建设用地使用权期限届满后的法律后果

建设用地使用权期限届满后的法律后果前言土地乃民生之本。在任何一个时代，土地作为最重要的生产资料都对整个经济制度起到了决定性的作用。然而令人遗憾的是，土地问题却成为我国发展进程中挥之不去的阴影，其中首当其冲的就是建设用地使用权的期限问题。我国土地法律制度，是在社会主义市场经济理论探索发展，土地制度改革深入的背景下形成的，带有鲜明的中国特色，同时也就不可避免的经历着改革的种种阵痛。黄岛曾是国务院最早批准成立的14个经济开发区之一，1989年，由于当时尚无政策可依，黄岛在国有土地使用权出让问题上作出今天看来仍旧大胆的尝试：对以阿里山小区为主的部分住宅用地使用权，设定20年和30年不等的期限。一年后，即1990年5月19日，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》发布，规定居住用地的土地出让最高年限为70年。2009年，阿里山小区的住宅用地年限陆续到期。此时，阿里山小区的住户们皱起了眉头,房屋在流转中遇到的难题是他们始料未及的：小区住宅用地使用权仅仅20年的期限让买家们望而却步。即使以大幅低于市场价的价格挂牌出售，也鲜有人问津。阿里山小区的难题只是一个开始，不久的将来，我们将会面对很多类似的续期问题。建设用地使用权作为我国最主要的用益物权之一，土地使用权人取得地上权之目的在于利用他人土地构建建筑或其他工作物，达到或居住或商用的目的，前者保障人民住房的刚性需求，后者以使土地经济价值得以发挥。因此如果解决不好相关问题，土地使用权期限届满案例大量增加之时，势必会影响到经济的平稳健康发展，继而动摇社会稳定的根基。在国家立法层面上，目前关于建设用地使用权期限的规定主要见诸于《物权法》、《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及《城市房地产管理法》等。由此，形成了以国有土地有偿期限使用制度为基础，以出让方式取得的土地使用权以有偿方式取得，并受法定最高存续期间限制的制度。土地使用权期限届满后的法律后果体现为土地使用权人与建设用地使用权人之间的权利和义务关系，主要有以下几点：1、注销登记，2、返还土地，3、产生补偿请求权（其中又因土地使用权取得方式有征收和划拨的不同而有区别）房绍坤房绍坤《物权法用益物权编》中国人民大学出版社2007P167遗憾的是，以上法律规定非但没有完善的解决现有难题，反而因规范之间的互不协调，催生出更多问题。简单概括为以下几点：第一，难以操作。一方面依据现有法律无法认定建设用地使用权开始时间，何时终结；另一方面续期的要件，程序规定不清，现实中难以操作。第二，过度保护土地所有人利益，而对用益权人显失公平。不论是期限届满后重新签订土地出让合同并交纳土地出让金，还是由国家直接收回土地使用权和地上物，对用益物权人来说都过于严苛。考虑到当前土地出让金及不动产价格逐年上涨，势必会大幅增加人民的经济负担。第三，不利于土地的综合高效利用。一方面地上物物权与用益物权的期限冲突，给土地使用权人徒增行政、经济成本，另一方面国家无偿取得地上物和附着物的做法，无疑会助长权利人以掠夺性方法使用土地以获得最大经济效益。最后，也是最值得警惕的就是法律之间的不协调甚至是自相矛盾。例如在规定对土地使用权人地上物补偿问题上，《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》中第40条和第47条做出了截然相反的规定。