某人诉某人房屋买卖合同纠纷案

某人诉某人房屋买卖合同纠纷案_______________________________________________________________________________________（2009）浦民一（民）初字第25304号民事判决书原告XX，男。委托代理人XX，上海海华永泰律师事务所律师。被告XX，女。委托代理人XX，北京市中银律师事务所上海分所律师。委托代理人XX，北京市中银律师事务所上海分所律师。原告XX诉被告XX房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员周箐独任审判，于2009年12月16日公开开庭进行了审理，后因案件审理需要，转为普通程序审理，由审判员张敏担任审判长，与代理审判员周箐、人民陪审员杨善言组成合议庭，于2010年3月17日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人XX、被告及其委托代理人XX、XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告XX诉称，2009年10月22日，原、被告签订《房屋买卖协议》一份，约定被告将坐落于本市XX室房屋（以下简称“系争房屋”）出售给原告，转让价款为人民币（以下币种相同）195万元整。双方约定《房屋买卖协议》签订当日付款人民币1万元，在双方签订正式的《上海市房地产买卖合同》时付款89万元，其余房款105万元以银行贷款方式支付。协议同时约定，在系争房屋办出小产证后3个工作日内，原、被告双方签订正式的《上海市房地产买卖合同》，并于其后30个工作日内办理过户手续。2009年11月2日，系争小产证已经办出。此后，经原告多次催促，但被告却以种种理由，拒不履行合同约定义务。故原告诉至法院要求被告履行交付房屋及其他合同义务，并协助办理系争房屋过户至原告名下，要求被告支付逾期交房违约金（自2009年11月9日起直至实际办理过户手续日止，每日按10元计算），若上述房屋无法办理过户手续，要求被告支付违约金及各项损失计43万元。被告XX辩称，不同意原告诉请，原、被告诉讼前素未谋面，双方就系争房屋未达成购买意向，2009年10月22日签约当日,中介公司给被告1万元，被告的收条也是出具给中介的，原告不能证明被告收取过原告1万元。系争房屋的钥匙是被告于2009年8月31日给中介的，2009年11月3日，被告拿钥匙去开门发现无法打开，就给中介发函告知中介不出售房屋了，不出售的原因是因为中介不规范。2009年11月7日，被告家人拿钥匙去系争房屋开门，发现锁被换了，被告找到中介，中介称钥匙在客户手中，然后给了被告原告的手机号码，被告打电话过去，原告称其在外面，被告感觉原告和中介关系复杂，可能是个阴谋，就跟中介提出房屋不卖了。系争房屋小产证是2009年11月1日拿到的，产证办出后中介问被告，被告告诉了中介，中介就通知被告2009年11月8日签买卖合同，被告没有去，因为被告发现家中的门锁被换掉了。中介于2009年11月9日还给被告发了短信，但被告也没有去。被告一直在与中介接触，没有和原告接触。现1万元是在被告处，是中介给的，中介只说有个客户要买房，也没说谁给的。故被告认为，原、被告签订的只是居间协议，是预约而非本约，原、被告并未对系争房屋的交付及过户作出约定，被告只是与中介有委托关系，并且被告已经发函给中介终止了该委托，原、被告始终未达成房屋买卖的合意，且即便被告发出的是要约，但直至庭审，被告也未收到原告的任何承诺，双方合同关系未成立，故不同意原告诉请。即使原告诉请成立，双方约定的违约金额过高，要求法院调整。经审理查明，2009年8月31日，被告将系争房屋钥匙交付给上海顺昌房地产经纪事务所。同年10月19日，原告为购买系争房屋签署《委托购房意向书》一份，意向书约定原告（作为买方）委托上海顺昌房地产经纪事务所锦绣分公司（作为受托方）购买系争房屋，并约定了房屋的购买条件及1万元意向金的支付等内容，意向书第三条约定，在本意向书之有效期间，卖方同意依买方购买总价及上述条件出售时，则原意向金转为定金，买卖双方即应于达到一致意向之日起3日内，依受托方之安排，至受托方处签订商品预售或出售合同、或房屋买卖合同等，且积极协助办理产权转移，交屋等相关手续等内容。2009年10月22日，被告在上述《委托购房意向书》上作为出售方签字，并在“出售方意见：本人同意买方以上总价及付款方式”的内容之后签名。同日，由被告作为甲方（卖方）、原告作为乙方（买方），双方分别在《房屋买卖协议》上签字，上海顺昌房地产经纪事务所作为丙方亦在该份《房屋买卖协议》上盖章，协议第一条约定：甲方同意将系争房屋转让给乙方（甲方办出产证时间为2009年11月15日之前）；协议第二条约定房屋转让总价为195万元（卖方净到手价）；协议第三条约定，甲方办出小产证后3个工作日内，甲、乙双方均有义务签订正式的《上海市房地产买卖合同》；双方于签订《上海市房地产买卖合同》后30个工作日内进交易中心办理过户转让手续。协议第四条约定了付款方式及期限：1、签订本协议当日，由乙方支付甲方1万元。2、签订《上海市房地产买卖合同》当日，由乙方支付89万元……。