某区午山社区旧村改造建设工程项目可行性研究报告

目录第一局部总论 -4-一、工程名称及工程承建单位 -4-二、工程概况 -4-三、可行性研究的范围和依据 -5-第二局部工程建设的背景和必要性 -7-第三局部市场分析 -8-一、市场现状及开展趋势分析 -8-二、2021年****市房地产市场形势展望 -12-三、工程所在区域的市场调查与分析 -14-四、工程定价 -21-第四局部工程建设地点及外部条件 -22-一、工程建设地点 -22-二、地质条件 -22-三、抗震设计 -22-四、外部配套条件 -22-第五章建设规模与内容 -24-一、建设规模 -24-二、建设内容 -24-第六局部总体规划 -25-一、总体规划的原那么 -25-二、总体规划 -25-三、绿化工程 -27-四、竖向及场地整治 -28-第七局部单体建筑建设方案 -29-一、单体建筑内容 -29-二、土建工程 -29-三、建筑装饰 -30-四、竖向交通 -30-第八局部公用工程 -31-一、给水工程 -31-二、排水 -32-三、电气工程 -32-四、弱电工程 -34-五、采暖工程 -35-六、燃气工程 -35-第九局部消防、环境保护 -36-一、消防 -36-二、环境保护 -38-第十局部能源消耗及节能措施 -40-一、能源消耗 -40-二、主要节能措施 -40-第十一局部组织机构与管理 -41-一、组织机构 -41-二、工程管理 -41-第十二局部招标、投标 -43-一、工程概况 -43-二、工程招标内容 -43-第十三局部建设进度方案 -44-第十四局部投资估算及资金筹措 -45-一、 投资估算 -45-二、资金筹措 -46-第十五局部工程财务评价 49一、财务评价的依据和范围 49二、销售收入及税金测算 49三、 利润计算 51四、敏感性分析 52第十六局部可行性研究结论 53附件 54第一局部总论一、工程名称及工程承建单位1、工程名称：****市崂山区午山社区改造工程。2、工程承建单位：********置业开发3、工程承建单位概况公司注册资本金为人民币3800万元，具备房地产开发三级资质，是以房地产开发、经营、管理为主的专业公司。公司技术力量雄厚，管理体系现代化，且拥有一支精通房地产资本运作、工程开发、建筑设计、营销筹划、工程管理、商业物业管理等业务的高素质员工队伍。公司先后开发的澳门花园、瑞士花园、榉林美邸工程在岛城引起强烈反响，在改善人居环境的同时，为岛城创立了和谐温馨的都市家园。二、工程概况1、工程建设地点本工程位于****市崂山区午山西麓，西临松岭路、南至****二中、北至翠岭路，工程占地面积公顷。2、建设规模与内容本工程拟建设一处城市居住小区，总建设规模为725200平方米,其中商品住宅建筑面积249000平方米，海关住宅建筑面积70000平方米，安置住宅建筑面积230200平方米，公共建筑面积176000平方米。3、投资规模及资金筹措本工程建设总投资万元人民币，对外融资8亿元,其余局部由建设单位自筹。4、建设期本工程建设期为5年。三、可行性研究的范围和依据1、可行性研究的依据①****市规划局?建设工程规划审查函复意见书?〔青规函业字[2006]276号〕②****市规划局?关于扩大崂山区午山社区整村改造控规用地范围的答复意见?〔青规业字[2006]34号③****市规划局?建设工程规划审查函复意见书?〔青规函业字[2007]22号〕④****市国土资源和房屋管理局崂山国土资源分局文件?崂山国土资源分局关于午山片区旧村改造用地预审意见?〔青崂土预字[2007]14号〕⑤****市规划局?建设工程规划审查函复意见书?〔青规函业字[2007]154号〕⑥****市城中村〔居〕改造领导小组办公室?关于午山社区旧村改造工程和四姜社区旧村改造工程初审意见的函?〔青建函字[2007]35号〕⑦****市规划局?建设工程规划审查函复意见书?〔青规函业字[2007]588号〕⑧****市规划局?建设工程规划审查函复意见书?〔青规函业字[2021]138号〕⑨由崂山区城市化建设指挥部办公室编制的?崂山区午山社区旧村改造实施方案?2、可行性研究的范围本报告主要研究范围包括以下几方面：1、通过对****市房地产市场的现状和开展情况的调查研究和分析，以及对周边地区的消费情况的分析和趋势预测，论证本工程建设的必要性。2、通过对工程的经营情况的分析，并结合工程其它建设条件，确定工程建设规模。3、在拟定的建设规模的根底上对设计方案提出工程总体布局和平面布置设想，选定工程建筑结构方案，拟定公用工程建设方案。4、根据工程经营特点提出本工程管理体制、机构设置和人员编制方案。5、根据工程建设方案提出消防、环保、节能等专业设计方案。6、根据本工程的建设标准，对工程的土建工程、公用工程等进行详细测算，提出工程的总投资额。7、依据国家关于建设工程的财务评价方法和有关规定，结合该工程的具体情况和特点，对工程进行财务评价。3、可行性研究结论1、工程的建设符合****市城市建设总体规划，对改善周边地区的城市面貌，改善午山社区居民居住条件及解决****海关职工的住房条件有着积极的推动作用。2、通过市场预测分析，工程市场前景良好，建设规模适宜。3、该工程外部配套条件好，方案可行。4、工程建设资金已根本落实，社会效益、经济效益良好。工程主要技术经济指标如表1-1。表1-1工程主要经济技术指标表指标名称单位数量备注总用地面积公顷总户数户4622总居住人口人13866按每户3人计总建筑面积〔地上〕平方米725200其中：住宅平方米549200公建平方米176000容积率最大建筑高度层18工程总投资万元投资利润率税前%税后%工程建设期年5第二局部工程建设的背景和必要性改革开放以来，我国房地产业开展迅速，有力地推动了城乡建设飞速开展，城市面貌发生了翻天覆地的变化，人民群众的居住条件日益改善。****市的城市建设也有了迅速开展，城市面貌日新月异，城市的根底设施建设和居民生活水平稳步提高。1994年，随着****市行政区划的调整，建设“大****〞的步伐正式启动。