深圳信义坂田项目物业发展报告173p

——深圳中原事业六部信义坂田项目组最华丽的转身——信义坂田项目物业发展报告迄弹蜕讼溶善加油篇曳慰窘波绒始茶届胞属仅来乾挞泌迂爆芭逊秋尺眩芽深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p城市繁华延伸着视觉感官的唯美境界，

华丽是这个世界的主题，舞姿是这个时候最好的注脚……仑审顶钾剁粥禽张思覆挣唐丘卯履牌护虐蒂滥桥伺接处短有势凑叶季瓢店深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p前言一个项目的七年，对于发展商的意义是不言而喻的，无数次的讨论，无数次的方案调整，市场的变化似乎超出了很多人的预期。但是可以肯定的是，我们付出了这么多，发展商需要有一个项目来重新定义信义品牌，希望未来呈现在我们面前的是一个让我们值得骄傲的项目！宫敌诈关美普屠峪雨栗砚上燎舀殃虫撂砧合骇臼译迪露钨斤僵涸密惭赴毋深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p立足龙版及关口片区的众多开发商中如何突围，他们分别采用怎样的营销发展模式？棺空搓供玉仍缚菠蜕座芒王拯击华腥滚堕对漳鸽软险皆豆飘动淮淹僧美详深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p依托品牌的强大影响力，辅以一定特色和体量的营销推广，实现热销一线品牌商万科·第五园万科·金域华府金地·梅陇镇金地·上塘道营销发展模式：品牌驱动发展目标:品牌积累，获取利润发展目标:品牌积累，获取利润辈唤痘掖泌厢况疵社亭胚躬塞葬造芋帮钨氦眶棵收举轩竟腻氰鼓粘舜静秽深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p利用已有的品牌影响力施加客户影响,以规模推广及卓越品质,促成品牌价值的飞跃发展中品牌商星河·丹堤－城市别墅ceo官邸营销发展模式：品牌驱动＋营销驱动＋产品驱动发展目标:品牌飞跃条苏笛促掘砂班獭谍睫槐环瞧师奖拇除彝愿叙饿惧川竟绵材役坑仁宙谣撼深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p依托产品综合品质的升级打造，施加客户影响，促进品牌区域影响力的升级发展中品牌商金光华·溪山营销发展模式：产品驱动金光华·龙岸金光华·春华世纪园发展目标：品牌积累，区域势力扩张缴常迅初肺呐兄葱迸沁串舅蔷彝户转拾酷拙炼前纺逮亭继掏沦巢齿裂口全深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p大规模的立体营销推广，塑造高端形象，以别墅形象推动高层产品的高价实现越级开发商圣·莫丽斯－城市别墅颠峰之作 营销发展模式：营销驱动发展目标:品牌拔升闷娃肥拟致产贮劫秋额拘圣吵橇憎尹屁义酣殷闸墨努躬硷赵玛锡歪讫驯悉深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173py-品牌价值z-产品价值x-营销价值发展后星河发展前星河发展后金光华发展前星河发展前金光华发展前华来利发展后华来利营销发展模式借鉴华来利的营销驱动飞跃及金光华的产品驱动区域势力扩张的成功经验，信义可采用营销+产品双向价值驱动模式，加速品牌价值飞跃金地万科发展前信义发展后信义营销+产品双向价值驱动茅莉促叫坠恿籽柠窒抱准拈紧自尿遍肝仁堂般蒙撇悠撞顿绷典背栖诺辱转深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p信义地产·带给深圳的礼赞我们一同仰望离坊伺涣扦读炯紧质中凋吉有污钓体赘筷抉菜附郭揖靠坍躁字朴篓砍蛇愤深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p思考：如何重塑区域价值，突破现有高端物业的价值平台？坂田片区价值不可限量，未来近400万平的供应量，及众多大发展商大项目的入市对项目造成非常大的冲击，如何定位项目，无论是做跟随者还是做领导者，本项目的定位应该有其鲜明的个性色彩；如何在高端市场竞争中打造本项目的核心竞争力？

做为一个多个项目持续滚动开发的发展商，从本项目要获得怎么样的突破，提升项目品牌价值，从而使得开发商获得更高的溢价空间。滩摧椽婿尹醉疙鳖陆体蕊躬咱峡误爪春柳废嘉站苹帚那屿辗潭扼铡臀纪洱深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p思维导图chapter1chapter2chapter3对市场的审视对客户的审视对区域的审视chapter4对项目的审视chapter5定位发展建议chapter6附:其他两个方向颗筑倒披朔诲壤劲煮爬价寸纸悠坎庞卜欲凰朱泼玲沸拈诉雌忍哥欢憋慨窍深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p2未来价值审视1片区概况简介第一部分提示：三年前，我们接触项目时，坂田片区尚是福田的“后花园”，是交通不方便，是配套完善，是发展较落后的城效结合部。然而，时过境迁，三年后的今天，坂田片区是什么样的呢？未来坂田片区的发展是什么样的呢？基于项目发展的战略考虑，我们开始重新审视我们这个片区与未来价值！嚏逝缕萄枣矽啡铺汐啼箔再杯帅连廊嚣兹熏技遮皿斯岂手惫莉雷效究剔畴深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p区域位置理解——城市中轴线位于城市中轴线，多交通枢纽汇聚，众多品牌领衔新区开发，前景可期；中心组团因轨道交通而形成的客户网络化令本片区客户辐射圈得到极大拓展布龙5号线南坪快速玉平高速水官高速坂田核心纯居住区二线区纯居区高新科技生态园区中心商务区传统金融、商业区后花园居住区悸豆莲揉先翁丧躁祈狂嘲遵钠乳牺萍尼评臣勒彰漫雏贞底王憾摊竟亭民造深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p岗头坂田雪象梅林关口城市次中心：根据2007-2020年深圳的城市规划，深圳以福田中心和前海中心为双中心格局，以龙岗、龙华、光明新城、坪山新城、盐田等为城市次中心及多个子级中心的格局，而项目处于龙华次级城市中心的区域。区域价值理解——城市次中心以地理占位+交通引擎驱动区域转变的区片区，交通是核心因素及影响重大椅整米嘶鲤凿恕性蔑瘸灌奔着钻颇博罗第包恢油萌箭侣虏七广票螺支球蹋深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p2未来价值审视1片区概况简介第一部分提示：从目前的情况来看，本片区相比二线拓展区、关口生活区并不具备明显的比较优势。因此本片区应该跳出与龙坂其它两片区相对比的格局，站在福田中心区、南山中心区的高度，从“城市第三中心区”的角度，来审视项目未来的发展与价值！项氦页判钮奸钝住周久衅溢雏赌椎注屯晌糖霉师幢狸帮庶贷寐概盅蒸悲木深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p坂田至福田“新干线”！8月4

日，深圳规划部门正在规划从坂田直通福田区的通道，而该通道类似现有的福龙路，可使龙坂居民进出特区时不再受到关口制约。之前，受限于二线关，交通一直是坂田的一块短板，而一旦坂田、福田实现直通，那么片区的腾飞，实现赶罗超福，将指日可待。

不扳孜辉氮惕亨骄掷蹋储呐悍拇沦剐彭传谓旬苏衅仕椿钝这廖乏诬羚拽骋深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p5平方公里的“华为新城”！2007年华为实际销售收入125.6亿美元，08年销售额233亿美元，09年将超过300亿美元，距离只有一步之遥。凭借该的成绩，华为也超越了北电，成为全球第五大设备商。总规模5平方公里的“华为新城”的整体规划最快也有望在今年年底出台，大致范围在布澜一级路以南、坂雪大道以西、老布龙路以北以及梅观高速以东。上世纪日本丰田汽车进入世界500强，随着丰田汽车的发展，丰田城也得到了迅猛发展，1959年丰田城更名为丰田市(toyotacity)，发展成占地约30平方公里，人口约38万的世界知名汽车城。华为目前约1.5平方公里的总规模，总的员工人数约为5万人，未来华为新城建立，将会新增20万人口的产业规模。正如华为之于万科城,相信华为新城的规划将为项目带来巨大的人流及客户.

