点使之处于交通咽喉部位。这里自古以来就是东南沿海地

区与北方交通必经之地，有利于文化交流和吸收外来文化，历史上是江南文化与北方文化融会之地；

在无锡这块土地上，早在五六千年前，就有先民生息繁衍了。新中国建立以后，考古学者在无锡、江阴、宜兴发现了多处先民的生活

遗址，出土了石制的生产工具和原始陶器；经考古学者研究，早在五千多年前，无锡这块土地上的先民，就从事水稻的生产和渔猎活

动了；无锡先后经历了先吴时期、吴国时期、后吴时期和近现代时期四个阶段历史上有四件大事，都是在这里发生的，有人称为四个

发源地：吴文化的发源地

东林党的发源地

近代中国民族工商业的发源地

中国现代乡镇工业的发源地

泰伯来到吴地后，贡

献很大。他带来了中

原文化，与吴地本土

文化融合起来，吴文

化的兼容性应该从那

个时候算起。吴文化

现在的概念有变化，

实际上指吴地文化，

而且是有文字记载的

吴地文化，发源在无

锡地区。

无锡顾宪成、高攀龙等在

东林书院讲学，形成东林

党，反对宦官专权，评论

朝政，主持正义，实质上

是代表当时新兴城市市民

利益；东林党历史影响是

非常深远，“风声雨声读

书声声声人耳；家事国

事天下事事事关心”的

楹联，是古时中国知识分

子价值观的集中体现，对

当代知识分子影响很深。

l9世纪末20世纪初，中国民

族工业在几个城市发展，

而其中以无锡最为典型其

发展的规模最大，近代工

业经济的总量在全国占有

相当大的比重。20世纪3O

年代初，仅无锡荣氏企业

经营的机制面粉总产量就

占全国近三分之一，棉纱

布总产量占全国的29％。

乡镇工业始于上世纪50年代

末，当时叫社队工业；在

党的十一届三中全会后，

在农村实行家庭联产承包

经营基础上，乡镇工业异

军突起，而且创造了中国

很有影响“苏南模式”。

华西村的吴仁宝等一批知

名人士就是发展乡镇企业

的代表人物。无锡历史文化背景无锡市历史文化悠久城市素有“吴中胜地”之称无锡文化类型分析一

吴

文

化：无锡古称梅里。秦并六国，立郡县制，以梅里为无锡县，属会稽郡，为我国最早的古县之一。太伯奔吴事件，先秦文

献如《左传》、《国语》、《论语》皆有提及。至汉司马迁撰《史记》，作《吴太伯世家第一》，始把太伯奔吴，入

乡随俗，定居梅里，建立吴国的史实，集大成地载入正史；太伯遂为后世人们尊为开发江南的始祖;

