厦门枋湖客运商贸中心项目经营规划方案-XXXX年

枋湖客运商贸中心项目经营规划方案厦门中智和投资管理有限公司市场篇根据2003年制定的《厦门市商业网点布局规划》人口规模：本次规划远期2010年人口规模（实际居住）取250万人（其中岛内各区2010年控制总人口为100万人）总量预测：预测社会消费品零售总额年平均增长10%，2005年达到273亿元（其中批零贸易190亿元），2010年达到440亿元（其中批零贸易306亿元）。营业面积：参照同类城市的标准及本市商业营业面积现状，确定厦门市人均（常住人口和暂住半年以上的人口）占有商业营业面积为平方米。根据人口预测2010年厦门市岛内营业总面积宜控制在140万平方米左右（按总人口100万人，人均1.4平方米计），岛外营业总面积宜控制在150万平方米左右（按人均1.0平方米计）。全市商业营业面积控制在290万平方米左右厦门商业面积发展状况

经专业机构的统计，厦门市区内在营的几个大型购物中心如SM广场、世贸商城、明发商业广场、加州城市广场、瑞景商业广场等，其体量就已经近150万平方米，加上其他商业业态如百货、超市、餐饮、休闲娱乐等，另外再加上沿街住宅项目的底商，保守估计，目前岛内在营的商业体量已经超过300万平方米。从岛内人均商业面积来看，现在岛内常住人口在180万左右，而岛内的商业体量最少有300万平方米，也就是说岛内的人均商业面积已经达到了1．67平方米。与之对比的是，目前全国人均商业面积是0．33平方米。再看看国内几个发达城市的人均商业面积，北京、上海、深圳分别是1．35、1．52、1．02平方米，厦门的人均商业面积已超过这些大城市。对厦门商业市场的判断商业分布不平衡，布局不够合理，局部过于饱和，零售业态较单一，整体还有空间。案例一、嘉禾路SM——世贸商城路段

5家购物中心:SM城市广场明发商业广场富山诚达购物广场世贸商城罗宾森广场10家大型百货：来雅—天虹—巴黎春天—华天（已关闭)—磐基名品中心—新世界百货—诚达百货—华联—中闽百汇—世贸巴黎春天案例二、1200米的中山路

5家购物中心：名汇广场南中大地老虎城达意中华城

4家大型百货：名汇天虹华联巴黎春天（中山店）巴黎春天（思明店）湖里区未来商业发展空间大于思明区。岛外商业地产投资时机来临，发展空间较大

枋湖客运站项目概况

枋湖客运商贸中心位于厦门金湖路与成功大道交汇处，总建筑面积42540平方米，规划商业面积31660平方米。

优势（S）

a、区域优势随着湖里区政府搬迁至枋湖后，联通大厦也落户枋湖，枋湖区域的功能定位也逐渐发生转变，从早期以工业区域功能定位为主演变至行政及商贸功能为主。

b、交通优势枋湖客运中心地理位置优越，有这不可复制的路段交通优势，14条公交线路辐射岛内外，客运车辆可分别经仙岳路、成功大道快速离岛，大大减少乘客在途时间，以空间换时间，有效辐射岛内外，直接服务终端客户。项目SWOT分析项目SWOT分析优势（S）

c、客流优势随着湖滨南长途客运站及松柏长途客运站的合并，再加上整个枋湖板块及东部区域的居民，以及14条公交线路的带动，预计枋湖客运中心每天的人流量将达到10万人次，而对于商家来说，人流就是客流，客流就是钱流。

d、需求优势目前厦门市区的主要商圈分布不均匀，甚至出现扎堆现象，例如火车站商圈及中山路商圈等等;而枋湖及其东部板块商业卖场缺乏，市民购物极不便利，枋湖客运商贸中心可有效满足枋湖版块及其周边居民的购物需求，同时也为出入海西的旅客提供了便捷的购物服务。7项目SWOT分析劣势（W）

