商业楼招商计划方案

财富广场裙楼商业.招商执行方案12/29/20221同致行.商业部一、项目介绍及其定位12/29/20222同致行.商业部

项目概况占地12358平方米，商住用地规划为三层商业裙楼（约21000平方米）和21层板式住宅（约42000平方米）裙楼部分延街面长90米左右，进深80米左右，总建筑面积大约70000平方米，带27000平方米的商业广场和一层地下室。项目四至为东连供销社，西连城市广场，北对第三医院，南接兴隆步行街12/29/20223同致行.商业部裙楼市场定位经营内容定位以女性服装、鞋帽、饰品、化妆品、精品为主，辅以超市、餐饮、娱乐、休闲的经营内容

消费档次定位以中档为主，部分做成高档

业态定位主题商场——服装、娱乐、餐饮为主的综合性商业广场商家定位省内外品牌商家和当地经营商户12/29/20224同致行.商业部定位描述以女性为主要消费对象的集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的女性服饰、化妆品、精品之中高档消费的主题商城12/29/20225同致行.商业部楼层经营功能规模及其面积比率B1中型超市2000平方米、占8.7%F1男女品牌服饰、餐饮、银行等3000、占13.04%F1女性主题商场4000平方米占47.83%F2女性主题商场7000平方米F3休闲吧、娱乐城7000平方米、占30.43%F4会所、高档酒楼3000平方米（转换层）最后面积有待建筑设计方案的确定12/29/20226同致行.商业部裙楼商场命名东方时代商业广场——一般化、传统的命名，容易记忆，但特色不突出**商场——以大商家的品牌命名，可以很好的整合商家资源

建议采用“**商业广场”模式命名，对其专门会议讨论

12/29/20227同致行.商业部商场怎样才能成功:商场成功基本要素商场质数条件商场市场定位商场营销推广策略商场管理服务经营者的实力可见，经营者的实力和商场管理服务是招商直接决定的因素，只有认清招商工作的重要性和专业性，才能实现商铺的升值和销售的价值，实现利润最大化。

12/29/20228同致行.商业部租金定价:体现专业形象，打造优良商业品牌，中等租金水平定位，整体定价和分层定价相结合采用市场比较法，区域租金比较和价格模拟相结合市场租金定价的方法使用市场比较法中的区域租金比较法，而分区分类散铺出租租金定价的方法则使用价格模拟法

12/29/20229同致行.商业部市场租金价格体系1～3层租金均价为62.72元/平方米

其中：1/F：95.27元/平方米2/F：61.93元/平方米3/F：30.97元/平方米

注：以上为市场散租租金，整租租金下浮40到50%

另：商铺价格模拟因规划设计方案未定而后定12/29/202210同致行.商业部经营管理模式式的定位首选——整体体引进大商家家备选——自营营招商发展商引进具具有一定知名名度的大商家家对项目商场场实行整租经经营发展商对项目目裙楼实行散散租招商，自自己对商场进进行统一的经经营管理12/22/202211同致行.商业业部二、招商方案案12/22/202212同致行行.商商业部部招商方方案的的提出出方案A：整体出出租，，仅引引进独独立的的经营营管理理品牌牌方案B：散租，，引进进小商商家，，自己己成立立管理理公司司12/22/202213同致行行.商商业部部方案A剖析图图发展商大商家整体出租物业管理经营管理财富广场商业裙楼成熟的经营品牌中高档服装百货消费者12/22/202214同致行行.商商业部部方案B剖析图图发展商小商家散铺出租物业管理经营管理参与经营财富广场商业裙楼新兴的卖场品牌中高档服装百货消费者12/22/202215同致行行.商商业部部指标招商难度租金收入返租压力销售影响定位相关性经营条件经营风险方案A较难小高利好很好要求高小B较易大低一般一般一般要求大招商方方案定定性分分析12/22/202216同致行行.商商业部部招商方方案定定量分分析方

案AB单

位说

明相关销售方式分割返租销售整体、大面积发售或以租代售

计量指标租金收益97,650,00013,020,000元共10年A取B的50%销售总额163,560,600147,204,540元销售率90%B取A的90%返租成本100,900,800元共15年,返8%营销费用3,271,2123,680,114元招商+销售A:0.02B:0.025可比收益157,038,588143,524,427元

方案AB收益差13,514,162元方案A—方案B012/22/202217同致行行.商商业部部方案对销售售的优劣分分析方案优势劣势A销售额较高客户源丰富单个个体销售实现容易销售不畅预期收入无法实现招商力度和效果不易控制发展商垫付租金众多业主与经营者的沟通协调经营运营风险的转嫁给了开发商返租的财务压力B无返租财务压力无招商压力无后期经营风险资金回笼快速(整体性的)售价较低(一般在70折到82折之间)表面看回笼资金总额少客户源狭窄不易成交交易谈判难度大