茶

文

化：吴地茶文化历史悠久，源远流长，它是中华茶文化的重要组成部分。它发轫于西汉，滥觞于三国，发展于东晋、南

朝，极盛于唐宋，在明清也独领风骚，并以独特魅力，辐射到海外异域。吴地茶文化，其内涵丰富，表现方式呈现多

样化。茶史、茶事、名茶、茶俗、茶艺等都具有丰富的内容；

运河文化：无锡与运河的关系由来已久。泰伯领导人民开凿伯渎港（又称伯渎河）可能是我国有文字记载的最早的人工运河；后

来吴王夫差又先后开凿了由吴国都城到长江运河，以及开凿了沟通长江与淮河和由淮河到黄河的运河。但对无锡影

响最深刻的是隋代开通的大运河。经千百年来的历史积淀，穿无锡县城的大运河，是整个大运河的最有历史文化内

涵，人文景观最有特色的河段；

山水文化：无锡位于杭嘉湖平原西北部，西部有连绵的丘陵和低山，又有浩淼的太湖及其他诸多小的湖泊，山水相映，山清水

秀，自然风光优美秀丽，为这里的山水文化的形成，提供了极为有利的条件；无锡文化吴文化：无锡古称梅里。秦并六国，立郡县制，以梅无锡文化类型分析二

文学艺术：无锡自古是文化之邦。无锡秀丽的自然风光和深厚的人文积淀孕育了许多优秀的文学家和文学精品。诗、词、小说、

散文和剧作，都有不少精品，在中国文学史上占有重要地位；

工艺美术：无锡的工艺美术品种类很多。其中在绘画方面名人辈出，在泥塑、陶艺、刺绣等方面都独树一帜，国内外享有盛誉；

无锡的绘画史上，东晋有顾恺之，被誉为“画圣”、“画神”；惠山泥人是无锡工艺艺术品中很重要的组成部分，也

是无锡历史文化的重要内容。惠山泥人造型生动，形象饱满、夸张，手法简练，具有自己特有艺术风格的泥塑艺术；

刺绣是无锡历史文化的奇葩。早在明代，无锡人就发明了“堆纱秀”，绣工精致，曾作为贡品进献朝廷；

名人文化：无锡地处江南水乡，无锡充满温情和水，以细腻、温柔作为水文化主要特征，也影响了无锡人审美情趣和性格特征，

泰伯奔吴，不仅给无锡带来了中原文明，也使尚德务实之风植根于民间，而近代民族工业的发展，使无锡人树立了自

强自立、务实敬业的精神。无锡独特的地理环境、深厚的文化积淀、长期的经济社会发展，造就了无锡人独有的个性

与品格；在文学艺术方面，有晋代的顾恺之，明代的王绂和元代的倪云林，现代则有徐悲鸿、尹瘦石、吴冠中等；

宗教文化：无锡拥有浓郁的宗教文化。无锡有道教、佛教、伊斯兰教、基督教。其中道教和佛教建筑最多，影响最大。宗教文化

包括宗教建筑或活动场所。佛教有碑刻、塔、金与铜造像；宗教节日和宗教活动仪式；宗教音乐；宗教名人。无锡文化文学艺术：无锡自古是文化之邦。无锡秀丽的自然风光和老北塘古运河片区简介地块位于曾繁华一时的古运河沿岸，该区域曾是无锡最繁华的商埠；随着城市的变迁，该区域逐渐萧条；近几年，政府依托惠山古镇的自然和人文资源，将该区域打造成RBD（城市游憩商务区），一个展示吴文化和无锡民俗、民艺、节庆、饮食的舞台，一个富含文化底蕴，集结大江南北游客的风情集散地；该区域依山傍水，拥有惠山风景区、惠山古镇、古运河公园、黄埠墩等，紧邻古运河；同时紧靠城市核心区，属于城市稀缺板块。惠山古镇历史文化街区惠山古镇风貌协调区

吴桥中心文化区（运河文化、现代风情）黄埠墩市中心惠山风景区古运河公园

惠山古镇位于惠山的东北坡麓，古镇建设保护范围：东、西以黄埠墩和惠山寺为界；南北位于锡惠大桥和通惠西路之间，总面积103公顷。

通过对现有城市道路线型的调整，界定了惠山寺至宝善桥之间为核心保护地块（约３５公顷）；其东到大运河为古镇发展与风貌协调区（约70公顷），本地块位于风貌协调区内部。本地块未来规划为惠山古镇风貌协调区并且连接惠山古镇和吴桥中心老北塘古运河地块位于曾繁华一时的古运河沿岸，该区惠山古镇惠山古镇

惠山古镇于2002年启动规划，在文化挖掘和考证上历时5年，

在完成充分的前期准备后于2007年底启动保护性修复；2011年“十一”黄金周，惠山古镇初露真容，中国泥人博物馆开馆、古街核心区游览线路贯通，景区入口广场开放；据统计，黄金周期间，客流总量达35万人次。预计2012年5月整体开街。惠山古镇街区2002重新规划2011年黄金周人流达到35万人次惠山古镇惠山古镇于2002年启动规划，在文化挖掘和考证上历市场规模及空间预测