****市委、市政府决定，将城市的行政、经济、金融和文化中心东移，在****东部建设现代化新城区，推动****市向现代化国际城市的目标迈进，从而拉开了****市城市建设新的一轮飞跃。随着十几年的建设，在东部已经形成了一个环境优美、设施完备的现代化新城区。为加快崂山区的城市化建设进程，认真贯彻市政府关于加快午山社区整村改造、解决****海关职工住房的指示精神，2005年****市政府在午山海关职工宿舍楼建设专题会议上就午山社区改造做专项批示，崂山区政府和区城市化建设指挥部对此非常重视，将午山旧村改造列入村庄改造建设方案，并结合午山旧村改造与解决****海关职工宿舍楼工作，会同有关部门对午山旧村改造的控制性规划方案进行了重新修订，编制了修建性详细规划方案，****市规划局据此下达了?建设工程规划审查函复意见书?。根据****市根本建设程序，特编制本可行性研究报告。第三局部市场分析一、市场现状及开展趋势分析1、全国房地产市场现状及开展趋势分析国家统计局19日公布的2021年全国房地产市场运行情况显示,2021年,全国完成房地产开发投资36232亿元,比上年增长16.1%。12月份,全国房地产开发景气指数到达103.66,以全年最高值收官。值得注意的是,根据公布的数据,2021年全国商品房销售面积93713万平方米,比上年增长42.1%,全面超过了2007年7.6亿平方米的历史高点。其中,商品住宅销售面积增长43.9%。不过与此同时,2021年商品房销售额到达43995亿元,比上年增长75.5%,其中商品住宅销售额增长80.0%。比照商品住宅的销售面积和销售额涨幅可以看出,销售额上涨的幅度几乎高出销售面积涨幅的一倍,房价大幅走高成为2021年中国房地产市场运行情况的主要特征。另外,2021年房地产开发企业资金来源也显示出不一样的变化。根据公布的数据,2021年房地产开发企业本年资金来源到达57128亿元,比上年增长了44.2%。其中,国内贷款到达11293亿元,增长了48.5%。同时,在房地产开发企业的其他资金来源中,定金及预收款到达15914亿元,增长幅度高达63.1%;个人按揭贷款到达8403亿元,大幅增长了116.2%。贷款比例以及个人信贷规模的大幅度增长反映出年内充裕的流动性密集地进入了房地产领域,适度宽松的货币政策对2021年中国房地产市场的开展起到了关键性的作用。根据数据,2021年全国新建商品住宅市场显著供不应求,商品住宅销售面积增长43.9%,但住宅竣工面积仅增长6.2%。从未来供给规模来看,2021年全国完成商品住宅投资增长14.2%,房屋新开工面积增长12.5%,但同时房地产开发企业完成土地购置面积却下降了18.9%。这预示着2021年商品住宅供给量将比2021年增大一些,但增量不会过多。只有在需求出现明显萎缩的情况下,才会出现供需平衡或供大于求的局面。就全国而言,2021年新建商品住宅供给依然会偏少,这将影响房价的回调。因此,“国11条〞当中第一项措施“增加保障性住房和普通商品住房有效供给〞对于遏制房价的进一步上涨将会起重要的作用。2、****房地产市场行业现状及开展趋势分析①市场成交：全年住宅销售面积同比增幅超过130%，12月中高端住宅占比超过40%。2021年3月以来住宅销售面积环比大幅增长，全年销售面积同比增幅超过130%数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统〔注：2021年统计口径不包括胶州市，2021年统计口径不包括胶州市和即墨市〕为应对国际金融危机的冲击，刺激住房消费和房地产投资，2021年11月，****市政府出台?关于支持居民购置住房的意见?，从公积金贷款、个人购房税费、子女购房等五个方面支持市民购房。2021年，在购房优惠政策以及宽松的货币环境的双重刺激下，****市房地产市场快速回暖，住宅销售面积从3月份开始环比大幅增长，6月单月销售面积到达90.5万平方米；下半年销售面积依旧保持在月均89万平方米的高位水平，全年商品住宅销售面积达866万平方米，到达历史最高水平，较2021年增长138%。②市场供给：出清周期快速下降，短期内供求关系趋于紧张，但中长期市场供给为充足出清周期由年初的历史高位19个月大幅下降至年末的5个月数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系在住宅销售快速回暖的刺激下，开发企业加大推盘力度，在2021年住宅销售面积同比增长138%的市场环境下，住宅可售面积由09年5月的历史高位〔619万平方米〕下降到12月的482万平方米，降幅为22.2%。不过住宅出清周期仍由2月的最高位〔19个月〕锐减到年末的5个月，短期内市场供求关系仍较为紧张，预计这种状况将会持续到2021年上半年。③价格表现：房价显著上升，中心城区涨幅高于5个县级市数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统〔注：销售均价数据为住宅工程报价〕随着房地产市场快速回暖，2021年供过于求的市场关系在2021年上半年得到缓解，在下半年市场供求关系那么趋于紧张，开发企业提价频率和幅度逐步加大。2021年10月****住宅价格较去年同期上涨19.4%，其中中心城区涨幅高于5个县级市。从区域价格水平来看，市南、崂山和市北区位居前三位，分别为19143元/平方米、11900元/平方米和11760元/平方米；平度市和莱西市位居最后两位，分别为3125元/平方米和2800元/平方米。中国指数研究院中国房地产指数系统〔CREIS〕显示，****市住宅价格指数自2021年5月以来呈上升趋势，涨幅较为明显。