东原地产-启动会成果(商业篇)模板课件

东原·1891时光道二期商业启动会东原·1891时光道二期2招商专篇1研策定位收益测算32招商专篇1研策定位收益测算3测算工程招商研策推广运营人力01研策定位测算工程招商研策推广运营人力011.1

项目区位1.2

区域人口1.3

周边交通1.4

地形资源1.5SWOT分析1.6

发展策略1.7

整体定位1.7.1物理定位1.7.2客户定位1.7.3档次定位1.7.4功能定位1.7.5业态定位目录1.8

业态规划1.1项目区位1.6发展策略目1.8业态规划1.1项目区位：非传统商圈市级商圈解放碑：传统核心商圈，一线品牌入驻首选，不断调整地位巩固观音桥：逐步发展成为核心商圈区域商圈南坪、杨家坪、沙坪坝商圈成为城市副中心商圈，有向核心商圈转变的机会新兴商圈城区不断发展，新兴商圈不断成形，早期以餐饮娱乐休闲业态为主，零售发展相对滞后冉家坝-新牌坊谢家湾化龙桥解放碑沙坪坝杨家坪南坪江北嘴大坪茶园观音桥本案大石坝大渡口金山弹子石1.1项目区位：非传统商圈市级商圈区域重庆具有代表性的滨江商业城市级：南滨路区域级：北滨路-星悦荟区域级：沙滨路-重庆天地重庆具有代表性的娱乐商业得意世界洪崖洞1.1项目区位：滨江商业带重庆天地北滨路规划滨江商业带沙滨路南滨路九滨路-直港大道九龙坡杨家坪片区沙坪坝井口片区江北溉澜溪片区本案城市级滨江商业带星悦荟长嘉汇得意世界洪崖洞区域级滨江商业带重庆具有代表性的滨江商业重庆具有代表性的娱乐商业1.1项目1.2区域人口客流居住人群：项目背山面江，仅辐射狭窄滨江居住带，作为消费基础的居住人群偏少，但南滨路消费人口以中高端为主办公人群：喜来登以及南滨国际带来少量商务人群旅游人群：2013年南滨路到访客流统计数据为600万，月均50万、日均1.66万项目名称人口（2公里范围）2014年2015年2016年海棠晓月318813920048100和黄珊瑚水岸413068007500和泓南山道391861007800喜来登153042006800阳光100621171008500武夷滨江130035005800长嘉汇40040007000聚丰江山汇280046005700南滨国际178936005800长江国际320053006800洋世达140002100023000周边老旧400004000040000小计111159145400172800商业客流三大来源：居住、办公、旅游1.2区域人口客流居住人群：项目背山面江，仅辐射狭窄滨江居8客群年龄结构（％）主力客群：“25-35岁”客群最突出

高忠诚度客群：“35岁”以上客群多次到访明显增多1.21891时光道一期客群调研：年龄特征8客群年龄结构（％）主力客群：“25-35岁”客群最突出11.21891时光道一期客群调研：三高人群学历背景结构（％）从业背景（％）家庭平均月支出（元／月）高职位：主力客群为中高层管理背景高学历：主力客群学历背景高于社会平均水平高收入：“细分客群”随机抽样客群家庭月平均支出高达9452元1.21891时光道一期客群调研：三高人群学历背景结构（％1.3项目周边交通134678951鹅公岩大桥已通车2菜园坝长江大桥已通车3石板坡长江大桥已通车4东水门大桥，公路轨道两用，含轻轨6号线已通车5两江隧道2014年建成6朝天门大桥已通车7千厮门大桥，公路轨道两用，含轻轨6号线2009年开工2014年通车8黄花园大桥已通车9渝澳嘉陵江大桥已通车9座大桥17条配套公交21.3项目周边交通134678951鹅公岩大桥已通车2菜园1.3项目周边交通线路站点轨道环线上新街站6号线上新街站10号线南滨路站3条轻轨线规划本案上新街站南滨路站6号线：南段预计2014年10月开通轨道环线：2013年10月28日同时开工建设，2018年开通10号线：二期开通待定1.3项目周边交通线路站点轨道环线上新街站6号线上新街站11.4项目地形资源：无敌江景1891一期1891二期喜来登1891时光道二期临江景观主干道700米可见度及展示性极佳1891时光道1.4项目地形资源：无敌江景1891一期1891二期喜来登五大要素优势劣势商圈地段

滨江休闲商业带，传统餐饮聚集区

非传统商圈人口客流周边高端住宅和写字楼不断增多，带来更多高品质常住和办公客群餐饮休闲目的性消费客群较多

南滨路旅游观光客群较多辐射常住人口较少

商务人群较少交通状况

一层临南滨路城市景观主干道

目前无轨道交通

自驾车是主要到达方式，对停车位数量、便捷性和舒适度要求较高

5号楼6层有到达面，但无车库入口地形资源

正面无敌江景

商业裙楼背面紧邻边坡挡墙市政规划700米临江景观主干道，可见度及展示性极佳

主动线长达700米，进深小于40米4栋豪宅核心筒插入商业建筑体

地下层无法布置机电，只能在地上层处理1.5项目SWOT分析五大要素优势劣势商圈地段滨江休闲商业带，传统餐饮聚集区非机会威胁南滨路传统餐饮业态较单一，缺乏有品质的集中休闲娱乐物业消费习惯转变，体验性消费需增强南滨路高端住宅和写字楼不断增多，带来高品质基础消费人群南滨路吸引更多外来观光和商务客流东水门大桥贯通，将大大增强本项目对渝中半岛的交通辐射能力，渝中半岛大量优质商务客群将是未来要重点争取的目标客群1.5项目SWOT分析高端客群向北流失整体市场竞争加剧，多商圈逐步成形，滨江商业增多，客群分流严重商业地产开发趋热，各项目招商争夺更趋激烈机会威胁南滨路传统餐饮业态较单一，缺乏有品质的集中休闲娱乐物冉家坝-新牌坊谢家湾化龙桥解放碑沙坪坝杨家坪南坪江北嘴大坪茶园观音桥大石坝大渡口金山弹子石市级商圈：解放碑，观音桥1.6SOWT分析结论及定位策略一：扩大辐射范围，做城市级商业次级商圈：南坪、杨家坪及沙坪坝商圈新兴商圈本案1891一期的核心辐射区域为南滨路和南坪东水门大桥贯通后，渝中半岛的大量商务人群将成为拓展重点，与南滨路和南坪一起构成二期商业的三大核心辐射区在此基础上，二期商业需要引入更多有能力辐射全市的高目的性消费业态和品牌，将1891做成城市级商业目的地冉家坝-新牌坊谢家湾化龙桥解放碑沙坪坝杨家坪南坪江北嘴大坪茶北滨路规划滨江带沙滨路南滨路九滨路-直港大道九龙坡杨家坪片区江北溉澜溪片区本案成型滨江带1.6SOWT分析结论及定位策略二：最大化利用江景核心资源，加强体验式消费，做出顶级滨江品质生活方式1100米江景线是1891商业的最核心资源为最大化利用核心资源，应优先配置休闲餐饮等顾客停留时间较长的体验式消费业态打造南滨路最佳观景平台吸引游客在城市级名片滨江商业带南滨路上，做出顶级滨江品质生活方式RiversideLifestyleCenter

