房地产开发全流程培训讲义课件

房地产开发流程培训房地产开发流程培训1目录第一部分房地产基本知识第二部分房地产开发基本流程第三部分土地取得流程第四部分房地产开发流程目录第一部分房地产基本知识什么是房地产、房地产开发和房地产开发经营？房地产——又称不动产，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产开发——指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发经营——指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。什么是房地产、房地产开发和房地产开发经营？房地产——又称不房地产业和建筑业的区别1、房地产业，是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业。包括房地产生产、流通和消费过程的各项经营和管理业务。房地产业总体上属于服务行业，即第三产业。资源整合（土地、建筑业、建材业、设计、金融、物业管理等）资本运营（资金投入、增值、产出等）内部管理（行政、财务、人事等）2、建筑业，是专门从事土木工程、房屋建设和设备安装以及工程勘察设计工作的生产部门。其产品是各种工厂、住宅以及公共设施的建筑物、构筑物和设施。建筑业属于制造业，属于第二产业。房地产业和建筑业的区别1、房地产业，是从事房地产综合开发房地产的基本特征

一、位置的固定性和不可移动性——房地产的区域性二、使用的长期性——房地产的周期性三、影响因素多样性——房地产的风险性四、投资大量性——房地产的资金密集型特征五、保值增值性——房地产的投资性

六、产业链长——房地产的产业相关性（60个行业）房地产的基本特征一、位置的固定性和不可移动性——房建筑物的分类1、按用途分类（1）民用建筑：1）居住建筑；2）公共建筑（2）工业建筑：包括车间、变电站、锅炉房、仓库等2、按结构材料分类木结构、砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构等3、按结构承重方式分类（1）承重墙结构；（2）框架结构；（3）排架结构；（4）其他——剪力墙结构体系、桶式结构体系4、建筑高度分类建筑物可根据其楼层数量分为以下几类：低层（1-3层）、多层（4-6层）、小高层（7-10层）、高层（10层以上）、超高层。建筑物的分类1、按用途分类类别代号类别名称范围R居住用地居住小区，居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地C公共设施用地居住区及居住区级以上的行政、商业金融、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地M工业用地工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地。包括专用的铁路、码头和道路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域和其它用地（E）W仓储用地仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地TS交通道路广场用地铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地；市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地U市政公用设施用地市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地G绿地市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和林地E水域和其它用地除以上各大类用地之外的用地城市用地种类类别类别名称范围R居住用地居住小区，居住街坊、居住组目录第一部分房地产基本知识第二部分房地产开发基本流程第三部分土地取得流程第四部分房地产开发流程目录第一部分房地产基本知识房地产开发八大流程开发流程土地投资阶段策划阶段前期阶段设计阶段施工阶段营销阶段物业阶段收尾阶段1、7大专业2、8个阶段3、126个关键节点4、近800个小节点5、一个项目整合

上百个资源单位房地产开发八大流程开发土地投资阶段策划阶段前期阶段设计阶段京御开发流程中23个关键节点：序号关键节点1项目启动2完成策划、规划及概念设计3取得集团立项审批4完成方案设计5完成政府立项6取得建设用地规划许可证7完成施工图设计8取得工程规划许可证9市政供电10完成三通一平11完成施工资源招标12“示范区”开工13取得施工许可证14基础工程开工15“示范区”完工开放16预售许可证17开盘18完成项目施工19完成竣工备案20组织交房21销售完成95%22工程结算完成23项目收尾京御开发流程中23个关键节点：序号关键节点1项目启动2完成策五证两书一、《国有土地使用证》二、《建筑用地规划许可证》三、《建设工程规划许可证》四、《建设工程施工许可证》五、《商品房销售(预售)许可证》“两书”《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》五证两书一、《国有土地使用证》房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿国有土地使用证二建设用地规划许可证一建设工程规划许可证三建筑工程施工许可证四商品房销售许可证五房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿国二建一建三建四商五1.房地产开发过程中所涉及的部门有:发改委、规划局、国土局、建设局、环保局、人防办、气象局、房管局等2.房地产开发过程中从政府部门取得的主要证件有:《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》3.房地产开发过程中从开发商应提供的主要文件有:《项目建议书》、《立项报告》、《可行性研究报告》、《设计方案送审书》、《施工图》等以及各相关部门的批文开发流程中所涉及到的政府部门、证件、文件1.房地产开发过程中所涉及的部门有:2.房地产开发过程中从政目录第一部分房地产基本知识第二部分房地产开发基本流程第三部分土地取得流程第四部分房地产开发流程目录第一部分房地产基本知识土地出让方式取得国有土地使用权国有土地使用权1.出让方式2.划拔方式（1）招标（2）拍卖（3）挂牌（4）协议3.承租方式土地出让方式取得国有土地使用权国有土地使用权1.出让方式国有土地使用权出让流程

办理土地登记

核发《建设用地批准书》交付土地

发布出让公告

编制出让文件地价评估确定出让底价编制、确定出让方案

公布出让计划确定供地方式

签订出让合同公布结果招标拍卖挂牌协议

招拍挂实施(1)(2)(3)(4)(5)(7)(8)(9)

申请及资格审查(6)(10)国有土地使用权出让流程办理土地登记核发《土地出让方式招标

招标方式概念指土地所有者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出投标邀请，通过各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。

招标流程评标出让人确定标的及标底投标人投标出让人、投标人开标评标小组确定中标人对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。土地出让方式招标招标方式概念指土地所有者（出让土地出让方式拍卖

拍卖方式概念按照指定时间、地点，在公开场所出让方用叫价的方法将土地使用权拍卖给出价最高者（竞买人）。

拍卖流程（一）主持人点算竞买人；

（二）主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项；

（三）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；

（四）主持人报出起叫价；

（五）竞买人举牌应价或者报价；

（六）主持人确认该应价后继续竞价；

（七）主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交；

（八）主持人宣布最高应价者为竞得人。

土地出让方式拍卖拍卖方式概念按照指定时间、地点土地出让方式挂牌

挂牌方式概念出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公告，接受竞买人的报价并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者。

挂牌流程接受新报价出让人宗地信息挂牌公布竞买人报价出让人更新挂牌价格出让人确定竞得人挂牌起始日挂牌截止日挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：

（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；

（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；

（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。

在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。土地出让方式挂牌挂牌方式概念出让人发布挂牌公告土地出让方式协议