住宅价格指数2021年5月以来呈上升趋势，涨幅较为显著数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统④土地市场：住宅土地成交面积较2021年增长3倍，局部单幅住宅地块总价和楼面地价较上年有显著提高住宅用地成交面积较2021年增长3倍，成交楼面地价小幅下降5.2%数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统〔注：住宅土地统计包括纯住宅地块以及含住宅用地的综合地块，下同〕住宅用地上市面积同比增长72.3%，起始楼面地价较2021年提高21.7%数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统二、2021年****市房地产市场形势展望1.市场成交：预计2021年****市房地产市场仍将保持平稳开展，年成交量将保持在较高水平2021年1月，****市政府表示，为推动当地房地产业平稳有序开展，在2021年****市将继续执行既支持居民购房又抑制房价过快上涨的政策，除税收政策执行国务院规定外，其余优惠税收政策保持不变，执行期限顺延至2010年12月31日。预计2021年在地方政府的大力支持下，****市房地产市场仍将会保持平稳开展，成交量仍将保持较高水平。从中长期来看，****市作为国内外知名的旅游城市，与国内外其他地区的联系和交流将不断增强，以及“拥湾开展〞城市空间开展战略的大力实施，将成为****市房地产市场快速开展的主要推动力。****市作为国内外知名旅游城市，将吸引更多外地人前来置业著名旅游度假城市，游客人数年均增长13.5%数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统****市作为中国首批优秀旅游城市，凭借着优美的海滨风景和特殊的历史积淀，吸引着越来越多的国内外游客前来观光旅游。2021年，全市共接待国内外游客超过3470万人次，其中海外游客80万人次。2001年以来，游客人数增速年均到达13.5%。作为全国著名的旅游度假城市，****市近年来不断加大对旅游设施的建设，与国内外其他地区的联系和交流将不断增强，这将吸引越来越多外地人前来投资置业、购房安家，成为当地房地产市场长期向好的重要驱动力。“拥湾开展〞空间开展战略将增强环胶州湾地区的综合竞争实力和对外辐射能力，提升购房需求环胶州湾组团功能定位示意图来源：****市规划局，中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统****市总体规划〔2006－2021〕确定了“依托主城、拥湾开展、组团布局、轴向辐射〞的空间开展战略。其中重点强化环胶州湾地区老港区到团岛等中心组团的分工合作与协调开展。这些举措预计在中长期将会切实增强环胶州湾地区的综合竞争实力和对外辐射能力，促进****市经济的快速开展，为当地房地产市场开展提供坚实根底。2.市场供给：2021年上半年市场供给仍将偏紧，下半年供给将较为充足虽然2021年开发企业加快工程的竣工和推盘节奏，但预计2021年上半年****市房地产市场供给仍将偏紧。不过，随着企业加大投资力度，住宅施工面积、新开工面积同比增速仍将继续保持上升趋势，2021年下半年市场供给将较为充足。3.房价：2021年上半年将保持稳中有升趋势，下半年或将高位震荡基于以下原因，****市房价在2021年上半年仍将保持稳中有升趋势，这些原因包括：2021年****市住宅成交面积保持在高位水平，而房价调整一般发生在成交量持续下跌约半年以后；2021年单幅住宅地块楼面地价纪录不断被突破，典型地块地价持续高企，以及中心城区住宅市场供给结构较为集中。而在2021年下半年，****房价或将随着当地住宅成交量的波动而高位震荡。三、工程所在区域的市场调查与分析1、工程所处环境调查与分析工程所在区域位于****市崂山区。崂山区位于****市区东部，与老市区相邻，东南濒临黄海，总面积389.34平方公里，人口19.14万，2021年全区实现生产总值〔GDP〕262.90亿元，同比增长7.2%。2021年全区实现地方财政一般预算收入(区市两级)38.77亿元，增长16.2%，占GDP总量的14.75%，比上年占比提升1.49个百分点；国、地税实现税收收入91.61亿元，增长16.9%，占GDP总量的34.85%，比上年占比提升3.7个百分点；税收占地方财政收入的91.69%，比上年占比提升3.59个百分点。全区规模以上工业企业实现利税〔不含****卷烟厂〕34.73亿元，增长5.2%。崂山区往西通向市北区和市南区，北可达李沧区和城阳区，地理位置非常通畅，具有良好的区位优势。工程地块位于午山西麓、松岭路以东，三面环山，其周边地区是****市的主要高档住宅群。在其周边由****二中、高职校等。工程建设地点见附图。2、工程地块SWOT分析S－优势人气――工程所在区域是****市崂山区新兴区域，毗邻高尔夫球场、****二中、****海洋大学，位置优越。环境――工程地处崂山区午山西麓、三面环山，周围没有任何大型的工厂企业，居住环境良好。土地――工程承当单位已获得该地块的旧村改造开发权。交通――工程紧临****市的滨海大道〔松岭路〕，通过滨海大道与青银高速、杭鞍快速及城市主干道相接，交通十分便利。W－劣势商业、效劳――周围缺少大型的商业和居民生活效劳设施，O－时机交通――随着崂山区根底设施的不断完善，道路交通将更加便利。T－威胁竞争对手――工程周边正在建设或将要建设较多，将对本工程将产生一定的威胁。总平面图3、工程市场定位①市场细分不同的消费者由于年龄、收入、家庭人口生活习惯等因素对住宅有着不同的要求，从不同的角度出发可以将****的商品住宅消费者进行如下划分：ⅰ消费能力经济富裕人群。该类群体占总体比例不多，但总量为数不少，且拥有大量的社会财富，购置了几倍于其人数的住宅，是高档楼盘的消费主体。他们消费房产的目的，更多地是为保值、增值或以投资为目的的。不管是自住，还是其他用途，该类消费群体的市场需求一般是地段优越、设施完善、景观优美的高档楼盘，尤其强调楼盘的品质和稀缺性，以大房型为多；选择的楼盘多具有地段不可替代性。新兴的中产阶层，主体是有一定经济根底的白领、小私营企业主、国家干部等。