房地产法 钱品石第十二章

房地产法第十二章房地产登记法律制度第十二章房地产登记法律制度第一节房地产产权登记概述第二节

我国的房地产权属登记第三节房地产产籍管理

BACK第一节房地产产权登记概述一、房地产产权登记的概念及其作用二、房地产产权登记的模式（一）契据登记，也称登记对抗主义（二）权利登记，也称登记生效主义（三）登记发证，也称托伦斯登记制度

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第二节我国的房地产权属登记

一、我国的房地产登记的特点二、房地产权属登记机关三、土地登记四、房屋登记五、房地产的预告登记

BACK第三节房地产产籍管理

一、房地产产籍管理的概念和意义

二、房地产产籍的基本内容三、房地产产籍调查、测绘与建档

BACK一、房地产产权登记的概念及其作用

房地产产权登记是指房地产管理部门依其职权，对房地产权利人合法的土地使用权和房屋所有权以及由上述权利产生的抵押等房地产其他权利的登记。

1．房地产权利的确认作用。

2．房地产权利的公示作用。

3．房地产权利的公信作用。

4．房地产权利的管理作用。

BACK（一）登记对抗主义

1．登记机关对登记申请采取形式审查主义。

2．登记为物权变动对抗第三人的要件。

3．公信力较差。已经登记的事项，不能完全作为信赖的真实权利状况。

BACK公信力

所谓公信力，是指登记记载的权利人在法律上推定其为真正的权利人，如果以后事实证明登记记载的物权不存在或存在瑕疵，对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。也就是说登记对任何第三人来讲都是正确的，这就是所谓的权利的推定性规则。

（二）登记生效主义

1．登记机关对登记申请，采取实质审查主义。2．登记是不动产变动生效的要件。

3．登记的公信力强。经登记后的权利对于当事人和第三人具有绝对效力，社会公众可以信赖其为真实的权利状态。

BACK（三）登记发证制度

1．登记依一定的程序进行，登记机构有实质审查的权限。

2．不动产物权之变动，非登记于登记簿，不发生效力。

3．登记具有公信力。

BACK一、我国的房地产登记的特点

1．房地产产权登记发证是确认房地产权属的主要依据。

2．登记机关是县级以上地方人民政府的房地产管理部门。

3．房地产登记具有一定的公信力，但是，房地产登记对物权变动的效力却缺乏明确的规定。

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三、土地登记

根据现有的土地登记规则，国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记。

土地登记分为初始土地登记和变更土地登记。初始土地登记又称总登记，是指在一定时间内，对辖区全部土地或者特定区域的土地进行的普遍登记。变更土地登记泛指初始土地登记以外的土地登记。

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四、房屋登记（一）房屋权属登记的适用范围

（二）房屋权属登记的程序1．受理登记申请2．权属审核3．公告4．核准颁发房屋权属证书

（三）房地产权属登记

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登记方式我国房屋权属登记通常分为：1、总登记2、初始登记

3、转移登记

4、变更登记5、注销登记6、他项权利登记

BACK转移登记

因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。

BACK变更登记

权利人名称变更和房屋现状发生变化的，例如房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的；房屋面积增加或者减少的；房屋翻建的；法律、法规规定的其他情形，应当进行变更登记。申请变更登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的证明文件。

BACK一、房地产产籍管理的概念和意义

房地产产籍管理是指对房地产登记等一系列权属管理法律和测绘过程中所形成的各种图、档、卡、册等产籍资料，经过加工整理分类，运用科学的方式进行的综合管理。产权产籍管理是有机的整体，产权管理是产籍管理的基础，产籍管理是产权管理的依据和手段。BACK图

图，即房地产产籍平面图。它是专为房屋所有权和土地使用权登记和管理而绘制的专业图，它反映土地及房屋的位置、产权经界、房屋结构、面积、层次、街道门牌等。档

档，即房地产档案。它是通过土地使用权和房地产所有权的登记及其变更登记等，把各种产权证件、证明、各种文件、历史资料等收集起来，用科学方法加以整理，分类装订而成卷册。它包括产权登记的各种申请表、墙界表、图纸、调查材料、原始文件记录、各种契证等文件，它反映了房地产权利及房地演变过程和纠纷处理结果及其过程，是审查和确认产权的重要证据。卡

卡，即房地产卡片。它是对产权申请书中的产权人情况、土地使用权与房屋所有权状况及其来源等扼要摘录而制成的卡片。它按丘号(地号)顺序，以一处房屋中一幢房屋为单位填制一张卡片。其作用是为了查阅房地产基本情况以及对各类房地产进行分类和统计。册

册，即房地产登记簿册。包括登记收件簿、发证记录簿、房屋总册，是根据产权登记的成果和分类管理的要求而编制的。它是产权状况和房地产状况的缩影。它按丘号顺序，以一处房屋为单位分行填制，装订成册。其作用的用来掌握房屋基本状况和变动。

诉讼救济途径的选择

甲与乙在夫妻关系存续期间购买了房屋。