戴德梁行-山东青岛大拇指项目商业定位及业态规划汇报-XXXX年

青岛大拇指商业定位汇报1.青岛商业市场初步调研2.原有项目定位的可行性分析3.产品设计建议（硬件调整及店铺分割）4.业态布局及目标品牌落位示意5.租金水平预估6.零售商推介会建议青岛商业市场初步调研中山路商圈台东商圈市北CBD商圈香港中路商圈奥帆基地商圈崂山商圈李沧商圈代表商业：百盛广场代表商业：利群百货万达广场代表商业：万达广场代表商业：阳光百货佳世客家乐福麦凯乐代表商业：海信国际购物中心百丽广场心海广场代表商业：丽达广场老商圈新商圈青岛重点商圈分布青岛商业市场现状青岛商业市场初步调研青岛重点商圈排行分析项目商圈中山路商圈台东商圈市北CBD商圈香港中路商圈奥帆基地商圈档次21345商业氛围14352商务氛围21354辐射范围21354目标消费者消费水平21345综合竞争力98152320根据我行对青岛商业市场的调研，以及多年来商业项目操作经验，针对青岛市除崂山商圈外的重点商圈进行了相应的排行分析，此排行我们主要通过对以下几个指标进行打分，最高5分，最低1分所得到的。商圈档次商业氛围商务氛围辐射范围目标消费者消费水平通过比较分析，我行看到目前青岛商业市场香港中路商圈和奥帆基地商圈无疑是最具相当综合竞争力的商圈。而以新万达广场为重点项目的市北CBD商圈也以其自身特色发展起来，但其商业商务氛围仍待发展，目前看其辐射能力仍以周边人群为主，外来消费者达到机会相对较小。从消费者角度看：香港中路和奥帆商圈无论青岛自身消费者还是周边城市潜在消费者以及游客均具有较高的认知度。从商家角度看：凭借其成熟综合竞争力，品牌认知度高、具实力的零售商，上述两个商圈势必成为其首选之最佳开店区域。青岛商业市场初步调研崂山商务区规划方案青岛证大●大拇指广场崂山区整体规划永新国际广场青岛国际啤酒城利群崂山购物广场丽达广场已有规划或在建项目已开业项目项目所处区域调研及分析大拇指广场位于海尔路与同安路交汇处所处区域为崂山区中心区，临近城市主干道项目周边未来将具备多条公交线路，为消费者到达提供便利紧邻城市主干道海尔路，具有优越的展示面周边已开业商业项目数量较少，且商业项目档次均较低所处区域商业氛围较其他区域清淡，目前对品牌及消费者的吸引力有限，商业市场有待进一步培养青岛商业市场初步调研崂山区商业市场竞争环境分析区域内未来商业供应量较大，加之青岛其他区域也拥有较大规模商业供应量，对零售商以及消费者均将出现一定程度的争夺；区域内现有商业规模及档次均不具备竞争优势，丽达广场和乐天玛特仍属社区型生活配套消费为主；区域内未来中档及以上定位商业项目较多，以目前崂山区发展环境来看，无法容纳多家中档及以上商业项目同时存在；中档及以上定位商业项目地理位置相对集中，对品牌争夺势必激烈。青岛商业市场初步调研崂山区消费水平分析崂山区基础数据指标2010年1－6月份，崂山区消费市场：汽车与两大超市仍是崂山区消费市场的主力军。上半年崂山区实现社会消费品零售总额40.2亿元，增长19.3%。汽车销售业23.6亿元，增长25.2%，拉动零售额增长14.1个百分点；丽达、乐天玛特1.6亿元，拉动零售额增长4.4个百分点。2010年1－6月份，崂山区房地产市场：上半年崂山区可售住宅面积共计67.61万平米，其中超过1.5万元/平米的高档住宅36.18万平方米，高档住宅所占比重达53.5％。2007、2008、2009三年崂山区平均年销售房屋面积107.26万平米。2007年至2010年6月，崂山区新增住宅面积约389.39万平米，按平均每户150平米计算，约拥有住宅26000套，按每户3口之家计算，新增高品质人口数量共有约78,000人。青岛商业市场初步调研原有项目定位的可行性分析项目自身状况酒店式公寓地上：63781㎡地下：16297㎡酒店地上：15715㎡地下：4299㎡商业（含配套）地上：54729㎡地下：39353㎡总建面： 215678.1㎡地上： 133252.8㎡地下： 82425.29㎡预计2011年年底开业原有项目定位的可行性分析商业业具具一一定定规规模模：：约7.5万平平方方米米的的商商业业体体量量，，B1F－5F建筑筑，，独独特特街街区区式式建建筑筑形形式式，，有有别别于于目目前前一一般般传传统统意意义义商商业业项项目目，，在在有有机机会会做做到到品品类类及及品品牌牌的的丰丰富富性性的的同同时时更更加加拥拥有有购购物物休休闲闲的的趣趣味味性性；；入市市时时间间：：在崂崂山山区区大大规规模模商商业业项项目目入入市市前前，，本本项项目目在在众众多多竞竞争争对对手手中中占占据据时时间间优优势势。。具具我我行行了了解解，，对对本本项项目目具具备备一一定定竞竞争争压压力力的的利利群群购购物物广广场场虽虽也也在在进进行行招招商商，，但但其其工工程程因因某某些些因因素素的的影影响响一一直直较较慢慢，，开开业业时时间间还还不不能能确确定定，，为为目目标标品品牌牌选选择择本本项项目目提提供供机机会会；；其他他功功能能对对商商业业的的影影响响：：项目目自自身身拥拥有有丰丰富富的的功功能能配配套套，，酒酒店店、、高高档档公公寓寓等等均均可可为为本本项项目目提提供供大大量量中中高高档档消消费费人人群群，，对对本本案案培培养养期期的的缩缩短短提提供供可可能能，，同同时时也也对对品品牌牌商商具具有有较较大大吸吸引引力力。。