上海某项目运营规划教学课件

上海华润佘山九里项目运营规划幻灯片PPT精品文档优质文档仅供学习精品文档优质文档仅供学习上海华润佘山九里项目运营规划幻灯片PPT精品文档优质目录一、工程概况二、工程总体目标三、工程整体定位四、工程关键成功因素五、工程关键节点方案六、工程风险控制目录一、工程概况虹桥综合交通枢纽人民广场佘山别墅区宗地位于上海西南方位松江区宗地紧邻成熟的佘山别墅区和赵巷别墅区，属于大佘山板块概念；宗地周边交通便利，可快速到达市区。邻轨道9号线泗泾站。距离人民广场26公里；距离虹桥综合交通枢纽13公里。一、工程概况赵巷别墅区规划要点物业形态工程图片宗地区位宗地四至虹桥综合人民广场佘山别墅区宗地位于上海西南方位松江区一、工程宗地东至巴张泾河，南至规划道路，西至古楼阁河，北至古楼公路。宗地古楼公路巴张泾河古楼阁河一、工程概况规划要点物业形态工程图片宗地区位宗地四至宗地东至巴张泾河，南至规划道路，西至古楼阁河，北至古楼公路。占地面积121719.2

平方米规划用途住宅容积率1.0计容建面121719.2平方米建筑限高40米建筑密度、绿化率建筑密度≤30％，绿化率≥45％，集中绿地率≥10％机动车位配比地下车库面积待定出让年限住宅70年基地内西侧、沿古楼路须布置用地面积约4900平方米的块状公用绿地；基地内东侧、沿古楼路须布置用地面积约4900平方米的商业金融等公建配套设施。且该区域高度不得高于20米，退让古楼路规划红线不小于8米、容积率不得大于，计容建面4410平方米，建筑密度不得大于44%，绿地率不得小于38%。规划要点物业形态工程图片宗地区位宗地四至一、工程概况占地面积121719.2平方米规划用途住宅容积率1.0计物业形态户数(户)总套型建筑面积(㎡)面积比例小高层公寓2014089034.32%大平层2527827065.68%合计1103119160100.00%物业形态：大平层+小高层规划要点物业形态工程图片宗地区位宗地四至一、工程概况物业形态户数(户)总套型建筑面积(㎡)面积比例小高层公寓20规划要点物业形态工程图片宗地区位宗地四至一、工程概况规划要点物业形态工程图片宗地区位宗地四至一、工程概况一、工程概况规划要点物业形态工程图片宗地区位宗地四至一、工程概况规划要点物业形态工程图片宗地区位宗地四至目录一、工程概况二、工程总体目标三、工程整体定位四、工程关键成功因素五、工程关键节点方案六、工程风险控制目录一、工程概况工程的战略使命：通过佘山九里工程的高品质呈现和对高端客户的理解及积累，为华润置地〔上海〕跻身地产品牌第一军团而努力。以本工程为载体，学习绿城、星河湾等高端工程经历，为公司未来高端工程复制累积经历和资源。作为公司进入多工程阶段的首批工程，进一步探索和理清矩阵式工程管理的管控方式、流程，并提出有效意见、建议和补充。工程的财务指标要求：总货值46.7亿以上〔大平层均价4万5以上，小高层2万8以上〕税后利润率15%以上IRR15%以上工程成功标尺：成为全市豪宅标杆之一，树立公司高端住宅运营商形象；获得置地系统内认可，争取获得置地高品质奖；1-2年内在置地系统内被成功复制；形成示范区实景展示管控模板；团队高效，培养并输出关键岗位假设干名；对公司管控方式、流程提出有效意见、建议和补充。二、工程总体目标工程的战略使命：二、工程总体目标目录一、工程概况二、工程总体目标三、工程整体定位四、工程关键成功因素五、工程关键节点方案六、工程风险控制目录一、工程概况未来靠什么获得市场认可？靠什么增加土地获取能力？上海的住宅用地越来越稀缺，竞争愈演愈烈；品质和开发周期的关系，如何在快速跑动中精准射门？品质的意义在哪里？——给客户带来更大价值，进入第一军团，无须实景也能卖房，溢价能力强卖盐也要卖的快?——给投资人带来更大价值，团队得到更多锻炼〔员工个人的市场价值提升〕，拿地的底气〔敢出更高价格，置地敢支持我们〕三、工程整体定位客户测试产品线之争定位思路报告逻辑产品线初判土地/市场逻辑未来靠什么获得市场认可？靠什么增加土地获取能力？上海的住宅用

客户定位报告地块产品深化报告年度营销策略报告大平层户型分析及客户模拟——引入咨询公司首次客户测试重点客户户型参观及二次深度访谈（20组以上）重点客户深访反馈报告及三次深访样板房实景呈现后，持续跟进客户情况，了解并引导客户需求成功案例研究及启示：龙湖滟澜山、留庄、星河湾。可行性产品竞争分析：未来竞争分析。目标客户深度访谈研究：三阶段客户深访报告。项目产品深化定位：产品方向研判及竞争性产品线定位。项目品牌构建及核心营销策略市场篇：竞争关系分析，竞品等级分析，大平层产品差异研究。客户篇：客户深访分析，客户购买分析，客户构成归类，项目客户研判定位。产品篇：豪宅价值梳理及拔升，豪宅价值创造，全新豪宅品类定位，项目价值构建。地块项目定位报告项目属性解读：虹桥板块属性，佘山区域属性，及全市高端豪宅走势分析。项目定位思考：定位预判及宏观环境分析。产品线选择及方案建议：全市竞品分析，各方案建议。各方案综合效益分析及项目价值梳理：对大平层产品深入价值挖掘，分析小高层方向。附件：?佘山九里三阶段客户测试报告?、?佘山九里定位整合报告?、?佘山九里产品深化报告?、?佘山九里2021年度营销策略报告?、?意向客户分析?三、工程整体定位客户测试产品线之争定位思路报告逻辑产品线初判土地/市场逻辑客户定位报告地块产品深化报告年度营销策略报告大平层户型分析产品线地块条件板块支撑客户条件竞争格局价格支撑大平层可以满足规划要求对比徐泾和赵巷板块，泗泾板块中高端别墅氛围和板块形象较弱，且配套和离市区距离也远弱于徐泾板块临近佘山，板块价值未来存有较大的成长空间未来客户将以泗泾及周边板块（主要是佘山板块）独栋别墅已购客户为主购买目的主要是为了追求平层的舒适和家庭氛围；目前大区域内此类产品呈市场空白，客户需求难以确定金地徐泾项目和赵巷项目，预计与本案同期入市，竞争直接、激烈；赵巷项目受地价限制，对比本案无明显优势，但徐泾项目从板块形象、区位和土地成本方面都较本案有明显优势目前西区外环外无此类产品，价格预判主要依据未来竞品，单价预计在25000以上，可以保证项目盈利类独栋&双拼别墅需同时规划小高层来满足容积率和密度要求板块别墅形象不够高端，但是临近佘山板块，未来成长性好；大佘山规划和商业的逐渐成熟将提升板块价值受大佘山/大虹桥和产业规划影响，独栋别墅将呈现泛区域化特征，有机会吸引全市性和全国客户；双拼客户仍将以西区客户为主，但客户规模将会持续增加在售独栋别墅项目大多都有小独栋，整体竞争较激烈，主要有佘山3号、观庭、佘山东郡、同润圣塔路斯；双拼别墅供应较少，竞争环境宽松区域内小独栋和双拼别墅产品价值较高，未来成长性也很好，一年后小独栋别墅毛坯单价可达32000以上，可以保证项目盈利联排别墅需牺牲部分面积，同时需要在建筑密度指标上有所突破板块内经济型别墅较多，市场对板块接受度尚可闵行、长宁、徐汇的改善客和企业中高层管理者，松江产业客；未来客户构成不会有明显改变，但客户规模将会增加周边板块（莘闵、赵巷、徐泾、九亭）联排供应量大，且距市区位置和板块居住氛围、配套均优于本案，本案处于竞争劣势地位周边板块一年后预期毛坯单价勉强达到2万，而泗泾板块竞争力较弱，单价若超过2万，将很难取得好的销售表现，项目利润支撑乏力常规小高层可以满足规划要求离市区有一定距离，地段条件差，难以打造高档公寓现在以及未来两三年都仍将依靠9号线导入的徐汇、闵行、长宁及松江区的白领；自住为主板块未来供应超过100万方，均以常规二房、三房为主力；竞品楼板价均低于本案；本案处于竞争劣势地位七宝、九亭板块标杆项目一年后毛坯单价都难以突破22000，本案售价很难超过这些项目，项目利润难以实现同策的产品线选择方案初步价值判断：类独栋+双拼类>大平常>联排>小高层摘自2021年10月同策定位报告三、工程整体定位客户测试产品线之争定位思路报告逻辑产品线初判土地/市场逻辑产品线地块条件板块支撑客户条件竞争格局价格支撑大平层可以满足从总量上看仅有14％的客户愿意考虑大平层有1/4的客户要视具体情况再定，现在无法做判断。中心区域的客户对大平层的承受度要高于传统别墅区域。观庭和圣塔路斯的业主几乎都不能承受郊区的大平层。摘自2021年12月市场部客户测试报告三、工程整体定位客户测试产品线之争报告逻辑产品线初判土地/市场逻辑定位思路深访后，结论发生变化。从总量上看仅有14％的客户愿意考虑大平层摘自2021年12月先天规划条件的约束——尽可能减少小高层面积摘自2021年12月定位小组内部会议材料三、工程整体定位客户测试产品线之争定位思路报告逻辑产品线初判土地/市场逻辑先天规划条件的约束——尽可能减少小高层面积摘自2021年12

