房地产成本控制四大核心环节管理-

房地产成本控制

----四大核心环节管理

工程目标成本的制定、支解与落实工程清单招标管理工程成本数据库的建立

[房地产成本控制专题研讨会2006年03月11日]一、关于成本管理的基本观点

二、目标制定的原则与过程

三、目标支解的方法

四、目标的落实–有效控制第一部分

工程目标成本的制定、支解与落实关于成本管理的基本观点1，房地产项目成本管理的基本内容：合理确定与有效控制；确定是控制的前提和基础，2，成本管理认识过程造价计算（概、预、结）--定额模式下，强调个人经验，追求算得快、算量准，定额熟、套价正确；成本控制—强调不能突破目标值提升价值—强调企业/团队的共同目标：利润，讲求性价比，发掘价值，创造价值--当前指导思想：结合产品和市场，以造价计算和成本分析为基础，以目标管理为方法，以技术管理为保障，以产品价值的实现为目标开展成本管理工作3，成本管理的基本方法—目标管理，包含了目标的确定与控制两方面目标与控制关系：控制的目的就是为了实现目标控制的要素：目标、偏差测定、修正控制的过程：PDCA循环有效控制的前提：目标要合理实在；实际结果要及时反馈成本目标的制定—基本原则1，目标的内涵：不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标2，目标的作用：目标不是上限而是基准，目标的作用在于心中有数3，目标的范围：成本目标是整个项目团队的目标，目标范围覆盖全成本成本目标的制定—主要过程1，制定的时间：目标制定从立项时就已经开始，区分控制目标与经济测算数据，要求不同，考虑风险因素；策划、设计阶段进行各阶段的成本测算，各期测算要有对应，比较变化原因，原则上前期目标控制后期目标；规划方案确定后，形成正式目标成本施工图完成后，可根据预算对目标做调整（通常是在偏差较大的情况下）；2，制定的方法3，制定的要求成本目标的制定—主要过程1，制定的时间：2，制定的方法：成本与首先是由产品的定位与档次决定的，因此成本目标要在与产品目标的互动沟通中共同制定，在发包前的阶段经历由粗到细的过程。一般的依据文件有：项目发展报告、策划报告、各阶段的设计文件和交楼标准；前期工作尽可能做细，促进策划、设计人员对产品的深入考虑，不要因为今后会发生变化而不作预先设定。最好能结合公司产品特点，制定公司通用的标准和表格，各项目的不同点在局部作调整，可以节省时间，减少误解；符合公司利润要求，经过各方的讨论和审批（可能集团审批），正式发布3，制定的要求：成本目标的制定—主要过程1，制定的时间：2，制定的方法：3，制定的要求：合理确定的前提条件：了解市场、结合产品，有充分的数据支持，通过市场调研和数据库；内容要明确具体，比如同样是高档，各人心目中可能不同；尽可能有量化的计算，量价分离，而不是笼统地总数，便于今后的对比分析；尽可能作为绩效考核指标；所有房地产公司都会做测算，只是没有作为正式的目标去执行和监控，对用目标对控制结果的进行考核