协议其他条款还约定了交易的税费均由乙方支付负担、甲方配合乙方做低合同价等内容。协议第十条违约条款约定了乙方逾期付款的违约责任及甲方逾期交房的违约责任，1、……；2、甲方未按本协议约定的期限将上述房地产交付给乙方（包含至交易中心办理过户手续），应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之拾计算，违约金自本协议约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过拾日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付拾日的违约金外，甲、乙双方同意乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方应在接到书面通知之日起10日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金等内容。当日，被告还签署《二手房房款收据》，言明收到付款人乙方交付购买系争房屋的首期款项1万元。2009年10月29日，系争房屋产权经核准登记于被告名下。之后，原、被告双方约定于2009年11月8日签订《上海市房地产买卖合同》，但被告未按约前往。2009年11月9日，被告向上海顺昌房地产经纪事务所工作人员发出短信，内容为：“你换我锁的时候怎么不跟我谈谈？不谈了，定金事宜我律师会找你处理，房产不卖了。”同年11月11日，原告诉至本院，诉请如前。审理中，原告提出，因诉请继续履行合同存在付款方式的障碍，故主张解除双方之间的《房屋买卖协议》，要求被告支付逾期交房违约金100元，支付约定的赔偿金39万元，退还已付购房款1万元，诉讼费由被告负担。上述事实，由《房屋买卖协议》、《委托购房意向书》、《二手房房款收据》、上海市房地产登记册房屋状况及产权人信息、2009年11月9日短信、通话录音、钥匙收条等及原、被告庭审陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，双方就系争房屋的买卖达成了《房屋买卖协议》，虽被告辩称该《房屋买卖协议》系居间协议，是房屋买卖预约合同而非买卖合同。但本院认为，从该《房屋买卖协议》的内容所见，该协议已具备了房屋买卖合同的主要内容，应视为双方房屋买卖关系成立，《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。虽协议第三条中约定了“甲方办出小产证后3个工作日内，甲、乙双方均有义务签订正式的《上海市房地产买卖合同》”，但结合该条后半段的内容“双方于签订《上海市房地产买卖合同》后30个工作日内进交易中心办理过户转让手续”，根据该条文的整体理解，双方设定该条文的本意并非约定双方就系争房屋仍负有磋商签约的义务，而是双方为过户所需而设的签订正式《上海市房地产买卖合同》文本的义务，且根据该条的约定，结合《房屋买卖协议》第一条的约定，双方可根据被告办出小产证之后的时间节点推算出过户时间，故双方在该条中约定的签订正式《上海市房地产买卖合同》的义务，并不影响双方之间已成立的合同关系，故被告的上述辩解意见，本院不予采纳。关于被告另辩称双方未就系争房屋的交付和过户作出约定，双方未达成房屋买卖的合意，买卖合同未成立的辩解意见，本院认为，如前所述，双方的过户时间可结合《房屋买卖协议》第一条、第三条的约定进行推算；至于双方未约定交房时间，原、被告亦可达成补充协议予以确定，不能达成补充协议的，可按照合同有关条款或者交易习惯确定。更何况，即使双方买卖合同中未约定交付和过户时间，亦并不影响双方之间买卖合同的成立与否，故被告上述辩解意见，本院不予采信。本案中，被告在系争房屋产权证办出后，以中介工作人员换锁为由，擅自提出不出售房屋，并未如期与原告签订《上海市房地产买卖合同》，系其违约，原告据此主张解除合同，被告承担相应的违约责任，符合合同约定。根据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告诉请要求被告退还已收取的房款1万元，于法有据，本院予以支持。被告虽辩称其收取的1万元系中介交付，并非原告支付的房款，但该陈述与其出具的《二手房房款收据》内容相左，本院不予采信。关于解除合同之后的违约责任，双方签订的《房屋买卖协议》中已作约定，现原告诉请要求被告按已付房款日万之十承担十日的违约金100元，符合《房屋买卖协议》约定，本院予以支持。关于原告要求被告承担解除合同的赔偿金39万元，本院认为，根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现被告抗辩违约金过高要求法院调整，综合考虑到本案中原告的付款情况、原、被告双方的合同履行程度、违约方的过错程度、合同的预期利益等因素，本院认为，双方约定的违约金确属过高，由本院酌情调整为16万元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告XX与被告XX就上海市XX室房屋签订的《房屋买卖协议》；二、被告XX应于本判决生效之日起十日内返还原告XX房款1万元；三