他们具有较强的经济实力，是中高档楼盘的消费主力；该类消费群体的市场需求注重楼盘的整体品质，比拟在意地段区位，但不强求最正确；却强调整体环境、效劳配套、出行方便；在房型选择上涵盖面较广，根据实际需求情况，从小房型的单身公寓到中大房型都有需求。外地投资客户。需求量大，已占****高端房产投资客源的四分之一。ⅱ工作需要、生活方式等。奔波于居住与工作地之间的消费者，选择靠近交通枢纽的楼盘，比拟重视交通条件；自由职业者、工作时间、地点较为随意的SOHO一族，选择房型设计有利于其工作或个性的住宅；有更换工作意向的消费者，这类消费者那么在购置住宅是就做好了两手准备，不仅关注住宅的居住条件。由年龄、生活习惯等产生的行为差异导致消费者产生不同的购置偏好。年轻人向往市区的繁华热闹，老年人那么希望有舒适、安逸的生活环境和良好的医疗保障。ⅲ家庭居住结构。随着经济开展，家庭居住结构也正发生改变。年轻人应该照顾老人，在日常生活和照顾孩子方面也需要老人的帮助；但生活节奏的加快和生理、观念、行为方式的差异往往激化了老年人与年轻人的摩擦，老中青三代同堂的情况有所改变；开始有更多的子女和老人选择分开独住。这样当前社会家庭成员居住结构形成三种情况：⑴多代同堂或毗邻而居；⑵近距离的分居；⑶完全的独居。居住结构变化要求住宅设计以及整体楼盘的房型组合和配比，要能表达并适应于这种变化。第一类要求住宅单体设计要有足够的空间来满足老中青三代人的需要。住宅面积和房型可能较大；或者子女和父母是左邻右舍的关系，都单独有自己的居所。第二类那么要求住宅开发的整体楼盘布局上考虑有多种房型配置。父母、子女同在一个物业内，彼此居住有一定的空间距离，但仍可较为方便地相互联系和照顾。第三类那么反映社会需求老年公寓。让老人们生活在一起，有适合老人居住的空间，并提供相应的专项社区效劳，这将成为有别于敬老院的新的住宅开发新模式。②工程市场定位根据本工程的特点和工程承当单位的情况，工程的主要消费群体将是经济富裕人群和新兴的中产阶层，面向事业有成、工作稳定在****常住的消费者以及越来越多的外地投资客户。在户型设计上将考虑不同消费者的需求，在单体房型设计和楼盘房型组合方面满足不同消费者的需要，扩大工程的目标市场。区域内工程分析新华锦爱丁堡国际公寓新华锦•爱丁堡国际公寓地处松岭路和辽阳东路交接处，属于****东城高尚居住区的核心位置；占地面积约10万平方米，总规划建筑面积约27万平方米，新华锦•爱丁堡国际公寓规划建设沿街商业网点、公寓住宅、五星级酒店等。规划建设20栋小高层、高层建筑。小高层住宅设计为9到11层，高层规划为20到24层，标准户型在56平方米到180平方米之间工程3年后落成。上实·海上海上实·海上海是上实地产2021年主要的工程。上实海上海工程定位于高端豪宅，5栋高层，总建筑面积6万平。上实海上海户型面积区间在178—1000平米之间，精装修。5栋板式高层。楼层数：1、5#楼28层；2、3、4#楼30层.楼体高度：1、5#楼高89.3米；2、4#楼高98.1米；3#楼高99.5米。目前销售均价在30000元/平方米恒基新天地恒基新天地工程位于香港东路千禧龙苑东、美林小镇西，恒基新天地由九栋别墅和叠加花园洋房及三栋小高层电梯公寓组成。恒基新天地为200-500平方米的极品豪宅，3.2米层高，65%的绿化率，户均双车库，拥有世界顶级物业参谋、世界顶级厨、卫设备、五星级豪华装修，国际5A级智能化管理，为中国首家精装修智能车库、首家无沥青、水泥路面、首家园外人、车分流。恒基新天地可提供户均双车位车库，电梯直达地下车库，户均双车位的设计。由电脑直接控制车门自由出入，实行智能化交通管理恒基新天地在中国首家实行车库车位超五星级精装修设计，库位为大理石贴面、豪华门厅设计，给每位业主宾客至归的感觉。恒基新天地每户设一套日本大金空调〔DAIKIN〕系统。目前销售均价为25000元/平方米颐和星苑颐和星苑位于****市崂山区香港东路四姜一湾，石老人以东、沙子口以西，由颐中地产和环宇地产联合投资、中宇置业开发，总占地约1400亩，涉及石湾、北姜、西姜、东姜4个自然村旧区改造。该工程将规划建设1.6公里原生态水系公园、6个原乡欧洲小镇集合建筑规模约22万平方米，物业形式为别墅、洋房、多层、小高层，户型面积从90到500平米不等，设计有套一、套二、套三、套多种户型。目前销售均价18000元/平方米。海逸翠庭海逸翠庭由****宏基物业开发，临****石老人国家旅游度假区。海逸翠庭共8栋多层，复式住宅。20%超低密度。30-50多米的大尺度楼间距。特色：增加南向采光，楼基座面积小。海逸翠庭190—330平洋房在售，190平户型带阁楼。海逸翠庭330平大户型起价13998/平，最低462万/套。海逸翠庭地下停车位出售，约18万。四、工程定价1、住宅定价以市场比拟定价法来确定价格。比拟法的重点是比拟实例的选取，即两宗物业之间具有可比性。为了使比拟实例的选取科学、准确，我们根据该工程的特点，选取了该区域内比拟典型的、距离本工程较近的崂山区以上几个工程为比拟实例。考虑位置、配套设施、建筑质量、物业管理、外观、户型组合、楼盘规模等修正因素，本工程可将市场平均售价定多层22000元/㎡，高层17000元/㎡，海关住宅按政府定价为6000元/㎡。2、商业用房定价商业用房的价格受到地理位置、周边商业用房价格等因素比拟大，具有一定趋同性。通过对周边地区商业用房的销售定价的横向比拟，目前其销售价格在18000-25000元/㎡之间，考虑到本工程的位置、周边环境等因素，确定商业用房的价格为20000元/㎡。第四局部工程建设地点及外部条件一、工程建设地点本工程位于****市崂山区午山西麓、西临松岭路、南至****二中、北至翠岭路。二、地质条件目前尚无该地块的正式地质勘察报告，无法判定该地块在地下深层的详细地质情况。三、抗震设计根据?建筑抗震设计标准?〔GB50011-2001〕，****市抗震设防烈度为六度，该地块为对建筑抗震一般地段，建筑物抗震设计按六度设防。