协议方式概念指政府作为土地所有者（出让方）与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。

划拔

划拔方式概念指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地无偿交给土地使用者的行为。土地出让方式协议协议方式概念指政府作为土地所有出让方式的适用范围出让方式划拔方式招标、拍卖、挂牌协议1经营性用地以(商业、旅游、商品住宅等)及有竞争要求的工业用地；1经营性用地以外用途的土地，同一宗地只有一个意向用地者的1国家机关、军事用地2同一宗地有两个或者两个以上意向用地者；2原划拨、承租土地使用权人申请协议出让2城市基础设施、公益事业用地3划拨土地使用权改变用途或转让，收回土地使用权，实行招拍挂出让的；3划拨土地使用权转让申请办理协议出让3国家重点扶持的能源、交通等项目用地4出让土地使用权改变用途4出让土地使用权人申请续期4法律法规规定的其它用地5法律法规规定的其它用地5法律法规规定的其它用地异同有偿使用，需要签定合同有偿有偿使用，需要签定合同少量费用(补偿、安置）或无偿有期限限制有期限限制一般无期限限制出让方式的适用范围出让方式划拔方式招标、拍卖、挂牌协议1经营招标、拍卖、挂牌的异同招标拍卖挂牌交易场所指定地点拍卖行土地交易场所交易方式一次报价多次报价多次报价持续时间长短长复杂程度需要制作标书

十分复杂不复杂一般衡量指标价格及指定的技术等其它条件价格价格适用范围具备其他综合目标或特定的社会、公益建设条件土地用途无特别限制及要求土地用途无特别限制及要求招标、拍卖、挂牌的异同招标拍卖挂牌交易场目录第一部分房地产基本知识第二部分房地产开发基本流程第三部分土地取得流程第四部分房地产开发流程目录第一部分房地产基本知识基本节点图取得国有土地使用权立项审批规划审批开工审批预售审批其它审批节能审批项目核准建设用地规划许可证修建性详细规划方案建设工程规划许可证施工监理单位招投标备案安全监督备案面积测绘并备案地名核准人防审批消防审批施工许可证预售证交通审批竣工验收规委竣工验收权属登记勘察设计招投标质量监督注册人防规划意见书人防初设审批人防施工图审批园林审批面积实测初始登记销售机构注册备案建委竣工备案

此节点为北京市普通商品房二级开发之节点，土地取得方式是通过公开招标、拍卖、挂牌方式取得经济适用房、两限房、廉租房等政府保障用房及其它方式取得土地之项目可参照此节点此节点未含大、小市政的节点内容基本节点图取得国有土立项审批规划审批开工审批预售审批其它审批关系流程图建设单位招拍挂方式取得土地使用权勘察设计招投标备案申报节能审查编写项目申请报告编写节能专篇申报项目核准建设用地规划许可证设计单位方案深化规划方案审定国有土地使用证人防规划方案设计人防规划意见书调整土地出让合同年度计划任务调整工程规划许可证人防初步设计审查园林规划方案交通规划方案建筑防火审查施工单位招投标监理单位招投标安全监督备案质量监督注册施工许可证预售许可证面积预测面积实测楼房交付消防验收人防验收规划验收建委备案权属登记实测备案人防施工图审查关系流程图建设单位招拍挂方式取得土地使用权勘察设计招投标备案节能审批流程注：市发改委自收到申请材料之日起5个工作日内决定是否受理。受理之日起15个工作日内作出审查批复意见（不含专家论证的时间）因特殊情况需要延期的，由主管负责人批准，可以延长10个工作日基本流程及所需时间编写节能专篇环资处受理编写申请报告节能中心审核第三方审核其它处室意见3至7个工作日1个工作日2至4个工作日1个工作日1个工作日3至5个工作日5至7个工作日3至5个工作日1个工作日环资处批办3至5个工作日向区发改委申报向市发改委申报取得审批节能审批流程注：基编写节能专篇环资处受理编写申请报告节能中心节能审批内容适用范围范围：建筑面积在2万平方米以上（含）的公共建筑项目;建筑面积在20万平方米以上（含）的居住建筑项目；其它年耗能2000吨标准煤以上（含）的项目。节能专篇编制所需资料:方案设计或初步设计文件，包括图纸、说明文字和各项技术指标。应能够说明总图指标；建筑专业的总体概况、功能分区、各部分建筑的使用功能及其面积、维护结构和门窗主要材料做法；结构专业的结构体系；给排水方案；空调通风方案、使用空调的建筑面积、主要设备选型；供配电方案、变压器容量、变配电室位置等。项目所在地用能条件等；包括分品种能源供应的方式及可靠性。项目能源消耗种类及消耗情况。主要供用能系统与设备的初步选择。项目各专业节能措施。项目相关批文。主要审查内容项目用能总量及能源结构是否合理实施项目是否符合国家、地方和行业节能设计规范及标准项目没有采用明令禁止或淘汰的落后工艺和设备国家规定的其他条件和标准受约束节点:项目设计方案是否足够深化，提供的设备资料、图纸等数据是否完善合理项目节能专篇编制得是否完备、符合规定项目申请报告是否及时有效制约节点:制约项目申请报告的报批节能审批内容适用范围范围：项目核准注：市发改委自申请被受理之日起20个工作日内作出决定。20个工作日内不能作出决定的，经负责人批准，可以延长10个工作日。征求意见期间，工作日停止计算基本流程及所需时间编写申请报告取得环评批复签订出让合同2至4个工作日3至7个工作日征求市规委意见会签市建委市规委建管处根据项目情况反馈意见，如需重新核发规划意见书，则需要重新审核市建委根据项目情况反馈意见1个工作日1个工作日1个工作日2至5个工作日1个工作日1个工作日2至45个工作日向区发改委申报向市发改委申报投资处受理取得审批项目核准注：市发改委自申请被受理之日起20个工作日内作出决定项目核准审批内容主要审查内容：符合国家有关法律法规和外商投资产业政策符合国民经济和社会发展中长期规划、行业规划和产业结构调整政策的要求符合公共利益和国家反垄断的有关规定符合土地利用规划、城市总体规划和环境保护政策的要求符合国家规定的技术、工艺标准的要求符合国家资本项目管理、外债管理的有关规定受约束节点：节能专篇批复项目申请报告的编制以及是否合格有效土地出让合同制约节点：勘察设计招投标的申报年度计划任务的申报核准建设项目一般均应提交的材料包括：项目申请报告；企业营业执照；环保部门对项目环境影响评价报告批复；国土资源部门对建设项目用地预审意见；城市规划行政主管部门出具的项目选址意见书；地震部门对项目抗震设防或地震安全性评价的批复；项目建设外部供水、供电、供气的承诺文件；项目建设资金各筹措渠道的承诺文件；其他根据有关法律法规应提供的文件。项目核准审批内容主要审查内容：建设用地规划许可证注：区规划委审查决定时间为20个工作日(可延长10个工作日)。基本流程及所需时间用地钉桩成果综合科受理土地出让合同规划科审查副局长审查局长决定1个工作日1个工作日3至15个工作日1至3个工作日1至3个工作日项目地名核准1个工作日向区规划委申报核发建设用地规划许可证《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。建设用地规划许可证注：区规划委审查决定时间为20个工作日(可建设用地规划许可证审批内容主要审查内容：实体审查

