同致行XXXX年淄博博物馆地块项目定位

【谨呈：山东金泽房地产开发有限公司】博物馆地块项目定位本报告仅供客户内部使用，在获得同致行书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。同致行顾问2011.3Chapter1宏观市场分析Chapter2项目解析Chapter3项目定位

政策环境淄博住宅市场商务市场项目指标项目配套整体定位产品定位形象定位报告框架政策环境解析“新国八条”政策解读浅析1、政府高度关注房地产行业发展，国家总理温家宝2010年多次提到房价问题；2、2010年“4.15”、“9.29”等楼市调控政策密集出台，房地产市场出现积极变化；3、房价过快上涨势头得到初步遏制。但即使是调控年房地产企业依旧处在“春天里”：13家房企2010年度净利润增长率超过100%，2011年1月份更是有10个城市涨幅超过10%；4、巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房。“新国八条”政策背景：“新国八条”涉及政府问责、保障供应、税收信贷、引导需求等多个方面，调控力度进一步加大“新国八条”政策内容：“新国十条”颁布，“9.29”政策出台，调控力度继续加强，而“新国八条”的出台，可谓没有最严，只有更严，一次次政策的叠加，已经难言楼市调控最严何时能够定型政府问责税收信贷

保障供应引导需求71253468进一步落实地方政府责任“新国八条”总体可以归纳为以下四个方面：

落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制加大保障性安居工程建设力度调整完善相关税收政策，加强税收征管。强化差别化住房信贷政策。严格住房用地供应管理。合理引导住房需求。坚持和强化舆论引导。“新国八条”解读分析：新政重点就在对住房“去投资投机化”、“去赚钱效应”，并采取严厉的住房信贷政策及房地产税政策，达到挤出房地产泡沫、改善居民基本居住条件的目的。政府问责保障供应税收信贷

引导需求巩固和扩大调控成果

遏制投资投机性购房

解决城镇居民住房问题

实现房地产市场平稳健康发展

控制房价过快上涨

……

“新国八条”解读分析：政府问责方面——问责可操作性加强2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责

对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。

文件“落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制”，并明确了问责的具体范围；将中央对地方政府问责的内容一一列出，与过去的问责制度相比，有了详细考核指标；

“年度新建住房价格控制目标”、“新建住房价格上涨幅度”等内容都是民众可以直接感知的，地方政府调控房价的回旋余地缩小。保障供应方面——千方百计放大供给通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面，努力增加公共租赁住房供应

；加强保障性住房管理，健全准入退出机制；增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查严肃查处对擅自改变保障性住房用地性质的行为。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。