定位思路——创新产品大平层

大平层规划限制：容积率1.传统别墅风险小，但容积率比大平层更低产品限制：带来小高层的为难局面

客户后别墅型：有别墅居住体验，深知别墅缺点，回归平层客户。平层居住改善型：习惯平层产品，根据环境要求选择低密度平层改善居住客户。房产投资型：以房地产投资作为投资习惯进而盈利类型。专业投资买房。资产配置、保值增值型：鉴于汇率、人民币对内贬值等资产配置因素考虑买房。

注意要点市场需要引导和教育——示范区必须实景、震撼呈现产品力是关键——没有高品质没出路，真正理解高端客户，不是凭想当然三、工程整体定位客户测试产品线之争定位思路报告逻辑产品线初判土地/市场逻辑定位思路——创新产品大平层大平层规划限制：容积率1.传目录一、工程概况二、工程总体目标三、工程整体定位四、工程关键成功因素五、工程关键节点方案六、工程风险控制目录一、工程概况四、工程关键成功因素传统：整体规划、建筑外观、户型、精装修、景观〔我们通过寻找外部资源、复制可做的〕核心竞争力突破：会所？物业？客服？〔更注重我们软实力的，考验我们自身的能力〕

思考：核心竞争力在哪里？四、工程关键成功因素传统：核心突破：思考：核心竞争力在哪里由于大平层产品为创新产品，因此示范区实景展示至关重要。示范区范围如以以以以下图。须在开盘前完成整个示范区的景观、外立面、样板房精装修四、工程关键成功因素本钱控制会所其他景观先行物业管理高端复制示范区实景由于大平层产品为创新产品，因此示范区实景展示至关重要。四、工借鉴绿城、星河湾成熟经历

房型复制一期280户型借鉴星河湾二期330户型复制橡树湾三期240户型复制橡树湾四、工程关键成功因素本钱控制会所其他景观先行物业管理高端复制示范区实景房型复制四、工程关键成功因素本钱控制会所其他景观先行物业一期重视实景呈现，会所景观重点打造点睛大树的选择、铺装表达立体感、紫铜花钵提气二期集中绿地率先打造四、工程关键成功因素本钱控制会所其他景观先行物业管理高端复制示范区实景一期重视实景呈现，会所景观重点打造四、工程关键成功因素本钱控341根据“专属〞特性，从效劳设施、效劳细节、效劳道具、效劳标准等方面深层次挖掘在上海公司现有物业效劳水平上再提高一个档次物业本身就是高品质产品的一局部。贵族效劳2物业四、工程关键成功因素本钱控制会所其他景观先行物业管理高端复制示范区实景341根据“专属〞特性，从效劳设施、效劳细节、效劳道具、效劳控制地下面积，减少非可售面积占总建筑面积比例提前介入优化构造方案，提出限额设计概念优化墙地比、窗地比，提升产品规格与档次控制景观中软景、硬景比例，在有限本钱内提升观感效果通过经历数据，提出有效建议明确精装修产品标准及本钱重点四、工程关键成功因素本钱控制会所其他景观先行物业管理高端复制示范区实景控制地下面积，减少非可售面积占总建筑面积比例提前介入优化构造