►确定建设用地的性质►确定建设用地及代征城市公共用地范围和面积►确定需要同期实施的其他用地范围和面积►其它法律、法规、规章中要求审查的内容形式审查

►所有申报材料是否符合要求受约束节点：国有土使用权出让合同的签署建设用地及代征地的钉桩成果规划意见书项目地名核准批复制约节点：建设工程规划许可证施工许可证预售许可证及国有土使用证

建设用地规划许可证审批内容主要审查内容：申办材料：建设单位出具的申报委托书；建设单位填写完整并加盖单位印章的《建设项目规划许可及其他事项申报表》；规划部门及相关部门的批准文件：►申请以划拨方式取得国有土地使用权的，提交《选址意见书》附件及附图，建设项目批准、核准、备案文件。►通过土地市场以招、拍、挂方式取得国有土地使用权的，提交《建设项目规划条件（土地储备供应）》及附图，提交《北京市国有土地使用权挂牌出让成交确认书》及《北京市国有土地使用权出让合同》，建设项目批准、核准、备案文件。►申请进行土地储备前期整理的，提交《建设项目规划条件（土地储备前期整理）》和土地储备授权批准文件。《建设用地钉桩测量成果报告书》（含《建设用地钉桩通知书》和《钉桩坐标成果通知书》原件。测绘部门按建设用地钉桩成果及绘图要求绘制的１/５００或１/２０００地形图５份（用地范围涉及多个区（县）行政区划或者建设单位为多个单位的,需相应增加地形图份数）。法律、法规、规章规定要求提供的其他相关材料。建设用地规划许可证审批内容申办材料：建设用地规划许可证审批内容建设用地规划许可证样式建设用地规划许可证样式建设用地规划许可证样式建设用地规划许可证样式勘察设计招投标基本流程及所需时间注：勘察设计招投标管理处审查决定时间为30个工作日(可延长10个工作日)。项目核准批复确定勘察设计单位1个工作日规划意见书1个工作日招标立案登记资格预审招标文件审核招投标备案1个工作日3至15个工作日3至10个工作日1至3个工作日勘察设计招标管理处中标通知书勘察设计招投标基注：勘察设计招投标管理处审查决定时间为30个适用范围:勘察、设计单项合同估算价在50万元人民币以上的；建筑面积在5万平方米以上的民用建设工程项目，应进行勘察招标；建筑面积在1．5万平方米以上的建筑工程设计应进行设计招标；单项合同估算价或建设规模低于以上三条规定的规模标准，但符合下列标准之一的：►项目总投资额在3000万元人民币以上的；►全部或者部分使用政府投资或者国家融资的项目中，政府投资或者国家融资金额在100万元人民币以上的。鼓励政府投资或者国家融资金额在100万元人民币以下的项目进行招标。主要审查内容：勘察及设计单位资格审查及委托代理机构的资格审查对方案的技术指标进行审查程序审查受约束节点：项目立项批复规划意见书制约节点：修建性详细规划方案的申报建设工程规划许可证勘察设计招投标审查内容适用范围:勘察设计招投标审查内容修建性详细规划方案注：市、区规划委审查决定时间为20个工作日(可延长10个工作日)。基本流程及所需时间勘察设计招投标审查综合处受理规划意见书建管处审查副处长审查处长决定1个工作日1个工作日3至15个工作日1至2个工作日1至2个工作日技术图纸1个工作日其它资料向市（区）规划委申报方案审定修建性详细规划是以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。修建性详细规划方案注：市、区规划委审查决定时间为20个工作日修建性详细规划方案审查内容主要审查内容：实体审查►审查配套指标、车位指标、建筑间距、绿地指标、容积率、户型标准、建筑高度等各项技术指标是否满足城市控制性规划及相关规定的要求►审查项目规模、建筑退线、日照等是否符合要求►历史文化保护规划的相关要求►其它法律、法规、规章中要求审查的内容形式审查

►所有申报材料是否符合要求受约束节点：规划意见书勘察设计招投标制约节点：建设工程规划许可证人防规划意见书涉及交通、园林的方案修建性详细规划应当包括下列内容：建设条件分析及综合技术经济论证。建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计，布置总平面图。对住宅、医院、学校和托幼等建筑进行日照分析。根据交通影响分析，提出交通组织方案和设计。市政工程管线规划设计和管线综合。竖向规划设计。估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。修建性详细规划方案审查内容主要审查内容：建设工程规划许可证基本流程及所需时间注：区规划委审查决定时间为30个工作日(可延长10个工作日)。规划意见书综合科受理修建性详规规划科审查副局长审查局长决定1个工作日1个工作日5至25个工作日1至2个工作日1至2个工作日图纸资料1个工作日工程档案登记表勘察设计招投标文件项目地名核准向区规划委申报核发建设工程规划许可证建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。建设工程规划许可证基注：区规划委审查决定时间为30个工作日(主要审查内容：实体审查►已审查通过设计方案的建设项目：申报图纸是否符合修建性详细规划或已审查通过的设计方案。►前款规定项目以外的建设项目：申报图纸的用地范围与规划确定的范围是否一致

建设项目的性质符合城市规划的要求容积率符合城市规划的要求建筑高度符合城市规划的要求建筑密度、空地率或绿地率符合城市规划的要求停车位数量符合法律、法规、规章和城市规划的要求建筑间距符合法律、法规、规章和城市规划技术标准的要求，绿化率符合城市规划的要求公共服务设施符合法律、法规、规章和《北京市新建改建居住区公共服务设施配套建设指标》的规定建设项目后退道路红线的距离符合法律、法规、规章和城市规划技术标准的要求已安排了必要的水、电、气、热等市政基础设施►其它法律、法规、规章中要求审查的内容。形式审查