四、外部配套条件本工程西邻刚建设完成的滨海大道〔松岭路〕。周边的市政配套等根底设施非常完善，完全可以满足工程建设的需要。1、给水给水主要为生活用水、消防用水和局部绿化用水，水源采用城市自来水。松岭路建有城市自来水管网，可满足工程需要。2、排水本工程排水实行雨污分流制，雨水、污水分别排至松岭路道路排水管网。3、电力****市目前电力供给较为充足，工程用电可由临近的城市变电所或输电线路接至。4、电讯****市电讯事业非常兴旺，目前城市程控交换机总容量已达300万门，宽带网络建设较为完善，且工程临近松岭路等城市干道，可满足工程电讯需要。5、热力松岭路铺有市政热力管网，热源为高温蒸汽，可满足工程需要。6、交通工程紧临****市的滨海大道〔松岭路〕，通过滨海大道与青银高速、杭鞍快速及城市主干道相接，交通十分便利。鸟瞰图第五章建设规模与内容一、建设规模本工程总占地面积为公顷，根据****市规划局建设工程规划审查函复意见书的要求，该宗地的总建设规模应控制在725478平方米内。根据上述要求，经过对不同的单体建筑组合形式的比拟，确定本工程的总建设规模为725200平方米其中商品住宅建筑面积249000平方米，海关住宅建筑面积70000平方米，安置住宅建筑面积230200平方米，公共建筑面积176000平方米。二、建设内容工程建设内容包括单体建筑的土建及公用工程、绿化工程、道路工程及室外公用工程。第六局部总体规划一、总体规划的原那么在整个规划编制的过程中，始终本着合理性、方便性、经济性、美观性“四效统一〞的原那么进行设计。合理性：严格按照城市规划的统一要求进行规划设计。小区内部的功能分区布局合理，清晰明确，组团结构合理，便于实施。方便性：交通组织顺畅自然，平面布置紧凑合理，充分发挥临近午山的特点，为广阔业主创造良好的居住环境和休闲环境。经济性：选择合理的建设方案，用尽可能少的投资创造最好的投资效果。美观性：因形就势，充分利用自然优势，促进流畅的建筑空间与优美的天际线之间亲切对话，利用上下错落的建筑群落营造出诗一般的意境。二、总体规划1、总平面布置工程用地为三面环山，西邻路，地形为南高北低、东高西低，最低海拔高程39米、最高海拔高程到达179米，山体自然形成的冲沟横穿用地将用地分割成四大片区。是良好的可建设向阳坡地，地理位置十分理想。为充分利用优越的自然条件，总的布置原那么是外围紧，中央松，将小区中央区域作为共享空间和中央绿地，使小区绿化与背景山势形成连贯的绿色长廊，创造出具有田园风光特色的居住环境。为充分利用自然光线，满足日照要求，建筑物根本上呈南北向布置。高层建筑呈平行或错位布置，防止了对北侧多层建筑的遮挡，保证每户居民均能得到充足的日照时间。在小区的中央，坐落着中央绿地和小溪、水池，该区域既作为小区的中央绿地，又是共享空间和交流空间。步行小径穿行其中，将各组团连接成为一个有机和谐的整体。建筑沿绿地周围层层环绕，开阔的空间视野将山势与园林美景串联起来，将大自然的美丽风光引入到了小区的内部。工程总平面布置详见附图。鸟瞰图22、道路系统①路网布置道路路网根据建筑物的密度确定，整个路网既具有交通功能，同时又是内部景观的游览路线，沿路而行，景色逐次展开。主干道呈环行布置，使小区内部交通和对外联络变得十分顺畅，保持小区内部适中具有良好的可达性。道路的走向充分考虑了对小区环境的维护，根本沿建筑物的两侧山墙布置，对建筑物的噪音干扰降至最低。在小区内部个建筑物前，设宅间路，将各单体建筑与主干道连接起来。在楼前、绿地，设步行路，便于居民散步和内部组团间的联系。所有道路适当设置曲折路段，以减少行车速度和降低路面坡度。②道路结构主干道宽度为6m，在靠近小区出入口附近，宽度为8m。主干道为双向双车道，两块板构造，沥青混凝土路面。宅间路宽度为2.5～3m，为一块板构造，沥青混凝土路面。步行到采取自由松散的道路结构，宽度、走向根据地形和空间的要求，富有变化，路面分别采用不同的材料铺贴。③、出入口设计小区共设三个出入口，全部在松岭路上。交通系统三、绿化工程小区绿化共分两个等级：公共绿地和楼前绿化，公共绿地包括大面积的公共绿地和道路两侧的绿化、行道树。除必要的道路、停车场和其它硬化地面外，建筑物周围的所有土地均进行绿化，完全防止裸露土地。绿化工程采用立体空间体系，将草坪、灌木与乔木有机地合起来，形成层次清楚、搭配得当的绿化体系。根据周边环境和气候特点，选择适宜的景观树种和草种，以降低养护费用。小区的总绿化率为40.06%,整个小区的公共绿地占地面积为221852㎡。绿化系统四、竖向及场地整治尽量保持原有地形地貌，对原有竖向不做大的变动，减少土石方挖填量，争取土石方自我平衡。对需加固的边坡分别采取自然放坡、挡土墙、锚杆等方法加固，对填方区采取分层夯实，土质低劣区进行换土处理。第七局部单体建筑建设方案一、单体建筑内容本工程的单体建筑包括高层住宅、多层住宅和公建工程。二、土建工程1、建筑设计采用组团式布局，将不同户型、高度的住宅单元结合地形、地貌形态，分别组合成单元数目不等的住宅楼，在保证户户向阳的前提下，按照编排有序的结构分布。单体建筑外观采用欧式建筑风格。外墙面使用不同颜色的涂料涂刷，结合优美的小区自然环境，形成色彩艳丽、层次清楚的景色。住宅平面采用多种户型组合，保证每间房屋均有直接对外的窗户，主卧室和主客厅均位于南侧。高层住宅根据实际情况分别采用一梯三户、一梯四户。2、结构设计由于目前尚无该地块的详细地质勘探资料，各单体建筑的根底需根据现场实际情况进行相应的调整。高层住宅采用钢筋混凝土剪力墙结构，根底采用柱下独立根底或片筏根底。三、建筑装饰本工程主要为住宅，因此建筑物外装修按照设计图纸进行统一设计，统一施工，室内那么仅进行简单装修，由入住的各业主自行进行精装修。建筑物外墙全部采用高级外墙涂料罩面，临近主要道路的高层裙房局部的外墙面采用天然花岗岩板或大理石板装饰，台阶均采用天然石材。建筑物外窗均采用铝合金窗，住宅分户门采用防盗门，内门采用空心木门。住宅的每单元底层设电子防盗门。四、竖向交通高层建筑物内部设电梯，电梯原那么上采用住宅专用梯，运行速度不超过1.2m/s。