其其他他功功能能的的定定位位也也将将对对商商业业的的品品牌牌引引进进产产生生一一定定影影响响；；建筑筑形形式式及及软软硬硬件件条条件件：：项目目由由专专业业商商业业设设计计公公司司进进行行商商场场内内部部设设计计，，具具备备中中高高档档商商场场的的定定位位需需求求，，同同时时相相对对充充足足的的停停车车位位给给消消费费者者到到达达带带来来便便利利。。但但其其内内街街形形式式的的建建筑筑模模式式尚尚需需在在后后期期规规划划中中充充分分考考虑虑其其特特点点，，最最大大程程度度的的发发挥挥其其优优势势，，为为消消费费者者提提供供体体验验式式消消费费环环境境的的同同时时，，提提升升商商场场整整体体的的商商业业氛氛围围。。业主拥有有较为丰丰富的运运营管理理经验：：上海证大大大拇指指广场的的成功运运作，为为业主方方在零售售商心目目中留下下较为正正面的印印象，对对青岛项项目的定定位及招招商代理理带来较较大优势势。项目自身身状况分分析原有项目目定位的的可行性性分析商业项目目的自身身状况以以及外部部环境制制约着商商业项目目辐射范范围的大大小，影影响本项项目商业业商圈范范围的主主要因素素为：商业规模模商业项目目所辐射射的商圈圈范围，，受到商商业项目目规模的的影响。。商业规规模越大大所辐射射的商圈圈范围也也就越大大。一般般规模在在50,000-100,000平方米的的商业项项目其商商圈辐射射范围在在半径2-3公里左右右。交通状况况商业项目目的交通通方式越越多样、、越便捷捷，其商商业辐射射范围越越大。如如多条公公交线路路、连通通地铁、、停车位位充足等等。本项项目因紧紧邻崂山山景观大大道－海海尔路，，拥有较较为优越越展示的的同时，，未来将将拥有较较为发达达的交通通网络，，特别是是地下停停车场为为自驾车车消费人人群到达达带来便便利。周边环境境项目位于于海尔路路及同安安路交叉叉口的西西北角，，周边拥拥有一定定数量的的写字楼楼、住宅宅项目。。周边商业业项目未来商业业面积供供应量较较大，特特别是位位于项目目南侧的的青岛啤啤酒城与与利群购购物广场场项目，，其较具具规模的的商业面面积为他他们商业业业态的的丰富奠奠定基础础。因此此，上述述商业项项目未来来对本项项目消费费客流形形成分流流压力，，一定程程度上削削弱了本本项目的的商业辐辐射范围围。综合上述述因素，，考虑到到本项目目规模，，我行认认为在开开业初期期第一目目标商圈圈范围为为半径3公里，该该范围内内步行10-20分钟左右右，车行行3-10分钟，是消费费者较能能接受的的便利购购物距离离。如果果大拇指指广场日日后定位位独特，，经营状状况良好好，有可可能形成成第二目目标商圈圈，商圈圈范围扩扩大，必必然吸引引其他地地区的消消费人群群到达项项目消费费。原有项目目定位的的可行性性分析项目自身身潜在辐辐射能力力发挥优势发挥商务中心区的优势，优化硬件条件，力争项目具备中高档商业条件，给中高档定位提供基础条件；充分利用地块开发以及项目自身功能组合优势，通过自身科学而合理的业态布局，争取中高端品牌的进驻；力争给予优越的条件吸引具有领头作用的目标零售商，为项目整体档次打下基础；充分利用目前崂山区商业市场的发展，争取更多具有较高知名度的品牌进驻。规避劣势建筑形式对商业内部动线造成一定影响，店铺之间连通性相对欠缺项目定位位评估与与建议原有项目目定位的的可行性性分析中高档体体验式休休闲时尚尚购物广广场产品设计计建议（硬件调调整及店店铺分割割）考虑到项项目工程程进度以以及业主主对于项项目功能能的综合合考虑，，同时考考虑到目目前主力力店的洽洽谈情况况，致使使青岛大大拇指广广场项目目部分硬硬件设施施已无法法改动，，因此我我行将基基于以下下前提，，进行相相关硬件件设施建建议：项目地上上四层及及五层电电影院位位置不能能改动；；项目地上上四层及及五层靠靠近同安安路的大大型餐饮饮面积不不能改动动及调整整；我行之前前提及的的扶梯位位置改动动，业主主表示无无法实现现。产品设计计建议（（硬件调调整及店店铺分割割）硬件建议议及店铺铺分割原原则我行有关关项目硬硬件设施施评估及及建议基基本遵循循以下原原则：通道宽度度建议不不低于4-4.5米，项目目通道尽尽量设置置为有效效的、具具有循环环性的回回路；店铺分隔隔尽量按按柱距分分隔，避避免柱子子在店铺铺中间，，尽量保保证店铺铺形状方方正，避免异形形店铺；；店铺面宽宽尽量不不低于8米，进深深在10－16左右（除除主力店店或次主主力店外外）；店铺分隔隔尽量最最小化，，以便日日后招商商阶段灵灵活组合合。产品设计计原则说说明项目北侧已相对偏僻，如店铺面积再小于通道南侧店铺面积，则会增加日后招商的难度。我行建议：将通道向下移动，增加最北侧店铺面积，南侧店铺也相应缩小。该店铺影响了北侧通道与东侧通道的连通性，造成来自东侧通道消费者难以看到北侧通道的店铺，降低了商业项目的内部连贯性。我行建议：改变通道形状，增强通道之间的连通性。该区域目前为单侧店铺设计，扶梯两侧店铺数量相对较少，一定程度上影响了消费者的购物欲望，降低了购物机会。我行建议：增加店铺面积，保证扶梯两侧均设有店铺，增加商业氛围。该位置西侧店铺进深较深，同时扶梯与通道不在同一水平位置，降低了通道两侧的认知度。我行建议：在消费可满足的情况下，调整店铺进深，以及保证通道两侧均设有店铺以便增加商业氛围。该卫生间位置具有一定的展示效果，具较佳的商业价值。我行建议：首层取消此卫生间设计，恢复成零售面积出租。