武海置业青城山都江堰项目定位报告

都江堰项目定位报告经营部呈报2010·05·20我们的愿景是：忘了中华园，开创青城山别墅高端价值新纪元。目录青城山都江堰别墅市场现状分析消费客群特征分析项目SWOT分析项目市场定位项目形象定位项目产品定位项目案名建议项目推广战略及表现项目推广节奏（见附表）》》》青城山都江堰别墅市场现状分析青城山都江堰别墅市场现状分析<1>、该区域住宅的建筑形态主要是别墅，包括独栋、双拼、联排、叠拼、合院等，其中双拼、联排、叠拼三种建筑形态居多，新近开发项目中的低层合院产品及mini别墅得到市场的肯定。<2>、据调查该区域内的高端别墅物业设计风格多以中式别墅为主，40—400平米的“5+2”模式的度假别墅，大部分100平米以下为精装房，近年来成为该区域的主要消费产品类型。青城山都江堰别墅市场现状分析<3>、由于成青大道的通车，该区域的居住价值在提升，价格也有大幅度的拉升，目前联排、叠拼别墅的价格主要集中在7500-10000左右（精装）元/㎡左右，高端别墅价格在12000元/㎡左右。<4>、由于成灌快铁的通车，仅25分钟的时间切换成都与都江堰。区域价值无限提升，未来土地价值升值潜力巨大。<5>、国家斥资400个亿、投入都江堰3万亩土地开发，如此集中的大手笔投入，必将转化为城市土地增值的支撑，在未来将会有越来越来多的高端项目拔地而起。青城山都江堰别墅市场现状分析<6>、根据都江堰新城规划，占地5500亩的金马河国际旅游度假区，将成为其城市建设的高端核心区域。其中包括2400亩低密度度假别墅住宅用地、2300亩文体公园及配套、800亩水岸商住区，丰富的景观和完善的配套。<7>、蓝光、泰达、龙湖、中信等众多实力开发商云集于此，这势必会彻底改变该区域市场内高端物业格局。该区域新一轮的价值上溢即将来临。<8>、据调查，该区域内的度假型物业，普遍较为低端。生活配套设施匮乏、物业管理模式老旧，整体空置率较高。青城山都江堰别墅市场现状总结综上所诉，我们认为：

为遵循差异化竞争原则，打造该区域内的最高端别墅物业。应满足以下条件。<1>、目前该区域市场中，拥有完善生活配套的高端大独栋物业较为稀缺。<2>、目前占据青城山自然资源，面积小、总价低的“5+2模式”度假类别墅较为畅销。<3>、交通体系的完善，势必造成该片区别墅物业新一轮的价格上行。<4>、对比纯青城山别墅物业而言，近都江堰别墅物业因享受国家灾后重建的政策及巨额资金扶持，将享有更齐全、更完善的新城生活配套。<5>、都江堰新城规划下的金马河国际休闲度假区，因双遗产风景区自然资源的配套，必将建设成为面向全国乃至全球的高端旅游度假物业聚集地。<6>、一线品牌的实力开发商云集，使区域品牌价值达到前所未有的高度。<7>、交通体系的完善，必将带来第一居所别墅物业的市场需求，并从根本解决空置率高、物业管理困难的现状。》》》消费客群特征分析消费客群特征分析<1>、都江堰别墅项目客户特征分析：都江堰市房地产开发与销售虽在近几年的发展中稳中有升，但其市场消化的源动力却并不全部依赖本地消费群。别墅项目超过60%(个别项目超过80%)的购买人群来自于成都市、成都周边区市县、四川省地市县、阿坝州、攀枝花、重庆、兰州、国内等地的置业者；城区住宅（多层）的本地客户则相对较多，以自住为主。地震后，本地客户购成交情况明显成上升趋势。消费费客客群群特特征征分分析析<2>、、青青城城山山别别墅墅客客户户特特征征分分析析：：青城城山山地地区区楼楼盘盘供供应应逐逐渐渐增增加加，，且且规规模模较较大大。。目目前前市市场场上上叠叠拼拼别别墅墅和和合合院院形形式式的的别别墅墅销销售售较较快快，，面面积积从从40-120㎡㎡的的户户型型销销售售都都较较好好。。独独栋栋、、联联排排等等形形式式的的别别墅墅销销售售也也较较好好，，总总的的说说来来，，销销售售情情况况较较理理想想。。客客户户构构成成主主要要以以成成都都以以及及省省外外区区域域客客户户为为主主。。因因灾灾后后重重建建原原因因，，上上海海等等援援建建地地区区带带来来了了一一定定的的以以旅旅游游休休闲闲度度假假为为目目的的的的投投资资型型客客户户。。》》》》》项项目目SWOT分分析析项目目优优劣劣势势分分析析项目目优优势势分分析析：：·国国家家400亿亿大大手手笔笔投投入入，，全全球球顶顶尖尖规规划划大大师师主主笔笔城城市市规规划划；；·位位于于都都江江堰堰新新城城规规划划核核心心区区域域，，享享受受成成熟熟生生活活配配套套；；·成成灌灌快快铁铁、、成成青青高高速速，，构构筑筑便便捷捷交交通通网网络络；；·距距青青城城山山7分分钟钟车车程程，，·5500亩亩金金马马河河国国际际度度假假区区的的核核心心位位置置，，近近享享其其国国际际配配套套；；·456亩亩占占地地，，尽尽显显本本区区域域的的名名门门大大盘盘气气质质；；·螃螃蟹蟹河河、、沙沙沟沟河河两两河河交交汇汇，，7公公里里原原生生河河滩滩；；·毗毗邻邻国国际际锦锦标标级级高高尔尔夫夫球球场场；；·周周边边五五星星级级酒酒店店林林立立，，彰彰显显国国际际化化商商务务生生活活；；·2600亩亩熊熊猫猫野野放放基基地地、、202亩亩禅禅修修中中心心、、环环山山自自行行车车旅旅游游公路路等等丰丰富富配配套套；；·差差异异化化的的产产品品设设计计，，顶顶级级的的产产品品配配置置，，国国际际级级的的项项目目形形象象。。