法律的自相矛盾，不仅仅使权利人不知何去何从，执法机关不知如何裁判，更会大大降低法律的威信。基于以上认识，我们小组拟从建设用地使用权的期限、续期和地上物处置这三个方面，全面而富有逻辑性的阐述当前我国土地使用权期限制度的现状和存在问题，继而对如何完善立法做出有益探讨，以求教于老师和各位同学。目录 前言 1一、关于建设用地使用权期限的相关问题 41.1我国现行规定及制度分析 41.1.1法律规定最高期限过短 41.1.2出让年限过于单一 41.1.3续期多久不明确 51.2制度设想 51.2.1延长建设用地使用权存续期限 51.2.2实行多种出让年限 61.2.3立法明确续期的具体期限。 6二、建设用地使用权期限届满后的续期规则 72.1续期模式 72.2是否缴纳续期费用 72.3续期费用缴费标准和方式 92.3.1缴费标准 92.3.2缴费方式 102.3.4续期次数 10三、建设用地使用权期限届满后地上物的处理问题 113.1我国现行规定及问题分析 113.2比较法研究 133.3制度设想 14结语 16参考文献： 18一、关于建设用地使用权期限的相关问题1.1我国现行规定及制度分析自1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》出台以来，我国的城镇住房制度改革已有近20年的历史，转眼间，20世纪最早出现的一批私有住宅，如今只剩下不到50年的土地使用权，一些商业用房甚至剩下不到30年。针对期限届满后的细则问题，目前的立法一笔带过，并没有进行细致的探究，未来究竟如何平衡各方之间的利益还需要通过立法积极协调。1.1.1法律规定最高期限过短关于土地使用权期限，吴春岐.中国土地法体系构建与制度创新研究[M].北京：经济管理出版社，2012：117我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条作出了规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或者其他用地50吴春岐.中国土地法体系构建与制度创新研究[M].北京：经济管理出版社，2012：1171.1.2出让年限过于单一随着时代的发展，建筑物的功能区分越来越多，结构形式越来越复杂，而二十年前我国制定的对住宅、商业用地等使用年限的划分，则显得有些陈旧，不能满足新型用地使用期限的短期需求，可能造成浪费。目前根据我国《物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”这说明我国法律是允许住改商这一土地使用权变换形式的存在的，但变为商业用途之后，是继续沿用住宅用地70年使用年限还是改为40年，法律并无规定，在一定程度上会导致续期年限不公平的问题。1.1.3续期多久不明确物权法第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理”。物权法仅规定续期的合法性，但是对于续期多久，如何续期的问题却并未涉及。或许当初立法时学者认为等到70年的使用权快到期时再补充立法也未尝不可，抑或是边考量物权理论发展的新动态以便合理续期来增强可操作性。这只是我们的猜测，但并不能以此作为架空问题的理由。因为所有权的属性是其完整性和无期性。老百姓倾其一生的积蓄购置了房产，若立法不能在续期问题上给民众吃一颗定心丸，基于私有财产权的市场交易体制的确立问题就更无从讨论。