新型标准化菜市场商业计划书

新型标准化菜市场

——商业计划书2008年8月1日报告目录

项目开发的意义发展战略项目定位企业文化市场分析核心竞争力运营模式标准化管理组织架构盈利模式财务分析结论项目开发的意义

新华投资集团作为中国优秀的城市复合地产运营商，具有强烈的社会责任感和民生意识，在大规模开发商业住宅的同时，充分考虑构建和谐的社区生活，大力建设以提升生活品质，方便居民生活，保障居民舒适、安全购物的综合商业设施。建设新型标准化菜市场的初衷就是构建一个更为安全、便捷，便民、利民的大众消费场所。同时，项目的开发建设对于集团也具有十分重要的意义——创造社会效益，树立企业形象多元化发展，分散投资风险成为集团新的赢利点项目定位项目定位：以“家家菜园”为品牌的，以购物环境商场化、商品品种齐全化、商品价格大众化、主要商品品牌化、计量器具统一化、市场设施人性化为目标的“六化”新型标准菜市场。业态定位：传统农贸市场“超市化”——传统农贸市场的经营内容，以“六化”的目标进行建设和管理，整体面貌将焕然一新，档次显著提高，同时创造放心消费环境。项目定位

低成本运营全方位服务连锁式发展定位说明：新型标准菜市场将引入普通消费者需求最大的经营业态和先进商业经营管理技术，为消费者创造一个感受全新购物文化的理想场所。它的主要特点是：发展战略战略目标：起点（立足本土）初期（环渤海区域）中期（北方区域）最终目标（全国化发展）战略实施：两大步骤，六大阶段！

发展战略第一阶段：2008年８月-11月，打造样板店（旗舰店）第二阶段：2008年10月-12月，尝试连锁复制以及整体运营模式摸索第三阶段：2009年1月-2011年12月，在天津地区范围实施快速连锁复制第四阶段：2012年1月-2013年12月，在环渤海实施快速连锁复制第一大步骤：环渤海区域选址布局发展战略第五阶段：2014年1月-2016年12月，中国北方快速连锁复制第六阶段：2017年1月-2018年12月，全国化扩张，运作企业上市第二大步骤：全国化战略发展，成为中国最优秀的社区商业连锁运营商企业文化我们的愿景：做中国最优秀的社区服务商我们的服务宗旨：快乐购物，绿色生活

我们的经营理念：创造中国人的健康生活

核心价值观企业文化家家菜园，我家的菜园快乐采购，绿色生活家家购物，快乐生活新的一天，从“家家”开始主推广语企业标识商标LOGO市场分析天津菜市场发发展历程相关法规发展现状宏观市场分析析市场分析居民对购物的的安全性和舒舒适性的需求求创造和谐的社社区生活和便便捷的社区商商业是各级政政府和社会普普遍关注的重重点综合超市和传传统集贸市场场之间存在空空白低成本、低风风险易选址，易于于快速复制的的特征竞争格局尚未未形成，市场场空间大市场及行业可可行性分析市场分析促进税收大幅幅增长，成为为税收新的增增长点带动农业产业业化的发展提高食品的安安全，有效治治理“餐桌污污染”增加社会就业业优化城市居民民的购物环境境，改善城市市市容市貌，，美化城市生生活环境社会效益分析析终端消费群体体市场分析终端消费群体体：项目区域内的的居住人群（（核心辐射半半径1公里））项目区域辐射射半径内的消消费人群（核核心辐射半径径2公里内的的企事业单位位及学校等的的流动客源及及配送）项目区域内涉涉及的商业体体（配送）客群分析1———消费者客户方向及层层级客户生态链：：终端消费群体体——项目经营营商家——项项目经营权业业主市场分析

客群层级主力客群收入水平消费特征超市生鲜部分目的性消费客群主妇一般购买打折、促销商品为主，时间充裕，要求价格，购物频率高，但客单价低，区域限制弱白领较高以周末及节假日购物为主，要求质量与服务，购物频次低，客单价高，区域限制弱流动客群进入超市的其他消费者

