某大厦产品诊断及建议报告

无锡天诚大厦产品诊断及建议报告1目录第一篇：从4P、4C、4R到4V营销理论简析第二篇：无锡酒店式公寓与办公楼市场研判第三篇：产品诊断第四篇：产品、价格及客源定位建议2第一篇：从4P、4C、4R到4V营销理论简析3从4P、4C到4R4P特征

4P是站在企业的角度来看营销,其使市场营销理论有了体系感,又使复杂的现象和理论简单化。4P是由上而下的运行原则,重视产品导向而非消费者导向，它宣传的是“消费者请注意”。4C特征4R特征

4C是站在消费者的角度来看营销，其中的方便、成本、沟通、消费者直接影响了企业在终端的出货与未来。4C以“请注意消费者”为座右铭,强调以消费者为导向。4R是站在消费者的角度看营销同时注意与竞争对手争夺客户。4R也是以消费者为导向,“便利”与“节省”,“沟通”与“关联”紧密相关。4R较之4C更明确地立足于消费者。它宣传是“请注意消费者和竞争对手”。44P、4C与4R的对比及4V产生

培育、保持和提高核心竞争能力是企业经营管理活动的中心，也成为企业市场营销活动的着眼点。

差异化（Variation）、功能化（Versatility）、附加价值（Value）和共鸣（Vibration）的营销组合理论。54V的解析差异化Variation差异化营销所追求的“差异”是在产品功能、质量、服务和营销等多方面的不可替代性。主要分为产品差异化、市场差异化和形象差异化三个方面。功能化Versatility功能化指以产品的核心功能为基础，提供不同功能组合的系列化产品供给，以满足不同客户的消费习惯和经济承受能力。以功能组合的独特性来博取细分客户群的青睐。附加价值Value附加价值指除去产品本省，包括品牌、文化、技术、营销和服务等因素所形成的价值。共鸣Vibration共鸣指企业为客户持续的提供具有最大价值创新的产品和服务，使客户能够更多地体验到产品和服务的实际价值效用，最终在企业和客户之间产生利益与情感关联。共鸣强调的是企业的创新能力与客户所重视的价值联系起来，将营销理念直接定位于包括使用价值、服务价值、人文价值和形象价值等在内的客户整体价值最大化。6第二篇：无锡酒店式公寓与办公楼市场研判7一、酒店式公寓市场研判1、无锡酒店式公寓市场格局【主要项目列举】项目名称位置所属区位项目属性状态钱龙尊邸火车站副中心区烂尾楼改造售罄东方云顶县前街中心区烂尾楼改造售罄优族联盟人民路中心区烂尾楼改造售罄凯燕环球中心太湖广场副中心区新建尾盘润华国际大厦新体育中心西区新建在售紫金公馆南禅寺副中心区新建尾盘宝龙城市广场旺庄路新区新建一期售罄华美达公馆惠山北区新建在售雷迪森金城东路新区新建一期售罄金凤凰凤宾路副中心区烂尾楼改造售罄禾嘉国际解放西路中心区新建售罄长江金岸长江路新区新建售罄数据来源：普润异地市场数据研究中心8无锡市场酒店式公寓量体较少，过去多为烂尾楼改造项目，近期多为新建项目，其功能和户型空间更为专业，同时也开始细分市场。根据不同区域和不同档次划分不同客群；从分布看，无锡酒店式公寓分布相对集中，2004年以前的酒店式公寓集中在解放环路以内。目前主要以市中心和副中心区域为主，但由于受到土地及多种因素的限制，有部分项目已开始向外区域扩展。9【未来供应情况分析】就目前酒店式公寓市场供给情况来说，市场供给相对较少，量体不是很大。目前在售项目存量不多，新开项目也通过销控小批量多批次推出。同时由于酒店式公寓产权多为办公性质，故从土地性质判定未来供给及供给量将带有很大的不确定性。