市场规模预测锡惠公园每年的游览人数为100万（参照《锦绣锡惠》）。考虑到现有市场结构里中老年市场占较大比重，我们在这里取50万人/年计算；根据无锡市和江苏省的统计文件，无锡市近年来旅游人口增长率为12.6%；根据本项目情况，选取8%；根据行业经验，惠山古镇新项目推出所带来的增量约为50%。

惠山古镇建成后第一年游客量约为：50×（1+50%）×（1+8%）=81万古镇旅游项目主要是面向夜间市场,晚间游客人数将达到本项目的峰值，约为白天人数的两倍，那么最后的市场规模预测结果为：81×2=162万人，同理，建成后5年内游客量分别为：预计建成后5年平均接待游客量为190万人市场规模及市场规模预测预计建成后5年平均接待游客量为无锡旅游景点分析无锡旅游产品供给类型多样，包括风景、园林、娱乐、度假等，分布密集，但是相对杂乱，空间组合不是很好；太湖、蠡园等由于在地理位置上的优势，在综合指标上得到较高的分数；惠山凭借独特的历史背景和深厚的人文积累，以各项指标领先优势占据第二席；良好资源组合反映惠山古镇景区所蕴含无限升值潜力.无锡旅游产品资源指标对比分析无锡旅游产品供给特点分析无锡地区的旅游主要集中在观光及文化体验两块，而度假产品相对贫缺，并且无锡并没有形成一个真正又无锡特色游客集散地，面向游客夜间产品存在大片空白。在旅游产品休闲化、体验化、市场化发展趋势下，大力开发度假、休闲娱乐和商务会议等相关产品，是转型时期必然选择；在此情况下，构建一个游客集散地，开发众多夜间产品以适应旅游市场需要，是市场需求；本项目处于惠山古镇风貌协调区，是发展此类产品的有利区域.无锡旅游无锡旅游产品供给类型多样，包括风景、园林、娱乐、度第四章地块分析第四章地块分析地块区位及交通地块周边交通便捷，向西通过惠钱路可以上快速内环；向南经运河西路可以到达滨湖区；向东经人民路过惠山大桥可以到达市中心；向北过盛岸路可以直达北塘新城、欧风街；地块区位较好，是西部区域进入市中心的要冲，位于北塘区南部，东靠古运河，南隔惠山古镇与惠山相依；距离中央商务区路程为2.5公里，与北塘新城仅一河之隔，距离河埒商圈路程为2.4公里，距离太湖广场4.5公里；距离火车站和中央汽车站2.8公里路程。惠钱路快速内环盛岸路运河西路通惠路古华山路春申路地块区位较好、交通便捷地块中央商务区北塘新城河埒商圈太湖广场中央汽车站无锡火车站2.5KM4.5KM2.4KM2.8KM地块区位地块周边交通便捷，向西通过惠钱路可以上地块区位地块四至ABCDFEG该地块位于景区与社区的交叉口，西靠通惠路，南依古华山路，东部和北部为河流。

该地块与景区

对望,且隔离

于社区，南依古华山路，东规划路，西部、北部河流。B

该地块处于社区

与进老城交通要

道口，西临通惠路，北临盛岸路和蓉湖大桥引桥，东部、南部河流。ADCEFG

该地块处于整个区域的腹地，北依盛岸路和蓉湖大桥引桥，东为规划路。

该地块与景区

对望,且隔离于

社区，南依古华山路，东为规划路，西为规划路、北部为河流。

该地块处于整个区域腹地，北依盛岸路和蓉湖大桥引桥，东为规划路，北为规划路，南为河流。

该地块处于整个区域的腹地，北部、东部河流，西规划路古华山路盛岸路规划路运河西路规划路通惠路地块分别由A、B、C、D、E、F、G七块土地构成其中要求A、B、C、D商业文化旅游配套设施，E、F、G居住及商业地块四至ABCDFEG该地块位于景该地块与景区B该地块地块现状分析展示面分析古华山路盛岸路规划路运河西路规划路通惠路