北滨路规划滨江带沙滨路南滨路九滨路-直港大道九龙坡江北本案成17骏逸第一江岸百盛万达广场阳光100(2015年底)长江汇当代艺术中心新世纪超市永辉超市盛汇广场上海城富力现代广场元旦购物广场协信时代广场重百第一大道洋人街烟雨公园酒吧街长嘉汇(2016年初)龙湖郦江本案弹子石片区龙门浩片区南坪片区铜元局片区珊瑚都会(已开)万象城(2014年9月)国际社区重庆天地星悦荟洪崖洞得意世界1.6SOWT分析结论及定位策略三：避免同质化竞争，打造商业亮点引入非传统商业主力店营造独特调性，美术馆、精品酒店/酒吧全国化异地化招商，积极拓展新品牌，猎寻新业态建筑及场所记忆点，着力打造室内与室外广场、滨江绿地穿插结合的情景式+主题化商业布局17骏逸第一江岸百盛万达广场阳光100(2015年底)长江汇181.101891时光道二期整体定位饕餮精致文艺休闲181.101891时光道二期整体定位饕餮精致文艺休闲1.7.1物理定位业态选择：餐饮、休闲、娱乐、购物调性特征：精致、品味、小资、享受客群针对：有钱有闲对生活品质有要求的中高端人群三大区域依托：中高档住宅区，富人区高端商务区，CBD、金融街有代表性的自然或人文景观百货DepartmentStore购物中心ShoppingMall品质生活中心LifestyleCenter第二代第三代第四代1891商业1891商业1.7.1物理定位业态选择：餐饮、休闲、娱乐、购物百货De外地客：外地来渝除了商务客群，更多是旅行或探亲者，仰慕当地本土文化，希望体验地道的重庆特色，体验地一般由本地朋友介绍，主人的热情好客决定客人的去向1.7.2客户定位周边高端社区业主：所谓灯下黑，最容易被忽略，也最应该抓住的目标客群，如：珊瑚水岸、海棠晓月、1891等周边高端社区业主，能满足其对生活品质提升的需求商务人士：商务交际是他们活动的一部分，利用这个平台去结识更多朋友，发展关系网。他们对会客场所要求较高，喜欢私密，有派头，很多带有明显目的性消费特征小资、精英白领：他们热爱生活，喜欢艺术；他们对生活有品质的要求，喜欢精致的事物，喜欢和三两朋友聚会喜爱艺术的圈层人士(标签人群)：他们是特立独行的，喜爱一切美的事物；小众、叛逆，有独到的艺术眼光，游走在时尚前端；他们是一群热爱艺术的人，或者就是艺术家次要客户重要客户外地客：外地来渝除了商务客群，更多是旅行或探亲者，仰慕当地本档次高低中中高风格1891时光道中高档次

1.7.3档次定位发挥独有滨江优势资源，引入艺术元素进行情景式+主题化风格营造以休闲、餐饮、娱乐为业态主导，结合目标客群诉求及全新品牌的引入，打造重庆滨江品质生活新方式档次高低中中高风格1891时光道中高档次1.7.3档次定精品零售创意零售设计师品牌小众定制品牌豪车展厅精品超市异国餐饮地方特色餐饮休闲餐饮主题餐厅巨幕影院滨江特色酒吧街休闲娱乐区1891时光道二期五大功能体系1.7.4功能定位精品酒店外资银行金融理财美容美发齿科健身会所美术馆书吧画廊艺术衍生品娱乐文化餐饮服务娱乐主力店带旺人气零售差异于南滨路传统餐饮目的性较强之精品零售高端定制尊享生活服务艺术调性标签圈层客群精品零售异国餐饮巨幕影院1891时光道二期1.7.4功能1891项目二期商业业态配比图二期商业业态定位规划：娱乐28%，餐饮25%，零售26%，服务18%

二期商业总经营面积49060㎡，其中主力店规划面积为20043㎡，占商业总经营面积的41%1.7.5业态定位1891项目二期商业业态配比图二期商业业态定位规划：娱乐21层2层3层4层5层6层1.8业态规划影院(夹层)影院放映层影院(夹层)餐饮顶级餐饮尊享服务区品质生活区银行精品超市书吧生活馆美发/SPA豪车俱乐部豪车游艇摩托眼科齿科产后修复红酒银行健身馆电玩餐饮/零售餐饮/零售餐饮/零售精品休闲区会所美术馆美术馆餐饮/零售酒店/酒吧区影院娱乐区影院放映层酒店/酒吧酒店/酒吧餐饮/零售餐饮餐饮美食体验区静态年长高端大众年轻动态1层2层3层4层5层6层1.8业态规划影院(夹层)影院放映测算工程招商研策推广运营人力2502招商专篇测算工程招商研策推广运营人力25022.3.1租赁政策及收益2.3.2客户资源管理2.3.3招商数据管理2.3.4招商会议管理2.3.5招商工具准备26目录2.1