购物目的性不明确标准化菜市场目的性消费客群周边居民（家庭所有成员，包括白领及主妇）较高购物频率较高，客单价高，要求质量，区域限制力低较低时间充裕，要求价格，购物频率高，客单价低，区域限制力强农贸市场目的性消费客群周边居民较低时间充裕，要求价格，购物频率高，客单价低，区域限制力强竞争优势对比比从经营内容来来看，新型标标准菜市场的的竞争对手为为超市（生鲜鲜部分）及农农贸市场。如如上表，根据据客群对比分分析，我们认认为新型菜菜市场场适应应客群群最为为广泛泛。生鲜、、蔬菜菜等均均为日日常消消费，，而其其消费费者前前往购购物均均为目目的性性消费费。对对于目目的性性消费费者来来说，，购物便便利性性，菜菜品质质量、、价格格、售售后服服务为其关关注重重点。。市场分分析竞争优优势对对比1———购物物便利利性超市标准化菜市场农贸市场加权选址位置商业核心区域居民密集区居民区内★★辐射范围核心商圈3公里核心商圈1公里核心商圈1公里★★★购物结算统一收银但结算杂、可持卡消费各自结算，方便快捷；可持市场独有购物卡消费各自结算，方便快捷；但不可持卡消费★★★平均建筑面积8000平米以上，500平米以上300平米以上★★层数2层以上，4层以下1层1层★★可达性机、非停车位充足，但位于商业核心，通行不便机、非停车位充足，位于社区内，交通通畅无机动车停车位，但位于社区内，交通通畅★★★★内部交通组织人流动线复杂；统一出入口，不可直达良好，且非统一出入口，可直达混乱，非统一出入口，可直达★★★★便利性14★18★12★20★市场分分析超市标准化菜市场农贸市场加权新鲜程度大部分标注保质期，但蔬菜新鲜度差大部分标注保质期，且蔬菜新鲜基本无保质期，但蔬菜新鲜★★★★★产品检验（安全程度）严格专业检验严格专业检验检验度稍差★★★★★质量8★10★4★10★竞争优优势对对比2———商品品质量量超市标准化菜市场农贸市场加权平均价格大部分高于市场平均水平价格具有区域性，为区域平均水平价格具有区域性，为区域较低水平★★★★★议价不可议价，仅极少部分促销产品低于市场平均水平随行就市，可议价随行就市，可议价★★性价比足斤足量市场内设置公平秤，可控制缺斤短两现象普遍★★★★★价格7★10★8★12★竞争优优势对对比3———商品品价格格市场分分析竞争优优势对对比4———服务务超市标准化菜市场农贸市场加权服务标准统一统一无统一标准★★★★包装包装较好包装较好基本无包装★★退换除质量问题，不可退换可随意退换可随意退换★★★★★导购主要依靠指引系统主要依靠销售人员主要依靠销售人员★★★上门服务大宗商品送货上门电话订购、送货上门无★★★★服务12★18★8★18★市场分分析超市标准化菜市场农贸市场加权便利性14★18★12★20★质量8★10★4★10★价格7★10★8★12★服务12★18★8★18★综合竞争力41★56★32★60★综合加加权对对比由以上上对比比可见见，针针对目目的性性消费费者，，新型型菜市市场的的综合合竞争争力远远高于于其竞竞争对对手———超超市及及农贸贸市场场。其中，，消费费者最最关注注的四四点当当中，，“服务务”将是我我们最最大的的竞争争优势势，也也是未未来我我们在在项目目运营营中关关注的的重点点。市场分分析项目经经营商商家：：周边农农贸市市场经经营商商家；；专业投投资农农贸市市场的的经营营者；；泛城市市区域域内的的农贸贸市场场经营营者；；生鲜、、熟食食等产产品生生产、、经营营商；；货运物物流机机构。。客群分分析2———经营营者客户方方向及及层级级客户生生态链链：终终端消消费群群体———项目经经营商商家——项项目经经营权权业主主项目经经营商商家市场分分析超市标准化菜市场农贸市场加权可引入商家品牌生产商、零售商、货运物流机构。周边农贸市场经营商家；专业投资农贸市场经营者；泛城市区域内的农贸市场经营者；产品生产商；货运物流机构。小商贩、中小型生产及零售商★★★★★★★品牌限制自有及店内知名品牌无品牌商贩、自有品牌及店内品牌无自有品牌，经营多为小品牌★★★★★★经营形式超市自营、联营出租、分销出租★★经营商家需投入成本进店费、促销员人工、扣点、广告费其他杂费租金、水电及管理费租金、水电等费用★★★★★★★★经营商家回款结算形式月结算或季度结算，超市占压货款情况普遍日清日结日清日结★★★★★★★★管理统一结算，价格控制，经常要求促销让利各自结算、价格自主，一般不要求促销让利基本无管理★★★★★★宣传手段媒体广告、路牌、店内展示、DM单等媒体广告、路牌、店内展示、DM单等无★★★综合竞争力21★34★25★40★竞争优优势加加权对对比由上表表可见见，新新型标标准化化菜市市场的的管理理模式式接近近超市市，但但运营营模式式及成成本条条件接接近农农贸市市场，，其加加盟形形式更更加灵灵活，，适应应各级级商贩贩，同同时上上文分分析其其消费费受众众最广广，必必将得得到众众多经经营者者的青青睐。。