物业管理条例解读培训讲座

《物业管理条例》解读培训主讲:涂如梅一、《条例》的立法背景成立起草小组同年4月建设部成立《条例》起草小组，开始《条例》起草工作。99年3月在全国物业管理工作会议上提出《物业管理条例》全国立法。一、《条例》的立法背景收集有关资料，开展立法调研。收集、分析各地出台的地方性法规、地方政府规章以及影响较大的规范性文件。通过总结各地物业管理立法中的经验和不足，初步了解了《条例》起草中的重点和难点问题。收集国外物业管理立法资料多次组织专题研讨会，广泛听取各方面的意见一、《条例》的立法背景组织专家论证，研讨立法中的难点问题。召开专家论证会、书面征求专家意见，邀请法学家、律师、资深从业人员、行政管理人员、业主代表等对立法过程中的难点问题进行专题研讨。将国外“建筑物区分所有权制度”运用到目前的条例中，从过去单一所有权，改变为多个所有权。一、《条例》的立法背景广泛征求意见，以求彰显民意。2000年5月《条例》征求意见稿出台，征求各地、国务院有关部门、有关单位及专家意见。2001年3月经建设部部常务会议讨论通过，形成《条例》（送审稿），提请国务院审议。2002年6月国务院法制办通过调研、基本摸清了物业管理实践中存在的主要问题，会同建设部多次讨论、修改，最终形成《条例》（草案）。2002年10月16日，经国务院领导同意，国务院法制办将《条例》（草案）登报公开向社会征求意见。这一彰显民意，推动民主立法，切实提高立法工作质量的举措，在社会上引起了积极反响。一、《条例》的立法背景国务院审议通过，温家宝总理正式签署2003年5月28日国务院第9次常务会议通过。2003年6月8日温家宝总理正式签署。2003年6月19日正式公布。2003年9月1日起施行。二、《条例》的立法意义与作用公平合理地维护各方责任主体的合法权益建设、开发单位房屋的建造者，承担物业最终产品质量责任完善配套设施售房过程中的承诺的对现无偿提供管理用房承担保修责任（《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》、《商品房销售管理办法》、《深圳市建设工程质量管理条例》）空置房（发展商就是空置房的业主）前期物业管理二、《条例》的立法意义与作用公平合理地维护各方责任主体的合法权益业主（《条例》第五章）非业主使用人业主大会、业主委员会业主大会代表业主权利业主委员会是业主大会的执行机构二、《条例》的立法意义与作用公平合理地维护各方责任主体的合法权益物业管理企业将原委托合同中委托与被委托关系，修改为物业服务合同中甲方与乙的关系。合同内容（第三十五条）市政公用事业单位（第四十五条、五十二条）供水、供电、通讯等政府—主管部门、有关部门立法、持法、指导、监督二、《条例》的立法意义与作用以建筑物区分所有权为基础，与WTO国际惯例接轨。专有部分所有权共用部分持分权业主大会组织的成员权二、《条条例》的的立法意意义与作作用规范物业业管理行行为，培培育推进进物业管管理市场场。物业管理理招标、、投标前期住宅宅物业管管理强制制性要求求招投标标，其他他物业鼓鼓励招投投标。物业管理理企业资资质物业管理理职业经经理人制制度前期物业业管理业主大会会、业主主委员会会二、《条条例》的的立法意意义与作作用提高培育育业主的的物业管管理消费费意识万科效应应（优质质的物业业管理服服务营造造物业销销售品牌牌与卖点点）王海效应应（双倍倍返还））史特拉效效应（小小案大赔赔偿）业主维权权反应计计算成本本，不能能盲目跟跟进二、《条条例》的的立法意意义与作作用强化物业业管理合合同法律意识识合同意识识风险意识识竞争意识识服务意识识品牌意识识全面提高高从业人人员整体体素质二、《条条例》的的立法意意义与作作用倡导物业业管理与与房地产产分业经经营物业管理理招标投投标物业管理理企业必必须有相相应的企企业资质质住宅前期期物业管管理强制制招投标标前期物业业管理开开发商的的权利与与义务二、《条条例》的的立法意意义与作作用提升了中中国社区区民主活活动进程程以财产与与社区事事务为切切入点物业管理理权是业业主的权权力，是是以财产产分额为为基础来来行使的的。