整体调整整：遵循店铺铺分割尽尽量最小小化的原原则，将将原有大大面积商商业面积积进行细细分，并并建议在在临街位位置的大大面积店店铺预留留1+2层的可行行性，满满足大面面积主力力商户的的适用；；通道宽度度建议调调整为4－4.5米，店铺铺面积相相应调整整。ABCEABCEDD需业主配配合：确定首层层临街具具有展示示面及可可开门面面积，以以满足后后期品牌牌落位调调整及招招商时所所需产品设计计建议（（硬件调调整及店店铺分割割）A整体调整整：遵循店铺铺分割尽尽量最小小化的原原则，将将原有大大面积商商业面积积进行细细分，并并建议在在临街位位置的大大面积店店铺预留留1+2层的可行行性，满满足大面面积主力力商户的的适用；；通道宽度度建议调调整为4－4.5米，店铺铺面积相相应调整整。BAB该店铺影响了北侧通道与东侧通道的连通性，造成来自东侧通道消费者难以看到北侧通道的店铺，降低了商业项目的内部连贯性。我行建议：改变通道形状，增强通道之间的连通性。该通道设置较为偏僻，且只有单侧店铺，一定程度上会影响消费者进入通道的机会。我行建议：在现有面积上增加通道，保证通道两侧均有店铺，增加消费者到达项目南侧店铺的机会。产品设计计建议（（硬件调调整及店店铺分割割）整体调整整：遵循店铺铺分割尽尽量最小小化的原原则，将将原有大大面积商商业面积积进行细细分，并并建议在在临街位位置的大大面积店店铺预留留1+2层的可行行性，满满足大面面积主力力商户的的适用；；通道宽度度建议调调整为4－4.5米，店铺铺面积相相应调整整。ABAB该店铺影响了北侧通道与东侧通道的连通性，造成来自东侧通道消费者难以看到北侧通道的店铺，降低了商业项目的内部连贯性。我行建议：改变通道形状，增强通道之间的连通性。消费者难以到达项目最东侧通道，致使项目最东侧的小面积店铺较易形成死角店铺。我行建议：根据目前项目建筑特点，考虑到商业项目的连通性，3F该区域重新划分通道，且部分位置牺牲一定商业面积，以达到有效引导消费者进入项目最东侧通道及店铺。该区域与项目其他商业面积连通性不强，如设置过多小面积店铺，日后招商难度较大。我行建议：该区域重新进行店铺分割，尽量做到通道相对简单，步行距离较短。CC产品设计计建议（（硬件调调整及店店铺分割割）4F&5F我行无进进一步调调整建议议产品设计计建议（（硬件调调整及店店铺分割割）根据项目整体建筑模式，该区域处于下沉广场位置，相当于双首层商业项目的首层，部分面积具有非常优越的展示效果，商业价值相对较高。我行建议：将商业面积重新进行店铺分割，尽量使店铺面积最小化，满足零散店铺的出租要求。AA产品设计计建议（（硬件调调整及店店铺分割割）客梯/货梯建建议货梯：：考虑到到项目目所需需货梯梯的必必要需需求,特别是是餐饮饮客户户对货货梯的的特殊殊要求求(满足其其干湿湿货分分开运运送等等需求求),我行认认为需需在此此项目目设计计中增增加一一定数数量的的货梯梯。我行最最低货货梯配配置建建议：：在项项目南南侧至至少保保证1组货梯梯，项项目北北侧至至少保保证1组货梯梯。东东侧至至少保保证1组货梯梯。（（即至至少项项目配配置6部货梯梯）。。客梯：：目前项项目共共有6部客梯梯，对对于项项目现现有建建筑模模式及及规模模，较较难满满足消消费者者使用用，特特别是是必须须满足足主力力店商商户独独立电电梯的的使用用（如如电影影院））。加加之餐餐饮客客户特特别是是大型型餐饮饮客户户对客客梯的的使用用需求求，我我行认认为南南侧餐餐饮区区需要要增加加客梯梯设置置。我行建建议：：将客客梯数数量增增加至至8－10部，同同时各各部直直梯均均能到到达地地下停停车场场。产品设设计建建议（（硬件件调整整及店店铺分分割））目前为为超市市用货货梯B1-1F货梯,不能满满足使使用需需求,建议调调整位位置或或延长长至4F最初确确定为为酒店店和商商业公公用,但目前前基本本为酒酒店使使用项目硬硬件设设施建建议—标识及及指引引产品设设计建建议（（硬件件调整整及店店铺分分割））项目硬硬件设设施建建议—标识及及指引引产品设设计建建议（（硬件件调整整及店店铺分分割））产品设设计建建议（（硬件件调整整及店店铺分分割））项目硬硬件设设施建建议—标识及及指引引项目硬硬件设设施建建议—广告位位产品设设计建建议（（硬件件调整整及店店铺分分割））项目硬硬件设设施建建议—停车位位国家对对于商商业项项目停停车位位数量量的最最低要要求为为80个车位位/万平米米，由由此计计算青青岛大大拇指指广场场项目目商业业面积积最低低配置置停车车位数数量约约为600个，但但考虑虑到青青岛的的私家家车数数目快快速増増长，，同时时项目目设有有大型型超市市，并并且餐餐饮、、娱乐乐业态态的比比例较较大，，所以以我行行建议议尽量量预留留日后后增加加停车车位数数量的的空间间。如如有可可能，，尽量量增加加地上上停车车的数数量，，大部部分消消费人人群习习惯于于便利利的地地上停停车。。产品设设计建建议（（硬件件调整整及店店铺分分割））业态布布局及及目标标品牌牌落位位示意意邻近城城市主主干道道的临临街店店铺设设置为为项目目领头头羊/主力店店品牌牌，通通过项项目良良好的的展示示面以以及首首层优优势来来吸引引领头头羊品品牌，，明确确及树树立项项目的的风格格及档档次定定位。。位于项项目西西侧次次通道道，并并且店店铺形形状不不够方方正的的商业业面积积，通通过设设置目目的性性消费费较强强的餐餐饮业业态将将消费费者拉拉动到到项目目最西西侧。。