土地财产制度

第八章土地财产制度概论第一节土地财产制度简述第二节土地所有制第三节土地使用制第四节土地国家管理制度第五节土地产权及其权能构成第一节土地财产制度的概论一、土地财产制度的概念和构成：制度概念土地财产制度概念土地财产制度的构成二、土地财产制度的特点三、土地财产制度的演进与改革制度的概念制度的内涵可概括为约束人们行为的一系列习惯和规则。制度有保障功能和激励两大基本功能是一定的社会经济条件下土地关系的总和，是关于土地这一基本生产资料的所有、使用、管理的原则、方式、手段和界限等的法律规范和制度化体系。土地关系反映社会生产力的发展形成和发展取决于土地制度土地财产制度的概念经济制度和法权制度土地的经济制度是人们在一定的社会制度下在土地利用中形成的土地关系的总和。是经济基础的组成部分。土地的法权制度是人们在土地利用中形成的土地关系的法权体现，是社会上层建筑的组成部分。土地经济制度土地法权制度关系基础，决定土地法权制度；反映、规范、确认、保护、强化土地制度的特点地位的基础性国度的差异性构成的复杂性土地财产制度的演进与改革

土地财产制度随社会生产力的提高和整个社会经济制度的发展推进和演变。从下而上自发地渐进式地进行的通过国家政权的力量从上而下统一推进的。即在一个国度内（或地区内）普遍进行的土地财产制度改革（革命）。第二节土地所有制一、土地所有制的概念及其产生与发展二、土地所有制的法律形式三、土地所有权的流转制度土地所有制的含义

及其产生与发展

土地所有制的含义土地所有制的产生与发展指人们们在在一一定定的的社社会会经经济济条条件件下下拥拥有有土土地地的的形形式式、、条条件件和和程程序序的的规规定定。。是土地地的的分分配配问问题题土地地所有有制制度度土地地所所有有制制的的含含义义表明是土地制度的核核心；土地关关系的基础基础产生法律体现土地所有权是土地所有权人人依法占有、、使用、收益益和处分土地地的权利土地所有制的的产生与发展展土地所有制是是由生产力的的状况决定的的，即不同的的生产力状况况形成不同的的土地所有制制。其产生发发展经历了五五个阶段—原原始社会的氏氏族公社土地地所有制；奴奴隶主土地所所有制；封建建土地所有制制；资本主义义土地所有制制；社会主义义土地所有制制。可分为两种基基本形式：公公有制和私私有制土地所有制的的法律形式土地所有制都都需要在法律律上得到承认认和保护。国家确认并保保护土地所有有制的法律文文件是土地所所有权证书，，如我国的的国有土地所所有权证书。。土地所有权的的转移土地所有权的的转移包括有有偿转移（如如买卖）和无无偿转移（如如赠与、继承承）。我国土地所有有权的转移主主要是集体土土地所有权的的单向转移———土地征用用。即国家通通过对土地集集体所有者的的一定经济补补偿，将集体体土地转为国国家所有。第三节土土地使使用制土地使用制的的概念土地所有制与与土地使用制制的关系土地使用制的的分类土地租赁关系系的性质土地使用制的的法律形式指人们在一定的的土地所有制制下使用土地地的形式、条条件和程序的的规定。是怎样利用土地地和取得收益益；谁享有土土地使用权及及其责、权、、利。表明核心和和内容容确定独独立于于土地地所有有权的的土地使使用权权是确权权解决土地资资源的的合理理、有有效利利用问问题土地使用制制度土地使使用制制的概概念土地使用制制与土土地所所有制制的关关系前提提供服服务相对独独立性性反映、、体现现、实实现和和巩固固的形形式与与手段段土地所所有制制土地使使用制制具有土地使使用制制的分分类两权合合一两权分分离：：有偿使使用制制无偿使使用制制度土地租租赁关关系的的性质质在土地地“两两权””分离离条件件下所所实行行的土土地有有偿使使用制制，无无论其其具体体形式式如何何，实实质都都是土土地的的租赁赁关系系土地租租赁关关系的的性质质因社社会性性质和和土地地所有有制度度的不不同而而不同同，反反映着不同同的阶阶级关关系和和产品品分配配关系系：－在封封建社社会中中，土土地租租赁关关系决决定着着地主主阶级级无偿偿占有有佃农农的全全部剩剩余劳劳动－在资本主义义社会中，土土地租赁关