业主的财财产民主主与物业业管理权权对应体现权利利意识、、市民意意识、财财产意识识、市场场意识、、管理意意识、服服务意识识二、《条条例》的的立法意意义与作作用为司法的的审判、、行政执执法、纠纠纷处理理提供法法律依据据。纠纷急剧剧增多行政纠纷纷凸显引发民法法、诉讼讼法、合合同法、、刑法、、行政法法、税法法等法律律规范的的调整。。业主委员员会诉讼讼主体资资格—经经业主大大会决议议授权。。三、《条条例》的的基本原原则公平、公公开、合合理、科科学从内容上上体现从立法形形式上体体现建筑物区区所有权权为基础础吸收发达达国家成成熟的建建筑物区区分所有有权理论论物业管理理权和财财产权相相应物业管理理是针对对共用部部分与共共同事务务所提供供的管理理服务三、《条条例》的的基本原原则维护全体体业主合合法权益益（财产产民主的的权利））业主大会会代表和和维护全全体业主主合法权权益业主委员员会成为为业主大大会执行行机构业主大会会、业主主委员会会成立运运作程序序法定业主大会会、业主主委员会会不得做做出无关关决定共用部分分建设单单位不得得擅自处处分招投标、、选聘物物业管理理企业业主临时时公约不不得侵害害业主合合法权益益三、《条条例》的的基本原原则维护全体体业主合合法权益益（财产产民主的的权利））空置房也也要按标标准交费费额外收费费停止缴缴纳保安人员员不得侵侵害公民民权利小区共用用部分经经营收益益按业主主大会决决定使用用挪用专项项维修资资金受行行政处罚罚，追究究刑事责责任安全隐患患要强制制排除服务合同同终止应应做好移移交三、《条条例》的的基本原原则民主自治治自律与与专业化化服务相相结合民主自治治自律——业主大大会、业业主委员员会专业化服服务—物物业管理理公司—专业化化人员—专业化化技术、、技能—专业化化工具—专业化化组织—专业化化程序、、方法三、《条条例》的的基本原原则保证物业业的正常常运作和和安全合合理使用用物业管理理是对物物、对物物业的管管理，对对人的服服务是最最基本原原则可持续民民展与国国际惯例例接轨保留物业业管理企企业资质质建立物业业管理职职业经理理人制度度建筑物区区分所有有权概念念的运用用三、《条条例》的的基本原原则政府的适适度干预预与推动动引导立法执法指导监督四、《条条例》规规定的主主要问题题为什么要要制定《《物业管管理条例例》（以以下简称称《条例例》）？？为了规范范物业管管理活动动，维护护业主和和物业管管理企业业的合法法权益，，改善人人民群众众的生活活和工作作环境（（第一条条）。四、《条条例》规规定的主主要问题题什么是物物业管理理？《条例》》中所称称物业管管理，是是指业主主通过选选聘物业业管理企企业，由由业主和和物业管管理企业业按照物物业服务务合同约约定，对对房屋及及配套的的设施设设备和相相关场地地进行维维修、养养护、管管理，维维护相关关区域内内的环境境卫生和和秩序的的活动（（第二条条）。四、《条条例》规规定的主主要问题题业主在物物业管理理活动中中有哪些些权利和和义务？？《条例》》规定业业主在物物业管理理活动享享有10项权利利：1、按照照物业服服务合同同的约定定，接受受物业管管理企业业提供的的服务；；2、提议议召开业业主大会会会议，，并就物物业管理理的有关关事项提提出建议议；3、提出出制定和和修改业业主公约约、业主主大会议议事规则则的建议议；4、参加加业主大大会会议议，行使使投票权权；四、《条条例》规规定的主主要问题题5、选举举业主委委员会委委员，并并享有被被选举权权；6、监督督业主委委员会的的工作；；7、监督督物业管管理企业业履行物物业服务务合同；；8、对物物业共用用部位、、共用设设施设备备和相关关场地使使用情况况享有知知情权和和监督权权；9、监督督物业共共用部位位、共用用设施设设备专项项维修资资金的管管理和使使用；10、法法律、法法规规定定的其他他权利。。四、《条条例》规规定的主主要问题题同时规定定业主在在物业管管理活动动中必须须履行6项义务务：1、遵守守业主公公约、业业主大会会议事规规则；2、遵守守物业管管理区域域内物业业共用部部位和共共用设施施设备的的使用、、公共秩秩序和环环境卫生生的维护护等方面面的规章章制度；；3、执行行业主大大会的决决定和业业主大会会授权业业主委员员会作出出的决定定；四、《条条例》规规定的主主要问题题6项义务务：4、按照照国家有有关规定定交纳专专项维修修资金；；5、按时时交纳物物业服务务费用；；6、法律律、法规规规定的的其他义义务（第第六条））。