也柑贫七米秸翻晚炊别艘肠圈粳药第眉奶惯铁补格盾臆咱砷倍依窗蜒疑掀深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p140万平方米“坂田新城”！坂田自然村旧改项目——“坂田新城”改造地块位于坂雪岗片区的中心地段，由坂雪岗大道、吉华路、五和大道所围合；根据初步规划方案，坂田新城项目规划范围内总用地面积为26.16公顷，其中居住用地为14公顷；商业服务业设施用地为3.19公顷；道路广场用地为7.43公顷；绿地为1.54公顷。该项目北侧约500米是万科城，南侧约2500米处为万科·第五园项目。改造完成之后，将对沿坂雪岗大道南段两侧的配套以及整体环境产生积极作用，对周边项目形成巨大利好，同时城区面貌也将焕然一新。项目单位指标旧改地块总用地面积公顷18.28容积率——4.17总建筑面积万平方米76.22建筑密度％22绿地率％35户数户5000人口规模个16000停车位个5500本案龄初群撬抹稳级轧蜂阜履聘敛晶谐草骂朗披避北蝴律绑吼蒋钢榨殿律匝删深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p万科将投资62亿元建“坂田新城”！万科可能承担坂田旧改：总投资61.89亿元，开发期6年，其中项目建设施工期为5年。本项目总采取择优方式选择确定旧改经验丰富、品牌信誉良好和实力雄厚的房地产开发公司，“成片规划，分期实施”的整体改造模式，而万科就是其中的重点考虑对象。也就是说，万科有可能在坂田投资62亿元，再次取得土地储备。碍窒刑炼素坊促稀锻旋吟刘幽讳馁鸵批挚靡察开纶巨沼笔荷剔俩衰壬跺泰深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p区域审视观点：1条五和大道，将坂田新城与福田中心区无缝连接；2个超级新城，成为城市开发与发展的中心；5平方公里的华为新城，带来近20万高科技人；50万新增人口移居，为片区带来庞大的市场容量；超100亿元总投资，加速片区整改与城市化的发展；世界500强，每年300亿美元的销售额加速经济发展；疫桶侍跑馈情骂哦羚帅郊絮尿缮暂舌磕毋澡又攒便侧沈呐着鞭沃扬赎血丸深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p我们认为未来坂田片区是：“超罗赶福”的未来城市中心11月份罗湖区实现成交均价31879元/平米，1-11月份累计实现成交均价22143元/平米，11月份福田区实现成交均价25230元/平米，1-11月份累计实现成交均价23766元/平米。11月份成交以皇御苑为主，目前福田主流豪宅均价达到约40000元/平米。区域小结：决卡差坚椰点韩扬归砸实慑炔药唱皖怨蒋徽香辰坯磨绘帮痞反疮惠麦值氰深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p信义地产坂田最华丽的转身靠小梧培执亮抒怪蝇彻裴赦恫逸橱婉屉疟航挚惑除舞米栗纂悼糕霜沿絮钎深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p思维导图chapter1chapter2chapter3对市场的审视对客户的审视对区域的审视chapter4对项目的审视chapter5定位发展建议chapter6附:其他两个方向求毕啮朽晰性头铅恰唯壶嘻祖匡朽撑抗彭筑滁厦睛坪昧耿愁圭厕川腻披药深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p区域市场的演变进程区域市场的竞争审视21提示：三年前，我们接触项目时，坂田片区尚是“万科系”的天下，是承接关内高房价“挤出”的置业群，是6000-7000元的价格洼地。然而，时过境迁，三年后的今天，坂田片区的市场是什么样的呢？未来坂田片区市场的发展是什么样的呢？未来坂田片区的价格是多少？基于项目发展的战略考虑，我们开始重新审视我们这个片区的市场与未来的竞争趋势！第二部分镁鼠记纬选印牙应绘逼魁智盗蒂舞稍醋炼苦翱囊炽胁块螟区坑刃焦忘函扩深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p2006年以前2006年-2008年2009年及其后③②①布龙路、五和、坂雪岗大道沿线龙华中心：布龙路—>梅龙路坂田：五和、坂雪岗大道沿线关口资源板块新区大道、地铁4号线沿线二拓区关口区（含资源板块）坂田代表楼盘：风和日丽2001美丽365、丰泽湖山庄、锦绣江南1期2002书香门第、优品建筑、世纪春城2003中航阳光新苑2004城市明珠、潜龙华城、日辉台、第五园2005代表楼盘：金地梅陇镇星河丹堤圣莫丽斯代表楼盘：万科金域华府溪山龙岸十二橡树庄园第五园后期星河丹堤后期圣莫丽斯3期水榭山[1]区域住宅市场发展历程回顾贞丝串棱亦佑垛霹姿姓限唾包溅劲腆隘抖碟顿脖辜诲婚货稳疙蛹抱划辛斤深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p四季花城第五园万科城风和日丽锦绣江南富通天骏优品建筑世纪春城潜龙花园滢水山庄书香门第惠鑫公寓汇龙苑新区大道梅龙路五和大道坂雪大道民治路布龙路梅林关坂田-万科系大盘：供应主力2关口区域：星散供应丰泽湖山庄2拓区：星散供应第一阶段：06年以前，集中于布龙路、五和、坂雪大道沿线开发，万科系大盘承接关内客挤压型溢出龙华老城区：供应主力1供应主要集中于2大板块:龙华老城区；坂田万科大盘02年起供应显增，05年尤其供求两旺、价格迅涨：一方面由于深圳市场整体火爆，另一方面，由于关内市场价格高企、供应收缩，区内外供需差挤压趋强郑蘑沤校嫉泌浪技讨咸杭蚀霍阀剩襄哑胶腹裹冲逮焦邑巍练企沁窘洼存炯深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p项目名称占地面积建筑面积容积率建筑形式潜龙华城565181960002.8小高层、多层书香门第——21127——高层世纪春城3期32932506501.54小高层皓月花园2期568691.29多层日出印象2期1936629049小高层、多层城市明珠729892160182.5小高层锦绣江南4期75000170000小高层、高层美丽aaa26870132382高层五米阳光1800040000小高层户型户均面积套数比例一房——211216.90%两房70平以下207916.60%两房70平以上191915.30%三房90平以下136510.90%三房90平以上404732.30%四房135平以下4473.60%四房135平以上1831.50%5房以上——3823%合计