►所有申报材料是否符合要求建设工程规划许可证审核内容主要审查内容：建设工程规划许可证审核内容受约束节点：规划意见书及其中的要求修建性详细规划方案及其中的要求工程档案登记资料勘察设计招投标审查通知书项目的地名核准批复技术图纸制约节点：工程施工许可证工程建筑面积预测量预售许可证房屋权属初始登记建设工程规划许可证审核内容受约束节点：建设工程规划许可证审核内容申办材料：建设单位出具的申报委托书；建设单位填写完整并加盖单位印章的《建设项目规划许可及其他事项申报表》；建设项目批准、核准、备案文件或者相关文件；前期规划管理文件，包括：选址意见书或规划条件，建设工程设计方案，重大城乡基础设施项目应当提交经过审查的建设工程扩大初步设计方案，需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划；前期规划管理文件注明申报建设工程规划许可证时需要提交的相关文件；使用国有土地的有关证明文件；具有资质的设计单位按照前期规划管理文件要求绘制的建设工程施工图中的主要部分（按Ａ４规格（竖向）装订成册）１套，另再附相同设计总平面图５份（建设单位为多个的需按增加的单位个数增加图纸份数）；（施工图纸的主要部分包括：图纸目录、无障碍设施设计说明、设计总平面图、各层平面图、剖面图、各向立面图、各主要部位平面图、基础平面图、基础剖面图各１份）；其他法律、法规、规章规定要求提供的相关材料。建设工程规划许可证包含内容：许可证编号；发证机关名称和发证日期；用地单位；用地项目名称、位置、宗地号以及子项目名称、建筑性质、栋数、层数、结构类型；计容积率面积及各分类面积；附件包括总平面图、各层建筑平面图、各向立面图和剖面图。建设工程规划许可证审核内容申办材料：建设工程规划许可证审核内容建设工程规划许可证样式建设工程规划许可证样式建设工程规划许可证样式建设工程规划许可证样式项目地名核准基本流程及所需时间注：规划委审查决定时间为20个工作日(可延长10个工作日)。综合处受理规划意见书地名办审查副处长审查处长决定1个工作日1个工作日3至15个工作日1至2个工作日1至2个工作日技术图纸1个工作日其它资料向市规划委申报地名核准项目地名核准基注：规划委审查决定时间为20个工作日(可延长1主要审查内容：申请人提交的材料齐全、规范、有效，符合法定形式。以上文件图纸均按A4规格折叠装订。符合各类城市规划。保证全市范围内无重名，并避免同音。符合地名科学化、标准化、规范化的总要求，与国家地名标准一致。用字符合《中华人民共和国通用语言文字法》要求，不使用生僻字、繁体字、异体字和简化字。无损国家主权及领土完整，不使用外国地名（包括别称、谐音等）。符合社会主义精神文明。无民族歧视性质和妨碍民族团结内容，少数民族聚居区地名符合民族政策。符合北京地名文化传统。符合“尊重习惯，照顾历史，体现规划，好找好记”的北京地名命名总原则。非纪念地地名原则上不含人名。市政设施名称中不含企事业单位名称。申请名称的专名、通名齐全，汉语语义明确。通名使用准确，与地域功能、建设规模相符。申请材料中所用地名（所在政区、四至等）全部为标准地名。使用行业专用语词，需有行业主管部门同意使用的书面意见。合作项目需提交合作方同意申请名称的有效文件。住宅区地名更名，需提供经公证处公证的全体业主同意更名的意见（未建、未出租、未出售的，要提供书面说明）。公安部门对原有地名变更或撤销没有异议。地名命名或更名方案须进行公示，征求公众对公示方案的意见，并根据公众意见提出修改或确定地名命名、更名方案，按程序报请批准。项目地名核准主要审查内容：项目地名核准受约束节点：规划意见书相关技术文件制约节点：建设工程规划许可证预售许可证楼门牌号权属登记申办材料：申报单位出具的申报委托书。申报单位（指建设单位或产权单位、产权人。建筑物属合作建设的，须由共有产权人同时申请）填写完整并加盖单位印章的《北京市建筑物名称核准申报表》。提交建筑物名称核准申请书，内容包括建筑物（群）性质、位置（与道路及周围地物的相对关系）、用地面积、建筑面积，申报建筑物（群）名称的预案、寓意及理由，已取得规划许可文件及相关部门的批准文件（文件名称、文号等），开发建设情况等主要内容。政府相关部门对工程项目建设的批准文件（复印件）。

►规划行政主管部门核发的《建设工程规划许可证》（含附件及附图）复印件。

►已取得《国有土地使用权证》或《房屋产权证》的，需提交相应文件（含附图）的复印件）。提交建筑物（群）所处地域范围的基本比例尺（1/2000或1/500）地形图2份，并用铅笔划出用地的位置范围；竣工建筑物（群）需提供建筑实体照片。使用限用名称的，须提交相关主管部门同意使用的书面意见。7.其他法律、法规、规章规定的相关要求。项目地名核准受约束节点：项目地名核准施工监理单位招投标备案内部招标流程及所需时间注：内部确定候选单位约需7至15天。7天1天4天1天招标文件编制（含清单）发放招标文件提问及答疑开标评标确定候选单位招标文件发放外部招标流程及所需时间注：外部确定中标单位约需45天。1—3天标底编制提供拟派专家资料开标15天1个工作日书面报告备案选定专家并备案评标中标及结果备案1至3个工作日1个工作日1个工作日1至3个工作日1至3个工作日1至3个工作日签订合同并备案施工监理单位招投标备案内部招标流程及所需时间注：内部确定候选施工监理单位招投标备案审查内容主要审查内容：程序审查招投标范围与建设方案的一致性招投标内容审查受约束节点：立项建设工程规划许可证制约节点：安全监督备案质量监督注册施工合同及监理合同相关费用的缴纳施工监理单位招投标备案审查内容主要审查内容：质量监督注册中标通知书及合同质量监督站施工图纸审查通知书1个工作日1至3个工作日1个工作日北京市、区建委备案通知基本流程及所需时间注：建委质量监督站审查注册时间为5个工作日。质量监督注册中标通知质量监督站施工图纸审1个工作日1至3个工质量监督注册审查内容主要审查内容：施工单位、监理单位执行质量管理有关强制性标准及要求质量监督人员的资质审查工程建设应当严格执行国家有关质量管理的基本程序定期进行取样检测并报告受约束节点：施工单位招标程序及中标通知书施工及监理合同施工图纸审查文件建设工程规划许可证制约节点：施工许可证申办材料：建设工程规划许可证、北京市施工图审查设计文件、工程中标通知书或直接发包单、工程监理单位中标通知书或监理直接发包单、施工合同书、监理合同书、勘察单位资质等级证书、设计单位资质等级证书、施工单位资质等级证书、监理单位资质等级证书要求加盖监理单位公章北京市建设工程质量监督注册登记表质量监督注册审查内容主要审查内容：施工安全监督备案基本流程及所需时间注：建委审查备案时间为5个工作日。中标通知书及合同施工管理处受理、审核并备案社会保险登记及缴费凭证1个工作日1至3个工作日1个工作日北京市、区建委备案通知施工安全监督备案基注：建委审查备案时间为5个工作日。中标通施工安全监督备案主要审查内容主要审查内容：安全设施、保障措施、安全预案、应急预案及执行建设工程有关的强制性标准工程特种设施的安全保障措施施工企业资质审查及相关人员的资质审查食品安全、消防安全、疾病安全措施及环境保护措施等受约束节点：施工单位招标程序及中标通知书建设工程规划许可证建设用地规划许可证项目社会保险登记手续制约节点：施工许可证施工安全监督备案主要审查内容主要审查内容：施工许可证基本流程及所需时间注：市、区建委审查决定时间为10个工作日。建设用地规划许可证开发办受理建设工程规划许可证两项基金副职审查1个工作日1个工作日1至2个工作日1至2个工作日技术图纸及审查通知书人防施工图审查备案银行资金证明安全监督备案领导决定质量监督注册1至2个工作日1个工作日北京市、区建委申报核发许可证建设工程施工许可证是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。施工许可证基注：市、区建委审查决定时间为10个工作日。建设施工许可证审查内容主要审查内容：施工场地已基本具备施工条件；已经办理该建筑工程用地批准手续；在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证；需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；已经确定建筑施工企业；有满足施工需要的施工图纸及技术资料；有保证工程质量和安全的具体措施；建设资金已经落实；法律、行政法规规定的其他条件。受约束节点：建设工程规划许可证建设用地规划许可证人防初步设计审查意见安全及质量监督手续施工及监理单位招投标树木移伐审查施工场地占道审批节能及专项基金缴纳等制约节点：工程开工预售许可证施工许可证审查内容主要审查内容：申办材料：按规定填写、盖章的《建筑工程施工许可申请表》一式两份；建设工程规划许可证及建设用地规划许可证原件及复印件（正本及附件）；用地批准手续（国有土地使用证或有关批准文件）原件及复印件；施工图纸设计文件审查通知书原件；施工合同原件及施工企业中标通知书原件（或直接发包登记表）；监理合同原件及监理单位中标通知书原件（或直接发包登记表）；工程质量监督注册登记表和施工安全监督通知书；项目建设资金落实证明原件；人防部门出具的人防施工图备案回执；法人委托书。施工许可证审查内容申办材料：施工许可证审查内容施工许可证样式施工许可证样式房屋面积预售测量及备案基本流程及所需时间注：测绘所审查备案时间为10个工作日(遇如成果修改，不计算时间)。1个工作日审查成果数据上传3至20天10个工作日1至3个工作日1至3个工作日建设单位测量单位面积成果报告测绘所成果汇交回执房屋面积预售测量及备案基注：测绘所审查备案时间为10个工作房屋面积预售测量及备案审查内容主要审查内容：测绘楼栋面积与规划许可证面积一致程度房屋套数、户型、套型面积与规划许可证的一致程度分摊的面积的计算与分摊部位是否合理交叉分摊的计算是否合理其它审核受约束节点：施工图审查通知书建设工程规划许可证人防审查意见项目地名核准批复和土地出让合同制约节点：预售许可证房屋面积预售测量及备案审查内容主要审查内容：预售许可证基本流程及所需时间注：市建委审查决定时间为10个工作日。国有土地使用证市场处受理国有土地使用权出让合同复审副处长审核1个工作日1至5个工作日1至2个工作日1至2个工作日地价款缴纳核实函1个工作日建设工程施工许可证银行资金证明施工合同领导批准测绘成果汇交回执网上数据审核1至2个工作日1个工作日向市建委申报核发许可证预售许可证是房地产开发商销售时的必要证书。预售许可证基注：市建委审查决定时间为10个工作日。国有土地预售许可证审查内容主要审查内容：规划许可证相关数据与国有土地使用证、施工许可证等相关数据的一致程度出让楼栋相关数据与规划许可证的对应数据一致程度出让房屋套数、户型、套型面积与规划许可证的一致程度网上上传数据的正确程度建设资金的到位程度受约束节点：国有土使用权出让合同及国有土地使用证建设工程规划许可证项目地名核准批复施工许可证等制约节点：房屋预售销售机构备案预售许可证审查内容主要审查内容：预售许可证审查内容申办材料：企业法人营业执照；

开发企业资质等级证书；

国有土地使用证；经济适用住房项目提交《北京市城镇建设用地批准书》；已交清全部出让金证明（国有土地使用权出让或转让合同及地价款交纳情况核实函）；经济适用住房项目提交市物价局、市建委关于经济适用住房销售价格的批准文件；市或区(县)规划管理部门核发的建设工程规划许可证及附件、附总平面图；市或区（县）建设管理部门核发的建设工程施工许可证；工程施工合同（复印第一部分）；房地产开发企业开户银行出具的按申请预售的商品房计算,投入开发建设资金达到投资总额25%以上的证明材料；（七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数。）商品房预售方案和预售商品房的分层平面图；属于绿化隔离地区内的项目提供市绿化管理部门认可机构出具的确认商品房范围的证明文件。预售许可证审查内容申办材料：预售许可证样式预售许可证样式销售机构注册备案基本流程及所需时间注：建委注册备案时间为5个工作日。预售许可证市场处销售机构资料1个工作日1至3个工作日1至2个工作日代理合同北京市建委备案通知销售机构注册备案基注：建委注册备案时间为5个工作日。预售许销售机构注册备案审查内容及变更主要审查内容：销售机构资质审查销售内容与预售范围的一致程度备案受约束节点：国有土使用权出让合同及国有土地使用证建设工程规划许可证项目地名核准批复施工许可证等制约节点：房屋签约以下情况需要变更注册销售代理机构所代理销售项目房屋的范围发生变更开发企业与销售代理机构的委托事项中止项目销售期间，开发企业由自行销售变为委托销售代理机构销售商品房销售代理机构企业名称、注册资本、法定代表人等发生变更申办材料：《商品房项目销售备案登记表》（一式两份，双方盖章）；销售代理机构备案证明（验原件）；销售代理机构营业执照（验原件）；房地产开发企业与销售代理机构签订的书面委托合同（应当载明委托期限、委托权限以及委托人和受托人的权利、义务）；办理注册备案手续的委托书及受托人身份证件。销售机构注册备案审查内容及变更主要审查内容：人防规划意见书基本流程及所需时间规划方案审定工程处受理规划意见书1个工作日3至7个工作日1个工作日相关图纸审查区民防局联审1个工作日2个工作日北京民防局规划意见注：民防局审查时间为10个工作日。人防规划意见书基规划方案审定工程处受理规划意见书1个工作日3人防规划意见书审查内容主要审查内容：人防规划布局、人防面积及功能是否满足要求人防专业队的设置及布局防空报警装置的设置等受约束节点：规划方案审定规划意见书相关技术图纸及面积计算表制约节点：人防初步设计异地建设：人民防空工程易地建设费，每平方米1640元人防规划意见书审查内容主要审查内容：人防初步设计图审查人防规划意见审图中心审查规划方案1个工作日1至3个工作日人防工程初步设计审查意见书3至7个工作日基本流程及所需时间注：民防局审图中心审查时间为10个工作日，（如遇修改，则工作日停止计算）。北京民防局人防工程设计审核批准通知单人防初步设计图审查人防规划意见审图中心审查规划方案1个工作日人防初步设计图审查内容主要审查内容：人防面积审核人防结构审核人防设施审核技术标准审核人防通道及出入口审核受约束节点：规划方案审定人防规划意见书制约节点：人防施工图设计建设工程规划许可证申办材料：填写完整并加盖印章的《人防工程初步设计审查申请表》；《人防工程建设规划设计条件意见书》（复印件）；拟建人民防空工程的初步设计文件（一套）；《人防工程初步设计审查修改通知书》（复印件）（可选）。

