群分享港中旅项目XXXX年营销推广提案

港中旅项目2012年营销推广提案1949地产机构总结过去是为了创造更好的未来销售金额统计2011年港中旅项目整体销售4.4亿元其中一期剩余产品0.7亿元元二期洋房1.9亿元二期别墅1.7亿元项目整体销售额在棋盘山板块居于榜首别墅产品销售额在棋盘山板块位居第三名销售额的确很喜人，排名也很让人兴奋。但是仅凭借这些数据就能说明我们的项目已经非常成功了吗？就能判断我们的项目已经达到最好的运营状态了吗，可以躺在功劳簿上睡大觉了吗？1949的判断：显然还不是，显然还不到可以沾沾自喜的时候，我们还有很多可以提升也是必须提升的空间，我们还有许多艰辛的路要一起去走。2011年的港中旅，在貌似喜人的销售业绩背后，还有哪些核心的问题？或者有哪些隐患呢？总结之一——整体经营战略问题Ⅰ集团品牌缺失Ⅱ两条产品线各自为战，没有形成合力Ⅲ性价比取胜，价格溢价和形象溢价均没有实现总结之二——产品策略问题Ⅰ别墅产品定位需要根据项目变化相应提升Ⅱ洋房产品定位需要重新审视调整总结之三——营销战术问题Ⅰ现场展示包装问题Ⅱ营销节奏把握问题Ⅲ营销活动主题性和执行力问题Ⅳ产品附加值缺失问题这次提案我们要系统的解决项目从整体经营战略到产品策略在具体到营销战术的一系列问题（营销战术的论述将融合在产品策略里进行针对性的分解分析）。目的是为了要项目系统性的、全局性的得以提升，而不单纯是单点式的解决局部问题，头痛医头脚痛医脚。我们进入入本次提提案的核核心内容容，逐一分析析和解决决上述问问题战略问题题之一——品牌缺失失和品牌牌修复品牌缺失失的表现现和后果果表现只有品牌牌口号和和品牌形形象，没没有品牌牌落地实实施。品牌口号号（旅游游地产缔缔造者））穿透性性不强，，不符合合东北富富人语境境。品牌形象象（80年履历国国企）感感染力不不强，表表现过于于宏观而而不够具具体。后果没有形成成品牌的的影响力力和公信信力没有把品品牌形象象力转化化为销售售力没有实现现品牌的的溢价空空间品牌形象象对别墅墅产品和和别墅客客户非常常重要，，但是我我们在这这个版块块基本是是缺失的的，所以以造成：：“像卖普普通住宅宅一样卖卖别墅””对品牌的的提升和和修复品牌价值值的深度度挖掘品牌定位位的广告告性表达达品牌输出出的具体体手段“80年履历””“国国企资质质”，这这样的品品牌价值值，首先先东北富富人不敏敏感，不不买单。。其次它是是对整个个港中旅旅集团的的宏观描描述，而而没有凸凸显集团团中地产产版块的的优势和和特点，，不够针针对性，，不够具具体。品牌价值值的深度度挖掘深度挖掘掘港中旅旅地产品品牌资源源我们发发现了这这样几个个名称：：“华侨城城”“锦锦绣中华华”“中中华民俗俗文化村村”“世世界之窗窗”“海海泉湾””“全国国首家国国家旅游游休闲度度假示范范区”这些名称称太有价价值了，，一个个个如雷贯贯耳，极极具传播播力和公公信力。。这种以具具体的、、著名的的、个体体产品品品牌来代代表和彰彰显营销销力稍弱弱的集团团品牌的的方式非非常符合合东北人人特别是是东北富富人的口口味。这些信息息应该是是我们确确立和宣宣传品牌牌形象一一个非常常重要的的要素。。除了这些些我们重重新挖掘掘的品牌牌要素之之外，一一个非常常贴切和和符合东东北人认认知习惯惯的品牌牌定位语语同样非非常重要要。品牌定位位的广告告性表达达中国旅游游地产第第一品牌牌线上手段段——专项项品牌形形象报广广线下手段段——销销售终端端知名旅旅游地产产项目展展示现场包装装——旅旅游地产产生活方方式的体体验营销销品牌输出出的具体体手段线上手段段——专项项品牌形形象报广广报广示意意线下手段段——销售售终端知知名旅游游地产项项目展示示现场品牌牌背景墙墙或者易易拉宝展展示示意意图片现场包装装——旅游游地产生生活方式式的体验验营销旅游地产产的概念念，特别别是旅游游地产所所主张的的独特的的生活方方式，除除了要用用我们以以往的成成功的项项目案例例来证实实，更重重要的是是要让消消费者怎怎么能在在我们自自己的项项目中切切身的体体会到旅旅游的乐乐趣和项项目所要要呈现出出的国际际小镇的的风情。。