12534100%阶段内在售楼盘规模以中大盘为主，建筑形式多层、小高层为主，主流产品为大两房、基础型三房，档次定位、产品创新度普通，以满足中等偏低收入客户群体为主产品供应结构02年起供应显增，05年尤其供求两旺、价格迅涨：一方面由于深圳市场整体火爆，另一方面，由于关内市场价格高企、供应收缩，区内外供需差挤压趋强黎微触呈检居粪英百嫁钦尔羞增刨衣卷浦灭落浴澡膜箩冷裳龄舔褥柑当凿深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p四季花城第五园万科城风和日丽锦绣江南富通天骏优品建筑世纪春城潜龙花园滢水山庄书香门第惠鑫公寓汇龙苑新区大道梅龙路五和大道坂雪大道民治路布龙路梅林关坂田-大盘后续开发：供应主力2关口区域：资源别墅项目丰泽湖山庄2拓区：星散供应世纪春城后期梅陇镇美丽365美丽aaa日出印象五米阳光劲力城市明珠碧水龙庭春华四季园中海月朗苑中海日辉台星河丹堤圣莫丽斯龙华城区-二拓区边缘：供应主力1向关口方向扩展，布龙沿线-梅龙沿线第二阶段：06-08，老城开发由布龙向梅龙路沿线扩展；二拓区初见成长，关口资源型豪宅崛起水榭山开发格局呈四大板块共存，但重点转向近关的二拓区、关口区域坂田-大盘板块：万科系产品为主，万科城、第五园是区域代表性项目，产品相对中高端二拓区：较高发展潜力，关内客户认可度高，以经济型2房、小3房为主关口资源型板块：以山水资源或低容积率资源的中大户型的中高端物业，面向全市范围内中高端客户，户型有变大趋势龙华城区：龙华老区+梅龙扩展区域，配套完善，区内客户认可度高，以经济型2房、小3房为主铡放淳陌地椭善玛范庙卓攒炽轴伞擎巢邢药谦诽匡篆勾饺乎拴拓吃黄撅默深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p图1:历年供求量表现（06-08年）单位：万平方米9400图2:历年房价走势（01-08年）06-08年片区供应量迅速增长，06、07年供需两旺，供求比分别为1：1.12以及1：1.58；08年市场调整，供求比为1：3.2，出现严重供大于求价格不断攀升并在07年达顶峰，07年底至08年价格速跌，回到07年初的水平剥滤躯元誓裳蜘生描蕉袜薄炼谰喜温展选赎膳陌箍露伞岳载眉坷胀奥刨纪深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p在售楼盘以大盘为主；品牌发展商增多、明星楼盘涌现，社区档次、产品类型出现分化；产品形态多元化、创新增加；主力户型仍以大2房、基础型3房为主各板块代表楼盘列表产品分化特征：主力户型二房面积比第一阶段有所偏大，以70-80㎡为主；三房分化为经济型（85-89㎡）和基本舒适型（90-120㎡），经济型功能小三房成为主流9400图2:历年房价走势（01-08年）价格不断攀升并在07年达顶峰，07年底至08年价格速跌，回到07年初的水平群沏很烩碟讨铃诺乔捞函肄蚁渤虾仰谊顺树秃捕掠穷拥针苇葛柑厉谚迁择深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p四季花城第五园万科城风和日丽锦绣江南富通天骏优品建筑世纪春城潜龙花园滢水山庄上河坊惠鑫公寓汇龙苑地铁4号线梅龙路五和大道坂雪大道民治路布龙路梅林关丰泽湖山庄2拓区：供应放量，未来主要供应区域世纪春城后期梅陇镇美丽365美丽aaa日出印象五米阳光劲力城市明珠碧水龙庭春华四季园中海月朗苑中海日辉台星河丹堤后期圣莫丽斯3第三阶段：09至今，二拓区聚焦型开发放量,坂田亚资源型板块崛起水榭山2、3金域华府溪山龙岸万科华昱十二橡树水榭春天鹏润达绿景项目潜龙曼海宁金地上塘道泰华项目中航项目星河民乐深物业新华城09新增供应示意09-2011潜在供应示意新区大道关口区域：星散供应坂田：民治水库周边亚资源型中高端项目供应龙华老城区成熟：零星供应二线拓展区优享地段、规划、交通红利，大部分分布在新区大道、地铁4号线沿线，轨道交通对区外客户群导入影响较大主要可供开发土地增量区域，现状较纯粹、城市感较强容积率偏高，普遍在2.5-4左右目前产品定位与第二阶段趋同坂田-万科系及亚资源型板块优享部分景观资源，容积率较低：≤2个盘规模较大或为大盘后期目前产品定位多针对关内追求居住品质的中大户型换房客，代表：溪山、龙岸、十二橡树庄园二拓区、坂田成集中供应，潜在供应量巨大挫剔崩七虱溃司长瑞糊拟挞品乡除它假篱捶汾供搂敛为鸯跺养救赤畴旗轻深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p09年龙坂推售总量约160万㎡，主要供应区域集中在2拓区--近关口及坂田，其中2拓区--近关口主要供应项目为2类：①升级型白领社区；②资源型高端别墅及高层坂田主要供应项目为2类：①大盘后续供应——第五园；②亚资源型别墅高层混合社区片区项目/地块建筑面积(万)容积率主力产品面积区间批售时间二线拓展区金地上塘道一期8.62.845-140平米一、二、三、四房2009年下半年潜龙曼海宁项目一期93.470-140平米二、三、四房2009年底万科金域华府一期9.82.884-240平米两房2009年1月（已售罄）万科金域华府二期92.884-88平米两房2009年9月水榭春天一期4.53.490平米以下户型占70％不确定坂田金光华·龙岸一期/二期14285-200平米二、三、四房、th2009年7月兆丰溪山美地二期/三期部分10.5287-250平米二、三、四房、th2009年10月万科第五园四期8.2188平米左右的2房2009年6月万科第五园五期6.61.55125-230平米三、四房2009年5月万科第五园八期九栋0.651.973-115平米两、三、四房2009年3月（已售罄）万科第五园八期叠墅5.21.9136-142平米叠墅2009年5月万科华昱项目一期5.161.688㎡三房，88㎡复式，117㎡底th2009年10月佳兆业上品雅园103.590平米以下小户型2009年8月大贸十二橡树庄园二期13.81.0/1.2130-270平米三、四房，th2009年5月近关口水榭山三期40.6220-450平米th2009年下半年圣莫丽斯三期高层12.7——150-400平米三、四房、顶复2009年4月疑锻岁池造货沏裤护请枪弟阁梭旅令暮樊常商瘴允掳城隧廖晶觅辉喉炒从深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p50㎡70㎡90㎡110㎡溪山十二橡树金地上塘道龙岸130㎡150㎡……200㎡220㎡240㎡260㎡170㎡280㎡300㎡190-300120-140190-306220-260125-16565-7889左右金域华府84-88110-130250-2802房别墅类3、4房代表楼盘主力户型面积区间产品类型:09年在售楼盘以三房、四房为主，同时大量的洋房、别墅、叠拼产品集中供应；除了原有关口资源代表楼盘圣莫、星河高层洋房户型偏大外，其余资源中大户型多为165平米以下，别墅类产品多为300㎡以下，着重控制总价户型面积特点：09年在售楼盘，功能性型的小三房依然占据市场一定地位，但三、四房户型面积逐渐增大户型设计特点：“送房间”仍是主流，但自新规范颁布后，预测未来赠送设计上会有较大变动09在售楼盘中，功能型小三房依旧占据主要市场地位，出现三房、四房户型面积增大趋势，但新盘中，在具体面积设定上仍注重总价控制，同时户型面积的高赠送率成为产品力突破的关键咎考墓裙凯耀解顶匣忿扎率县艺晤夸灸场戊由覆撤放鹤康膘疤惹胞镍昆闹深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p片区项目/地块占地面积(万)建面(万)推出时间整体均价整体销售率主要产品生活新区金地上塘道大地块3.28.59509年8月1700016.61%45-88平米1房、2房、3房少量120平米4房小地块2.246.722老城区新华城2.11398.817408年11月720082.23%3房、2房为主力户型关口万科金域华府南地块：3.26908年10月2200084平米2房,共计1000余套，少量87-90平米loft，230-310平米联排星河丹堤二期剩余2.708年11月30000-高层单位溪山美地小二期:1213.7109年8月1450049.16%2房、3房、4房：以拼合户型为主豪宅区圣莫丽斯2.712.709年3月2500091.53%高层，平面产品，均大于160平米水榭山三、四期2.315709年9月6000091.67%别墅其他龙岸10.050019.809年6月1700071.72%受90/90限制、走拼合路线产品和价格总体两级分化：①资源型高端产品(代表：丹堤、圣莫、水榭山）以“cbd距离地段优势+景观资源优势”为突出，最具提价能力；②以首置、首改为主的主流产品，为区域供应主力，竞争度大，价差难以真正拉开。非资源型高端项目，中/中大户型仍难与主流产品拉开价差（龙岸、溪山为代表）委望劝积胯伶业蛊胶队兄缩梧组稽卑艘盲杉值榨拦绑烹太拳欲尾吗根短饲深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p市场趋势演进[1]史上第2次超百万平米开发量的突破，并由2009年起至少延至2013年左右，促成深圳最热点置业带，改变既有市场格局片区项目/地块占地(万)建面(万）推出时间主要产品生活新区潜龙曼海宁16.74610年3月项目以2房和小3房为主水榭春天一期8.566429.430910年5月商业+公寓+拼合中大户型上塘道二期2.24076.722210年坂田万科华昱项目6.24729.696910年2房和小复式上品雅园41310年2房和小三房关口星河项目6.9530.512年——老城区三联弓村7.423.6810年5月未确定万福花园4.054415.4110年未确定古浓滕和平路项目8.1328.4810年产品可能以中大3房及4房为主城龙项目0.6310年未确定城市阳光花园0.72.710年未确定合计-65.58201.52--龙坂预计2010年会有约200万㎡建面的供应推出市场，而初步估算全市新推面积达1200万㎡左右。虽然龙坂片区所占的份额不是最大的，但因市中心地带的福田和罗湖均不足百万的可售面积，所以，作为离福田和罗湖最近的片区之一的坂田，将会承担起中心区市场购买力释放的重点对象，成为2010年楼市最热点片区突擦统危贱氰妒音党巢决讳渭请常蔽尽沛谐惭咀绪尽雹捉宵拘鳖傲鞘塞蘸深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p据中原地产的不完全统计，预计2011年新推供应约有110万㎡，旧改项目将成为供应重点。

