合富研祥西安高新区写字楼项目基础及定位告

谨呈：研祥集团研祥西安高新区写字楼项目基础研究及定位报告2本案目录Part1｜市场篇Part2｜项目地块分析part3｜项目发展方向思考part4｜项目物业发展建议part5｜项目经济测算3Part1｜市场篇一、西安市经济基础二、西安市写字楼经济基础三、西安市写字楼市场分析四、西安写字楼现状分析五、市场给予本案的启示寻找易于成功的写字楼产品4一、西安市经济基础Part1｜市场篇5宏观经济环境

城市人口GDP人均可支配收入固定资产投资位次（位）12403917数值837（万人）2190（亿元）15207（元）1906（亿元）图表2008年西安与全国70城市指标比照

资料来源：西安房地产信息网数据研究中心

庞大的人口总量所带来旺盛的需求能力对于地产以及经济发展行业来说影响积极，西安市的人口规模成为推动城市发展的主要推动力。

GDP反映出区域的经济表现和财力情况，西安市07年在70城市GDP总量排名中处于28位，经济发展相对于沿海及各一线城市相对滞后。

人均可支配收入是衡量居民消费力的主要指标，常被用来衡量生活水平的变化情况。2008年西安市的人均可支配收入排名处于39位。

固定资产投资拉动房地产行业作用明显，西安市2008年全国70城市中排名第17位，城市环境的持续改善以及城市化进程的加快促进房地产发展。6西安市经济环境西部大开发的桥头堡承东启西、东联西进关中城市群的核心资料来源：西安市统计年鉴进入21世纪以后，GDP连续保持着超过13％的高增长率;固定资产投资近五年来以年均30%以上的速度高速增长。7西安的经济总量仅为北京的五分之一深圳的三分之一西安市总体经济水平与其它省会城市相比处于落后水平。西安市经济环境8西安市经济环境西安城市居民人均可支配收入偏低，处于二线城市末流，远低于一线城市。人均可支配收入直接影响着城市房地产市场的需求，也是城市居民购买力的重要衡量指标。西安市人均可支配收入处于二线城市中较末位置，远低于一线城市。西安市近年来人均可支配收入增长速度较高，尽管收入水平绝对值偏低，但增速较快，反映出市场上升空间较大。资料来源：国家统计局网站城市上海北京广州深圳哈尔滨武汉西安青岛人均可支配收入2525724725253172018716558170001520720464资料来源：西安市统计局网站图表我重点城市人均可支配收入比较单位：万元9二、西安市写字楼经济基础Part1｜市场篇10西安市经济支撑产业资料来源：西安市统计年鉴