业态规划及品牌示意2.2

招商策略及计划2.3

开业前重点工作2.3.1租赁政策及收益26目2.1业态规划及品牌1层2层3层4层5层6层UME影院兰桂坊/Muse精品酒店美术馆会所红酒银行/CuttingUp健身会所豪车、游艇俱乐部生活馆:COCO-MAT/北欧风情进口免税品/化妆品集合店书吧:Kinokuniya/PageOne/西西弗精品超市:GREAT/TASTE/CITYSUPER/BHG/Sam'sClub2.1业态规划及品牌示意-主力店及次主力店零售服务餐饮电玩:星际传奇/天空之城市1层2层3层4层5层6层UME影院兰桂坊/Muse美会所红酒28豪车、游艇CLUB&展厅：宾利、阿斯顿马丁、特斯拉、杜卡迪、Riva、Wally（游艇）精品超市：GREAT、TASTE、Sam'sClub、BBG、BHG家庭日常消费为主：生活配套：宝仁堂、极草烘培：巴黎贝甜、巴黎榖仓个人护理：屈臣氏、万宁钟表：欧米茄、帝舵零售：傲胜精品零售、城市休闲为主：休闲餐饮：漫咖啡、甜品工房、嫩绿茶、太平洋、Lindbakery、Simplylife设计师品牌：刘清扬、卜柯文、我宁、JDV、WOO、SJS、素精品零售、城市休闲为主：休闲餐饮：黑天鹅、ZOOCOFFEE、哈根达斯、Wagas、BR冰激凌、7monkeybakery、红炉磨坊、鲜芋仙、CandyLab、宜北町、OMB零售服务餐饮2.1业态规划及品牌示意-1F28豪车、游艇CLUB&展厅：精品超市：GREAT、TAST29尊享服务：美格尔齿科、爱尔眼科、八益齿科、喜丽产后恢复中心、漂亮妈妈产后恢复中心生活馆：家饰：COCO-MAT、北欧风情进口免税品/化妆品集合店书吧：纪伊国屋书店、Pageone、西西弗精品零售、城市休闲为主：漫咖啡、港丽餐厅、兴旺茶餐厅、正斗餐厅、欧美老物件集合店、青兰工坊精品零售、城市休闲为主：餐饮：Tiger料理、Hooters、元气寿司、一风堂、麻布茶房、满记甜品、雷门拉面、大渔铁板烧、新元素餐厅、度小月台湾美食、豆腐花城零售：Egg眼镜、Charles&Keith、bodyshop2.1业态规划及品牌示意-2F零售服务餐饮29尊享服务：生活馆：书吧：精品零售、城市休闲为主：精品零售30尊享服务：红酒银行、威尔士健身会所、Cuttingup、海派健身会所品质生活：SPA：O’SPA、思妍丽、美丽田园、美发：Tony&Guy美食体验：中餐：鼎泰丰、稻香、利苑、苏浙汇、王子饭店、翡翠小厨、首席、铜锣湾亚洲料理：SimplyThai、稻菊日料、BB韩国烤肉西式料理：Parador西班牙餐厅、STONEGRILL精致火锅：海底捞、大妙主题餐饮娱乐：主题电玩：星际传奇、天空之城主题餐饮：女仆餐厅、主题餐厅、漫画书吧、桌游吧UME2.1业态规划及品牌示意-3F零售服务餐饮30尊享服务：品质生活：美食体验：主题餐饮娱乐：UME2.131自助餐：四海一家、鲸鲨自助、大饱口福、金百汇海鲜自助小众商务餐饮：精品餐饮：王品牛排、唐宫、中国会所、丹桂轩UME2.1业态规划及品牌示意-4F零售服务餐饮31自助餐：小众商务餐饮：UME2.1业态规划及品牌示意32酒吧/精品酒店：兰桂坊、MUSEUME至尊观景平台观光塔＋270度环形屋顶观光平台2.1业态规划及品牌示意-5F/6F零售服务餐饮32酒吧/精品酒店：UME至尊观景平台观光塔＋270度环形屋332.3招商策略以及计划——招商策略示范带动：主力店及次主力店优先战略联动：优先布局具有全国战略合作价值的新品牌低开高走：在确保项目收益的前提下，采取低开高走的价格策略332.3招商策略以及计划——招商策略示范带动：主力店及次2.3招商策略以及计划——招商计划招商中心开放2014.12完成3家主力店招商累计招商率65%项目整体开业累计招商率85%2016.92014年2015年2016年计划制定前提：根据公司整体计划编制，即2016年3月主力商铺交付，2016年9月29日，项目二期1-6号楼整体开业，如遇到开发时点调整，招商计划节点做相应调整。342015.122015.52016.4项目交付累计招商率75%2.3招商策略以及计划——招商计划招商2014.12完成3355

招商会议管理4招商数据管理3客户资源管理1租赁政策制定

2.4开业前重点工作2招商工具准备

355招商会议管理4招商数据管理3客362.4.1租赁政策制定针对本项目定位及区位特点，通过对项目周边及重庆区域类似项目的租务调研进行数据分析，取得如下信息：本项目周边商业项目处于非传统商圈，未形成成熟的商业氛围；本项目周边仍以大型餐饮业态为主，娱乐缺乏，零售处于空白；本项目二期开业时，周边消费仍需培养和引导，因此项目延续和承接周边消费，做大娱乐加强服务配套，提升餐饮品质，弥补零售空白，以目的性消费带来人流。362.4.1租赁政策制定针对本项目定位及区位特点，通过对37租金单位：

电影院按租赁范围红线建筑面积出租，其它按套内面积出租；保底租金：

零售25-250元/㎡·月；餐饮35-160元/㎡·月；娱乐40-50元/㎡·月；服务15-300元/㎡·月扣率租金：

零售12%-18%；餐饮娱乐服务6%-12%租期：

零售2-3年；餐饮娱乐服务3-5年；主力店及次主力店8-15年推广费：10-12元/㎡.月（从第四年成熟期2019年1月1日开始向商家收取）履约保证金：3个月（基本租金+商场管理费）之和装修期：3-6个月；经营免租期：2~12个月2.4.1租赁政策制定37租金单位：电影院按租赁范围红线建筑面积出租，其它按套内一、招商负责部分：1、租赁政策审批完成时间：2014年6月2、租赁合同文本及附件审批完成时间：2014年6月3、招商代理公司交底会（租赁报价、品牌确认方式、跟进情况和项目资料解读移交）：2014年6月二、推广负责部分：1、招商启动宣传时间：