利用美洲俱乐部资源协同，形成高端会所独特品牌和功能优势。思考：豪宅是什么？大家都会全石材外立面、室内装修酒店化、大理石拼花、种大树、景观上大投入。。。。还有什么能形成我们独特优势？会所能否发挥协同优势，引进OLE、引进一流餐饮和SPA？四、工程关键成功因素本钱控制会所其他景观先行物业管理高端复制示范区实景利用美洲俱乐部资源协同，形成高端会所独特品牌和功能优势。思探索专业小组“同一副画面，同一个目标〞的工作模式，各专业各部门小目标与整个工程、整个公司的大目标一致。保持市场敏锐度，开掘并引导客户需求与重新定义产品，探索智能化、环保产品的应用。关注人性化居住，尝试地下室防潮方案的思考和应用。思考对合作伙伴的控制模式，从保证高品质复制、本钱效益等角度出发，培养长期战略合作伙伴。四、工程关键成功因素本钱控制会所其他景观先行物业管理高端复制示范区实景四、工程关键成功因素本钱控制会所其他景观先行物业管理高端复制目录一、工程概况二、工程总体目标三、工程整体定位四、工程关键成功因素五、工程关键节点方案六、工程风险控制目录一、工程概况工程开发周期〔分三期〕一期为东区大平层，可售面积30720平米，2021年2月开工，2021年9月竣工，销售周期自2021年3月至2021年12月。二期为西区大平层，可售面积47550平米，2021年2月开工，2021年6月竣工，销售周期自2021年9月至2021年3月。三期为小高层，可售面积40890平米，2021年3月开工，2021年9月竣工，销售周期自2021年2月至2021年12月。五、工程关键节点方案工程开发周期〔分三期〕一期为东区大平层，可售面积30720平五、工程关键节点方案附件：佘山九里关键节点方案〔三期〕五、工程关键节点方案附件：佘山九里关键节点方案〔三期〕20092010上半年2010下半年9月10日，华润置地获取松江区古楼路2号地块1月25日，开工仪式2月22日，正式桩基施工4月25日，挖土5月26日，签署土地出让补充协议6月14，3-6#全套施工图6月23日，出正负07月7日，获取方案批复8月25日，获取扩初批复8月30日，构造封顶9月15日，外立面进场10月2日，精装修进场10月8日，景观进场10月12日，获取土地证10月15日，获取工程规划许可证12月7日，获取施工许可证2011年2月16日，获取二期方案批复2月15日，二期桩基施工五、工程关键节点方案——佘山九里大事记20092010上半年2010下半年9月10日，华润置地获节点中的重点、难点一期2021年3月示范区实景呈现、开盘示范区品质和进度预售证蓄客情况二期2021年9月开盘临时样板房〔防止预售条件到达，而样板房未完成导致开盘时间后延〕房型、产品标准等关键点要控制时间，推进决策协调方案设计与施工图设计公司的无缝衔接，如扩初设计放在哪里三期2021年12月开盘尽可能为2021年销售留足时间房型尽量复制，产品标准讨论及早进展小高层施工存在难度要充分考虑，如：与示范区的关系、桩基形式、围护方案毛坯备案精装交付考虑法律风险，注意预售合同条款落实委托物业收房书协调质检站、建管所关系，获得政府支持大手精装修的进度和质量控制五、工程关键节点方案——重点、难点节点中的重点、难点五、工程关键节点方案——重点、难点五、工程关键节点方案——一期带来的思考教训：不要黑箱子，不要做甩手掌柜管到下家的具体环节和关键点举例：进度和、室内设计的失控、责建到位后对施工图的控制力度和对所有设计工作的牵头，土建单位启用劳务公司〔进一步专业细分〕假设再给一次时机，能否做到2021年10月30日实景呈现？平安问题土建进度基坑五、工程关键节点方案——一期带来的思考教训：假设再给一次时机一期2021年3月开盘，2021年12月利润结转示范区3月20日完成售楼处大堂、看房通道、景观、两个样板房，3月底扫尾工作过程中的品质控制，调整马赛克、壁纸等引入个别客户测试样板先行，阳台内侧GRC、屋面瓦、外墙石材大板大手精装修控制思考精装修总包模式，3月20日前出详细方案精装修招标技术标政府报批工作的及时完成预售证住宅交付使用许可证，9月质检竣工备案，配套验收、规划验收〔配套部与设计部提前梳理验收隐患〕五、工程关键节点方案——一期确保开盘和交房一期2021年3月开盘，2021年12月利润结转五、工程关键定位设计篇五、工程关键节点方案——二期如何实现2021年9月开盘？关键点：扩初设计、图纸质量、户型、精装修风格、室内设计能力概念方案2010-1-31已完成修规方案确认2011-1-1已完成规划方案报建2011-2-15已完成扩初设计确认2011-2-28已完成桩基施工图2011-2-28已完成全套施工图2011-4-15施工图审图2011-4-25精装修图纸（样板房）2011-5-31精装修图纸（大手）2011-7-31定位设计篇五、工程关键节点方案——二期如何实现2021年9月扩初设计——绿城东方？中森？五、工程关键节点方案——二期如何实现2021年9月开盘？根据一期经历，绿城东方对上海标准不熟悉，导致扩初设计不够符合要求，如果中森拿到重新优化，时间上会大大浪费，因此二期将扩初设计判到中森。扩初设计——绿城东方？中森？五、工程关键节点方案——二期如何图纸质量一期出现的很多问题在于图纸有疏漏提高对面积控制的关注度，在户型、方案、施工图各阶段分别对面积按照一期与政府部门沟通的模式进展面积计算，作为各阶段汇报要素。二期设计中已开场按此操作报建阶段启用?设计交底审核表?，设计院、设计部、前期部各阶段会签，确保报建文件准确性，提高报建实际速度。一期南区工规图、二期方案图已按此实施，效果较好施工图出图后进展内部审核，各专业均需参加，从各个不同角度进展查漏补缺。前期操作中落实的并不理想，二期施工图中予以加强五、工程关键节点方案——二期如何实现2021年9月开盘？

精装景观放进去，排审图时间表图纸质量提高对面积控制的关注度，在户型、方案、施工图各阶段分室内风格和单位选择合作方的选择提高对确定设计单位的重视程度。方案设计单位的方向确定纳入定位小组决策要点工程定位风格倾向备选标杆设计师成果确定方向确定单位市场市场设计设计定位小组设计松江二期室内设计单位确定将开场按此流程操作?佘山九里二期室内精装风格讨论会?会议时间：1月20日五、工程关键节点方案——二期如何实现2021年9月开盘？

室内风格和单位选择合作方的选择提高对确定设计单位的重视程度。大手精装修仿邱德光是否能仿好？邱德光大手难度？引入工程部、合约、客服、施工单位一起讨论。成品保护充分考虑。销售包装。从运营角度考虑，延续一期陈文栋风格。样板房设计阶段，同时考虑大手标准。尽可能所见即所得。培养内部设计能力，由室内组负责设计工作。五、工程关键节点方案——二期如何实现2021年9月开盘？大手精装修从运营角度考虑，延续一期陈文栋风格。五、工程关键节组织强化景观工程师陈文乐，11月到岗景观设计师范海燕10月到岗室内设计师人手不够！项目团队组织团队人员的逐渐完善，确保各项工作能够有效推动进展。松江工程由于产品较为复杂，室内设计工作量很大，依然处于人力缺乏状态。〔二期为内部设计团队设计，对我们设计师力量是考验。〕