成本目标的制定—工作案例1，某中学成本控制纲要：前期制定的过程和人员，如何调整2，某中学成本测算：全成本的范围，对产品的明确3，成本调研报告格式：4，成本目标评审要点成本目标的支解--分解是为了落实1，要满足动态控制的需要：按分包与甲供材计划分解到每个分判项目上；这样分解的前提项目开发过程事先有充分的策划，是计划管理到位；如果做不到只能分解合同而不是分解目标2，要满足成本分析的需要：按照标准成本科目（公司内部的，没有行业标准）分解，一般只在末级科目上可以增加；3，按内部职责划分：成本费用总额分解到各相关责任部门，列入KPI4，分解到设计限额：也可以认为是目标的落实，实际上内在目标制定时就已经考虑到了设计限额5，分摊问题：作为成本控制目标以已发生为准，但在经济测算时要分摊，建安费之外的费用分配到单体上；公建配套根据服务范围在各期之间分摊；成本目标的的分解—工作案例1，按招标和和合同项分分解：2，按科目细细分：3，责任划分分：4，设计限额额成本目标的的落实产品的实现现导致目标标的落实，，使预测成成本分块、、分步变为为实际成本本；要有保证目目标实现的的方法，技技术经济相相结合的手手段；重点点是在设计计和招标过过程中，在在设计和合合约中体现现甲方的意意图，保护护设计和施施工的成果果不会出现现定位和档档次上的偏偏差；既要有完整整的流程，，更要强调调项目操作作团队的成成本意识与与沟通，对对产品和技技术的控制制与对成本本的控制同同步实现；；这里所谓谓成本意识识就是要考考虑性价比比；动态监控的的环节（招招标、变更更、结算））与手段（（软件与报报表）；调整也是一一种落实，，关键是要要心中有数数，调整的的原因、内内容、幅度度、产生的的影响等；；调整的对对象包括成成本目标、、实施方案案和利润预预期；成本目标的的落实--工作案例1，月报表2，调整所需需文件：3，价值分析析报告：第二部分工程量清单单招标管理理为什么要采采用清单招招标，与费费率招标相相比有多大大益处？充分竞争、、了解市场场、掌握投投标细节：：在总价和和单价上都都充分竞争争，可以体体现各单位位的真实成成本，施工工方案，对对项目的了了解程度等等，分析投投标报价的的针对性，，可以知道道其重视程程度，也可可以反映管管理水平；；事先定价、、心中有数数：竞争是是降价最有有力的武器器，在投标标阶段甲方方处于主动动地位，尽尽可能确定定总价和单单价，进场场之后会由由主动变被被动；承包范围和和内容事先先明确，减减少索赔：：促使招标标过程中将将图纸和现现场的问题题事先提出出和解决付款、变更更、结算过过程简化、、清晰：减减少了施工工过程中的的扯皮；存在的难度度：时间上上的增加、、地方上的的不适应；；第二部分工程量清单单招标管理理2，清单招标的的组织及过过程组织者、参参与者、决决策者—根据各公司司的组织架架构和经营营特点各环环节的参与与人与参与与度可能不不同；准备过程：：调研考察察（广泛性性和准对性性，公司、、项目、基基地）、标标前会议、、文件准备备（图纸、、清单、技技术要求、、样板）招标过程：：发标、答答疑、开标标、评标、、谈判、定定标，每个个过程都要要遵循“靠靠数据说话话、留有作作业痕迹””的原则善后工作：：合同签订订与交底（（合同附件件、材料问问题）、数数据分析与与积累、资资料整理、、样板管理理第二部分工程量清单单招标管理理3，清单招标标的合同特特点基本概念；一般是总总价、单价价、成本加加酬金；最最后一种中中国用的较较少；总价价包括固定定总价和可可调总价，，单价包括括有暂定量量的单价和和纯单价；；单价/总价合同的的选择：要要看具体项项目的复杂杂程度，与与时间长短短，变化的的多少，图图纸的清晰晰度有关；；还可以综综合选用的的方式，单单价中有总总价，如，，一些内容容就是一项项定一个价价，局部总总价；总价价中有单价价，比如有有些可能价价格或实际际数量上差差别较大的的项目，某某消防工程程种的防火火封堵、土土方工程；；最常用的是是固定单价价的总价合合同，且列列出一些备备用价格，，如零星清清单，主材材价；包干干方式是图图纸加清单单，量价的的风险都给给了施工单单位变更与调价价的方式：：合同价、、定额或其其他参考、、商定；注注意报价时时的成本水水平；总之之承包的内内容明确才才能包死，，若想制定定品牌必须须在招标示示时提出；；付款、结算算办理：尽尽量按照实实际完成工工程量合同制定的的双赢原则则，要考虑虑诚信风险险；第二部分工程量清单单招标管理