房屋维修及设备设施管理

房屋维修及设备设施管理授课人张险峰房屋维修管理第一节房屋维修管理概述一、

房屋维修管理在物业管理中的地位与作用（一）房屋维修的概念房屋维修是指对已建成的房屋进行翻修、大修、中修、小修、综合维修和维护保养。（二）房屋维修管理在物业管理中的地位与作用1.从物业自身的角度看2.从房地产业的角度看3.从物业管理企业的角度看4.从使用和社会的角度看二、房屋修缮责任的划分国务院《建设工程质量管理条例》建设部第80号令《房屋建筑工程质量保修方法》1.新建房屋在保修期内

新建房屋、自每栋房屋竣工验收合格之日起，在规定的保修期内，由施工单位负责房屋质量保修。竣工验收与业主进入的时间差，由建设单位负责。在正常使用条件下，建设工程的最低保修期为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体建筑工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间，房面和外墙面的防渗漏，为5年。（三）供热和供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；其它项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。摘自国务院《建设工程质量管理条例》第四十条2.保修期满后（一）物业管理企业承担房屋建筑共同部位，共用设施设备，物业规划红线内的市政公用设施和附属建筑及附属配套服务设施的修缮责任。（二）业主承担物业内自用部位自用设备的修缮责任。3.其他情况凡属使用不当或人为造成房屋损坏的，由其行为人负责修复或给予赔偿。三、

物业管理企业房屋修缮管理的内容(一)

房屋修缮计划管理(二)房屋修缮技术管理(三)房屋修缮质量管理1.强化修缮工程质量监督2.加强修缮工程质量管理3.完善修缮工程质量保修制度(四)房屋修缮施工管理(五)房屋修缮资金管理房屋修缮资金的筹措1、业主缴纳的维修基金（深圳特区是本体维修基金）２、发展商缴纳的专项维修基金（部分省市规定）４、物业管理服务费的一部分５、开展各种经营收入中的部分盈余第二节房屋损坏原因一、房屋的基本功能与要求安全性、适用性、耐久性以及艺术性二、房屋损坏的现象及原因（一）房屋损坏的现象外部损坏、内部损坏、结构损坏、装修损坏、设备损坏（二）房屋损坏的原因1．自然损坏的因素气候因素、生物因素、地理因素、灾害因素2．人为损坏使用不当、设计和施工质量的低劣、预防保养工作不善第三节房屋完损等级评定房屋完损等级是对现有房屋的完好或损坏程度划分等级，即房屋的质量等级。一、房屋常用结构及其组成部分1.常用结构房屋常用结构分为钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构和其它结构。2.组成部分结构部分、装修部分、设备部分二、房屋完损等到级评定方法按《房屋完损等级评定标准》规定的统一标准，项目和评定方法，通过目测、检测和定量、定性的分析，对整幢房屋进行综合性的评价。三、房屋完损等级的分类及标准1.完好房2.基本完好房3.一般损坏房4.严重损坏房5.危险房四、评定房屋完损等级的一般做法1.定期评定房屋完损等级2.不定期评定房屋完损等级五、房屋完好率、危房率的计算第四节房房屋维维修工程一、房屋维维修工程的的分类（一）按房房屋的完损损状况和工工程性质划划分1.翻修工工程2.大修工工程3.中修工工程4.小修工工程5.综合维维修工程（二）按房房屋的结构构性质划分分1.承重结结构的维修修2.非承重重结构的维维修（三）按经经营管理性性质分1.恢复性性维修2.赔偿性性维修3.改善性性维修4.救灾性性维修5.返工性性维修二、房屋维维修标准1.主体工工程2.木门窗窗及装修工工程3.楼地面面工程4.屋面工工程5.抹灰工工程6.油漆粉粉饰工程7.水、电电、卫、暖暖等设备工工程8.金属构构件9.其它工工作第五节房房屋安全全管理与鉴鉴定一、危房鉴鉴定与管理理（一）危房房的鉴定机机构（二）危房房鉴定1.危房分分类2.鉴定单单位3.鉴定原原则4.危险范范围的判定定二、危房的的管理1.观察使使用2.处理使使用3.停止使使用4.