2014年7月2、招商PPT完成时间：2014年8月3、招商折页完成时间：2014年9月

4、招商TVC完成时间：2014年11月

三、现场招商中心招商中心开放时间：2014年11月382.4.2招商工具准备一、招商负责部分：二、推广负责部分：三、现场招商中心382.392.4.3客户资源管理日客户来访登记表日常来访客户登记和筛选：根据零售、餐饮、娱乐、服务业态分类进行登记整理对于意向性强烈的目标客户进行重要说明目标客户跟进表目标客户跟进情况及诸备目标客户情况表按商家每次跟进情况进行记录重点品牌合作意愿的反馈情况品牌落位及储备的目标客户（数量1：2）顾问公司客户跟进进度392.4.3客户资源管理日客户来访登记表目标客户跟进表402.4.4招商数据管理租控明细表每周更新，由地区项目招商负责人向集团招商职能负责人、地区商业公司总经理、地区商业公司招商职能负责人、地区项目商业负责人进行通报；租控明细表包含以下信息：商铺基础信息、租赁政策、计划签约时间、关键节点情况、实际签约合同要点招商计划表、招商达成表每周更新，由项目招商负责人向集团商业总经理、集团招商职能负责人、地区地产公司总经理、地区商业公司总经理、地区商业公司招商职能负责人、地区项目商业负责人、地区项目地产负责人进行通报；项目招商计划表进度说明：分楼层、分业态的每周出租计划，按照面积及商铺数进行统计。项目招商达成进度说明：分楼层、分业态的每周达成情况，按照面积及商铺数，租金达成情况进行统计。402.4.4招商数据管理租控明细表招商计划表、招商达成表412.4.5招商会议管理招商进度会每周（暂定周二）召开一次参会人员：招商职能负责人、项目商业负责人、项目招商人员；会议内容：每阶段招商进度情况及需要协调解决问题的研究；会议记录要求：招商工作的进度情况、意向性客户资源的储备情况、招商工作中遇到问题的解决方案；412.4.5招商会议管理测算工程招商研策推广运营人力4203经济测算测算工程招商研策推广运营人力420343目录3.1

各店铺定价原则3.2

业态租金统计3.4

各业态商业收入测算3.5

平均租金

3.6

商业收入测算3.7

商业费用测算3.8

静态收益测算

43目3.1各店铺定价原则443.1各店铺定价原则划铺

编码分类基本系数建筑系数商业系数分项楼层业态面积临近入口展示性铺位形状通道垂直交通租期品牌影响特别因素系数0.25-10.1-10.7-1.61-1.11-1.250.8-10.8-11-1.30.5-1.20.8-1.11-1.8定价系数：11个影响因素443.1各店铺定价原则划铺

编码分类基本系数建筑系数商业453.1各店铺定价原则划铺

编码定价系数业态基本系数建筑系数商业系数楼层业态面积临近入口展示性铺位形状通道垂直交通租期品牌影响特别因素0.25-10.1-10.7-1.61-1.11-1.250.8-10.8-11-1.30.5-1.20.8-1.11-1.85-2-10.6111110.81111零售5-2-20.611.11110.81111零售5-2-30.611.31110.81111零售5-2-40.611.11110.81.05111零售5-2-50.611.11110.81.05111零售5-2-60.611110.850.81.05111零售5-2-70.611.05110.950.81.05111零售5-2-80.6111110.81111零售定价系数：11个影响因素453.1各店铺定价原则划铺

编码定价系数业态基本系数建筑463.2业态租金统计数据指标：总建筑面积75708㎡，总租赁面积49060㎡，得房率为64.8%；起始平均租金：租面62元/月/㎡，建面40元/月/㎡楼层零售餐饮服务主力店会所美术馆楼层

总建面经营

面积得房率影院酒吧电玩超市书店零售大店平均租金1246756214036252017140

一层3,8713,013424

1,7751312,508

21,78011,72253.82%二层3,1232,6653,103

3741,581

18,96210,84657.20%三层03,7874,6784,239

910

66320,10714,27771.01%四层

3,02601,202

6636,9164,89170.72%五层

3,0381,618

847

5,9745,50392.10%五层夹层

891

891891100.00%六层

930

1,07893086.29%小计6,99512,4918,2059,3692,5489101,7755054,0888471,32675,70849,06064.80%业态占比14.26%25.46%16.72%19.10%5.19%1.86%3.62%1.03%8.33%1.73%2.70%463.2业态租金统计数据指标：总建筑面积75708㎡，47自然年度参数201520162017201820192020开业年限

12345座位总数（座）1,9001,9001,9001,9001,9001,900保底租金（元/月/㎡）25.0025.1527.4929.7837.7937.79增长率（%）9%8%27%0%装修期/免租期（月）装修6免租20000保底租金（元/年）

1,830,0002,400,0002,600,0003,300,0003,300,000平均票价（元/座）353535353939增长率（%）10%10%上座率（%）35%12%19%25%30%33%日均放映率（场/天）777777年度票房（元/年）20,388,90032,282,42542,476,87556,069,47561,676,423装修期/免租期（月）装修6免租2扣税率（%）8.14%8.14%8.14%8.14%8.14%8.14%抽成比例（%）11%11%11%11%12%12%抽成租金（元/年）1,716,9413,262,1874,292,3526,180,9876,799,085取高租金收益（元/年）1,830,0003,262,1874,292,3526,180,9876,799,0853.5.1主力店-影院签约建筑面积9369㎡

计租面积7276㎡

租赁期15年计租方式：保底租金、抽成租金二者取高47自然年度参数201520162017201820192483.5.2主力店-酒吧自然年度参数201520162017201820192020开业年限

12345计租面积（平米）2,5482,5482,5482,5482,5482,548保底租金（元/月/平米）40.0040.0040.0044.0044.0048.40综合增长率0%10%0%10%租期内增长率10%10%8年租期更替增长率40%装修期/免租期（月）装修6免租3保底租金（元/年）

917,3051,223,0741,345,3811,345,3811,479,919签约建筑面积（即计租面积）2548㎡租赁期8年计租方式：保底租金，每个租赁期内每2年递增10%；租赁期更替递增40%483.5.2主力店-酒吧自然年度参数201520162493.5.3主力店-电玩签约建筑面积（即计租面积）910㎡，租赁期8年计租方式：保底租金，个租赁期内每2年递增10%；租赁期更替递增40%自然年度参数201520162017201820192020开业年限

12345计租面积（平米）910910910910910910保底租金（元/月/平米）36.0936.0936.0939.7039.7043.67综合增长率0%10%0%10%租期内增长率10%10%8年租期更替增长率40%装修期/免租期（月）装修4免租3保底租金（元/年）