每单元设一部消防电梯，与客梯兼用。第八局部公用工程一、给水工程1、给水量计算小区总人数为13866人，人均用水指标取200L/人•d。用水量计算详见表8-1。表8-1用水量计算表名称单位数量用水指标日用水量居民用水人13866200〔L/人·d〕2773〔m3/d〕绿化用水m2221852〔L/m2·d〕333〔m3/d〕小计3106〔m3/d〕不可预计水量388〔m3/d〕日用水量合计〔m3/d〕3494最大小时用水量〔m3/h〕2、室外给水管网由松岭路市政给水管网引来两路水源，管径为DN200，接入小区给水管网。区内给水主管布置为环状管网，敷设在小区主环行干道下，管径为DN200。支管布置成枝状管网，接往各单体建筑。室外给水管材选用球墨给水铸铁管，承插连接。3、室内给水室内给水管道采用PPR塑料给水管，给水干管采用热熔连接，支管采用粘接连接。高层建筑采用竖向分区给水，其中地上6层以下〔含第6层〕由室外管网直接供水，6层以上由水泵加压供水，供水设备采用恒压变量微机变频给水装置。加压给水采用集中供给方式，整个小区共设两处给水泵房，分别向就近的高层建筑物供水，蓄水池与水泵房合建。高层建筑给水竖管在管道井内暗敷，配水支管采用明装敷设。二、排水本工程排水采用雨污分流制。1、雨水建筑物降雨重现期取一年，小区降雨重现期取三年。根据****市暴雨强度公式：q5＝8725/〔t+28〕整个地块降雨量为2097l/s。建筑物屋面降雨由雨水斗收集后，经雨落管排至室外的雨水井，排往小区室外雨水管网。建筑物雨水系统均采用外排水方式，管材选用UPVC塑料排水管，竖管管径均为DN100。地下车库入口处设截水沟，室内设集水井，将地面集水用潜污泵提升至室外雨水管网。室外雨水管网在道路下敷设，水力坡度根本与地面坡度相近，坡度变化较大处在下游设跌水井消能。室外雨水管选用钢筋混凝土排水管，在转弯和管道交汇处，以及直管段的一定距离内设检查井。在道路两侧、室外停车场周围设雨水口，收集地面径流。2、污水①污水量计算污水流量按给水量的85％计算，日排水量为3940m3。②室外污水管网室外污水管网在道路下敷设，水力坡度根本与地面坡度相近，坡度变化较大处在下游设跌水井消能。室外污水管选用钢筋混凝土排水管，在转弯和管道交汇处，以及直管段的一定距离内设检查井。③室内污水管网高层建筑污水立管在管道井内暗敷，设专用通气立管，立管最低两层污水单独排放。室内污水系统管材选用UPVC塑料排水管。三、电气工程１、用电负荷计算工程用电负荷计算详见表8-2。表8-2用电负荷计算名称单位数量单位用电指标用电量〔KW〕住宅户46226〔KW/户〕27732公建平方米17600060〔W/m2〕10560装机负荷合计38292计算负荷248902、变电设计小区设高压开闭所二座，位于小区南北两个负荷集中区域内。分别由不同的城市变电所接来两路高压电源，接入开闭所，电压等级为10KV。开闭所作为整个小区的电源输出点，分别向小区各个区域内的变电所供电。开闭所采取单母线分段运行方式。小区内共设五座10KV/0.4KV变电所，分别向临近的建筑物输出380V/220V低压电源，路灯照明设专用路灯箱式变压器。其中一座变电所为高层区专用变电所，由开闭所的不同母线段接来两路10KV电源，变压器高压侧采用单母线结线方式，两路电源同时供电，互为备用。变压器低压侧采用单母线分段运行，对一、二级负荷设必保母线，与发电机相连，保证供电的平安性，专门向高层住宅供电。用于向多层建筑供电的变电所，采取单电源进线方式。按照?供电规那么?的要求，采用静电电容器补偿，保证高压侧的功率因数在0.9以上。在变电所内设置继电保护装置，对变压器、高压进线、母线等进行保护。变电所设置在小区内。3、建筑物配电系统低压配电系统采用TN-S系统，树干式与放射式结合，一、二级负荷采用放射式配线，三级负荷采用树干式配线。多层建筑物配电线路均采用穿管暗敷，电线管敷设在建筑物的主体结构中，进线处设重复接地。对高层住宅楼的照明、插座和一般动力系统采用分区树干式配电。工作电源线路由底层至顶层的密集型封闭母线槽供电，通过由接触器和低压断路器组成的楼层分线箱与母线槽连接，以便在配电室或消防控制中心进行遥控，在发生事故时切断非消防电源。事故照明电源直接引自变电所低压屏的事故照明回路。消防用电设备采用双回路供电，在末端实行自动切换。各楼层的照明和插座回路分开设置。4、防雷接地①防雷本工程为二级防雷建筑物。在屋顶设备间的顶部安装避雷针，并在屋面上装设不大于10米×10米的金属网格，突出屋面的物体其顶部四周装接闪器。金属网格一般采用8mm以上镀锌圆钢，也可采用不小于4mm×12mm镀锌扁钢。引下线利用混凝土柱中的钢筋，间距不大于18米；也可以单独设专用引下线，间距不大于18米，采用8mm以上圆钢或者扁钢。在建筑物30米以上部位采取防侧击雷和等电位措施，将钢筋互相连接，金属门窗、栏杆与防雷装置连接。利用建筑物根底内的钢筋做防雷接地体，接地电阻不大于10Ω。②接地变压器中性点接地，进线处作重复接地。所有带电设备的外壳及插座的中性点均与配电系统的专用保护线〔PE线〕或接地体连接，保护接地采用根底内的钢筋做接地体，接地电阻不大于10Ω。四、弱电工程1、通信工程线路由城市通信管廊接来，交换箱安装在在道路旁或绿地内。小区内室外通信线路穿塑料管埋地暗敷，过路处穿钢管保护。单体建筑接线箱安装在首层，室内线路穿塑料管暗敷，每户在主卧室、客厅及卫生间内设插孔。2、有线电视有线电视线路接自城市有线电视网络，小区内有线电视线路穿塑料管埋地敷设，过路处穿钢管保护。接线箱和信号放大器设在建筑物一层，在每间卧室和会客厅设插孔。3、计算机宽带网络室内外预留计算机宽带网通道，日后根据需要布设。4、对讲门铃每单元底层设对讲门铃，由住户控制防盗门的开启。五、采暖工程1、热负荷需要采暖的面积包括住宅及商业，单位面积负荷指标取70W/m2，工程总热负荷为50711KW。