就目前所知的可能建造酒店式公寓产品的有以下几个项目：

华美达公馆：拥有500套酒店式公寓，刚开盘。目前仅推出50套，预计未来该项目也将小批量多批次的推出，以营造房源紧缺氛围；★

中住的新天地：城市副中心地段，总共3万多平方米，其酒店式公寓预计09年上市；★雷迪森广场酒店的酒店式公寓部分，297套，约2万㎡；★10恒隆人人民中中路与与健康康路地地块：位于于市区区，占占地3.7万，，容积积率为为6.5。。地块块性质质为办办公、、商业业、酒酒店（（含公公寓式式酒店店）。。该项项目主主体建建筑高高度不不低于于150米米。★大连万万达的的河埒埒核心心商务务区地地块：：位于于西区区，其其占地地53.8万㎡㎡，用用地性性质为为办公公、商商业、、居住住。★由以上上可以以看出出，未未来可可能推推出的的酒店店式公公寓供供应量量将急急剧上上升，，而市市场是是否有有足够够的需需求将将成为为此类类产品品得以以生存存的根根本，，但不不可否否认的的是未未来市市场的的竞争争压力力明显显。112、去去化及及经营营情况况分析析项目名称区域价格（元/㎡）户型面积销售日期总套数已售套数月售套数凯燕环球中心副中心区1800060-802006-473465933润华国际大厦西区1500060-1802007-7299347紫金公馆副中心区1100040-902007-9-222156532宝龙城市广场新区800038-492007-10235商业217108市场在在售项项目一一览表表：数据来来源：：普润润异地地市场场数据据研究究中心心12宝龙城城市广广场虽虽然地地段相相对其其他项项目差差，而而且是是40年商商业产产权，，但通通过价价格和和挑高高的户户型，，致使使去化化速度度较快快；润华国国际大大厦由由于目目前其其周边边配套套还未未完善善和成成熟，，商务务氛围围缺失失。就就目前前而言言价格格失真真，致致使去去化受受到阻阻力。。据了了解，，该项项目有有两家家基金金有收收购意意向。。由此此判断断，该该项目目目前前价位位虚高高，主主要为为了抬抬高收收购价价格；；凯燕环球球中心目目前已近近尾盘，，已售房房源仅有有3套，，且均为为大房型型，该项项目无论论从市场场形象抑抑或是经经营管理理团队而而言，均均为无锡锡目前首首屈一指指。虽目目前价格格偏高，，但已是是市场高高端客户户群用来来彰显身身份地位位或接待待重要宾宾客的首首选之地地；紫金公馆馆位于南南禅寺南南片，地地理位置置较有优优势，但但由于产产品并未未有太大大亮点，，去化速速度一般般。但从从价格来来看，该该项目存存在着较较大的升升值空间间。★★★★【销售速度度分析】13【价格趋势势分析】酒店式公公寓产品品历经5年的发发展周期期，由烂烂尾楼的的改造到到标志性性的建筑筑出现，，其市场场价格也也从03年的5000元/平平方米到到现在最最高价的的18000元元/平方方米（凯凯燕环球球中心））。交房标准准多采用用精装修修标准，，部分以以赠送家家具家电电等形式式作为产产品宣传传亮点。。其对外外宣传的的装修标标准也越越来越高高，高端端、个性性的市场场形象促促成了价价格的不不断走高高。★★酒店式公公寓近年年来价格格不断走走高，但但是销售售状况出出现参差差不齐的的现象。。虽从目目前来看看销售总总体上未未有滞销销情况，，但不足足以说明明市场未未来需求求或潜在在需求依依旧旺盛盛的。10000元/平方米米以上项项目的月月均去化化量之低低，以及及此类产产品先天天不足的的特性将将是抑制制酒店式式公寓未未来发展展最重要要的因素素。143、产品品形态特特征分析析项目主力户型（㎡）销售价格(元/㎡)装修标准装修价格(元/㎡)物业服务凯燕环球中心60-8018000精装修（带家电）3300凯宾斯基酒店管理润华国际大厦60-18015000精装修（带家电）1500-2000戴德梁行紫金公馆40-9011000精装修（带家电）1500上海陆家嘴物业管理有限公司宝龙城市广场38-49层高3.8米7500精装修1000普通物业华美达公馆50-8080-1407000-8000精装修1500华美达作顾问雷迪森6012000精装修（带家电）1200瑞华物业管理有限公司数据来源源：普润润异地市市场数据据研究中中心15过去酒店店式公寓寓多为过过渡性产产品，相相对居住住性质来来说，投投资性实实际更强强，故户户型设计计主要考考虑小面面积，低低总价。。而经过过四年发发展，目目前酒店店式公寓寓不在简简单的为为过渡性性产品，，而且成成为张显显个性和和生活态态度的产产品。其其房型设设计也更更为人性性化，功功能区被被划分出出来，面面积也有有增大的的趋势；；从产品面面积看，，多为40-80㎡区区间内。。得房率率均在55-65%之之间；目前，无无锡酒店店式公寓寓的户型型、面积积参差不不齐，由由30－－100平方米米不等。。