将项目核核心资源源景观区区进行全全方位的的深度包包装。奥特莱斯斯商业街街尽快招招商、装装饰，尽尽快呈现现独特的的商业氛氛围和多多种异域域风情的的旅游氛氛围；天鹅湖中中增设游游乐设施施，例如如游船等等，业主主或者意意向客户户可以游游玩；配合效果果示意图图片战略问题题之二——两条产品品线各自自为战，，没有有形成合合力2011年别墅墅和洋房房两条产产品线分分成两个个团队独独立运作作，各自自独立的的运营团团队，各各自独立立的销售售队伍，，各自独独立的营营销战略略，各自自独立的的推广方方式。虽然项目目最终取取得了较较好的销销售业绩绩，但是是从项目目全局运运作的角角度来讲讲并没有有达到一一个最佳佳的状态态。两条产品品线之间间缺乏联联动，没没有扶持持。最后的结结果基本本上是：：1+1≤21949对于港港中旅项项目今年年的经营营战略是是，整合合两条产产品线的的产品资资源、客客户资源源、营销销资源、、推广资资源.加强两条条产品线线之间的的联动和和互动，，实现两两条产品品线之间间的相互互扶持，，真正形形成1+1>2品牌形象象提升项项目整体体的影响响力和公公信力有效改善善和增强强具体产产品的销销售力别墅产品品树立整整体项目目高端的的产品形形象带动洋房房产品形形象和品品质的提提升洋房产品品丰富项项目整体体的产品品线配备备最重要是是带动项项目的整整体热度度和人气气，扩大大别墅产产品的客客户数量量基础战略问题题之三——性价比取取胜，价价格溢价价和形象溢溢价均没没有实现现虽然2011年度无无论是别别墅还是是洋房产产品都有有自己的的产品定定位和营营销推广广主题，，但是不不可否认认的是2011年我们们之所以以能取得得较好的的销售业业绩，性性价比是是项目最最大的利利器。我们的产产品定位位和营销销推广主主题，或或者由于于在推广广实施执执行阶段段的不到到位（别别墅产品品较为明明显），，或者由由于定位位或者推推广主题题本身就就存在一一些偏差差（洋房房产品较较为明显显）最终终导致的的结果就就是项目目自身独独特的产产品价值值没有真真正得以以释放，，也就没没有形成成预期的的影响力力和销售售力，那那么结果果就是性性价比、、价格基基本成为为最重要要的成交交原因。。这种结果果肯定是是我们甲甲乙双方方都不愿愿意看到到的。2012年一定要要改变这这种局面面当然我们们不可能能马上丢丢弃性价价比的优优势，但但是我们们一定要要把以性性价比取取胜转变变成以项项目自身身的稀缺性价值和和差异化价值值取胜。提升项目整体体的产品价值值，让消费者者更多的认可可项目和产品品本身，然后后再以相对的的性价比优势势达成成交。。2011年客客户买港中旅旅是图便宜，，今年我们要要让客户感觉觉是占便宜。。那么如何实现现以上提出的的三大经营战战略问题，重重点就要落在在第二部分——产品策略略问题的解析析。我们如何提升升或者调整别别墅产品和洋洋房产品的产产品定位，如如何梳理其产产品价值体系系的问题。我们先说别墅墅产品2011年关关于别墅产品品我们的定位位是生活别墅2012年，，我们依然是是生活别墅项目的整体运运营需要持续续性，频繁的的更换核心产产品定位和核核心产品价值值，包括推广广思路是非常常危险的。因此一个好的的概念，我们们需要持续的的运营下去，，才能形成项项目固定的、、专属的、有有影响力的、、最终有销售售力的产品价价值要素。