《纳税实务》10项目十 房产税办税业务

纳税实务1项目十

房产税办税业务模块一

确定房产税的征税范围模块二

确定房产税的纳税人和适用税率模块三

房产税应纳税额的计算模块四

房产税的申报缴纳23房产税的作用1．筹集地方财政收入。2．有利于加强房产管理。4模块一

确定房产税的征税范围房产税是以城市、县城、建制镇和工矿区的房产为征税对象，按照房价、租价向产权所有人或承典人征收的一种税。征收房产税有利于配合有关部门贯彻房产政策，加强房产管理，促进合理建房、用房，建立正常的租赁关系；同时，可以积累一定的财政资金。4

房产税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区的房产。

房产是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、生活的场所。包括附属设备，但不包括独立于房屋之外的建筑物，如围墙、水塔等

房产税的征税范围不包括农村的房产。1.征税范围模块一

确定房产税的征税范围5房地产产权变化对房产税的影响土地使用权发生转移土地使用权未转移房屋产权发生转移房屋产权未转移国有农村集体有偿无偿土地增值税需要不得转让不需要需要不需要不需要城镇土地使用税不需要不得转让需要不需要不需要需要房产税不需要不得转让不需要不需要不需要需要6模块二

确定房产税的纳税人和适用税率1.纳税人房产税的纳税人是房屋的产权所有人。具体规定为：1.产权属于国家所有的，由经营管理单位缴纳；产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税；2.产权出典的由承典人缴纳；3.产权所有人、承典人不在房产所在地的，由房产代管人或者使用人纳税；4.产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳；5.无租使用其它单位房产的单位和个人，使用人代为缴纳房产税（按照房产余值）。6.2009年1月1日，涉外企业、单位和个人也纳入了房产税的征收管理范围。教材第304页演示文稿房产税的纳税人和适用税率7边学边练【例题·多选题】下列情形中，应由房产代管人或者使用人缴纳房产税的有（

）。A.房屋产权未确定的B.房屋产权所有人不在房屋所在地的C.房屋租典纠纷未解决的D.房屋承典人不在房屋所在地的【答案】ABCD8边学边练【例题·单选题】以下关于房产税纳税人和征税范围的说法，正确的是（

）。A.房产税的征税对象是房屋和建筑物B.房产税不对外资企业征收C.房屋产权出典的，以承典人为房产税的纳税人D.农民出租农村的房屋也应缴纳房产税【答案】C92.税收优惠（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产。（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位（全额或差额预算管理的事业单位），本身业务范围内使用的房产免征房产税。对于其所属的附属工厂、商店、招待所等不属单位公务、业务的用房，应照章纳税。（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。但宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产，不属于免税范围，应照章纳税。（4）个人所有非营业用的房产免征房产税。（5）央行（含外管局）所属分支机构自用的房产。（6）对长江上游、黄河中上游地区，东北、内蒙古等国有林区天然林二期工程实施企业和单位专门用于天然林保护工程的房产、土地免征房产税、城镇土地使用税。对上述企业用于其它生产经营活动的房产、土地按规定征收房产税、城镇土地使用税。103.房产税的税率房产税采用比例税率，分别按从价计征和从租计征设置了两种税率和一种优惠税率。

11边学边练【例题·多选题】下列有关房产税税率的表述，符合现行规定的有（

）。A.工厂拥有并使用的车间适用1.2%的房产税税率B.个体户房屋用于自办小卖部的适用1.2%的房产税税率C.个人出租住房用于美容机构开设连锁店的适用12%的房产税税率D.个人出租住房，不区分用途，按照4%的房产税优惠税率计税【答案】ABD1213随堂实训模块二

确定房产税的纳税人和适用税率教材第305页课堂实训判断房产税纳税人与税率1.从价计征（适用于自有自用的房产）应纳房产税＝房产原值×（1－扣除比例）×1.2％

2.从租计征（适用于出租的房产）应纳房产税＝出租房产的年租金×12％10％至30％，由各省确定

3.个人按市价出租房屋，税率为4％14(1)独立地下建筑物进行原值调整(2)原值不合理的应进行评估，由税务机关核定模块三

房产税应纳税额的计算房产原值的确定（1）房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿的“固定资产”科目中记载的房屋造价或原价。（2）房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。（3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。15边学边练【例题·单选题】2018年某企业支付8000万元取得10万平方米的土地使用权，新建厂房建筑面积6万平方米，工程成本2000万元，2019年年底竣工验收，对该企业征收房产税的房产原值是（

）万元。A.2000B.6400C.8000D.10000【答案】D【解析】对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。对该企业征收房产税的房产原值=8000+2000=10000（万元）。16（4）投资联营的房产共担风险、参与利润分红：按房产余值计不承担风险、固定收入：按出租计（5）融资租赁：按房产余值计17边学边练【例题·单选题】下列各项中，应作为融资租赁房屋房产税计税依据的是（

）。A.房产售价B.房产余值C.房产原值D.房产租金【答案】B18（6）为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

（7）对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。19边学边练【例题·单选题】某上市公司2018年以5000万元购得一处高档会所，然后加以改建，支出500万元在后院新建一露天泳池，支出500万元新增中央空调系统，拆除200万元的照明设施，再支付500万元安装智能照明和楼宇声控系统，会所于2018年底改建完毕并对外营业。当地规定计算房产余值扣除比例为30%，2019年该会所应缴纳房产税（