因此续期问题看似遥远，却不能持续搁置。1.2制度设想1.2.1延长建设用地使用权存续期限我国法律没有对建设用地使用权的存续期限作出具体规定，仅规定了各类土地的最高出让年限，具体的使用权年限由当事人在法律规定的范围内进行约定。前已述及，现行法律规定的最高年限过短，不利于经济的发展，不适用司法实践的需要。因此，有必要延长我国建设用地使用权存续期限，使建设用地使用权的最高年限同当下建筑物的预期寿命尽量相一致，尽量避免建筑物和土地权利的冲突，以有利于所有权人对其权利的行使。观察大陆法系的许多国家，无论是德国还是日本，都遵循了地上物所有权的独立性，在土地使用权期限届满时，本着公平合理原则，地上权人、土地所有人都享有一定的权利。例如谢在全.物尽其用与永续利用—民法用益物权之修正[J].台湾法学杂志，2010年第2期我国台湾地区的做法谢在全.物尽其用与永续利用—民法用益物权之修正[J].台湾法学杂志，2010年第2期1.2.2实行多种出让年限针对我国目前建设用地出让方式（即批租方式）有一定的不足性，引入新的建设用地使用权的设定方式也未尝不可。例如土地使用权的年租制，其含义是政府作为土地的所有者，平等地参与到合同关系中来，并将国有土地的使用权以限定使用年限的方式出租给土地使用者，在使用权的有效期间内，土地使用者要向土地所有者为有偿使用缴纳地租。实行年租制可以充分提高土地的价值和使用价值，将土地的短期效益和长远效益有机结合起来。另外，对于商业、旅游、娱乐用地应该突破现有的使用期限规定，实行多个时间长度的使用期限，以做到地尽其用。针对建筑物使用功能区分越来越多样化复合化，亦应该适应时代发展对使用年限做出更公平的细致的划分。例如对于偏向住宅性的综合用地，亦可以在原有50年的使用期限上再做延长。1.2.3立法明确续期的具体期限。笔者认为，凡是用于生活居住或个人住宅的房屋所占用的土地，应当和房屋捆绑在一起，成为一种依房屋存在而存在，随房屋权利转让而转让的权利。而对于用于活动的建筑用地，比如厂房、商厦、饭店、写字楼等，其土地使用权应当确定为有期限的，以便于在期限届满后，调整国家所有权人与经营者之间的利益关系，或者由产权人继续签订土地出让合同或由国家收回建筑物。直接规定土地使用权的无期限性可能还有难度，因此在现实中分清楚建筑物是用于居住还是用于盈利性事业还是必要的，比如，临街门面住宅楼房的商业化利用不应影响整幢楼的居住性质。二、建设用地使用权期限届满后的续期规则2.1续期模式正如前面所言，建设用地使用权是有一定的期限限制，不同性质的建设用地其使用年限不同。因此在现实生活中我们就会面临这样的一个问题，当建设用地使用权期限届满后，该何去何从。根据我国《物权法》第149条规定，“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理”。可见，我国《物权法》对建设用地使用权期限届满后,依照土地用途的不同分两大类作了不同的规定，对住宅建设用地,采取自动续期模式;这一规则切实保护了建筑物的所有权，真正体现了以人为本的理念和对民生的关注。王利明《物权法研究》下卷，中国人民大学出版社2007年版，第169页；对非住宅用地的按照法律规定处理，这里的规定指的是就在2007年修正的《中华人民共和国城市房地产管理法》中的第22王利明《物权法研究》下卷，中国人民大学出版社2007年版，第169页；吴春岐