但是，我们绝对不是是简单的和不不负责任的重重复去年的东东西。此“生活别墅墅”非彼“生生活别墅”我们需要在““生活别墅””大的方向下下，对去年的的营销策略有有一个大幅度度的提升。去年我们提出出“生活别墅墅”的市场定定位，基于最最主要的产品品特点就是奥奥特莱斯、业业主会所以及及相应的生活活配套设施。。那么今年我们们要在这个方方向上有所提提升，我们的的项目和去年年有什么变化化呢？去年我们我们们将奥特莱斯斯，将生活配配套还基本都都是畅想，都都没有能够呈呈现。但是今年项目目最大的变化化就是这些所所有的支撑““生活别墅””的价值点都都能够真正实实现。而且还有两点点变化也是非非常重要，一一是今年6月份项目二期期（别墅和洋洋房）将交房房入住，届时时港中旅项目目将成为棋盘盘山入住业主主最多的项目目，也就是说说将成为棋盘盘山最成熟的的项目，最具具生活氛围的的项目。另外一点，对对于业主会所所我们希望今今年也能够有有所调整，真真正能够呈现现。除了基本本的会所功能能外，还能具具备高端客户户深度洽谈的的功能（在下下面的营销策策略部分重点点论述）。如果说去年我我们讲“生活活别墅”还是是处于一种预预期和畅想的的阶段，“势势以生活论别别墅”还处于于一个“论””的阶段，那那么今年一定定是一个真正正的展示、呈呈现、体验的的阶段。这样的情况对对项目本身，，对消费者才才更具有价值值和意义。在营销推广中中才更加有效效，更有针对对性，更能形形成真正的销销售力。别墅定位描述述忘却世界的生生活别墅奥特莱斯呈现现运营，可以以不用去世界界各地血拼shopping。国际小镇的完完美呈现，在在家就是在世世界旅游。业主会所的高高端展现，不不出家门就能能享受到国际际级的生活享享受。在港中旅，完完全可以忘却却世界。在产品定位上上我们有了清清晰明确的思思路，但是我我们还需要更更加具体和更更加落地的营营销策略和推推广策略来全全力配合。今年全年的营营销主题2012港中旅深度体体验年（适用于别墅墅和洋房两条条产品）别墅产品的具具体营销策略略产品提升策略略现场展示策略略营销推广策略略产品提升策略略园林景观展示示提升物业服务标准准提升园林景观展示示提升园林景观无疑疑是别墅产品品最重要的产产品灵魂。但是我们在园园林景观打造造上却非常缺缺失。除了天鹅湖公公园区域的核核心景观比较较吸引人之外外，其他地方方基本没有景景观展示可言言。而且天鹅湖公公园的景观处处理也显得比比较粗糙。我们建议从几几个方面对景景观做出修整整和提升。1、天鹅湖公园园——增加一些湖边边小品、雕刻刻天鹅湖名称称的石头、湖湖边长椅、湖湖内游船等等等，将项目最最重要的景观观资源以最好好的姿态展现现给消费者。。2、别墅景观示示范区——对对目前售楼楼处门前的景景观、双拼样样板间的庭院院景观、联排排示范区的景景观重新修整整。让消费者者在买房的过过程中真正能能够体验园区区未来的景观观状态，对入入住后的生活活充满憧憬。。图片示意物业服务标准准提升如果说园林景景观是别墅项项目的产品灵灵魂，硬件灵灵魂，那么物物业服务无疑疑是软件灵魂魂。操作本次提案案之前，我们们对销售现场场进行了多次次的访问，和和一线的销售售人员了解了了大量的关于于销售和客户户的信息。据现场销售人人员反馈，消消费者对物业业服务的关注注度基本上仅仅次于户型面面积排在第二二位，甚至要要高于对价格格的关注度。。从另一个角度度来讲，物业业服务无疑也也是衡量一个个别墅项目是是否高端一个个很重要的标标准。再者，项目年年中时期即将将入住，业主主将要真真正正正的体会到到物业服务的的内容，因此此这个阶段我我们必须把物物业服务建设设纳入到日程程中来。而且还必须是是真正具有差差异化和高端端化的服务内内容。物业服务提升升的具体内容容建议我们需要有一一整套完整的的系统的物业业服务体系，，但是这些这这是基础。