内蒙古恒力大厦项目营销推广策略公寓销售

恒力大厦2012营销推广2前期销售回顾1Content内容提要32市场竞争形势分析2012年度销售任务分解项目整合定位4营销策略5面积（㎡）单价（元/㎡）总价（万元/㎡）已售套数剩余套数售出率61.73400209756%66.93290019.47188%69.2287019.881240%74.7330024.73350%81.6320026.15183%983270321156%100.931003131319%104.32870291516%111.62800313350%该项目从7月28号正式对外出售，现已封顶，年底交房，至8月底已售出将近50%前期销售回顾︱销售明细表如图所示：总价超过26万的房源销售率极具下降，即面积在98㎡以上的房源销售停滞，同时由于61.7、69.2等小户型做了销控，所以去化缓慢，更加验证了小户型房源的畅销，以及大户型房源的销售难度，由于该项目地理位置较偏，周边生活配套不完善等等诸多不利因数，导致很多客户不认同此房源，但该项目的优势在于价格便宜，很大一部分刚需客，经济能力不足者选择在此置业，不过总价超过25万后，他们选择范围即会扩大，25万足够在像金宇国际、龙山鸿郡等等楼盘交个首付甚至全款！所以大户型的难消是必然，不过此类客户他们最关心的还是总价的多少，只要销售上给予一定的引导以及实惠，他们还是会心动！前期销售回顾︱售出率与面积及总价的关系如图所示：共剩余60套房源，其中61.7、69.2㎡房源由于销控才致其剩余较多，所以后期销售上面这个应该很轻松的实现快速去化，真正的难题在于98-111.6㎡房源的销售上，但111.6㎡房源却销售了50%，当然这归功于98、100.9平的价格定位高于111.6，由于受到价格的挤压，从而促使其销售顺畅！这更加验证了该盘销售的最关键因数即价格！因此只要价格定位合理，在后期的销售上还是有一片光明！前期销售回顾︱前期剩余房源111.6㎡一梯N户（公寓）74.7㎡81.6㎡前期销售回顾︱户型鉴赏一梯三户100.9㎡，两室二厅一卫98㎡，两室二厅一卫61.7㎡，两室二厅一卫前期销售回顾︱户型鉴赏前期销售回顾︱前期成交客户详情如图所示：来自旗县以及周边农村的刚需客占到了80%以上，他们的特征是经济实力一般，职业都为蓝领或从事体力劳动，他们购房注重的是价格，对于户型、环境、园林等等的关注较少！他们购房的目的很简单，就是自住！其中给孩子购置新房，占了不少的比例！房策网包括各类最新方案、报告、提案等专业文档约100万份，包含万科、龙湖、世联、中原、易居、风火等数百家品牌房地产企业内部资料。房策网包括房地产企业管理、房地产管理工具、房地产研究报告、房地产前期策划、房地产营销策划、房地产广告推广、房地产销售、商业地产、旅游地产、产业地产、住宅操盘、工程管理、房地产基础知识等多个栏。【2012-2013房地产营销策划大全】畅销9年，2012年官方震撼推出，整合千G海量资料全新呈现！中国唯一9年来每月更新最新资料！中国唯一提供在线预览阅读的房地产知识产品！全国统一客服热线：400-675-1587

企业QQ:800018087VIP会员超值送！地产人必备资料库10前期销售回顾1Content内容提要32市场竞争形势分析2012年度销售任务分解项目整合定位4营销策略5蒙东绒毛商贸贸城定位：3栋公寓楼+综合商场公寓价格：3300-3600元/㎡公寓面积：90-120㎡赤峰商贸城定位：办公+综合商场办公面积：60-120㎡价格等等都未未出无名公寓楼价格：2880-3380元/㎡面积：㎡汽配城定位：公寓+综合商场公寓价格：3500-3600元/㎡公寓面积：110-130㎡市场竞争形势势分析纵观整个物流流园地块，都都为40年产权的公寓寓，没有70年产权住宅地地，且该地段段生活配套不不完善，交通通不方便，这这在与其同处处桥北的龙山山鸿郡，金宇宇国际相比有有较大的劣势势，唯一的优优势即在于价价格！但是蒙蒙东绒毛城、、汽配城的销销售价格已达达到3500元/㎡，加上其面面积都在110左右，即总价价达到38万左右，这样样的总价估计计大部分客户户会选择在加加少许的钱置置业于龙山鸿鸿郡以及金宇宇国际，因为为他们失去了了价格优势，，所以在物流园园这个地块能能够畅销的唯唯一保障就是是价格优势，，本案的优势势即在此！纵述调研市场竞争形势势分析13前期销售回顾顾1Content内容提要32项目周边情况况调研2012年度销售任务务分解项目整合定位位4营销策略5此处的产品定定位为该楼盘盘所剩户型以以什么样的形形式销售！经过对周边楼楼盘的调研最最终决定所剩剩部分仍以公公寓形式售出出，理由如下下：1，在物流园置置业的人群都都为周边农村村经济能力较较低者，这部部分人群对投投资的概念较较淡薄，更加加没钱去做投投资！2，项目地理位位置以及规模模等等都无法法和其周边楼楼盘竞争，其其他楼盘做办办公都是以其其强大的商城城作为支撑！！3，从投资回报报率看，更加加不适合做投投资！拿距离离项目不远的的公交枢纽大大厦来说：办公楼销售价价格：3500元/㎡左右办公楼租金价价格：12元/月按照一百平米米的办公楼计计算一年的回回报率为：(12*100*12/3500*100)*100%=4.1%公交枢纽大厦厦的租金12元，本案能够够租到6-7元/月已经是奢望望加上本案剩剩余楼盘价格格也多达到3300左右！即回报报率能够达到到2%已经是一种奇奇迹！项目整合定位︱产品定位1，产品定位3，形象定位本案的形象定定位考虑到其其消费人群的的档次及文化化理解，只需需做简单的定定位1，案名：恒力力馨居2，slgan：自由空间、、自由享受2，客户定位综合考虑，本本案的客户群群即定位为没没有经济能力力但急需购房房的刚需客。他们或为结婚婚，或为养老老，他们存在在于项目周边边的农村，他他们也可能是是物流园区的的上班族！4，价格定位综合各方面考考虑，价格定定位于平均3300元/㎡。具体价格格明细根据其其户型、朝向向、客户喜好等等等待驻场后后定夺！项目整合定位︱客户定位、形形象定位、价价格定位16前期销售回顾顾1Content内容提要32项目周边情况况调研2012年度销售任务务分解项目整合定位位4营销策略52012年9-12月实现剩余房源售罄罄总体任务目标标35销售任务分解面积61.798100.9总计已售91313待售7151335面积69.266.9374.781.6104.3111.6总计已售87351327待售121315325一梯三户一梯N户剩余产品中69.2及61.7库存达到19套。由于近期对对此种户进行行了销控策略略，使得该户户型去化较慢慢。以便后期期提价与大户户型产品进行行相互挤压。。98与100.9平户型由于单价价较高，因此此与111.6平户型形成产品品挤压，因此此，该两种户型去化速度较慢慢。但此种户型南北通透透，格局方正。相信销售上上还是有一定定优势。任务分解列表目前项目累计剩余60套房源，预计计实现1700万元销售额！！剩余根据各方面因素综综合考虑，将将剩余任务量量分解如上表表所示：37依据一：甲方方下派任务额依据二：市销量市场客观观规律时间销售排期表总计9月10月11月12月小面积产品24套数（套）46104241634.93面积（㎡）2724096812721634.93539.6金额（万元）9013522590539.6大户型产品36套数（套）510156363636.5面积（㎡）505101015156063636.51200金额（万元）167333.34502001200累计套数（套）916251060累计面积（㎡）777141921968785271.43累计销售金额（万元）2574686752901700注：此案中定定义98平以上为大户户型，价格取取其均价3300元/㎡任务分解实施难点分析38难点一：市场场竞争激烈，大面积的市场认可度快速提升是营销难难点之一；难点二：本案案至今大面积户型产品销售率较较低，同时推推广及销售缺乏相相应经验，快快速提升推广广及销售队伍伍相关能力是是营销难点之之一；难点三：面积积大总价高，，有效扩充客客户容量为营营销难点之一一。21前期销售回顾顾1Content内容提要32项目周边情况况调研2012年度销售任务务分解项目整合定位位4营销策略5营销策略推盘策略推广策略推售排期常规媒体应用用策略二：产品分级，同同步推售按产品优劣势势进行评级并并与价格及折折扣挂钩，同同步限量推出出不同级别产产品，通过价价格杠杆积压压目标房源销销售，提高推推盘针对性（（将产品分为为平销房源、、良性房源及及优质房源））。策略一：明暗变化，双双线推售推出的房源，，在规定时间内内即便存在尚尚未销售完毕，对外立即销控控，制造推出出即售罄的热热销氛围，剩余房源以销售现场暗线线进行适时推推售；针对购买楼层层意愿异常强强烈的客户，，可以采取线线下暗线消化化，避免客户户流失。9月1日9月15日10月1日10月15日11月1日11月15日12月1日12月15日12月31日全线尾尾房甩甩货9月中下下旬，主推推大户户型产产98㎡,100.9㎡，104.3㎡10月中旬旬，加加推小户户型产产品61.7㎡，74.7㎡,81.6㎡房源源11月中旬旬，释放放69.2㎡的房房源营销策略推盘策策略推广策策略推售排排期常规媒媒体应应用蓄客期期强销期期持续销销售期期定于10月15号二次次开盘盘营销策略推盘策策略推广策策略推售排排期常规媒媒体应应用策略一一：线线上主主力揽揽客，，提升升项目目形象象及人人气，，线下下严防防死守守，补补充优优质客客户。。常规媒媒体依依然以以树立立形象象及吸吸引主主力到到访的的重要要途径径（以以重点点加推推期间间集中中进行行），，适当当配合合线下下营销销动作作，提提升推推广针针对性性，保保证优优质客客源促促进成成交。。策略二二：案场灵灵活掌掌握，，推广广说辞辞随市市场形形势而而变。。配合推推售情情况，，制定定提升升销售售推广广说辞辞体系系，应应对案案场变变化，，利用61.7㎡、69.2㎡的产产品充分提提价来来挤压压大户户型产产品，，实现现大户户型快快速去去化。。营销策略9月1日9月15日10月1日10月15日11月1日11月15日12月1日12月15日12月31日全线尾尾房甩甩货主题：轻松松置业业，恒恒力馨馨居；；主要要向客客户解释购买恒恒力馨馨居所所需钱钱不多多！！！同时释释放10月15号开盘盘信息息主题：自由由空间间，自自由享享受同时应应市加推，，保证证充足足的货货量。主题：恒力力馨居居，精精品公公寓，，压轴轴巨献献。强调最最后抢抢购，，给犹犹豫的的客户户压力力。推盘策策略推广策策略推售排排期常规媒媒体应应用营销策略推盘策策略推广策策略推售排排期常规媒媒体应应用时间优惠政策9-10月份交5000抵1000011-12月分买房送仓房12-1月份特价房，限时抢购注：1，针对对开盘盘活动动，可可以实实行开开盘当当天下下定享享受98折的优优惠；；对于于老带新可以以奖励励客户户各1000元，从从房款款里抵抵扣！！2，以上上优惠惠政策策仅供供参考考，具具体实实施待待入场场后灵灵活调调整！！营销策略推盘策策略推广策策略推售排排期常规媒媒体应应用纸媒纸媒的的宣传传效果果虽然然不明明显，，但是是宣传传项目目形象象，树树立项项目品品质的的主要要载体体。纸媒策策略以以配合合项目目的重重点节节点来来进行行宣传传即可可，主主要以亿翁翁为主主。短信短息宣宣传，，以其其成本本低、、受众众面广广等优优势，，能够够很好好扩大大项目目品牌牌知名名度、、提高高到访访量。。短信策策略以以老客客户、、目标客客户，资源源架接接、定定点覆覆盖等等保证证目标标客户户每月月都能能收到到项目目的信信息和和动态态，加加大短短信宣宣传的的力度度和频频次，，平均均每月月约10万条的的短信信投放放量。。户外户外的的引导导包装装也是是本案案一个个不可可忽视视的推推广和和形象象的手手段。。由于于本项项目项项目导导示信信息很很弱，，因此此，在在接下下来的的推广广中要要加强强对户户外信信息的的重点点放大大。要要让本本项目目在物流流园占占有一席之之地。。以及及信息息的及及时更更新。。绽放放项目目的气气势。。直销工工作的的效果果是本本项目目最为为明显显的，接下下来可可派业业务员员，重重点在在周边边农村村，红红山区区人口口集中中地方方，派派饭DM单页，，当然然如果果条件件容许许也可可以拓拓展到到旗县县派发发单页页！营销策略推盘策策略推广策策略推售排排期常规媒媒体应应用直销派派单THANKS9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。03:58:5803:58:5803:5812/31/20223:58:58AM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。12月-2203:58:5803:58Dec-2231-Dec-2212、故人江海海别，几度度隔山川。。。03:58:5803:58:5803:58Saturday,December31,202213、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。12月月-2212月月-2203:58:5803:58:58December31,202214、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。31十十二二月月20223:58:58上上午午03:58:5812月月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月223:58上上午12月-2203:58December31,202216、行动出成果果，工作出财财富。。2022/12/313:58:5803:58:5831December202217、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。3:58:58上上午3:58上上午午03:58:5812月月-229、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。03:58:5803:58:5803:5812/31/20223:58:58AM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。12月-2203:58:5803:58Dec-2231-Dec-2212、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可得得无限完完美。。。03:58:5803:58:5803:58Saturday,December31,202213、不知香积寺寺，数里入云云峰。。12月-2212月-2203:58:5803:58:58December31,202214、意志坚强的的人能把世界界放在手中像像泥块一样任任意揉捏。31十二月月20223:58:58上午03:58:5812月-2215、楚塞三湘湘接，荆门门九派通。。。。十二月223:58上上午12月-2203:58December31,202216、少年十五五二十时，，步行夺得得胡马骑。。。2022/12/313:58:5803:58:5831December202217、空空山山新新雨雨后后，，天天气气晚晚来来秋秋。。。。3:58:58上上午午3:58上上午午03:58:5812月月-229、杨杨柳柳散散和和风风，，青青山山澹澹吾吾