《中国土地法体系构建与制度创新研究》，经济管理出版社，2012年版，第118页虽然法律对于建设用地使用权的续期模式做了规定，分为住宅建设用地的自动续期模式和非住宅建设用地的申请续期模式，建立起了二元化的建设用地使用权续期制度，但对于建设用地的续期是否支付费用，付费的方式如何以及续期后是否能够再次续期并没有做出详尽的规定，这也引发了实务和学术上的一些思考。2.2是否缴纳续期费用法律之所以对住宅和非住宅建设用地进行区分是有意义的。因为这可能涉及到建设用地使用权缴费的问题。非住宅性建设用地到期后，需要交付土地使用权出让金，而住宅性建设用地是否需要缴纳出让金在法律上没有明确的规定。在此我们着重对住宅性建设用地使用权续期是否应该缴纳土地出让金进行探讨。在制定《物权法》的过程中，关于住宅建设用地使用权期限届满后自动续期是否有偿的问题始终是焦点问题，各方分歧较大，有的主张应当有偿延续，有的主张应当无偿延续。对于该问题不同的学者存在不同的观点。房绍坤教授认为住宅性建设用地使用权期限届满后自动续期,不应支付土地使用费。其理由在于:第一,自动续期,就意味着建设用地使用权人根本不需要采取任何行为(包括支付土地使用费行为),建设用地使用权的期限就会自动续期,否则就不是自动续期了。房绍坤：《物权法用益物权编》，中国人民大学出版社2007年版，第209页自动续期制度实际上赋予了城镇住宅购买者一种经济上的优待，即一旦购买了房屋，即使建设用地使用权的使用期限届满，也不再向国家支付出让金。国家优待住宅建设用地使用权人的重要原因之一，在于借此保障人们的住房人权。以此而言，对每一个国民来说，自动续期制度具有生活保障性、福利性。既然自动续期制度具有福利性，那么，根据社会福利的普遍性，每一个公民，不管是城市居民还是农村村民，甚至是在中国境内的外国人、无国籍人，都应享受一次住宅建设使用权自动续期的福利。第二,消费者并未将建设用地使用年限与房地产价格联系起来。在当前民众对房价和低价都无任何博弈能力的情形下,用其终身的收入购置房产后,房绍坤：《物权法用益物权编》，中国人民大学出版社2007年版，第209页学者宋炳华认为,住宅建设用地使用权的续期应以有偿为宜。一、从法理角度看，土地使用权续期本质上是取得新的土地使用权，在目前的土地管理体制下，住宅用地中除用于保障性住房建设的土地以划拨方式取得使用权外，商品住宅用地一律以有偿方式出让使用权。应当遵循国有土地有偿使用原则实行有偿续期。二、从比较法的角度看，住宅建设用地使用权在法律性质上近似于地上权制度，地上权虽不以支付地租为成立要件，然而作为利用他人土地为目的的用益物权，其取得通常是有偿的。与地上权设立类似，我国土地使用权人取得权利时通常签订土地使用权出让合同，出让合同中对土地出让金等有偿使用费用均有明确约定。土地使用权在续期时必然伴随出让合同的更新，因而土地使用权人缴纳土地有偿使用费自然顺理成章。住宅建设用地使用权应当实行有偿续期。三、从维护社会公平角度看，住宅建设用地使用权有偿续期是防止土地资源占用不均的必要举措。随着经济社会的发展，土地的资产价值日益凸显。尽管房屋所有权人在取得土地使用权的过程中支付了土地出让金，然而如果贯彻无偿续期的原则，从长远来看则无疑会导致房屋所有权的取得成本过低，造成土地的资源性收益日益向社会少数阶层集中，不利于社会公平。因此，住宅建设用地使用权应当有偿续期。宋炳华