更加重要的，，真正能打动动消费者的，，以至于在营营销推广工作作中可以利用用，可以有故故事可讲的，，一定要有一一些独特的、、差异化的、、个性化的物物业服务内容容。我们有两点具具体的建议1、私属管家式式物业服务——每一位物业服服务人员，只只专属服务五五栋别墅。2、最人性化的的物业关怀——配比比例均衡衡的男女物业业人员（包含含保安、维修修人员等），，如果家里只只有女主人在在家，我们只只派女性工作作人员上门服服务。现场展示策略略——售楼处调整我们在对销售售现场和观察察和对销售人人员的访问过过程中，我们们发现了这样样一个问题，，许多别墅的的客户找不到到别墅的售楼楼处，许多都都会误走到洋洋房的售楼处处。另外一个问题题是，我们发发现洋房的售售楼处无论从从位置、硬件件配套、感受受园区的自然然环境都要大大大优于别墅墅的售楼处。。这就导致一个个很严重的问问题，相对低低端的洋房产产品享受了最最好的销售环环境，而高端端的别墅产品品却偏于一个个较差的销售售环境，没有有办法体会到到项目的高端端性，体会不不到中央景观观区和优越景景观资源，造造成销售氛围围和产品之间间一个很大的的反差和冲突突。我们的建议是是，将别墅的的售楼处重新新合并到洋房房售楼处内，，两条产品线线均在正式的的大售楼处内内接待。这样洋房的的产品能够够为别墅产产品带来更更多的客户户基数，并并且带动整整个项目的的人气和氛氛围。别墅的高端端客户能够够对洋房客客户形成一一种刺激和和促进，能能够让洋房房的客户感感觉和这样样的高端别别墅客户生生活在一个个园区还是是一个比较较理想的。。为了能让消消费者更真真切的体验验到园区和和中央核心心景观以及及奥特莱斯斯商业街，，我们建议议把售楼处处外侧的平平台做成洽洽谈区，售售楼员在室室内介绍完完沙盘后，，在户外的的平台与客客户进行谈谈判沟通。。另外，将湖湖内的游船船变成VIP深度洽谈区区，高端客客户和需要要深度洽谈谈的客户，，可以直接接下到湖里里在游船上上洽谈。然后将现在在的别墅售售楼处彻底底改造成项项目的业主主会所，主主要承担两两种功能。。一是基础的的未来业主主休闲、健健身、娱乐乐的功能。。二是在销售售接待过程程中，变成成一个在客客户看完样样板房之后后，一个高高端深度洽洽谈的区域域，可以让让客户一边边品着红酒酒一边洽谈谈。但是合并售售楼处需要要注意和处处理几个问问题：1、内部功能能区域合理理布局2、独立的销销售团队操操作3、增加别墅墅产品看房房车棋盘山目前前整体还非非常缺少居居住氛围，，常住人口口也非常少少，特别是是到晚上基基本都是黑黑暗一片。。因为我们的的项目是棋棋盘山最成成熟的项目目，最具生生活氛围的的项目，因因此我们需需要营造和和强化这种种氛围，在在棋盘山板板块形成独独一无二的的的产品气气质。现场展示策策略——点亮棋盘山山我们建议从从两个方面面来营造这这样的生活活氛围，一一个是白天天的、日常常的生活氛氛围的营销销，一个是是夜晚的氛氛围的营造造。日常白天我我们建议增增设物业人人员和安保保人员的数数量，并且且增加他们们的活动和和出现频次次，给到访访的消费者者一种我们们已经入住住非常多的的感受，增增强项目整整体的活力力和人气。。另外，我们们建议对项项目的核心心区域或者者是能够方方便对外展展示的区域域进行亮化化建设，例例如奥特莱莱斯商业街街或者项目目的塔楼，，特别是到到夜晚时灯灯光大开，，让棋盘山山也能够亮亮起来，成成为棋盘山山在夜晚最最亮的一道道风景线，，以此来影影响周边或或者路过的的客群，形形成强大的的人际口碑碑传播。配合图片营销推广策策略2012年全年的营营销推广主主题：产品系以双双拼为主+生活别墅的的体验呈现现营销推广策策略在今年的别别墅产品推推广上，我我们依然建建议以双拼拼产品作为为线上推广广的主要产产品系。