“新国八条”首次规定了将建制镇纳入住房保障工作范围，并提出了保障性住房来源；

土地供给和中低价位的普通商品房供给增加，能够平抑楼市成交价格的上涨；严格控制土地使用权转让，对开发商土地闲置和擅自改变住房用地性质查处力度加大。

税收信贷方面面——抑需求求差异化加强强调整个人转让让住房营业税税政策，对个个人购买住房房不足5年转转手交易的，，统一按销售售收入全额征税。加大应用房地产价价格评估技术术加强存量房房交易税收征征管工作的试点和推广广力度，坚决决堵塞税收漏漏洞。加快建建立和完善个人住房信息息系统，为依法征税提提供基础；对贷款购买第第二套住房的的家庭，首付款比例不不低于60%，贷款利率不低低于基准利率率的1.1倍倍。根据当地人民民政府新建住住房价格控制制目标和政策策要求，在国国家统一信贷贷政策的基础础上，提高第二套住住房贷款的首首付款比例和和利率再次加强了对投资资及投机购房房者的控制，第二套房贷贷款增加，将将使得投资者者最多只能贷贷款不到四成成，“贷款利利率不低于基基准利率的1.1倍”也也为提升二套套房贷款利率率留下了空间间，可以进一步抑制投投机购房。执行的时间没没有具体确定定，可能促成成消费者规避避政策短期之之内成交量加加速上涨。相相对于此前两两轮调控，最最大的特点就就是“抬高门槛，，强化力度””，都是为了抑制过度度消费和投资资需求；建立和完善个人住房信息息系统，显然然是为之后的的“房产税””探风铺路；；相比之前执行差额收取取营业税和应应用房地产价价格评估技术术，再次严格了二手房房交易税费，交易成本明明显上涨。进行土地增值值税清算和稽稽查，将有效地遏制部部分开发商过过快上涨价格格。引导需求方面面——行政干干预前所未有有在一定时期内内，要从严制制定和执行住住房限购措施施。原则上对已有有1套住房的的当地户籍居居民家庭、能能够提供当地地一定年限纳纳税证明或社社会保险缴纳纳证明的非当当地户籍居民民家庭，限购购1套住房；；对已拥有2套及以上住住房的当地户户籍居民家庭庭、拥有1套套及以上住房房的非当地户户籍居民家庭庭、无法提供供一定年限当当地纳税证明明或社会保险险缴纳证明的的非当地户籍籍居民家庭，，暂停在本行行政区域内向向其售房。对各地稳定房房价和住房保保障工作好的的做法和经验验，要加大宣宣传力度，引导居民从国国情出发理性性消费。对制造、散布布虚假消息的的，要追究有有关当事人的的责任。限购是“新国国八条”奏效效的关键，也是最具杀杀伤力的。全国性的严格格限购，限购政策继续续收紧，相比目前北京京部分城市不不论已有，只只论限购的政政策更加收紧紧，行政干预预加强，可能能使得市场成成交量出现明明显的下调；；由于对未来买房难难度预期加大大，地方政府的的限购令可能能反而会鼓励励有了一套住住房的本地居居民加快再购购买一套住房房。因此新国国八条之后还还需要有更完完善的配套政政策，而且需需要各职能部部门配合执行行形成合力。。否则，新国八条条的执行行实施效效果仍会会有不确确定性。加强舆论论引导监监控，通过舆舆论引导导居民理理性消费费。短期内对对普通房房地产市市场和三三四线城城市的影影响，要要大于高高端房地地产市场场和一线线及主要要的二线线城市，，负面影影响将是是阶段性性的。市场影响响:业内人士士普遍看看淡市场场，对2011年楼市市预期不不容乐观观各方观点点:同致行观观点:政政府是““打压””，而非非“打死死”楼市新政政瞬间而而至，定定性了2011年楼市市政策基调调依然是是调控和和“限制制”。