《住宅建设用地使用权续期之法理分析及完善路径》

国土资源情报

2011-8-17朱广新教授“认为对于住宅建设用地使用权自动续期时是否支付土地使用费不能一概而论，而应根据住宅所有人利用住宅的实际目的确立不同的规则。具体而言，对于事实上为了满足房屋所有权人居住需要的住宅，住宅建设用地使用权自动续期时不应收取任何费用；对于作为出租、转售、出资或闲置不用的住宅，住宅建设用地使用权自动续期时，必须收取一定的费用”。朱广新

论住宅建设用地使用权自动续期及其体系研究

《中国法学》

中国法学杂志

经讨论，我小组成员一致认为，住宅性建设用地使用权期限届满后，应该自动免费续期。在当今房价日益高涨的年代，对于家庭而言房屋占其财产的大部甚是全部。国家应当在《物权法》自动续期的基础之上，出台相关的法律或司法解释将在建设用地使用权期限届满之后的续期细则予以明细。政府已经在房地产的开发过程中获取了巨额利润（房价里60%以上是土地出让金和各种审批费用），而业主买房后还要缴纳一定数额的房产税，购房问题对普通百姓而言已是一笔沉重的负担，政府应当做出让利于民的政策，保护普通民众的利益。

2.3续期费用缴费标准和方式2.3.1缴费标准对于续期费用的缴费方式和标准，学界也存在着诸多不同的见解。由于前面已经对住宅性建设用地是否缴费做了说明，在此，我们将重点探讨非住宅用地使用权续期的缴费标准和方式。对于非住宅建设用地使用权续期的缴费标准，有的主张应当按照续期时同类地块政府制定的基准地价缴纳，有的主张应当按照续期时同块地价的基准地价下浮一定比例缴纳，有的则主张土地使用权续期时同类地块的市场价格缴纳。在2004年，由于第一批行政划拨土地到期，深圳政府出台了《深圳房产续期若干规定》，其中对于缴费问题，在第三条明确规定“到期房地产，业主需继续使用该土地的，在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则延长土地使用年期。延长方式包括补交地价签订土地出让合同或支付土地租金签订土地租赁合同。在国家规定的最长土地使用年期减去已使用年期的剩余年期范围内约定年期的，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%并按约定年期修正，补交地价一次性支付；土地租金按年支付，其标准由市国土管理部门定期公布。”（“深圳基准地价”指在设定的土地利用状况及土地开发条件下的土地使用权平均市场价格，可在深圳市规划国土委员会网站上查询）。深圳市的这一做法就是上文所述的第二种主张，按照续期时同块地价的基准地价下浮一定比例缴纳。建设用地使用权期满时的续期，可以看做是对于下一个期限内土地使用权。因此非住宅性建设用地的出让金一般应综合缴费时的土地资源价格进行衡量，不能设定过高加重土地使用权人的负担，总原则上应该低于新增用地的使用费标准。2.3.2缴费方式对于非住宅建设用地使用权的缴费方式也存在着争议。有的人认为可以分为一次性缴费和分期等不同的缴费方式。这些方案各有其优缺点，前一案有利于统一管理却不利于减轻土地用权人负担，后一案有利于减轻土地使用权人负担却不利于统一收取。因此，在确定住宅建设用地使用权续期费用交纳方式的时候既要兼顾收取管理的方便也要减轻土地使用权人的负担。在实践中，为了增强政策的可操作性，可以借鉴财政部国土资源部建设部印发的财综字号通知中关于已购公房和经济适用房上市出售时，购房者缴纳土地出让金或者相当于土地出让金的价款后按出让土地使用权的商品住宅办理产权登记的规定，明确在住宅建设用地使用权期间届满后，对自主的房主可以暂时不要求缴纳续期，待其转让或者抵押、出租房屋时，要求其补缴土地使用权出让金后才能办理相应的登记手续。

2.3.4续期次数关于建设用地使用权续期期限届满后是否能再次续期,存在不同观点。建设用地使用权只是对土地所有权的有限让渡,如果允许不断续期,无疑是土地所有权的买卖。如果只允许一次续期,那么期满后的地上物建筑物的归属又将难以确定,或者在这个期限内原地上物灭失,建设用地使用权人又重新购置建筑物,其所有权如何确定,此时是否可以让国家无偿取回,这也有待法律修改时做出明确规定。续期次数是否受限,应取决于续期期限的确定模式和方法。如果期限届满后续期期限已经考虑到房屋的结构和耐用年限等因素,续期期限以一次为宜,亦续期期限届满后不再续期;如果期限届满后续期期限采用统一的年限,如20年,40年,没有考虑到具体建筑物的结构和耐用年限等因素,则在续期期限届满后,如果在耐用年限内,应允许再次续期。高圣平