系系反映的是土土地所有者和和租地农业资资本家共同占占有雇佣工人人剩余价值－在社会主义义社会中，土土地租赁关系系反映的是国国家、集体和和个人如何分分配土地收益益土地使用制度度的法律形式式佃契、租约等等农村土地承包包合同城市土地使用用合同第四节土土地国家管理理制度一、建立土地地管理制度的的客观必要性性二、土地管理理的内容、目目的、任务与与手段三、土地管理理机构的设置置及职能分工工1、土地具有有特殊的重要要性2、土地供给给的稀缺性3、土地利用用后果的巨大大社会性4、宏观上，土土地利用的基基本目标是（（国家）实现现土地的供求求平衡。各部部门利益不同同，国家在各各部门间资源源优化配置。。微观上（使用用者），土地地利用的目的的是实现自己己经济利益最最大化，而土土地利用有很很大社会性，，土地用途的的改变存在一一定困难性，，要实现土地地经济、社会会、生态总平平衡，只有国国家宏观调控控才能做到。。建立土地国家家管理制度的的客观必要性性土地国家管理理的内容1、土地的权属属管理2、土地的利用用管理权属管理的任任务社会主义土地地公有制土地关系土地和使用者者的合法权益益土地征用国有土地有偿使用国有土地转让让维护调整保护产生土地权属管理理：国家确认和和保护土地所所有者和使用用者合法权益益及调整土地地所有权和使使用权关系的的一种管理。权属管理的内内容确认土地所有有权和使用权权管理土地权属属的变更调处土地权属属纠纷查处土地权属属方面的违法法行为集体土地的征征用国有土地的划划拨国有土地的出出让与转让土地调整土地使用权的的收回农村土地的承承包与转包农村宅基地、、自留山、自自留留地的调整依法土地利用管理理是国家按照预预定的目标和和土地系统运运行的自然、、经济规律，，对土地的开开发利用、整整治和保护所所进行的决策策、组织、指指挥、协调、、控制等工作作的总称。土地利用---土地的的开发、利用用、整治、保保护取得最好的效益符合客观规律律管理---采取法律、行行政、经济、、技术措施，，对土地利用进行计划、组组织、指挥和和调控。土地利用规划划土地开发、整治与保护土地利用的监监督和调控土地管理的目目的维护已经确定定的土地所有有制和土地使使用制，即维维护代表一国国统治阶级利利益的土地所所有制及其相相应的土地关关系，最大限限度地满足全全社会对土地地的需求，并并保证全国土土地资源得到到合理和充分分有效的利用用，维护良好好生态环境土地管理的具具体任务维护土地所有有权与使用权权调整土地关系系对土地所有权权和使用权的的必要限制保证合理分配配和有效使用用实施土地有偿偿使用制度土地管理的手手段立法手段经经济手手段技技术手段段行政手段政政策手手段计划规划手段段司法手段教教育手手段土地管理机构构的设置及职职能分工分级分类管理理垂直统一管理理第五节土土地产权及其其权能构成一、产权的概概念二、产权的起起源及其功能能三、土地产权权的概念和结结构产权的概念是财产权利的的总称，存在在于财产中的的排他性完全权利。产权不同于所所有权产权不是人对对物的权利，，而是由于人人对物的使用用而形成的人与人之间的的关系。一个完整的产产权是由一束权利构成的。产权的起源及及其功能起源：资源稀缺和外部性的存在功能：通过建建立产权制度度，让人们知知道如何获得得资源，以及及在什么样的的权利范围内内可以选择资资源和使用资资源土地产权的概概念和结构1、土地产权制制度与土地产产权的概念2、土地产权的的特点3、土地产权的的构成土地产权指存在于土地地之中的排他他性完全权利利,是有关土地财产的一切权权利的总和。权利束包括土地所有权、使用权、租租赁权、抵押押权、继承权、地地役权等必须法律确认认指一个国家土土地产权体系系构成及其实实施方式的制制度规定，是是土地制度的的重要组成部部分。土地产权制度度土地产权的基本特特性（1）具有排他性性；（2）土地产权客客体必须具备备可占用性和和价值性；（3）合法性；（4）土地产权的的相对性。土地所有权地上权永佃权地役权土地发展权土地使用权（（广义）土地抵押权土地使用权（（侠义）土地租赁权土地产权体系系构成土地产权用益物权担保物权他物权自物权物权债权（一）土地所所有权1、定义：土土地所有权是是指土地所有有者在法律规规定的范围内内自由使用和和处理其土地地的权利。