四、《条条例》规规定的主主要问题题如何成立立业主大大会，什什么情况况下可以以不成立立业主大大会？同一个物物业管理理区域内内的业主主，应当当在物业业所在地地的区、、县人民民政府房房地产行行政主管管部门的的指导下下成立业业主大会会。只有一个个业主的的，或者者业主人人数较少少且经全全体业主主一致同同意，可可以不成成立业主主大会。。决定不不成立业业主大会会的，由由业主共共同履行行业主大大会、业业主委员员会职责责（第十十条）。。四、《条条例》规规定的主主要问题题业主在业业主大会会会议上上的投票票权如何何确定？？业主在业业主大会会会议上上投票权权的确定定，应当当根据业业主大会会议事规规则的规规定来确确定。但但首次业业主大会会会议召召开时，，由于业业主大会会议事规规则尚未未制定，，《条例例》规定定业主在在首次业业主大会会会议上上的投票票权，根根据业主主拥有物物业的建建筑面积积、住宅宅套数等等因素确确定，具具体办法法由省、、自治区区、直辖辖市制定定（第十十条、第第十八条条）。四、《条条例》规规定的主主要问题题业主大会会会议可可以采用用什么形形式召开开？如何何作出决决定？业主大会会会议可可以采用用集体讨讨论的形形式，也也可以采采用书面面征求意意见的形形式。业业主可以以委托代代理人参参加业主主大会会会议。但但无论采采用哪种种方式召召开会议议，都应应当有物物业管理理区域内内持有1/2以以上投票票权的业业主参加加（第十十二条））。四、《条条例》规规定的主主要问题题召开业主主大会会会议，应应当于会会议召开开15日日以前通通知全体体业主，，住宅小小区的业业主大会会会议，，还应当当同时告告知相关关的居民民委员会会（第十十四条））。业主大会会作出决决定，必必须经与与会业主主所持投投票权1/2以以上通过过。业主主大会作作出制定定和修改改业主公公约、业业主大会会议事规规则、选选聘、解解聘物业业管理企企业、专专项维修修资金使使用、续续筹方案案的决定定，必须须经物业业管理区区域内全全体业主主所持投投票权2/3以以上通过过（第十十二条））。四、《条条例》规规定的主主要问题题业主委员员会是怎怎样产生生的，它它和业主主大会间间是什么么关系？？担任业业主委员员会委员员必须具具备哪些些条件？？业主大会会成立时时，应当当选举产产生业主主委员会会。业主主委员会会是业主主大会的的执行机机构。业业主委员员会应当当自选举举产生之之日起30日内内，向物物业所在在地的区区、县人人民政府府房地产产行政主主管部门门备案（（第十条条、第十十五条、、第十六六条）。。业主委员员会委员员应当由由热心公公益事业业、责任任心强、、具有一一定组织织能力的的业主担担任（第第十六条条）。四、《条条例》规规定的主主要问题题业主大会会、业主主委员会会和居民民委员会会之间有有何关系系？业主大会会、业主主委员会会应当配配合公安安机关，，与居民民委员会会相互协协作，共共同做好好维护物物业管理理区域内内的社会会治安等等相关工工作。在物业管管理区域域内，业业主大会会、业主主委员会会应当积积极配合合相关居居民委员员会依法法履行自自治管理理职责，，支持居居民委员员会开展展工作，，并接受受其指导导和监督督。住宅小区区的业主主大会、、业主委委员会作作出的决决定，应应当告知知相关的的居民委委员会，，并听取取居民委委员会的的建议（（第二十十条）。。四、《条条例》规规定的主主要问题题建设单位位在前期期物业管管理活动动中承担担什么责责任？建设单位位应当在在销售物物业之前前，制定定业主临临时公约约，对有有关物业业的使用用、维护护、管理理，业主主的共同同利益，，业主应应当履行行的义务务，违反反公约应应当承担担的责任任等事项项依法作作出约定定。建设设单位制制定的业业主临时时公约，，不得侵侵害物业业买受人人的合法法权益，，应当在在物业销销售前向向物业买买受人明明示，并并予以说说明（第第二十二二条、第第二十三三条）。。