从销售售面看，，以（50－70平方方米）的的房型更更为走俏俏，由于于市场主主流供应应户型销销售看好好，且该该类产品品凸现投投资价值值，导致致市场供供应的户户型面积积相对集集中；新建酒店店式公寓寓建筑多多为部分分经营、、部分出出售的经经营模式式，以经经营性的的酒店式式公寓树树立项目目品质和和形象，，带动整整个项目目的价值值拔高；；经营型酒酒店式公公寓装修修多包含含家电。。在一定定程度上上成为其其附加值值；从目前无无锡酒店店式公寓寓产品特特征来看看主要有有以下特特征：※※※※※16产品普遍遍存在的的盲点：：无锡目前前主要几几个酒店店式公寓寓均利用用烂尾楼楼改造开开发建成成，普遍遍具有先先天或后后天的不不足，主主要是：：电梯数量量不足通道狭窄窄通风采光光严重缺缺乏户型设计计不合理理，出现现不规则则多边形形等怪异异房型装修质量量粗糙会所设施施不全车位严重重缺乏这些问题题的存在在都将导导致目标标客户的的流失或或导致客客户失去去对该类类物业的的信任。。因此，，及时的的补救或或改善是是提升产产品市场场形象的的主要途途径。※※※※※※※174、市场场典型案案例罗列列润华国际际大厦由由A座55层、、B座45层和和商业底底座6层层组成，，是集商商业中心心、五星星级酒店店、创意意商务空空间、酒酒店式公公寓、会会议休闲闲、体育育、观光光、娱乐乐为一体体的大型型高档超超高层综综合性建建筑。功能区间间：1-6层层：商业业中心（（韩国农农心集团团持有））A座7-30层层五星级级豪生酒酒店A座31-54层酒店店式公寓寓A座55层空中中会所B座8-45层层办公楼楼-1--3层层地下车车库技术指标标：占地面积积：15144.3平平方米；；总建筑面面积：148795.48平平方米；；建筑高度度：258米1）润华华国际大大厦18装修标准准外墙：以以low—e低低反射断断桥铝合合金双层层中空玻玻璃首层大堂堂：超五五星级酒酒店豪华华大堂标标准盥洗室：：墙面为为高档面面砖地面为高高档防滑滑地砖天花板为为优质金金属板吊吊顶写字楼标标准间装装修：墙墙面为进进口涂料料地板为架架空地板板天花板为为进口石石膏吊顶顶酒店式公公寓装修修：墙墙面为进进口墙纸纸地面为高高级实木木地板（（主门入入口铺设设进口羊羊毛地毯毯）天花板为为艺术吊吊顶其他按五五星级标标准精装装修192）凯燕燕环球中中心50层的的凯燕环环球中心心位于太太湖广场场西北侧侧，建筑筑高度近近200米，这这座大厦厦22层层以下为为无锡凯凯宾斯基基大酒店店，其中中l-5层为酒酒店公共共设施，，6-21为标标准间及及总统套套房等，，23-48层层为凯燕燕环球商商务公寓寓，49-52层为凯凯宾斯基基专属酒酒店公寓寓。凯燕燕环球商商务公寓寓套型面面积为62-152平平方米，，主力套套型为65-70平方方米，可可用作自自住、办办公、投投资等，，由凯宾宾斯基酒酒店统一一管理。。凯燕环环球商务务公寓是是目前全全世界唯唯一的在在凯宾斯斯基酒店店之上的的商务公公寓。技术指标标：占地面积积：1.5万平平方米左左右；总建筑面面积：13.7万平方方米左右右；建筑高度度：近200米米20功能区间间：1层：酒酒店大堂堂、商务务中心、、大堂酒酒吧、精精品商店店街2层：中中餐厅、、包房、、风味餐餐厅3层：600人人宴会大大厅、前前厅及会会见厅、、小会议议厅4层：国国际娱乐乐演绎中中心5层：室室内游泳泳池、健健身房、、美容等等休闲健健身设施施7-19层：酒酒店标准准客房20-22层：：行政楼楼层及总总统套房房25-55层：：凯燕环环球商务务行宫标标准层39层：：凯燕环环球商务务行宫空空中豪景景会馆-1~-2层层：地下下车库21装修标准准客房装修修：配备高档档品牌整整套卫浴浴、厨具具、家具具、豪华华灯具。。配备中中央空调调、保安安系统、、冷热水水供应系系统，上上网电视视，多语语言语音音信箱，，宽带网网络系统统，国际际卫星电电视，客客用保险险柜和迷迷你吧。。卫淋浴设设备：整套选用用国际知知名的中中外合资资品牌。。客梯：6部4.5米/秒瑞士士迅达进进口高速速电梯，，凭卡进进入指定定楼层；；223）雷迪迪森产权权酒店将打造新新区首席席五星级级酒店，，以地标标身份，，傲视群群雄。黄黄金地段段、精装装修、超超五星级级的酒店店服务，，全面打打造了一一个匹配配国际顶顶级身份份人士社社交和财财富的场场所。据据悉，雷雷迪森广广场酒店店将公开开推出数数百套精精装修商商馆，每每间面积积约60平米左左右，供供有志之之士投资资，在1-4层层还配备备了酒店店相关配配套，如如宴会厅厅、商务务会议中中心、学学术报告告同声翻翻译多功功能厅、、国际SPA、、健身中中心等。。作为投资资型产品品的无锡锡雷迪森森广场五五星级酒酒店，拥拥有70年产权权，为投投资型客客户提供供10年年的投资资回报，，同时客客户享有有每年免免费入住住的待遇遇。