两方面：法律意义上的土地所有权权和经济意义上的土地所有权权。土地所有权四四项基本权能能土地占有权：指对土地的实实际占有、控制的权利利；土地使用权：按土地性能能和用途进行行事实上的利利用和使用；；土地收益权：指从土地上获获得收益的权权利，土地收益权是是一项独立的的权能；土地处置权：指在法律允许许的范围内对对土地进行处处置的权利。。它决定土地地的归属，是是土地所有权权的核心土地所有权土地占有权土地使用权土地收益权土地处分权前提核心标志2、土地所有权权的属性：完全性（全面面性）；排他性；恒久久性；归一性（复归归性）；社会性（相对对性）。土地使用权：指依法对土土地使用的的权利不及地下土地所有者者非所有权人人从所有权中中分离出来来的使用权地下文物发发掘权、矿矿山开采权权（二）土地地使用权1、概念行使2、取得方式式：无偿、、有偿（出出让、转让让）3、土地使用用权的设定定期限：依依据用途不不同而有不不同的年限限。（三）土地地租赁权通过契约从从土地所有有权人或土土地使用权权人处获得得的土地占占有权、狭狭义的土地地使用权和和部分收益益权。与土土地使用权权相比少了了一项处分分权。土地转租、、农村土地地转包（四）永佃佃权永佃权是由由永佃权人人向土地所所有者支付付租金，为为耕作和放放牧的需要要长期或永永久使用土土地，并获获得相应收收益的权利利。永佃权实质质上是土地地用益权，，是他物权权的一种。。（五）地上上权地上权是指指以支付租租金为代价价，在他人人土地上设设定建筑房房屋、种植植竹木等项项权利。地地上权是一一种用益物物权。地上权人的的权利一般般包括：对对其建筑物物及竹木有有占有、使使用、收益益和部分处处分权能，，可以设定定地役权，，还可以让让与他人或或作为抵押押权的标的的物。地上权人的的义务是：：享受土地地的便利须须尽善良管管理人的责责任；向土土地所有人人支付租金金；负担地地上建筑物物的修缮、、管理费用用及缴纳赋赋税等。（六）土地地抵押权1、概念：土地受押押人对于土土地抵押人人不转移占占有并继续续使用收益益而提供担担保的土地地，在债务务不能履行行时可将土土地的拍卖卖价款作为为受清偿的的担保物权权。2、性质：优先清偿性性、附属性、不可分性3、土地使用用权抵押在在实际工作作中存在的的问题（1）、抵押人人的问题房屋所有权权与土地使使用权分离离抵押同一宗土地地使用权或或同一宗土土地使用权权及其地上上建筑物所所有权重复复抵押、多多头抵押欺骗抵押。。－无意识申办办担保物权权;－抵押权人人不申请地地价评估及及其确认，，或者要求求不予评估估、确认，，或者不按按地价评估估、确认的的结果控制制抵押贷款款的额度。。－抵抵押押期期限限届届满满，，抵抵押押人人既既不不依依法法处处分分土土地地使使用用权权，，又又不不申申请请抵抵押押权权的的续续登登。。（2）、、抵抵押押权权人人的的问问题题（七七））地地役役权权1、、概概念念特特征征2、地地役役权权的的类类型型3、地地役役权权与与相相邻邻权权的的区区别别地役役权权的的概概念念与与特特征征1、、概概念念：：指为为了了使使用用、、经经营营自自己己土土地地（（需需地地役役））的的方方便便而而使使用用他他人人土土地地（（供供地地役役））的的权权利利。。2、、特特征征：：地役役权权可可以以有有偿偿也也可可以以无无偿偿，，由由当当事事人人双双方方协协商商确确定定地役役权权是是为为需需役役地地的的方方便便和和利利益益而而设设立立的的地役权权的类类型1、利利用供供役地地：如如通行行、排排水、、汲水水、管管线通通过等等。2、从供役役地取得天天然孳息：：如从供役役地上取土土、采沙石石、砍柴、、割草、放放牧等。3、限制供供役地人某某种权利的的行使：如如禁止打坝坝截水、禁禁止设置其其他障碍物物以便通风风、采光、、眺望等。。地役权与相相邻权的区区别1、相邻权权是法律对对于土地间间利用关系系的一种最最小限度的的调节，它它无需当事事人约定和和法律登记记便可发挥挥作用；地地役权