人防初步设计图审查内容主要审查内容：人防施工设计图审查基本流程及所需时间人防初设审核批准通知书审图中心审查人防初步设计审核意见书1个工作日1至3个工作日人防工程施工图设计审查意见书3至7个工作日注：民防局审图中心审查时间为10个工作日（如遇修改，则工作日停止计算）。北京民防局人防工程施工图备案通知单人防施工设计图审查基人防初设审核审图中心审查人防初步设计1个人防施工设计图审查内容主要审查内容：初设要求修改的内容人防结构、人防设施审核技术标准审核受约束节点：人防初步设计审核意见人防初步设计审核批准通知单制约节点：施工许可证预售许可证申办材料：填写完整并加盖印章的《人防工程施工图技术审查申请表》；规划部门核发的建设工程规划许可证（复印件）；人民防空工程施工图设计文件（一套）；《人防工程初步设计审核批准通知单》（复印件）；《人防工程初步设计审查意见书》或者《人防工程初步设计审查修改通知书》（复印件）（可选）。

人防施工设计图审查内容主要审查内容：建筑设计防火审核注：消防局审查时间为8或16个工作日。基本流程及所需时间设计图纸建审处审查规划方案1个工作日3至10个工作日北京市消防局消防审核意见通知书建筑设计防火审核注：消防局审查时间为8或16个工作日。基设建筑设计防火审核内容主要审查内容：总平面布局和平面布置中涉及消防安全的防火间距、消防车道、消防水源等建筑的火灾危险性类别和耐火等级建筑防火、防烟分区和建筑构造、安全疏散和消防电梯消防给水和自动灭火系统；防烟、排烟和风、空调系统的防火设计消防电源及其配电；火灾应急照明、应急广播和疏散指示标志火灾自动报警系统和消防控制；建筑内部装修的防火设计；建筑灭火器配置；有爆炸危险性的甲、乙类厂房的防爆设计；国家工程建筑标准中有关消防设计的其它内容受约束节点：经审定的规划方案制约节点：施工图设计申办材料：建设工程消防设计审核申报表（一式两份）；建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件（复印件加盖公章）；新建、扩建工程的建设工程规划许可证明文件；设计单位资质证明文件；消防设计文件；建设单位的授权委托书和受委托人的身份证复印件。