出发点是是打压房房价过快快上涨，，遏制投投机炒房房，实现现房地产产健康稳稳定发展展；“国八条条”细则巩固固并加强强了去年年的高压压态势，，与2010年的的3次政政策相比比，调控控力度更更大、要要求更严严、决心心更强；；看似严厉厉的调控控后续政政策中，，只有限限购最具具有实质质的杀伤伤力，因因为之前前的提高高首付、、二套房房贷基准准利率等等仍无法法有效打打击资金金实力雄雄厚的投投资投机机者；楼市矛盾盾是市场场供需问问题，更更是民生生问题，，此前楼楼市商品品市场化化严重，，政府缺缺位，如如今新政政频出，，与其说说是楼市市居住本本质回归归，不如如说是““政府责责任归位位”。同致行观观点:楼楼市短期期利空，，长期利利好新政再次次发力主主要是对投机性性购房进进行调控控，但政策策采取了了一刀切切的形式式，改善型购购房和部部分刚性性需求受受到了““误伤””影响，大户型型的销售售或许将将会下滑滑；政策针对对的是地地方政府府和投机机者，如如限购、、加息、、提高信信贷利率率等只能能是阶段性调调控行为为，倒是““房产税税”值得得期待。。所以可可以预见见短期内买买卖市场场双方将将会进入入观望僵僵持状态态，量价价都会有有一定下下挫，三月“两两会”召召开将是是全年风风向标；；而楼市的刚性性需求、消费费人口基数、、中国城市化化进程以及房房产天然的保保值增值功能能、市场规律律决定了楼市市必然欣欣向向荣，经过调调控能形成健健康稳定发展展的市场，是是最大利好消消息！同致行观点:开发企业面面临整合洗牌牌不仅仅仅是2010年年以来来的一一系列列楼市市政策策调控控，国国家““十二二五””规划划等也也明确确预示示房地地产行行业将进入入一个个较长长期的的调结结构理理性发发展阶阶段，以前前的““挖个个坑就就能赚赚钱””的暴暴利时时代一一去不不返；；房企将将面临临新一一轮行行业洗洗牌，，走品牌化、、集约化、、精品化路路线是必然出路路；低碳、环保保、绿色等等成为未来来产业发展展的新方向向，这也给房房企在物业业设计、材材料应用和和居住理念念等方面提供了巨大大的创新空空间和发展展机遇；对于“万保保招金”等等品牌和实实力雄厚的的大型企业业，受调控控影响有限限，不过是是业绩涨幅幅多少的问问题，倒是是中小型房房企可能遭遭受重大打打击。同致行观点点:“后调调控”时代代，商业地地产成为宠宠儿因此，我们们判断，在在一系列的的楼市调控控政策出台台后，二、、三线城市市的商业地地产将投资资的唯一一一个出口，，因此2011年年将成为一一个商业地地产年。针对此轮调调控，潘石石屹指出，，与前两轮轮调控不同同，在新一一轮调控中中将执行更更为严格的的限购政策策。本地““限三”外外地“限二二”，已经经可以抑制制过百万家家庭可能的的购房需求求。目前，楼市市资金有流流向商业地地产的趋势势。第二套住房房的按揭贷贷款首付款款比例已经经提高到六六成，利率率达到1.1倍，均均超过商业业地产。潘石屹表示示，资金流流向商业地地产可给投投资性住房房需求“降降温”，商商业地产可可能成为调调控的缓冲冲区。———《潘石屹：：资金转向向商业地地产或成调调控缓冲区区》在本次的““国八条””中，商业业地产不在在限购范围围之列；二套房贷款款利润达1.1倍，，首付款比比例达六成成，超过商商业地产；；高通胀时代代，资金必必然寻求升升值保值之之道，楼市市高压调控控，商业地地产必然将将成为资金金升值保值值的不二之之选；淄博住宅市场分析2010年年住宅市场场回顾淄博2010年，淄淄博实现全全年商品房房销售面积积353.2万平米，基基本上与预预售面积持平，，达到供求求两旺的良良好局面。。预售与销售售对比2010住住宅年市场场回顾2010年年，淄博房房地产市场场持续火爆爆，在销售售量连续攀攀升的同时时，中心区区的房价也也随着销售售量的增加加而随着攀攀升。