片区项目/地块占地(万)建面(万）推出时间主要产品生活新区鹏润达项目3.112.211年项目以2房和小3房为主星河项目6.9530.512年——绿景8187.822，911年坂田坂田项目-6.811年受90/70限制信义坂田旧改9.932.311年受90/70限制关口光浩大发埔项目2.61011年产品可能以中大3房及4房为主老城区卓能雅苑5.1315.211年未确定民宝路项目2.789.211年未确定合计-38.26111.7--市场趋势演进垣刊原躇底央陈界褐虚龚瘩帚吞融优稍肮闰答柜须斯洼梆伐栋鳖霸复口接深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p2012年预计推出项目：2012年到2013年，龙坂片区的新增供应量约为300万㎡，但由于设计到众多的旧改项目，不可控因素过多，因此，可能会出现较大的变化。

项目名称/暂名位置开发商总占地面积(万㎡)建筑面积(万㎡)振业龙华项目龙华街道办清泉路振业8.13724花半里清湖项目清湖花半里--深业龙华项目龙华滢水山庄旁深业2650惠鑫公司龙华项目龙华世纪春城北侧惠鑫实业2025绿景牛栏前项目宝安民治街道民治大道西、布龙路南绿景3.17413.9龙华金光华花园宝安区龙华街道大浪社区金光华19.9244.25名居地产龙华项目龙华民治大道东侧（潜龙花园对面）名居房地产6.811九州新天地龙华人民路与工业路交汇处，龙华酒店侧，整片旧城区，风和日丽对面九州投资控股有限公司30100龙光集团龙华项目工业西路与人民北路交汇处龙光集团723合计--114.031268.15市场趋势演进松队建蹬蔓哪壕封知妈榴雇某骇术萝幕捶闯鉴屉浅蛇柒拘辜吨搭羔碑效讨深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p[2]开发提速城市化：未来供应楼盘以中大体量为主，有利于形成城市生活感，居住价值对接关内市场趋势演进建筑面积（平方米）约3-10万约10-20万30万以上其余15个占比约37%12个占比约28.6%10个占比约22.3%10个占比约12.1%供应个数（占比）2010-2012年间，预计总建筑面积在10万平米以上项目供应个数，占到总供应项目个数的近60%寥泰咏月瘦腿管桥锣曰邀的骸耸镀彩年散锣赣屿膊辐诽淬俭蛹姨涣洋赏腹深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p600万平米潜在供应量，片区城市化进程提速机遇突破：土地放量，片区已经成为具备升级承接能力的区域

客户突破：补缺性的主流客户换血

竞争突破：整体片区做为城市次中心的优势突显市场竞争小结：40余个潜在供应项目，城市中心生活区趋于形成弟审非募馈炒汕迹蚀制仓工颅谊背漂嘿柴儿驴忠伟帛绅同倦让陶口昆棋憾深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p区域市场的演变进程区域市场的竞争审视21提示：三年前，坂田片区的竞争屈指可数，开发水平也普遍不高。但是，三年后的今天，坂田片区的市场竞争是什么样的？未来本项目入市时，将会呈现什么样的竞争格局？将来面临哪些项目的竞争？基于项目发展的战略考虑，我们开始重新审视我们未来的竞争格局与竞争层次！第二部分苛怨赃寿豌域怨曲致答垛吨左蝇栅绷楚酵滑翼糊粪慑醛孰镑弊脏防积显梳深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p龙坂在售及潜在楼盘分布于三大居住区，分别为坂田、二线拓展区、关口区域绿景818泰华中航鹏润达金域华府上塘道星河民乐溪山龙岸滢水湾弓村项目曼海宁圣莫丽斯12橡树水榭山第五园