二、三产业双轮驱动的综合型城市，五大产业支撑十分清晰；五大主导产业增加值已占全市生产总值的50%左右；高新技术产业现代装备制造业文化产业旅游产业主要在软件园内办公，少量租赁或购买商品房批地自建主要批地自建，少量租赁或购买商品房租赁或购买商品房现代服务业基本在营业场馆办公五大支撑产业办公用房解决途径西安市经济支支撑产业深圳2008年第一、第二二、第三产业业的比重分别别为：0.1%：48.9%：51.0%西安2008年第一、第二二、第三产业业的比重分别别为：4.7%：45.1%：52.2%西安第三产业在自身产业结构里的比重与深圳相当，但绝对产值仍然落后很多。12三、西安市写写字楼市场分分析西安写字楼销销售状况分析析区域分布及区区域特点西安市写字楼楼分类Part1｜市场篇131、西安写字楼楼竣工量、销销售量分析西安写字楼销销售状况分析析西安00-08年写字楼销售售面积波动剧剧烈，05-08年销售面积围围绕在23万平方米左右右波动。从竣工面积和和销售面积的的关系来看，，02-07年销售面积均均小于竣工面面积，显示出出写字楼有效效需求不足。。09年同期相比08年销量又有所所减少。销售面积均及均低于竣工面积，写字楼市场有效需求不足。142、西安写字楼楼价格走势西安写字楼销销售状况分析析西安市写字楼楼价格自00年以来，在波波动找那个不不断上涨，01-04年保持平稳，，价格在4800元/平方米左右。。06-08年至今，价格格大幅上涨，，08年上半年至今今，价格较为为稳定，保持持在5000元/平方米左右。。西安市写字楼楼销售金额自自07年四季度以来来，持续下跌跌，显示出写写字楼市场的的消化能力有有限。西安市近年来写字楼价格波动中上涨，而销售金额自07年以来持续下跌。15西安写字楼销销售状况分析析3、西安写字楼楼空置情况经过多年余量累计，08年西安写字楼空置面积超过50万。西安写字楼竣竣工面积在2003年以前持续增增长，04年出现大幅度度的下滑，05年恢复供给量量，2005年—2008年始终保持较较大的供应量量，竣工面积积保持在2.5-3万平方米左右右。16城内：钟楼、和平路路、西大街西高新：高新路、科技技路、唐延路路、南二环西西段城北北：：未央央大大道道城南南、、城城东东、、城城西西：：除南南二二环环沿沿线线外外，，其它它分分布布较较为为零零散散西高新和南二环版块城北版块城内版块西安安写写字字楼楼区区域域分分布布及及区区域域特特点点17城内内：：目前前城城区区内内已已形形成成三三个个集集中中的的写写字字楼楼街街区区：：钟楼楼附附近近，，由由中中大大国国际际、、中中贸贸国国际际、、时时代代广广场场、、金金钟钟大大厦厦、、中中天天国国际际大大厦厦、、新新城城国国际际、、皇皇城城国国际际大大厦厦等等构构成成；；和平平路路，，由由金金鑫鑫国国际际大大厦厦、、盛盛唐唐国国际际、、佳佳腾腾大大厦厦、、和和平平银银座座、、都都市市创创展展中中心心等等组组成成；；西大大街街，，已已完完成成拓拓宽宽改改造造的的西西大大街街已已被被写写字字楼楼开开发发商商看看好好，，宏宏府府广广场场、、都都府府大大厦厦是是其其中中的的先先行行者者。。城城区区内内的的写写字字楼楼市市场场的的形形成成，，与与其其传传统统的的商商业业氛氛围围、、便便捷捷的的交交通通有有着着必必然然联联系系。。西安写字字楼区域域分布及及区域特特点18城南：写字楼集集中分布布在长安安路沿线线、小寨寨商圈、、南二环环沿线、、南二环，，世纪星星大厦、、高科广广场、亚亚美伟博博广场、、华融国国际大厦厦、光丰丰大厦、、熠源国国际、西西港国际际大厦等等项目已已成为南南二环商商业地产产的代表表，这里里既有东东方文化化的深厚厚底蕴，，又有高高科技技技术含量量的建筑筑，更与与蓬勃发发展的西西安新城城融为一一体，形形成新西西安最重重要的经经济商圈圈之一。。小寨商务务圈，作作为商圈圈那里已已经足够够成熟度度，然而而那里却却集中着着大量的的对写字字楼不感感兴趣的的个体经经营者。。西安写字字楼区域域分布及及区域特特点19城北：目前城北北的写字字楼项目目的主要要分布在在未央大大道沿线线，有天天乙大厦厦、航天天新都，，第五国国际、凯凯鑫国际际大厦、、经发国国际大厦厦等。城东：城东聚集集了诸多多军工纺纺织企业业、高等等学府、、批发市市场，东东关正街街被人认认为是它它的办公公集中区区，所以以有部分分写字楼楼集中在在那里。。城西：城西作为前前苏联援建建的西安电电工产业重重镇，众多多的机电、、化工、医医药等企业业都落户在在这里。