杨璇《建设用地使用权期限届满后的法律后果》

法学

2011-10三、建设用地使用权期限届满后地上物的处理问题3.1我国现行规定及问题分析目前我国《物权法》对建设用地使用权期限届满后地上物的处理问题没有做出规定，但是根据第149条可以作出如下认识：非住宅建设用地使用权因期间届满而消灭后，地上建筑物的归属首先由当事人约定，没有约定或约定不明的请款下，依据法律、行政法规的规定办理。而按照我国现行法的规定，在建设用地使用权消灭后，地上建筑物由国家无偿取得。即这一问题的处理仍适用《物权法》出台前的相关法律规定。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》就对我国土地使用权期间届满的处理做出了规定，其中第四十条:“土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。”第四十一条:“土地使用权期限届满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地出让金,并办理登记。”在《城市房地产管理法》中也有相关规定,第二十一条:“土地使用权出让合同约定的使用期限届满,土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准……。”由此可见，目前我国有关土地使用权期间届满的处理办法是出让土地使用权期间届满，土地使用权及地上建筑物等所有权由国家无偿收回，但土地使用权人享有法的申请续期的权利，非因公共利益的需要其申请不得被驳回。从所有权角度来看，这种规定导致有期限的土地使用权对无期限的地上物所有权的抗辩，其后果是国家的土地所有权吸收了土地使用人的地上物所有权，从某种意义上来说，房屋等地上物的所有权演变成为一种有期限、受限制的所有权。我国现行规定土地使用权期限届满，土地所有权吸收地上物所有权，国家收回土地使用权并无偿取得地上物所有权的做法，是在土地制度改革指示借鉴了我国香港的土地批租制。但是，这种规定存在很多问题。3.1.1土地使用权期限届满时,国家无偿取得地上建筑物等的所有权违背了所有权的基本原理。根据法律规定，非住宅建设用地使用期间届满后，如果建设用地使用权人没有申请续期或者续期申请未获批准，建设用地使用权将依法被收回，而土地使用权被收回后，其地上建筑物等的所有权也被国家取得了。但我国法律承认土地使用权人对地上物拥有合法的所有权，原则上只要地上物存在，土地使用人对地上物的所有权就存在，除非所有权的主体消灭或主体抛弃、转让该地上物或地上物灭失或地上物的所有权被强制消灭。地上建筑物是土地使用权人投资的结果，其所取得的独立于土地使用权的建筑物所有权具有正当性，这一所有权理应受到保护，非依法定理由和法定程序不得剥夺。高圣平，杨璇，《建设用地使用权期限届满后的法律后果》，法学，2011年第10期《宪法》亦规定，房屋及其他不动产属于单位或个人的合法财产，国家只能通过征收的方式取得其所有权高圣平，杨璇，《建设用地使用权期限届满后的法律后果》，法学，2011年第10期梁慧星，《中国物权法研究》，法律出版社1998年版，第688页3.1.2如此规定有失公平。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第47条:“无偿取得划拨土地使用权的土地使用者,因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权,并可依照本条例的规定予以出让。对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回，并可依照本条例的规定予以出让。无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。”由此可见,国家无偿收回划拨用地使用权时,尚且要对地上建筑物、其他附着物视实际情况予以适当补偿，这么规定是考虑到了土地使用者对土地及地上物的投资和地上房屋等建筑物、其他附着物的残留价值。那么对于支付了对价的土地使用权人，更应该给予公平的补偿。如若其地上建筑物等在期满后由国家无偿取得，明显有失公平，有违法律面前一律平等的原则崔建远，崔建远，《物权法》，清华大学出版，2008年第220页3.1.3不利于物尽其用。在资源稀缺的当代，强调对土地上既存建筑物及其他附着物的充分利用，其价值取向应在于实现资源的有效利用。法律的此种规定可能导致土地使用人在期限届满前放弃管理，助长土地使用人掠夺性使用土地甚至对建筑物进行破坏的行为，损及资源的有效和永续利用。在利益的驱动下，土地使用人往往涸泽而渔，不惜破坏环境资源以实现其利益攫取的最大化，土地的有效和永续利用无从谈起，甚至影响到国家和社会的根本利益。3.2比较法研究对于土地使用权期限届满，地上物的归属以及土地所有人应否无偿取得地上建筑物、其他附着物的所有权，国际上主要存在两种做法。