团队完善五、工程关键节点方案——二期如何实现2021年9月开盘？组织强化景观工程师陈文乐，11月到岗景观设计师范海燕室内设计施工实现篇关键点：

总包单位选择——技术标、施工顺序、基坑围护、精装修管理模式、总包和精装修界面、样板房位置、现场施工管理五、工程关键节点方案——二期如何实现2021年9月开盘？

关键节点完成时间备注确定总包单位2011-3-10考察单位施工许可证2011-6-1开工2011-2-28已提前打桩样板房2011-8-30主体结构达到预售条件2011-8-30主体结构封顶2011-7-30销售开盘2011-9-1外脚手架拆除完成2011-12-8室外配套、园建完成2012-5-13获得规划验收许可证2012-5-25竣工备案完成2012-6-27获得住宅交付使用许可证2012-11-30毛坯集中交付2012-7-30精装集中交付2013-6-13施工实现篇关键点：五、工程关键节点方案——二期如何实现202二期样板房选址选择330作为临时样板房，8月30日完成，目的为了尽快实现二期销售。五、工程关键节点方案——二期如何实现2021年9月开盘？二期样板房选址选择330作为临时样板房，8月30日完成，目的二期中央绿地样板房展示关键点：样板房实施工期：图纸及现场具备施工的时间控制，按照1期装修繁琐程度，给样板预留充足施工时间，使装修施工工艺尽可能完美，确保有3个月的施工时间〔即5月30日须与土建交接完毕〕；石材效果：石材镜面处理按照星河湾的标准，要做半个月左右才能出镜子般效果；高光木饰面的成品保护：高光木饰面的成品保护是个难点，工程中做高光木饰面成品保护难度大，穿插作业、后续工序多，软装摆放、保洁等都会对高光木饰面有不同程度损伤，损伤后难修补，高光效果反而不好，考虑样板房就引入专业分包〔还需要讨论和研究〕；更系统的设计：不能只做样板房的设计，要做整个展示区的设计，〔负面案例：一期的楼梯间就没有设计〕五、工程关键节点方案——二期如何实现2021年9月开盘？二期中央绿地样板房展示关键点：五、工程关键节点方案——二期如精装修管理模式？优高雅是否能做精装修总包？2021年3月9日与优高雅首次专题会，3月20日前拿方案精装修与土建总包的界面梳理?佘山九里精装修界面说明?五、工程关键节点方案——二期如何实现2021年9月开盘？精装修管理模式？五、工程关键节点方案——二期如何实现2021二期、三期施工顺序先确保样板房位置人防地库完成时间。考虑工程管理部意见，最大程度减少施工难度。五、工程关键节点方案——二期如何实现2021年9月开盘？二期、三期施工顺序先确保样板房位置人防地库完成时间。五、工程土建总包、监理招标技术标标准化考察面试技术标讨论会和评分提供专业意见确定单位规定参加人员：如工程土建第一责任人、工程管理部土建负责人、其他工程土建人员技术标要求明确工程管理部、工程部、合约部梳理?技术标要求?工程管理部、工程部〔含其他专业人员〕共同开会，形成组织意见否决不合格单位将前期技术标要求落到合同中去。内部专家库五、工程关键节点方案——二期如何实现2021年9月开盘？土建总包、监理招标技术标标准化考察面试技术标讨论会和评分提供施工管理目前陈建国负责梳理以下文件，下一步：工程部内部讨论——工程管理部组织讨论——战略管理部入知识库佘山九里工程二、三期期施工现场管理工作考核方法佘山九里工程二、三期施工质量周检查评分表佘山九里工程二、三期工程质量月度考核表佘山九里工程二、三期平安文明周检查评分表佘山九里工程二、三期平安文明月度考核表佘山九里工程二、三期现场管理人员月考核表佘山九里工程二、三期材料进场管理制度佘山九里工程二、三期材料进场确认单佘山九里工程二、三期工序交接制度佘山九里工程二、三期工序交接单佘山九里工程二、三期样板确认制度佘山九里工程二、三期施工样板确认单五、工程关键节点方案——二期如何实现2021年9月开盘？施工管理五、工程关键节点方案——二期如何实现2021年9月开对监理的考核工程部评价监理是否发挥作用公司工程管理部对几个工程的监理进展评分五、工程关键节点方案——二期如何实现2021年9月开盘？对监理的考核五、工程关键节点方案——二期如何实现2021年9报建篇五、工程关键节点方案——二期如何实现2021年9月开盘？关键节点完成时间备注规划方案报建2011-2-15已完成取得扩初批复2011-4-1《建设工程规划许可证》2011-5-26施工许可证2011-6-1获得预售许可证2011-8-30获得规划验收许可证2012-5-25竣工备案完成2012-6-27获得住宅交付使用许可证2012-11-30报建篇五、工程关键节点方案——二期如何实现2021年9月开盘关键点：方案报建——房型阳台面积突破，注意未来审批隐患4.3米6.1米2.9米设备平台面积约13平方米设备平台面积约9平方米360户型5.9米设备平台面积约14平方米设备平台面积约10平方米2.2米270户型阳台面积约14平方米按照松江区2021年10月所试行的上海市2021版新标准：设备平台面积不得大于4平方米，否那么计算一半面积；阳台挑出不得大于1.8米，且面积不得大于8平方米，否那么计算全面积。五、工程关键节点方案——二期如何实现2021年9月开盘？关键点：方案报建——房型阳台面积突破，注意未来审批隐患4.3关键点专项报建——隐蔽避雷针、人防规划验收——南侧道路侵入红线、驳岸线无证3个月协调工作五、工程关键节点方案——二期如何实现2021年9月开盘？关键点五、工程关键节点方案——二期如何实现2021年9月开盘景观篇五、工程关键节点方案——二期如何实现2021年9月开盘？一期存在的缺乏：1、工期延后，错过较好的种植季节〔9-10月份〕、造成反季节种植〔冬季种植〕；2、缺少景观管线综合协调，后期存在风险；3、进场材料色差较大，局部材料破损；4、针对本工程苗木准备资源不够充分，局部苗木尚未选定；下一步改进措施：1、苗木规划：反季节种植，提供养护方案，提高成活率；二期、三期早规划苗；，提前进展苗木储藏，特别对于特殊要求的苗木资源，运至苗圃储藏。2、前端控制：加强过程控制、特别是前端控制；3、确保质量：针对质量通病，采取专项技术措施方案；4、设计交底：提倡全新的设计配合，定期至现场进展交底指导，更好的到达设计效果要求。必要时可以借助外部资源。景观篇五、工程关键节点方案——二期如何实现2021年9月开盘下一步改进措施5、坚持先进的施工组织和管理理念比方悬挑脚手架、施工通道利用地下车库等方式将场地尽可能早的让给景观，可以摆脱景观施工永远是抢竣工的状态，可以精雕细琢，为自己争取很多时间。五、工程关键节点方案——二期如何实现2021年9月开盘？下一步改进措施5、坚持先进的施工组织和管理理念五、工程关键节7、提高本钱意识景观施工中的现场调整，加强本钱意识；设计交底以及任何变更须合约参与；一期余下局部及二、三期景观，根据示范区景观的本钱范本，研究优化方案，提高性价比；合约部、景观组做一个?景观本钱模型?五、工程关键节点方案——二期如何实现2021年9月开盘？7、提高本钱意识五、工程关键节点方案——二期如何实现2021机电篇二期中心景观先行，室外综合管线穿越景观区考虑提前预埋，假设局部管线无法实现提前预埋的那么需优化线路，防止未来施工开挖对景观造成大的破坏。吸取一期教训，提前考虑地下室及阁楼空调外机在设备阳台的摆放位置，防止空调外机摆放在室外。二期因为取消了地下二层，于是又出现了地下一层卫生间排污的问题，要尽早确定一个最正确方案。古楼路改造何时能完成，完成后市政雨水管是否能用？需要跟镇政府了解清楚以确定二期是否也是需要雨水池来排水。如果一期产品受市场认可，二期在机电方面是否考虑一些升级，比方：自平衡新风系统是否升级到双向流全热交换新风系统？家居智能化是否再增加一些功能，做的彻底些？二期地库内明装管线是机电的重点，在施工前必须有统一规划过的综合管线图，所有机电管线做到整齐划一。五、工程关键节点方案——二期如何实现2021年9月开盘？机电篇二期中心景观先行，室外综合管线穿越景观区考虑提前预埋，五、工程关键节点方案——三期如何实现2021年12月开盘？

关键节点完成时间产品定位确定2011-30规划方案报建2011-3-30扩初设计确认2011-3-30取得扩初批复2011-5-1产品标准（施工图设计阶段）2010-11-2桩基施工图2011-3-30全套施工图2011-5-15施工图审图2011-5-25《建设工程规划许可证》2011-5-20确定总包单位2011-3-10施工许可证2011-6-21样板房2011-11-30产品标准（交房阶段）2011-5-15主体结构达到预售条件2011-11-30获得预售许可证2011-12-15销售开盘2011-12-15外脚手架拆除完成2012-3-11室外配套、园建完成2012-10-18获得规划验收许可证2012-11-20竣工备案完成2012-12-20获得住宅交付使用许可证2013-6-5毛坯集中交付2013-6-15精装集中交付2013-9-30五、工程关键节点方案——三期如何实现2021年12月开盘？

关键点立面与大平层照应，欧式、新古典整体形象，外滩老建筑，可流传，不过时注意与周围环境的关系精装修风格和产品标准确实定定位小组专题会初步定为：奢华、都市风格3月考察可借鉴工程4月定设计公司样板房位置选择——2021年3月确定小高层施工对一期示范区的影响？〔专题开会讨论〕五、工程关键节点方案——三期如何实现2021年12月开盘？

关键点五、工程关键节点方案——三期如何实现2021年12月开目录一、工程概况二、工程总体目标三、工程整体定位四、工程关键成功因素五、工程关键节点方案六、工程风险控制目录一、工程概况新产品开发带来系统性风险大平层产品在全国范围内都属起步阶段，尚未完全获得市场认可对客户理解不够大平层是否能带给客户超越别墅的全新体验并承受迎合客户还是引导客户？高端产品定义能力还不够何时有属于华润置地上海的豪宅DNA，COPPY星河湾是不是唯一出路六、工程风险控制新产品开发带来系统性风险六、工程风险控制销售实现——严格的宏观调控下，实现突破限购限贷房产税成交量骤减年内政策从紧预期客户特征房型面积段单价、总价VS六、工程风险控制销售实现——严格的宏观调控下，实现突破限购客户特征VS六、工较长时间处于无证施工状态原因出图进度跟不上开发及报建进度工程不可控因素——河道、三线等解决思路流程中增加控制环节工程组安排人员介入审图，提前熟悉图纸和解决问题尽量考虑高端复制与政府做好沟通导致本钱控制难度增加——模拟清单招标导致签证费用增加停工及罚款风险大基坑等无法外审和质检安监六、工程风险控制较长时间处于无证施工状态原因解决思路导致六、工程风险控制紧凑开发节奏下如何做好产品实现、大手精装如何控制品质对承建商实力、组织能力加强考察和面试，合理调配已有承建商的承建工程量开发过程中对承建商的调整，帮助乙方提高能力，提高现场开发的全面品质和形象未来建议建立材料库、战略合作伙伴六、工程风险控制紧凑开发节奏下如何做好产品实现、大手精装如何控制品质六、工程平安管理与风险控制工程开发过程中风险分析及阶段风险预判，平安措施清单及款项单列支付风险预判下的措施及执行——各项检查挂钩工程款支付风险控制的组织措施——管理小组及责任人六、工程风险控制平安管理与风险控制六、工程风险控制汇报完毕，谢谢！汇报完毕，谢谢！精品文档优质文档仅供学习精品文档优质文档仅供学习精品文档优质文档仅供学习精品文档上海华润佘山九里项目运营规划幻灯片PPT精品文档优质文档仅供学习精品文档优质文档仅供学习上海华润佘山九里项目运营规划幻灯片PPT精品文档优质目录一、工程概况二、工程总体目标三、工程整体定位四、工程关键成功因素五、工程关键节点方案六、工程风险控制目录一、工程概况虹桥综合交通枢纽人民广场佘山别墅区宗地位于上海西南方位松江区宗地紧邻成熟的佘山别墅区和赵巷别墅区，属于大佘山板块概念；宗地周边交通便利，可快速到达市区。邻轨道9号线泗泾站。距离人民广场26公里；距离虹桥综合交通枢纽13公里。一、工程概况赵巷别墅区规划要点物业形态工程图片宗地区位宗地四至虹桥综合人民广场佘山别墅区宗地位于上海西南方位松江区一、工程宗地东至巴张泾河，南至规划道路，西至古楼阁河，北至古楼公路。宗地古楼公路巴张泾河古楼阁河一、工程概况规划要点物业形态工程图片宗地区位宗地四至宗地东至巴张泾河，南至规划道路，西至古楼阁河，北至古楼公路。占地面积121719.2

平方米规划用途住宅容积率1.0计容建面121719.2平方米建筑限高40米建筑密度、绿化率建筑密度≤30％，绿化率≥45％，集中绿地率≥10％机动车位配比地下车库面积待定出让年限住宅70年基地内西侧、沿古楼路须布置用地面积约4900平方米的块状公用绿地；基地内东侧、沿古楼路须布置用地面积约4900平方米的商业金融等公建配套设施。且该区域高度不得高于20米，退让古楼路规划红线不小于8米、容积率不得大于，计容建面4410平方米，建筑密度不得大于44%，绿地率不得小于38%。规划要点物业形态工程图片宗地区位宗地四至一、工程概况占地面积121719.2平方米规划用途住宅容积率1.0计物业形态户数(户)总套型建筑面积(㎡)面积比例小高层公寓2014089034.32%大平层2527827065.68%合计1103119160100.00%物业形态：大平层+小高层规划要点物业形态工程图片宗地区位宗地四至一、工程概况物业形态户数(户)总套型建筑面积(㎡)面积比例小高层公寓20规划要点物业形态工程图片宗地区位宗地四至一、工程概况规划要点物业形态工程图片宗地区位宗地四至一、工程概况一、工程概况规划要点物业形态工程图片宗地区位宗地四至一、工程概况规划要点物业形态工程图片宗地区位宗地四至目录一、工程概况二、工程总体目标三、工程整体定位四、工程关键成功因素五、工程关键节点方案六、工程风险控制目录一、工程概况工程的战略使命：通过佘山九里工程的高品质呈现和对高端客户的理解及积累，为华润置地〔上海〕跻身地产品牌第一军团而努力。以本工程为载体，学习绿城、星河湾等高端工程经历，为公司未来高端工程复制累积经历和资源。作为公司进入多工程阶段的首批工程，进一步探索和理清矩阵式工程管理的管控方式、流程，并提出有效意见、建议和补充。工程的财务指标要求：总货值46.7亿以上〔大平层均价4万5以上，小高层2万8以上〕税后利润率15%以上IRR15%以上工程成功标尺：成为全市豪宅标杆之一，树立公司高端住宅运营商形象；获得置地系统内认可，争取获得置地高品质奖；1-2年内在置地系统内被成功复制；形成示范区实景展示管控模板；团队高效，培养并输出关键岗位假设干名；对公司管控方式、流程提出有效意见、建议和补充。二、工程总体目标工程的战略使命：二、工程总体目标目录一、工程概况二、工程总体目标三、工程整体定位四、工程关键成功因素五、工程关键节点方案六、工程风险控制目录一、工程概况未来靠什么获得市场认可？靠什么增加土地获取能力？上海的住宅用地越来越稀缺，竞争愈演愈烈；品质和开发周期的关系，如何在快速跑动中精准射门？品质的意义在哪里？——给客户带来更大价值，进入第一军团，无须实景也能卖房，溢价能力强卖盐也要卖的快?——给投资人带来更大价值，团队得到更多锻炼〔员工个人的市场价值提升〕，拿地的底气〔敢出更高价格，置地敢支持我们〕三、工程整体定位客户测试产品线之争定位思路报告逻辑产品线初判土地/市场逻辑未来靠什么获得市场认可？靠什么增加土地获取能力？上海的住宅用

客户定位报告地块产品深化报告年度营销策略报告大平层户型分析及客户模拟——引入咨询公司首次客户测试重点客户户型参观及二次深度访谈（20组以上）重点客户深访反馈报告及三次深访样板房实景呈现后，持续跟进客户情况，了解并引导客户需求成功案例研究及启示：龙湖滟澜山、留庄、星河湾。可行性产品竞争分析：未来竞争分析。目标客户深度访谈研究：三阶段客户深访报告。项目产品深化定位：产品方向研判及竞争性产品线定位。项目品牌构建及核心营销策略市场篇：竞争关系分析，竞品等级分析，大平层产品差异研究。客户篇：客户深访分析，客户购买分析，客户构成归类，项目客户研判定位。产品篇：豪宅价值梳理及拔升，豪宅价值创造，全新豪宅品类定位，项目价值构建。地块项目定位报告项目属性解读：虹桥板块属性，佘山区域属性，及全市高端豪宅走势分析。项目定位思考：定位预判及宏观环境分析。产品线选择及方案建议：全市竞品分析，各方案建议。各方案综合效益分析及项目价值梳理：对大平层产品深入价值挖掘，分析小高层方向。附件：?佘山九里三阶段客户测试报告?、?佘山九里定位整合报告?、?佘山九里产品深化报告?、?佘山九里2021年度营销策略报告?、?意向客户分析?三、工程整体定位客户测试产品线之争定位思路报告逻辑产品线初判土地/市场逻辑客户定位报告地块产品深化报告年度营销策略报告大平层户型分析产品线地块条件板块支撑客户条件竞争格局价格支撑大平层可以满足规划要求对比徐泾和赵巷板块，泗泾板块中高端别墅氛围和板块形象较弱，且配套和离市区距离也远弱于徐泾板块临近佘山，板块价值未来存有较大的成长空间未来客户将以泗泾及周边板块（主要是佘山板块）独栋别墅已购客户为主购买目的主要是为了追求平层的舒适和家庭氛围；目前大区域内此类产品呈市场空白，客户需求难以确定金地徐泾项目和赵巷项目，预计与本案同期入市，竞争直接、激烈；赵巷项目受地价限制，对比本案无明显优势，但徐泾项目从板块形象、区位和土地成本方面都较本案有明显优势目前西区外环外无此类产品，价格预判主要依据未来竞品，单价预计在25000以上，可以保证项目盈利类独栋&双拼别墅需同时规划小高层来满足容积率和密度要求板块别墅形象不够高端，但是临近佘山板块，未来成长性好；大佘山规划和商业的逐渐成熟将提升板块价值受大佘山/大虹桥和产业规划影响，独栋别墅将呈现泛区域化特征，有机会吸引全市性和全国客户；双拼客户仍将以西区客户为主，但客户规模将会持续增加在售独栋别墅项目大多都有小独栋，整体竞争较激烈，主要有佘山3号、观庭、佘山东郡、同润圣塔路斯；双拼别墅供应较少，竞争环境宽松区域内小独栋和双拼别墅产品价值较高，未来成长性也很好，一年后小独栋别墅毛坯单价可达32000以上，可以保证项目盈利联排别墅需牺牲部分面积，同时需要在建筑密度指标上有所突破板块内经济型别墅较多，市场对板块接受度尚可闵行、长宁、徐汇的改善客和企业中高层管理者，松江产业客；未来客户构成不会有明显改变，但客户规模将会增加周边板块（莘闵、赵巷、徐泾、九亭）联排供应量大，且距市区位置和板块居住氛围、配套均优于本案，本案处于竞争劣势地位周边板块一年后预期毛坯单价勉强达到2万，而泗泾板块竞争力较弱，单价若超过2万，将很难取得好的销售表现，项目利润支撑乏力常规小高层可以满足规划要求离市区有一定距离，地段条件差，难以打造高档公寓现在以及未来两三年都仍将依靠9号线导入的徐汇、闵行、长宁及松江区的白领；自住为主板块未来供应超过100万方，均以常规二房、三房为主力；竞品楼板价均低于本案；本案处于竞争劣势地位七宝、九亭板块标杆项目一年后毛坯单价都难以突破22000，本案售价很难超过这些项目，项目利润难以实现同策的产品线选择方案初步价值判断：类独栋+双拼类>大平常>联排>小高层摘自2021年10月同策定位报告三、工程整体定位客户测试产品线之争定位思路报告逻辑产品线初判土地/市场逻辑产品线地块条件板块支撑客户条件竞争格局价格支撑大平层可以满足从总量上看仅有14％的客户愿意考虑大平层有1/4的客户要视具体情况再定，现在无法做判断。中心区域的客户对大平层的承受度要高于传统别墅区域。观庭和圣塔路斯的业主几乎都不能承受郊区的大平层。摘自2021年12月市场部客户测试报告三、工程整体定位客户测试产品线之争报告逻辑产品线初判土地/市场逻辑定位思路深访后，结论发生变化。从总量上看仅有14％的客户愿意考虑大平层摘自2021年12月先天规划条件的约束——尽可能减少小高层面积摘自2021年12月定位小组内部会议材料三、工程整体定位客户测试产品线之争定位思路报告逻辑产品线初判土地/市场逻辑先天规划条件的约束——尽可能减少小高层面积摘自2021年12

定位思路——创新产品大平层

大平层规划限制：容积率1.传统别墅风险小，但容积率比大平层更低产品限制：带来小高层的为难局面

客户后别墅型：有别墅居住体验，深知别墅缺点，回归平层客户。平层居住改善型：习惯平层产品，根据环境要求选择低密度平层改善居住客户。房产投资型：以房地产投资作为投资习惯进而盈利类型。专业投资买房。资产配置、保值增值型：鉴于汇率、人民币对内贬值等资产配置因素考虑买房。

注意要点市场需要引导和教育——示范区必须实景、震撼呈现产品力是关键——没有高品质没出路，真正理解高端客户，不是凭想当然三、工程整体定位客户测试产品线之争定位思路报告逻辑产品线初判土地/市场逻辑定位思路——创新产品大平层大平层规划限制：容积率1.传目录一、工程概况二、工程总体目标三、工程整体定位四、工程关键成功因素五、工程关键节点方案六、工程风险控制目录一、工程概况四、工程关键成功因素传统：整体规划、建筑外观、户型、精装修、景观〔我们通过寻找外部资源、复制可做的〕核心竞争力突破：会所？物业？客服？〔更注重我们软实力的，考验我们自身的能力〕

思考：核心竞争力在哪里？四、工程关键成功因素传统：核心突破：思考：核心竞争力在哪里由于大平层产品为创新产品，因此示范区实景展示至关重要。示范区范围如以以以以下图。须在开盘前完成整个示范区的景观、外立面、样板房精装修四、工程关键成功因素本钱控制会所其他景观先行物业管理高端复制示范区实景由于大平层产品为创新产品，因此示范区实景展示至关重要。四、工借鉴绿城、星河湾成熟经历