23二、办公公楼市场场研判1、去化化情况及及价格分分析【办公楼楼区域分分布】项目档次总规模（万M2）租金/售价（￥）出租/销售率面积分割（M2）市中心区（解放环路内板块）财富大厦乙级偏上2.6售11000售100%76-330汇金广场甲级7租1.8-2.5租85%180-450佳福国际乙级偏上3.24租1.5-1.8租90％45－364摩天360甲级约3.7售12000租1.9售98%133-208兴盛大厦乙级偏上2.5租1.3-1.6租80%50-200金鼎大厦乙级0.8租1.2-1.5租50%180-350副中心区（太湖广场板块）太湖明珠数码大厦甲级2.7售9350租1.8-2.0售100%150－300盛世天下乙级偏下3.8租0.8-1.5租90％67.4－16324新区（新区板块）新旺角丙级3.63售6800售30％30－80东方银座丙级0.8售7000租1.2-170－1000蠡园地区（蠡园开发区板块）太湖明珠发展大厦乙级偏上6.18租2.2租83％85－300星湖名都丙级偏下-售6900租0.5-0.8租63％91－429当前市场场上以解解放环路路内板块块办公楼楼数量最最多，其其中包含含2个甲甲级写字字楼。市市场租金金基本在在1.8元/㎡㎡/天左左右。最最高到2.5元元/㎡/天。蠡园开发发区板块块拥有量量其次，，但目前前所存办办公楼档档次较低低。租金金在1元元/㎡/天以下下，最高高为2.2元/㎡/天天。作为新兴兴的办公公楼市场场太湖广广场板块块其拥有有量不多多，但租租金直追追市中心心板块，，从最低低的0.8元/㎡/天天到2元元/㎡/天。而而且拥有有甲级写写字楼。。25【办公楼楼市场价价格分析析】虽然无锡锡办公市市场交易易量少，，但交易易价格并并没有根根据个别别楼盘的的起伏而而大幅变变动，其其市场价价格呈现现平稳增增长的趋趋势。但由于无无锡办公公市场处处于初级级阶段，，其价位位与住宅宅价格相相差不多多，06年在7500元/㎡㎡左右，，增长幅幅度也没没有太大大差别。。26【办公楼楼市场去去化分析析】无锡办公公市场交交易同其其投资类类似，在在商品房房交易中中所占比比重较小小，07年市场场交易占占有量仅仅为2%左右。。无锡市场场办公楼楼去化整整体水平平较低，，且起伏伏不大，，平均月月交易量量在20-35套之间间。其中去化化区域主主要集中中在南长长区，特特别是太太湖广场场板块区区域。其其他如滨滨湖区和和锡山区区也有一一定的需需求量。。其中南长长区和锡锡山区距距离市中中心较近近，为城城市扩张张后办公公市场外外扩的首首选之地地。同时时南长区区的副中中心建设设以及锡锡山工业业区的建建设促进进了区域域办公市市场氛围围的营造造。而湖湖滨区办办公楼主主要依托托蠡湖新新城的建建设及周周围的工工业区，，由于刚刚刚发展展，目前前主要办办公项目目仅为润润华国际际大厦。。27【办公楼楼市场客客源分析析】A、购房房群体特特征2003年以前前，办公公楼市场场一直以以租赁为为主，近近年逐步步形成了了租售并并举的格格局。各各大公司司包括有有外资背背景的企企业等对对办公楼楼的需求求开始释释放，前前几年没没有多少少起色的的办公楼楼市场出出现供不不应求，，导致租租金也水水涨船高高。在这这种情况况下，投投资者对对只租不不买的““骑墙等等购”发发生动摇摇，买楼楼比例随随之大增增。作为办公公楼另一一购买主主体———广大发发展中小小型企业业（无锡锡本地、、外地驻驻无锡办办事处）），可能能受到这这两年住住宅市场场的启发发，也主主动放弃弃了租赁赁市场进进而选择择投资买买楼，这这在当前前无论对对大多数数开发商商或是购购买者都都是合理理的选择择。前几年由由于市场场投资活活跃，投投资办公公楼比例例大幅度度提升，，比如现现代之星星项目投投资者购购买比例例达到50％就就是一个个最好的的例子。。未来办办公楼投投资比例例会增多多。※※※28B、办公楼楼租赁客户户特征无锡现有办办公楼内租租户主要以以货运物流流、驻锡办办事处、电电子科技企企业、机械械为主，约约占其租户户的60%，这明显显体现了无无锡目前办办公楼市场场中的“前前店后厂””、“驻锡锡办事处””的两大特特征，由于于租户内服服务业所占占比例较少少，可以预预见随着无无锡经济的的高速发展展，纯办公公楼物业将将有很大的的市场空间间。通过市市场调查，，我司发现现，无锡办办公楼客户户以中小企企业为主，，办公面积积不大，这这与无锡城城市功能是是相吻合的的。综上所述，，虽然目前前整体无锡锡的办公楼楼是市场并并不十分强强势，租售售水平均在在一个较低低的层面。。但就上述述的成交量量与租售价价格来看，，该类物业业未来升值值潜力巨大大。