商业地产调查

商业地产市场调研实战宝典商业地产市场调查的意义对房地产行家而言，市场调查只是对其“感觉”

的论证。这既是中国房地产的尴尬之处，又是市场调查长久以来受非议的地方。但是勿庸置疑的是，专业市场调查能力是发展商项目致胜的重要保障。

市场调查是商用物业开发、经营策划的基础性工作，“没有调查就没有发言权”，此言乃真理。商业地产策划所需要的商业、商圈、商用物业调查，与住宅、写字楼物业市调或纯商业经营相比，调查的区域更弹性、更集中、内容更广泛、程度更深入，相应难度会更大一些，因此有必要就此问题作专题探讨，与大家交流共享，并就教于大方之家。

商业地产市调分类:商业地产策划和前期市场调查，按不同目标、任务、规模、方式，可分为以下几类：

按工作任务分：基础普查、专题研究调查、项目定位调查

按工作规模分：全地段全面考察、典型代表调查、个案深入调查

按操作方法分：实地考察调查、问卷调查、访谈调查

按考察形式分：系统分工考察、集中快速考察、自由漫游考察

商业地产市场调查的分类商业地产市场调查的准备

明确任务--明确市调的目的、性质、内容、范围、形式、时间、质量等要求

团队分工--明确团队（工作小姐）人员组成、任务分工及协作关系

工作计划--Why、What、Where、When、Who、How、Money（5wlhlm）

资料预热--有关调查城市区位（商圈、项目的书刊、报纸、网站等公开信息与内部资料

配齐工具--准备好考察表格、问卷、访谈提纲、公司资料、数码相机、摄像机

考察线路--前往考察区域对象的交通工具、入口、行走方向、重要节点、出口等的预计、判断及分工协作安排

时间安排--市调时段的安排（平日、周末、节假日、白天、夜晚），考察时间长短的估算，考察项目、地段的时序安排

商业地产市场调查的层次针对于商业地产发展（定位）策划，商业地产市场调查一般分为三个层次进行：第一层次的市调是“基础普查”（全地段重点考察、即商圈的界定）第二层次的市调是“专项调查”（分商业业态、业种、物业类别）第三层次的市调是“定点考察”（类似项目、竞争项目、新兴与特色项目）第一层次一般会覆盖二、三层次，因此主要以第一层次的把握为例。

商业地产市场调查的前提商业地产的市场调查有两个前提：一是实地考察前应对区位的功能有所判别：

商务区----商业居住混合区----商业功能区后者再分市、区、社区、邻里四级商业区实考主要是印证和具体细节了解；二是事先掌握区位、板块、商圈内的面、线、点关系：

面是板块、商圈（区位比面要大些）线是地段、路街沿线点是重要、大型商家和节点。

商业地产市场调查的步骤1政治法律环境调查

国家、省、城市有关房地产开发经营的方针政策。如房改政策、开发区政策、房地产价格政策、房地产税收政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和产业发展政策、税收政策等。

有关房地产开发经营的法律规定。如《房地产开发经营管理条例》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》。

有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。

商业地产市场调查的步骤2

经济环境调查国家、地区或城市的经济特性,包括经济发展规模、趋势、速度和效益。

GDP发展状况及产业结构情况,全社会消费品零售总额,全市商业增加值,城乡居民的人均可支配收入,城乡居民储蓄存款余额项目所在地区的人口及其收入状况、消费状况、基础设施状况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况。财政收支。一般利率水平，获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率。项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和外商投资的发展情况。与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调查。对于不同的物业类型，所需调查的经济环境内容有很大的不同，须结合具体项目情况展开有针对性的调查。商业地产市场调查的步骤3区域城市结构调查与城市发展规划调查

城市概况及发展趋势、区域现状及发展趋势公共设施状况、交通体系状况交通规划、主要道路规划城市性质与功能特点城市机能与城市规划工业用地、流通业务用地、居住用地规划城市再开发规划、城市土地区划城市商业地产市场调查的步骤4商圈调查商圈范围商圈类别

零售引力法则

商圈饱和度业态业种构成、大致比例关系商户总量、商品种类、品质、产地、品牌等重点商户经营概貌商业地产市场调查的步骤5消费者消费行为的调查与研究

人口结构----人口结构主要依据年龄、性别、教育程度、职业分布等进行分类整理，以便深入分析。

家庭户数构成----家庭户数构成是人口结构的基本资料之一，可依据家庭户数变动的情形及家庭人数、成员状况、人员的变化趋势进行了解，进而可以由人员构成比率，洞悉城市化的发展与生活形态的变化。