与去去年同期比比较，价格格上升25.9%。。销售均价走走势2010年年住宅市场场回顾2010年年淄博楼市狂狂热。11月淄博城城房指数达达到全年历历史高位135.24，环比比上升1.8%，同同比上涨25.9%。楼市均价高高位运行。。房价指数走走势2010年年住宅市场场回顾2010年年多次开盘盘，全年销销售额约为为5亿，销销售业绩良良好。热销楼盘———黄金国国际基本资料：：项目定位：：高档综合住住宅社区物业地址：：张店区华光光路与世纪纪路交汇处处。占地面积：：392000平方米米建筑类别：：高层总建筑面积积：100万平平方米2010年年住宅市场场回顾淄博目前第第一大盘，，2010年年2次开盘盘，所推产产品基本售售馨，全年年销售额约约为4亿，，销售业绩绩良好。热销楼盘———鸿嘉星星城基本资料：：项目定位：：高档综合住住宅社区物业地址：：柳泉北路与与果里大道道交汇处占地面积：：146万平平方米建筑类别：：高层、别墅墅总建筑面积积：120万平平方米2010年年住宅市场场回顾项目总投资资额近18亿元，以以游乐为主主题的大型型城市综合合体。开盘盘当天劲销销400套套!热销楼盘———名尚城城市广场基本资料：：项目定位：：城市综合体体物业地址：：张店鲁泰大大道和西五五路交汇处处占地面积：：450亩建筑类别：：住宅、商铺铺总建筑面积积：60万平方方米2010年年住宅市场场总结1.2010年年淄博住宅，销售售面积、均均价均在历历史高位上上运行，社社区大盘深深受市民热热捧1.2010年淄博博住宅市场场供需两旺旺。销售面面积较09年大幅19%，销销售面积处处于历史高高位运行。。2.2010年年，淄博博住宅市场持续续火爆，，销售均价价随之攀升。与与去年同同期比较较，价格格上升25.9%。均价在在历史高高位上运运行。3.2010年年，淄博博社区大盘盘销售业业绩良好好，深受受市民热热捧。2011年住宅宅市场表表现1.2011年，楼市预期期不容乐乐观，住住宅市场场深受政政策影响响。1.国务务院总理理温家宝宝2011年1月26日主持召召开国务务院常务务会议，，研究部部署进一一步做好好房地产产市场调调控工作作。会议确定定的相关关政策措措施，简简称“新新国八条条”。2.住房房部：2011年开工工建设1000万套保保障性住住房。淄博市将将新增廉廉租房300套套，新开开工经济济适用房房5400套，，公共租租赁住房房3000套。3.2011年年2月8日央行行宣布再再次上调调存贷款款基准利利率。进进一步缩缩紧流动动性。政策环境境2011年住宅宅市场表表现1.全国楼市市深受政政策影响响，淄博博楼市表表现不佳佳，即使使知名楼楼盘，也也有价无无市。1.2月月份，受受各类调调控政策策叠加影影响，北北京、上上海、广广州和深深圳等一一线城市市的楼市市成交量量大幅萎萎缩，部部分城市市下跌幅幅度甚至至达八成成，房价价下行压压力逐渐渐累积。。2.2011年年1月，，淄博新新建住房房较2010年年12月月环比下下降49%，2月份环环比1月月份下降降19%。2011年淄淄博整体体成交冷冷清。3.在2010年表现现优越的的楼盘，，2011年成交交不理想想，处于于有价无无市的状状况。市场表现现2011年住宅宅市场表表现2011年2月月11日日，远景景玉城再再次推出出108套房源源。开盘盘当天以以老客户户签约为为主，成成交仅2套！远景玉城城基本资料料：项目定位：高档住宅社区区物业地址：西八路与中润润大厦交汇处处占地面积：108亩建筑类别：花园洋房总建筑面积：：7.8万㎡2011年住住宅市场表现现2011年1月16日8#、9#曾曾进行小规模模的开盘，有有120平米米，130平平米两种户型型，销售情况况不理想。紫园基本资料：项目定位：高档住宅社区区物业地址：张店张店区政政务中心对面面占地面积：200000平方米建筑类别：高层、别墅总建筑面积：：240000平方米2011年住住宅市场表现现2010年最最为热销的楼楼盘，在政策策调控的2011年下下，出现有价价无市的现象象。2010年热热销楼盘———黄金国际2月19号号，黄金国国际F区区5号楼盛盛大开盘。。共推出119套单单位，共6种户型。。开盘当日日，实际均均价约为7020元元/平方米米。开盘当当天实际到到场客户约约73批次次左右，开开盘前期蓄蓄客排号的的为35批批次。当日日成交42套，销售售率35%。2011年年住宅市场场总结1.2011年年淄博住宅深受政政策影响，，成交萎靡靡，未来市市场产品集集中推售，，加深竞争争程度。1.2011年国国家多种政政策频出，，全国楼市市深受政策策影响。部部分城市成成交大幅下下跌，房价价下行压力力逐渐累积积。2.2011年，淄博住宅市场成交不振，，楼市观望望情绪浓厚厚，优质楼楼盘也遭受受拖累，处处于有价无无市的状态态。3.2011年，淄博社区大盘均均有大量的的推盘计划划，华侨城城，紫园，，鸿嘉星城城等均有推推盘计划，，市场产品品集中爆发发。淄博商务市场分析三产结构：：工业占据据主导，服服务业发展展保持较高高增速，商商务需求将将存在较好好的增长趋势全市实现地地区生产总总值(GDP)2866.75亿元，，同比增长长13.7%，增幅幅较上年提提高0.5个百分点点。其中，，第一产业业增加值105.3亿元，增增长4.7%；第二二产业增加加值1766.57亿元，增增长12.4%；第第三产业增增加值994.88亿元，增增长17.4%。人人均生产总总值63464元，，增长13.5%，，按年均汇汇率折算为为9430美元。05年年至10年年，淄淄博经经济发发展态态势良良好，，平均均增速速高达达14%；；三次产产业比比例由由上年年的3.6：62.8：：33.6调整整为3.7：61.6：：34.7。第第三产产业所所占比比重略略有提提高。。同时时，近近5年年第三三产业业的发发展也也保持持了较较高的的增速速，发发展态态势良良好。。从淄博博近几几年三三产发发展状状况来来看，，淄博博是一一个工工业化化城市市，第第三产产业也也在不不断的的发展展，商商务需需求存存在较较好的的发展展空间间。商务市市场淄博商商务市市场处于发展阶阶段淄博商商务办办公物物业仍仍然处处于发发展阶阶段，，硬件件条件件及办办公环环境有有待提提升；；第二产产业主主导城城市经经济，，现有有办公公物业业仍以以低成成本、、中低低素质质的普普通办办公业业为主主，无无法满满足第第三产产业逐逐步发发展带带来的的需求求，尤尤其是是不能能满足足创业业型、、转型型企业业、中中大型型企业业以及及驻外外机构构的需需求。。随着淄淄博第第三产产业的的发展展，商商务环环境与与形象象的提提升问问题亟亟待解解决。。中高高端写写字楼楼存在在较大大的需需求空空间。。商务市市场写字楼楼/商务公公寓物物业集集中在在中心心城区区，主主要沿沿世纪纪大道道和柳柳泉路路城市市主干干道分分布柳泉路世纪路商务市市场12345678101112131415161718华侨城城商务务楼黄金国国际商商务楼楼玉龙大大厦金茂大大厦中房时时代大大厦蓝钻国国际恒基花花园汇美大大厦新空间间大厦厦国贸大大厦世纪商商务中中心圣亚大大厦中房大大厦荣宝斋斋金昌大大厦钻石大大厦威通国国际华夏国国际淄博张张店商商务物物业主主要集集中在在世纪纪大道道和柳柳泉路路等城城市主主干道道，初初步形形成了了淄博博中央央商务务区。。淄博现现有写写字楼楼形象象较差差商务市市场户型面面积集集中在在50-120平米之之前，，主要要面向向中小小型创创业型型企业业客户户华夏国国际60平平米金茂大大厦46.5平平米玉龙大大厦49平平米商务市市场目前在在售写写字楼楼目前淄淄博均均价最最高的的写字字楼项项目，，均价价8600元/平米米，户户型面面积大大，置置业门门槛高高！新空间间创业业广场场基本资资料：：项目定定位：：高档写写字楼楼物业地地址：：柳泉路路与万万杰路路交汇汇口西西南占地面面积：：1.2万平平方米米建筑别别：写字楼楼、公公寓、、商业业总建筑筑面积积：5.3万平平方米米目前在售写写字楼复合型项目目，兼具住住宅、写字字楼、商铺铺等产品，，写字楼均均价6300元/平平米，销售售良好！金晟丽水景景苑基本资料：：发展商：淄博金晟云云龙置业有有限公司物业地址：：华光路与中中心路交汇汇处占地面积：：45亩建筑类别：：住宅、写字字楼、商铺铺总建筑面积积：8.6万㎡㎡即将入市写写字楼大型城市综综合体物业业，拥有国国际五星级级酒店作为为配套，淄淄博首席5A甲级写写字楼通乾拉菲基本资料：：项目定位：：世界级都市市多元体物业地址：：鲁泰大道与与世纪路交交汇处占地面积：：6万平米建筑类别：：住宅、写字字楼、酒店店总建筑面积积：35万平米米即将入市写写字楼淄博目前规规划的第一一高楼，纯纯写字楼物物业，以商务办公公为主的中中型体量的的超高层综综合型物业业。汇金大厦基本资料：：项目定位：：高档写字楼楼物业地址：：泉路和鲁泰泰大道交界界处占地面积：：30亩建筑类别：：写字楼总建筑面积积：11.8万万平米即将入市写写字楼由2栋32层高层住住宅、1栋栋32层写写字楼、沿沿柳泉路2层商业群群围及3、、4层公寓寓组成，可可容纳近千千人的入住住。世纪新世界界广场基本资料：：开发商：山东世纪金金源置业有有限公司物业地址：：柳泉路与联联通路路口口占地面积：：5万平米建筑类别：：写字楼、公公寓、住宅宅总建筑面积积：12万平米米商务市场总总结1.2011年年，商务物物业受政策策限制不大大。但淄博博目前办公公商务物业业入市门槛槛高，且未未来大量写写字楼入市市，加剧市市场竞争。。1.服务业发展展保持较高高增速，商商务需求将将存在较好好的空间。2.写字楼/商商务公寓物物业集中在在中心城区区。4.现在售售写字楼物物业销售情情况一般，，未来一段段时间将有有大量写字字楼涌入市市场。3.小户户型，置置业门槛槛低的公公寓受市市场追捧捧。淄博房地地产市场场总结1.1.经经历了2010年楼市市的大旺旺，淄博博楼市整整体处于于高位运运行。2在国国家政策策调控的的背景下下，淄博博当地政政府也因因应出台台部分政政策，2011年的淄淄博楼市市在一定定程度上上将受政政策影响响。4.2011年年，淄博博楼市表表现欠佳佳，2010年年颇受市市场追捧捧的楼盘盘，也遭遭受市场场冷落，，市场观观望气息息浓厚。3.未来来市场，，无论是是住宅还还是写字字楼，将将有大量量产品入入市，市市场竞争争将进一一步加剧剧。Chapter1宏观市场场分析Chapter2项目解析析Chapter3项目定位位政策环境境淄博市场项目指标标项目配套整体定位产品定位形形象定位位报告框架架“汇金大大厦”项项目位于于淄博高高新技术术开发区区柳泉路路和鲁泰泰大道交交界处。。项目解析析新村西路路商场西路路西五路西四路本案外部解析析——城城市中心，紧邻邻城市主主干道，，交通优优越项目位于于城市中心位置，交交通基础础良好，，具备吸吸引全市市企业及及投资客客户的基基础48西侧原有有村屯南侧原有有村屯地块四临临及资源源

———地块资资源良好，周边建建筑景观观状况一般般从地块内内部看四四周，南南侧为东方商务务大厦，紧邻新村西路路；东侧为鲁中家具具城，紧紧挨西四四路；西侧为西五路；北侧为新世界步步行街，紧邻商场西路路；地块内部部场地项项目平整整；目前尚未未有与项项目地块块紧邻的的开发项项目。项目四至交通状况分析析——外围具备较好好的交通条件件和利好因素素，现状道路路相对较好地块南侧为新村西路，路况较好，，为淄博中部主干道之一一；地块西侧为西五路路，淄博南北北主干道之一；地块北侧为商场西路东侧为西四路，为新世界步行街街所在路段；目前地块与外外部连接的道道路状况较好好，挤挨已有市政主干干道较近；新村西路商场西路金晶大道西五路项目解析西四路项目解析外部解析———项目周边商商务氛围较浓浓，为淄博市中心商商务休闲区项目位于城市中心心，各类配套集中中，是淄博市民购购物，办公，，休闲娱乐的的中心；配套商业设施施：新世纪步行街、王府井广场、东方家居城，鲁中家具具城；金融、银银行：中信银行行、建设银行行、工商银银行、淄淄博商业业银行；酒店：凤阳大酒店、、淄博饭店；休闲公园园：淄博中心心广场；；商务楼：：东方商务务大厦、华夏国际际、钻石大厦厦、蓝钻国际际、劳动动大厦；政企单位位：张店地税税局、淄博烟草草局、市市劳动局局；教育配套套设施：：和平小区区小学、、西六路路小学、、城西幼幼儿园、、理工大大学；其他市政政配套：淄博博物物馆、中中国陶瓷瓷馆、张张店区图图书馆、、赢和中中医；项目解析析项目紧挨淄博博中心广广场、中中国陶瓷瓷馆、淄淄博博物物馆，是是淄博市市民休闲娱乐乐的核心心区域。。2.项目目紧挨淄淄博两大大步行街街——新新世纪步步行街、、王府井井广场，，是淄博博市民休闲购物物的核心心区域。。3.项目目紧挨淄淄博重要要的商务务办公楼楼，包括括东方商商务大厦厦、钻石石商务大大厦、华华夏国际际、荣宝宝斋，是是淄博重要要的商务务办公区区域。4.项目目附近各各种市政政、商业业配套完完善，银银行、酒酒店、学学校、幼幼儿园、、图书馆馆、休闲闲广场，，生活气息息浓厚。。片区环境境解析———淄博博中心商务休闲区城市核心社会各类资源聚集集地中央商务务区+休闲娱娱乐区城市核心心：城市市标志性性区域，，经济、、文化、、商业门门户休闲娱乐乐区：淄淄博两大大商业步步行街紧挨挨项目，，淄博中中心广场场、中国国陶瓷馆馆、淄博博博物馆馆、张店店图书馆馆等市政政设施完完善，是是淄博最最为重要要的休闲闲娱乐区区。社会各类资源聚集集地：金金融机构构、酒店店、政府府机关、休闲娱娱乐聚集中央商务务区：紧挨淄博博重要的的商务办办公楼，，东方商商务大厦厦、钻石石商务大大厦、华华夏国际际、荣宝宝斋、劳劳动大厦厦、蓝钻钻国际聚聚集了大大量的商商务人士士，是淄淄博最为为重要的的中央商商务区。。项目初步步研判区域交通通发达，，处于中中心城区区，社会各类资源的聚集地，是目前前淄博的的中央商商务区与与休闲娱娱乐区目前淄博博住宅市场场处于历历史高位位运行！！2011年，，国家各各类宏观观调控措措施打压压住宅市市场，市市场出现现调控后后的回调调。商务务市场的的市场价价值逐步步呈现，，但在淄淄博，写写字楼市市场竞争争激烈，，2011年，，随着各各大楼盘盘写字楼楼物业的的加推，，市场竞竞争进一一步加剧剧。而在在公寓市市场方面面，由于于置业门门槛低，，产品功功能丰富富，颇受受市场追追捧。发展研判判：抓住住市场空空白点，，以市场场需求为为导向，，通过整整合、教教化、示示范、引引导，结合本项项目的特特质，打打造一条条属于本本项目且且符合市市场需求求的成功功之路。本项目发发展方向向研判Chapter1宏观市场场分析Chapter2项目解析析Chapter3项目定位位政策环境淄博市场项目指标项目配套整体定位产品定位形象定定位报告框架项目整体定位位自我评判——谨慎乐观！核心思考——如何跳出竞争争做竞争？如何寻求细分分市场的占位位者？项目定位=项目核心价值点的整合附加值交通枢纽资源价值项目价值点区位主题定位产品价值复合性价值物业价值体系系的营造关键键因素列表项目的开发战战略物业价值体系系的营造关键键因素列表区位城市价值值：招商城市市主场复合性价值：：建外soho主题形象价值值：博客公社社景观资源价值值：中信红树树湾项目需要超越越竞争，为了了即保证利润润最大化又缩缩短项目的开开发周期，必必须在产品开创“蓝海””，创造全新新的价值，突突破传统竞争争！重要性价值链规划景观功能复合品牌容积率价格形象交通产品创新竞争维持竞争弱化主题提炼竞争强化参考以上项目目成功之处，，结合本项目目的特质分析析。同致行认认为,本项目成功的的主要因素在在于：关键驱动因素素=产品创新价值值+复合性价值+主题占位价值值复合性的价值值塑造策略通过价值塑造造，实现市场的突围！！总战略关键词词：项目的市场突突围的三大策策略主线：NO1——概念提炼与主主题占位之软软性攻击线NO2——项目价值与功功能价值之硬硬性攻击线NO3——营销创新与营营销执行之终终端攻击线市场突围：项目市场定位位的“铁三角角论”竞争者：产品/消费力/业态规划/价格/物管核心要点：卖卖点（差异化化）消费者：升级生活/消费力持续提提高/投资者需求增增加/追求潮流时尚尚/尊尚文化化品位核心要点：偏偏好性（美誉誉度）项目资源:城中心板块/中央商务区/中央休闲区/交通/配套核心要点：商商务与休闲文文化的演绎（（专属性特区区）项目形象定位位主题占位价值复合性性的价价值塑塑造——第第一层层复合合性的的价值值塑造造形象定定位震憾性性标志性性市场竞竞争中中的角角色市场占占位的的需要要区域位位置的的角度度项目资资源的的独有有项目溢溢价的的需要要主题占占位价值——第第一层层复合合性的的价值值塑造造——异域风风情、、物品品借代代、阶阶层锁锁定、、暧昧昧博出出位等等……在概念念泛滥滥的市市场，，出路路何在在？概念思考灵感：：后现现代主主义后现代代主义义设计计风格格摒弃弃了现现代主主义的的形式式化的的观念念，强强调时时空的的统一一性与与延续续性，，历史史的互互渗型型及人人性的的主导导作用用。这这里提提到了了作为为人的的作用用在里里面。。追求求以人人为本本的人人文主主义原原则，，一切切以人人的存存在为为中心心。后后现代代主义义阐述述的是是设计计作为为一项项活动动，涉涉及的的不仅仅是物物品，，而且且还是是一种种生活活方式式，文文化观观念。。]后现代代主义义是鼓鼓励人人的创创造性性。作作为个个人来来说，，个人人的经经验，，背景景，意意愿和和喜好好在不不同的的知识识范围围，生生活圈圈子，，文化化领域域都会会有不不一样样的创创造与与设计计。所所以，，设计计师也也应该该在不不同的的圈子子中生生存，，后现现代主主义把把设计计看作作是人人的意意志的的自由由的施施展与与发挥挥。后现代代主义义对于于居所所的广广义定定义日常居住身份感投资其他功能社区品质居住体验文化体验社交体验投资体验休闲体验狭义居所广义居所本案““后现现代主主义””的理理论集集成后现代主主义建筑筑与文化化理论——去工业化化，有机机性、多多样性、、尊重多多元需求求……城市中心项目目开发中的城城市综合体理理论——功能复合、一一站式、1+1大于2的特有效应……广义居所理论论——褪去简单的居居住功能，满满足多样居住住需求体验本案案““后后现现代代主主义义””的的所所需需支支持持3、产产品品方方面面：：通通过过精精工工化化、、创创新新化化实实现现高高性性价价比比2、功功能能方方面面：：通通过过有有机机复复合合实实现现居居民民多多目目标标的的诉诉求求5、园园林林方方面面：：精精细细化化可可参参与与性性的的体体验验式式园园林林的的营营造造1、规规划划方方面面：：实实现现物物质质层层面面和和精精神神层层面面的的双双满满足足4、社社交交方方面面：：实实现现邻邻里里关关系系与与相相互互交交流流渴渴望望的的满满足足7、个个体体方方面面：：通通过过附附加加自自我我完完善善自自我我提提高高的的实实现现6、商商业业方方面面：：符符合合后后现现代代主主义义风风情情商商业业8、社社区区方方面面：：实实现现有有机机发发展展和和公公共共共共享享权权益益的的提提高高本案对后现现代主义居所的的演绎居住体验文化体验社交体验投资体验休闲体验广义居所←（淄博中心心广场步行街，王王府井）（淄博中心心商务区））（博物馆、、陶瓷馆））（项目产品品）（认可本案案客户群体体）后现代主义义空间哲学学金泽·后现代城案名主推：：项目产品定定位产品创新价值复合性的价价值塑造——第二层层复合性的的价值塑造造产品定位市场需求项目特性市场现状的的角色市场政策引引导的需要要市场竞争状状况的角度度市场空白的的填补区域位置的的角度项目地块条条件的角度度项目周边资资源的角度度项目溢价价的需要领导者—垄断价格—产品有不可可重复性—过河拆桥追随者—搭便车，借借势—以小博大，，杀伤战术术—价格战的制制造者补缺者—目标明确，，挖掘客户户—瞄准市场缝缝隙—创新产品和和需求点挑战者—改变游戏规规则—强调新的评评估标准—强调产品的的特色和价价值次/非主流市场场敏锐的机会会主义者项目产品定定位策略补缺者—挖掘差异客客户配套需求的的补充实现产品的的差异开发发空白市场的的差异化塑造高性价价比的居所所强调新的主主题概念强调产品的的特色与价价值细分市场的的占位挑战者—核心问题1——产品的发展展方向我们是—兼顾：补缺缺者核心：挑战战者+项目产品建建议SOHO公公寓+商业业soho公公寓商住混合体体区域所必须须具备的产产品类型；；政策引导，，有利于商商业物业的的进一步发发展；长期发展角角度纯写字楼产产品销售情情况一般；；主要原因因是面积过过大。住宅市场竞竞争激烈，，市民偏向向社区大盘盘市场现状角角度结论：SOHO模式最为适适合此项目目地块现状角度地块受限，，不适合发发展住宅物物业。地块所在区区域独特