29第三篇：产产品诊断30一、产品现现状项目本身：：目前楼体结结构已经封封顶，但立立面还未完完成，大堂堂及公共部部位也未完完成；案场销售：：1〉目前整整体企划定定位较为模模糊，产品品特点不够够鲜明；2〉销售人人员整体素素质较低，，无法打动动客户；3〉目前销销售现场所所能提供的的销售道具具较少，销销售宣传资资料较为简简单，无法法突出产品品档次；4〉销售现现场企划包包装等没有有视觉冲击击，较为平平庸；31二、产品优优劣势分析析优势：紧邻市政府府，与市中中心仅“一一河之隔””劣势：1〉车位较较少（地上上+地下仅仅有100多个车位位）；2〉立面整整体感觉较较为平庸；；3〉户型存存在一定偏偏差，且改改动幅度较较小；4〉前阶段段营销出现现偏差，又又没有及时时修正，导导致市场整整体口碑不不佳；5〉土地使使用年限不不足40年年，且水、、电、煤等等使用成本本较高；6〉目前周周边情况较较差，街区区改造有待待时日；32综述市场角度出出发，以目目前该产品品形象继续续销售，其其较为现实实的去化均均价在10000~10500元/平平方米，但但可以采用用以时间换空空间的策略，顺顺应市场行行情，适当当放慢销售售节奏，期期望房地产产市场的整整体好转带带动项目销销售。但在在目前宏观观调控愈演演愈烈的局局面下，可可能面临较较大的风险险。因此必必须寻求突突破与创新新。如何破题？？33第四篇：产产品、价格格及客源定定位建议34根据以上对对项目所做做的一系列列诊断，我我司认为必必须对产品品重新定位位，以一个个崭新的形形象再次入入市，才有有可能实现现项目的最最终去化。。定位原则：：扬长避短；；走差异化的的市场路线线；坚持做价格格或形象在在市场的领领导者；35方案一核心定位：中小企业展展示基地定位展示：：我们不为为卖产品而而卖产品，，我们更多多的是去产产品背后的的东西。如如此我们便便要创造出出更多的产产品附加值值。通过对本项项目自身条条件及现状状的初步了了解，结合合各类物业业形态的特特性及在售售酒店式公公寓与办公公楼市场的的客观情况况，在现有有的产品条条件下，本本项目可能能的产品定定位方案如如下：36附加值展示示：办公辅助功功能展示交流功功能咨询管理功功能本项目的特特色是在一一栋楼内同同时具备三三大功能37商务配套功功能具有多媒体体演示功能能的会议厅厅具有票务预预订、商务务接待、贵贵宾接送等等服务的客客户服务中中心。入驻本办公公楼注册公公司可享受受国家各项项优惠政策策商务活动策策划会展策划服服务电子展销平平台，通过过社区互联联网将企业业宣传信息息发送至任任何小区住住户；有产品展示示、发布、、推介功能能的小型展展厅展示交流功功能38企业管理、、政策、法法律、营销销咨询服务务；融资、担保保服务；人员招聘和和人员培训训等服务引进办证公公司，提供供工商注册册、财务代代理、融资资代理、人人事代理等等代理服务务；咨询管理功功能咖啡吧/酒酒吧；棋牌室/乒乒乓室康乐休闲桑桑拿会所；；其他配套功功能服务：：以上附加的的配套服务务均可建设设在本项目目2-5楼楼，并在满满足入住客客户日常所所需以外，，还可直接接对外经营营，以缓解解各类配套套服务平日日的经营压压力。39同时，我们们还需采取取“四个联联动”来更更有效的提提升产品的的附加功能能1〉联动政府：通过相关关政府部门门的支持，，对进驻本本项目的企企业单位在在税收政策策上给予更更多的扶持持优惠，同同时社会上上扩大项目目的影响力力；2〉联动企业商商会：通过各个个企业商会会的组织，，将进驻本本项目内的的各中小企企业能更有有机会接触触到更多的的合作伙伴伴及同行，，扩大企业业在行业内内的知名度度与影响力力；3〉联动经济园园区：通过各个个经济园区区的支持，，能更快速速、更有效效的办理企企业各项事事务，扶持持企业迅速速发展；4〉联动社会：通过进驻驻本项目的的企业的规规模与要求求，本项目目将定期的的在项目展展示中心内内举办各种种企业或产产品展销会会，并通过过社会的宣宣传，扩大大活动的社社会知晓度度与影响力力。40核心客户：目标客群◎无锡各类类金融单位位◎无锡各类类成长型企企业或办事事处◎部分投资资客行业属性◎保险、基基金、信托托、期货、、财务公司司等）◎服务业、、窗口型企企业等◎广告、媒媒体等企业业置业特征◎刚刚起步步的成长型型企业，启启动成本较较低；◎强调办公公地段；◎看重物业业的增值空空间41价格定位：此种方案案将完全参参考目前市市场下同类类型的办公公项目作为为产品定价价的依据；；（运用市市场比较法法）比较因子权重类比A：财富大厦类比B：摩天360类比C：明珠数码大厦拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数区域位置6%10.0610.0610.06项目周边环境6%0.90.05410.060.950.057交通状况6%1.10.06610.060.90.054商务氛围8%0.80.0640.80.0640.90.072周边商务配套8%10.0810.080.90.072外立面12%0.80.0960.90.1080.90.108设备、材质档次12%0.90.10810.121.10.132房龄12%1.10.1321.20.1441.30.156大堂8%0.90.07210.0810.08内部公共部位8%0.80.0640.90.07210.08户型结构8%10.0810.081.10.088车位配比6%10.0610.0610.06|各比较对象的比较系数|100%