2、热源采用城市供热管网送来的高温蒸汽，经换热器换热后，制得90℃采暖热水，经小区热力管道输送至各单体建筑。小区共设两处换热站，分别向各单体建筑供热。小区热力管道采用塑料护套保温钢管，直接埋地敷设。3、室内采暖系统室内采用散热器采暖，管网设在管道井内，分户计量。高层住宅竖向采用分区采暖。六、燃气工程燃气采用城市管道天然气，接自松岭路市政燃气管网。室外燃气管道采用钢管，直接埋地敷设，系统形式为枝状管网。室内燃气管网的立管沿外墙敷设，分别接入每套住宅的厨房。第九局部消防、环境保护一、消防1、消防用水量计算本工程同时发生火灾次数按一次计算，消防用水量详见表9-1。表9-1消防用水量计算表设计用水量〔l/s〕火灾历时〔h〕总用水量〔m3〕室内消防用水量15154室外消防用水量25190喷淋系统用水量22180合计2242、消防系统本工程的建筑物火灾危险等级为二级。①消火栓系统高层建筑消火栓系统采用环状管网，由消防水泵房供水。消火栓设置在建筑物内易于取用处，消火栓箱明装。消火栓平面位置的布置，可以保证任意两支水枪的充实水柱能够同时到达室内任何一点，同时设消防卷盘。每个消火栓箱内设水泵启动按钮，可以远程启动消防水泵。在屋顶设试验消火栓一套。②自动喷水灭火系统公建用房及地下车库内设自动喷水灭火系统，危险等级为中危险级Ⅰ级。喷头采用长方形布置方式，喷头长边间距不大于3.8m，短边间距不大于3.3m，喷头采用68℃级吊顶型喷头。喷淋系统管网采用枝状管网，管道由消防水泵房接出1根DN150水管，接至立管，立管在管井内敷设，顶端安装自动排气阀，各层支管由立管接出。在水平横管与立管连接处，安装水流指示器和信号阀门，其电动信号与火灾自动报警系统相连。水平横管在吊顶内或楼板下敷设，采用防晃支架固定，末端设泄水试验装置。③其它灭火设施开闭所、变配电室设气体灭火装置。高层建筑内部按标准要求设置手提式〔移动〕式灭火器。3、火灾自动报警系统在公建用房、地下车库和高层建筑的公共走道设火灾自动报警系统，系统形式为总线制，二总线报警，四总线联动。整个系统由报警系统、联动系统、消防播送系统和中央主机4个子系统组成。ⅰ火灾自动报警系统采用点型光电式烟感探头，变电所采用烟感探头与温感探头混合使用。每30个探头组成1条分枝回路，由1个短路隔离器控制。所有探头有2根水平总线串联在一起，接到竖向总线上，一并接至主机上的报警控制器。每层在主要走道、电梯厅设带插孔的手动报警按钮，按钮盒内带输入模块。水流指示器旁边安装输入模块，信号通过输入模块，将开关信号转换成串行码信号后，传输至消防主机。报警总线的附设方式为穿钢管暗敷，钢管埋设在混凝土结构中，并与接地装置可靠连接。如必须明敷，那么应穿厚壁钢管，外刷防火涂料。ⅱ联动系统联动的主要任务是在发生火警时，翻开消防设备，切断非消防电源。在每台消防设备的末端电源切换箱和空调系统、电梯控制箱、照明配电箱内安装控制模块，通过联动总线与联动控制器总线连接，发生火警时，联动控制器发出控制信号，经过逻辑控制关系，由模块来启动消防设备或切断非消防电源。ⅲ消防播送系统消防播送系统的主要任务是，在发生火警时，及时发出火警声音信号，并指挥消防行动。喇叭安装在大堂、走道电梯厅等部位，均为吸顶安装，每层串联连接，选用15W单声道线圈喇叭。ⅳ中央主机火灾自动报警系统中央主机安放在消防控制室内，由火灾报警控制器、联动控制器、播送主机、显示盘、CRT彩显、打印机、主机电源、直流电源组成，选用HJ-2000型数字火灾自动报警主机，安装方式为落地式。4、建筑防火措施①消防分区划分防火分区。高层建筑每层作为一个防火分区，公建用房和地下车库按标准要求划分防火分区。防火分区之间采用防火卷帘分隔，防火卷帘采用甲级防火卷帘。②建筑装饰尽量采用耐火、难燃材料，木龙骨、木基层刷防火涂料。③疏散楼梯和走道高层建筑每层设疏散楼梯，直通首层对外出口。楼梯间按封闭楼梯间设计，楼梯间采用乙级防火门。首层出口直接对外，通道长度不超过30m。④其它措施管道穿越墙体处，采用耐火材料封闭与墙体之间的间隙。消防控制室设在公建用房内，临近消防水泵房，面积为80m2，在外墙上设1个直接对外的出口，外门为甲级防火门。5、防排烟措施①排烟在建筑物内尽量使用自然排烟。公建用房每层平面外区采用自然排烟，内区采用机械排烟，每个排烟分区的面积不超过500m2，利用下垂的结构梁作为挡烟垂壁。②正压送风高层建筑设正压送风，向电梯前室、疏散楼梯前室送风，风机在屋顶安装。二、环境保护1、主要污染物本工程的主要污染源为生活垃圾、生活污水，无烟气污染，没有其它可能造成环境污染和放射性的物质。2、主要环境保护措施①由物业管理公司设专职卫生保洁队伍，负责每天清晨清理生活垃圾，及时清运出小区外。②每天定时对小区内部的绿地、道路进行清扫清洁，垃圾及时外运。③室外设垃圾筒，防止行人乱扔垃圾。④定期对公共场所进行消毒处理。制定严格的卫生责任制度和卫生监督制度。第十局部能源消耗及节能措施一、能源消耗本工程能源消耗主要为电、水、热和燃气。工程启用后年耗电量为万KWh，用水量为万m3，热能耗量为14743MW，消耗蒸汽21122吨，消耗燃气〔城市煤制气〕2208250m3。二、主要节能措施本工程在设计、建设过程中，应优选设计方案，积极采用新材料、新工艺、新技术、新产品，以缩短工期，降低造价。主要采取以下节能措施：1、外墙采取保温措施，屋面设保温层。2、生活水泵采用变频运行方式。3、卫生洁具均选用优质节水型洁具。4、选用节能型灯具，楼梯间内设声光控开关。5、热力管道采用优质保温材料保温。除上述节能措施外，使用部门还应定期对设备、线路进行检查、检修，杜绝跑、冒、滴、漏现象。第十一局部组织机构与管理一、组织机构本工程采用工程制管理，由********置业开发成立工程部，对工程建设的全过程进行管理，实行工程经理负责制。工程部共计设6个部门：工程部、材料部、预算部、方案部、财务部、拆迁部。每部门设经理〔主任〕一名，工作人员假设干名，共计中、高级管理人员12人，一般工作人员30人。