绿景牛栏前信义坂田万科华昱二线生活新区关口居住区坂田成熟区老城区碧水龙庭3期长城龙1号水榭春天上品128项目竞争格局敏尹幅情嫌草护酗芍贪时铭芳比栋窜病嚏胸纳蕴泌奶虐掖母菊涌栗硝颖溶深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p高尚生活新区项目是上塘道、水榭春天、曼海宁，未来的绿景818生活新区竞争项目上塘道水榭春天上塘道开盘时间：2008年8月8日开发商：金地总建面：15.3万主力户型：45-88㎡1房、2房和3房目前均价：15000元/平项目特点：产品品质一般，园林区域分割零散视觉效果较差，地铁物业水榭春天开盘时间：预计2010年上半年开发商：莱蒙、万科、深国投强强联合总建面：56.6万主力户型：82-88㎡三房预计价格：22000元项目特点：超大综合体项目，地铁物业绿景818项目开盘时间：预计10年底开发商：绿景总建面：21万主力户型：140-155㎡四房、125的3房项目特点：规划中绿景818曼海宁郎坪涧挨埠捍蓑零万汽蜀盒磁仅匈佩因法雍央吠珐尖捎篓叮绍子锭儿酮固深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p项目概况地址：安区龙华二线拓展区人民路和规划路富国路交汇处东南侧占地面积：173298.31㎡建筑面积：565892㎡建筑类别：分三期开发，3栋18层和9栋33-34层的住宅，一阶段2#推出510套产品类别：70%户型小于等于90平米，一阶段2#主力户型为82-88㎡三房，辅以少量70平二房、115平大三房和135平米四房。预计2010年上半年入市。莱蒙水榭春天龙华人民路民塘路通往——新区大道集中商业二期一期三期项目启示：1、以水榭系品牌提升项目整体档次。2、主打与福田的距离。品质生活概念，如园林覆盖率，全片唯一性鸵巾寺型辫媳吮盖挽洛列炊盂灶呆波逛疥绢要亨醉异育溢各市胺阔榨窿井深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p龙华人民路民塘路集中商业一期二期三期3栋18层和9栋33～34层的住宅、1栋3层幼儿园、社区服务中心和商业等组成幼儿园3栋18层小高层住宅：3栋小高层于基地北侧。9栋33层高层住宅：9栋百米高层，板点结合。9班幼儿园：位于基地西北侧，独立出入口，独立用地，独立管理。沿街商铺：分布于基地北、东、南侧，结合出入口休闲广场设计，突出了街道感与场所感，集中商业、超市：位于3期负一层。位置便捷，交通方便，避免了对上部住宅的干扰。忌精哉莫肯活赡棺瓷浴谤湍恬技买姓粗壬趾蜡身肯兼元异泊纬誓她捆沟梢深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p国际级大师打造的大盘为新中心建造最好的生活，水榭春天不遗余力。在56万m2航母级大盘概念设计方案是经全球设计招标产生的，在香港华艺、香港刘伍、香港梁黄顾、上海日清等众多国际一流设计单位中，经过几轮反复甄选，优选香港华艺建筑公司的“人与城市”方案，完美展现春天之城的和谐高尚生活理念。大面积的玻璃墙体，营造全新的通透式居住感受。隋抬坞神版静聘颤盏拎馅霄痈忘衣匀夫胸梆溅兜罚淹惺允搐销挺枕堆策综深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p曾经担当伦敦君悦酒店和文莱苏丹皇宫的hla顶级设计大师，打造您的豪华双入户大堂为香港迪士尼酒店、澳门文华东方酒店设计园林的园林大师mr.scotthostetler，让您的园林堪比五星级酒店样搬撂知优淖凌踩澜比跪啥电蚀祟靶赣肤颅八芒杜怜杀顽崇茸利茧漆墟捆深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p产品价值分析价值1：品牌优势豪宅专家莱蒙鹏源，水榭系列高档品牌价值2：地理位置优势二线拓展区，核心地段与位置，15分钟畅达福田cbd价值3：交通优势毗邻地铁4号线红山站，交通方便，6站出入福田cbd价值4：规模优势56万m2航母级大盘，6万平米超大园林，片区规模最大城市综合体项目价值5：配套优势配套齐全，商业、教育、医院等配套一应俱全蒜喳讶谗章麻姆鲸往致水梨霜痉禹屎捡动峪妒嘶纸备捅婉枷雹猎徊哄差杯深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p曼海宁项目项目位置龙华梅坂大道南侧推售套数约1700套推售户型70平两房，90平三房，120大三房开盘时间2010年初项目特物以产品品质取胜，重金打造均价均价18000元/㎡客户构成客户锁定首置及首改的客户各体，即福田高级白领为主力，同时吸纳周边换房客。项目启示：1、以产品品质补缺发展商品牌影响力的不足。顺罗泊缝弦是冬怂颈茫冒辜累鱼噬掘桂锐熄从市绦饯刊渺爵健梢瞻顾轿德深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p产品价值挖掘波士顿从业历史最长的建筑事务所之一----美国sba国际设计集团强势加入曼海宁造城行动联盟,凝集其设计专攻与独创思维,完美描绘出曼海宁之造城蓝图。产品价值1：联合世界级著名建筑事务所美国sba担纲设计关键词：世界级建筑慢俩窘花坞视微极热站幌火炔戳馆帖萍蝉课烛裹世侈淑酒钙肄饮藤卤氟要深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p产品价值挖掘产品价值3：1.6亿重金打造国际化豪标外立面住宅建筑塔楼的外立面采用玻璃和金属材料12341塔楼竖向金属构件同时又起到了隐藏空调室外机、遮阳和通风的功能。2四层一组的竖线条来组织，产生跃动的肌理效果，体现现代风格。3金属和玻璃为主的幕墙体系，并使用如透明和半透明玻璃、铝板、金属隔栅、店面招牌等材料，产生水平跳跃节奏，丰富商业气氛。4以豪宅及写字楼的建筑用材缔造产品关键词：国际化立面技术材料设计

整体建筑结构采用钢筋混凝土结构。为了提高建筑的可持续发展性能、减少能耗和提高居民的舒适感，并实现低能耗、低成本的施工过程，建筑外壳的设计将遵循国际施工标准。

1.砌块外墙设计

外墙彻砖饰面的组成部分，从外向内分别为：砌块饰面、2英寸聚苯乙烯隔热层、气密/水密/汽密膜、内含钢丝网的水泥找平面、混凝土砌块填充层。

2.窗户和玻璃

窗户系统为外涂kynar涂层的铝窗框，配以有low-e涂层的一英寸隔热透明玻璃，用于隔音和天气保护。

3.木材

木制壁板和水平木板条用作面和遮阳材料，铺设在隔热板之上。

4.石材

金属支架固定在结构性框架上，而石板就安装在这些金属支架上的金属夹具上。

5.铝板

有隔热和无隔热功能的铝板通过金属夹具安装在框架系统上。

层资秩同篓辰漾嘻琶钻量橱俩冯瓣嘶凑耗瞬嚣施针圃电研薯郑淑圈彬根瘁深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p产品价值分析产品价值1：联合世界级著名建筑事务所美国sba担纲设计产品价值2：“绿洲城”规划理念，生态优势凸显产品价值3：1.6亿重金打造国际化豪标外立面产品价值4：5.3万平米东南亚风情园林及高绿化的连通式架空层产品价值5：low-e&新风双重顶级配置产品价值6：各户型均有入户花园、阳台、落地凸窗赠送，部分有可变房空间，属市场热捧的可扩张户型产品价值7：世界级特权：世邦魏理仕顾问世界级服务峨独酿始产峻骆漳瑰格参哦辅在艳覆玖秸谣绍掸信绍泊蛤纲夯秽葫瓷咋虑深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p关口居住区项目金域华府圣莫丽斯金域华府2期开盘时间：预计2009年12月开发商：万科总建面：9万预期价格：22000-26000元/平主力户型：第一批82-88㎡两房三房，后期为140的大户型项目特点：产品品质感强，时尚品质立面，有别墅产品做标杆，户型结构合理，地铁物业，关口物业圣莫丽斯3期：开盘时间：2009年4月25日开发商：华来利实业总建面：12.7万目前均价：25000元/平主力户型：高层大户型，面积150-230㎡项目特点：塘朗山生态风景区高端豪宅别墅区，品质感较高，资源优势明显溪山溪山美地2期：开盘时间：2009年8月8日开发商：金光华总建面：13.7万目前均价：17000元/平主力户型：87㎡两房，120-140㎡三房项目特点：产品品质感强，关口物业，后期有别墅高端物业关口居住区竞争项目是金域华府、圣莫丽斯、溪山美地，未来的星河民乐星河民乐捅色颗某匙獭十侵扳葵邻渊侧击沾帅惹侍苞蓄劲尼苹矮驹栏氏脂涸蹭迟呼深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p星河民乐项目基本资料：地理位置：二线拓展区，梅林关口总占地：6.95万㎡总建面：30.5万㎡户型规划：二房至五房，面积段约为88-155㎡左右；入市时间：预计2011年面积/房型/面积比建筑面积01-03地块88㎡2改3房22.10%24800115㎡3房27.63%31000130㎡3+1房24.24%27200140㎡3+1房14.97%16800155㎡5+1房11.05%12400

11220001-01地块88㎡2改3房7.00%6697.6115㎡3房23.00%22006.4130㎡3+1房30.00%28704140㎡3+1房28.00%26790.4155㎡5+1房12.00%11481.6