市场分分析经营权权业主主：我们与与可能能的合合作伙伙伴（（铺面面投资资者、、加盟盟商等等）客群分分析3———经营营权业业主客户方方向及及层级级客户生生态链链：终终端消消费群群体———项项目经经营商商家———项目经经营权权业主主小投资资者可可通过过投资资我们们的铺铺面，，获得得转租租收益益。加盟商商可通通过我我们输输出的的经营营管理理经验验及物物流加加工渠渠道，，获得得经营营收益益及长长期持持有物物业的的增值值收益益。项目经经营权权业主主核心竞竞争力力项目经经营的的核心心竞争争力便利、、质量量、平平价、、服务务、专专业化化——我我们比比超市市更专专业、、更便便利、、更新新鲜、、价格格更低低廉；；我们们比农农贸市市场质质量更更有保保证、、服务务更加加到位位。核心竞竞争力力项目运运营的的核心心竞争争力消费群群体、、平台台、成成本、、管理理、品品牌效效应——我我们所所面向向的消消费群群体是是超市市与市市场之之和；；与超超市相相比，，我们们综合合成本本低，，经营营内容容专一一，经经营受受众广广泛；；与市市场相相比，，我们们能够够提供供多渠渠道的的服务务平台台、规规范化化的管管理、、通过过连锁锁化形形成更更强的的品牌牌效应应。运营模模式租赁赁经经营营超市市管管理理连锁锁发发展展统一一配配送送运营模模式企业拓拓展在政府府支持持下建建店现有菜菜市场场整合合与开发发企业业结合合自行选选址建建设及及改造造资源获获取拓展及及运营营模式式的核核心：：发展展连锁锁经营营，实实现规规模效效益；；加快快发展展生鲜鲜农副副产品品配送送中心心；增增强品品牌意意识，，提高高市场场竞争争力。。BOT模式式（委委托经经营模模式））产权式式战略布布局以发展展战略略为导导向集束式式扩张张优先抢抢占市市场份份额运营模模式天津城城市拓拓展方方向———各各城市市分三三级区区域拓拓展，，以天天津市市区域域为例例，拓拓展方方向如如下：：序号拓展方向说明平均租金情况行政区一类区域次重点城市核心区域，居民较密集，商业氛围浓厚6-10元/平米*天和平区及其他市内五区中环线以内部分二类区域重点居住密集区，商业配套陈旧，多为路边零散摊位4-6元/平米*天中环线周边区域三类地区次重点城郊结合部，未来主要居住区，目前未形成规模1-3元/平米*天新四区，包括样板店所在的华明镇滨海新区重点国家级重点发展区域，开发潜力极大，目前已形成一定居住及商业氛围4-6元/平米*天战略布布局序号一年计划二年计划三年计划备注一类区域自建店1租赁店5810二类区域自建店1租赁店101015三类区域自建店11租赁店888滨海新区自建店1租赁店337合计303040共计100家运营模模式企业运运营管管理前期管管理后期管管理选址谈谈判前期手手续规划设设计项目招招商开业筹筹备物业管管理招商管管理财务管管理资源维维系企业运运营管管理的的核心心：标标准化化、科科学化化、模模式化化采配、、营销销管理理运营模模式企业扩扩张、、快速速连锁锁复制制是连连锁商商业发发展的的基础础，而而实现现这一一目标标的核核心为为标准化化、科科学化化、模模式化化。在规范范企业业运营营管理理工作作的前前提下下，通通过标标准化化、科科学化化、模模式化化，提提高员员工综综合素素质，，保证证项目目质量量和选选址扩扩张速速度；；同时时提供供给决决策者者决策策依据据，从从而使使企业业得到到健康康有序序的发发展。。规范企企业运运营管管理工工作，，首先先要建建立严严谨、、科学学的组组织架架构。。标准菜市场连锁发展公司业务主线图组织架架构新华投投资集集团将将成立立专门门机构构运作作新型型标准准化菜菜市场场，准准备成成立天津家家家连连锁商商业发发展有有限公公司（暂定定名称称）。。下设设部门门如下下图：：公司设设置组织架架构组织架架构经营管管理团团队在2008年8月份份，天天津家家家连连锁商商业发发展有有限公公司正正式注注册成成立后后，面面向全全国招招聘具具有连连锁商商业从从业经经验的的专业业人才才，从从而打打造一一只能能够适适应企企业全全国化化发展展的，，具有有丰富富经验验的高高素质质商业业团队队。计划2008年年底之之前完完成公公司管管理团团队的的人员员建设设，初初步建建立集集团商商业业业务板板块的的人材材队伍伍。组织架架构华明样样板店店作为样样板店店经营营面积积3400平米米，共共8人人的编编制。。其中中卖场场设店店长一一人，，管理理员两两人（（主要要负责责物业业管理理和收收费））、保保洁两两人、、保安安两人人、水水电工工一人人。其他标标准店店单店按按每个个标准准店经经营面面积500平米米设计计，共共５人人的编编制。。