0.936

0.988

1.019比准价格

10296

11856

9527.65通过类比，，本项目用用此方案入入市，市场场可能接受受的产品价价格为：12500元/平方米米42此方案优劣劣势分析：：优势：1〉用相对对较低的价价格入市，，以求快速速回笼资金金，实现更更多的机会会成本；2〉此方案案将于社会会各界形成成互动，有有效的扩大大项目的知知名度与美美誉度；劣势：1〉无法实实现本项目目的利润最最大化；2〉项目所所存在的房房型等一系系列缺陷将将可能流失失客户，或或不被更多多客户所接接受；43方案二核心定位：全装修、、商住两用用个性空间间定位展示：以全装修修为项目的的交房标准准，并同时时赠送简单单家居、家家电等设备备，装修标标准不低于于1500元/平方方米；核心客户：目标客群◎外地驻无无锡办事处处◎单身或未未结婚的青青年白领阶阶层◎大型企业业购买作为为企业外地地或海外中中高层管理理者的公寓寓◎中小型企企业办公场场所◎无法知晓晓购买动机机但却有购购买需求的的客户◎部分投资资客置业特征◎对物业总总价控制较较严格◎强调物业业地段、物物业品质◎注重平日日生活的私私密性◎看重物业业的租金收收益及投资资潜力44产品提升内内容：此方案将将给消费者者提供更多多的产品配配套等附加加值，同时时有依据的的提升产品品未来的市市场售价；；健身房/韵韵律操房；；乒乓房/壁壁球馆/桌桌球房；咖啡吧/酒酒吧；棋牌室/阅阅览室；小会议室：：提供简单单的会议设设备，如投投影仪、写写字板等。。演播厅、贵贵宾接待室室等商务空空间。以上附加的的配套服务务均可建设设在本项目目2-5楼楼，并在满满足入住客客户日常所所需以外，，还可直接接对外经营营，以缓解解各类配套套服务平日日的经营压压力。45价格定位：此种方案案将参考目目前市场下下同类型的的酒店式公公寓项目作作为产品定定价的依据据；（运用用市场比较较法）比较因子权重类比A：润华国际大厦类比B：紫金公馆类比C：雷迪森拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数区域位置6%10.0610.0610.06项目周边环境6%0.90.05410.060.950.057交通状况6%1.10.06610.060.90.054商务氛围8%0.80.0640.80.0640.90.072周边商务配套8%10.0810.080.90.072外立面12%0.80.0960.90.1080.90.108设备、材质档次12%0.90.10810.121.10.132房龄12%1.10.1321.20.1441.30.156大堂8%0.90.07210.0810.08内部公共部位8%0.80.0640.90.07210.08户型结构8%10.0810.081.10.088车位配比6%10.0610.0610.06|各比较对象的比较系数|100%

0.936

0.988

1.019比准价格

14040

10868

12228通过类比，，本项目用用此方案入入市，市场场可能接受受的产品价价格为：13000~13500元/平方米米46此方案优劣劣势分析：：优势：1〉此类型型产品已经经被市场所所认可，项项目入市接接受程度较较高；2〉该方案案将有效的的扩大项目目的利润率率；3〉此方案案在一定程程度上解决决了目前产产品定位上上的缺陷；；劣势：1〉项目所所存在的房房型等产品品缺陷将可可能流失客客户，或不不被更多客客户所接受受；2〉项目虽虽有市场接接受度，但但未来可能能受到的市市场竞争压压力较大；；47方案三核心定位：具有城市标标杆意义的的5A级商商务公馆48定位诠释：1〉此标杆杆并非建筑筑结构或产产品本身的的标杆，而而是附加价价值亦或是是使用功能能上将成为为无锡市的的标杆；2〉商务公公馆指接待待重要宾客客或客户，，同时具有有彰显个人人身份的功功能场所，，具有较强强私密性与与高档服务务等特点；；3〉以精装装修为项目目的交房标标准，并同同时赠送国国际各种知知名品牌家家居、家电电等设备，，装修标准准不低于3500元元/平方米米；3〉附以各各种商务、、会议、会会客等配套套设施，并并引入国际际品牌休闲闲会所等，，提升产品品形象；4〉以高调调、奢华的的公共空间间来展示本本项目的高高端形象，，并配以国国内外知名名酒店管理理公司对其其进行管理理经营。49对大堂的处处理，建议议摒弃传统统一味追求求面积与挑挑高的做法法，充分利利用底层空空间格局与与变化，打打造出“多多重空间””组合的概概念，即底底层大堂由由门厅、公公共大厅、、单元大堂堂、电梯厅厅、过道五五部分相对对独立的空空间组成。。人流动线分分布图：室外门厅