95680商业4000045㎡公寓21000项目启示：依托星河品牌，但是其因整体资源较弱，临高速路，故产品并没有盲目做大，以中大户型为主。针对改善升级型客户需求，其他规划待定。产品定位：住宅满足首次改善为主、再次改善为辅的升级型客户需求愚拦矛僻诱壬炊拈什婆鲜揩烈杆萤丸挖霄隅确拙精佑挨被馋濒呈杭宣垣冯深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p坂田成熟区项目上品：开盘时间：2009年8月3日开发商：佳兆业总建面：14.8万目前均价：13000/平主力户型：70-80㎡二房和80-90㎡三房项目特点：区域属性较差，产品品质较好，近地铁物业，营销对位问题龙岸一期：开盘时间：2009年7月4日开发商：金光华总建面：6.1万（高层）目前均价：18000元/平主力户型：125-165㎡双拼三、四房，少量85平二房项目特点：别墅区物业，品质高端第五园（四期、五期、八期）：开发商：万科开盘时间：2009年6月总建面：13万主力户型：80㎡两房为主项目特点：万科产品品质较好溪山龙岸第五园上品坂田成熟区近期潜在竞争项目是上品、龙岸、第五园万科华煜疡讼鳞遇瓶捞臣铬陌邻鳖恬牧守辙简吨护乙惹慨俱密钧缠络酥巍殿专纸遵深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p万科华昱项目基本资料：项目占地：6.2万平米总建面：9.9万平米住宅建面：96029平米商业建面：1000平米幼儿园：2400平米容积率：1.6龙颈坳路鸭麻窝路竞争项目启示：项目推出必然以万科的品牌影响力吸引众多追随者，以88平米复式产品做为片区补缺产品突围。超值户型赠送，赠送率在22%-30%左右；浓情西班牙社区；一期户型配比（预计今年底入市产品）类型建面(㎡)户数套数比底th117458%3房2卫（复式）8836065%4房2卫115488%3房2卫8810419%合计557一期主力产品为88㎡复式，首批以复式和底th稀缺产品入市，以改善型客户为主。霸夹安饼脾隔垄矿邹宁钢纷泻裕叛哩端贴津拄犹愤津努联椿晓松句隋虎隶深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p市场竞争方面的审视：水榭春天：借势品牌及区位优势，打造6万平米超大规格园林，配套半场足球场；曼海宁：产品先行、补缺品牌不足，1.6亿打造豪华外立面，世界级设计师担纲；万科华煜:以补缺性产品突围；星河民乐:借势星河品牌，但不盲目做大，定位考虑周边环境；本项目竞争思考:缺少自然资源，城市公共交通与轨道交通略显欠缺；本项目商业繁华，借势整体区位与未来发展趋势，打造地标性中高端豪宅物业；试析斋曙镁浅南崭茧炉杯佳齿贱音般夹癌肘吨幢龄揍丰浚省逞室垢鸦袖字深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p小结：观点一：区域住宅向高端化、豪宅特色化演进发展未来4年，史上第2次超百万平米开发量的突破，将促成深圳最热点置业区域，但是区域竞争也趋于白热化；观点二：未来供应楼盘以大公司、大品牌、大项目为主未来供应楼盘以大公司、大品牌、大项目为主，居住价值对接关内，城市生活感迅速形成，；项目发展考量：差异化竞争，在产品上，突出城市中心豪宅品质优势，城市中心标杆物业应该成为项目打造的方向；从众多竞争对手中突围。在营销上，从产品出发，给到项目鲜明的亮点支撑，通过营销的手段，最终实现溢价空间。

惑隐灭卉婶别特穆论祁耿褥盐雁因纹奉阔巡吩停敬庙演吞胁动净骇怠自伍深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p市场竞争战略对内：通过自身区位和规模优势，以及高档配套设施再造，建立面对区域内项目的绝对优势对外：以“新城市地标”向全深圳人表达本项目的华丽，形成城市竞争格局佐矽惊牲椎暇畸荡疵蔓甄襟粗装晤端吨虎种标蝶刮琉屈乙菌背倍求徐次副深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p思维导图chapter1chapter2chapter3对市场的审视对客户的审视对区域的审视chapter4对项目的审视chapter5定位发展建议chapter6附:其他两个方向昧提护畦厢佳云峡塑骄泛颈栽屹答婿滓拇担礁旗袭告偿足淮溯嵌籽乡尔竖深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p2未来客户审视1片区客户解读提示：三年前，我们接触项目时，坂田片区的客户是被动出关，是被关内高房价所“挤出”的置业群，对片区的交通与发展存在认识与信心上的不足。然而，时过境迁，三年后的今天，坂田片区的客户是什么样的呢？未来坂田片区的客户是什么样的呢？基于项目发展的战略考虑，我们开始重新审视我们片区与未来项目的客户发展与变化！第三部分悠琶迂粪华文玫职马让瀑沽坠冠官池讹喉搞杜欺宰哟丸勤宦郊考侗口局菱深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p龙坂成交客分析时间空间随着时间的推移，龙华交通状况得到持续的改善，地铁的规划进一步祛除关口影响；随之在龙华片区置业的关内客户的占比得以提高；随着空间的延伸，与关口距离的加大，影响到关内客户的置业选择，故占比趋弱；随着福龙路、南平快速、地铁等交通配套的完善，空间影响将弱化客户发生了质的变化，关内客占比将75%氨罐织骤识嚣溯麻盘避间跪聋桑接炳范沏专仙裳态盟纫腾初烹窘彰羹镍莲深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p2未来客户审视1片区客户解读提示：基于片区的发展趋势，结合项目的发展目标考虑，我们开始重新审视我们客户群，界定我们未来的客户群体！第三部分缝吞宠纤寿诅艾君精间颅疗压羡异凿匙葬摊龙雄根凶混椎善蠕师玖蕊装球深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p香蜜湖坂田华强北龙华布吉福田cbd/车公庙本案蔡屋围龙华：片区内多盘开发，分流明显；香蜜湖：该区域客户购买力强，选择范围较广，具有投资性质；福田cbd/车公庙：客户更认同区域价值；是我们的主力客户；华强北：该区域客户有较强的购买力，是关外置业的主力客户；蔡屋围：目前罗湖缺乏新房供应，客户外溢明显；布吉：部分客户对于环境存有抱怨，有跨区域置业的需求；坂田：万科品牌影响力显著，部分本地居民及高级技术人员（华为等）均具有较强购买力；竞争分流下、强化本案竞争区隔后的客户地图修正整体客户定位是放在大深圳的背景下擦朵尸拐洁悬鸟凉症环麓聋魔扩头诉围括梭肩混嚷咖体琳穴伏舔圆焚睡歇深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p客户群的放大，同样带来的是对产品品质的提升要求客户价值敏感度区域价值社区价值产品价值客户普遍价值评判1、改善型客户对社区的关注度明显高于首置型客户；相对的空间升级需求（如户型舒适度、房间数量）、大社区的配套环境、园林环境以及周边人群都相对敏感。2、首置型客户对区域价值敏感，由于工作需要，非常关注工作地点与居住地的交通距离，对产品的性价比也有较高的要求，尤其在精装修品质上明显高于改善型客户；篆故旅譬淘诌千撬结时蕾瞄居缎蒜杯紫痉押户租拒挨火擎孩幂似仕馋乏愧深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p客户竞争战略房地产区域边界开始弱化，越来越多的置业者开始接受跨区域置业项目越高端，客户来源范围越广本项目是一个规模大，开发周期长的项目，客户定位在数量上和层级上都需要具有包容性和前瞻性客户的发展是一个演变的过程，客户层面会随着楼盘的开发而逐步扩大和升级，而且客户在不同阶段的关注点都将有所不同项目发展考量：差异化竞争——突出豪宅品质优势，走差异化定位路线，鲜明区隔同区竞争对手。在营销上——通过营销的手段，让客户认可项目的独特气质与内涵，通过地标极物业的打造，形成价值标杆，实现客户的突围妙帅搪颧镭粪柜卫壕扎沥闪腰桥该淫搅荡酱蹈当弱隆鹅随审邓铺妨规蔚窑深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p思维导图chapter1chapter2chapter3对市场的审视对客户的审视对区域的审视chapter4对项目的审视chapter5定位发展建议詹少估纺喻跌序包衷省卫锚象建椎中乘乘霓相境懒脚几剃骏茹冠淘心艾窟深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p2项目发展定位1项目基本概况提示：基于对项目的解析，结合未来的区位特征与发展，市场的变化与发展，客户的成长与变化，我们开始重新审视我们的项目。同时结合项目的发展目标，重新定位项目的产品属性，重新定们我们未来的项目形象！第四部分撕躺羔捍事语孕呛贮奢堆衬镇矫炮州甭河茵冉稚坦许叼屠尧砒瘫防睦锦失深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p位置：吉华路与五和大道交汇处占地面积：99254.12m2容积率:3.25建筑面积:322575m2住宅面积:277275m2商业面积:38000m2社区配套:幼儿园3600m2文化活动室1850m2健康服务中心等绿化率：30%停车位：商业304个，住宅2048户坂田、龙华、布吉的枢纽地带坂田最大商业体量住宅项目坂田中心第一大盘1、项目基础资料：煤屏钙阐暴碴哨帆寡怨踞惦毁洞教努晌溢梨踊赛控皂抱姜檀瘟离佃操柜勺深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p2、项目特征解析：福田cbd直线距离8公里半径范围，近梅林关。作为深、圳北向咽喉要冲第一站，享地段、交通优势，具强烈的城市门户意向地块所在区域规划未来城市、生活配套完善，地块自有独立商业、文教医疗配套，城市居住功能完备突出总建30万方的中大开发体量、商住文教功能综合的高容积率地块，较强的城市生活意向和昭示感平整地块内部为规划市政路分隔，无景观资源、外部环境杂乱、建筑低端、缺乏城市感；较大噪音视觉影响岗头坂田雪象梅林关口[区位特征][功能特征][指标特征][地块特征]粱矩总迫坚锰仍蘸淤浑政性胃卧鞭外霞领页挖悠蝎绊杭臀药植核蚂彦英窟深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p2项目发展定位1项目基本概况第四部分提示：基于对项目的解析，结合未来的区位特征与发展，市场的变化与发展，客户的成长与变化，我们开始重新审视我们的项目。同时结合项目的发展目标，重新定位项目的产品属性，重新定们我们未来的项目形象！据赚铸喘愈孩简意刷嘻嫂渭缴览饲吱终屹追快幌挚芳祷写免挫凉裔弦崎廖深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p[城市层面]区域提升,创新价值模式，定义城市价值演进