295,731394,308433,739433,739477,113493.5.3主力店-电玩签约建筑面积（即计租面积）91050签约建筑面积（即计租面积）847㎡，租赁期5年计租方式：保底租金，每个租赁期内每2年递增10%；租赁期更替递增40%自然年度参数201520162017201820192020开业年限

12345计租面积（平米）847847847847847847847保底租金（元/月/平米）40.0040.0040.0044.0044.0048.40综合增长率0%10%0%10%租期内增长率10%10%8年租期更替增长率40%装修期/免租期（月）装修4免租3保底租金（元/年）

304,920406,560447,216447,216491,9383.5.2主力店-会所50签约建筑面积（即计租面积）847㎡，租赁期5年自然年度513.5.4主力店-超市签约建筑面积（即计租面积）1775㎡，租赁期15年计算租金：保底租金，每个租赁期内每3年递增5%自然年度变量参数201520162017201820192020开业年限

12345计租面积（平米）1,7751,7751,7751,7751,7751,7751,775保底租金（元/月/平米）25.0025.0025.0025.0026.2526.25综合增长率0%0%5%0%租期内增长率5%5%装修期/免租期（月）装修6免租12保底租金（元/年）

532,530532,530559,157559,157513.5.4主力店-超市签约建筑面积（即计租面积）177523.5.5主力店-书店自然年度参数201520162017201820192020开业年限

12345计租面积（平米）505505505505505505505保底租金（元/月/平米）20.0020.0020.0020.0021.0021.00综合增长率0%0%5%0%租期内增长率5%5%装修期/免租期（月）装修6免租12保底租金（元/年）

90,95290,95295,50095,500签约建筑面积（即计租面积）505㎡，租赁期15年计算租金：保底租金，每个租赁期内每3年递增5%523.5.5主力店-书店自然年度参数20152016533.5.7主力店-零售主力店签约建筑面积（即计租面积）4202㎡，租赁期5年计租方式：保底租金，每个租赁期内每2年递增10%；租赁期更替递增30%自然年度参数201520162017201820192020开业年限

12345计租面积（平米）4,0884,0884,0884,0884,0884,0884,088保底租金（元/月/平米）170.60170.60170.60187.66187.66206.43综合增长率0%10%0%10%租期内增长率10%10%5年租期更替增长率30%装修期/免租期（月）装修4免租3保底租金（元/年）

6,277,5878,370,1169,207,1279,207,12710,127,840533.5.7主力店-零售主力店签约建筑面积（即计租面积）543.5.8零售业态签约建筑面积（即计租面积）7027㎡，租赁期2-3年，租金增长为保底+抽成综合体现自然年度参数201520162017201820192020开业年限

12345计租面积（平米）7,0277,0277,0277,0277,0277,027综合租金（元/月/平米）124124137160210247综合增长率10%17%32%17%租期内增长率10%11%12%12%3年租期更替增长率70%40%2年租期更替增长率30%30%30%装修期/免租期（月）装修3免租20.51.00.5租金收入（元/年）

8,694,59811,476,86912,835,44316,157,03319,830,555543.5.8零售业态签约建筑面积（即计租面积）7027㎡553.5.9餐饮业态签约建筑面积（即计租面积）12603㎡，租赁期3-5年租金增长为保底+抽成综合体现自然年度参数201520162017201820192020开业年限

12345计租面积（平米）12,49112,49112,49112,49112,49112,49112,491综合租金（元/月/平米）676767718693综合增长率0%6%20%8%租期内增长率6%7%8%5年租期更替增长率60%3年租期更替增长率40%40%装修期/免租期（月）装修3免租31.0租金收入（元/年）

7,560,20710,080,27610,685,09211,773,19113,870,959553.5.9餐饮业态签约建筑面积（即计租面积）12603563.5.10服务业态签约建筑面积（即计租面积）5109㎡，租赁期3-5年租金增长为保底+抽成综合体现自然年度参数201520162017201820192020开业年限

12345计租面积（平米）8,2058,2058,2058,2058,2058,2058,205综合租金（元/月/平米）565656596773综合增长率0%6%14%8%租期内增长率6%7%8%5年租期更替增长率70%3年租期更替增长率30%30%装修期/免租期（月）装修3免租31.0租金收入（元/年）

4,123,4905,497,9875,827,8666,084,7787,168,975563.5.10服务业态签约建筑面积（即计租面积）510957签约建筑面积1325.9㎡3.5.11美术馆自然年度参数201520162017201820192020开业年限

12345成本总计02,836,3942,951,3943,084,6443,211,4323,357,684运营费2,000,0002,100,0002,205,0002,315,2502,431,013乙方管理费250,000250,000262,500262,500275,625人力成本甲方工作人员*3300,000315,000330,750347,288364,652物管费159,108159,108159,108159,108159,108水电费127,286127,286127,286127,286127,28657签约建筑面积1325.9㎡3.5.11美术馆自然年度583.7商业收入序号自然年度20162017201820192020开业年限123451租赁面积49,06049,06049,06049,06049,0602建筑面积75,70875,70875,70875,70875,7083

租金收入20,752,65532,540,60640,393,08249,089,79259,206,4423.1主力店租金（元/年）9,625,54314,310,04516,379,61518,300,94020,062,3853.2非主力店租金（元/年）20,378,29527,055,13229,348,40234,015,00240,870,4893.3开业率70%80%90%95%98%3.4调整率5%8%10%7%5%4

其他收入000981,4951,497,107汇总商业收入总计20,752,65532,540,60640,393,08250,071,28760,703,549租金收入占比100.00%100.00%100.00%98.04%97.53%车位收入占比0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%其他收入占比0.00%0.00%0.00%1.96%2.47%583.7商业收入序号自然年度201620172018593.8商业费用序号自然年度2014201520162017201820192020开业年限0123451人员费用1,323,0002,957,5653,756,3533,392,3603,251,7413,357,2573,466,7491.1人员总数61316141313132管理费用36,00081,120103,83494,48991,24994,89998,6953推广费用5,000,0003,000,0006,000,0003,904,8733,231,4472,454,4902,960,3224招商费用900,000750,000600,000200,000184,000158,160112,4865工程整改费用

2,000,0001,627,0301,615,7231,963,5922,368,2586空置物管费068,4124,538,0265,651,6823,090,7641,633,689825,6757美术馆费用