其中中卖场场设店店长1人（（主要要负责责物业业管理理和收收费））、保保洁1人、、保安安２人人、物物业管管理1人（（主要要负责责水电电维修修）。。单店人人员设设置店长1人保洁1人保安２人物业管理１人标准化化管理理选址的的标准准化选址市调、初估预可研市场调研主管选址决策调整或放弃N（选址与策划阶段）企业总经理、副总连锁拓展部企业财务中心企业法务部项目论证N关键合同条款谈判市场拓展主管调整或放弃Y汇总项目要素，评价打分审查项目方案、估算审查合同条款企业副总经理连锁拓展部企业财务中心企业法务部选址决策调整或放弃NYS纳入投资计划，并下达集团董事会Y（评价与计划阶段）实施（建设与运行阶段）企业总经理各实操部门标准化化管理理选址的的标准准化数据及及照片片代替替长篇篇幅的的文字字报告告！区域调调研城市调调研项目调调研标准化化管理理规划设设计标标准化化设计要要求———建建立一一种新新的菜菜市场场环境境：健健康、、方便便、舒舒适。。布置置上应应保证证对业业态的的适应应性和和兼容容性，，保证证未来来经营营的可可持续续性。。建筑设设计指指标标标准化化———店内内业态态布局局；建建筑及及用地地指标标；配配套条条件指指标；；装修修条件件指标标。标准化化管理理规划设设计标标准化化标准化化管理理规划设设计标标准化化自建标准店租赁标准店标准化化管理理规划设设计标标准化化标准摊位卖场通道机、非停车场公共厕所标准化化管理理前期手手续的的标准准化办理前期手续之前熟悉并列出所有需要办理的前期手续及负责人，并编制表格掌握所有相关费用明晰并编制表格制定办理过程中出现问题的反馈或解决机制标准化化管理理招商的的标准准化招商工作状况分析明确招商工作任务和要求明确招商方针和要求明确招商工作的具体步骤找出招商工作偏差制定招商工作的监督措施制定招商工作考核指标制定招商工作计划草案单店招招商持持续介介入时时间8—9个月月项目前前期准准备阶阶段（（1个个月））项目招招商正正式启启动阶阶段（（1-2个个月））广告策策划、、宣传传阶段段（1个月月）项目开开业筹筹备及及试运运营阶阶段（（1个个月））项目持持续关关注阶阶段（（开业业后6个月月内））标准化化管理理招商对对象的的选择择招商策策略的的制定定租金报报价结结构及及缴纳纳方式式其他业业务（（物流流/产产品分分销/连锁锁加盟盟）招招商招商的的标准准化标准化化管理理其他还还有开开业筹筹备、、物业业管理理、招招商管管理、、生产产及经经营管管理、、财务务管理理等等等，都都需要要制定定科学学的标标准化化流程程，而而且这这些流流程的的制定定，都都需要要不断断的进进行修修正。。执行修正制定盈利模模式发展阶段阶段特点预计时间发展规模主营利点次赢利点初期经营模式摸索阶段各项渠道尚不完备，知名度不高，管理经验缺乏1年30家连锁出售长期使用权、租金产品分销、出售购物卡经验积累阶段积累经验、完善运营、修正错误，开始搭建各项渠道2年60家连锁出售长期使用权、租金出售购物卡产品分销收入、物流配送收入经营模式完善阶段开始进行渠道完善，提升知名度3年100家连锁出售长期使用权、租金、产品分销收入物流配送收入、加盟管理及培训费、出售购物卡中期快速扩张阶段完全打响知名度，快速复制5年300家连锁产品分销收入、物流配送收入租金、加盟管理及培训费、出售购物卡后期运营管理及资本运作阶段品牌完全成熟、盈利模式实现多元化8年500家以上连锁产品分销收入、物流配送收入租金、加盟管理及培训费、出售购物卡盈利模模式立足现现状以管理费费及水电费费维持已已开业业项目目运营营；通通过长期租租金、进店押押金、产品分分销及购物卡卡销售售获得现现金流流，投投入新新项目目开发发。快速发发展建立完完善的的产品深深加工工及物流系系统，从而而获得得高额额利润润；吸吸纳同类店店铺加加盟，攫取取加盟盟费与与管理理费，，同时时达到到快速速扩张张的目目的。。展望未未来通过运运作企业上上市及引入投投资基基金，募集集资金金，实实施全全国化化战略略；拓拓宽业业务渠渠道，，大力力发展展项目目周边边产业业，如如专业服服务型型网站站（食品品信息息、网网上购购物）），由由企业业VI引申申的文化产产业等。财务测测算公司计计划到到08年底底开设设三家家连锁锁店（（华明明样板板店1家，，500平平米左左右的的标准准店2家））；公司计计划到到09年底底开设设三十十三家家连锁锁店（（09年内内开设设500平平米左左右的的标准准店30家家）。。据此计计划，，初步步测算算企业业总投投入1508.47万元元，预预计收收益1728.97万元元，09年年底实实现正正现金金流220.5元，，详见见下表表：结论商业零零售业业是国国家扶扶持的的产业业，消消费持持续增增长为为投资资消费费领域域创造造了机机遇，，同时时规避避、化化解了了国家家的经经济政政策变变化的的风险险。