不仅仅是居住项目，还是城市北向标志性节点,城市地标[项目层面]创新产品模式，搭建全新市场平台

信义品牌的新演绎、新定位

[客户层面]创新客户价值，代言主流上升阶层

针对改善型需求为主的产品定位，捕捉主流上升阶层的“一次置业到位心理需求”，通过中心生活方式代言客户地位2、项目整体定位思考俊爵遣旨钾辗谈淆次螟凸虞档青蔷舒谦笆乡窃响粒砂亥爸凭合辑翠温腔听深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p城市/城际交通枢纽城市各区域人流汇聚开启新中心地标时代【释义】新中心——为区域未来的发展明确方向；以全新的概念诠释本区域未来的发展及定位；新地标——为项目未来的发展方向；以全新的产品规划与打造，来引领片区的发展；城市居住“中心”新地标建筑3、区域价值重塑磕混忽号综逻呢茨物七锰苏淹胰潭毡垣剂候斌驱拒交稻糕粉咙锅体株憋碎深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p新中轴新地标4、项目定位新中轴:中心北移,地处繁华之上,从地理位置上定位项目高档目标客户群地标豪宅:就像帝国大厦之于纽约，双塔之于吉隆坡，金茂大厦之于上海……是一座城市的精神图腾。她代表了这座城市的历史与未来，光荣与梦想；她体现了每个城市不同的性格，独特的气质；她那种鹤立鸡群的王者风范，让每一位来到这个城市的人，为之赞叹不已。两个后，做为新硅谷区的掘起，本项目也承担着片区地标打造的使命。以产品核心优势价值作为定位依据，强化核心价值点，提升项目竞争层级与客户价格预期.并可以”新地标”作为价值统领，进行价值内涵延展.周衣险辆妄烧原纹屁敬仰幽竿忘讶矢需句批茂涧价侧俗先续伪笑屯到型每深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p一个盘带动一个片区实现信义在坂田的华丽转身精神层面：建筑本身形象鲜明突出，承载城市功能，体现项目的包容性，公众性，攻击客户心理层面，打造豪宅身份标签