2,836,3942,951,3943,084,6443,211,4323,357,684费用总计7,259,0006,857,09719,834,60717,821,82814,549,56812,873,51913,189,869593.8商业费用序号自然年度2014201520162060序号自然年度2014201520162017201820192020开业年限(1)0123451总收入（不含物管费）0020,752,65532,540,60640,393,08250,071,28760,703,5491.1租金收入0020,752,65532,540,60640,393,08249,089,79259,206,4421.2其他收入00000981,4951,497,1072总费用7,259,0006,857,09720,457,18618,798,04615,761,36014,346,21314,966,0632.1商业费用7,259,0006,857,09719,834,60717,821,82814,549,56812,873,51913,189,8692.2保险费622,580976,2181,211,7921,472,6941,776,1933EBITDA(息税折旧摊销前收益)-7,259,000-6,857,097295,46813,742,55924,631,72235,725,07545,737,4874EBITDA利润率1.42%42.23%60.98%71.35%75.35%5税费+折旧837,776837,7764,490,2436,564,9237,946,9589,532,54313,171,0486净利润(不算折旧)-8,096,776-7,694,873-4,194,7757,177,63716,684,76326,192,53132,566,4397净利润率%-20.21%22.06%41.31%52.31%53.65%8商业分摊总成本-812,374,1959累计净现金流-8,096,776-828,165,843-832,360,618-825,182,982-808,498,219-782,305,687-749,739,2483.9静态收益

60序号自然年度2014201520162017201820613.9静态收益

计算期：2014-2035年序号项目数据（元）备注1总收入2,382,598,051租金+车库+其他收入2总费用503,867,542商业费用+保险费3税费675,527,164房产税、营业税、土地使用税、所得税4净利润1,203,203,346总收入-总费用-相关税费5商业分摊总成本812,374,195集中商业成本+车库成本静态回收期15.96静态回收期(扣除其他费用):14.88序号项目单位数据1开发成本万元812,374,1951.1土地成本元286,793,6781.2开发前期费元76,252,6851.3建筑工程费元250,292,9011.4安装工程费元70,266,8261.5环境工程费元27,781,3551.6社区管网工程费元26,492,0441.7配套设施费元49,456,7141.8工程其它费元20,687,2501.9其他费用4,350,743单位成本元/㎡10,730单位建造成本（不含土地）元/㎡6,942总建筑面积75708㎡总租赁面积49060㎡土地成本-其他费用总计104,771,878四海路车库(一期车库)25,412,000市政道路高架桥48,391,659设计沉没费用8,735,173海棠溪小学费用22,233,045613.9静态收益计算期：2014-2035年序号项目未尽事宜敬请指正62未尽事宜敬请指正62东原·1891时光道二期商业启动会东原·1891时光道二期2招商专篇1研策定位收益测算32招商专篇1研策定位收益测算3测算工程招商研策推广运营人力01研策定位测算工程招商研策推广运营人力011.1

项目区位1.2

区域人口1.3

周边交通1.4

地形资源1.5SWOT分析1.6

发展策略1.7

整体定位1.7.1物理定位1.7.2客户定位1.7.3档次定位1.7.4功能定位1.7.5业态定位目录1.8

业态规划1.1项目区位1.6发展策略目1.8业态规划1.1项目区位：非传统商圈市级商圈解放碑：传统核心商圈，一线品牌入驻首选，不断调整地位巩固观音桥：逐步发展成为核心商圈区域商圈南坪、杨家坪、沙坪坝商圈成为城市副中心商圈，有向核心商圈转变的机会新兴商圈城区不断发展，新兴商圈不断成形，早期以餐饮娱乐休闲业态为主，零售发展相对滞后冉家坝-新牌坊谢家湾化龙桥解放碑沙坪坝杨家坪南坪江北嘴大坪茶园观音桥本案大石坝大渡口金山弹子石1.1项目区位：非传统商圈市级商圈区域重庆具有代表性的滨江商业城市级：南滨路区域级：北滨路-星悦荟区域级：沙滨路-重庆天地重庆具有代表性的娱乐商业得意世界洪崖洞1.1项目区位：滨江商业带重庆天地北滨路规划滨江商业带沙滨路南滨路九滨路-直港大道九龙坡杨家坪片区沙坪坝井口片区江北溉澜溪片区本案城市级滨江商业带星悦荟长嘉汇得意世界洪崖洞区域级滨江商业带重庆具有代表性的滨江商业重庆具有代表性的娱乐商业1.1项目1.2区域人口客流居住人群：项目背山面江，仅辐射狭窄滨江居住带，作为消费基础的居住人群偏少，但南滨路消费人口以中高端为主办公人群：喜来登以及南滨国际带来少量商务人群旅游人群：2013年南滨路到访客流统计数据为600万，月均50万、日均1.66万项目名称人口（2公里范围）2014年2015年2016年海棠晓月318813920048100和黄珊瑚水岸413068007500和泓南山道391861007800喜来登153042006800阳光100621171008500武夷滨江130035005800长嘉汇40040007000聚丰江山汇280046005700南滨国际178936005800长江国际320053006800洋世达140002100023000周边老旧400004000040000小计111159145400172800商业客流三大来源：居住、办公、旅游1.2区域人口客流居住人群：项目背山面江，仅辐射狭窄滨江居70客群年龄结构（％）主力客群：“25-35岁”客群最突出

高忠诚度客群：“35岁”以上客群多次到访明显增多1.21891时光道一期客群调研：年龄特征8客群年龄结构（％）主力客群：“25-35岁”客群最突出11.21891时光道一期客群调研：三高人群学历背景结构（％）从业背景（％）家庭平均月支出（元／月）高职位：主力客群为中高层管理背景高学历：主力客群学历背景高于社会平均水平高收入：“细分客群”随机抽样客群家庭月平均支出高达9452元1.21891时光道一期客群调研：三高人群学历背景结构（％1.3项目周边交通134678951鹅公岩大桥已通车2菜园坝长江大桥已通车3石板坡长江大桥已通车4东水门大桥，公路轨道两用，含轻轨6号线已通车5两江隧道2014年建成6朝天门大桥已通车7千厮门大桥，公路轨道两用，含轻轨6号线2009年开工2014年通车8黄花园大桥已通车9渝澳嘉陵江大桥已通车9座大桥17条配套公交21.3项目周边交通134678951鹅公岩大桥已通车2菜园1.3项目周边交通线路站点轨道环线上新街站6号线上新街站10号线南滨路站3条轻轨线规划本案上新街站南滨路站6号线：南段预计2014年10月开通轨道环线：2013年10月28日同时开工建设，2018年开通10号线：二期开通待定1.3项目周边交通线路站点轨道环线上新街站6号线上新街站11.4项目地形资源：无敌江景1891一期1891二期喜来登1891时光道二期临江景观主干道700米可见度及展示性极佳1891时光道1.4项目地形资源：无敌江景1891一期1891二期喜来登五大要素优势劣势商圈地段