收入水平----根据收入水平确定消费的可能性、消费能力以及目前的消费处于什么样的状况。

消费水平----消费水平是地区内消费活动的直接指标，对零售业来说是最重要的衡量指标。

购买行为。

交通和出行方式。商业地产市场调查的步骤6地区性交通通达性调查至主要大陆、铁路、公共汽车的距离、时间、交通费

交通阻塞情况调查确认不同交通方式在不同时间内可达到的范围交通规划分析城市机动车辆保有量调查

关于居民购物出行选择交通方式的调查

城市和规划商业设施所在地区公交线路情况调查

规划商业设施所在地区轨道交通到发车次情况和通达性

公交线及快速交通线对外连接区域，停车场数量、泊位及其可观性、便利性，机动车辆秩序及对行人的干扰性

商业地产市场调查的步骤7周边集客设施情况分析

分析设施种类、服务项目和经济收益情况、预测客户需求

大型游乐设施（水上公园、游乐场、动物园、水族馆等）体育设施（游泳馆、高尔夫球练习场、田径运动场、网球俱乐部、健身房等）

文化设施（各类教育培训中心、博物馆、美术馆、图书馆、各种会堂、电影院等）

饭店（大厦、娱乐中心、写字楼）

公共设施（金融、证券、旅游、保险等设施、邮局、派出所、政府部门等）

商圈内写字楼、酒店、娱乐、医院、文教、公园、景点、政府机关、重点住宅楼群等相关机构数量、档次、服务对象、经营状况与购物消费场所的关联度

商业地产市场调查的步骤8区域主要商业的现状分析

现有大型零售类业态的实力分析

规模、主要设施、停车能力、招揽顾客手段及其比重零售总额

根据零售总额分摊法推算各部门的销售额

一般店铺的实力分析

着重对附近沿街店铺进行调查，分析顾客购物消费动向

餐饮、娱乐、休闲类情况分析

经营类型和特点

顾客平均消费单价、日客流量和营业额

规模与消费结构

商圈内商用物业供求与租售概况单价水平及走势、租售比例、租金张力、付款方式、空置率等

在建、拟建大型商用物业个案，城建规划重点，街区改造和重点扶持对象，政府管治水平等。

商业地产市场调查的4种方法

实地观察法

通过目测、拍摄、笔记、攀谈、购物、消费体验方式掌握商圈基本概貌。有必要时，需不同时段反复观察、体验才有意义。

访谈法

通过个别面谈、小组座谈，较深入了解本地零售经营从业人员、物业开发经营商、商圈内服务从业人员、政府主管部门人员、当地居民与家庭、异地居民与家庭成员对商圈的认识和倾向。

问卷法

通过街头栏截式问卷填写、电话问卷填写、访谈问卷填写、问卷置留填写等进行调查统计及分析。

参展法

参加行业会展、企业营销展示会，主题研讨会、大型楼盘、商号开盘、开业仪式等活动，集中了解参会参展商户近况、动向、收集营销推广材料及区域市场信息。

商业地产市场调查之商圈注解商圈--零售学用语，现商用物业开发也借用该词，意指商业圈或商势圈，指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域，简言之，即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。商圈一般按层次分为三类:核心商圈（离消费地最近，吸纳总量60-65%顾客的范围,辐射半径在1公里左右）次级商圈（吸纳20%顾客的范围,辐射的半径在3-4公里）边缘或辐射商圈（吸纳15-20%顾客的范围，辐射的半径在7公里范围）

“核心商圈保基本，次级商圈靠服务，边缘商圈靠特色。”商业地产市场调查的名词注解业态、业种

零售商业用语，现对零售消费的各类商户也使用此术语。

业态--指细分市场面向某类目标顾客购买水平与习惯的商店营业形态，特征是“怎么卖”。目前中国有10多种零售业态，日本20多种，美国40多种。

业种--指面向顾客某类用途的商店营业种类，特征是“卖什么”。目前国内零售消费市场可细分上百个业种，国外发达国家更多，难以胜数。

应用：①策划商业地产，必须熟悉业态业种分类及其特征、典型商户等基础信息；

②市调必须分业态业种进行表格、问卷、访谈设计，查清所需类别基本状况进行比较分析；

③传统和新兴业种，也逐渐采用不同业态模式经营，如：建材、IT、文仪、药品、图书等业种；

④零售商业外的业种，也流行采用零售业态经营模式，如：美食街、自助式咖啡店、量贩式KTV、旅行社等。

面是板块、商圈（区位比面要大些），商圈的基本功能、定位、档次、气氛、交通、客流量等，主要通过“面”观察。

线是地段、路街沿线商业业种集聚、档次、气氛、建筑形态及专业店、专卖店、便利店、小吃店、服务店等，通过

“线”观察。

点是重要、大型商家和节点购物中心、大卖场、特色店、新开店、大型饮食、娱乐、休闲广场等，通过"点"观察。

商业地产市场调查的面线点商业地产市场调查的名词注解区位--带综合性的规划学用语，指为某种经济、政治、社会活动所占据的场所，在某一城市（地区）中所处的空间位置。

节点--规划学用语，指观察者、步行入进出、经过的集中焦点，基本上是交叉口、交通转换处、十字路口、建筑形态的变换点等，它们从某种功能或建筑特征的集聚、浓缩中获取重要性。

商业地段（步行街）常以休闲广场、餐饮美食城、电影院、交通广场、著名地标式建筑作为节点。

地标--与节点构成城市空间或商业中心另一类参照点，观察者一般不能进入内部，仅具外在主观、仰视、眺望的视觉必性，如超高层公共建筑、钟楼、塔顶、广告招牌、山顶。

商业地产市场调查之零售引力法则零售引力法则，美国学者威廉·雷利在1929年提出。该法则是研究从附近的城市到所在城市之间，对顾客吸引力的分配能力。其原理是两城市中间的城市受两城市人口吸引比率与人口数成正比，与距离的平方成反比。个人观点:零售引力法则主要适用与专业市场对跨区域消费的影响!