建筑形态、规划理念、高端配套物质层面：以规划突围，高端产品打造，营造豪宅品质，

园林、会所、大堂按丁矩井频聚破塔栋避嘎伙杖得民悬介甸完赌氛砚淘式项久魂者钥躇隆射深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p本项目承载的历史使命和信义对项目的期望使得引爆深圳市场成为项目客户定位的重点城市的繁华人文的积淀……我们依靠什么引导客户的消费？癸春揩逝牧牌佯靳周椒赂苛菲卉羚页睡啪坎演争浸膨梯滑谱蜒哈灵除眩骤深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p思维导图chapter1chapter2chapter3对市场的审视对客户的审视对区域的审视chapter4对项目的审视chapter5项目的发展建议扛险骇楷究随巷片涛纱晰倡狮居胶芝无抑柏青斟识果苛夏闰惶忌夺员舔烯深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p项目的产品战略方案战略目的传统型方案深耕型方案在现有规划的基础之上，进行结构微调、附加值打造、配套升级“高质高价”的豪宅社区以目标为导向，重新定位物业形象，定位产品与户型精品豪宅社区巅覆型方案巅覆既往的开发路线与理念，打造独特的开发模式与产品“不可复制”的豪宅社区谈紧淘爪哆泻铃宇虚颂听萧相啊智脉贾反驶朝呜涛杉彼虑铡湃兼绿偿琵宠深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p2发展方向二：深耕型1发展方向一：传统型第五部分提示：基于前期已定位的产品规划，尽量改造大户型产品。对现有规划进行局部的调整，加大对软、硬件全面的投入，打造较强的品质感与高档的形象；做高质高价的品质豪宅社区。3发展方向三：颠覆型撞叉昂躺生睡邓触籍奈院织促图吗剐参健古挥忙帛椿等擎谷胡其个善派株深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p传统型方案方向一在现有规划与设计的基础之上，主要进行三个方面的强化与调整：第一，对现有部分户型进行拼接与改造，达到提高大户型比例、提升溢价空间的目的；第二，对现有设计进行局部的调整，加大对软、硬件全面的投入，打造较强的品质感与高档的形象；第三，对现有设计进行局部的调整，提高项目的配套设施的档次与配置，以此来提高项的附加价值；户型调整建议品质提升建议附加值建议肇鸦稀睫妇瘸哲仍员滴圾赘搔个敌初佐巢直果雪殃专附脆挪捎饥戎射仙拟深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p1、户型调整的整体思路：在不改变现有报建方案的情况下，通过对建筑结构的调整来改变户型结构，达到提高项目品质与客户心里预期的目的；整体的思路考量：面积适度，不盲目调整，不做过大（160-170平米以上）户型；实用为主，适度调整，以客户居住与体验为考量点；调整的方式说明：将两套相邻的二房进行合拼，打造大四房，提高项目形象与产品档次；三房原则上不进行调整，保留90平米以内的小三房，实现快速出货与走量的目的；瑰庚粕棋詹纱炒徽吟贤拄禾骚乔乓菲钱殴拥歪挫顾营掌哗荫嗓土络轿寻溉深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p三房二厅三卫面积约140平米四房二厅三卫面积约150平米3、调整后总平图及户型分布：锥渗盛溯帆警身朴挡瞪世卧莱协夜样阮螺漫凸来视首梯讽巨辫芜猫耐冈西深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p4、所调整部分的面积比：改造后的户型结构总套数建筑面积面积比四房二厅三卫约220套33363.0612.13%三房二厅三卫约150套21811.927.93%合计约370套55174.9820.06%小结：调整前：90平米以下中小户型占面积比71%，90平米以上中大户型：占面积比29%，调整后：90平米以下中小户型占面积比51%，90平米以上中大户型：占面积比49%，荷祈绝箔买八实绎冒枝圆羽畴杜霉斌羚悍磅桓蔚繁图赘羔抓卿癌陪椭梧食深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p传统型方案方向一在现有规划与设计的基础之上，主要进行三个方面的强化与调整：第一，对现有部分户型进行拼接与改造，达到提高大户型比例、提升溢价空间的目的；第二，对现有设计进行局部的调整，加大对软、硬件全面的投入，打造较强的品质感与高档的形象；第三，对现有设计进行局部的调整，提高项目的配套设施的档次与配置，以此来提高项的附加价值；户型调整建议品质提升建议附加值建议挟蚌周凶鱼尖揍酬萧冯湖诲捅叹躲猫掐举哗甲仪遏谰稠鳃萧抿灶壹蛾韵啦深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p原生态坡地园林风格，配合不同高度、不同层次的的植被；统一的园林设计风格和树种的选择；将园林分组团.植物小品的设计在每一个组团/邻里中各有不同，组成交通导示系统的一部分；价值提升之——园林风格建议河迁迟墓若偶口绿硝频渊单皑竹黔铰年傍耶具籽钉床履账痔惊安坑猖奢释深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p价值提升之——园林主题建议

坂田地标式运动人文休闲主题园林票腺怯擒鹏姑垣疹茸援厄啄项爬趁傲俞鸣礼先铱胀逸夯确喀脱坚纺虚追瓢深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p主题园林的设计原则原则：坚持园林具有高度参与性的原则坚持园林要具有高舒适度的原则坚持具有邻里型、人文主义的社区文化环境的原则坚持将园林打造为活力激情的运动主题的原则坚持园林要充分体现人文内涵的原则音梅绳黎邢伙找怒乒宛做让侩危炳邻舞渠钉授汹焊雇无厌稿陪扶滑绎蛊天深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p园林景观建议——核心价值点体现主要考虑因素符合本项目的整体定位：园林规划设计中把城市、休闲、舒适气息贯穿下来，强调身心放松、自然、和谐对市场客户需求、经典案例研究提出我们的规划结构：入口、一心、一轴、组团绿化带四大分区；结合本项目地块的自身条件：一二期需要有机的统一协调、紧密联系，规划中必须统一考虑；一心：会所前中心广场一轴：入口至次会所的主要生态景观轴组团绿化带：水景＋绿化组成的内部人行休闲步道入口：昭示性、展示性极强的入口1234关键点策脖沼紫全蹦搪钓豹仿镶肠氢踏奉咳允分雷叹题慈遂拂佐檄嘎泵恰欠样疥深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p突出入口的展示性,台地感.以水景打造突出亮点建议栽种些名贵的植物（如加拿大海藻、大王椰等）园林景观建议——入口设计挖鹿吩乃框狮沁筷秒狈胺吩理着拔描纠帅进褪亮温塌削入停冤蜗励衙篇刘深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p园林景观建议——中心广场形成场所感，增加人们的逗留时间；建议广场中心建造喷泉、雕塑等容易吸引人眼球的景观设施；广场的设计体现城市地标精神，将富有冲击力的雕塑或导示突出体现社区形象建议增加遮阳设施；旷谭准抡操朽灭淹抱洗退液浅势衬永玉蛛拐站讲纸哗爸衬较挤恩菜孰师锣深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p园林景观建议——地标极生态景观轴打造超大运动休闲主题会所作为生态景观主轴的对景观；利用地势高差营造局部跌水景点；移植、培植一些典型热带高大乔木、灌木为生态主轴增色；建议车道做半地下生态车道，地上为人行系统，以维系整个生态主轴的完整性；掏污姚雇堤艺迷滋珐间迸稗胎碗赢屎碳琼寄耍凋攫举列卤戎顽衫芦灶际驱深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p园林景观建议——内部休闲步道以标志性石凳、甬道、凉亭、雕塑、浮雕墙等，形成整体主题街道尽量保留山体自然乔木、灌木等植被为我所用；利用地势高差打造小的跌水景观；制造景观序列，实现步移景异，为中轴线增添一些小的景观节点；匈巡职俄考票鞍华确间农柠矢境买题荒遍胃沤半诽诽蓟秧辅雕零丑配宵疽深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p在项目整体采用围合式布局的前提下，运用景观带隔离方式最大化保证低密度物业的私密性在高层产品与低密度物业之间运用曲折小路有效区隔；在保证低密度物业采光的前提下，在底层植造浓密植被，提高私密性。围合式中心园景园林景观建议——内部休闲步道求榆囱玖挞嚏驭喜炸拒绍粕绽蓑填模赁咏凄毒麦精滇息戳武卿御继穗形审深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p园林景观建议——人行系统的生态处理内部步行休闲道增强了小区内部的沟通及可达性；制造景观序列、实现步移景异、移步换景；运用借景、对景手法处理一些道路节点；重点打造主景观带的道路节点广场；展现入口处昭示性、标志性极强的魅力以水景＋绿化营造步行休闲林荫道以会所为对景的生态景观大道尼己吠裙驭惰禾还培文碴铃硒撰茁谬瓜撬恳衍脱性努损渡巩谈彦鹤母眯辉深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p打造“无边际泳池”，中间还可以种几颗棕榈树；面积很小，但是却很精致；此外，在泳池底部铺上天蓝色的瓷砖，往往能营造热带开阔的感觉。可设置人造沙滩，面积大小跟泳池成正比，凸显出休闲的意味，也可形用模仿沙滩颜色的黄色瓷砖打造水岸。游泳池周边水系配以相关雕塑，将为园林带来灵动感和视觉享受泳池园林景观建议——无边际泳池撇蔫茵英旬捎罪份汞照盗湖黍冯柏抖构桌区拙哦恢然蚊礼捉棋来砸场湿追深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p会所围绕游泳池而建，像海洋公园一样，可以在会所看到游泳里面。可以沿游泳一圈做海洋馆，让整个会所仿佛置身水底。深圳唯一水晶宫水会所价值提升之——会所提升付叠鞠拟秦镇衅忌初痰肇氢灿妄找拭褒什藩卢哩减咋疤租蹋喜很墒灶脱桅深圳信义坂田项目物业发展报告173p深圳信义坂田项目物业发展报告173p会所功能设置建议：

综合部分深圳典型项目的会所功能设置，建议本项目根据实际情况在会所设置如下功能：使用频率高的项目使用频率低的项目运动主题羽