滨江休闲商业带，传统餐饮聚集区

非传统商圈人口客流周边高端住宅和写字楼不断增多，带来更多高品质常住和办公客群餐饮休闲目的性消费客群较多

南滨路旅游观光客群较多辐射常住人口较少

商务人群较少交通状况

一层临南滨路城市景观主干道

目前无轨道交通

自驾车是主要到达方式，对停车位数量、便捷性和舒适度要求较高

5号楼6层有到达面，但无车库入口地形资源

正面无敌江景

商业裙楼背面紧邻边坡挡墙市政规划700米临江景观主干道，可见度及展示性极佳

主动线长达700米，进深小于40米4栋豪宅核心筒插入商业建筑体

地下层无法布置机电，只能在地上层处理1.5项目SWOT分析五大要素优势劣势商圈地段滨江休闲商业带，传统餐饮聚集区非机会威胁南滨路传统餐饮业态较单一，缺乏有品质的集中休闲娱乐物业消费习惯转变，体验性消费需增强南滨路高端住宅和写字楼不断增多，带来高品质基础消费人群南滨路吸引更多外来观光和商务客流东水门大桥贯通，将大大增强本项目对渝中半岛的交通辐射能力，渝中半岛大量优质商务客群将是未来要重点争取的目标客群1.5项目SWOT分析高端客群向北流失整体市场竞争加剧，多商圈逐步成形，滨江商业增多，客群分流严重商业地产开发趋热，各项目招商争夺更趋激烈机会威胁南滨路传统餐饮业态较单一，缺乏有品质的集中休闲娱乐物冉家坝-新牌坊谢家湾化龙桥解放碑沙坪坝杨家坪南坪江北嘴大坪茶园观音桥大石坝大渡口金山弹子石市级商圈：解放碑，观音桥1.6SOWT分析结论及定位策略一：扩大辐射范围，做城市级商业次级商圈：南坪、杨家坪及沙坪坝商圈新兴商圈本案1891一期的核心辐射区域为南滨路和南坪东水门大桥贯通后，渝中半岛的大量商务人群将成为拓展重点，与南滨路和南坪一起构成二期商业的三大核心辐射区在此基础上，二期商业需要引入更多有能力辐射全市的高目的性消费业态和品牌，将1891做成城市级商业目的地冉家坝-新牌坊谢家湾化龙桥解放碑沙坪坝杨家坪南坪江北嘴大坪茶北滨路规划滨江带沙滨路南滨路九滨路-直港大道九龙坡杨家坪片区江北溉澜溪片区本案成型滨江带1.6SOWT分析结论及定位策略二：最大化利用江景核心资源，加强体验式消费，做出顶级滨江品质生活方式1100米江景线是1891商业的最核心资源为最大化利用核心资源，应优先配置休闲餐饮等顾客停留时间较长的体验式消费业态打造南滨路最佳观景平台吸引游客在城市级名片滨江商业带南滨路上，做出顶级滨江品质生活方式RiversideLifestyleCenter

北滨路规划滨江带沙滨路南滨路九滨路-直港大道九龙坡江北本案成79骏逸第一江岸百盛万达广场阳光100(2015年底)长江汇当代艺术中心新世纪超市永辉超市盛汇广场上海城富力现代广场元旦购物广场协信时代广场重百第一大道洋人街烟雨公园酒吧街长嘉汇(2016年初)龙湖郦江本案弹子石片区龙门浩片区南坪片区铜元局片区珊瑚都会(已开)万象城(2014年9月)国际社区重庆天地星悦荟洪崖洞得意世界1.6SOWT分析结论及定位策略三：避免同质化竞争，打造商业亮点引入非传统商业主力店营造独特调性，美术馆、精品酒店/酒吧全国化异地化招商，积极拓展新品牌，猎寻新业态建筑及场所记忆点，着力打造室内与室外广场、滨江绿地穿插结合的情景式+主题化商业布局17骏逸第一江岸百盛万达广场阳光100(2015年底)长江汇801.101891时光道二期整体定位饕餮精致文艺休闲181.101891时光道二期整体定位饕餮精致文艺休闲1.7.1物理定位业态选择：餐饮、休闲、娱乐、购物调性特征：精致、品味、小资、享受客群针对：有钱有闲对生活品质有要求的中高端人群三大区域依托：中高档住宅区，富人区高端商务区，CBD、金融街有代表性的自然或人文景观百货DepartmentStore购物中心ShoppingMall品质生活中心LifestyleCenter第二代第三代第四代1891商业1891商业1.7.1物理定位业态选择：餐饮、休闲、娱乐、购物百货De外地客：外地来渝除了商务客群，更多是旅行或探亲者，仰慕当地本土文化，希望体验地道的重庆特色，体验地一般由本地朋友介绍，主人的热情好客决定客人的去向1.7.2客户定位周边高端社区业主：所谓灯下黑，最容易被忽略，也最应该抓住的目标客群，如：珊瑚水岸、海棠晓月、1891等周边高端社区业主，能满足其对生活品质提升的需求商务人士：商务交际是他们活动的一部分，利用这个平台去结识更多朋友，发展关系网。他们对会客场所要求较高，喜欢私密，有派头，很多带有明显目的性消费特征小资、精英白领：他们热爱生活，喜欢艺术；他们对生活有品质的要求，喜欢精致的事物，喜欢和三两朋友聚会喜爱艺术的圈层人士(标签人群)：他们是特立独行的，喜爱一切美的事物；小众、叛逆，有独到的艺术眼光，游走在时尚前端；他们是一群热爱艺术的人，或者就是艺术家次要客户重要客户外地客：外地来渝除了商务客群，更多是旅行或探亲者，仰慕当地本档次高低中中高风格1891时光道中高档次