3.2.1期满地上物无偿归土地所有人采取这种做法的主要是英美法系的一些国家和地区，如英国、中国香港。陈耀东，《土地使用权期限届满之权利冲突与地上物归属研究——兼评《物权法（草案）之相关规定》，[J]，中国不动产研究，2006，陈耀东，《土地使用权期限届满之权利冲突与地上物归属研究——兼评《物权法（草案）之相关规定》，[J]，中国不动产研究，2006，00期在殖民主义经济政策的影响下，中国香港的房地产制度应运而生，同样规定，租期届满后，若承租人不要求续租的，政府将土地连同地上物一并无偿收回，归政府所有。3.2.2期限届满地上物不能无偿归土地所有人采取这种做法的主要是大陆法系采土地和地上物分离的“二元主义”国家和地区，如日本和我国台湾陈耀东，《土地使用权期限届满之权利冲突与地上物归属研究——兼评《物权法（草案）之相关规定》，[J]，中国不动产研究，2006，00期，由于将土地使用权和地上物所有权规定为两种不同的物权，因此当地上权期限届满，地上物的所有权并不随之消灭。在我国台湾地区现行“民法”上，在地上权消灭时，地上权人得取回其工作物及竹木。但土地所有权人按实价购买其工作物或竹木的，地上权人不得拒绝；如果地上权人的工作物为建筑物的，如地上权因存续期间届满而消灭的，土地所有权人应按建筑物的实价进行补偿，但合同另有约定的除外；土地所有权人于地上权存续期间届满前，有权请求地上权人于建筑物可得使用的期限内延长地上权的期间。地上权人拒绝延长的，不得请求建筑物的补偿陈耀东，《土地使用权期限届满之权利冲突与地上物归属研究——兼评《物权法（草案）之相关规定》，[J]，中国不动产研究，2006，00期参见我国台湾地区现行“民法”第839~840条孙先忠，《德国当代物权法》，法律出版社，1997，第237页房绍坤，《物权法用益物权编》，中国人民大学出版社，2007，P2173.3制度设想对于建设用地使用权期限届满后地上物归属的解决，我国地方上已经出现了案例，并且为之做出了努力，例如深圳。1981年12月《深圳特区土地管理暂行规定》规定了土地最长使用年限：工业用地30年，商业用地20年，商品住宅用地50年，旅游事业用地30年，种植业、畜牧业、养殖用地20年。可以看出，这项规定与现行的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的并不相同，这是因为当时的中国改革开放刚刚起步，《宪法》规定任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。为了让投资的客商取得土地使用权，深圳市颁布了该条例。这也使得深圳有一批建设用地使用权早早到期，而现行的法律还没有解决办法。2004年，深圳颁布了《深圳到期房产续期若干规定》，规定到期房地产不办理续期手续或申请续期未获批准的，原有划拨土地使用权消灭，其土地使用权无偿收回。适用本规定的到期房地产，其地上建筑物、构筑物按建造成本折旧补偿。可以说，深圳的规定了进行折旧补偿而非完全无偿没收是有进步意义的，但是这只是权宜之计，该规定针对的是土地利用制度改革之初特殊历史背景中产生的行政划拨性质房地产土地使用权到期的问题，高圣平，杨璇，《建设用地使用权期限届满后的法律规定》高圣平，杨璇，《建设用地使用权期限届满后的法律规定》[J]法学，2011.10小组一致认为对于土地使用权届满后地上物的处理可以做出如下的规定。首先，建设用地使用权人在建设用地使用权期满后拥有对地上物的取回权，并负有返还土地、恢复原状的义务。其次，作为土地所有人，国家可以提出以时价购买地上物，使得建筑物的效能得到充分发挥。最后，建设用地使用权人如果不想取回地上物时可以向土地所有人提出补偿请求，但同时为了不过于增加土地所有人的负担，如果土地所有人也不想购买地上物，那么就可以延长建设用地使用权期限作为对抗，建设用地使用权人若是拒绝延长土地使用期限的，则丧失了对土地所有人的补偿请求权。这样一来，兼顾了各方的利益，尤其在我国，国家作为土地所有者的强势方，只有建立国家对建设用地使用权期满后地上物的有偿取得制度，才是保护建设用地使用权人私有财产的必由之路。结语综上所述，本文主要讨论了建设用地使用权届满的法律后果。通过对我国现行建设用地使用权期限规定及制度的分析，发现现行法律规定的建设用地使用权最高期限不合理，住宅、商用地等使用权期限不能满足复杂的新状况，对于建设用地使用权续期的规定并不明确等期限上的相关问题，并且提出了延长建设用地使用权存续期限、针对不同情况实行灵活多样的出让年限、在立法上明确续期的具体期限等方案，以期土地所有人与建设用地使用权人的权利得以充分行使，使有限的资源得以充分利用，也对立法上的续期期限问题定纷止争。继而在建设用地使用权期限届满后的续期规则上，对我国《物权法》以及相关法律进行介绍和分析，对住宅与非住宅建设用地使用权分而论之。对于所存在的“住宅性建设用地使用权缴纳续期