尽尽管城西在在逐渐改变变自己原有有的面貌，，但是作为为大中型企企业还是不不愿意选择择此区域作作为商务办办公地点。。西安写字楼区区域分布及区区域特点20高新区：目前西高新的的写字楼主要要分布在高新新路、科技路路、唐延路、、南二环西段段沿线。高新路、科技技路，分布高高新比较早期期的写字间，，此外近年新新建成的综合合体写字间，，高新国际商商务中心、海海星城市广场场提升了高新新区的整体商商务形象；；唐延路，05年后涌现了部部分写字间，，成为高新区区小商务办公公的集中区；；南二环西段沿沿线，也分布布了一些高新新区写字间，，其中218米的西港国际际大厦作为高高新区最高的的建筑物，成成为高新区商商务形象的代代表作。由于针对入住住高新区的企企业有着更优优惠的政策机机制，使得高高新区的写字字楼发展相对对更加迅速。。西安写写字楼楼区域域分布布及区区域特特点21四、、高高新新区区写写字字楼楼现现状状分分析析Part1｜市市场场篇篇高新新区区写写字字楼楼发发展展简简介介高新新区区写写字字楼楼分分类类高新新区区写写字字楼楼销销售售状状况况高新新区区写写字字楼楼租租赁赁状状况况高新新区区写写字字楼楼客客群群结结构构高新新区区写写字字楼楼案案例例分分析析22西高高新新：：1991年3月经经国国务务院院批批准准成成立立1991-2002年属一一次创创业时时期：：1991年6月，高高新区区启动动了一一期建建设；；1993年11月，接接管并并启动动建设设电子子工业业园；；1996年4月，启启动了了高新新区二二期建建设；；2000年4月，启启动建建设长长安科科技产产业园园（现现新型型工业业园））2003年高新新区进进入了了二次次创业业的新新阶段段一期二期新区高新区区写字字楼发发展简简介231、高新新区写写字楼楼项目目分布布高新区区写字字楼发发展简简介组团A：办公公集中中区（（科技技路、、高新新路、、南二二环附附近））综合合型写写字楼楼集中中区组团B：办公公集中中区（（唐延延路沿沿线））公寓型型写字字楼集集中区区组团C：尚未未成型型ABC管委会旧址管委会现址管委会新址高新管管委会会的辐辐射效效应与与政策策导向向，对对产业业的分分布和和区域域的发发展产产生规规律化化聚集集效应应。随着管管委会会搬迁迁，锦锦业路路绿化化面积积日新新月异异。项项目周周边分分布有有永阳阳公园园、木木塔寺寺公园园、奥奥林匹匹克公公园、、以及及在建建的150亩CBD中央公公园，，形成成开阔阔洁净净的宜宜居环环境。。以高新新管委委会““都市市之门门”为为圆心心辐射射的政政务中中心、、绿地地笔克克会展展为圆圆心的的商务务核心心，形形成项项目周周边政政经焦焦点。。24高新区区写字字楼产产品形形态多多元化化产品类型产品特点集中区域代表项目综合写字楼建筑立面现代，大多采用玻璃幕墙；楼层高，间隔比较大；一般有中央空调、智能化配套完善；管理费高，一般10-19元/平米集中分布在高新路、科技路、南二环成熟商务路段；高新国际西港国际公寓写字楼70年使用权，宜商宜住户式中央空调户型较小多200平米下管理费用低，一般1-2.5元/平米主要集中在高新路、唐延路；凯创国际独栋写字楼低容积率，高50%绿化率；户式中央空调，室内设置游戏室、会议室、休息室，无电梯，不超过3层。秦唐12栋企业一号公园高新区区写字字楼分分类25高新区区产品品形态态多元元化产品类型产品特点集中区域代表项目商住楼70年使用权，宜商宜住基本采用住宅供暖方式；户型较小多在200平米以下；管理费用低，住宅物业费水平，1.5元/平米以下；租金水平低，20元/平米左右；分布较散凯丽大厦电子城BC软件公寓；软件园内写字间西安早期的写字间；租金水平很低，在15——25元/平米；管理费用低，1元/平米左右；主要集中在电子城软件园、高新二路软件孵化园、电子工业园等电子城软件园；软件孵化园；高新区区写字字楼分分类261、高新新区写写字楼楼成交交情况况高新区写写字楼销销售状况况分析写字楼06年市场成成交萎缩缩，07年受到整整个房地地产市场场的大涨涨的影响响，以及及与住宅宅价格倒倒挂的出出现，投投资购买买者增多多，致使使成交量量得到进进一步提提升，08年遭遇经经济危机机，成交交量有所所下滑。。高新区写写字楼成成交量近近年来呈呈现震荡荡走势，，成交比比重也较较小。272、高新区区写字楼楼销售情情况综合型写写字楼售售价集中中于6500-8500元/平方米，，公寓型写写字楼售售价集中中于4800-6000元/平方米，，去货速度度普遍较较慢；