地块西边一条干道，目前沿街周边有食品、餐饮商业、经营时间较长，是未来连接吴桥文化区和惠山风景区干道。

地块北边快速路、主要是机动车通道，目前商业较少。G地块东边快速车道、运河西路、人流量较少、商业较少。

地块内部包括一些工厂、废弃房和生地构成；目前内部有东西、南北向两条河贯穿、对地块产生一定影响。地块目前西边和南面展示面较为有利北边蓉湖大桥阻隔不利于商业延伸地块东边是京杭运河、内部有两条运河贯穿地块内部F运河西路A盛岸路蓉湖大桥

蓉湖大桥是东起春申路县前街口，跨越“三路两河”，向西接通盛岸路；主桥长220M，其中主跨145M，桥面设双向6车道。通惠西路古华山路

地块南边一条重要干道，道路两边就是本地块和惠山古镇，有利于打造商业配套、与古镇形成互补关系。地块现状分析古华山路盛岸路规划路运河西路规划路通惠路地块西资源景观分析地块东边是著名京杭大运河内部有两条运河贯穿、给予本项目优越自然资源高压线惠山历史文化街区通惠西路盛岸路老居民区龙光路古华山路规划路规划路运河西路京杭运河

京杭大运河始凿于春秋战国，历隋、元二代而全线贯成；北起北

京，南迄杭州，全长1794公里，无论历史之久、里程之长，均居

世界运河之首。两千余年来，大运河几历兴衰。漕运之便，泽被

沿运河两岸，不少城市因之而兴，积淀了深厚独特的历史文化底

蕴。有人将大运河誉为“大地史诗”，它与万里长城交相辉映，

在中华大地上烙了一个巨大的“人”字，同为汇聚了中华民族祖

先智慧与创造力的伟大结构；江苏境内的京杭大运河,全长628千米。对苏北、苏南运河进行了整治扩建；扩建了京杭运河上的谏壁、解台两座二线船闸和淮阴、淮安、宿迁三座三线船闸,消除了京杭运河江苏段的“瓶颈”制约,实现了京杭运河苏南、苏北全线畅通,为江苏及华东地区提供了一条南北水上快速交通大动脉。京杭运河内部运河资源景观分析地块东边是著名京杭大运河高压线惠山历史文化街区未来交通发展随着未来地铁运营、势必带动各区域之间联系，进一步刺激消费本地块距离一号线火车站2.8KM左右、二号线距离河埒口站2.4KM左右本地块三号、四号线也拥有站口，对本项目未来发展带来一定机遇地铁规划图地铁商机：目前拥有地铁的城市，围绕地铁站点，商业开

发都取得了极大成功；预计无锡地铁同样将深

刻影响城市商业格局；消费者因快捷便利地铁

而拥有更广泛选择，同时拉动各区域之间的联系，带动消费人群。地铁一号：起点为堰桥、终点到雪浪；三阳广场是轨道一号

线和二号线换乘点，将给无锡未来商业格局带来

深刻变革，无锡不再是单一商业中心惠山新城、

太湖新城、太湖广场等都有望成为商业副中心；

地铁二号：2号线也正在积极筹备；地铁建设给城市发展带

来举足轻重的影响，2号线起点为梅园，沿沪宜

路（环太湖大道）经转向梁溪路东行，跨运河后

沿五爱路、人民路、上马墩路至塘桥头，之后线

路一直向东沿锡沪路穿沪宁高速公路，沿南中路

到高速铁路新无锡站。一号线二号线注：地铁1、2号线、预计2014年运营未来交通发展随着未来地铁运营、势必带动各区域之间联系，进一步地块SWOT分析地块SWOT分析案例项目分析一南长区历史文化街区——清名桥步行街

南长街是无锡清名桥历史文化街区里的一

个核心景区；这片面积0.44平方公里的街

区就象一个天然历史博物馆。它以南长街

上的清名桥为中心，古运河为轴，里面有

名人故居、窑群遗址博物馆、古运河博物

馆、丝业博物馆等一大批宝贵历史遗存；

清名桥历史文化街区正在酝酿“扩版”，

从原先0.44平方公里的核心区拓展到1.66

平方公里，形成一个“风貌统一、路网贯

通、生态提升、配套完善”的“运河古

城”；到2013年，清名桥