12/22/202218同致行.商商业部方案优选结结果方案A＞方方案B12/22/202219同致行.商商业部三、招商准准备12/22/202220同致行.商商业部核心产品外延产品相关产品家用电器文化、区域、时代特征的特色美食餐饮通讯、摄影照相器材饮食文化相关的展示品和精品小家电休闲、品位独特的副食餐饮招商产品招商对象招商范围招商主体招商方案核心产品相关产品补充产品女性主题的服饰、美容化妆品、珠宝首饰、皮具、鞋帽等百货超市、餐饮、娱乐会所男性和儿童服饰、鞋帽等百货小家电、音像等招商产品招商对象招商范围招商主体招商方案招商实施12/22/202221同致行.商商业部招商主体---以同致行顾顾问为招商商主体进行行招商。12/22/202222同致行.商商业部招商架构发展商商业部总监项目经理招商主任策划师市场研究员招商顾问发展商营销部12/22/202223同致行.商商业部招商对象招商产品的的零售商招商产品的的代理经销销商招商产品的的直营厂家家有招商产品品资源整合合和经营管管理经验的的大商家12/22/202224同致行.商业业部招商范围郴州招商产品品零售市场深圳、广州、、长沙等地的的相关零售市市场广东省内相关关产品生产领领域12/22/202225同致行.商业业部招商物料招商手册、招招商海报现场VI物料料POP物料招商合同文本本《招商细则》》、招商流程程、租赁协议议等商场平平面分分割图图（规规划效效果图图）12/22/202226同致行行.商商业部部现场管管理招商人人员上上岗前前培训训每周项项目例例会日招商商情况况汇报报周例会会纪要要、招招商周周、月月工作作总结结调整营营销策策略，，提交交短期期宣传传推广广计划划书12/22/202227同致行行.商商业部部三、招招商实实施12/22/202228同致行行.商商业部部招商战战略快---准备+开展展+推推广准---时机+展示示+把把握灵---调整+工具具+计计划招商工工作的的快速速展开开，迅迅速组组建招招商队队伍、、准备备招商商物料料认准时时机准准时开开始招招商消消息的的发布布，准准确把把握商商家的的心理理和需需求灵活及及时调调整招招商计计划的的各项项内容容,做好好AB计划划的时时间搭搭接12/22/202229同致行行.商商业部部推广计计划交付使用及试业开幕

初步推广工作

全面推广工作

再次推广工作

落实商户进驻商场

检讨评估方案A方案B12/22/202230同致行.商商业部推广时间节节点推广阶段开始时间结束时间推广目标天数初步推广工作2003/8/252003/10/30完成方案A的摸底和目标客户选择35全面推广工作（正式招商开始）2003/11/12003/11/31确定核心商家和方案A的可行性以及积累方案B的客户资源30再次推广工作2003/12/12004/2/28完成方案A/继续实施方案B80落实商户进驻商场2004/3/12004/3/15完成方案B的60%45交付使用及试业开幕2004/3/162004/4/1方案B的80%及开业条件成熟15总计

215最后推广时时间视他项项工作的开开展情况而而定，详细细时间见工工作计划表表12/22/202231同致行.商商业部招商策略走出去、请请进来建立直复式式的招商网网络分组进行以流动招商商为主、现现场招商为为辅12/22/202232同致行.商商业部广告策略广告诉求点点---财富新天地地广告媒体---折页+海报+POP+报纸纸12/22/202233同致行.商商业部营销成本概概算现场部分----------10万广告部分-----------50万公共活动费费用------10万合计---80万异地招商费费用------10万12/22/202234同致行.商商业部恭喜发财!圳市同致行行物业顾问问有限公司司二零零三年年九月十三三日12/22/202235同致行.商业部部9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。12月-2212月-22Thursday,December22,202210、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。07:34:4307:34:4307:3412/22/20227:34:43AM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。12月-2207:34:4307:34Dec-2222-Dec-2212、故人江海别别，几度隔山山川。。07:34:4307:34:4307:34Thursday,December22,202213、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。12月月-2212月月-2207:34:4307:34:43December22,202214、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。22十十二二月月20227:34:43上上午午07:34:4312月月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。十二二月月227:34上上午午12月月-2207:34December22,202216、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2022/12/227:34:4307:34:4322December202217、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。7:34:43上午7:34上上午07:34:4312月-229、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。12月-2212月-22Thursday,December22,202210、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。07:34:4307:34:4307:3412/22/20227:34:43AM11、成功功就是是日复复一日日那一一点点点小小小努力力的积积累。。。12月月-2207:34:4307:34Dec-2222-Dec-2212、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一份不足，可可得无限完美美。。07:34:4307:34:4307:34Thursday,December22,202213、不知知香积积寺，，数里里入云云峰。。。12月月-2212月月-2207:34:4307:34:43December22,202214、意意志志坚坚强强的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥块块一一样样任任意意揉揉捏捏。。22十十二二月月20227:34:43上上午午07:34:4312月月-2215、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荆荆门门九九派派通通。。。。。。十二二月月227:34上上午午12月月-2207:34December22,202216、少年年十五五二十十时，，步行行夺得得胡马马骑。。。2022/12/227:34:4307:34:4322December202217、空山山新雨雨后，，天气气晚来来秋。。。7:34:43上上午7:34上上午午07:34:4312月月-229、杨柳散和和风，青山山澹吾虑。。。12月-2212月-22Thursday,December22,202210、阅读一切切好书如同同和过去最最杰出的人人谈话。07:34:4307:34:4307:3412/22/20227:34:43AM11、越越是是没没有有本本领领