整体拆拆除三、装饰装修工工程质量与与安全管理理（一）禁止止行为和注注意事项１、住宅室室内装饰装装修活动，，禁止下列列行为变动建筑主主体和承重重结构；将将没有防水水要求的房间或阳台台改成卫生生间，厨房房间；扩大大承重墙上上原有的门窗尺尺寸；拆、、除连接阳阳台的砖，，混凝土墙墙体；损坏坏房屋原有有节能设施施，降低节节能效果。。２、室内装装饰装修，，未经过批批准不得有有下列行为为搭建建筑物物，构筑物物；改变住住宅外立面面，在非承重墙上开开门、窗（（以上行为为，应经城城市规划行行政主管部门批批准方可进进行）；拆改供暖管管道和设施施；拆改燃燃气管道和和设施（以上行为为要经供暖暖管理单位位或燃气管管理单位批批准方可进进行）３、增加楼楼面荷载的的，应经原原设计单位位批准并提提出设计方方案；４、改动卫卫生间，厨厨房间防水水层的，应应当按照防防水标准制制定施工方方案并做闭闭水试验；；５、遵守施施工安全操操作规程，，不得擅自自动用明火火和进行焊焊接作业；；６、装修垃垃圾的处理理与清运；；７、降低施施工噪音，，减少环境境污染；（二）装饰饰装修的开开工申报与与监督１、开工前前，装修人人应向物业业管理企业业申报登记记２、装饰装装修工程的的禁止行为为和注意事事项的告知知３、签订装装饰装修管管理服务协协议４、施工过过程的监督督管理（三三））法法律律责责任任（（由由房房地地产产行行政政主主管管部部门门实实施施））1、、装装修修人人应应当当负负责责改改正正和和修修复复，，承承担担赔赔偿偿责责任任的的有有：：相邻邻住住宅宅管管道道堵堵塞塞、、渗渗漏漏水水、、停停水水停停电电、、物物品品损损坏坏，，侵侵占占公公共共空空间间，，损损害害公公共共部部位位和和设设施施等等。。2、、装装修修人人除除受受责责令令改改正正外外，，并并处处罚罚款款的的有有：：前述述禁禁止止行行为为和和未未经经批批准准擅擅自自进进行行的的行行为为。。第六六节节房房屋屋的的日日常常养养护护房屋屋日日常常养养护护是是物物业业管管理理部部门门为为确确保保房房屋屋的的完完好好和和正正常常使使用用所所进进行行的的经经常常性性的的日日常常修修理理、、季季节节性性预预防防保保养养以以及及房房屋屋的的正正确确使使用用维维护护管管理理等等工工作作，，是是物物业业管管理理企企业业房房屋屋维维修修管管理理的的重重要要环环节节。。一、、房房屋屋日日常常养养护护的的类类型型（一一））零零星星养养护护（二二））计计划划养养护护二、、房房屋屋日日常常养养护护的的具具体体内内容容包包括括：：（一一））地地基基基基础础的的养养护护（二二））楼楼地地面面工工程程的的养养护护（三三））墙墙台台面面及及吊吊顶顶工工程程的的养养护护（四四））门门窗窗工工程程的的养养护护（五五））屋屋面面工工程程维维修修养养护护（六六））通通风风道道的的养养护护管管理理（七七））垃垃圾圾道道的的养养护护管管理理三、、房房屋屋日日常常养养护护的的考考核核标标准准1．．定定额额指指标标工时时定定额额与与材材料料定定额额２、、服服务务指指标标巡检检频频率率，，巡巡检检路路线线图图与与巡巡视视检检查查表表养护护计计划划率率养护护及及时时率率养护护合合格格率率第七七节节白白蚁蚁防防治治管管理理一、、白白蚁蚁的的生生活活习习性性１、、四四个个世世界界之之最最：：分分工工最最细细、、食食料料最最多多、、最最早早建建复复杂杂巢巢穴穴、、繁繁殖殖最最多多的的昆昆虫虫２、、喜喜食食纤纤维维类类物物质质，，喜喜阴阴湿湿环环境境，，全全国国大大部部份份省省市市都都有有３、被称为无无牙老虎，是是世界性害虫虫二、白蚁对房房屋的危害1、侵入建筑筑物内部毁坏坏木构件；2、毁坏建筑筑物内部含纤纤维物资的物物品；3、能危害建建筑物基础结结构三、白蚁的预预防和灭治1.白蚁的防防治管理（1）各级政政府房地产行行政主管部门门负责白蚁的的防治（2）新建、、改建、翻建建项目均须进进行白蚁预防防处理（3）建立专专业白蚁防治治机构（4）有偿服服务，专款专专用2.白蚁的预预防（1）堵塞白白蚁入侵的途途径（2）建筑物物基部的处理理（3）木材的的防蚁3.白蚁的灭灭治（1）药物灭灭治法（2）控巢法法（3）诱杀法法4.白蚁防治治安全注意事事项房屋设备管理理第一节概述房屋设备是指指对房屋建筑筑内部附属的的和相关的市市政、公用各各类设备、设设施的总称。。房屋设备管理理是对房屋设设备设施的使使用、日常养养护、维修与与更新的管理理。