考虑首首层的的商业业价值值，以以及不不同业业态的的租金金承受受能力力，建建议上上述区区域设设置为为租金金水平平相对对较高高，且且与领领头羊羊品牌牌目标标消费费群相相似的的服装装服饰饰业态态。同同时，，考虑虑到该该区域域无临临街展展示面面且存存在第第二通通道，，为了了日后后招商商的灵灵活性性，我我行建建议该该区域域预留留餐饮饮条件件，日日后不不排除除做餐餐饮业业态的的可能能性。。业态布布局及及目标标品牌牌落位位示意意考虑到到领头头羊/主力店店对于于商业业面积积的需需要以以及希希望通通过领领头羊羊/主力店店的聚聚客能能力将将客流流拉动动至地地上二二层，，因此此地上上二层层临街街商业业面积积设置置为领领头羊羊/主力店店与首首层形形成复复式店店铺。。考虑到到地上上二层层的商商业价价值以以及与与领头头羊/主力店店业态态的服服饰氛氛围相相配合合，我我行建建议该该区域域设置置为服服装服服饰业业态。。考虑该该区域域位于于项目目最北北侧，，距离离客流流较为为集中中的南南侧商商业面面积较较远，，相对对独立立，我我行建建议设设置主主题卖卖场业业态，，如运运动品品牌集集合店店或家家居卖卖场，，通过过明确确的主主题，，来吸吸引消消费者者到达达该区区域消消费。。业态布布局及及目标标品牌牌落位位示意意我行希希望通通过目目的性性消费费较强强的餐餐饮业业态来来拉动动消费费者至至楼层层较高高的地地上三三层。。考虑该区域域店铺面积积相对较小小，建议设设置与儿童童游乐业态态相匹配的的儿童服装装服饰、玩玩具、教育育培训等业业态。由于本项目目周边的住住宅项目较较多，家庭庭人口相对对集中，我我行建议设设置聚集客客流能力较较强的儿童童游乐业态态在该区域域，带活地地上三层的的客流。考虑到与儿儿童、餐饮饮等业态的的关联性消消费，以及及高楼层商商业面积的的客流拉动动问题，我我行建议该该区域设置置为电玩业业态，该业业态设置在在此楼层的的另一个较较重要的因因素还考虑虑到电玩业业态的牌照照领取限制制。业态布局及及目标品牌牌落位示意意我行希望通通过目的性性消费较强强的餐饮业业态来拉动动消费者至至楼层较高高的地上四四层。考虑到项目目东南角商商业面积在在地上四层层相对独立立，以及高高楼层的商商业租金水水平问题，，我行建议议设置租金金水平较低低且目的性性消费较强强的娱乐业业态，如KTV等。考虑到与电电影院业态态的关联性性，我行建建议该区域域设置为目目的性消费费较强的餐餐饮业态，，主要以快快餐休闲简简餐为主。。同时考虑虑到项目业业态丰富性性的考虑，，该楼层相相对较独立立的位置我我行建议设设置较安静静且目的性性消费较强强的休闲、、服务业态态，如美容容美发、SPA等。电影院业态布局及及目标品牌牌落位示意意业态布局及及目标品牌牌落位示意意地下一层店店铺相对隐隐蔽，以及及商业面积积相对较大大的店铺，，我行建议议设置为快快餐（可无无需煤气，，只用电力力的快餐））。考虑到该区区域优越的的展示效果果，我行建建议将该区区域设置大大型主力店店商户，同同时建议在在设计前期期即预留B1F+1F的可能性。。考虑到大型型超市外围围区域商业业面积的商商业价值较较高，我行行建议区域域设置店铺铺面积较小小，通常选选址超市外外租区的饰饰品、化妆妆品、家居居、数码等等业态。华润万家超超市超市外租区区业态布局及及目标品牌牌落位示意意品牌业态需求面积洽谈情况品牌建议zara服装15008月会考察现场，待看场后回复zara在青岛百丽广场已开设分店，目前能够达到30-50万/天的销售额，品牌对此比较满意，有兴趣继续开设分店。我行目前正努力推进此事；H&M服装1500对青岛崂山区有兴趣，在百丽广场的经营还比较好，有计划开设第二家店；品牌对青岛市场有兴趣，对百丽广场的销售额比较满意，对崂山区的发展前景比较看好，但由于项目开业时间还需1－2年的时间，品牌感觉有些晚，我行正努力与品牌客户进行更为详尽的沟通uniplo服装1700以上客户对项目有兴趣，并且将会定位为社区店辐射崂山区，面积会考虑在1700平方米以上。可以考虑临街主力店的位置。百丽广场销售面积1200平方米，销售额100多万/月，但品牌对这样的销售不是很满意。C&A服装1500对于崂山区持观望态度，但如果zara或H&M考虑该项目，他们可以考虑

ME&CITY服装

青岛市场由济南分公司来运作，目前在新万达广场开设店铺，对项目所在区域有些了解，有一定兴趣，主要看重未来的市场。

ASOBIO服装800--1200品牌对项目很关注，对进驻有兴趣，会让当地的代理商来做。品牌不具备号召力，可以选择与ZARA这样的主力店相邻的位置，服装款式较为个性时尚。做为提升商场的时尚度很有帮助。宝盛道吉服装800-1200对项目有一定兴趣，但目前谈条件尚早，希望晚些时候再沟通；我行会在商场中设置运动品牌区域，计划做一家综合店或者几家主力运动品牌专卖店，两者同时规划并推进，随着项目开业日的临近再随时调整方向；金宝尔俱乐部儿童俱乐部500对青岛市有兴趣，计划开设西瓜头及金宝尔俱乐部两个业态，希望能有大量儿童业态的面积，家庭气氛要做浓才会进一步考虑；美丽田园美容SPA300-350客户对崂山区有兴趣开设分店,目前在青岛有一家店合纵联盟KTV娱乐客户对青岛市场有兴趣,目前正在考察市场上的商业项目金钱豹餐饮对项目有兴趣，需待具体租赁条件出来后才会进一步考察小南国餐饮对项目有兴趣，希望可以做1+2F，待具体位置推荐后再进一步考察Mr。Pizza餐饮对项目有兴趣，待进一步的位置推荐及租赁条件建议出来后再做进一步考察Burger