原因有三。。1、双拼产品品是项目所所有产品系系中最高端端的产品，，具有提升升项目形象象和档次的的素质。2、双拼产品品是别墅市市场上比较较稀缺的产产品，市场场关注度较较高。而且且我们是棋棋盘山板块块中最大的的双拼别墅墅社区，具具备规模性性。目前沈阳共共有近四十十个别墅项项目，但是是只有十五五个左右项项目具有双双拼产品，，绝对属于于稀缺的高高端产品。。棋盘山板块块目前的双双拼供应量量大概在240套左右，而而我们一家家就独占90套，超过三三分之一。。3、双拼产品品除了市场场的稀缺性性之外，产产品自身的的产品力特特别是户型型设计上非非常强大大的，非常常受东北富富人所习惯惯，符合市市场需求。。我们去年双双拼产品销销售不太理理想的一个个主要原因因是，线上上推广和终终端销售脱脱节。这也是我们们今年要重重点调整和和改进的一一个方面。。鉴于这样的的问题，1949极具诚意的的提出我们们今年服务务港中旅项项目一个附附加服务内内容——长期增派一一名驻场策策略人员，，一是对销销售现场进进行最深入入的了解，，即使反馈馈到公司内内部，最快快速最直接接的做出应应对，另外外结合营销销推广除了了实时对销销售人员进进行培训和和讲解，使使销售人员员最深入的的了解推广广策略的内内容。在今年的营营销推广中中，有一点点我们需要要非常重视视，那就是是推广节奏奏的把握问问题。去年一年我我们始终是是以一种脉脉动式的均均速方式推推广，没有有节点性的的把握，也也没有节奏奏控制。今年我们需需要根据项项目实施的的动态和季季节、市场场的情况有有针对性的的、有节奏奏的完成今今年的营销销推广工作作。2012营销节奏计计划时间节点推广主题时间或工程节点备注2012.3集团品牌落地系列开年首次入市，借助品牌起势2012.4双拼产品卖点系列在4月份景观还没有呈现之际，以产品户型优势等产品卖点做出推广主诉求户型面积是消费者去年对别墅产品关注的首要问题2012.6棋盘山最成熟别墅社区（盛大入住系列）6.28入住此阶段的推广主题，重点体现生活别墅的呈现和体验主题。也是2012年全年的营销推广活动主线2012.7物业服务系列入住之后，物业服务自然逐渐被业主所关注2012.9奥特莱斯运营系列预计9月奥特莱斯运营，根据实际运营时间，调整推广时间安排配合报广示示意营销渠道建建议万豪万鑫是是五里河周周边最高端端的酒店、、写字间大大厦，吸引引了沈阳本本土的大批批高端人群群。我公司具有有该大厦的的唯一合作作伙伴，可可以实现物物料的的植植入，以点点对点的精精准营销这这批目标客客群。万豪万鑫高高档酒店与与写字间在酒店公共共或者房间间内放置精致的中旅旅宣传物料料在酒店房间间内放置万宝龙钢笔笔（刻上中中旅logo）随时供客人人记录文字字金融行业：：农业银行行、浦发银银行、兴业业银行、华华夏银行、、盛京银行行（日存款款在10-50万元以上的的高端客户户）；保险行业：：中保，个个人存保在在20万以上的高高端人群高端美容美美发行业：：梦廊、梦梦郎美容美美发、瑞妃妃曼美容高端SPA行业：皇室室假期男士士SPA酒店行业：：皇朝万鑫鑫、万豪酒酒店汽车行业：：别克教育行业：：辽宁大学学、东北大大学传媒行业：：辽报集团团、文化厅厅下属30余家单位1949独有渠道资资源营销活动建建议品牌活动——征集摄像片片活动活动时间：：2012年3月—4月主要形式：：以港中旅旅的业主为为主角，讲讲述他们旅旅游过程中中发生的故故事。品牌活动品牌活动——业主参观全全国港中旅旅旅游地产产项目活动时间：：2012年5月主要形式：：邀请港中中旅项目的的意见领袖袖及媒体界界记者，到到港中旅建建设的旅游游地产项目目进行参观观（深圳华华侨城、珠珠海海泉湾湾等）活动目的：：主要是宣宣传港中旅旅地产品牌牌，增强品品牌公信力力。