四、《条条例》规规定的主主要问题题住宅物业业的建设设单位，，应当通通过招投投标的方方式选聘聘具有相相应资质质的物业业管理企企业；投投标人少少于3个个或者住住宅规模模较小的的，经物物业所在在地的区区、县人人民政府府房地产产行政主主管部门门批准，，可以采采用协议议方式选选聘具有有相应资资质的物物业管理理企业（（第二十十四条））。建设单位位不得擅擅自处分分业主依依法享有有的物业业共用部部位、共共用设施施设备的的所有权权或者使使用权（（第二十十七条））；建设设单位应应当在办办理物业业承接验验收手续续时向物物业管理理企业移移交竣工工总平面面图等资资料（第第二十九九条）；；应当按按照规定定在物业业管理区区域内配配置必要要的物业业管理用用房(第第三十条条)；应应当按照照国家规规定的保保修期限限和保修修范围，，承担物物业的保保修责任任（第三三十一条条）。四、《条条例》规规定的主主要问题题《条例》》对前期期物业服服务合同同作了哪哪些要求求？前期物业业服务合合同应当当以书面面形式订订立（第第二十一一条）。。建设单位位与物业业买受人人签订的的买卖合合同应当当包含前前期物业业服务合合同约定定的内容容（第二二十五条条）。前期物业业服务合合同可以以约定期期限。但但前期物物业服务务合同是是附终止止条件的的合同，，约定的的期限未未满，业业主委员员会与物物业管理理企业签签订的物物业服务务合同生生效的，，前期物物业服务务合同终终止（第第二十六六条）。。四、《条条例》规规定的主主要问题题怎样签订订物业服服务合同同，物业业服务合合同包括括哪些主主要内容容？业主大会会作出选选聘物业业管理企企业的决决定后，，业主委委员会应应当与物物业管理理企业订订立书面面的物业业服务合合同。物物业服务务合同应应当对物物业管理理事项、、服务质质量、服服务费用用、双方方的权利利义务、、专项维维修资金金的管理理与使用用、物业业管理用用房、合合同期限限、违约约责任等等内容进进行约定定（第三三十五条条）。四、《条条例》规规定的主主要问题题物业管理理用房归归谁所有有，如何何使用？？物业管理理用房的的所有权权依法属属于业主主。物业业管理企企业使用用物业管管理用房房，应当当根据物物业服务务合同中中的约定定。未经经业主大大会同意意，物业业管理企企业不得得改变物物业管理理用房的的用途。。物业服服务合同同终止时时，物业业管理企企业应当当将物业业管理用用房交还还给业主主委员会会（第三三十八条条、第三三十九条条）。四、《条条例》规规定的主主要问题题物业管理理企业能能否把取取得的物物业管理理服务再再转移给给其他的的物业管管理企业业？物业管理理企业不不能将物物业管理理区域内内的全部部物业管管理业务务一并再再委托给给其他物物业管理理企业。。但为了了有利于于物业管管理专业业化水平平的提高高，物业业管理企企业可以以把物业业管理区区域内的的专项服服务业务务委托给给专业性性服务企企业（第第四十条条）。四、《条条例》规规定的主主要问题题物业服务务费用如如何确定定？物业业服务费费用由谁谁交纳？？不交纳纳物业管管理费用用的承担担什么法法律责任任？物业服务务收费应应当遵循循合理、、公开以以及费用用与服务务水平相相适应的的原则，，区别不不同物业业的性质质和特点点，由业业主和物物业管理理企业按按照国务务院价格格主管部部门会同同国务院院建设行行政主管管部门制制定的物物业服务务收费办办法，在在物业服服务合同同中约定定（第四四十一条条）。四、《条条例》规规定的主主要问题题业主应根根据物业业服务合合同的约约定交纳纳物业服服务费用用。业主主与物业业使用人人约定由由物业使使用人交交纳物业业服务费费用的，，从其约约定，业业主负连连带交纳纳责任。。已竣工工但尚未未出售或或者尚未未交给物物业买受受人的物物业，物物业服务务费用由由建设单单位交纳纳（第四四十二条条）。业主违反反物业服服务合同同约定，，逾期不不交纳物物业服务务费用的的，业主主委员会会应当督督促其限限期交纳纳；逾期期仍不交交纳的，，物业管管理企业业可以向向人民法法院起诉诉（第六六十七条条）。四、《条条例》规规定的主主要问题题《条例》》对水、、电、气气、热等等费用的的代收作作了哪些些规定？？物业管理理区域内内，供水水、供电电、供气气、供热热、通讯讯、有线线电视等等单位应应当向最最终用户户收取有有关费用用。物业业管理企企业接受受有关单单位委托托代收费费用的，，不得向向业主收收取手续续费等额额外费用用（第四四十五条条）。四、《条条例》规规定的主主要问题题物业管理理区域内内发生安安全事故故，物业业管理企企业应当当承担什什么责任任？对物物业管理理企业保保安人员员有什么么要求？？物业管理理企业应应当协助助做好物物业管理理区域内内的安全全防范工工作。发发生安全全事故时时，物业业管理企企业在采采取应急急措施的的同时，，应当及及时向有有关行政政管理部部门报告告，协助助做好救救助工作作（第四四十七条条）。物业管理理企业对对物业管管理区域域内发生生的安全全事故承承担的法法律责任任，应当当根据物物业服务务合同的的约定来来确定，，未能履履行物业业服务合合同的约约定，导导致业主主人身、、财产安安全受到到损害的的，应当当依法承承担相应应的法律律责任（（第三十十六条））。四、《条条例》规规定的主主要问题题物业管理理企业雇雇请保安安人员的的，应当当遵守国国家有关关规定。。保安人人员在维维护物业业管理区区域内的的公共秩秩序时，，应当履履行职责责，不得得侵害公公民的合合法权益益（第四四十七条条）。四、《条条例》规规定的主主要问题题《条例》》对物业业的使用用与维护护作了哪哪些规定定？《条例》》对物业业的使用用与维护护作了四四个方面面的规定定：一是，业业主、物物业管理理企业都都不得改改变物业业管理区区域内按按照规划划建设的的公共建建筑和共共用设施施的用途途。二是，供供水、供供电、供供气、供供热、通通讯、有有线电视视等单位位，应当当依法承承担物业业管理区区域内相相关管线线和设施施设备维维修、养养护的责责任（第第五十二二条）。。四、《条条例》规规定的主主要问题题三是，业主主需要装饰饰装修房屋屋的，应当当事先告知知物业管理理企业。物物业管理企企业应当将将房屋装饰饰装修中的的禁止行为为和注意事事项告知业业主（第五五十三条））。四是，利用用物业共用用部位、共共用设施设设备进行经经营的，应应当在征得得相关业主主、业主大大会、物业业管理企业业的同意后后，按照规规定办理有有关手续。。业主所得得收益应当当主要用于于补充专项项维修资金金，也可以以按照业主主大会的决决定使用（（第五十五五条）。四、《条例例》规定的的主要问题题哪些物业的的业主应当当交纳住房房维修资金金？住房专专项维修资资金归谁所所有，什么么用途？住宅物业、、住宅小区区内的非住住宅物业或或者与单幢幢住宅楼结结构相连的的非住宅物物业的业主主，应当按按照国家有有关规定交交纳专项维维修资金。。专项维修修资金属业业主所有，，专项用于于物业保修修期满后物物业共用部部位、共用用设施设备备的维修和和更新、改改造，任何何人不得挪挪作他用。。《条例》》对挪用专专项维修资资金的行为为规定了严严格的法律律责任（第第五十四条条、第六十十三条）。。五、《条例例》建立的的十三项基基本制度招标投标制制度（第三条、、二十四条条）业主大会制制度（第二章））告知制度（第十四、、十九、二二十、五十十、五十三三条）业主委员会会备案制度度（第十六条条）业主公约制制度（第十七、、二十二条条）前期物业管管理制度（第三章））承接验收、、交接制度度（第二十八八、三十七七、三十九九条）保修制度（第三十一一、五十二二、五十六六条）五、《条例例》建立的的十三项基基本制度企业资质制制度（第三十二二条)职业资格制制度(第三十三三条)报告制度(第四十六六条、四十十七条)专项维修资资金制度(第五十四四条)物业管理的的行政复议议、行政诉诉讼及国家家赔偿制度度六、《条例例》的禁止止行为业主大会、、业主委员员会违法行行为的禁止止（第十九条条）业主临时公公约侵权行行为的禁止止（第二十二二条）建设单位擅擅自处分共共用部分行行为的禁止止（第二十七七条）改变物业管管理用房用用途的禁止止（第三十八八条）整体转让物物业管理服服务的禁止止（第四十条条）六、《条例例》的禁止止行为额外收取费费用的禁止止（第四十五五条）保安侵权行行为的禁止止（第四十