King餐饮集团会在明后年考虑青岛市场，对青岛市场有兴趣，之后可进一步沟通业态布局及及目标品牌牌落位示意意业态布局及及目标品牌牌落位示意意业态布局及及目标品牌牌落位示意意业态布局及及目标品牌牌落位示意意业态布局及及目标品牌牌落位示意意业态布局及及目标品牌牌落位示意意各业态设置置比例业态布局及及目标品牌牌落位示意意注:以上业态设设置比例不不包括已出出租的超市市及电影院院面积注:以上业态设设置比例包包括所有业业态租金水平预预估商业项目的的租金水平平受到多种种内、外因因素的影响响，因此预预估商业项项目租金时时，需考虑虑以下方面面：不同商业业业态的租金金承受能力力项目所在区区域内的商商业市场租租金水平具有可比性性之商业项项目的租金金水平项目自身状状况对商业业面积的租租金影响（（如项目周周边环境、、展示面、、商业楼层层、硬件条件、、主力商户户的意向等等）租金水平预预估前需考考虑的因素素租金水平预预估不同商业业业态的租金金承受能力力单位：人民民币/天/平米租金水平预预估项目所在区区域内的商商业市场租租金水平由于青岛大大拇指广场场位于崂山山区，为青青岛新兴住住宅及商务务区，绝大大多数商业业项目为在在建或规划划中，已开开业项目只只有丽达广广场。丽达达广场零售售模式为百百货公司，，因此，其其与零售商商的合作方方式为纯抽抽成形式，，不同业态态的抽成比比例为：商业业态抽成比例商业业态抽成比例服装服饰20％－25％儿童用品15％－20％领头羊服饰15％－20％家居用品25％左右快餐6％－12％个人护理4％－6％租金水平预预估具有可比性性之商业项项目的租金金水平考虑青岛大大拇指广场场零售模式式为购物中中心形式，，且档次定定位为中档档偏高。我我行挑选青青岛地区与与本项目零零售模式相相同、商业业规模相似似的购物中中心项目（（百丽广场场、万达广广场延吉店店）租金水水平供贵司司参考，同同时，作为为本项目租租金预估的的重要借鉴鉴：商业业态租金水平（人民币/月/平米）商业业态租金水平（人民币/月/平米）服装服饰280－350儿童用品280－350领头羊服饰180－260大型餐饮100－140快餐100－250大型超市约75万达广场延延吉店租金水平预预估百丽广场具有可比性性之商业项项目的租金金水平商业业态楼层商业面积租金水平（人民币/月/平米）备注领头羊服饰首层1300－180075－130抽成6％，两者取高化妆品首层约350150－200—服饰首层约130200－450—家居主题卖场地上二层约1200无抽成8％左右运动领头羊品牌首层约300无抽成15％左右快餐地上三层约160170—快餐地下一层约300约150抽成约8％，两者取高KTV地下一层约1600约40—电影院地上三层约3500无扣率8％－12％租金水平预预估其他商业项项目租金水水平参考心海广场中联广场商业业态租金水平商业业态租金水平服装服饰纯抽成15％冰激凌纯抽成12％儿童娱乐纯抽成15％咖啡纯抽成9％快餐￥5元/天/平米大型餐饮纯抽成8％商业业态租金水平（人民币/月/平米）商业业态租金水平（人民币/月/平米）服装服饰约120运动休闲约120大型正餐约60KTV约90租金水平预预估项目自身状状况对商业业面积的租租金影响项目所在区域商业氛围缺乏，前期市场培养期较长，影响前期租金水平商业楼层较高，在一定程度上影响项目的租金水平提升项目前期为了吸引领头羊品牌，需在租赁条件方面给予优惠与支持项目商业规模较大，前期势必引进大型主力店，影响项目整体租金收益项目外立面设计石材较多，不利于品牌展示形象，一定程度上影响项目租金水平租金水平预预估租金水平预预估10-13元/天/平米12-15元/天/平米8-12元/天/平米5-8元/天/平米7-10元/天/平米主力店按抽抽成租金计计算具体为为：Zara：6%（保守销售售10万/天；乐观20万/天）H&M：6%（保守销售售10万/天；乐观20万/天）Uniqlo：6%（保守销售售10万/天；乐观20万/天）Asobio：10%（保守销售售50万/月；乐观60万/月）Sephora：底租2-3元/天/平米租金水平预预估主力店按抽抽成租金计计算具体为为：Zara：6%（保守销售售10万/天；乐观20万/天）H&M：6%（保守销售售10万/天；乐观20万/天）Uniqlo：6%（保守销售售10万/天；乐观20万/天）Muji：8%（保守销售售2万/天；乐观4万/天）1.5-2元/天/平米6-8元/天/平米租金水平预预估4-6元/天/平米7-10元/天/平米3-5元/天/平米1.5-2元/天/平米4-6元/天/平米3-5元/天/平米4-6元/天/平米租金水平平预估2-4元/天/平米2-4元/天/平米4-6元/天/平米5-8元/天/平米7-10元/天/平米租金水平平预估2-4元/天/平米租金水平平预估H&M：6%（保守销销售10万/天；乐观观20万/天）10-13元/天/平米3-5元/天/平米10-13元/天/平米项目租金金水平预预估具体租金金水平预预估请详详见附件件租金水平平预估面积保守租金（元/月/平米）乐观租金（元/月/平米）平均租金（元/月/平米）保守月租金（元/月/平米）乐观月租金（元/月/平米）平均月租金（元/月/平米）B1F-5层合计月租金33,776

4,077,1856,515,1445,217,438B1F-5层年租金