其根本目目的是确保设设备的完好率率和正常使用用。一、房屋设备备的分类1.建筑电气气设备2.给排水设设备3.暖通空调调设备4.消防及安安保设备5.通讯及网网络设备6.燃气设备备7.电梯设备备8.智能化监监控管理设备备二、房屋设备备管理的基本本内容与要求求：（一）设备及及其管理的特特点1.服务性功功能强2.经营性特特点突出3.专业性技技术性要求高高4.综合性强强（二）设备管管理的基本内内容、要求1.使用管理理2.维修养护护管理3.安全管理理4.技术档案案资料管理三、房屋设备备的保养与维维修（一）设备的的保养1.三级保养养制2.设备点检检（二）设备的的维修1.零星维修修工程2.中修工程程3.大修工程程4.设备更新新和技术改造造（三）设备保保养与维修的的原则8字经:清洁洁\紧固\润润滑\调整,三好四会五五定第二节建建筑电气设备备管理一、管理范围围界定二、掌握设备备情况三、制定管理理办法1.一般内容容2.供电系统统管理3.配电房管管理四、供电设备备的正常维护护和保养五、避雷设施施的管理六、配电系统统过负荷的问问题与对策第三节给给排水设备的的管理一、管理范围围界定1.给水设备备2.排水设备备二、给排水设设备的验收与与检查1.严格验收收管理制度2.加强日常常检查巡视三、供水系统统管理四、水泵房管管理五、排水系统统的管理六、给排水设设备的修理第四节消消防及安保设设备的管理一、消防及安安管设备分类类1.消防设备备:自动报警警系统、湿式式喷淋系统、、消火栓系统统、二氧化碳碳灭火系统、、防排烟系统统、消防电话话系统、安全全疏散系统、、灭火器、消消防电梯；2.安管设备备:闭路电视视监控系统、、门禁系统、、周界防越系系统、电子巡巡更系统、停停车场管理系系统。二、消防设备备管理特点1.重要性突突出，一旦火火灾，特别对对于高层楼宇宇，主要依靠靠大厦内部自自身的消防设设备；一般处处于静态工作作状态；2.加强日常常检查巡视，，定期实验确确保系统处于于完好，一旦旦发生问题及及时解决，加加强使用培训训。三、安管设备备管理特点1.户外工作作，故障率较较高；2.加强日常常检查巡视，，及时维修，，加强使用培培训。第五节空空调系统设备备的管理一、空调系统统设备分类1.定义：空空调对温度而而言是供冷和和供热；对湿湿度而言是加加湿和减湿；；对洁净度而而言是对空气气过滤和净化化；有时还要要对室内空气气更新，这些些空气处理过过程都要用到到专门的空气气调节设备，，我们把空调调设备和相应应的空气输送送、分配设备备，能量传递递设备及各种种仪器仪表称称为空气调节节系统，简称称空调系统。。2.分类:分分为集中式、、局部式、半半集中式。其其中集中式空空调也称为中中央空调，由由空气处理部部分、空气输输送部分、空空气分室部分分组成；局部部式空调就是是空调机组（（空调机），，由空气处理理和冷媒组成成；半集中式式空调则集中中了集中式和和局部空调的的优点，是一一种混合系统统，有诱导和和风机盘管两两种形式。二、空调系统统设备管理特特点1.工艺系统统复杂，造价价昂贵；2.运行能耗耗大，空气质质量要求高；；3.直接影响响物业管理的的经营成本承承担了安全运运行的技术责责任；4.定期维护护保养，使设设备的润滑、、水、冷制剂剂等在正常的的范围，保障障主机、管道道、冷却泵、、冷冻泵、冷冷水泵、冷却却塔的正常高高效使用；2.加强日常常检查巡视，，记录各类有有关数据，发发现问题及时时维修处理，，加强使用培培训，提高员员工的业务素素质水平。第六节电梯梯设备管理一、电梯的运运行管理（一）运行时时间及运行制制度1.运行时间间2.运行制度度（二）运行报报表制度二、电梯的设设备管理1.接管验收收2.维修管理理3.技术档案案资料的管理理三、电梯的安安全管理1.对司机和和维修人员的的安全管理2.设备安全全管理措施3.对住户的的安全教育4.安全责任任制第七节智能能化系统设备备管理一、智能化建建筑又称５Ａ或３３Ａ功能建筑筑，既建筑自自动化（ＢＡＡ）、保安监监控自动化（（ＳＡ）、消消防自动化（（ＦＡ）、通通讯自动化（（ＣＡ）和办办公自动化（（ＯＡ）。３３Ａ即将ＳＡＡ、ＦＡ纳入入ＢＡ。二、智能化系系统设备管理理要求1.中央控制制室管理要求求（职责、控控制室管理制制度、交接班班制度等）2.