建筑设计防火审核内容主要审查内容：交通组织审核交通影响分析报告秩序处审查规划方案1个工作日3至7个工作日注：交管局审查时间为7个工作日（如遇修改，则工作日停止计算）。基本流程及所需时间北京市交管局项目交通规划审查意见函交通组织审核交通影响秩序处审查规划方案1个工作日3至7个工作交通组织审核内容主要审查内容：项目内部交通组织方案及流线项目与外部交通组织的衔接大门的设置地上、地下机动与非机动车位的设置及配比等受约束节点：规划方案交通影响分析制约节点：施工图设计交通组织审核内容主要审查内容：绿化方案审核基本流程及所需时间绿化方案及相关资料建设处审查规划方案1个工作日3至7个工作日北京市园林局园林方案审查意见函注：园林局局审查时间为7个工作日（如遇修改，则工作日停止计算）。绿化方案审核基绿化方案及建设处审查规划方案1个工作日3至7个绿化方案审核内容主要审查内容：绿地率及绿化布局集中绿地面积与人均绿地面积地下空间的覆土绿化古树名木的保护要求受约束节点：规划方案技术图纸制约节点：施工图设计景观设计申办材料：书面申请；市计划、规划等行政主管部门的相关文件，如土地使用证、拨地图等；经审定的规划设计条件，或经审定的可作为依据的相关规划；按规定须进行招、投标项目的相关招投标文件；规划设计方案（包括图纸、技术经济指标、规划设计说明书等）；其它需要提供的相关图纸或文件。绿化方案审核内容主要审查内容：规委竣工验收基本流程及所需时间注：规委的竣工验收时间为15个工作日。竣工技术资料执法队受理面积测量成果现场验收副局长审核1个工作日1至3个工作日1至3个工作日1至2个工作日楼座测量成果1个工作日用地规划证工程规划证局长决定资料审核1至2个工作日1个工作日向区规委申报核发验收结果规委竣工验收基注：规委的竣工验收时间为15个工作日。竣工技规委竣工验收审查内容主要审查内容：建设项目是否已达到交付使用条件建设项目与审批的内容是否一致对建设内容不一致的处理措施受约束节点：竣工资料现场条件面积及控制测量成果制约节点：建委的竣工备案规委竣工验收审查内容主要审查内容：建委竣工备案基本流程及所需时间规委竣工验收合格通知书工程质量管理处受理消防竣工验收合格通知书现场验收主管领导审核1个工作日1至3个工作日1至2个工作日1至2个工作日人防工程竣工验收合格通知书1个工作日其它竣工资料档案移交证明主任决定资料审核1至2个工作日1个工作日向市、区建委申报核发竣工备案表注：建委的竣工验收备案时间为10个工作日建委竣工备案基规委竣工验收工程质量管理消防竣工验收现场验收主建委竣工备案审查内容主要审查内容：申报材料是否齐全有效建设项目是否已达到交付使用条件建设项目与审批的内容是否一致工程质量是否达标等受约束节点：竣工资料档案移交消防验收合格通知人防验收合格通知规划验收合格通知制约节点：楼房交付实测面积备案大产权证建委竣工备案审查内容主要审查内容：建委竣工备案审查内容申报材料：工程竣工验收报告原件，主要内容包括：工程概况，建设单位执行基本建设程序情况，对工程勘察、设计、施工、监理等方面的评价，工程竣工验收时间、程序、内容和组织形式，工程竣工验收意见等；工程施工许可证复印件；单位工程质量验收文件原件（市政基础设施工程为“工程竣工验收鉴定书”和“单位工程质量竣工验收记录”；房屋建筑工程为“单位（子单位）工程质量竣工验收记录”）；市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料及其它相关资料（仅限市政基础设施工程）：按照工程性质选择填写《市政基础设施有关质量检测和功能性试验资料清单（表一）》或《市政基础设施有关质量检测和功能性试验资料清单（表二）》；工程规划许可证复印件；规划、公安消防等部门出具的认可文件或者准许使用文件复印件：指建设工程规划验收合格通知书、建筑工程消防验收意见书（仅限房屋建筑工程）；施工单位签署的工程质量保修书复印件；《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》原件；法规、规章规定必须提供的其他文件：建设工程档案预验收意见复印件。建委竣工备案审查内容申报材料：房屋实际面积测量及成果备案基本流程及所需时间1个工作日审查成果数据上传3至20天7个工作日1至3个工作日1至3个工作日建设单位测量单位面积成果报告测绘所成果汇交回执注：测绘所审查备案时间为10个工作日(遇如成果修改，不计算时间)。房屋实际面积测量及成果备案基1个工作日审查成果数据上传3至2房屋实际面积测量及成果备案审查内容主要审查内容：技术资料是否齐全楼号及面积数据实测数据与预测数据及分摊的部位是否发生变化建设项目与审批的内容是否一致受约束节点：建委的竣工备案资料项目地名的批复文件人防工程的建设批准文件制约节点：楼房交付大产权证房屋实际面积测量及成果备案审查内容主要审查内容：房屋权属初始登记基本流程及所需时间注：建委的竣工验收备案时间为22个工作日。经备案的房屋面积测量成果权属管理部门受理房地图及表现场踏勘主管领导审核1个工作日1至15个工作日1至3个工作日1至2个工作日房屋竣工验收合格资料1个工作日其它竣工资料竣工项目地价核实资料领导核准资料审核1至2个工作日1个工作日向市、区建委申报核发房屋产权证房屋权属初始登记基注：建委的竣工验收备案时间为22个工作日。房屋权属初始登记审查内容主要审查内容：资料审核房屋面积、户型、套数实测数据与预测数据权属的主体审核受约束节点：房屋面积竣工备案竣工出让面积地价款核实房屋竣工验收资料楼门牌号及房号制约节点：小业主产权证抵押登记等房屋权属初始登记审查内容主要审查内容：房地产开发流程培训房地产开发流程培训87目录第一部分房地产基本知识第二部分房地产开发基本流程第三部分土地取得流程第四部分房地产开发流程目录第一部分房地产基本知识什么是房地产、房地产开发和房地产开发经营？房地产——又称不动产，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产开发——指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发经营——指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。什么是房地产、房地产开发和房地产开发经营？房地产——又称不房地产业和建筑业的区别1、房地产业，是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业。包括房地产生产、流通和消费过程的各项经营和管理业务。房地产业总体上属于服务行业，即第三产业。资源整合（土地、建筑业、建材业、设计、金融、物业管理等）资本运营（资金投入、增值、产出等）内部管理（行政、财务、人事等）2、建筑业，是专门从事土木工程、房屋建设和设备安装以及工程勘察设计工作的生产部门。其产品是各种工厂、住宅以及公共设施的建筑物、构筑物和设施。建筑业属于制造业，属于第二产业。房地产业和建筑业的区别1、房地产业，是从事房地产综合开发房地产的基本特征

一、位置的固定性和不可移动性——房地产的区域性二、使用的长期性——房地产的周期性三、影响因素多样性——房地产的风险性四、投资大量性——房地产的资金密集型特征五、保值增值性——房地产的投资性

六、产业链长——房地产的产业相关性（60个行业）房地产的基本特征一、位置的固定性和不可移动性——房建筑物的分类1、按用途分类（1）民用建筑：1）居住建筑；2）公共建筑（2）工业建筑：包括车间、变电站、锅炉房、仓库等2、按结构材料分类木结构、砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构等3、按结构承重方式分类（1）承重墙结构；（2）框架结构；（3）排架结构；（4）其他——剪力墙结构体系、桶式结构体系4、建筑高度分类建筑物可根据其楼层数量分为以下几类：低层（1-3层）、多层（4-6层）、小高层（7-10层）、高层（10层以上）、超高层。建筑物的分类1、按用途分类类别代号类别名称范围R居住用地居住小区，居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地C公共设施用地居住区及居住区级以上的行政、商业金融、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地M工业用地工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地。包括专用的铁路、码头和道路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域和其它用地（E）W仓储用地仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地TS交通道路广场用地铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地；市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地U市政公用设施用地市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地G绿地市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和林地E水域和其它用地除以上各大类用地之外的用地城市用地种类类别类别名称范围R居住用地居住小区，居住街坊、居住组目录第一部分房地产基本知识第二部分房地产开发基本流程第三部分土地取得流程第四部分房地产开发流程目录第一部分房地产基本知识房地产开发八大流程开发流程土地投资阶段策划阶段前期阶段设计阶段施工阶段营销阶段物业阶段收尾阶段1、7大专业2、8个阶段3、126个关键节点4、近800个小节点5、一个项目整合