品牌活动活动主题：：港中旅高高尔夫体验验之旅活动时间：：2012年6月活动地点：：盛京高尔尔夫活动人员：：成交业主主、意向客客户活动形式：：客群都是是事业上升升期的业主主，他们现现在小有成成就，也喜喜欢与上流流社会交往往，港中旅旅租用场地地，教练，，免费培训训，让他们们有名流生生活的体验验，还享受受到港中旅旅无微不至至的关怀。。别墅圈层活活动活动主题：：港中旅地地产盛大交交房入伙活活动活动时间：：2012年6月28日活动地点：：项目现场场活动人员：：二期成交交业主活动形式：：盛大交房房入伙活动动别墅圈层活活动活动主题：：私家宴活动时间：：2011年4-11月（每月两两次）活动地点：：天鹅湖边边平台活动人员：：成交业主主及10位左右圈层层朋友活动形式：：港中旅免免费提供服服务及餐饮饮，在园区区里搞业主主圈层的聚聚会，成交交的业主的的朋友，圈圈层朋友也也都是港中中旅的客群群，让业主主和朋友检检验港中旅旅的不一样样，也让业业主有了实实足的面子子。别墅墅圈圈层层活活动动活动动主主题题：：奢奢侈侈品品品品鉴鉴会会活动动时时间间：：2011年9月（（奥奥特特莱莱斯斯运运营营之之前前造造势势））活动动地地点点：：天天鹅鹅湖湖边边平平台台（（奥奥特特莱莱斯斯门门前前））活动动人人员员：：成成交交业业主主、、意意向向客客户户活动动形形式式：：国国际际知知名名奢奢侈侈品品的的品品鉴鉴会会及及奢奢侈侈品品知知识识普普及及及及鉴鉴赏赏讲讲座座。。别墅墅圈圈层层活活动动最后后说说说说案案名名1949建议议保保留留项项目目去去年年的的案案名名———中旅旅蓝蓝爵爵核心心是是考考虑虑项项目目营营销销推推广广的的稳稳定定性性和和持持续续性性。。频繁繁变变更更合合作作公公司司和和包包装装系系统统存存在在巨巨大大的的风风险险，，也也给给营营销销推推广广工工作作带带来来非非常常大大的的难难度度和和增增加加非非常常多多的的营营销销成成本本。。说完完了了别别墅墅，，下下面面我我们们说说一一说说洋洋房房产产品品在做做本本次次提提案案的的过过程程中中，，我我们们团团队队分分三三组组成成员员，，六六次次到到访访本本项项目目和和棋棋盘盘山山其其他他竞竞品品项项目目，，重重点点找找寻寻洋洋房房产产品品的的最最核核心心的的价价体体系系。。经过过我我们们多多轮轮实实地地的的考考察察和和探探讨讨研研究究，，我我们们发发现现洋洋房房产产品品本本身身具具备备两两个个最最核核心心的的特特质质，，也也是是我我们们洋洋房房产产品品自自身身独独有有的的、、稀稀缺缺的的、、差差异异化化价价值值。。翠颐恬园清韵百园城建·逸品假日沈阳碧桂园共几期共1期-共2期（在售2期）-共几栋54栋18栋52栋(在售20栋)8栋左右(还有未开发的)层数6层4层、5层5层6层面积区间90-260㎡149-170㎡86-179㎡50-140㎡价钱5600-5700元\㎡10500-12300元\㎡5300-7100元\㎡均价5200元\㎡开盘时间2011.0620082011-102011.08入住时间2011.1220102012年6月2013.07总套数544套380套左右--售出套数500套左右2栋40套左右一期的32栋完全售完的4-5栋现在售量40左右在售的2栋还剩1套，还有14栋大约300多套在排号500套左右60套左右现房\期房现房期房\现房期房现房棋盘盘山山洋洋房房项项目目汇汇总总棋盘盘山山板板块块大大约约有有21个项项目目，，但但是是其其中中具具有有在在售售洋洋房房产产品品的的项项目目只只有有5个。。而且且这这5个项项目目除除了了港港中中旅旅和和碧碧桂桂园园之之外外，，剩剩余余的的项项目目基基本本都都不不是是一一线线的的主主流流项项目目，，市市场场声声音音和和市市场场影影响响力力非非常常弱弱。。谈谈不不上上是是真真正正的的竞竞品品项项目目。。而碧碧桂桂园园基基本本也也只只剩剩下下60套左左右右的的房房源源，，不不成成规规模模，，形形不不成成主主要要的的竞竞争争关关系系。。所以以说说，，我我们们的的项项目目可可以以说说是是棋棋盘盘山山唯唯一一的的洋洋房房产产品品。。我们们的的洋洋房房产产品品除除了了享享有有棋棋盘盘山山优优秀秀的的自自然然景景观观资资源源之之外外。。还具具备备极极强强的的城城市市配配套套资资源源。。我们们距距离离北北站站只只有有15公里里，，距距离离东东二二环环只只有有7公里里，，距距离离东东陵陵生生活活区区3公里里，，地地铁铁一一号号线线延延长长线线路路过过门门前前………稀缺缺的的自自然然资资源源价价值值———棋盘盘山山别别墅墅区区里里的的唯唯一一洋洋房房稀缺缺的的城城市市资资源源价价值值———距城城市市最最近近、、享享城城市市配配套套洋洋房房我们们的的洋洋房房产产品品，，将将这这种种自自然然资资源源和和城城市市资资源源合合二二为为一一，融融为为一一体体。。我们在在去年年一年年对洋洋房的的产品品价值值的挖挖掘始始终存存在一一定的的偏差差和缺缺失。。第一阶阶段：：东陵陵东地地铁铁上城城市市公园园洋房房只强调调了城城市资资源配配套的的价值值，而而彻底底忽略略了棋棋盘山山自然然资源源的价价值。。而且以以东陵陵东行行政区区域来来作为为界定定的主主要方方式，，但是是从我我们和和现场场销售售人员员了解解的情情况，，东陵陵区的的客户户并不不多，，客户户主要要来源源于沈沈河区区。第二阶阶段：：德式式墅区区洋房房棋棋盘山山资源源中心心此阶段段将产产品定定位做做了180度的转转变，，完全全变成成强调调墅区区和棋棋盘山山资源源价值值，彻彻底抛抛弃了了城市市资源源价值值。而且““德式式”这这种建建筑风风格并并不是是项目目最突突出的的产品品特点点，““棋盘盘山资资源中中心””语言言晦涩涩难懂懂，没没有把把项目目的核核心特特点直直接的的表现现出来来。因此鉴鉴于去去年一一年推推广定定位的的问题题，我我们今今年对对于洋洋房产产品的的推广广定位位一定定要特特别注注意以以下两两个核核心问问题。。一是必必须能能够囊囊括城城市资资源价价值和和棋盘盘山资资源价价值的的两方方面核核心产产品价价值。。二是语语言必必须明明确直直接，，能够够最清清晰的的表达达项目目的价价值，，符合合洋房房客户户的接接受习习惯和和接受受能力力。我们给给出的的洋房房的产产品定定位五分钟钟城市市五五分分钟棋棋盘山山配合产产品定定位的的slogan山里的的洋房房沈阳的的洋房房大多多集中中于市市区内内或近近郊，，“洋洋房””这种种产品品本身身就在在消费费者心心理具具有一一定的的城市市价值值属性性。而“山山里的的洋房房”这这种属属性和和洋房房和这这种表表达语语境在在沈阳阳之前前绝无无仅有有。以独特特的差差异化化的概概念和和表达达方式式吸引引消费费者的的广泛泛关注注。关于案案名对于去去年洋洋房产产品的的案名名——德邑1949同样建建议保保留核心是是考虑虑项目目营销销推广广的稳稳定性性和持持续性性以及及营销销时间间和推推广成成本的的问题题。报广示意营销活活动建建议建议形形式：：1、与MINI协商，，将MINI车体颜颜色绘绘画有有来宾宾进行行创意，车车型进进行展展览。。以此此吸引引人群群高度度关注注。2、现场场组织织MINI新款车车型试试驾。。3、现场场主持持人介介绍德德邑产产品相相关信信息。。