房型复制一期280户型借鉴星河湾二期330户型复制橡树湾三期240户型复制橡树湾四、工程关键成功因素本钱控制会所其他景观先行物业管理高端复制示范区实景房型复制四、工程关键成功因素本钱控制会所其他景观先行物业一期重视实景呈现，会所景观重点打造点睛大树的选择、铺装表达立体感、紫铜花钵提气二期集中绿地率先打造四、工程关键成功因素本钱控制会所其他景观先行物业管理高端复制示范区实景一期重视实景呈现，会所景观重点打造四、工程关键成功因素本钱控341根据“专属〞特性，从效劳设施、效劳细节、效劳道具、效劳标准等方面深层次挖掘在上海公司现有物业效劳水平上再提高一个档次物业本身就是高品质产品的一局部。贵族效劳2物业四、工程关键成功因素本钱控制会所其他景观先行物业管理高端复制示范区实景341根据“专属〞特性，从效劳设施、效劳细节、效劳道具、效劳控制地下面积，减少非可售面积占总建筑面积比例提前介入优化构造方案，提出限额设计概念优化墙地比、窗地比，提升产品规格与档次控制景观中软景、硬景比例，在有限本钱内提升观感效果通过经历数据，提出有效建议明确精装修产品标准及本钱重点四、工程关键成功因素本钱控制会所其他景观先行物业管理高端复制示范区实景控制地下面积，减少非可售面积占总建筑面积比例提前介入优化构造

利用美洲俱乐部资源协同，形成高端会所独特品牌和功能优势。思考：豪宅是什么？大家都会全石材外立面、室内装修酒店化、大理石拼花、种大树、景观上大投入。。。。还有什么能形成我们独特优势？会所能否发挥协同优势，引进OLE、引进一流餐饮和SPA？四、工程关键成功因素本钱控制会所其他景观先行物业管理高端复制示范区实景利用美洲俱乐部资源协同，形成高端会所独特品牌和功能优势。思探索专业小组“同一副画面，同一个目标〞的工作模式，各专业各部门小目标与整个工程、整个公司的大目标一致。保持市场敏锐度，开掘并引导客户需求与重新定义产品，探索智能化、环保产品的应用。关注人性化居住，尝试地下室防潮方案的思考和应用。思考对合作伙伴的控制模式，从保证高品质复制、本钱效益等角度出发，培养长期战略合作伙伴。四、工程关键成功因素本钱控制会所其他景观先行物业管理高端复制示范区实景四、工程关键成功因素本钱控制会所其他景观先行物业管理高端复制目录一、工程概况二、工程总体目标三、工程整体定位四、工程关键成功因素五、工程关键节点方案六、工程风险控制目录一、工程概况工程开发周期〔分三期〕一期为东区大平层，可售面积30720平米，2021年2月开工，2021年9月竣工，销售周期自2021年3月至2021年12月。二期为西区大平层，可售面积47550平米，2021年2月开工，2021年6月竣工，销售周期自2021年9月至2021年3月。三期为小高层，可售面积40890平米，2021年3月开工，2021年9月竣工，销售周期自2021年2月至2021年12月。五、工程关键节点方案工程开发周期〔分三期〕一期为东区大平层，可售面积30720平五、工程关键节点方案附件：佘山九里关键节点方案〔三期〕五、工程关键节点方案附件：佘山九里关键节点方案〔三期〕20092010上半年2010下半年9月10日，华润置地获取松江区古楼路2号地块1月25日，开工仪式2月22日，正式桩基施工4月25日，挖土5月26日，签署土地出让补充协议6月14，3-6#全套施工图6月23日，出正负07月7日，获取方案批复8月25日，获取扩初批复8月30日，构造封顶9月15日，外立面进场10月2日，精装修进场10月8日，景观进场10月12日，获取土地证10月15日，获取工程规划许可证12月7日，获取施工许可证2011年2月16日，获取二期方案批复2月15日，二期桩基施工五、工程关键节点方案——佘山九里大事记20092010上半年2010下半年9月10日，华润置地获节点中的重点、难点一期2021年3月示范区实景呈现、开盘示范区品质和进度预售证蓄客情况二期2021年9月开盘临时样板房〔防止预售条件到达，而样板房未完成导致开盘时间后延〕房型、产品标准等关键点要控制时间，推进决策协调方案设计与施工图设计公司的无缝衔接，如扩初设计放在哪里三期2021年12月开盘尽可能为2021年销售留足时间房型尽量复制，产品标准讨论及早进展小高层施工存在难度要充分考虑，如：与示范区的关系、桩基形式、围护方案毛坯备案精装交付考虑法律风险，注意预售合同条款落实委托物业收房书协调质检站、建管所关系，获得政府支持大手精装修的进度和质量控制五、工程关键节点方案——重点、难点节点中的重点、难点五、工程关键节点方案——重点、难点五、工程关键节点方案——一期带来的思考教训：不要黑箱子，不要做甩手掌柜管到下家的具体环节和关键点举例：进度和、室内设计的失控、责建到位后对施工图的控制力度和对所有设计工作的牵头，土建单位启用劳务公司〔进一步专业细分〕假设再给一次时机，能否做到2021年10月30日实景呈现？平安问题土建进度基坑五、工程关键节点方案——一期带来的思考教训：假设再给一次时机一期2021年3月开盘，2021年12月利润结转示范区3月20日完成售楼处大堂、看房通道、景观、两个样板房，3月底扫尾工作过程中的品质控制，调整马赛克、壁纸等引入个别客户测试样板先行，阳台内侧GRC、屋面瓦、外墙石材大板大手精装修控制思考精装修总包模式，3月20日前出详细方案精装修招标技术标政府报批工作的及时完成预售证住宅交付使用许可证，9月质检竣工备案，配套验收、规划验收〔配套部与设计部提前梳理验收隐患〕五、工程关键节点方案——一期确保开盘和交房一期2021年3月开盘，2021年12月利润结转五、工程关键定位设计篇五、工程关键节点方案——二期如何实现2021年9月开盘？关键点：扩初设计、图纸质量、户型、精装修风格、室内设计能力概念方案2010-1-31已完成修规方案确认2011-1-1已完成规划方案报建2011-2-15已完成扩初设计确认2011-2-28已完成桩基施工图2011-2-28已完成全套施工图2011-4-15施工图审图2011-4-25精装修图纸（样板房）2011-5-31精装修图纸（大手）2011-7-31定位设计篇五、工程关键节点方案——二期如何实现2021年9月扩初设计——绿城东方？中森？五、工程关键节点方案——二期如何实现2021年9月开盘？根据一期经历，绿城东方对上海标准不熟悉，导致扩初设计不够符合要求，如果中森拿到重新优化，时间上会大大浪费，因此二期将扩初设计判到中森。扩初设计——绿城东方？中森？五、工程关键节点方案——二期如何图纸质量一期出现的很多问题在于图纸有疏漏提高对面积控制的关注度，在户型、方案、施工图各阶段分别对面积按照一期与政府部门沟通的模式进展面积计算，作为各阶段汇报要素。二期设计中已开场按此操作报建阶段启用?设计交底审核表?，设计院、设计部、前期部各阶段会签，确保报建文件准确性，提高报建实际速度。一期南区工规图、二期方案图已按此实施，效果较好施工图出图后进展内部审核，各专业均需参加，从各个不同角度进展查漏补缺。前期操作中落实的并不理想，二期施工图中予以加强五、工程关键节点方案——二期如何实现2021年9月开盘？