Ba／Bb=(Pa／Pb)×(Db／Da)2

Ba表示A城市吸引C城市人口的比率

Bb表示B城市吸引C城市人口的比率

Pa表示A城市的人口数

Pb表示B城市的人口数

Da表示C城市到A城市的距离

Db表示C城市到B城市的距离如以济南和潍坊两地对淄博市的零售引力比为例零售引力比=(济人口500万/潍人口300万)×(淄潍距离250／淄济距离200)2=2.08说明?讨论!商业地产市场调查之商圈饱和度商圈饱和度的测定，使用比较广泛的是饱和度指数，其公式为：ＩＲＳ＝（Ｃ*ＲＥ）÷ＲＦ其中：ＩＲＳ为饱和度指数；Ｃ为顾客总数；ＲＥ为每一位顾客的平均购买额；ＲＦ为商圈内商场的营业面积。

例举:假设某年济南某商圈的商场每平方米平均营业额１０９９６元，顾客为３５０万人，全年人平均购买５０００元，现有商业物业为１１０万平方米，

那么该商圈的饱和指数：（３５０*５０００）÷１１０＝１５９０９元／平方米结论:此数据显示该商圈每平方米的营业额与正常水平相差近５０００元,说明该商圈的商业物业已经饱和了，则同类商业业态的进入就存在较大的竞争风险。（此数据必须依托具体物业的对比！）商业地产市场调查之租金张力分析成本价的张力构成:张力构成比＝实际商业人流÷商业面积/可维持成本租金最低商业人流÷商业面积最低惯性的张力分析:最低租金惯性价格＝张力构成比*日成本租金价*30天结论:此数据最大作用体现于租金的定价策略，以及由此推测商业街的定价策略中。（个人见解）商圈名称特点

特色店铺

价格

综合分析淮海中路

淮海中路商业街是指自西藏中路起向西至陕西路为止段。南北高架又将淮海中路分为东、西二段：东段以商厦与写字楼结合的商务区为特色，西段以专业特色店中点缀商厦为特点。整条淮海中路定位以吸引本地中、高档消费群体为主，其商业特色可以用一贯的“高雅”为形容。

太平洋百货淮海店

二白永新百盛购物中心

新华联华亭伊势丹

古今胸罩红房子餐厅

巴黎婚纱枣子树素食馆

全聚德等租金：(以使用面积计算)10000~16000元/M2/年售价：无记录综合评定

☆☆☆☆☆

南京东路

南京东路号称“中华第一街”，昔日以“十里洋场”的美称闻名远东。如今的南京东路不仅成为上海市民休闲购物选择场所之一，也成为每个来大上海的游客必到之地。南京东路的商业结构以中档产品为主体，值得一提的是有不少名、特、优商店已经在这条商业街上成为“百年老字号”。

中百一店

食品一店三阳盛食品

和平饭店张小泉刀剪店

新世界城吴良材眼镜店

华联商厦亨得利钟表店

邵万生等租金：(以使用面积计算)10000~20000元/M2/年售价：(以建筑面积计算)100000~200000元/年综合评定

☆☆☆☆☆徐家汇

昔日的徐家汇以上海的文化中心著称，而今的徐家汇已经成为上海市最活跃的商业中心之一。徐家汇的商业以各专业商厦错位经营为特色，有规模宏大的ShoppingMall港汇中心，有集娱乐、休闲、餐饮、文化为一体的美罗城，有以年轻人为消费群体的太平洋百货徐汇店，有吸引工薪阶层的六百，有定位白领的东方商厦与汇金百货……

太平洋百货徐汇店

东方商厦太平洋电脑中心

汇金百货港汇广场

今亚金店美罗城租金：(以使用面积计算)12000~18000元/M2/年售价：无记录综合评定

☆☆☆☆☆附:商圈整体商业概况分析图例附:商圈距离延展性分析图例徒步圈10分/500米骑车圈15分/2000米乘车圈10分/5000米开车圈远程辐射范围开始由地理距离向时间距离的过度市、区、社区、邻里四级商业区附:商业业种概况分析图例附:具体商业业种分析图例

茶艺：8家占市场份额20%主力面积200平米文化氛围浓重高收入消费群体

附:具体物业业态分布\租金状况图例面积：8000㎡租金：F1：4.4元/

㎡*天F2：2.8元/

㎡*天租户1-4层约147家转租价格：F1：6.5元/㎡*天

楼层分布-F1家具城、地下车库F1日用百货、儿童服装、食品、花卉、五金、茶艺F2服饰、鞋、箱包、床上用品、窗帘布料、饰品F3古玩字画、珠宝玉器、根雕奇石F4仓库、商场管理处附:具体物业业态分布图例附:商圈服务对象分析图例附:商圈问卷分析图