公共大厅

单元大堂

过道

电梯厅

通过人工布布局打造“双重大堂堂”，即“公共共大堂”与与相对私密密的“单元元大堂”双双重大堂空空间。第一重“公共大堂堂”追求豪华、、气派，是是主人尊贵贵身份地位位的象征，，建议公共共大堂开间间不低于20m，挑挑高不低于于8m，地地面分层铺铺设大理石石花纹，墙墙面以24K金箔装装饰，顶部部中央挂大大型水晶装装饰吊灯，，充分营造造出富丽堂堂皇的豪华华氛围。（如下示意意图所示））1、产品升升级大堂建议50图一：大堂堂示意图图二：金箔箔墙面示意意图图三：大堂堂人口示意意图图四：大堂堂灯饰示意意图图一图二图三图四51第二重“单元大堂堂”是相对私密密的会客、、休闲空间间，内设控控台接待区区、休闲洽洽谈区以及及通道区域域，单元大大堂整体装装修风格豪豪华、温馨馨，内部装装饰结合景景观水景墙墙、喷泉假假山水池以以及室内绿绿化，使主主人在会客客的同时，，可以充分分享受室内内室外双重重景观。图一：单元元大堂示意意图图图二：：接待区示示意图图三：水景景墙示意图图图图四：休休闲区示意意图图一图二图三图四52电梯厅地面以及墙墙壁建议用用进口大理理石进行包包装，配以以暖色灯光光，使整个个电梯厅呈呈现豪华、、气派，提提升整个社社区的品质质与档次。。电梯建议议采用永大大日立或同同档次高速速电梯。（如下示意意图）过道的装修风格格是大堂风风格的延续续，在局部部点缀一些些室内花池池、矮柜以以及装饰小小品等元素素（如下示意意图）。532、配套升升级考虑到本项项目特殊性性，产品比比较单一。。建议产品品作出亮点点，在现有有的限高条条件下，通通过打通楼楼板，把上上下层连接接在一起，，做出具有有产品特色色的复式型型商务公馆馆。【复式空间】】54健身房/韵律律操房；乒乓房/壁球球馆/桌球房房；咖啡吧/酒吧吧；棋牌室/阅览览室；中式及西式高高档餐厅；高级休闲会所所；高级康乐康体体中心；室内恒温游泳泳池；以上附加的配配套服务均可可建设在本项项目2-5楼楼，并在满足足入住客户日日常所需以外外，还可直接接对外经营，，以缓解各类类配套服务平平日的经营压压力。【完善配套】】55【空中会所】】充分利用本项项目的空中会会所功能，将将其打造成只只有有钱人才才能去、才敢敢去的场所，，会所内设有有高级红酒品味味馆以及国际奢侈品展展示中心等。在每一个个细节处都能能展示其高档档与奢华。563、物业管理理作为项目本身身高端形象的的建立抑或是是增强产品的的宣传亮点，，本项目必须须引进原汁原原味的英国式式管理和服务务，通过与消消费者一对一一的服务来体体现项目的尊尊贵与档次。。这也对提升升整个项目的的软环境具有有重要意义。。【管理公司必必须达到的增增值服务内容容标准】◎访客过过滤接待服务务◎邮件收收发服务及私私人邮箱服务务◎中英文文商务报刊杂杂志免费阅读读◎自助服服务区：免费费提供冷热饮饮◎梯厅及及办公室门牌牌公司列名服服务◎安排预预定饭店及餐餐厅◎安排预预定交通工具具◎办公房房清洁及维修修保养◎贵宾接接待服务◎服装干干洗◎出租信信箱◎秘书代代理◎会议室室及办公房短短期租赁574、科技化的的运用房屋“呼吸””系统———新风系统在房屋内安装装进风器，在在厨房、卫生生间安装排风风气。保证室室内拥有均衡衡的连续的清清新空气。不用开窗即可可获得新鲜空空气，减少室室内热损失，，节省能源。。驱除室内装饰饰造成的可能能长时间存在在的有害气体体。58房屋保温系统统——外墙外外保温系统外墙外保温可可严密阻止冷冷热辐射和传传导；干挂砖幕墙或或涂料保护外外保温板不受受辐射和腐蚀蚀；日本的节能实实践表明，外外保温方式可可在现有基础础上节能50%~80%，每使用1吨绝热材料料，可节约标标准煤3吨/年，其节能能效益是材料料生产成本的的10倍。59房屋保温系统统——低温地地板采暖系统统地板采暖可以以使房间温度度分布均匀；；节省空间；；并有利于营营造健康的室室内环境，散散热片取暖，，一般出水温温度在70℃℃以上；地板采暖供水水温度一般为为40~45ºC，回水水温度为30~35ºC。传统采暖暖方式，要求求供水90ººC，回水温温度为70ººC，可节能能20%60指纹门锁系统统为了增强每户户的私密性与与安全性，同同时在细节上上体现产品的的尊贵与档次次，建议将指指纹门锁系统统作为交房的的标准。61远程遥控系统统为了能最大限限度的提升项项目的尊贵形形象与档次，，本项目可运运用远程遥控控系统，住户户可以通过远远程遥控实现现开关家电、、视频监控家家居安全、自自主控制电视视节目等住宅宅智能化管理理。也可通过远程程遥控任意操操控家里的各各种电器、窗窗帘和灯光等等；可以更安安全、快捷地地上网订购货货物，或预约约各种上门服服务；即使在在千里之外，，也可以控制制家里的一切切情况。