48,926,22078,181,72662,609,250B1F-5层平均月租金

117189151

备注：该该租金金水平均均按使用用面积计计算该租金收收益不含含物业管管理费该租金收收益中的的面积为为预估面面积，具具体店铺铺面积需需等贵司司设计公公司提供供该租金水水平中不不包括电电影院与与超市的的租金水水平该租金水水平不包包含免租租期，我我行预估估如包含含免租期期，则租租金总收收益为现现有租金金收益之之80%左右。招商推介介会方案案建议项目推介会主要目的提高青岛大拇指广场项目知名度通过媒体让零售商及业内人士了解项目市场信息对青岛大拇指广场项目特色给予初步介绍为青岛大拇指广场的全面招商造势项目推介介会主要要目的确定项目推介会方案聘请公关公司实施项目推介会方案提前两周邀请零售商、媒体以及其他相关与会人士项目推介介会筹备备工作项目推介介会活动动现场方方案一、活动动主题：体验青岛岛新时尚尚、休闲闲生活暨暨青岛大大拇指广广场招商商推介会会二、活动动时间：2010年9月日三、活动动地点：酒店四、邀请请对象：品牌商户户（约20－30人）媒体记者者（约10－15人）业内人士士（约8－10人）五、与会会嘉宾：上海证大大房地产产有限公公司执行行总裁吴洋青岛证大大大拇指指商业发发展有限限公司XXX相关行业业协会领领导戴德梁行行北京分分公司、、青岛分分公司相相关人员员六、活动动内容及及流程：1、14：00－14：30嘉宾签到到2、14：45活动正式式开始，，主持人人介绍活活动内容容及重要要嘉宾3、15：00－15：30青岛大拇拇指广场场项目情情况介绍绍4、15：30－16：00主力店商商户签约约仪式5、16：00－16：30自由提问问及现场场解答6、16：30活动结束束项目推介介会活动动现场方方案拟邀请品品牌商户户名单商业业态品牌商户服装服饰领头羊品牌：Zara、H&M、Uniqlo、C&A其他品牌：Asobio、百丽集团、绫致集团、JNBY主题卖场运动卖场：宝盛道吉、运动100家居卖场：Muji、Hola儿童用品/儿童游乐/教育培训金宝尔、乐友、mothercare、英孚Kids、红黄蓝亲子教育美容/美发/纤体/SPA玛花纤体、美丽田园咖啡/冰激淋/快餐一茶一坐、Mr.Pizza、百盛集团、BurgerKing、吉野家、starbucks、哈根达斯、禾绿寿司、面包新语大型餐饮金钱豹、小南国、俏江南、汉拿山、豆捞坊娱乐电玩：世嘉游戏、神采飞扬KTV：好乐星KTV、合纵联盟KTV其他Sephora、万宁、wastons注：考虑虑到品牌牌商户行行程安排排及与会会时间安安排可能能存在冲冲突等因因素，嘉嘉宾邀约约情况将将在上述述40家中邀约约30家。谢谢谢项目名称称：蓝蓝色港湾湾Solana地理位置置：朝朝阳区朝朝阳公园园6号开发发商商：北京蓝色色港湾置置业有限限公司商业楼层层：地地下一层层至二层层；部分分至三层层商业面积积：15万平方米米停车车位位：5万平米停停车场（（近3000个停车位位）开业时间间：2008年5月商业档次次：中中档出租租率率：约约73%（11万平方米米）租金水平平：服服装及零零售15-23元/天/平米儿童零售售10--17元/天/平米餐饮饮5-7.5元/天/平米酒吧吧10-13元/天/平米Solana项目介绍绍品牌组合合业

态品

牌主力店美瑞百货；美克拉美；BHG精品超市；SAGA传奇时代影城；全明星溜冰俱乐部珠宝类菜百首饰；twice；oxette；Ido；Slivereeyee；DGARO；she’s；TT-creation；福人德；Mermey；布莱恩.戴；卡妮沙华；戴梦得；明朗眼镜；海盗船；波浪美；花花色；服装ZARA；barshka；pullandbear；MassimoDutti；Ochirly；ONLY；VEROMODA；JACKJONES；E-LAND；SCAT；TEENEIWEENE;；Tribeca；MEXX；T.B2JEANST.B2TrendLady；

6ixty8ight；Veeko；Wanko；W.doubledot；ON&ON；Motivi；Oasis；Promod；Esprist；A02；Azona；CARA；thmme；Nochi；DanielHechter；PaolaFrani；DanielCremieux；GUESSitalia；MarlboroClassics；

Cagliariexchange；Fanshy；Benchbody；歌力思；达衣岩；卡利亚里；爱慕；沐兰；两只喜鹊；莱茵；阁兰秀；瑞蚨祥；伊丝艾拉；金枝玉叶；吉祥斋；马天奴；卡尔丹顿；白领；九牧王；雅莹；浩沙内衣；蓝地；娜尔思；珂莱蒂尔；奈寇；儿童Mothercare；okaidi；charanga；DDN；toonsland；zarakids；minicar；加菲猫；时尚小鱼；出奇乐；婴方喜；铁骑兵团；天线宝宝；昱璐；福驰小公主；木马精品；英氏；红黄蓝亲子园；皇家宝贝儿童摄影；阿卡邦；凯艺玩具；波波龙俱乐部；水孩儿；派克兰帝；天才宝贝；运动LL.Bean；vaude；nike；columbia；newbalance；northface；teva；converse；kappa；adidas高尔夫；李宁；奥卡索；哥伦布；美津浓；鸿星尔克；羽网用品；鞋/箱包/皮具ZOLO；RobertadiCamerino；staccato；TATA；Belle；Gallery；Guessshoes；clarks；Patty；HONGKEE；Joy&Peace；Lacosteshoes；BATA；Geox；Teenmix；Adidas；eee；家居饰品/礼品MUJI；Harborhouse；爱丽丝生活馆；北京箸文化博物馆；晶之生活；好亿佳；乐礼轩；壹叶纸；乐扣乐扣；奇奇礼品；汉王艺术；Ferrarihome；TibetanCarpets&DecorativeArts；健康/美容/其他Watsons；sephora；自然之宝；法腾；时尚殿堂；家美乐；汉方堂；贝黎诗；进巍美甲；蓝妮诺；位元堂；玺燕燕窝；Lacoline；奥林天成烟酒；

