房屋及设备设施管理

第七章房屋及设备设施管理版权所有：山东省青年管理干部学院第一节房屋及设备设施管理概述第二节房屋及设备设施维修养护计划与实施第三节共用设备设施的运行管理第四节房屋及共用设备设施维护管理项目的外包控制第五节几种典型设备设施的管理第一节房屋及设备设施管理概述一、房屋及设备设施的种类和组成部分二、房屋及设备设施管理的基本要求三、房屋及设备设施管理的内容与方法按房屋的建筑结构类型和材料可分为：砖木结构、混合结构、钢筋混凝土结构和其他结构。一、房屋及设备设施的种类和组成部分（一）房屋的种类和基本组成部分1．房屋种类的划分按房屋承重受力方式可分为：墙承重结构、构架式承重结构、筒体结构或框架筒体结构承重和大空间结构承重。按房屋的层次和高度可分为：低层建筑、多层建筑和高层建筑。按房屋的用途可分为：居住用途、商业用途、工业用途和其它用途。2．房屋的基本组成部分结构部分——基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面等装修部分——门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等设施设备部分——水卫、电气、暖通、特殊设备（如消防、避雷、电梯）等项目（二）设备设施的种类和组成供配电：变压器、配电柜和线路、发电机、公共照明消防：报警系统、消防控制中心、消防水泵、消火栓、喷淋系统、自动灭火系统、防排烟系统空调：中央空调、局部空调、混和空调采暖：热水供暖、蒸汽供暖、热风供暖给排水：水泵、水箱水池、阀门和管网、沙井和化粪池电梯：载人电梯、载货电梯、手扶电梯、杂物电梯电迅和智能化系统：电话、有线卫星电视、闭路电视监控、对讲报警、公共信息服务、网络专线接入、周界防越系统、电子巡更系统、室内报警系统、车场管理系统二、房屋及设备设施管理的基本要求（一）基本要求做好房屋及设备设施的维护保养工作。开展技术更新与改造，降低能源消耗，改善房屋及设备设施状态。（二）评价参考主要指标1．房屋完好率、危房率（1）房屋完好率——是指完好房屋与基本完好房屋建筑面积之和，占房屋总建筑面积的百分比。（2）危房率——是指危险房屋屋的建筑面积积占房屋总建建筑面积的百百分比。房屋的完损等等级分为以下下5类：完好房基本完好房一般损坏房严重损坏房危险房2．设备设施完完好率设备设施完好好率——是指完好设备备设施数量占占全部设备设设施数量的百百分比。三、房屋及设设备设施管理理的内容与方方法（一）使用管管理通过物业使用用说明书、业业主公约及物物业管理单位位展开的其他他宣传沟通工工作；物业管理单位位应认真做好好房屋及设备备设施的维修修保养、巡视视检查工作。。（二）维修保保养对房屋和设备备设施进行的的定期检查、、维护、清洁洁及润滑；损损耗或故障时时的维修；必必要情况下专专业测试；无无法修理或无无修理价值时时的更新以及及材料、结构构和设计方面面的改善等。。（三）安全管管理通过安全教育育使员工和业业主、物业使使用人了解安安全防护知识识和安全管理理规定。建立健全各类类安全管理制制度并严格遵遵守。提供必要的安安全和防护装装置装备。（四）技术档档案资料管理理加强管理，妥妥善保管，避避免遗失，确确保物业管理理档案资料的的完整性。（五）采购和和零备件管理理加强计划采购购；对不设库存的的零部件，建建立起畅通的的采购和供应应渠道；严把采购质量量关；妥善保管设备备供应商或安安装单位采购购文件。（六）工量具具和维修用设设备的管理（七）外包管管理将某类设备设设施的管理全全部外包给专专业公司；将某类维修（（通常是大中中修）、改造造、更新工程程进行外包。。（八）技术支支持责任到人，建建立健全使用用、保养制度度，定期进行行校验对个别具体问问题寻求外界界的帮助，以以聘请技术专专家担任顾问问的方式进行行第二节房房屋及设备设设施维修养护护计划与实施施一、房屋及设设备设施维修修养护计划的的制定二、房屋及设设备设施维修修养护计划的的实施三、运行和使使用者的责任任和配合四、维修保养养人员职责五、月、季度度检查六、半年检查查和书面报告告七、更换材料料、设备的供供应八、安全工作作一、房屋及设设备设施维修修养护计划的的制定（一）制定房房屋及设备设设施维修养护护计划的基本本方法1．维修养护的的方式与类别别（1）维修方式a．预防性维修修——为了降低故障障率或防止房房屋及设备设设施性能劣化化，按事先规规定的修理计计划和技术要要求进行的维维修活动，称称为预防性维维修。几种方式：计划性预防维维修（定期维维修）：周期期性特点状态监测下的的预防维修：：以设备设施施技术状态为为基础，按实实际需要进行行修理的预防防维修方式。。改善性的预防防维修：消除除设备设施先先天性缺陷或或陈旧老化引引起的功能不不足、频发故故障，对设备备设施局部结结构和零件设设计加以改造造。b．事后维修——是对一些目标标和项目，不不将其列入预预防维修计划划，而在其发发生故障或性性能降低到不不能满足使用用要求时再进进行修理。c．紧急抢修——是对意外事件件引发的故障障进行的紧急急修理，这类类意外事件是是偶然发生的的，往往不具具有预见性，，难以进行事事前准备。（2）修理类别大修中修小修（3）修理周期和和修理周期结结构修理周期对已在使用的的设备设施，，指两次相邻邻大修理之间间的间隔时间间；对新设备，指指开始使用到到第一次大修修理之间的间间隔时间。修理间间隔期期：指两次次相邻邻计划划修理理之间间的工工作时时间。。修理周周期结结构：：指在一一个修修理周周期内内应采采取的的各种种修理理方式式的次次数和和排列列顺序序。2．维修修养护护计划划的种种类（1）按时时间进进度编编制的的计划划年度维维修保保养计计划季度维维修保保养计计划月维修修保养养计划划（2）按修修理类类别编编制的的计划划如房屋屋维修修养护护计划划、空空调系系统维维修保保养计计划、、消防防系统统维修修保养养计划划等。。3．维修修养护护计划划的编编制依依据房屋及及设备备设施施的修修理周周期与与修理理间隔隔期房屋及及设备备设施施的使使用要要求和和管理理目标标安全与与环境境保护护的要要求房屋及及设备备设施施的技技术状状态4．编制制维修修养护护计划划时应应考虑虑的问问题物业使使用或或运行行急需需的、、影响响其它它系统统使用用的、、关键键性的的设备备设施施应重重点提提前安安排修修理；；应考虑虑到维维修保保养工工作量量的平平衡，，使全全年工工作能能均衡衡地进进行；；应充分分考虑虑维修修前的的准备备时间间和维维修保保养工工作时时间；；应切实实考虑虑企业业资源源和能能力能能否保保障各各项目目的维维修保保养；；计划最最后确确定前前，资资金一一定要要落实实；制订计计划时时应该该包括括必要要的工工作程程序和和检验验程序序，使使计划划具有有可操操作性性和可可验证证性；；对物业业使用用或运运行有有较大大影响响的关关键设设备，，应尽尽可能能安排排在非非高峰峰期检检修。。5．维修修养护护计划划的编编制明确目标收集材料计划草案论证计划确定，履行必要的批准手续，一般还要向业主进行必要的解释或说明执行计划：根据实际情况的变化进行适当的调整计划的可执行性和验证办法以往运行记录技术状况诊断技术档案资料计划草案编写技术可行性分析资源的满足情况资金的落实情况能否满足需求6．维修修养护护计划划的内内容房屋及设备设施维修养护计划维修养护的对象：名称、位置、状态、范围维修养护的责任人：人员构成、分工和责权维修养护的标准：包括养护的频次和时间间隔维修养护的方法：包括必要的程序和规程维修养护效果的验证：包括验证的方法、记录等二、房房屋及及设备备设施施维修修养护护计划划的实实施（一））修前前预检检（二））修前前资料料准备备（三））修前前工艺艺准备备（四））其他他准备备（五））组织织实施施：质质量的的控制制、进进度的的控制制、成成本的的控制制（六））验收收和存存档三、运运行和和使用用者的的责任任和配配合指定负负责消消防系系统运运行的的责任任人2～3人运行责责任人人应对对维修修保养养记录录和报报告进进行审审查和和签字字确认认运行责责任人人的职职责四、维维修保保养人人员职职责应由有有消防防设施施调试试维修修保养养资格格和经经验的的工程程技术术人员员担任任。进入现现场5个工作作日内内提供供所保保养设设备的的现状状报告告，并并对存存在问问题提提出解解决方方案。。提交月月、季季、年年度保保养计计划，，经审审核批批准后后实施施。按照计计划对对建筑筑消防防设施施进行行定期期检查查、维维修和和保养养。每月不不少于于二次次到现现场做做一般般性检检查并并记录录。实行24小时值值班制制度，，对消消防设设施出出现的的故障障及时时修复复。接到运运行人人员通通知，，应在在4小时内内解决决一般般故障障，2小时内内解决决严重重故障障。五、月月、季季度检检查（一））每月月检查查1．消火火栓系系统2．自动动喷淋淋系统统3．自动动报警警系统统4．防排排烟系系统5．气体体灭火火系统统6．联动动系统统（二））季度度检查查原始始记录录必须须由参参加维维修保保养的的运行行责任任人人人员签签字。。（三））季度度检查查结果果和处处理意意见一一式二二份，，由运运行责责任人人和维维修保保养人人员签签字后后各执执一份份。六、半半年检检查和和书面面报告告消防设设施各各系统统的运运转情情况；；半年维维修保保养和和检查查记录录：消防设设施各各系统统稳定定性和和可靠靠性的的分析析；保证消消防设设施正正常运运转的的建议议。七、更更换材材料、、设备备的供供应维修保保养中中发现现需更更换的的材料料、设设备经经批准准后领领用或或采购购。定期检检查需需要重重新灌灌装的的灭火火剂由由运行行责任任人负负责。。八、安安全工工作采取严严格、、科学学的安安全防防护措措施，，确保保操作作者安安全和和第三三者的的安全全。在动力力设备备、易易燃易易爆和和贵重重的设设备中中进行行维修修保养养时应应向运运行责责任人人提出出安全全保护护措施施。在有毒毒有害害环境境中施施工，，应按按有关关规定定提供供相应应的防防护措措施。。第三节节共共用用设备备设施施的运运行管管理一、制制订合合理的的运行行计划划二、配配备合合格的的运行行管理理人员员三、提提供良良好的的工作作环境境四、建建立健健全必必要的的规章章制度度五、设设备设设施的的状态态管理理六、节节能管管理一、制制订合合理的的运行行计划划包括开开关机机时间间和维维护保保养时时间，，使用用的条条件和和要求求等。。二、配配备合合格的的运行行管理理人员员对职工进行行多层次的的培训。安装必要的的防腐蚀、、防潮、防防尘、防震震装置，配配备必要的的测量、保保险、安全全用仪器装装置，有良良好的照明明和通风等等。三、提供良良好的工作作环境实行定人、、定机和凭凭证操作设设备制度可在运行中中实行交接接班制度和和值班巡视视记录制度度操作人员必必须遵守设设备设施操操作和运行行规程四、建立健健全必要的的规章制度度五、设备设设施的状态态管理（一）设备备的检查日常检查：：操作人员员每天对设设备进行的的检查，在在运行值班班巡视中实实施。定期检查：：在操作人人员参加下下，由技术术人员按计计划定期对对设备进行行的检查。。（二）设备备的状态监监测停机监测和和不停机监监测（又称称在线监测测）（三）定期期预防性试试验由专业人员员按规定期期限和规定定要求进行行试验。（四）设备备故障诊断断技术在设备运行行中或基本本不拆卸的的情况下，，采用先进进的信息采采集、分析析技术掌握握设备运行行状况，判判定产生故故障的原因因、部位，，预测、预预报设备未未来状态的的一种技术术，称为故故障诊断技技术。六、节能管管理（一）采用用管理手段段节能降耗耗能源消耗表表达式：∑∑Wn=Wb＋Wc＋Ws＋Wf＋Wsb∑Wn———设备系统的的综合能耗耗量；Wb———设备（或产产品）标准准能耗；Wc———操作人员非非正常操作作浪费的能能源；Ws———因维护保养养不善设备备损坏造成成的能耗；；Wf———运输、保管管及其它非非正常消耗耗；Wsb———设备状况不不良，运行行中浪费的的能源。具体措施包包括：组织和管理理体系落实实加强节能宣宣传和培训训，树立节节能意识建立能源消消耗的计划划和考核制制度在运行管理理上，尽量量安排设备备能够连续续、满载开开动使用调整设备运运行时间，，实行节能能运行程序序合理设定运运行参数（二）采用用技术改造造节能技术改造节节能（投资资性节能））——通过对设备备或工艺进进行局部或或全部改造造，必要时时包括对耗耗能较大设设备的更换换，提高设设备技术水水平或工艺艺水平，降降低能源消消耗。第四节房房屋及共共用设备设设施维护管管理项目的的外包控制制一、共用设设备设施外外包的选择择二、共用设设备设施外外包管理合合同的签署署和外包控控制一、共用设设备设施外外包的选择择（一）项目目外包分析析物业管理企企业的管理理规模；所管理物业业中共用设设备设施的的复杂程度度及数量情情况；设备设施的的生产年代代、技术先先进程度；；政府部门对对此类设备备设施系统统管理的技技术、标准准要求；自行管理此此类设备设设施的技术术难度、管管理风险大大小；设备设施生生产厂家的的技术服务务情况；市场上此类类设备设施施管理维护护技术人员员的供求情情况、社会会平均工资资水平；本地市场能能够提供系系统分包服服务的专业业机构发展展的成熟度度等。（二）承包包方评估企业品牌状状况；企业规模；；资信信誉；；技术能力；；企业质量保保证能力；；管理维护计计划、标准准；预算价格、、付款方式式。二、共用设设备设施外外包管理合合同的签署署和外包控控制（一）订立立外包管理理合同应注注意的事项项在签订合同同时要注意意保证签约约主体与实实施主体一一致在合同中应应明确因设设备设施故故障、事故故造成的人人员、财产产等损失应在合同中中明确服务务的技术指指标标准委托方应尽尽量保留受受托方在服服务过程中中的有关质质量记录文文件（二）外包包管理合同同实施应注注意的问题题建立对承包包方检查监监控制度并并落实专人人负责实施施建立与承包包方的定期期沟通会议议制度，及及时解决合合同履约过过程中出现现的问题建立定期效效果评估制制度定期对承包包方基本情情况全面更更新第五节几几种典型设设备设施的的管理一、供配电电系统二、给排水水系统三、消防系系统四、电梯系系统五、空调系系统一、供配电电系统（一）种类类按供电方式式分为高压压供电和低低压供电；；按供电回路路数目分为为单回路供供电和多回回路供电；；按备用电源源情况分为为无自备电电源和有自自备电源；；按供电性质质分为长期期供电和临临时供电。。（二）管理理工作主要要内容配备合格的的专业工程程技术人员员和相应数数量的操作作和维修电电工制定严格的的供配电运运行制度和和电气维修修保养制度度建立供配电电系统技术术档案配备各种必必要的工具具、仪器仪仪表等定期对用电电计量仪表表进行检查查和校验，，确保用电电计量准确确建立临时用用电管理制制度建立遇火警警、水灾、、台风、地地震等灾害害时的供电电预防措施施做好节约用用电工作，，降低损耗耗限电、停电电要提前通通知业主、、物业使用用人供配电运行行可建立24小时值班制制度定时对备用用电源进行行检查重视无功功功率和补偿偿工作，提提高功率因因数，改善善用电质量量进行公共用用电的测算算和计量统统计工作二、给排水水系统（一）种类类给水系统的的种类可分分为：生活活给水、消消防给水、、中水和热热水系统排水系统的的种类：污污水系统、、雨水系统统、工业废废水系统（二）管理理工作主要要内容建立给排水水管理队伍伍。建立给排水水运行管理理和维修保保养管理制制度。建立给排水水工程技术术档案。配备必要的的工具和安安全防护用用品。制定供水计计划，保证证供水的水水压、水质质。有应付台风风、暴雨、、大面积跑跑水等紧急急事件的应应急措施。。做好节约用用水工作，，防止跑冒冒滴漏。对公共清洁洁用水和绿绿化用水进进行计量和和测算，为为管理费的的收取提供供依据。定期清洗供供水水箱和和水池，防防止二次污污染。（三）注意意事项应保证消防防用水的基基本储备。。北方地区应应注意冬季季管道防冻冻，避免发发生水管爆爆裂、跑水水事故。餐厅和食堂堂的厨房排排水要建隔隔油池。采用分流排排水系统的的要坚持雨雨水和污水水分流排放放。三、消防系系统（一）构成成火灾报警系系统消防控制中中心消防栓系统统自动喷洒灭灭火系统防排烟系统统安全疏散和和防火隔离离系统手提式灭火火器其它灭火系系统（二）管理理工作主要要内容配备消防设设施主管技技术人员建立严格的的消防设施施管理制度度建立消防设设备、设施施技术档案案建立消防设设备巡视、、检查、测测试制度对日常巡检检和测试发发现的问题题和安全隐隐患，一定定要在限期期内整改完完毕对消防设施施日常运行行、维修、、更换的成成本进行测测算（三）注意意事项日常的巡视视、检查、、实验和测测试是保证证设备完好好的基本手手段。消防演习是是测试消防防设备的有有效手段。。四、电梯系系统（一）种类类按用途分有有乘客电梯梯、载货电电梯和客货货梯；按拖动方式式有直流电电梯、交流流电梯和液液压电梯；；按控制方式式分有单机机控制、集集选控制等等。（二）管理理工作主要要内容按照电梯管管理需要配配备专业电电梯管理人人员。制定电梯安安全运行和和维修保养养的规章制制度和工作作程序。建立电梯技技术档案。。备齐电梯维维修保养所所必须的工工具、仪器器等。确定电梯的的服务时间间和清洁保保养时间。。电梯的用电电计量和运运行成本核核算。电梯维护保保养或故障障停梯均应应通告业主主、物业使使用人。认真审核承承包方的专专业技术水水准和专业业资格。电梯每年要要由政府技技术监督部部门进行年年检。五、空调系系统（一）种类类按工作原理理可分为压压缩式和吸吸收式空调调；按冷源设备备布置的情情况分中央央空调和独独立空调。。（二）管理理工作主要要内容配备足够符符合要求的的专业技术术人员。建立空调系系统技术档档案。制定空调调系统运运行和保保养制度度。备齐空调调维修、、测试用用工具。。确定每年年空调的的开停日日期和每每日的开开停时间间。进行空调调用电用用水计量量和空调调运行成成本核算算。在空调设设备新装装和改装装时要重重点考虑虑用电负负荷问题题和噪音音污染问问题。对业主和和住户自自己安装装局部空空调时提提供技术术指导在空调系系统停机机一段时时间重新新投入运运行或空空调送暖暖和送冷冷交替之之前，对对空调系系统进行行严格细细致的检检查调整整工作。。定期对空空调系统统进行测测试。（三）注注意事项项空调管理理应该把把节能运运行作为为一项重重要的工工作。空调噪声声的测量量、评估估、减小小等工作作不应被被空调管管理人员员所忽视视。注意恰当当地控制制中央空空调系统统的新风风比例并并注意采采取隔尘尘、杀菌菌和消毒毒措施。。9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。12月-2212月-22Wednesday,December28,202210、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。21:11:3021:11:3021:1112/28/20229:11:30PM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。12月月-2221:11:3021:11Dec-2228-Dec-2212、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。21:11:3021:11:3021:11Wednesday,December28,202213、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。12月月-2212月月-2221:11:3021:11:30December28,202214、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。28十二二月20229:11:30下下午21:11:3012月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。十二二月月229:11下下午午12月月-2221:11December28,202216、行动出成果果，工作出财财富。。2022/12/2821:11:3021:11:3028December202217、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。9:11:30下午9:11下下午21:11:3012月-229、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。12月月-2212月月-22Wednesday,December28,202210、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。21:11:3021:11:3021:1112/28/20229:11:30PM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。12月-2221:11:3021:11Dec-2228-Dec-2212、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。21:11:3021:11:3021:11Wednesday,December28,202213、不知知香积积寺，，数里里入云云峰。。。12月月-2212月月-2221:11:3021:11:30December28,202214、意意志志坚坚强强的的人人