观青青城城山山赵赵公公山山脉脉项目目优优劣劣势势分分析析项目目劣劣势势分分析析：：·项项目目未未处处于于青青城城山山风风景景区区内内，，有有一一定定的的地地域域抗抗性性；；·项项目目处处于于非非传传统统第第一一居居所所范范围围，，存存在在对对市市场场的的教教化化周周期期；；·存存在在与与中中信信、、京京都都等等项项目目的的同同质质化化竞竞争争；；·项项目目0.8的的高高容容积积率率，，带带来来居居住住舒舒适适度度的的降降低低。。》》》》》项项目目市市场场定定位位项目目市市场场定定位位本项项目目的的市市场场定定位位，，应应遵遵循循以以下下四四个个原原则则：：<1>、、打打造造青青城城山山都都江江堰堰双双遗遗产产地地区区的的高高端端别别墅墅物物业业名名片片，，占占领领市市场场制制高高点点。。<2>、、因因遵遵循循差差异异化化竞竞争争模模式式，，摆摆脱脱同同质质化化竞竞争争束束缚缚，，打打造造极极具具竞竞争争力力的的市市场场空空白白产产品品。。<3>、、以以长长远远的的战战略略眼眼光光为为指指导导，，精精准准定定位位高高端端旅旅游游度度假假需需求求以以及及第第一一居居所所需需求求。。<4>、、为为提提高高项项目目以以及及公公司司品品牌牌价价值值，，实实现现利利润润更更大大化化，，需需将将市市场场空空间间扩扩展展至至全全国国范范围围，，参与与全全国国各各地地顶顶尖尖度度假假物物业业的的同同平平台台竞竞争争。。项目目市市场场定定位位因此此，，我我们们要要提提出出的的市市场场定定位位即即是是：：以都都江江堰堰新新城城一一流流生生活活配配套套及及双双遗遗产产自自然然资资源源为为双双核核心心，，所吸吸引引的的大成成都都范范围围内内日日益益增增长长的的第第一一居居所所需需求求+扩扩展展至至全全国国的的高高端端旅游游度度假假需需求求。。》》》》》项项目目形形象象定定位位项目目形形象象定定位位成熟熟的的市市场场定定位位，，决决定定了了必必然然的的形形象象定定位位：：少数数人人，，久久仰仰的的世世界界（（精精神神层层面面））不只只是是收收藏藏（（产产品品高高端端属属性性层层面面））》》》》》项项目目产产品品定定位位项目目产产品品定定位位基于于已已确确定定的的市市场场定定位位，，产产品品定定位位应应对对其其提提供供充充分分的的支支撑撑。。因此——<1>、产品品应以300平米左右的的独栋别墅为为主，面积区区间为250平米—600平米。<2>、产品品风格——以以高档石材等等高贵耐久材材料为主的欧欧式风格。<3>、整体体规划应最大大限度尊重自自然资源，近近水观水，户户户瞰山。项目产品定位位<4>、户型型设计上应最最大限度，提提供全方位立立体的私人空空间。建议户户户均设置空空中瞰山露台或或天沐SPA。<5>、景观观设计应考虑虑国际顶级酒酒店式园林设设计方向。总总平尽量利用用高差或人工工制造高差，凸凸显小品景观观趣味性<6>、尽可可能利用项目目附近的丰沛沛水资源，大大量利用活水水，保证水景景观品质，以以较丰富的水景景观表现形式式，增强居者者的环境体验验。项目产品定位位<7>、因不不可避免的旅旅游度假属性性，项目应配配套高端会所所及顶级酒店店配套设施。。<8>、因项项目特殊的定定位性质，建建议配置专属属的物业服务务模式，为投投资或旅游度度假的消费者需需求，提供物物业保养及增增值经营服务务。<9>、产品品应配置先进进的家居智能能管理系统及及环保系统。。<10>、提提供可选精装装修方案。项目产品定位位顶尖的产品定定位，才能契契合项目的高高端形象：中国·青青城山·传传世山河独独栋》》》项目案案名建议项目案名建议议FIRST:案名诠释：项项目的最大核核心利益点，，观青城山赵赵公山脉。“玉”石之之美者,有五五德,润泽以以温,仁之方方也…——《《说文》。。项目所拥有的的独特气质，，使观山玉成成为青城山别别墅的收藏之之作。本项目分三期期开发，可将将案名拆分，，组合成分期期组团案名。。例如：观堂、、山麓、玉璧璧观山玉项目案名建议议SECOND:案名诠释：以以“玉”彰显显出项目的身身份与归属，，具备举世之之收藏价值，，而项目的核心心利益点，““澜山”显示示山河之壮阔阔，意境大气气，琅琅上口口。玉澜山》》》项目推推广战略及表表现项目推广战略略及表现项目推广战略略大体脉络：：<1>、应注注重项目在成成都乃至全国国范围内的推推广，都江堰堰当地主要以以交通指示及及形象包装手段为主主。<2>、鉴于于别墅项目销销售周期较长长，除项目形形象期采用大大量媒体组合合投放外，其其他阶段建议采用电电视、户外大大牌、公关活活动、机场媒媒体等长效媒媒体进行营销销，不排除异地营销。。<3>、鉴于于都江堰旅游游度假属性以以及当地气候候因