susa雪茄吧；90+酒行；Channelwine；餐饮类Coldstone冰激凌；星巴克；Todai；将太无二；美珍香；一千一夜餐厅；拉丁餐厅；竹影餐厅；新沸腾鱼香；Grobar；马克西姆；蕉叶餐厅；大长今；法式铁板烧；希腊美味；家乡素食；美食广场酒吧类AFTER5；子水；兰棠；欲望城市东区；绿叶运动主题酒吧；海乐酒吧；蝴蝶演绎；布尔诺；全明星酒吧；乱世佳人消费者在在进入到到这个区区域后，，一般都都会直接接进入到到A区，或者者直接通通过扶梯梯进入到到B区，很少少有人会会直接进进入C区或D区。ACDB红点部分分商铺品品牌没有有任何聚聚客能力力，无法法让消费费者驻足足，就更更别提逛逛里面的的店铺了了。如果消费费者进入入D区购物，，首先站站在D区起始的的消费者者一眼就就可以看看到空旷旷的河面面或停车车场，有有可能就就选择不不进入而而进入其其他区域域；并且且D区的店铺铺数量很很少，没没有任何何特色。。停车场及及临河栏杆杆品牌街之前开发发商在规规划这个个区域时时是考虑虑将一些些高端品品牌吸引引至这条条街中经经营，并并且整条条街区都都封闭起起来，为为冬夏来来此逛街街的消费费者提供供一个较较为舒适适的购物物环境。。但由于于招商工工作没有有做到位位，导致致这条街街徒有其其名，正正在经营营的商户户也所剩剩无几。。后期进进驻UGG虽然生意意很好，，但也不不能拯救救整条街街；品牌街DC美瑞百货货商场主入入口处品品牌没有有号召力力，浪费费了商场场唯一一一个主要要宣传区区窗口。。商场主入入口美瑞百货货分四个个馆：服服装馆、、家居馆馆、饰品品馆、皮皮具馆，，分别散散落在各各个区域域，据我我们所观观察的现现状来看看，人流流量非常常有限，，开发商商也一直直在对这这几个区区域进行行调整，，例如引引进了美美克拉美美珠宝城城进驻了了饰品馆馆，与HOLA家居洽谈谈家居馆馆区域等等，百货货经营面面积不大大，品牌牌影响力力不够，，开发商商运作百百货的经经验有限限等原因因造成开开业至今今仍旧经经营惨淡淡。家居馆入入口很小小，而且且处于商商业的后后端，消消费者很很难能注注意到这这个地方方。服装馆品品牌定位位中档，，商户品品质不高高，知名名品牌有有限，年年龄层段段较高，，与商场场定位年年轻时尚尚有距离离。活力城活力城面面对中央央广场入入口很小小，消消费者很很难注意意到这个个位置，，而且进进入活力力城其他他的入口口大多在在酒吧区区里，酒酒吧区夜夜晚经营营的特点点令这些些入口失失去了意意义；活力城是是围绕全全明星冰冰场周边边的一个个全封闭闭的商业业部分，，商场开开业初期期，原本本围绕冰冰场一周周的运动动品牌寥寥寥无几几，后后引进杂杂品电器器类，最最后将冰冰场二三三层周边边都改做做儿童教教育类业业态，造造成整个个区域缺缺乏主题题，目前前经营仍仍旧十分分惨淡，，人气很很差；亮马食街街在新商业业刚开业业初期，，餐饮是是短期内内聚集人人流的最最好选择择，并且且可以将将车停在在餐厅门门口，方方便消费费到达目目的地，，目前亮亮马食街街的经营营状况良良好。食街所在在位置在在商业的的最北端端，由于于食街相相对独立立，消费费者用餐餐完毕会会选择直直接离开开，整条条街只有有一处可可以进入入商业内内部区域域，不能能更好的的留住这这部分消消费者来来商场购购物。进入项目目内部入入口酒吧街酒吧街临临水的特特点为项项目增色色不少，，但由于于缺少知知名的酒酒吧进驻驻，已经经合作的的酒吧商商户数量量又不足足以形成成一定的的规模，，造成项项目开业业三年，，酒吧区区仍旧缺缺乏人气气，商户户经营惨惨淡；开发商坚坚持的高高租金使使一些优优质客户户放弃选选择此项项目；酒吧行业业只在晚晚上经营营的特点点让这个个区域在在白天出出于冷场场的尴尬尬境地；；停车场区区域停车场区域域停车场距距离酒吧吧区很远远，驾车车来酒吧吧消费的的人会走走很远。。酒吧街SolanamallM-F1Solanamall目前是整整个商业业人气最最旺的部部分，众众多知名名品牌都都在这个个区域有有店，主主力店ZARA及其附牌牌都陆续续进驻solanamall及面对中中心广场场位置，，家居型型主力店店muji及harborhouse的陆续开开业使这这个区域域的特点点更加鲜鲜明起来来。英国著名名品牌mothercare第一家店店同样面面对中心心广场，，国内外外儿童业业态品牌牌在整个个商业中中最具吸吸引力，，带孩子子来这里里休闲娱娱乐成为为很多时时尚家庭庭的选择择，但由由于儿童童业态的的承租能能力较低低，开发发商在经经营了两两年以后后有意将将1600平方米的的儿童业业态面积积逐渐压压缩，将将现有的的儿童品品牌陆续续迁往活活力城，，增加时时尚休闲闲女装类类业态，，提高租租金水平平；中心广场场设置音音乐喷泉泉，夏季季定期举举办不同同推广活活动，成成为人群群最为聚聚集的地地方。