1.7.3档次定位发挥独有滨江优势资源，引入艺术元素进行情景式+主题化风格营造以休闲、餐饮、娱乐为业态主导，结合目标客群诉求及全新品牌的引入，打造重庆滨江品质生活新方式档次高低中中高风格1891时光道中高档次1.7.3档次定精品零售创意零售设计师品牌小众定制品牌豪车展厅精品超市异国餐饮地方特色餐饮休闲餐饮主题餐厅巨幕影院滨江特色酒吧街休闲娱乐区1891时光道二期五大功能体系1.7.4功能定位精品酒店外资银行金融理财美容美发齿科健身会所美术馆书吧画廊艺术衍生品娱乐文化餐饮服务娱乐主力店带旺人气零售差异于南滨路传统餐饮目的性较强之精品零售高端定制尊享生活服务艺术调性标签圈层客群精品零售异国餐饮巨幕影院1891时光道二期1.7.4功能1891项目二期商业业态配比图二期商业业态定位规划：娱乐28%，餐饮25%，零售26%，服务18%

二期商业总经营面积49060㎡，其中主力店规划面积为20043㎡，占商业总经营面积的41%1.7.5业态定位1891项目二期商业业态配比图二期商业业态定位规划：娱乐21层2层3层4层5层6层1.8业态规划影院(夹层)影院放映层影院(夹层)餐饮顶级餐饮尊享服务区品质生活区银行精品超市书吧生活馆美发/SPA豪车俱乐部豪车游艇摩托眼科齿科产后修复红酒银行健身馆电玩餐饮/零售餐饮/零售餐饮/零售精品休闲区会所美术馆美术馆餐饮/零售酒店/酒吧区影院娱乐区影院放映层酒店/酒吧酒店/酒吧餐饮/零售餐饮餐饮美食体验区静态年长高端大众年轻动态1层2层3层4层5层6层1.8业态规划影院(夹层)影院放映测算工程招商研策推广运营人力8702招商专篇测算工程招商研策推广运营人力25022.3.1租赁政策及收益2.3.2客户资源管理2.3.3招商数据管理2.3.4招商会议管理2.3.5招商工具准备88目录2.1

业态规划及品牌示意2.2

招商策略及计划2.3

开业前重点工作2.3.1租赁政策及收益26目2.1业态规划及品牌1层2层3层4层5层6层UME影院兰桂坊/Muse精品酒店美术馆会所红酒银行/CuttingUp健身会所豪车、游艇俱乐部生活馆:COCO-MAT/北欧风情进口免税品/化妆品集合店书吧:Kinokuniya/PageOne/西西弗精品超市:GREAT/TASTE/CITYSUPER/BHG/Sam'sClub2.1业态规划及品牌示意-主力店及次主力店零售服务餐饮电玩:星际传奇/天空之城市1层2层3层4层5层6层UME影院兰桂坊/Muse美会所红酒90豪车、游艇CLUB&展厅：宾利、阿斯顿马丁、特斯拉、杜卡迪、Riva、Wally（游艇）精品超市：GREAT、TASTE、Sam'sClub、BBG、BHG家庭日常消费为主：生活配套：宝仁堂、极草烘培：巴黎贝甜、巴黎榖仓个人护理：屈臣氏、万宁钟表：欧米茄、帝舵零售：傲胜精品零售、城市休闲为主：休闲餐饮：漫咖啡、甜品工房、嫩绿茶、太平洋、Lindbakery、Simplylife设计师品牌：刘清扬、卜柯文、我宁、JDV、WOO、SJS、素精品零售、城市休闲为主：休闲餐饮：黑天鹅、ZOOCOFFEE、哈根达斯、Wagas、BR冰激凌、7monkeybakery、红炉磨坊、鲜芋仙、CandyLab、宜北町、OMB零售服务餐饮2.1业态规划及品牌示意-1F28豪车、游艇CLUB&展厅：精品超市：GREAT、TAST91尊享服务：美格尔齿科、爱尔眼科、八益齿科、喜丽产后恢复中心、漂亮妈妈产后恢复中心生活馆：家饰：COCO-MAT、北欧风情进口免税品/化妆品集合店书吧：纪伊国屋书店、Pageone、西西弗精品零售、城市休闲为主：漫咖啡、港丽餐厅、兴旺茶餐厅、正斗餐厅、欧美老物件集合店、青兰工坊精品零售、城市休闲为主：餐饮：Tiger料理、Hooters、元气寿司、一风堂、麻布茶房、满记甜品、雷门拉面、大渔铁板烧、新元素餐厅、度小月台湾美食、豆腐花城零售：Egg眼镜、Charles&Keith、bodyshop2.1业态规划及品牌示意-2F零售服务餐饮29尊享服务：生活馆：书吧：精品零售、城市休闲为主：精品零售92尊享服务：红酒银行、威尔士健身会所、Cuttingup、海派健身会所品质生活：SPA：O’SPA、思妍丽、美丽田园、美发：Tony&Guy美食体验：中餐：鼎泰丰、稻香、利苑、苏浙汇、王子饭店、翡翠小厨、首席、铜锣湾亚洲料理：SimplyThai、稻菊日料、BB韩国烤肉西式料理：Parador西班牙餐厅、STONEGRILL精致火锅：海底捞、大妙主题餐饮娱乐：主题电玩：星际传奇、天空之城主题餐饮：女仆餐厅、主题餐厅、漫画书吧、桌游吧UME2.1业态规划及品牌示意-3F零售服务餐饮30尊享服务：品质生活：美食体验：主题餐饮娱乐：UME2.193自助餐：四海一家、鲸鲨自助、大饱口福、金百汇海鲜自助小众商务餐饮：精品餐饮：王品牛排、唐宫、中国会所、丹桂轩UME2.1业态规划及品牌示意-4F零售服务餐饮31自助餐：小众商务餐饮：UME2.1业态规划及品牌示意94酒吧/精品酒店：兰桂坊、MUSEUME至尊观景平台观光塔＋270度环形屋顶观光平台2.1业态规划及品牌示意-5F/6F零售服务餐饮32酒吧/精品酒店：UME至尊观景平台观光塔＋270度环形屋952.3招商策略以及计划——招商策略示范带动：主力店及次主力店优先战略联动：优先布局具有全国战略合作价值的新品牌低开高走：在确保项目收益的前提下，采取低开高走的价格策略332.3招商策略以及计划——招商策略示范带动：主力店及次2.3招商策略以及计划——招商计划招商中心开放2014.12完成3家主力店招商累计招商率65%项目整体开业累计招商率85%2016.9