精装景观放进去，排审图时间表图纸质量提高对面积控制的关注度，在户型、方案、施工图各阶段分室内风格和单位选择合作方的选择提高对确定设计单位的重视程度。方案设计单位的方向确定纳入定位小组决策要点工程定位风格倾向备选标杆设计师成果确定方向确定单位市场市场设计设计定位小组设计松江二期室内设计单位确定将开场按此流程操作?佘山九里二期室内精装风格讨论会?会议时间：1月20日五、工程关键节点方案——二期如何实现2021年9月开盘？

室内风格和单位选择合作方的选择提高对确定设计单位的重视程度。大手精装修仿邱德光是否能仿好？邱德光大手难度？引入工程部、合约、客服、施工单位一起讨论。成品保护充分考虑。销售包装。从运营角度考虑，延续一期陈文栋风格。样板房设计阶段，同时考虑大手标准。尽可能所见即所得。培养内部设计能力，由室内组负责设计工作。五、工程关键节点方案——二期如何实现2021年9月开盘？大手精装修从运营角度考虑，延续一期陈文栋风格。五、工程关键节组织强化景观工程师陈文乐，11月到岗景观设计师范海燕10月到岗室内设计师人手不够！项目团队组织团队人员的逐渐完善，确保各项工作能够有效推动进展。松江工程由于产品较为复杂，室内设计工作量很大，依然处于人力缺乏状态。〔二期为内部设计团队设计，对我们设计师力量是考验。〕

团队完善五、工程关键节点方案——二期如何实现2021年9月开盘？组织强化景观工程师陈文乐，11月到岗景观设计师范海燕室内设计施工实现篇关键点：

总包单位选择——技术标、施工顺序、基坑围护、精装修管理模式、总包和精装修界面、样板房位置、现场施工管理五、工程关键节点方案——二期如何实现2021年9月开盘？

关键节点完成时间备注确定总包单位2011-3-10考察单位施工许可证2011-6-1开工2011-2-28已提前打桩样板房2011-8-30主体结构达到预售条件2011-8-30主体结构封顶2011-7-30销售开盘2011-9-1外脚手架拆除完成2011-12-8室外配套、园建完成2012-5-13获得规划验收许可证2012-5-25竣工备案完成2012-6-27获得住宅交付使用许可证2012-11-30毛坯集中交付2012-7-30精装集中交付2013-6-13施工实现篇关键点：五、工程关键节点方案——二期如何实现202二期样板房选址选择330作为临时样板房，8月30日完成，目的为了尽快实现二期销售。五、工程关键节点方案——二期如何实现2021年9月开盘？二期样板房选址选择330作为临时样板房，8月30日完成，目的二期中央绿地样板房展示关键点：样板房实施工期：图纸及现场具备施工的时间控制，按照1期装修繁琐程度，给样板预留充足施工时间，使装修施工工艺尽可能完美，确保有3个月的施工时间〔即5月30日须与土建交接完毕〕；石材效果：石材镜面处理按照星河湾的标准，要做半个月左右才能出镜子般效果；高光木饰面的成品保护：高光木饰面的成品保护是个难点，工程中做高光木饰面成品保护难度大，穿插作业、后续工序多，软装摆放、保洁等都会对高光木饰面有不同程度损伤，损伤后难修补，高光效果反而不好，考虑样板房就引入专业分包〔还需要讨论和研究〕；更系统的设计：不能只做样板房的设计，要做整个展示区的设计，〔负面案例：一期的楼梯间就没有设计〕五、工程关键节点方案——二期如何实现2021年9月开盘？二期中央绿地样板房展示关键点：五、工程关键节点方案——二期如精装修管理模式？优高雅是否能做精装修总包？2021年3月9日与优高雅首次专题会，3月20日前拿方案精装修与土建总包的界面梳理?佘山九里精装修界面说明?五、工程关键节点方案——二期如何实现2021年9月开盘？精装修管理模式？五、工程关键节点方案——二期如何实现2021二期、三期施工顺序先确保样板房位置人防地库完成时间。考虑工程管理部意见，最大程度减少施工难度。五、工程关键节点方案——二期如何实现2021年9月开盘？二期、三期施工顺序先确保样板房位置人防地库完成时间。五、工程土建总包、监理招标技术标标准化考察面试技术标讨论会和评分提供专业意见确定单位规定参加人员：如工程土建第一责任人、工程管理部土建负责人、其他工程土建人员技术标要求明确工程管理部、工程部、合约部梳理?技术标要求?工程管理部、工程部〔含其他专业人员〕共同开会，形成组织意见否决不合格单位将前期技术标要求落到合同中去。内部专家库五、工程关键节点方案——二期如何实现2021年9月开盘？土建总包、监理招标技术标标准化考察面试技术标讨论会和评分提供施工管理目前陈建国负责梳理以下文件，下一步：工程部内部讨论——工程管理部组织讨论——战略管理部入知识库佘山九里工程二、三期期施工现场管理工作考核方法佘山九里工程二、三期施工质量周检查评分表佘山九里工程二、三期工程质量月度考核表佘山九里工程二、三期平安文明周检查评分表佘山九里工程二、三期平安文明月度考核表佘山九里工程二、三期现场管理人员月考核表佘山九里工程二、三期材料进场管理制度佘山九里工程二、三期材料进场确认单佘山九里工程二、三期工序交接制度佘山九里工程二、三期工序交接单佘山九里工程二、三期样板确认制度佘山九里工程二、三期施工样板确认单五、工程关键节点方案——二期如何实现2021年9月开盘？施工管理五、工程关键节点方案——二期如何实现2021年9月开对监理的考核工程部评价监理是否发挥作用公司工程管理部对几个工程的监理进展评分五、工程关键节点方案——二期如何实现2021年9月开盘？对监理的考核五、工程关键节点方案——二期如何实现2021年9报建篇五、工程关键节点方案——二期如何实现2021年9月开盘？关键节点完成时间备注规划方案报建2011-2-15已完成取得扩初批复2011-4-1《建设工程规划许可证》2011-5-26施工许可证2011-6-1获得预售许可证2011-8-30获得规划验收许可证2012-5-25竣工备案完成2012-6-27获得住宅交付使用许可证2012-11-30报建篇五、工程关键节点方案——二期如何实现2021年9月开盘关键点：方案报建——房型阳台面积突破，注意未来审批隐患4.3米6.1米2.9米设备平台面积约13平方米设备平台面积约9平方米360户型5.9米设备平台面积约14平方米设备平台面积约10平方米2.2米270户型阳台面积约14平方米按照松江区2021年10月所试行的上海市2021版新标准：设备平台面积不得大于4平方米，否那么计算一半面积；阳台挑出不得大于1.8米，且面积不得大于8平方米，否那么计算全面积。五、工程关键节点方案——二期如何实现2021年9月开盘？关键点：方案报建——房型阳台面积突破，注意未来审批隐患4.3关键点专项报建——隐蔽避雷针、人防规划验收——南侧道路侵入红线、驳岸线无证3