中心广场场环路路中央广场场从中央广广场进入入环路的的入口需需要从solanamall区域上到到2F后，到这这个位置置才可以以到达，，消费者者很难到到达这个个区域；；环路是围围绕活力力城二层层的一圈圈环形街街铺，开开发商初初期定位位为中国国商品老老字号一一条街，，但招商商不利，，导致这这条街商商户寥寥寥无几。。店铺形状怪异异，店铺面积积很大，大部部分老字号商商户不需要大大面积，对于于租金的承受受能力又有限限，导致这条条街有名无实实；进入这个入口口也需要从中中央广场南侧侧的大楼梯上上到1F后才可到达。。Solana整体定位为中中端，是较为为标准的lifestyle购物中心，经经过近两年的的经营，目前前经营状况不不是很理想，，在消费者心心目中，solana是一个景色很很美的地方，，逢年过节这这里也是人声声鼎沸，但事事实并非如此此，开发商在在这个项目上上一共投资了了20多亿元，但经经营状况很不不理想，除了了solanamall区域商家有盈盈利外，其余余三分之二的的商业面积处处于亏损状态态，这种现象象导致大量商商户退租，新新的商户不敢敢进来，恶性性循环，商业业一头热的现现象在这里表表现尤其突出出。Solana的家庭消费、、休闲占很大大比例，其独独有的建筑风风格也逐渐被被消费者所认认可，只是北北方冬夏较为为恶劣的天气气仍旧是这个个项目的一块块心病，商户户的生意很惨惨淡，在这一一方面确实还还需要再改进进，或者说需需要相当长的的时间培养消消费者对该建建筑形式的接接受度。由于商业规模模比较巨大，，所涉及到的的业态非常全全面，包括购购物、娱乐、、餐饮、酒吧吧等。在定位位方面也是本本着LifestyleShoppingcenter的目标去招商商，开业前后后的宣传很有有力度，确实实在短时期内内在市场中获获得了较高的的知名度；项目周边五公公里区域内聚聚集了众多国国际化写字楼楼及高档公寓寓，长城、凯凯宾斯基、希希尔顿等10余家五星级酒酒店。所辐射射的大部分为为高薪人群，，核心消费区区常驻人口接接近3百万，，为项项目奠奠定了了坚实实的基基础；；项目独独特的的建筑筑风格格在北北京城城很少少见，，而且且在北北京这这样一一个缺缺少水水景的的城市市里，，SOLANA却拥有有三面面亲水水的优优越环环境，，属于于当时时唯一一一个个与北北京最最大的的朝阳阳公园园相接接的商商业体体，吸吸引了了很多多消费费者前前往参参观购购物。。拥有分分享燕燕莎商商圈、、CBD商圈及及第一一、二二使馆馆区客客流的的优势势；项目商商业面面积下下沉式式中心心广场场设计计能够够聚拢拢人气气，将将消费费者有有效吸吸引到到项目目内部部；项目设设置3000余个停停车位位，为为驾车车来项项目消消费者者提供供便利利；拥有世世界最最高的的“摩摩天轮轮”，，紧邻邻项目目东侧侧，为为项目目增色色不少少；Solana优势评评价到达商商业体体的交交通不不便利利，只只能吸吸引周周围1公里内内的步步行人人群和和驾车车打车车来此此购物物的消消费者者，而而商业业的定定位恰恰恰适适合那那些中中档收收入的的人群群，少少量的的公交交线和和距离离较远远的地地铁站站也失失掉了了大量量的目目标客客群；；开业时时60%的开业业率也也让很很多前前来购购物的的消费费者很很失望望，没没有感感受到到15万平米米商业业体量量的规规模。。接下下来的的两年年除了了solanamall区域的的儿童童业态态经营营火爆爆以外外，其其余的的区域域的商商户都都因生生意惨惨淡纷纷纷关关张。。前期招招商不不理想想，主主力品品牌有有限，，零售售方面面只有有ZARA及其三三个副副牌，，MUJI，mothercare等，其其他业业态也也只是是全明明星冰冰场及及电影影院，，如此此大规规模的的商业业体，，靠这这几个个品牌牌是很很难形形成吸吸引力力的，，经过过两年年多的的经营营，没没有增增加任任何主主力店店数量量，虽虽然餐餐饮街街经营营还算算过得得去，，但也也不足足以拯拯救整整个商商业；；虽然项项目的的建筑筑非常常具有有吸引引力，，但北北方恶恶劣的的天气气对项项目外外围商商户的的影响响很大大，冬冬夏两两季所所带来来的人人流骤骤减使使很多多投资资者却却步，，也让让正在在经营营的商商户苦苦不堪堪言；；开发商商之前前没有有任何何商业业运营营的经经验，，对商商业地地产不不熟悉悉，且且招商商团队队及商商业管管理团团队经经验不不足也也是致致命因因素Solana劣势评评价商业内内部动动线的的指引引不合合理，，商业业动线线凌乱乱，部部分区区域衔衔接不不畅，，各个个商区区可以以随意意切换换，加加大了了消费费者逛逛街的的难度度，联联动空空间的的设计计也让让消费费者很很难到到达目目标商商铺，，并且且除了了餐饮饮、酒酒吧、、儿童童用品品、影影院和和百货货店特特色外外，每每栋的的特色色都不不分明明，大大量空空铺也也让消消费者者对某某些区区域却却步；；并且除除了餐餐饮、、酒吧吧、儿儿童用用品、、影院院和百百货店店特色色外，，每栋栋的特特色都都不分分明。。商场西西面入入口为为正门门，开开发商商将这这么好好的位位置留留给自自己经经营美美瑞百百货，，大多多数消消费者者对内内部有有什么么店铺铺根本本就不不清楚楚，如如此““门脸脸”的的位置置就这这么浪浪费了了，如如今由由于定定位中中档的的美瑞瑞百货货经营营惨淡淡，又又将此此位置置租赁赁给了了美克克拉美美珠宝宝城，，同样样起不不到任任何帮帮助。。由于新