二、工程管理1、工程建设管理工程前期工作及建设工作由********置业开发下属的工程部负责完成，建成后由业主委员会通过招标确定有相应资质的物业管理公司管理。为确保工程建设质量，在建设中必须严格按照有关根本建设质量标准，对各专项工程的设计按规定选用具备国家要求资质的设计单位进行设计，各项工程施工队伍采取招标方式确定，委托有相应资质的工程监理单位进行建设全过程监理，确实保证从工程设计、设备选型及采购、材料采购、工程施工、设备安装调试各环节均按照国家有关法律、法规和施工技术标准、标准执行。同时严格按照质量标准进行验收，实行建设工程验收备案制。2、商品房销售管理房地产开发工程为了取得较好的经济效益一定要做好建设后的销售工作。为了搞好商品房销售，工程开发单位除应建立专门的销售机构外，还应加强国内房地产业市场变化的信息搜集，尤其是****房地产业的市场情况，及时掌握产业的市场信息和动态，分析预测房地产市场走势，以把握主动权，便于省时度势，以合理的价格进行商品房销售，以免积压资金，利于滚动开发。特别要着力在商品预售上下功夫，以期尽早收回资金，减少公司筹集开发资金的压力，收到好的经济效果。3、物业管理随着人们生活水平的提高和消费理念的转变，房地产工程后期的物业管理效劳水平已成为消费者购房时的重要考虑因素之一，工程建成后的物业管理，由业主委员会通过公开招标形式确定有相应资质的物业管理公司进行管理，并接受业主委员会及全体业主的监督。为了搞好上述管理工作，工程承当单位应借鉴外方先进的管理经验，对公司实行标准化和现代化管理。制订切实可行的各项管理规章制度，严格劳动管理。做到部门职责范围明确，个人职、权、利挂钩，奖惩兑现，赏罚清楚，以科学的管理创一流的质量和最正确的效益。第十二局部招标、投标一、工程概况本工程建设规模为城市居民小区一处，总建筑面积725200m2，住宅楼栋，地下车库130000m2。根据工程拟定建设规模，工程建设内容包括：①土建及装饰工程；②设备及安装工程； ③公用配套工程及周边绿化、道路工程。二、工程招标内容1、招标范围本工程的勘察、设计、施工、监理单位确实定，重要设备、材料的供给。2、招标形式工程招标均采用国内公开招标和邀请招标。3、招标组织形式由工程开发单位自行组织或委托有相应资质的招标代理机构组织本工程的招投标工作。第十三局部建设进度方案本工程方案建设工期为5年，从2021年1月起至2021年12月底竣工。合计工期60个月，具体安排如下：序号工程内容2021年2021年2021年2021年2021年123412341234123412341工程前期工作2工程设计3场地三通一平4工程主体施工5工程安装施工6工程土建竣工验收7工程室外配套8小区环境工程施工9小区整体验收清理第十四局部投资估算及资金筹措投资估算本工程总投资466073.77万元,其中主要包括：1、土地本钱253820万元34、工程直接费用5、预备费万元工程各局部投资及总投资估算详见表14-1、表14-2、表14-3。投资估算的依据如下：1、土地本钱费土地本钱按楼面地价每平方米3500元估算〔其中包含拆迁安置本钱145326.02万元，详见表14-2〕。２、前期费用根据****市现行的相关规定计取。3、其它费用根据****市现行的相关规定计取。4、工程直接费用参照****市现有同类工程和现行****市工程价目表估算，建筑精装饰工程由各业主入住后自行投资装修，不属于本报告的研究范围。5、预备费按照二、三、四项费用总和的5％计取。表14-1总投资估算表单位：万元工程金额备注土地本钱253,820.00暂估楼面地价3500元/㎡前期费用6,546.51其他费用44,278.51工程直接费用111,911.90预备费8,136.85按5%计取直接投资合计424,693.77管理费用1,500.0020人*5年*15万元/人年财务费用38,880.0020亿*6.48%*3年销售费用1,000.00总计466,073.77二、资金筹措本工程建设总投资万元人民币，对外融资8亿元,其余局部由建设单位自筹。表14-2午山社区改造拆迁、安置本钱估算汇总表序号本钱工程面积〔㎡〕单位造价〔元/㎡〕金额〔万元〕备注一拆迁本钱16,944.751原计算的拆迁本钱12,184.99根据世普瑞评估报告2增加奖励费〔1.5万元/户〕1,720.503增加上学补助96.00400人*100元/人*24月4增加产权登记契税2,880.008000元/平方米*(230000-50000)平方米*2%5增加产权登记测绘费28500038.766增加登记费及印花税98元/户24.502500户二安置面积工程投资估算109,637.821高层住宅1397002936.1041,017.262多层住宅905002330.7721,093.443公建550003519.0119,354.534地下车库630004471.8428,172.581787个车位*35平方米/个三资金本钱〔6.48%〕6,480.005亿2年四税金〔5.65%〕23020010,405.04计税收入暂按8000元五管理费用〔1%〕1,096.38六物业补助762.03根据世普瑞评估报告合计145,326.02表14-3工程工程投资估算表单位：万元序号工程名称建筑面积〔㎡〕工程直接费用前期费用其他费用预备费投资额占比例〔%〕单位本钱〔元/㎡〕1安置高层住宅投资估算139,700.0025,425.401,654.5011,984.161,953.2041,017.2614.622936.102安置多层住宅投资估算90,500.0011,584.00936.937,568.061,004.4521,093.447.522330.773安置公共建筑投资估算55,000.0012,870.00730.314,832.58921.6419,354.536.903519.014安置车库投资估算63,000.0020,097.00984.345,749.701,341.5528,172.5810.044471.84小计348,200.0069,976.40