项目名称售价(元/平方米)销售率销售周期综合型写字楼高新国际商务中心7500

25%4年西部国际广场700035%5年高科广场650090%7年西港国际大厦855056.25%3年旺座国际城617280%1年半公寓型写字楼class501222.28%2年粤汉国际48799.80%2年绿地SOHO同盟5185一期：100%二期70%一期1年半二期1年银河新坐标567062.59%2年高新区写写字楼销销售状况况分析28项目总建筑面积(㎡)租金(元/㎡月)出租率火炬大厦120003060-70%城建大厦67802560-70%亚美大厦350004070-80%E洋国际1500055100%骊华大厦210003050-60%高科大厦579446060%南洋国际180005365-70%杰座广场320003060-70%创业广场856016090%高新国际490007071%紫洲国际280005020%华晶商务420005060%高新区写写字楼整整体租金金水平较较低。相比同级级城市成成都、重重庆等甲甲级写字字楼租金金达80-120元/平米/月，西安安高档写写字楼租租金较低低，如长长安国际际租金为为85元/平米/月。高新区写写字楼租租金可分分3个档次：：高新区写写字楼租租赁状况况分析租金水平特点60—70元/㎡·月主要位于高新区中心，硬件、配套、物业等水平较高，具备一定标志型形象的综合型写字楼40—60元/㎡·月分布比较分散，具备专业外型和产品硬件设施，强调产品性价比和运营低成本；20—40元/㎡·月建成时间较早，硬件和服务相对落后。29写字楼客客群主体体为中小小企业，，购买及及承租能能力低。。西高新区部分入驻企业行业比例行业分类比例一、新技术、新产品的研发、生产类公司46.59％二、房地产类8.82％三、生活服务类11.58％四、流通行业3.78％六、顾问、服务类4.03％七、工业类2.27％八、农业0.76％九、其他类22.17％企业结构构导致大大量企业业购买写写字楼，，会综合合考虑办办公形象象和办公公成本，，因此对对面积的的需求不不会过大大。62%的公司的的年收入入在500万元以下下高新区写写字楼客客群结构构30写字楼客客群主体体为中小小企业，，购买及及承租能能力低。。67.1%的公司租租用的写写字楼价价格在50元/平米·月以下76.8%的公司购购买写字字楼的价价格在5000元以下高新区写写字楼客客群结构构市场需求求的主力力面积集集中在200㎡㎡以下。74.2%写字楼客客群面积积在200平米以下下高新区写写字楼客客群结构构写字楼客客群主体体为中小小企业，，主力租租住面积积较小。。32高新区写写字楼客客户以小小型企业业为主，，行业集集中在高高新技术术产品相相关的制制造业，，占32.3%，其次为为房地产产和建筑筑业，各各占10%；企业需求求面积主主要集中中在100-250平方米；；占67.7%。除看中高高新区的的区域优优势外，，较低的的办公成成本及较较高的性性价比是是选择写写字楼的的主要因因素；客户普遍遍渴望选选择形象象专业的的写字楼楼办公，，以体现现公司的的实力、、形象。。高新区写写字楼客客户特征征小结：：高新区写写字楼客客群结构构33高新区写写字楼案案例分析析34项目名称西港国际大厦调查时间2009-7建筑类型高层总套数43套入市价格8000目前价格8000主力户型1560-1571优势户型1560-1571配套优势交通便利产品定位西安新世纪之初的标志性建筑，西安高端商务的典型代表周边配套金融：中国建设银行、中国工商银行、上海浦发银行、国家开发银行、西安商业银行等酒店：志诚丽柏酒店、志诚商务酒店、香格里拉大酒店、戴斯大酒店等大学：西北大学、电子科技大学、西北工业大学等商业：世纪金花、金鹰百货、易初莲花、爱家购物、国美电器、正泰家具等公园：丰庆公园、新纪元公园、唐城墙遗址公园等其他：新纪元俱乐部、长安俱乐部、大香港鲍翅酒楼、阿林鲍鱼、机场物流中心等西港国际际大厦高档写字字楼案例例35豪华大堂堂外立面公共走廊廊总建筑面积建筑层数标准层面积标准层高度大堂高度建筑总高度楼体高度停车位广场面积70303㎡50层约1600㎡3.75米13.5米218米185米452个约15000㎡地上48层地下2层接待厅36租售周期期长，出出租率高高，销售售率低；；销售价格格高，目目标客群群承受力力有限是是去货慢的根本本原因；；原装进口口电梯及及设备，，市场形形象好，，投入成本高；；整体项目目体量大大，后期期项目承承受较大大的竞争争高新国际际商务中中心高档写字字楼案例例位置高新路与科技路交汇处面积160-1464平方米租金85元/㎡·月出租率95%停车位420个空调24小时自助水源热泵中央空调其他配置8部日本原装三菱客梯，另有1部为日本原装三菱消防电梯；照明采用ABB/Ibus系统；外墙：干挂花岗岩、铝合金玻璃墓墙、中空LOW-E玻璃物业管理费18.36元/月·㎡（含电梯、空调）入驻企业行业类型银行、软件、电子、房地产、通讯入驻企业人数规模构成知名跨国企业、国内大型国有、民营企业，上市公司及世界500强企业高新国际际商务中中心高档写字字楼案例例外墙:主楼优质外墙砖、裙楼为石材及玻璃幕墙内墙:混合沙浆抹灰面电梯:6部门窗:塑钢中空玻璃窗供电:市政双回路供水:市政水网采暖:集中供暖通讯:电话、有线、宽带、卫星电视接口每层中庭庭底商配套套老三届世世纪星大大厦中高档写写字楼案案例位置永松路和二环交汇处租金60元/㎡·月出租率95%停车位296个空调分户式中央空调其他配置6部芬兰通力电梯，1部蒂森克虏伯电梯，地下1—3层车库采用2部意大利GMV进口汽车专用电梯；备用电源为奔驰发电机组物业管理费18.36元/月·㎡（含电梯、空调）入驻企业行业类型目前入住企业100余家，以中小企业为主，多数企业十到二十几人办公，其余为4\50人左右有两家企业达百余人。入驻企业人数规模构成知名跨国企业、国内大型国有、民营企业，上市公司及世界500强企业老三届世世纪星大大厦中高档写写字楼案案例40位于西高高新开发发区科技技路和高高新一路路交汇处处，由一一栋31层高级住住宅，一一栋25层高级写写字楼，，配以相相连的4层裙楼组组成。它集写字字间、酒酒店、商商业和行行政办公公多种功功能为一一体，是是一座高高品质的的综合性性商务楼楼。海星城市市广场占地面积积：31.13亩建筑面积积：13.8万平方米米。容积率6.67高层公寓寓：230——270平米，均均价5800元；写字间：：63—176平米，均均价5600元。开盘时间间：2004-11-28中高档写写字楼41位置高新一路与科技路交汇处面积63—176平方米租金A座60元/㎡·月，B座50元/㎡·月出租率85%停车位543个空调24小时中央空调其他配置德国蒂森克虏伯电梯；新风机组控制系统；外墙：二层以下天然花岗岩，三层以上玻璃幕墙、亚光金属面砖、亚光金属板