连锁经经营的的新型型标准准化菜菜市场场是一一种全全新的的商业业业态态，高高度专专业化化的生生鲜产产品经经营具具有强强大的的生命命力。。为消费费者在在社区区内创创造了了舒适适、放放心、、安全全、公公平的的购物物条件件和场场所，，也美美化了了社区区环境境，促促进了了社会会和谐谐和稳稳定。。为经营营者和和社区区居民民提供供了低低成本本的经经营和和就业业机会会，也也提供供了投投资长长期商商业物物业的的机会会，从从而获获得稳稳定的的、长长期的的收益益。项目经经营成成本和和风险险非常常小，，可一一次性性投资资长期期收益益，且且收益益稳定定；经经营的的复杂杂性较较小，，便于于快速速复制制，物物业可可长期期持有有、升升值。。项目目选选址址均均处处于于居居住住比比较较成成熟熟的的社社区区，，口口岸岸价价值值已已经经得得到到公公认认。。周周边边人人员员多多，，固固定定的的消消费费群群体体多多，，而而且且这这个个群群体体一一般般不不会会变变，，是是比比较较忠忠实实的的消消费费者者，，这这样样对对投投资资者者来来说说，，有有比比较较可可靠靠的的投投资资回回报报，，因因此此投投资资意意愿愿强强烈烈。。机会会评评价价结论论可能能会会因因为为外外部部因因素素或或选选址址困困难难导导致致企企业业拓拓展展不不能能按按计计划划进进行行；；商铺铺或或摊摊位位的的长长期期使使用用权权售售卖卖比比例例过过低低，，导导致致回回笼笼资资金金较较少少；；因经经营营、、管管理理不不善善导导致致的的风风险险。。风险险评评价价结论论随着着国国内内居居民民消消费费水水平平的的不不断断提提升升，，菜菜市市场场正正经经历历着着四四个个深深刻刻的的结结构构性性转转变变：：地地点点————从从室室外外到到室室内内的的迁迁徙徙；；形形态态————从从无无序序到到规规范范的的转转变变；；经经营营管管理理者者————从从街街道道办办事事处处到到企企业业的的交交接接；；业业态态————从从综综合合到到专专业业的的转转变变。。未未来来3-5年年内内，，国国内内将将掀掀起起一一场场农农贸贸市市场场建建设设““革革命命””。。此此时时，，正正是是我我们们企企业业投投资资发发展展的的黄黄金金时时期期。。演示结束，感谢聆听！9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。06:42:3406:42:3406:4212/24/20226:42:34AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。12月-2206:42:3406:42Dec-2224-Dec-2212、故人江海别别，几度隔山山川。。06:42:3406:42:3406:42Saturday,December24,202213、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。12月月-2212月月-2206:42:3406:42:34December24,202214、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。24十十二二月月20226:42:34上上午午06:42:3412月月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。十二二月月226:42上上午午12月月-2206:42December24,202216、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2022/12/246:42:3406:42:3424December202217、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。6:42:34上上午6:42上上午午06:42:3412月月-229、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。06:42:3406:42:3406:4212/24/20226:42:34AM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。12月-2206:42:3406:42Dec-2224-Dec-2212、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可得得无限完完美。。。06:42:3406:42:3406:42Satur