计算机网网络中心管理理规定要求（（职责、机房房管理制度、、交接班制度度、值班记录录等）三、维护保养养要求1、BA的维维保：定期调调整计算机设设置、DDC控制箱除尘尘、传感器、、线路紧固2、SA的维维保：定期调调整监控范围围、功能，保保洁监视器、、主机、录象象机、扩展器器、云台等，，并检查转转动接线等3、FA的维维保：定期抽抽查烟感，检检查手动玻璃璃按扭、模拟拟报警、喷淋淋测试水阀，，看报警、水水泵启动情况况；检查消火火栓按扭的动动作连动等情情况；主机自自检，对各项项功能逐一检检测第八节节节能降耗的措措施节能降耗的措措施：1．做好运行行状态监测，，适时调整运运行方式2．加大新技技术新产品的的运用，如采采用变频技术术节能灯具感感应开关等3．采用集集中供冷供供热4．提倡使使用太阳能能5．充分运运用故障诊诊断技术，，提高维修修水平，减减低维修费费用9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。12月-2212月-22Thursday,December29,202210、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。13:37:0213:37:0213:3712/29/20221:37:02PM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。12月-2213:37:0213:37Dec-2229-Dec-2212、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。13:37:0213:37:0213:37Thursday,December29,202213、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。12月月-2212月月-2213:37:0213:37:02December29,202214、他乡生白白发，旧国国见青山。。。29十二二月20221:37:02下下午13:37:0212月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。十二二月月221:37下下午午12月月-2213:37December29,202216、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2022/12/2913:37:0213:37:0229December202217、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。1:37:02下下午1:37下下午13:37:0212月-229、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。12月月-2212月月-22Thursday,December29,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有结结果果，，但但是是不不努努力力却却什什么么改改变变也也没没有有。。。。13:37:0213:37:0213:3712/29/20221:37:02PM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。12月-2213:37:0213:37Dec-2229-Dec-2212、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一份不足，可可得无限完美美。。13:37:0213:37:0213:37Thursday,December29,202213、不不知知香香积积寺寺，，数数里里入入云云峰峰。。。。12月月-2212月月-2213:37:0213:37:02December29,202214、意志坚强强的人能把把世界放在在手中像泥泥块一样任任意揉捏。。29十二二月20221:37:02下下午13:37:0212月-2215、楚塞三湘接接，荆门九派派通。。。十二月221:37下下午12月-2213:37December29,202216、少年十五五二十时，，步行夺得得胡马骑。。。2022/12/2913:37: