美国旭升房地产集团

明泉·银七星国际大厦

市场定位报告美国旭升房地产开发集团研究与发展部1整体市场项目简介区域环境分析区位价值规划前景产业分析资源分析项目规划项目功能项目户型特色分析项目定位开发战略客户定位产品定位形象定位

整体市场区域市场竞争板块市场总结报告整体架构2全年新增供应面积：194万平米全年成交面积：112万平米月均成交面积：9.3万平米成交均价：16518元/平米供求形势：08年上半年写字楼市场仍延续着07年强劲的需求，但是随着金融危机影响的深入以及外资大量撤离，成交量于7月开始骤降，此后，持续了近4个月的低迷，直到11月份新政出台后成交才有较大幅度的反弹。未来供应预测：目前写字楼市场供应量仍在高位运行，全市在售办公类物业面积达301.62万平米，未来一年上海还将有62.22万平方米的甲级写字楼竣工交付，这就意味着空置率的压力依然存在,考虑到2010年世博效应和未来新增项目竣工的影响,写字楼市场将面临持续的供应竞争压力,到2012年年底前租赁和销售的压力都不会消除。

08年写字楼供求形势308年各区域写字楼成交分布浦东：成交主要集中在陆家嘴金融板块、金桥和张江板块。普陀：成交主要集中在长风和长征板块。虹口：成交主要集中在北外滩和四川北路闵行：成交主要集中在莘庄、七宝和江川路板块。代表楼盘为华商时代广场、东碧林湾、绿地科技岛和上海中电紫旺电器城。内环内成交面积：30.7万，占27.4%内外环间成交面积：58.3万，占52.1%外环外成交面积：23.1万，占20.5%写字楼主力成交已于内环内转向内外环间4传统CBD区写字楼均价在2-3.7万元/平米左右，中外环间均价在1.5万左右，外环外均价普遍低于1万元/平米。闵行区写字楼均价为1.09万/平米，是所有靠近市中心区域写字楼价格最低的，一则由于闵行商务办公发展较晚较慢，商务办公氛围不浓。二则受虹桥、吴中路商务圈的制约，自身优势很难凸显。同区域写字楼均价相对与住宅均价要低20%左右，在不考虑空置率的情况下，办公类物业投资价值优于住宅。均价线1651808年各区域写字楼价格分析506-08年出售型甲级写字楼客源分析06年-07年大量国内外企业进驻上海，租金涨幅较大，部分企业为了提升自身形象和发展，竞相购买写字楼，一时间企业总部型办公成为市场成交的主体，其中金融业在投资购买写字楼方面表现异常突出。如渣打银行在陆家嘴投资4000万美元以购买的方式入驻并获得大厦的冠名权。汇丰银行斥资购买上海国金中心二十层楼面，并将其中国总部一并迁入这一陆家嘴未来地标建筑。位于普陀的北岸长风、汇银名尊也设计了总部型写字楼，同时还设计出满足上下游企业办公的写字楼收效显著。而07年下半年上海受到金融危机的冲击，市场上很难寻觅到整栋切入或大面积收购非CBD区写字楼的国内外客户，外资转而收购中心区高端公寓和大型商业。于是写字楼面积分割减小，大量随意拆分型、SOHO型、LOFT型写字楼面市，产品同质化严重，当然，客户的选择面也变得更加宽泛。大型企业集团偏向于整栋或整层购买中小型企业因租金上涨改为购买写字楼个人投资积极性提高，投资欲望强烈606-08年随着写字楼租金上涨,投资性需求比例逐渐上升，且超过了50%。市场上越是高端的写字楼自用型买家比例越小，无论是个人还是企业购买后均委托物业出租以作收租型投资用途。在非CBD地区的甲级写字楼尽管自用型买家较多，但投资收租型买家依然占据了30%以上的份额，以绿洲中环为例，明确表示投资出租的买家比例已超过3成，一旦交付后，转租的比例可能还会有所增加。在闵行的甲级写字楼——绿地科技岛，目前入住率只有30%左右，近50%的投资性房源挂在中介寻求租售。而09年写字楼空置率上升、租金下调，投资收益率下降已不可避免，市场将会承受抛盘压力及收益降低的双重打击，所以写字楼售价降低也是大势所趋。自用型需求占据市场主流投资性需求比例上升06-08年出售型甲级写字楼客源分析7外资和合资企业在上海购买写字楼比例超过了内资企业，随着金融危机的加剧和“限外措施”影响，未来外资购买会大幅消减，内资购买和开发公司自持比例会出现较大的增长。外资、合资企业偏向于购入核心CBD区的写字楼，而非CBD地区的甲级写字楼很难受到外资亲赖。海外基金持有物业周期一般是5年，而外资进入上海市场时间大多在04-07年，所以未来2年市场的不稳定性加剧。外资、合资企业置业比例最高开发商也加大持有比例，期以稳定的租金收入06-08年出售型甲级写字楼客源分析86%12%17%13%13%39%小陆家嘴人民广场淮海中路南京西路徐家汇虹桥开发区Total:4,862,287m2本案租赁型甲级写字楼供应分布998年亚洲金融危机时，上海甲级写字楼空置率高达50%，此后经济好转，空置率一直呈下降趋势，直到2006年，空置率降低为历史性的最低点——2.63%。在98-08年这十年间，上海甲级写字楼供应量增长了4.5倍，庞大的市场供应引发了消化不良，写字楼市场开始出现疲软，空置率在06年以后便出现了拐点，08年第四季度空置率已经上升至9.4%，浦东更是超过了11%。

09年随着供应量的持续加大和金融危机的影响，空置率将突破12%。98-08年租赁类甲级写字楼供求状况1002年以来国内经济保持两位数的高速增长，上海甲级写字楼租金也一路渐长，空置率持续降低，06年首次突破1美元大关，此后一直维持在1.2美元左右。而租金的增长幅度已经在06年以后趋缓，空置率也出现了拐点，所以，我们预测：租金下滑、空置率上升将是09年上海写字楼租赁市场的主基调。98-08年租赁类甲级写字楼租金状况11写字楼租赁客源分析上海市写字楼客户整体分布：综合类、商贸物流业、金融投资业为写字楼主要承租客户，所占比例达到61.4%。高科技、IT产业、咨询服务业、能源化工业所占比例达到28.5%。从行业分布来看，上海已经是一个不折不扣的服务性产业占主导地位的特大型城市。1209年写字楼市场预测成交量将出现下跌受到金融危机影响,诸多企业搁置搬迁计划或减少租用面积。根据调研数据显示，与去年相比，浦东写字楼租金约回落15%，浦西下降10%；今年三、四季度成交量同比下降50%。随着金融危机从金融投资业迅速蔓延到实体经济，预计09年上海写字楼成交量很难超过08年的112万平米。

空置率上升、租金下滑

08年来上海甲级写字楼的租金一直呈下跌态势,根据调研数据显示，今年第四季度全市甲级写字楼市场空置率已达9.4%，浦东更是高达11%，较去年同期上涨了9.5%。与此同时，写字楼租金环比下降明显，四季度平均租金下跌至8.5元/平方米/天，环比下降2.1%，浦东环比下降幅度更是高达7.7%。总部型办公需求下降、小户型办公将成市场成交主流境外资金撤离，整栋或整层办公物业需求下降，内资企业及个人购房比例将会上升。地段佳、总价低、投资收益较高的小户型办公类物业将会成为市场成交的重心。13整体市场项目简介区域环境分析区位价值规划前景产业分析资源分析项目规划项目功能项目户型特色分析项目定位开发战略客户定位产品定位形象定位整体市场区域市场竞争板块市场总结14七宝周边写字楼市场虹桥商务圈吴中路商务圈本案绿地科技岛华商时代广场力国大厦华友大厦万兆商务楼项目名称地址华友大厦七莘路2423号万兆商务楼七莘路2423号力国大厦吴宝路255号绿地科技岛莘建东路58弄华商时代广场七星路3535号15七宝写字楼租赁市场表现案名万兆商务楼力国大厦华友大厦地理位置七莘路2423号吴宝路255号七莘路2423号标准层面积（㎡）150012001600租价2．4元㎡∕天2.5元/㎡/天2.1元/㎡/天楼层（层）8108户型面积――150-300㎡90-180㎡物业费4元∕㎡∕月12元/㎡/月9.5元/㎡/月出租率30%90%18%得房率80%70.60%75%电梯数222开发商上海万兆置业有限公司力国集团上海华友房地产开发有限公司备注整层（1500㎡）出租，可分割（700㎡＋800㎡），1层和2层部分已出租，3层整层已出租，4－8正在招租中；贸易、物流、电子科技、化工及制造业食品业、服装业、商贸业、咨询服务、电子科技公司七宝地区现有的办公资源并不丰富，租赁市场也不发达，区域内有一定代表性的办公物业只有位于吴宝路的力国大厦、七莘路万兆商务楼和华友大厦。其他则是一些小型物业整栋对外租赁，参考意义不大。从租金水平来看，区域办公楼租金在2.2元㎡∕天，低于吴中路商务圈0.8元，低于虹桥商务圈3.3元。从物业管理费来看，物管费在10(元/㎡/月)左右，万兆商务楼则托管给住宅物业。从入住率来看，由于七宝办公氛围尚未形成，新建项目入住率普遍较低，租客基本以小型、创业型公司为主。16七宝写字楼租赁客群分析七宝写字楼租赁客户以贸易物流、服装、化工制造业为主，三大产业承租比例达到62%。电子科技、咨询类、建筑装潢类所占比例在31%。租赁客大多为中小型企业，也有部分其他省市机构的代表处，这类企业承租能力相对较差，办公面积需求偏小，一般在100-200平米左右。随着虹桥枢纽中心和轨道交通的建设七宝的商务氛围将得到明显改善，届时将吸引市区其他CBD区的客源。17华商时代广场—项目概况华商时代商业广场位于七莘路3535号（星站路路口），项目到虹桥综合交通枢纽的直线距离仅数百米远。规划用地6.5万平方米，总建筑面积近13万平方米，其总业态涵括商业、酒店、商务三大功能。18项目规划项目一期（即北地块）为模数化办公产品，主力户型在60—120平方米之间，标准层层高为5米，可作两层使用，也可自由分隔组合。360度全透明设计，全景观生态化环境设计，部分单元还附有大面积景观露台，有效拓展使用功能区域的同时，也能得到足够的采光，充分体现了SOHO+LOFT的第四代SOFT柔性办公理念。二期待建工程（即南地块）为高星级生态化景观涉外酒店，预计在2009年底建成，建成后将成为区域内星级最高、规模最大的涉外酒店。1期2期19华商时代广场引入总建筑面积近5万㎡的洲际假日酒店，该酒店是闵行区迄今为止品质最高、规模最大、环境最好的涉外酒店之一，也是洲际酒店在上海仅有的几家涉外星级酒店之一，及填补了区域市场高端酒店的紧缺局面，同时也为项目的办公和商业带来了稳定的高端人流保证。酒店区域介绍20华商时代广场的商务区域被打造成融智能化、数字化、生态化等多种超前思想、理念于一体的全方位新生代办公空间，其兼具了自由开放式、低密度花园式、庄园围合式等不同的空间表现形式，满足了各类商务人群的多种办公需求。商业部分则建成为汇聚国际化、科技化、人性化等多重元素于其中，并集休闲、娱乐、购物等各种新兴业态于一体的全程化、一站式、潮流时尚的商业体验消费空间。商务商业区域规划设计理念21户型配比面积段（平米）推案套数推案比例销售套数销售比例57-856227%5385%100-11811550%8372%123-128115%873%132-13994%889%141-149177%1694%154-16894%9100%172-18663%6100%合计229

18380%华商时代广场累计推案229套，其中主力面积为60—120㎡，占推案总套数的77%。150以上的大面积户型，推案套数只有15套，但却销售一空。120—150㎡的户型销售率达到86%。另据调查，大部分购买50-80平米小户型的客户也是一次性购买2套以上，由此可见该区域面积段在120-180平米左右的产品比较受市场欢迎。22户型特色5米层高，主力面积60—120㎡，户型方正简洁，人性化空间设计，全框架单位，灵动空间自由组合；大面积景观空间，视线宽阔，办公之余欣赏窗外风景；商务楼各设独立入口大堂，局部底层架空近10米；超大面积景观露台，延伸商务功能区域；9米柱间距，空间可多重组合改造，极大程度实现室内功能多元化；360度通透全景幕墙，全新释义“光合”办公理念；独立卫生间设置，充分体现设计的人性化。23成交时间成交套数（套）成交面积（平方米）成交总价（万元）成交均价（元/㎡）2008年6月545932.661162019586.492008年7月212252312008年8月141696.37352920803.242008年9月2179.2638421421.402008年10月172065.19393919073.312008年11月232542.96531720908.702008年12月434329.55893420634.94合计17418998.173812020065.09成交明细华商时代广场总计推案229套，目前已经去化183套，销售率达80%。

华商在08年6月中旬推出了项目的第一批房源，一经开盘即告售罄，占沪上当天办公总销量的81%之多。而在7月27日推出的第二批房源目前也已经销售完毕。第三批房源将于今年年底推出。项目整体均价在20000元/平方米左右，目前月均去化量为25套，销售状况很好。24客源分析据调查，华商时代广场作为现在区域内少数在售项目，一期二期售出的房源，多为购买者自用，由于七宝独特的地域环境，一些发展渐趋成熟的企业已对目前七宝的办公环境提出了新要求，有要求就代表了有需求。华商时代广场及时的填补了这个空缺，可以说华商时代广场是虹桥交通枢纽建成后的第一批“受益者”。华商时代广场客源所处行业涵盖服装、物流、贸易、法律等诸多行业，由于虹桥交通枢纽的辐射，华商客户尤以物流、贸易为主。投资自用25优劣势分析优势：周边在售写字楼项目较少，项目稀缺性显现。地处核心商圈、受虹桥枢纽的辐射，良好规划前景及便利的交通更是带动项目发展。大华品牌优势商务、商业及酒店区域联动效应提高项目品质，扩大了项目知名度。第四代SOFT柔性办公主义提升产品新颖度。户型面积较小，易于分割，可满足自用与投资。

劣势：区域商务氛围尚未形成，租金较低，对投资者收益有较大影响。商业区与商务区独立性不够，动线较差。26绿地科技岛—项目概况绿地科技岛位于闵行区政府南广场，近轨道交通1号线和5号线。总建筑面积近10万平方米，总投资约8亿元，项目建设为集“准甲标准写字楼、复式LOFT创意办公楼、特色商业街”等功能为一体的综合性大型商业地产项目，项目已经于2007年年底竣工。27项目规划绿地科技岛已经被打造成闵行区“最具创新性、最具代表性、引领区域办公与商务潮流”的地标性建筑群。项目本身的创新性主要体现在两个方面：第一，在项目的规划设计上，通过材料构造变化及“品”形塔楼组合，造成强烈的动态视觉感受；商业裙房通过曲折的内街、放大的公共庭院和中心地带地下广场，营造出舒适、丰富以及极具能量的的空间效果；立面上采用了两种幕墙纹理，营造了良好的商业气氛。第二，把多彩的商业办公生活与生态、环保与节能紧密地结合。“品”字形高层间设集中绿化广场，在商业裙房二楼建造了“空中花园”，采用了太阳能灯具、双层中空玻璃幕墙等节能设计。28户型配比面积段（平米）推案套数推案比例销售比例36-4913417%100%51-6013417%63-6810312%69-7717622%83-9610512%101-12815819%181-18621%合计812

绿地科技岛户型各面积段分布相对较为平均，主力面积为60—96㎡，占到49%的比例，而其他面积段的比例也都在12%—19%之间。在所有推户型中，面积几乎集中在了130㎡以下，最小的仅为36㎡。B、C两幢为5.5米层高的LOFT可自由组合户型，投资自用皆宜。29价格走势成交时间成交面积（平方米）成交均价（元/㎡）2006年10月2626.1915463.472006年11月10153.6315652.532006年12月4732.6716745.302007年1月8659.717571.052007年2月4633.0217901.932007年3月5029.4118367.962007年4月5022.0319257.152007年5月6096.3221091.412007年6月5885.6821684.842007年7月60621320.132007年8月102.9221570.15绿地科技岛于06年10月正式开盘，由于定位精准（小户型办公、其中2幢LOFT产品），开盘时间较早，受到自用与投资者追捧，项目已于08年3月售罄。通过其各月的价格走势可以看出，该案的均价基本呈现逐月上升的态势，最高时段均价层达到21600元/平方米。目前该案房源在二手房市场的价格甚至已经超过了2.8万元/㎡左右，租金也有2.8-3.5元/平米·天。06.1006.1106.1207.107.207.307.407.507.607.707.930客源分析该案由于户型面积分割较小，产品也有创新，吸引了一批投资者，其投资比例高达53%，自用比例偏低。在投资比例中只有30%左右的客户偏向于出租期以稳定的租金收益，其他70%的投资客在享受物业升值后则挂牌出售以求套现。置业客源该案目前入驻企业约104家，出租率只有30%。客源主要为商业服务业、投资及科技咨询业，所占比例33.7%，电子科技行业入住较多，所占比例在21%以上，制造业、贸易物流比例相当，目前承租客鲜有IT行业。31区域市场总结区域内在售写字楼项目较少目前七宝周边在售写字楼项目较少，只有七星路、星站路上的华商时代广场部分尾盘在售，均价在2万左右。莘庄绿地科技岛已于今年3月销售完毕，当时成交均价2万左右，目前在二手市场上的挂牌价在2.8万以上，价格增幅超过了40%，但受金融危机影响科技岛房源在二手市场成交套数极少，据不完全统计，6-11月二手市场成交面积只有502平米，许多投资客被套牢。以上2个楼盘均为金融风暴前入市，受其影响较小，所以本项目未来的预期不能不降低。区域写字楼租赁情况不佳、租金偏低

七宝商务办公氛围不佳，目前只有吴宝路上的力国大厦租赁情况较好，七星路上的华友大厦、万兆东庭和其他零星办公物业出租率均不高。区域租金水平维持在2-2.5元/平米·天，物管费在10元/平米·月。位于莘庄的绿地科技岛租金要明显要高于七宝，租金在2.8-3.5元/平米·天，租赁情况不佳。区域写字楼承租客户大多为中小型企业七宝周边写字楼承租客户一般为中小型企业为主，行业分布以贸易、物流、制造业、咨询业为主。需求办公面积段在100-300平米左右。本项目建成后有望分流上述商务圈部分中小型企业客源。32整体市场项目简介区域环境分析区位价值规划前景产业分析资源分析项目规划项目功能项目户型特色分析项目定位开发战略客户定位产品定位形象定位整体市场区域市场竞争板块市场总结33吴中商务大厦炫润国际大厦燎申国际大厦新概念大厦海螺大厦办公楼布点区域永腾大厦富群大厦吴中路沿线区域办公楼分布图竞争板块——吴中路商务圈项目名称地址兆丰环球大厦中山西路1800号新概念大厦吴中路39号海螺大厦中山西路1277号吴中商务大厦吴中路1099号永腾大厦吴中路1065号炫润国际大厦吴中路1100号燎申国际大厦吴中路1068号虹桥富群大厦合川路3089号兆丰环球大厦34项目名称总建面（㎡）标准层面积物业品质开盘时间出租率租金(元/㎡/天)物业管理费(元/㎡/月)兆丰环球大厦586032093甲级98年85%420新概念大厦205007885A05年90%3.318海螺大厦100001500商务楼06年55%3.118吴中商务大厦270002500商办03年80%2.56永腾大厦220002000商办04年90%2.38炫润国际大厦200002000乙级05年60%3.19燎申国际大厦150001600乙级07年70%3.28虹桥富群大厦9000880商务楼05年88%3—总计182103

88%3.0612.7从物业规模来看，区域办公楼体量基本在10000～50000㎡区间段。从标准层面积来看，办公楼标准层面积主要集中在1500～2000㎡之间，有少数物业标准层面积在1000㎡以下。从物业品质来看，办公楼主要以商务楼、乙级写字楼为主，辅以少量甲级写字楼。从租金来看，办公物业租金主要围绕3元/㎡/天均线上下波动，部分物业租金已达到4元/㎡/天以上。从出租率来看，办公楼出租情况较为乐观，多数项目已达80％以上，空置率较低。从物业管理费来看，办公楼物管费基本处于6～10(元/㎡/月)和15～20(元/㎡/月)两个范围段。物业品质的高低以及物业管理的配套服务的好坏，是导致物管费差距的关键因素之一。物业运营时间的长短直接反映了物业管理及各项配套服务的完善程度。从物业运营时间来看，沿线多数物业运营时间在三年以上，较长的运营时间，在提升租金水平的同时也保证了较为稳定的出租率。吴中路写字楼市场表现35吴中路写字楼客群分析项目名称入驻企业类型新概念大厦软件、科技、网络、贸易类中大型企业虹桥富群大厦物流、贸易类中小型企业炫润国际大厦外资贸易、科技、咨询类中小型企业燎申国际大厦软件、贸易、教育、咨询类中小型企业吴中商务大厦教育、咨询、广告类小型企业从入驻企业类型来看，入驻企业类型较为丰富，涵盖了贸易、科技、网络、咨询等类别；这些类型的公司租金承受能力较强，退租率相对较低。从入驻企业规模来看，以中小企业为主，部分物业有大型企业入驻。36东方国际大厦

新虹桥中心大厦万都中心远东国际广场国际贸易中心世界贸易商城

太阳广场

安泰大厦协泰中心仲盛金融中心虹桥上海城办公楼布点区域项目名称地址万都中心兴义路8号远东国际广场仙霞路317号国际贸易中心延安西路2201号世界贸易商城延安西路2299号新虹桥中心大厦娄山关路83号虹桥上海城遵义路100号仲盛金融中心仙霞路8号协泰中心遵义南路88号安泰大厦遵义路107号东方国际大厦娄山关路85号太阳广场仙霞路88号竞争板块——虹桥商务圈37物业名称总建面（㎡）标准层面积物业品质开盘时间出租率租金（元/平米/天）物业管理费（元/平米/月）万都中心91800甲级2002年85%5.523.8远东国际广场101500甲级1999年90%6.523国际贸易中心3.31400甲级1993年100%8.127世界贸易商城72000甲级1999年95%731新虹桥中心大厦4.761588甲级1999年95%5.829虹桥上海城81050甲级2001年95%5.125仲盛金融中心3.221100甲级1996年95%3.718协泰中心3.1954乙级1992年95%3.726安泰大厦2.971350乙级1998年95%6.530东方国际大厦4.71050乙级1997年95%425太阳广场7.231035乙级1995年95%3.816总计63.394.1%5.4324.9虹桥地区写字楼市场表现从物业规模来看，区域办公楼体量基本在3～10万㎡区间段。从标准层面积来看，办公楼标准层面积主要集中在1000～2000㎡之间，有少数物业标准层面积在1000㎡以下。从物业品质来看，办公楼主要以甲级写字楼为主，辅以部分乙级写字楼。从租金来看，办公物业租金主要围绕5.5元/㎡/天均线上下波动，部分物业租金已达到8元/㎡/天以上。由于浦东机场建成和其他区域的快速发展，虹桥CBD地位严重下滑，甲级写字楼租金明显低于全市平均水平。从出租率来看，办公楼出租情况较为乐观，多数项目已达95％以上，空置率较低。从物业管理费来看，办公楼物管费基本处于20～25(元/㎡/月)的范围段，物管水平差距不大。38通过虹桥开发区客户所属行业对比图，我们可以看出，咨询服务和文化/传媒等行业选择虹桥开发区的比重会低于全市水平，主要是由于该类行业对物业品质要求较高，而虹桥开发区的写字楼品质难以满足其要求。物流商贸等行业更多看重性价比而乐于选择虹桥开发区，并形成一定的聚集效应。另外，值得一提的是，虹桥开发区的外资企业以及港澳台企业占据了很大的份额，其中日本、韩国企业居多，这与虹桥开发区以及古北新区的日本人、韩国人聚居有着息息相关的联系，而这一格局，势必支撑日后虹桥开发区的稳定健康发展。虹桥地区写字楼客群分析39竞争板块总结虹桥、吴中路商务圈办公楼老化虹桥商圈的写字楼开业时间大多在上个世纪90年代，吴中路商务圈写字楼平均使用时间也有5年左右，外观和设备老化已成不争的事实。租金低于市区其他CBD区

虹桥商圈的租金只有5.5元/平米·天，远远低于陆家嘴、淮海中路、南京西路等CBD板块，这与虹桥片区的地位下降有关。吴中路商务圈的租金只有3元/平米·天，只相当于全市乙级水平。客源以对外贸易、物流、制造业、综合服务业为主虹桥、吴中路商圈写字楼承租客源行业分布以贸易、物流、制造业、咨询业为主。40整体市场项目简介区域环境分析区位价值规划前景产业分析资源分析项目规划项目功能项目户型特色分析项目定位开发战略客户定位产品定位形象定位整体市场区域市场竞争板块市场总结41市场总结金融危机影响美国台湾澳大利亚韩国上海房价下跌30%房价下跌20%房价下跌40%房价下跌45%上海房价依然坚挺此次金融危机为百年一遇，其影响仍未见底，未来走势将呈L型，何时反弹尚不可预测。此前上海房地产所有的表现将在金融危机的影响下归零，市场将重新寻求平衡。世界范围内，房地产价格严重缩水，热钱可能会加剧流入跌幅较深的地区抄底，上海跌幅较少，也意味着上涨的空间和抄底的机会较小，所以上海未来吸引热钱的能力将有所下降。42市场总结受金融危机影响，自用型客户观望现象严重，观望比例高达70%，虽然已经好于08年10月80%以上的观望比例，但未来2年仍不乐观。金融危机深不可测，投资者预期下降，信心受到巨大打击，投资客可能在一定时期内淡出。上海在金融危机之前的市场表现将归零，房地产复苏将依赖于信心和投资预期的转好，鉴于此，本案入市的时机和售价将显得更加重要，期望不可过高。43整体市场项目简介区域环境分析区位价值规划前景产业分析资源分析项目规划项目功能项目户型特色分析项目定位开发战略客户定位产品定位形象定位整体市场区域市场竞争板块市场总结44总体规划总建筑面积95895㎡地上建筑面积78535㎡裙房面积25284㎡主楼面积53251㎡地下建筑面积17360㎡(2层)楼层高度主楼南楼27层北楼26层及设备转换层（99.8米）裙房5层（24米）机动车位620个地上车位356个（机械）地下车位264个（地下2层）非机动车停放面积1130㎡项目位于上海市闵行区七莘路1835号，项目位置基本处于莘庄镇和七宝镇之间，东临七莘路，西至用地红线，北临华中路，南至规划道路。项目由商业裙房和两栋高层组成。裙房为五层，主要功能为商业和娱乐设施，南楼二十七层。北楼二十六层及设备转换层一层，性质为小户型办公楼。45整体建筑外形：由玻璃幕墙和实体墙面搭配设计。设计的主题：简约、精致、科技、节能。突显整体建筑的现代感与时代要求的一致性。建筑色调：以淡灰色为主，配以高级幕墙和外装饰材料，使建筑效果与大厦的使用性质相匹配。双塔的形体结构与精致、简约的建筑形象，力图形成七宝地区标志性建筑的形象。建筑外观46整体市场项目简介区域环境分析区位价值规划前景产业分析资源分析项目规划项目功能项目户型特色分析项目定位开发战略客户定位产品定位形象定位整体市场区域市场竞争板块市场总结47裙房功能裙房空间布置规正，跨距为8.9米，每层约5000㎡，底层层高为5.2米，其余各层净高可达3.5米，适合多种商业运营的空间需求。凹字形的布局，形成一个约900㎡的广场空间，方便举办大型的商业宣传、推广和互动活动。裙房与银七星滑雪场互相连通，方便两者人流的互通，对双方的商业经营有一定的互补作用。裙房内设有8台自动扶梯和4台电梯，满足商业运营的多功能和便捷性。裙房空调与塔楼分别独立控制，在裙房部分已预留充足的电量和煤气供应，便于裙房不同商业模式的经营需求。48塔楼功能南塔楼为27层，北塔楼为26层及设备转换层，总建筑高度99.8米。两栋塔楼的主入口分别位于北向华中路和南向规划道路，方便物业管理、人流分布和交通组织。设有挑高两层约9米的共享中庭空间，配置现代装潢设计理念和高级装修材料，以彰显现代办公建筑的非凡气度与典雅格调。塔楼标准层约1250㎡，均为小户型办公空间，建筑使用面积在37-80㎡之间，并配置5台高速电梯。电梯厅均采用镜面西班牙米黄大理石墙地面，不锈钢电梯门套，穹隆式石膏板造型吊顶，走道为高级地毯，符合现代办公的环境要求。除常规的建筑公共设备配置外，每户均配置独立的电表箱、智能用户箱和独立计量的VRV空调设施，北塔楼还设有每户独立的卫生间,配置高级卫浴用品和独立的电热水设施，室内配置成品德国阿尔诺橱柜、西门子的电磁炉和油烟机，形成办公与公寓的多用途设计，方便后期的项目推广和客户的多用途使用。南塔楼26、27层复式设计，可灵活布局，适合客户的多种需求。49整体市场项目简介区域环境分析区位价值规划前景产业分析资源分析项目规划项目功能项目户型特色分析项目定位开发战略客户定位产品定位形象定位整体市场区域市场竞争板块市场总结50南塔楼布局104.69104.69104.69104.69104.69104.69104.6952.3452.3452.3473.3963.177-25F为平层26-27F为复式51户型开间井深实际使用面积公摊面积建筑面积得房率单层套数总套数户型配比A18.708.7075.6929.00104.6972.3%713343.8%A24.3511.7050.9019.5070.3972.3%23812.5%A34.358.7037.8514.5052.3472.3%611437.5%A45.258.7045.6817.5063.1772.3%1196.3%复式A18.708.70151.3857.99209.3872.3%772.3%复式A24.3511.70101.7938.99140.7972.3%220.7%复式A34.358.7075.6928.99104.6972.3%662.0%复式A45.258.7091.3534.99126.3572.3%110.3%南楼总套数320套，总面积26267平米南塔楼户型面积及配比南塔楼户型配比52北塔楼布局107.6764.9753.8353.8353.8353.83107.67107.67377-26F均为平层53北塔楼户型配比户型开间井深实际使用面积公摊面积建筑面积得房率单层套数总套数户型配比B18.708.7075.6931.98107.6770.3%36014.3%B25.258.7045.6819.3064.9770.3%1204.8%B34.358.7037.8515.9953.8370.3%1632076.2%B43.008.7026.1011.0337.1370.3%1204.8%北楼总套数420套，总面积25728平米北塔楼户型面积及配比54户型面积(m2)套数配比平层37202.7%52-5443458.6%63-707710.4%104-10719326.1%复式10460.8%12610.1%14020.3%20970.9%总户型配比南北塔楼总面积：53251平米总套数：740套主力户型面积：52-54平米，所占比例为58.6%备注：以上数据就平面图测算，误差±1‰55整体市场项目简介区域环境分析区位价值规划前景产业分析资源分析项目规划项目功能项目户型特色分析项目定位开发战略客户定位产品定位形象定位整体市场区域市场竞争板块市场总结56产品特色双子塔、地标性建筑——具有强烈的昭示性外立面以淡灰色为主，配高级幕墙和外装饰材料——外观富有现代特色裙楼地下与轨道交通对接——出行便捷性商业、商务、休闲业态——功能互补、互为支撑层高3.5米、跨距8.9米——可随意组合分割，具有很强的灵活性户型方正、面积小——投资自用皆可57整体市场项目简介区域环境分析区位价值规划前景产业分析资源分析项目规划项目功能项目户型特色分析项目定位开发战略客户定位产品定位形象定位整体市场区域市场竞争板块市场总结58七宝简介七宝位于闵行区的西北角，具体是指沪青平公路以南、外环以外、顾戴路以北的区域。与之相邻的板块包括华漕板块、虹桥静安新城板块、古美板块及莘庄板块。作为上海市近郊最出名的古镇之一，七宝不仅具有悠久的历史和深厚的地域文化，著名的七宝老街更是以各式各样的小吃闻名远近，名列“上海十大休闲街”之一。从上世纪90年代开始，七宝出现了第一个商品房小区，随后，在万科、万兆等一些大品牌开发商带动下，七宝逐渐由一个古镇发展成一个大型的居住区。随着人口导入不断增多，生活、商业配套等不断升级，七宝吸引了越来越多的人群关注，成为近几年来最有特点也最具人气的板块之一。59区域交通9号线一期线路走向：一期从松江新城经七宝通到桂林路，已于2007年底通车；二期从桂林路经徐家汇通到浦东民生路，已于2008年底通车。

10号线七宝支线线路走向：10号线主线从虹桥枢纽到新江湾城，支线由上海动物园分岔经虹井路、吴中路到七宝，目前动迁工作已开始，计划2009年通车。12号线线路走向：从顾戴路中春路到浦东曹路，主要换乘站有漕宝路、陕西南路、汉中路（换1号线）、石门一路（换2号线）、龙漕路（换3号线）、大木桥路、大连路（换4号线），计划2007年开工，2012年竣工。5号线北延伸段（莘庄—虹桥枢纽）线路走向：从莘庄起沿七莘路向北延伸至虹桥枢纽，具体开工日期未定。本项目设有站点。七宝镇将建设“一纵三横”4条轨道交通、10个轨道站点，以及87、911、748等多条公交线路，发展成立体交通枢纽，成为闵行轨道交通最发达的区域。60人文旅游资源七宝人文旅游资源十分丰富作为距离市中心最近的千年古镇，七宝老街已成为上海人周末休闲观光的好去处。钟楼广场、南北大街、蒲汇塘桥、天主教堂、斗姆阁、七宝教寺、七宝塔、东西石桥、吊脚楼、张充仁纪念馆、棉织坊、典当铺、微雕馆、蟋蟀馆、宝墨堂等极具历史文化内涵的景点，以及占地1200亩的闵行区体育公园、亚洲最大的银七星室内滑雪场、热带风暴水上世界、龙通生活休闲广场、诺宝中心等现代化娱乐设施。61配套—商业生活七宝的基本生活配套已经比较成熟，菜场、便利店、邮局、银行、餐饮等生活基本配套应有尽有，档次一般。板块内商业配套丰富，七宝老街、星钻城、汇宝广场和巴黎春天等中大型商业配套。板块内还有三个大卖场，包括易初莲花、家乐福、乐购，足以满足居民日常需要。62配套—教育休闲在教育、休闲配套方面七宝的优势非常突出。教育配套方面，有七宝中心幼儿园、启英幼儿园、七宝外国语小学、七宝中心小学、明强小学、七宝中学、上宝中学、交通大学农学院等一系列学校，其中的一些学校甚至是很多购房者选择七宝的重要原因。休闲设施方面七宝既有七宝公园、闵行体育公园两个城市绿肺，也有热带风暴、闵行体育馆、七星滑雪场等体育休闲场所。63整体市场项目简介区域环境分析区位价值规划前景产业分析资源分析项目规划项目功能项目户型特色分析项目定位开发战略客户定位产品定位形象定位整体市场区域市场竞争板块市场总结64七宝整体规划中春路沪松公路以北段约1平方公里将规划成京沪高速铁路枢纽站及宾馆和商业服务设施。外环大型绿地规划，分成生态绿地，动迁安置基地和生态商务开发区；七莘路两侧规划，将建成以大型商业、宾馆、会展、精品屋、专卖店、餐饮娱乐和中高档房产为主的闵行区景观道路。吴宝路两侧规划，位于外环生态商务区和七莘路景观道路之间，规划成以开发中心、企业总部大楼为主的科技研发园区。七宝老街总体规划，对现有老街规划范围内的未开发地区进行后续开发，扩大老街旅游区的范围。九星商业规划，对目前的市场进行较大幅度的调整，提升商业品位，使九星村的商业档次和村民的居住环境得到同步改善。七宝发展定位是“一个枢纽、三个副中心”即上海市一个重要的交通枢纽、城市副中心、商业副中心、娱乐服务副中心。而虹桥机场扩建、京沪高速铁路、沪杭磁悬浮及多条轨道交通的相继规划建设，将形成上海西南地区的重要“门户”，未来发展空间巨大。65整体市场项目简介区域环境分析区位价值规划前景产业分析资源分析项目规划项目功能项目户型特色分析项目定位开发战略客户定位产品定位形象定位整体市场区域市场竞争板块市场总结66七宝主导产业1西藏路环人民广场现代商务区2南京西路专业服务商务区3淮海中路国际时尚商务区4虹桥涉外商务区5赵巷商业商务区6大连路创意产业服务区7漕河泾高新科技产业服务区8长风生态商务区9外滩—陆家嘴金融贸易区10北外滩航运服务区11徐家汇知识文化综合商务区12不夜城现代交通商务区13世博花木国际会展集聚区14张江高科技创意文化、信息服务业集聚区15中山公园商业商务区16江湾—五角场科教商务区17宝山钢铁物流商务区18国际汽车城现代服务业集聚区19七宝生态商务区20南桥中小企业总部商务区七宝镇的产业结构和布局已经进行了高起点、高品位的调整和优化，重点发展以商务、旅游、宾馆、会展、金融、信息等为主的现代服务业，加快构筑与国际大都市相适应的“高增值、强辐射、广就业”的现代服务体系。同时将进一步加大吸引国际资本和民营资本的力度，发展楼宇经济，建设七宝新兴生态商务区。上海20大现代服务业集聚区67七宝周边区域主导产业莘庄工业区里微电子通讯、机械和汽车零部件、新材料新能源及精细化工等支柱产业已形成产业链雏形漕河泾开发区已集国家级经济技术开发区、高新技术产业开发区、出口加工区三种功能于一体，拥有信息、新材料、航天航空、生物医药、现代服务业五大产业集群，并正培育形成汽车零部件研发、环保新能源、移动通讯三大新的产业亮点。松江通过全方位承接世界加工制造业转移，近年来已成为世界重要的“加工厂”之一，形成了电子信息、现代装备、精细化工等先进制造业主导产业。与此同时，以制造业为中心，功能区还逐步形成较完整的生产性服务业链条。目前，以生物保健、服装创意、电子信息为主的支柱产业迅速向这里集聚。整个闵行区呈现现代服务业快速发展，先进制造业不断“升级”的态势。目前在闵行开发区，同一集团投资两个以上项目的产业集群已占到了项目总量的1/3，先进制造业“集群”发展态势明显。从而带动物流、贸易及其他服务业发展。68整体市场项目简介区域环境分析区位价值规划前景产业分析资源分析项目规划项目功能项目户型特色分析项目定位开发战略客户定位产品定位形象定位整体市场区域市场竞争板块市场总结69外部资源—虹桥综合交通枢纽虹桥综合交通枢纽规划面积达26平方公里，将京沪高速铁路站、城际轨道交通站、虹桥机场新航站楼等多种交通方式汇集于一体。上海为构建世界级国际大都市发展框架，需要在市域甚至更大的范围内思考未来大都市区功能布局，在空间战略上形成“多心多核”的发展格局。本着服务全国、服务长江流域、服务长三角的原则，上海将在对外交通设施、资源、功能服务等诸方面起到核心城市的辐射作用。70虹桥综合交通枢纽是城市交通建设上的一大创新，它包括将航空、高速铁路、磁浮、地铁等多种交通方式结合在一起，不管是汇集的交通方式的数量还是规模，在国际上都是前所未有的。它的重要性不仅体现在交通本身，更体现在服务功能上：1)上海城市发展的需要；2)服务长三角区域经济的需要；3)可持续发展的需要；4)适应现代化交通发展的战略需要；5)为世博服务的需要；6)发展现代物流产业的需要外部资源—虹桥综合交通枢纽71目前围绕虹桥综合交通枢纽，闵行区规划了约2.6平方公里土地用于开发商务、办公、宾馆等服务业。其中有距机场2－3公里的中春路现代服务业园区80公顷，占地600亩的万科总部经济，占地500亩外环林带服务业园区和占地500亩九星商务区，并将莘庄原规划80公顷用于政府用地调整为商业办公产业用地；且又在纪王、华漕、诸翟三地预留20平方公里的发展备用地。外部资源—虹桥综合交通枢纽虹桥交通枢纽的发展成熟，是仅次于长江三峡的中国第二大交通枢纽，投资2200亿，将是上海乃至长三角的又一个经济中心，七宝处于虹桥交通枢纽辐射范围的极佳位置，距离世界规模最大的虹桥交通枢纽换乘中心仅700米。日均人流量最大将达到120万，而物流、信息流、资金流，也给七宝商务商业发展带来巨大的助推力。72资源整合科技研发产业电子产业制造业现代装备业贸易、物流咨询业产业

人文旅游资源人口大量导入及产业承接商业配套资源核心资源虹桥枢纽建设z轨道交通建设规划七宝生态商务圈定位大虹桥板块是未来几年上海市重金打造的又一品牌商圈，虽然短时间内大虹桥无法达到徐家汇、陆家嘴那样的高度，在周边配套上也有一定差距，但市政规划让该区域有望成为继陆家嘴之后第二个城市发展的质变区域.73整体市场项目简介区域环境分析区位价值规划前景产业分析资源分析项目规划项目功能项目户型特色分析项目定位开发战略客户定位产品定位形象定位整体市场区域市场竞争板块市场总结74优势-----Strength劣势-----Weak地块稀缺，溢价空间强劲商务区、住宅区、旅游区黄金三角区位良好的商务经济效应，成熟高档居住社区，极佳的环境资源，原业态对周边形成一定影响项目地块位置处于干道，与轨交相接，交通便利，商业价值较高产品有较强的组合拆分空间周边商务氛围欠佳，租金水平低，投资收益较差项目总体量偏大，与新兴商圈写字楼需求偏低存在矛盾机会-----Opportunity威胁-----Threaten投资型购买力拉动市场需求虹桥枢纽带来的资金流、信息流和人流七宝缺乏高端写字楼项目两岸三通，闵行作为台商推荐投资区域将获得一定的拉动作用金融危机，企业缩小投资规模市区写字楼放量较大，周边写字楼项目抛盘严重附近有大型集中商业，但周边的商业氛围没有形成。主要是低档次，排布零星的社区型商业，形象不好SWOT分析75项目核心问题项目核心问题

——如何挖掘项目地块价值，形成差异化竞争，塑立区域地标形象问题1：如何在非主流商圈挖掘地块价值提升核心竞争力问题2：如何形成差异化竞争问题3：如何寻找项目核心定位问题4：如何提升项目形象市场低迷、一二手市场抛盘压力项目处于非主流商圈市场现实所以我们必须要明确自己的站位、制定出详细的开发战略76市场竞争战略分析最先进入市场垄断价格产品有不可重复性领导者传统商务圈虹桥吴中第二个进入市场改变游戏规则强调新的评估标准强调产品的特色和价值挑战者绿地华商较晚进入市场搭便车，借势以小博大，杀伤战术价格战的制造者追随者华友万兆莘庄、七宝核心商务圈七星路新兴商圈较晚进入市场细分市场，瞄准缝隙目标明确，挖掘客户创新产品和需求点补缺者周边的虹桥、吴中路商圈，以传统CBD区的核心影响力，理所当然的成为了区域领导者莘庄、七宝另有部分后起楼盘，一方面满足当地商务需求，另外也分流了传统商圈的客源，成为了市场的挑战者七星路部分楼盘，由于体量小，以租金低、售价低迅速抢占市场成为了追随者本项目地段优势明显，形象昭示性强，完全可以成为市场的主导者，但由于较晚进入市场，因此，我们的战略应该竭力塑立项目区域领导者形象，以补缺型竞争态势去审视市场，寻找突破。本案77细分市场：明确目前市场的所有客户，并找寻客户对应的产品特点寻找机会：针对CBD区和区域内写字楼的特点，筛选第五类工作需求，寻找他们需要是什么明确目标：明确第五类客户的需求特征，打造产品，创造附加值，补充市场空隙挖掘客户：寻找产业经济、周边成熟商务区及周边原业态的影响，挖掘事实存在的客户，了解其产品和服务要求产品创新：针对客户需求，为客户量身定做，创造适合客户要求的产品和服务，补充市场需求寻找突破：细分市场客户及产品，打造第五类工作空间，以差异化的产品补充市场需求较晚进入市场细分市场，瞄准需求目标明确，挖掘客户创新产品和需求点补缺者补缺型竞争战略分析78发展战略以充分展示项目优势，利用市场机会抓住市场为核心手段；通过打造七宝高端写字楼，塑立区域商务领导者形象，结合周边主导产业和写字楼项目稀缺性的特点，形成项目核心竞争力。规避项目劣势，抓住市场机遇为核心策略，通过差异化路线，打造高档次平价产品，提供全方位服务。通过项目整体优势的挖掘和提升，规避市场对项目的威胁，降低风险。通过走平价路线，规避竞争，以平价快速变现的方式迅速实现项目价值。79整体市场项目简介区域环境分析区位价值规划前景产业分析资源分析项目规划项目功能项目户型特色分析项目定位开发战略客户定位产品定位形象定位整体市场区域市场竞争板块市场总结80以国内、本地、外地私营企业为主资本来源规模小，知名度低资产规模偏低偏低偏低偏低偏低偏低偏低200平米以下大连路南桥不夜城南方商城莘庄小区域性的企业，依附于产业集群效应，广告类、科技类、贸易类、物流业行业低端客户以国内中型私营企业为主资本来源规模中等，知名度一般资产规模一般适中适中中等中等中等中等200-500平米张江高科五角场肇家浜路吴中路等金桥漕河径区域性加工贸易类、咨询顾问类公司分部，市级机构、地区性中型企业办事处、代表处行业中级客户以中外合资、港台资、国内股份制企业为主资本来源规模中等偏大，知名度较高。资产规模基于第2产业区域性公