物业管理费11.95元/月·㎡（含电梯、空调）入驻企业行业类型培训机构、外企、保险、装修、房地产、教育、酒店入驻企业人数规模构成西安本地企业较多，公司规模都不大，人数大多在数十人海星城市市广场中高档写写字楼案案例42旺座现代代城中档写字字楼旺座现代代城地处处高新区区唐延路路，由豪豪盛地产产倾力打打造。是是一组大大型商务务办公综综合空间间群落，，由一座座商务办办公酒店店和七座座办公楼楼组成。。43位置唐延路35号（西安海关南800米）面积100-250平米租金40—45元/㎡·月出租率75%停车位800个空调户式中央空调其他配置永大日立电梯；交房精装修；景观面积：20000平米以上；游泳池：阳光恒温泳池物业管理费2元/月·㎡（含电梯）；空调（冬季5.6元/月·㎡）入驻企业行业类型软件、银行、进出口贸易、能源入驻企业人数规模构成中小企业较多，主要以私营企业为主，规模不大，大多数办公人数在十人左右旺座现代代城中档写字字楼44案例参考考总结参考项目优势本项目可借鉴高新国际商务中心市场形象好，地段成熟，配置标准高），租金高，国有企业关系资源优越。世界500强企业、韩国领事馆入住。电梯、大堂、外立面带来的形象档次提成；配套服务完善，可借鉴。老三届大厦运营管理较好；交通便捷，口碑好，入住率高，宣传推广力度较大，租金中上等。低成本运作，写字楼高品质低价立面、住宅建安成本；在招商运营上要统一话管理宣传，旺座现代城价格低，户型划分小，营销宣传力度大，定位准确，对中小企业的形象需求和办公成本的平衡点寻找准确，恒温泳池、园林景观先行为项目赢得很好的形象、口碑和热捧。低成本运作，写字楼高品质低价立面、住宅建安成本；配套设施的借鉴（泳池、园林景观、商务休闲），增强写字楼的的功能，提升品质；营销手法的借鉴。客户更为为看重甲甲级写字字楼外部部形象及及提升形形象的配配套（如如泳池、、园林））；建材、、智能能化等等部分分客户户不敏敏感可可考虑虑适当当缩减减建安安成本本。案例参参考总总结参考项目劣势本项目可借鉴高新国际商务中心租售同时进行，造成销售率低，出租空置率周期较长；投入成本高，一些高投入配置功能无实用性，造成浪费（如同声传译国际接待厅）；企业办公综合成本高，门槛较高。减少会议室、国际接待厅等使用率较低的写字楼高端配置；老三届大厦租售同时进行，车位少，电梯拥挤，配套设施（员工餐厅）欠缺，硬件设施一般。装修成本需企业完全承担，增加了门槛；加强车位及写字楼公共设施的配套的软件和硬件。可适当装修，如空调吊顶、墙体刷白、网络接口处理等；旺座现代城电梯间等共同空间的建议处理、降低了项目定位品质较低，无法吸引大企业；设施配套一般，形象中规中矩。后期租金水平增长潜力小，面临竞争大。提高电梯间的面积及公共形象，提成写字间品质；国际接接待厅厅、高高档会会议室室等不不实用用等功功能配配置可可以减减去，，缩减减成本本；电梯、、车位位、大大厅、、电梯梯间等等客户户关注注配套套应着着重提提升；；可考虑虑给予予企业业部分分装修修支持持，如如吊顶顶、墙墙体刷刷白、、网络络接口口处理理等。。1.从客户户需求求看出出客户户需求求以100—200平米左左右为为主体体；2.通过案案例比比较与与客户户需求求调查查，发发现：：客户更更为看看重甲甲级写写字楼楼外部部形象象及提提升形形象的的配套套（如如泳池池、园园林））；国际接接待厅厅、高高档会会议室室等不不实用用等功功能配配置可可以减减去，，缩减减成本本；建材、智能能化等部分分客户不敏敏感可考虑虑适当缩减减建安成本本。电梯、车位位、大厅、、电梯间等等客户关注注配套应着着重提升；；可考虑给予予企业部分分装修支持持，如吊顶顶、墙体刷刷白、网络络接口处理理等；案例借鉴综综合结论47五、市场给给予本案的的启示Part1｜市场篇篇48开发体量建建议：高新写字楼楼市场竞争争激烈，去去货较慢，，项目体量量建议不宜宜过大。户型面积建建议：高新区入住住企业多为为小规模企企业，对办办公面积需需求较小，，主要需求求200平米以下户户型；产品类型建建议：传统高档写写字楼成功功难度大，，性价比成成为写字楼楼制胜的主主要竞争手手段。寻找易于成成功的写字字楼产品市场启示：：49Part2｜项目分析析一、项目地地块分析二、项目竞竞争项目情情况50一、项目地地块分析Part2｜项目地地块分析项目地块分分析项目交通分分析交通现状西安市主要路网示意项目绕城高速(三环)二环环城高速(一环)道路走向路名路况东西向锦业一路路况良好,交通顺畅绕城高速(辅道)交通顺畅,车流量大南北向园中规划路路况良好,交通顺畅项目交通分分析地块周边路路网发达,可达性强区域尚未成成熟,车流量少,现阶段交通通便捷紧靠绕城高高速,与市中心联联系度高未来交通分分析随着区域成成熟,未来区域与与市中心联联系度增强强绕城高高速车车流量量增大大,对项目目产生生负面面影响响项目周边路网发达、交通便捷、但目前无直达公交。管委会会的入入住及及周边边大量量正开开发或或待开开发项项目，，昭示示区域域是未未来的的发展热点，但同时表表现了目前前区域的不成熟。一期二期项目位于高新新区二次创业业区域，未来来潜力巨大。。本案项目地块分析析项目基本情况况粤汉国际NS旗远地产，综综合性用地目目前未开发未开发写字楼本案高新CBD机场集团

项目处于高新区新兴的CBD规划区域，目前处于起步阶段，成熟度低周边主要可利利用资源包含都市之门门、汇鑫、粤粤汉、西港、、东航、绿地地等商务写字字楼项目的集集群效应都市之门商务务餐厅、商业业步行街、假假日酒店、饕饕界、SOHO同盟的购物商商场等便利的的配套服务高新区管委会会及所有支撑撑服务体系金融服务业、、现代服务业业、高新区主主导产业的企企业总部、外外商投资企业业等众多潜潜在的客户资资源千人会堂、笔笔克会展中心心等商务配配套服务项目本体特征：资源配套

现有未来陆续完工配套企业

下页付详细目录会展笔克会展中心无配套商业艺饕街、饕界无餐饮饕界餐饮商业无酒店无洲际酒店、假日酒店交通608、216站点机场市区客运大巴景观永阳公园、唐延路绿化带

CBD中央公园、木塔寺公园、奥林匹克公园社区绿地世纪城

办公

都市之门、粤汉国际、绿地SOHO同盟、汇鑫IBC、旗远写字楼项目、逸翠园永阳公园笔克会展中心心奥林匹克公园园（规划）唐延路绿化带带都市之门金鹰项目地块分析析55项目基本情况况研祥项目12Factor1Factor2Factor4西部机场集团团绕城高速及绿绿化带英华达项目地地块科研用地，尚尚未开发项目本体特征征研究—四至东西南北基础数据：总占地：27亩容积率：建筑面积：63000-81000平方米56二、项目竞争争项目情况57区域竞争项目目：“都市之门”是高新区二次次创业基地，，是高新区新新行政办公中中心。整个项目投资资33亿元人民币、、占地229.95亩，总面积达达36万平方米，包包含一栋西安安高新行政办办公中心、三三栋甲级写字字楼及千人大大会堂、展厅厅等公共建筑筑空间。目前前已经封顶，，高新管委会会于2009年8月进驻。高端写字楼——都市之门（高高新管委会新新址）价格：8080元/平米面积：126—3000多平米物业：15元/平米（包水、、电悌）58区域竞争项目目：中高端写字楼楼——汇鑫IBC项目位于西安安市高新区丈丈八东路与丈丈八一路交汇汇处，总建筑筑面积14万平米，由A\B\C\D两栋双塔楼构构成。AB座24层，CD座22层。价格：6800元/平米8折（5440元平米），精精装面积：100——1200平米物业费：1.5元/平米总结：1、纯写字楼物物业；2、紧邻都市之之门和奥林匹匹克公园，地地段优势明显显；3、目前销售情情况一般；59区域竞争项目目：公寓型写字间间——粤汉国际项目位于高新新区锦业路38号绿地世纪城城对面项目占占地约3万平米，总建建筑面积9万余平米。。一期为两栋栋塔共22层，楼1至2层为商业裙楼楼。价格：4600元/平米面积：A座写字间400——800平米B座公寓35-99平米，物业费：1.5元/平米总结：1、项目为公寓寓型写字间；；2、目前A栋销售，B栋未开始销售售，销售情况况不好；60区域竞争项目目：公寓型型写字字间——绿地SOHO同盟SOHO同盟是是上海海绿地地集团团西安安业有有限公公司开开发建建设的的两栋栋24层的甲甲级写写字楼楼。该项目目位于于高新新中央央商务务区核核心区区都市市之门门西侧侧，是是西安安唯一一LOFT办公商商务楼楼。集集成现现代商商务产产业基基地，，与高高新管管委会会仅一一步之之遥，，成为为中小小型企企业基基地。。销售价价格：：4800元/平米左左右销售情情况：：06、07年销售售情况况较好好61地块SWOT分析S（优势势）：：1、地块块方正正；2、位于于高新新CBD核心位位置；；3、交通通便利利，紧紧邻2条城市市主干干道以以及绕绕城高高速；；W（劣势势）：：1、地块块周边边未开开发，，地块块成熟熟度不不高；；2、地块块及区区域配配套不不足；；3、地块块旁无无城市市公交交；T（威胁胁）：：1、高新新区写写字楼楼竞争争激烈烈；2、规模模不大大，难难形成成规模模优势势；O（机会会）：：：1、CBD近2—3年将逐逐步发发展成成熟；；2、大量量企业业入住住将形形成浓浓厚商商务氛氛围；；3、笔克克将带带动区区域会会展经经济的的融入入；4、高新新管委委会的的进驻驻将促促进区区域快快速发发展；；62项目地地块总总结：：经过项项目地地块分分析，，开发发基点点落在在两大大问题题：Q1：项目地块块成熟度不不高，选择择一个什么么时机进入入市场？Q2：周边写字字楼竞争激激烈，而且且销售情况况不佳的情情况下，选选择做什么么样的物业业成功机会会大？63Part3｜项目发展展方向一、项目开开发体量建建议说明：写字楼租金金按照第一一年45元/平方米/月计算，之之后每三年年增长8%；写字楼出租租率按照第第一年16000平方米，第第一年后每每年消化8000平方米，最最终稳定在在90%的出租率；；写字楼按照照2万到6万平方米五五种面积测测算，地下下面积和商商业面积均均保持不变变，各为6000平方米；财务按照18年周期计算算；写字楼体量量为4万平方米时时，内部收收益率最高高。项目开发体体量建议：：Part4｜项目物业业发展建议议本案发展建建议一：本案写字楼楼单层平面面做到1200—1500平米，较为为适中。原因:1、从客户需求求看出客户户需求以100—200平米左右为为主体;2、按照主力力户型在200平米左右分分割，如果果合理分割割，公摊小小于30%；层面积过大大，容易导导致走廊面面积多，公公摊过大。。本案发展建建议二：本案写字楼楼产品需树树立甲级写写字楼品质质形象，便于支撑后后期高租金金、高出租租率，易于于项目资金金回收。原因:1、西安客户更更为看重写写字楼外部部形象品质质;2、高端形象象写字楼易易于出租，，且租金较较高；3、通过资金金回笼比较较，高租金金项目成本本回收期短短。本案发展建建议三：核心配置成本控制原则大堂、电梯着重加大投入在提成形象档次的空间立面、电梯间、卫生间考虑视觉效果的形象提升，并不需一味使用高端材料健身配套（室内泳池、室外网球场）、园林、地上停车场地表大量绿地面积，建议增加部分配套，以提升销售亮点分户中央空调、低成本装修（吊顶、墙体刷白、网络接口处理）、适当打造，降低客户进入成本，便于出租5A智能化系统、会议室客户不敏感部分，尽量缩减成本功能及配套套具体设置置使用面积积(供参考)细项内容面积(m²)接待大堂800商业配套银行、超市、餐饮店、茶秀商务会所6000室内健身会所室内游泳池、棋牌室、乒乓球商务会所(会议中心）多媒体会议-室外停车及广场大巴车位/普通车位若干(根据设计要求设置)-车位320个停车位，地上200个，地下120个-电梯5部客梯，1部货梯-空调进口分户集中空调（四管式），可控温度，分户自动调节-物业管理知名物管公司-智能化管理智能化一般，自动化每10平米两个信息点-室内公共部分装修（大堂、电梯厅、厕所）相当于四星酒店装修-外墙装修石材+中空双层玻璃等-本案发展建建议的具体体配置：写字楼底商商业态划分分：商户业态预计面积数量小计银行（民生银行/东亚银行）250㎡2家500㎡小型超市（含烟酒店/自营）200㎡1家200㎡数码快印店/专业出图/打印100㎡1家100㎡室内健身会所（含室内游泳池、棋牌室、乒乓球）2500㎡1家2500㎡商务茶秀（良木缘咖啡/名典咖啡）600㎡1家600㎡火锅店（辣欢天）600㎡1家600㎡韩国料理500㎡1家500㎡高档中餐1000㎡1家1000㎡项目整体规规划指标序号主要技术指标计量单位合计（一）用地面积㎡18009（三）容积率

2.55（四）地上建筑面积㎡460001写字楼㎡400002商业㎡6000（五）地下室面积㎡6000注：1.地下室面积积按约120个车位及其其它设施考考虑2.总车位数约约320个，除地下下车位外，，其余车位位设在地面面停车场按甲B写字楼标准设施：中央空空调系统；无无楼宇自控；；安全报警；；无综合布线线外墙：断桥铝铝合窗商场带通风、、消喷系统Part5｜项目经济测测算2010年做前期准备备2011年开始建设，，预计两年（（2012年下半年完成成工程建设））2013年正式运营

201020112012201320142015201620172018201920202021202220232024202520262027筹建期

建设期

经营期

项目工程进度度建筑技术经济济指标序号主要技术指标单位合计1用地面积亩272地上建筑面积㎡46,0002.1写字楼面积㎡400002.2商业㎡60003地下建筑面积㎡60004容积率2.555绿化率30％建设投资估算算依据国家计委、原原建设部（现现为住房与城城乡建设部））关于发布《工程勘察设计计收费管理规规定》的通知（计价价格[2002]10号）；国家发改委关关于印发《招标代理服务务收费管理暂暂行办法》的通知（计价价格〔2002〕〕1980号）；国家计委、原原建设部（现现为住房与城城乡建设部））《建设项目经济济评价办法与与参数》（第三版，2006年）；国家发改委制制定的《建设项目前期期工作咨询收收费暂行规定定》（计价格[1999]1283号）；陕西省建筑安安装工程综合合概预算定额额（1999）；陕西省建设厅厅发行的《陕西省建设工工程其他费用用定额》；有关建设项目目经济评价的的基本参数和和指标。项目的初步建建筑技术经济济指标。项目总投资估估算表序号项目金额（万元）1土地费用24302前期工程费14353建安造价130604基础设施建设费6605工程监理费1316项目管理费2937不可预见费4488项目总投资17796注：未计算建建设期贷款利利息出租收入估算算前提写字楼租金按按照第一年45元/平方米/月计算，之后后每三年增长长8%；写字楼出租率率按照第一年年16000平方米，第一一年后每年消消化8000平方米，最终终稳定在90%的出租率；商业出租第一一年租金为60元/平方米/月计算，之后后每三年增长长8%；计算期为18年出租收人估算算表写字楼部分年份20132014201520162017201820192020租金（元/月）4545454949495252出租面积1600024000320003600036000360003600036000年租金收入8641296172821002100210022672267商业部分租金（元/月）60606064.864.864.87070年租金收入432432432467467467504504写字楼部分年份2021202220232024202520262027租金（元/月）52575757616161出租面积36000360003600036000360003600036000年租金收入2267244924492449264526452645商业部分租金（元/月）70767676828282年租金收入504544544544588588588营业税金及附附加估算表序号年份合计20132014201520162017201820191租金收入3987312961728216025662566256627712营业税金及附加219371951191411411411522.1营业税199465861081281281281392.2城市建设维护税140568999102.3教育费附加6023344443房产税47851562072593083083083334净收入328951069142617822117211721172286序号年份202020212022202320242025202620271租金收入277127712993299329933233323332332营业税金及附加1521521651651651781781782.1营业税1391391501501501621621622.2城市建设维护税10101010101111112.3教育费附加444445553房产税3333333593593593883883884净收入22862286246924692469266726672667损益表序号

年份

合计筹建期建设期经营期2010201120122013201420152016201720182019202020212022202320242025202620271净收入32895

1069142617822117211721172286228622862469246924692667266726672建设投资17796411268426842

3经营成本1191

4258757979798383838787879191914利润总额13909-4112-6842-68421028136717072038203820382204220422042383238323832576257625765累计利润71688-4112-10954-17796-16768-15401-13693-11655-9617-7578-5374-3170-967141637996181875711333139096所得税3477

3545965966446446447税后利润10432-4112-6842-68421028136717072038203820382204220422042029178717871932193219328累计税后利润83037-4112-10954-17796-16768-15401-13693-11655-9617-7578-5374-3170-96710622849463665688500104329盈余公积金1140

20317917919319319310未分配利润9292-4112-6842-684210281367170720382038203822042204220418261608160817391739173911累计未分配利润87022-4112-10954-17796-16768-15401-13693-11655-9617-7578-5374-3170-96785924674076581475539292项目现金流量量表序号

项目合计筹建期建设期经营期2010201120122013201420152016201720182019202020212022202320242025202620271现金流入398730001296172821602566256625662771277127712993299329933233323332331.1营业收入398730001296172821602566256625662771277127712993299329933233323332332现金流出259644112684268422683614535285285285685685686106106106576576572.1建设投资17796411268426842

2.2经营成本1191

4258757979798383838787879191912.3销售税金及附加2193

71951191411411411521521521651651651781781782.4房产税4785

1562072593083083083333333333593593593883883883所得税3477

0000000003545965966446446444所得税前净现金流量(1-2)13909-4112-6842-68421028136717072038203820382204220422042383238323832576257625765累计所得税前净现金流量

-4112-10954-17796-16768-15401-13693-11655-9617-7578-5374-3170-967141637996181875711333139096所得税后净现金流量10432-4112-6842-68421028136717072038203820382204220422042029178717871932193219327所得税后累计净现金流量

-4112-10954-17796-16768-15401-13693-11655-9617-7578-5374-3170-9671062284946366568850010432通过计算得出出以下经济指指标：内部收益率：：6.53%(税前)；5.42%（税后）财务净现值：：-1659万元投资回收期期：12年（包括筹筹备期和建建设期）财务经济指指标不同经营期期财务经济济指标对比比经营期15年20年内部收益率（税前）6.53%8.79%内部收益率（税后）5.42%7.55%财务净现