港中旅旅MINI车型鉴鉴赏——暨德邑邑品鉴鉴之旅旅活动时时间：：2012.4建议形形式：：1、现场场邀请请沈阳阳高端端改车车俱乐乐部会会员，，鉴赏赏趣味味改车车成品品。2、进行行改装装车拉拉力赛赛，优优胜者者获德德邑意意外折折扣。。3、休息息环节节可组组织样样板间间参观观，参参观者者小礼礼品一一份。。港中旅旅酷爆爆改装装车鉴鉴赏——暨德邑邑品鉴鉴之旅旅活动时时间：：2012.5活动的的时间间：2012.5活动地地点：：售楼楼处活动主主题：：伊人人更美美丽大大讲讲堂参加人人员：：港中中旅的的业主主及意意向客客户活动内内容：：通过过与““珍茜茜摩尔尔”进进行强强强联联合，，开启启女人人的春春季养养生讲讲座，，并发发放一一定数数量的的面膜膜，同同时时对现现场的的人员员进行行引导导，让让其更更多的的认知知本项项目，，产生生购买买的欲欲望。。活动目目的：：吸引引人气气，同同时对对意向向客户户进行行引导导，促促进项项目成成交。。伊人更更美丽丽大大讲堂堂亲子教教育大大讲讲堂活动的的时间间：2012.6活动地地点：：售楼楼处活动主主题：：亲子子教育育大大讲堂堂参加人人员：：港中中旅的业主主及意意向客客户活动内内容：：通过过邀请请亲子子教育育专家家，进进行售售楼处处现场场讲座座，同同时现现场提提问进进行有有奖问问答。。活动目目的：：通过过此次次活动动，来来对项项目现现场吸吸引更更多人人气，，同时时对意意向客客户进进行引引导，，促进进项目目成交交。专属性性媒体体建议议从销售售一线线了解解的情情况，，项目目客户户的来来访渠渠道一一半以以上都都是路路过，，主要要是因因为我我们的的项目目处于于棋盘盘山的的门户户位置置，所所有去去棋盘盘山看看房的的客户户和去去棋盘盘山区区域游游玩的的市民民都会会路过过本项项目。。因此我我们需需要尽尽可能能拦截截棋盘盘山的的客户户资源源。欢迎来到到棋盘山山（沈棋棋路设置置形象迎迎接门岗岗）将目前的的保安门门岗由项项目大门门内，改改设在沈沈棋路两两侧（一一侧一个个），增增加门岗岗人员数数量（每每侧四人人），形形成夹道道欢迎之之势。使每个到到棋盘山山的客户户第一时时间就能能看到港港中旅在在列道欢欢迎。配合图片片示意END9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。12月-2212月-22Sunday,December25,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。23:02:2023:02:2023:0212/25/202211:02:20PM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。12月-2223:02:2023:02Dec-2225-Dec-2212、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。23:02:2023:02:2023:02Sunday,December25,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。12月-2212月-2223:02:2023:02:20December25,202214、他乡生白发发，旧国见青青山。。25十二月月202211:02:20下午午23:02:2012月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月2211:02下下午12月-2223:02December25,202216、行动出成成果，工作作出财富。。。2022/12/2523:02:2023:02:2025December202