上百个资源单位房地产开发八大流程开发土地投资阶段策划阶段前期阶段设计阶段京御开发流程中23个关键节点：序号关键节点1项目启动2完成策划、规划及概念设计3取得集团立项审批4完成方案设计5完成政府立项6取得建设用地规划许可证7完成施工图设计8取得工程规划许可证9市政供电10完成三通一平11完成施工资源招标12“示范区”开工13取得施工许可证14基础工程开工15“示范区”完工开放16预售许可证17开盘18完成项目施工19完成竣工备案20组织交房21销售完成95%22工程结算完成23项目收尾京御开发流程中23个关键节点：序号关键节点1项目启动2完成策五证两书一、《国有土地使用证》二、《建筑用地规划许可证》三、《建设工程规划许可证》四、《建设工程施工许可证》五、《商品房销售(预售)许可证》“两书”《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》五证两书一、《国有土地使用证》房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿国有土地使用证二建设用地规划许可证一建设工程规划许可证三建筑工程施工许可证四商品房销售许可证五房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿国二建一建三建四商五1.房地产开发过程中所涉及的部门有:发改委、规划局、国土局、建设局、环保局、人防办、气象局、房管局等2.房地产开发过程中从政府部门取得的主要证件有:《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》3.房地产开发过程中从开发商应提供的主要文件有:《项目建议书》、《立项报告》、《可行性研究报告》、《设计方案送审书》、《施工图》等以及各相关部门的批文开发流程中所涉及到的政府部门、证件、文件1.房地产开发过程中所涉及的部门有:2.房地产开发过程中从政目录第一部分房地产基本知识第二部分房地产开发基本流程第三部分土地取得流程第四部分房地产开发流程目录第一部分房地产基本知识土地出让方式取得国有土地使用权国有土地使用权1.出让方式2.划拔方式（1）招标（2）拍卖（3）挂牌（4）协议3.承租方式土地出让方式取得国有土地使用权国有土地使用权1.出让方式国有土地使用权出让流程

办理土地登记

核发《建设用地批准书》交付土地

发布出让公告

编制出让文件地价评估确定出让底价编制、确定出让方案

公布出让计划确定供地方式

签订出让合同公布结果招标拍卖挂牌协议

招拍挂实施(1)(2)(3)(4)(5)(7)(8)(9)

申请及资格审查(6)(10)国有土地使用权出让流程办理土地登记核发《土地出让方式招标

招标方式概念指土地所有者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出投标邀请，通过各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。

招标流程评标出让人确定标的及标底投标人投标出让人、投标人开标评标小组确定中标人对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。土地出让方式招标招标方式概念指土地所有者（出让土地出让方式拍卖

拍卖方式概念按照指定时间、地点，在公开场所出让方用叫价的方法将土地使用权拍卖给出价最高者（竞买人）。

拍卖流程（一）主持人点算竞买人；

（二）主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项；

（三）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；

（四）主持人报出起叫价；

（五）竞买人举牌应价或者报价；

（六）主持人确认该应价后继续竞价；

（七）主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交；

（八）主持人宣布最高应价者为竞得人。

土地出让方式拍卖拍卖方式概念按照指定时间、地点土地出让方式挂牌

挂牌方式概念出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公告，接受竞买人的报价并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者。

挂牌流程接受新报价出让人宗地信息挂牌公布竞买人报价出让人更新挂牌价格出让人确定竞得人挂牌起始日挂牌截止日挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：

（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；

（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；

（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。

在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。土地出让方式挂牌挂牌方式概念出让人发布挂牌公告土地出让方式协议

协议方式概念指政府作为土地所有者（出让方）与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。

划拔

划拔方式概念指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地无偿交给土地使用者的行为。土地出让方式协议协议方式概念指政府作为土地所有出让方式的适用范围出让方式划拔方式招标、拍卖、挂牌协议1经营性用地以(商业、旅游、商品住宅等)及有竞争要求的工业用地；1经营性用地以外用途的土地，同一宗地只有一个意向用地者的1国家机关、军事用地2同一宗地有两个或者两个以上意向用地者；2原划拨、承租土地使用权人申请协议出让2城市基础设施、公益事业用地3划拨土地使用权改变用途或转让，收回土地使用权，实行招拍挂出让的；3划拨土地使用权转让申请办理协议出让3国家重点扶持的能源、交通等项目用地4出让土地使用权改变用途4出让土地使用权人申请续期4法律法规规定的其它用地5法律法规规定的其它用地5法律法规规定的其它用地异同有偿使用，需要签定合同有偿有偿使用，需要签定合同少量费用(补偿、安置）或无偿有期限限制有期限限制一般无期限限制出让方式的适用范围出让方式划拔方式招标、拍卖、挂牌协议1经营招标、拍卖、挂牌的异同招标拍卖挂牌交易场所指定地点拍卖行土地交易场所交易方式一次报价多次报价多次报价持续时间长短长复杂程度需要制作标书

十分复杂不复杂一般衡量指标价格及指定的技术等其它条件价格价格适用范围具备其他综合目标或特定的社会、公益建设条件土地用途无特别限制及要求土地用途无特别限制及要求招标、拍卖、挂牌的异同招标拍卖挂牌交易场目录第一部分房地产基本知识第二部分房地产开发基本流程第三部分土地取得流程第四部分房地产开发流程目录第一部分房地产基本知识基本节点图取得国有土地使用权立项审批规划审批开工审批预售审批其它审批节能审批项目核准建设用地规划许可证修建性详细规划方案建设工程规划许可证施工监理单位招投标备案安全监督备案面积测绘并备案地名核准人防审批消防审批施工许可证预售证交通审批竣工验收规委竣工验收权属登记勘察设计招投标质量监督注册人防规划意见书人防初设审批人防施工图审批园林审批面积实测初始登记销售机构注册备案建委竣工备案

此节点为北京市普通商品房二级开发之节点，土地取得方式是通过公开招标、拍卖、挂牌方式取得经济适用房、两限房、廉租房等政府保障用房及其它方式取得土地之项目可参照此节点此节点未含大、小市政的节点内容基本节点图取得国有土立项审批规划审批开工审批预售审批其它审批关系流程图建设单位招拍挂方式取得土地使用权勘察设计招投标备案申报节能审查编写项目申请报告编写节能专篇申报项目核准建设用地规划许可证设计单位方案深化规划方案审定国有土地使用证人防规划方案设计人防规划意见书调整土地出让合同年度计划任务调整工程规划许可证人防初步设计审查园林规划方案交通规划方案建筑防火审查施工单位招投标监理单位招投标安全监督备案质量监督注册施工许可证预售许可证面积预测面积实测楼房交付消防验收人防验收规划验收建委备案权属登记实测备案人防施工图审查关系流程图建设单位招拍挂方式取得土地使用权勘察设计招投标备案节能审批流程注：市发改委自收到申请材料之日起5个工作日内决定是否受理。受理之日起15个工作日内作出审查批复意见（不含专家论证的时间）因特殊情况需要延期的，由主管负责人批准，可以延长10个工作日基本流程及所需时间编写节能专篇环资处受理编写申请报告节能中心审核第三方审核其它处室意见3至7个工作日1个工作日2至4个工作日1个工作日1个工作日3至5个工作日5至7个工作日3至5个工作日1个工作日环资处批办3至5个工