625、体验式营营销本项目如要实实现高端的销销售价格，则则必须在每个个细节上充分分表现其高档档与尊贵，并并在销售过程程中就将其体体现出来，让让消费者在进进入销售现场场时就能感受受到其身份的的尊贵与项目目的档次。1〉重新包装装售楼现场，，必须通过各各种高档硬装装来凸显项目目档次，并将将各种高贵的的物管服务运运用要销售现现场，每一位位客户由专业业的五星级DOORMAN引导进进入现场，最最终无论是否否成交，首先先在客户与销销售员交谈时时便要递上一一杯现磨咖啡啡、送上一只只巴西雪茄，，让客户能充充分感受到其其尊贵的身份份；2〉将各种科科技智能化设设施在销售现现场就展示出出来，抑或是是独立做出一一个展示中心心作为智能化化产品的演示示，让客户能能了解、感受受到智能化设设施在日常生生活与工作中中的运用；633〉销售道具具中应新增样样板房，并项项目所承诺的的各种硬件设设备在样板房房中充分展示示，并同时承承诺客户样板板房的标准便便是客户以后后交房时的标标准，而装修修标准也不得得低于3500元/平方方米；门窗：建议采用铝合合金烤漆门窗窗，比利时格格拉威泊尔或或同档次中空空玻璃，意大大利阿鲁克（（ALUK））或同档次门门窗五金。阳台：建议地面采用用花岗岩，玻玻璃金属栏杆杆。门扇和窗栏：：进户门建议用用德国NOBLESSE或同档次手手工雕花铜门门，其余为实实木门和实木木窗套。室内楼梯：建议采用金属属栏杆、实木木扶手以及大大理石踏步。。空调：日本大金或同同档次户式中中央空调。厨房：墙地面建议采采用大理石，，采用德国博博得宝（POGGCNPOHI）或或同档次厨具具。卫生间：墙地面采用大大理石、金属属吊顶，卫生生洁具采用德德国VILLEROY﹠﹠BOCH洁洁具及DORNBRACHT龙头。。墙地面及吊顶顶：建议采用轻钢钢龙骨石膏板板吊顶，高级级内墙胶漆，，高级实木复复合地板或大大理石地坪。。【具体装修标标准建议】64在此需要强调调的是，要想想实现市场的的高端价格，，则必须做到到以上对产品品所做出的一一系列改造及及提升。这样样如此便能有有理由、有价价值的提升产产品销售价格格，目标客户户才能有购买买本项目的冲冲动。产品改造及提提升内容总结结产品升级大堂电梯公共过道配套升级复式空间完善配套空中会所物业服务英式管家服务务科技化运用新风系统外墙外保温系系统低温地板采暖暖系统低温地板采暖暖系统指纹门锁系统统远程遥控系统统体验式营销重新包装售楼楼处智能化现场运运用样板房的标准准656、产品定价价此方案的市场场价格已经不不能完全参考考市场目前在在售的若干项项目的销售价价格，作为市市场的标杆产产品，理应当当在价格上也也是其他普通通产品所望尘尘莫及。本项目的产品品定价可参考考的项目也应应是市场最高高端、最高形形象的产品，，而目前市场场上已有的可可以作为标杆杆型建筑的项项目也仅有凯燕环球中心心，该项目目目前市场销售售价格为18000元/平方米。相比较凯燕环环球中心，本本项目目前在在地理位置上上已经具备较较大优势，而而未来可能在在服务以及在在功能上也应应当具备一定定优势。目前前唯一不足之之处在于项目目外部的形象象上。综合比较，本本项目以此方方案入市的市市场销售价格格可以接近18000元元/平方米。。667、客户定位位目标客群◎私营业主、、法人◎大型企业购购买作为企业业外地或海外外中高层管理理者的公寓◎社会各类高高端人士◎无法知晓购购买动机但却却有购买需求求的客户◎部分投资客客置业特征◎强调产品品品质以及服务务功能◎注重平日生生活的私密性性◎看重购买的的物业对其身身份的象征◎看重项目未未来的投资价价值置业原因◎作为会晤重重要客人以及及来宾的场所所，并通过项项目的高端服服务功能为来来宾提供尊贵贵享受；◎购买来作为为个人身份的的象征，彰显显个人地位；；678、此方案优优劣势分析优势：1〉相对最大大化的提升产产品的价值最最大化；2〉能通过项项目提升开发发商的品牌，，扩大其知名名度和美誉度度；3〉此方案能能在一定时期期内成为社会会、媒体谈论论的焦点，各各种连锁价值值将凸显；劣势：1〉产品前期期再耗费的各各项成本巨大大；2〉未来市场场、政策的不不确定性，此此方案的所存存在的销售及及运营风险较较大；68广告风格界定说明：项目高炮整合先锋通通路专家699、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。12月月-2212月月-22Saturday,December24,202210、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。23:37:1223:37:1223:3712/24/202211:37:12PM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。12月月-2223:37:1223:37Dec-2224-Dec-2212、故人江