）。A.42万元B.48.72万元C.50.4万元D.54.6万元【答案】B【解析】2019年该会所应缴纳房产税=(5000+500-200+500)×(1-30%)×1.2%=48.72（万元）。20边学边练【例题2·单选题】某企业有一栋厂房原值200万元，2019年年初对该厂房进行扩建，2019年8月底完工并办理验收手续，增加了房产原值45万元，另外对厂房安装了价值15万元的排水设备并作为固定资产核算。已知当地政府规定计算房产余值的扣除比例为20%，2019年度该企业应缴纳房产税（

）元。A.20640B.21000C.21120D.21600【答案】C【解析】应纳房产税=200×(1-20%)×1.2%÷12×8+(200+45+15)×(1-20%)×1.2%÷12×4=2.112万元21从价计征房产税按照三个步骤22第1步是确定计税余值：需要减除规定比例的损耗来确定计税余值第2步是计算年税额：用确定的计税余值乘税率计算房产税年税额（此步计算时也要结合税收优惠规定）第3步是计算当期应纳税额：按照房产税的纳税义务发生时间对应纳税额进行确定（由年税额折算成应履行纳税义务期间的应纳税额）教材第305页演示文稿房产税应纳税额的计算2.从租计征23边学边练【例题•单选题】某公司2018年购进一处房产，2019年5月1日用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期3年，当年取得固定收入160万元。该房产原值3000万元，当地政府规定的减除幅度为30%，该公司2019年应缴纳的房产税为（

）。

A.21.2万元

B.27.6万元

C.29.7万元

D.44.4万元【答案】B【解析】该公司2019年应纳房产税＝3000×（1－30%）×1.2%×4/12＋160×12%＝8.4＋19.2＝27.6万元24边学边练【例题2·单选题】某公司办公大楼原值30000万元，2019年2月28日将其中部分闲置房间出租，租期2年。出租部分房产原值5000万元，租金每年1000万元。当地规定房产税原值减除比例为20%，2019年该公司应缴纳房产税（

）。A.288万元B.340万元C.348万元D.360万元【答案】C【解析】应纳房产税=（30000-5000）×（1-20%）×1.2%+5000×（1-20%）×1.2%×2/12+1000×10/12×12%=348万元25边学边练2019年1月1日，某国有企业帐册上“固定资产”科目中记载的房产原值为1800万元，2015年7月1日，该企业对外出租一幢房屋，原值为700万元，月租金收入为5万元，该地区规定的扣除比例为30%，试算该企业2015年应纳房产税额？

(1)该企业2019年1至6月应纳房产税＝1800×(1－30%)×1.2%×6/12＝7.56万元(2)该企业7至12月出租房屋应纳房产税＝5×6×12%＝3.6万元(3)该企业7至12月其他房产应纳房产税＝(1800－700)×(1－30%)×1.2%×6/12＝4.62万元(4)该企业2019年度应纳房产税＝7.56＋3.6＋4.62＝15.78万元26边学边练某人拥有一栋两层的楼房，共有10间规格相同的房子，每间房的评估价值为10万元。二楼5间自用，用一楼的2间房开办摄影冲印店，另3间房1月份出租给别人，每间月租金为2000元，该地区规定的扣除比例为30%，该纳税人应缴纳多少房产税？

5间自用住房免税出租房产应纳房产税＝3×2000×12×4%＝2880元

用于经营的房产应纳房产税＝2×100000×(1－30%)×1.2%＝1680元

该纳税人应纳房产税＝2880+1680＝4560元273.房产税改革P306重庆市房产税改革试点关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法重庆市个人住房房产税征收管理实施细则28上海市房产税改革上海市地方税务局上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法关于本市个人住房房产税征收管理有关事项的公告29模块四

房产税的纳税申报1．纳税期限与地点（1）将原有房产用于生产经营的，从生产经营之月起计征。（2）自建房屋用于生产经营，从建成次月起计征。（3）委托施工企业建房，从办理验收手续的次月起计征。纳税人办理手续前，就已经使用或出租、出借的新建房，应从使用或出租、出借的次月起，缴纳房产税。（4）房产税实行按年计算、分期缴纳的办法，具体纳税期限由各省政府确定。（5）房产税在房产所在地申报缴纳。教材第307页演示文稿房产税纳税申报30边学边练【例题·多选题】下列各项中，符合房产税纳税义务发生时间规定的有（

）。A.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳房产税B.纳税人委托施工企业建设的房屋，自建成之次月起缴纳房产税C.纳税人将原有房产用于生产经营，自生产经营之次月起缴纳房产税D.纳税人购置存量房，自房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税【答案】AD【解析】纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税；纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税。31分析：（1）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋原值；A厂房2019年应缴纳房产税=150×（1-30%）×1.2%×3/12+（150+50）×（1-30%）×1.2%×9/12=1.575（万元）。（2）以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际上是以联营名义取得房产租金，应按照租金收入计算缴纳房产税；B房产2019年应缴纳房产税=60×12%=7.2（万元）。（3）C仓库2019年应缴纳房产税=120×（1-30%）×1.2%×5/