a、规模偏小枋湖商贸中心商业面积只有三万平左右，体量过小，无法做大做全，缺少规模效应，从商业定位上来讲，也只是一个大型社区店的面积。

b、品相不全如今的商业都在往规模化及ShoppingMall的形式发展，涵盖的业态较为齐全，可满足不同层次消费者的需要。项目SWOT分析劣势（W）

C、消费群体质量不高由于该项目为客运配套项目，主要客户群体为过往旅客，属于匆忙快速消费群体，在消费能力上无法与其他商圈消费者相媲美。

D、新商圈需要新培养一个新的再造商圈，一切需要从头开始，培养自己的客户群体，包括消费者的行为习惯和认知度。9项目SWOT分析机会（Ｏ）随着湖里区行政中心落户枋湖，目前枋湖及机场片区房地产业发展迅速，书香佳缘、幸福密码、联发欣悦园、禹州香槟城、水晶森林等等近二十几个地产项目纷纷上马，其中部分项目已交房，枋湖及其东部人口大大增加，这些都将成为新客运商贸中心的消费客群。（见附表）威胁（Ｔ）该项目距SM城市广场、闽南印象、湖里商业街等距离较近，如无法在购物环境或产品结构上突出特色，将会造成客户分流。10周边近近两年年楼盘盘概况况楼盘名称建筑面积套数大约人口碧湖嘉园793002779695幸福密码720005982093联发欣悦园927009003150御之园371521756200水晶森林1881299353273禹州香槟城895806132200富贵门8000049172书香佳缘1100008823087达嘉馨园63000不详----雪梨星光三期100000不详----古龙居住公园965005551943合计100836140000周边近近两年年楼盘盘概况况联发欣欣悦园园幸福密密码禹州香香槟城城书香佳佳缘项目定定位篇篇项目定定位篇篇业态定定位——业态规规划及及功能能组合合商业定定位——商业形形象及及运营营策略略项目定定位旅游文文化商商业区区城市休休闲购购物中中心商业形形态客运中中心(车站)便利店店(银行、、邮政政等)＋主题题商场场（生生鲜超超市））业态规规划民生超超市旅游购购物餐饮娱娱乐区位环环境区政府府边缘缘客运中中心全市交交通枢枢纽招商方方式主力店店自营营部分散散户租租赁功能定定位14对项目目工作作目标标的理理解愿景：：为过往往厦门门的旅旅客及及周边边居民民提供供温馨馨、舒舒适、、便捷捷的购购物环环境。。为完善善湖里里区的的商业业配套套、提提升枋枋湖版版块的的整体体形象象而努努力。。目标：：进行科科学合合理的的业态态规划划，完完善商商业功功能短期内内营造造商业业氛围围、提提升新新客运运中心心的商商业形形象、、实现现政府府及市市场预预期长期营营运与与短期期商业业氛围围的良良性平平衡项目业业态定定位从项目目开发发业态态方向向生鲜超超市（（40％）餐饮娱娱乐（（30％）休闲购购物（（25%）其它（（5%）从项目目开发发功能能分析析生鲜超超市（（25％）餐饮娱娱乐（（25％）休闲购购物（（40％）其它（（10%）集旅游游购物物、民民生超超市、、餐饮饮休闲闲为一一体的的商业业文化化客运运中心心16规划业业态面面积比比例生鲜鲜超超市市类类水果、蔬蔬菜、海海鲜、水水产家电餐饮休休闲类类日用化妆妆品类副食品产产品类咖啡厅/水果吧美食广场场旅游购购物类类西式快餐餐/糕点屋茶馆\冰室闽台特产产/茶叶专卖卖流行百货货\尾货市场场图书\影音\摄影红娘喜铺铺居家消费费类台球馆/网吧手机数码码配套服服务务银行邮政药店干洗店报刊亭主力店介介绍18主力店介介绍—中中智和民民生超市市中智和民民生超市市规划面面积约7600平方米，，公司以以“民生生所需、、民生所所为”为为经营为为理念，，采取基基地+超市的先先进物流流配送体体系和连连锁经营营模式，，致力于于建设以以销售生生鲜食品品为主、、日用百百货、烟烟酒食杂杂为辅的的一站生生活购物物中心，，为厦门门市群众众提供““惠民、、安民、、便民””服务。19主力店介介绍—中中智和尾尾货市场场中智和名名品尾货货市场规规划面积积7500平方米，，汇集海海西众多多知名品品牌服装装生产企企业进驻驻，充分分发挥集集渠道招招商、新新品展示示、信息息交流等等功能，，并与北北京、上上海、济济南、大大连等服服装尾货货市场形形成联盟盟互动、、南北流流通，为为海西的的外贸型型服装生生产企业业进入全全国市场场提供优优质服务务的平台台。20主力店介介绍—中智和尾尾货市场场什么是尾尾货？所谓服装装尾货，，是指国国内服装装生产厂厂家根据据国外来来料、来来样或国国外来样样、国内内选料进进行加工工，在完完成订单单后剩余余的那部部分产品品,这部分商商品就成成了“尾尾货”。。大部分尾尾货产品品档次高高、款式式新潮、、质量较较好，颇颇受国内内外消费费者的追追捧，（（例如：：奥特莱莱斯）因因此目前前广州、、北京、、上海等等地已经经形成了了一批规规模较大大的品牌牌服装尾尾货市场场。21主力店介介绍—中智和尾尾货市场场中智和致致力打造造海西第第一高品品质服装装尾货市市场帮助外贸贸型企业业解决尾尾货服装装的内销销问题帮助服装装生产厂厂家解决决库存压压力，快快速回笼笼资金。。通过新品品展示，，有效进进行厂、、商对接接，轻松松构建代代理经销销商渠道道。与北京、、上海、、济南、、大连等等大型尾尾货市场场经营商商进行联联盟互动动，使南南北双方方的信息息更灵通通，从而而促使南南北流通通。针对新品品上市不不定期举举办服装装展、模模特秀等等活动，，有效提提升生产产企业的的品牌效效应。22全国各地尾尾货市场概概况济南世购尾尾货总部基地广州伟国尾尾货批发市市场23全国各地尾尾货市场概概况北京天通尾尾货北京天尾鞋鞋城24全国各地尾尾货市场概概况中国尾货市市场高峰研研讨会在北北京举行央视对国内内尾货市场场发展前景景看好25业态规划26一层业态态规划划一层：结合合本案实际际情况，将将主力店生生鲜超市和和尾货市场场设在一楼楼，并在超超市入口及及出口处引引进肯德基基、豪享来来等较吸引引人气的西西式快餐厅厅，并规划划出一定区区域设置名名品尾货市市场。主要要客户群以以客运中心心周边居民民为主、过过往客商为为辅。配套：银行行、邮政、、药店、报报刊亭等等等主题：为枋枋湖社区居居民提供优优质的、便便捷的、齐齐全的商业业服务，并并为过往客客商提供购购物便利。。27一层业业态规规划28一层业态态规划29一层招商商设想生鲜超市超市内提供供了各种蔬蔬菜、水产产品、副食食品、粮油油、洗发水水、洗衣粉粉、牙膏、、毛巾、婴婴幼儿用品品等等一系系列家用产产品，满足足了周边居居民及过往往旅客的购购物需求。。名品服装尾尾货市场配配货、招商商中心为厦门及周周边内、外外贸服装生生产企业及及全国各省省市服装经经销商搭起起一座贸易易的桥梁，，集展示、、招商等多多功能为一一体，做到到南货北调调。30一层招商商设想汇集闽台两两岸特产：：茶叶、台台湾特产、、闽西八大大干、各类类干货、手手工艺品等等等

创造造闽台两岸岸产业及文文化交流平平台，推广广闽台文化化，加强两两岸交流。。闽台特特产31一层招商商设想西式餐厅在生鲜超市市的出入口口处引进肯肯德基、豪豪享来等西西式快餐厅，，可大大拉拉动人气，，提升商业业氛围。32一层招商商设想同时配套银银行、邮政、药店店、婚纱摄摄影、红娘喜喜铺等业态态，既丰富了了商贸中心心的产品多样样性，也为为广大市民民的购物及过往旅客客的出行提提供了方便。33二层：本案中售票处及候车厅均设在二楼，二楼的客流量相对较大，因此我们将美食广场、手机、数码等主力店及次主力店设在二楼，主要客户群体为过往旅客及周边居民。

配套：图书、影音、咖啡厅、等

主题：便捷、舒适、休闲、二层业态态规划34二层业态态规划35二层业态态规划36二层招商商设想美食广场汇集海峡两两岸各种特特色小吃、、美味佳肴肴，为消费费者提供超超值的口感感享受案案例：SM五楼新食尚尚美食广场场、卡乐美美食广场等等37二层招招商设想数码广场手手机市场场38二层招商商设想书店咖啡吧专卖店影音39枋湖客运商商贸中心运运营策略打造海峡西西岸中心城城市“一流流的客运商商贸中心””消除旅客购购物心理障障碍：名品品、货真、、价实打造高质量量、高水准准的商业环环境，提升升海西窗口口新形象打造海西旅旅游及闽台台特色商品品批发交易易平台突出特色：：全力打造海海西首家尾尾货市场挂牌保护、、产业政策策扶持，““经济特区区”带动旅旅游商品经经营户入场场地方名优土土特产