理4，关于标底底的讨论正确认识标标底：合理理范围的参参考，不是是准确的价价格，例：：领导要求求说出到底底哪个是准准确的是否需要标标底：很多多单位说没没有标底，，使没有专专门编制，，但对可能能的造价水水平都有个个预期，目目标也是一一种标底；；如何取定标标底：调研研，按定额额或市场价价格计算，，甲方的企企业定额就就是成本经经验数据第二部分工程量清单单招标管理理5，关于谈判判的讨论是否需要标标后谈判：：谈判的目目的是降价价，各公司司的认识与与习惯，最最终为自身身营造什么么样的市场场环境；方方式：不谈谈或多次报报价、多轮轮谈判；如何有效的的谈判：有有针准对性性：从质量量、技术、、进度、服服务、付款款等方面以以及报价中中的问题入入手谁负责：不不同目的不不同的人员员，从澄清清、优化和和摸底的角角度出发或或最终拍板板角度第二部分工程量清单单招标管理理6，评标原则则与要点根本目的，，要知道各各家报价的的差别在哪哪里，选定定合适的队队伍（产品品和服务））和价格，，报证项目目顺利实施施合理低价的的概念与把把握：技术术与经济结结合，与项项目特征结结合深层次的重重点分析，，要有单价价分析表；；预防不平衡衡报价：分分项之间、、费用之间间，可用图图表必须与目标标做对比分分析表格要统一一，招标文文件中充分分考虑评标标的需要第二部分工程量清单单招标管理理7，招标成功功的关键为自身营造造规范的市市场环境，，才能得到到市场上的的优质资源源市场调研充充分，了解解投标人及及其产品的的底细，合合理确定入入围的产品品和队伍（（档次标准准一致，新新老结合））；招标范围、、要求明确确，图纸文文件内容清清楚投标报价的的方式明确确（如算量量不同如何何处理），，表格统一一；评标充分、、到位总之：准备备充分、到到位。时间间上有与保保障第二部分工程量清单单招标管理理8，几个常见见问题有特殊照顾顾对象—给机会，低低价中标；；长期合作作伙伴优先先图纸不够完完备—先出招标图图，之后出出变更；先作暂定定价，并保保留甲方分分包的权利利；时间过于紧紧迫—几方同时算算量；加快快评标速度度；准备充充分，压缩缩谈判时间间第二部分工程量清单单招标管理理9，总包及主主要分包案案例总包电梯：针对性产品品铝合金：技技术标准的的掌握装修：材料料和样板的的要求环境绿化：：要建立实实物量的标标准智能化：两两次第三部分工程成本数数据库的建建立目的与作用用掌握市场信信息，积累累经验数据据，为合理理确定作数数据支持，，也为保证证公司的成成本控制标标准稳定性性；要建立制度度，将成本本信息管理理落实2，数据库的主主要内容与与形式成本管理数数据库包括括成本管理理信息（供供方、法规规）与成本本信息成本数据不不仅包括经经济指标（（价的指标标），还应应包括技术术指标（量量的指标））；定额也也是一种成成本数据库库成本数据内内容很多，，概括为三三个层次的的成本数据据：项目及及单体、分分部分项及及专项工程程、人材机机及设备成本数据的的相关信息息也要同时时记载：时时间、技术术特征、来来源数据库形式式：不一定定，可以用用工具软件：：EXCEL，AEECSS等，也可以以是专用软软件：通用用（如明源源）、定制制（如万万科、金地地）3，数据库的的建立方法法第三部分工程成本数数据库的建建立1，目的与作作用2，数据库的主主要内容与与形式3，数据库的的建立与维维护工作内容：：建立制度与与规范，制制定成本数数据的标准准与分类；；分析整理理（BCIS的方法）；；录入与维维护工作时间：在几个个节点上进进行：调研研、询价、、招标、合合同、结算算；最好能能与工作过过程结合而而不是做为为额外的工工作工作人员：专职或专专业人员第三部分工程成本数数据库的建建立成本本分分析析是是建建立立数数据据库库的的基基础础，，成成本本分分析析中中有有以以下下几几个个值值得得注注意意的的问问题题1，成本本分分析析的的原则则：类似似于于会会计计：：明明晰晰性性原原则则，，重重要要性性、、可可比比性性、、一一贯贯性性；；实实际际发发生生原原则则（（以以实实际际结结算算成成本本为为主主））2，分析析方方法法的的统统一一成本本分分析析与与成成本本标标准准科科目目要要对对应应，，各各公公司司结结合合自自身身情情况况制制定定；；一一般般财财务务有有成成本本核核算算的的科科目目，，成成本本数数据据统统计计的的口口径径尽尽量量与与之之对对应应，，可可以以归归并并或或细细化化，，但但不不要要交交叉叉，，使使两两方方面面