住宅类型市场调研报告

1日本定制化住宅2目录日本项目与业务概述日本项目与业务特点日本与上海差异3日本考察行程Oct.14出发Oct.15参观实验住宅Next21，和纳得工房Oct.16参观HousingGallery，与野村不动产会晤Oct.17与竹中工务店会晤，参观施工工地4日本项目与业务概述5Next21OsakaGas作为日本第二大的燃气公司，和政府、高校一起，自1993年起开始研究适应未来社会的住宅(experimentalhousing);每5年，对房型平面、能源系统和设备，装修材料等进行一次调整升级试验，目的是研发出对环境和居住者都可持续发展的适应未来100年的住宅环境与体系；住户均为OsakaGas的员工，每套住宅均有不同的layout以适应不同家庭的lifestyle6纳得工房日本最大的别墅建造商SekisuiHouse

综合研究与体验中心SekisuiHouse

业务范围涵盖R&D，客户咨询，建材生产，建设，并售后服务支持4层楼，4楼为最新节能、抗震等技术展示厅，1～3层为建筑内部装修设备展示体验中心体验范围广泛，如餐厅、储物、厨房厨具、灯光照明、残疾人特殊设施、老年人特殊设施、厕所、照明、洗涤、沐浴、用餐均在体验范围内R&DConsultingProductionConstruction7Order-mademansion野村不动产目前是日本国内较大的CustomizationApartment开发商，并称此类商品为order-mademansion。野村不动产自1999年起开发order-made公寓，至今已竣工完成的共计96个楼盘，其中东京地区占59个。目前正在销售或正准备开始销售的楼盘有7个，其中东京地区占3个。这些楼盘中有多个项目与瑞安的项目较为相似。8HousingGallery（驹泽公园）住宅建设、开发商所开发的house样板房展示集聚地样板房供客户、到场者随意参观，旨在宣传其先进的住宅建造法、优秀的住宅设计、最时尚的居住设备等。开发商有：积水House、三井不动产、ToyotaHome、住友不动产、东急Homes等。

9竹中公务店的工地

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神宫前一丁目民生再开发项目2005年开始开发的综合性地块，包括一幢警察大楼、一幢商业楼及9层和16层高的两幢住宅楼，总建筑面积约48000平方米。住宅外墙为curtainwall，住宅基本定位为小户型，最小面积仅37平方米。 定制采用厨卫位置布局基本不变的semi-order，厨卫位置不变的原因是：排水噪音上下影响，管线排布变化麻烦。10日本项目与业务特点11Next21市场及财务实验型项目，，并非实际出出售的物业，，整体研发及及建设成本较较高。展示推广展示区域紧凑凑而简明直观观，例如：用于调节橱柜柜转向的把手。。主题鲜明的示示范单位可变户型演示示：红色为可可变区域，蓝蓝色为不可变变区域。12Next21感应式卫洗丽丽先进的浴缸/桑拿及电视系系统舒适的淋浴空空间（和浴缸缸/桑拿结合，与与其他洗漱空空间干湿分离离）样板房注重人人性化细节，，例如：阳台内的足浴浴系统实用的收收纳空间间13Next21平面变化设计框架结构形式式，设计年限限提高到100年，为平面的的灵活布置与与建筑的长期期使用提供条条件；灵活的空间布布置，根据居居住者的要求求划分使用功功能；结构形式14Next21立面预制立面采用预制制构件，立面面可根据居住住者的要求制制作；公共走廊采用用架空地面，，方便管线施施工与后期调调整；架空地面15Next21通廊式集合住住宅，设置许许多公共空间间增进邻里交交往；绿色技术的运运用：燃料电电池－新未来来能源屋面绿化－研研究人与自然然的关系外廊燃料电池屋面绿化16纳得工房市场及财务务经营模式：：日本最大的的别墅建造造商，为客客户在其自自有土地上上设计并建建造别墅；；业务范围涵涵盖整个产产业链，除除了设计、、建造外，，还生产部部分组件；；除了别墅外外，也开发发高层住宅宅项目，但但为数很少少且定制程程度较低；；定制项目本本身并没有有增加利润润率，但有有助于提升升竞争力和和市场占有有率。整体业务流流程更接近近于设计建建造公司，，而不同于于常规房地地产销售。。17纳得工房推广及销售售约20000平方米的客客户体验中中心，内容容包括：节能、环保保的知识介介绍；不同建筑构构造、建材材的实验比比较；模拟各种空空间，体验验不同人士士（如老人人，孕妇，，残障人士士）的需求求，如：厨房卫浴楼梯玄关收纳灯光系统入户大门及及安保系统统等展示各类最最新的装修修产品18纳得工房设计可通过实际际体验积累累人体工程程学的相关关数据，提提高设计品品质；可将开发商商的新理念念直观地传传递给参观观者并进行行验证；19纳得工房项目管理与与采购与超过200家承包单位位和供应单单位有合作作伙伴关系系，产品多多元化。供应单位与与业主共同同设计新产产品配合小小业主需要要。拥有加工厂厂自行进行行加工。加工厂亦同同时负责由由不同的承承包单位和和供应单位位收集产品品，然后按按不同单元元配置打包包运送至工工地，有良良好的运输输计划。拥有承包单单位的资质质，包括总总承包单位位及精装修修承包单位位等，对施施工进度及及质量更好好控制。订制住宅的的材料每种种类别能让让小业主有有10-20种选择。20Order-madeMansion市场及财务务东京一般住住宅价格在在4000万～8000万日元/套，而定制制化住宅售售价均在6000万以上，均均为市中心心的高端住住宅；东京市区住住宅销量约约为10万套/年，其中定定制化产品品仅占少量量市场份额额；在同一项目目内，客户户一般需为为定制化在在标准交付付的基础上上多支付相相当于房价价2％的费用，，这部分仅仅为客户的的服务费，，用于吸引引更多客户户，而开发发商并不因因为定制化化本身而获获取利润；；在提供定制制化产品的的项目中，，约50％的客户有有定制化的的需要，其其他客户仍仍会选择标标准交付；；21Order-madeMansion销售流程销售期：开开工即可获获得销售许许可，按常常规5-10层项目为例例，开工后后的建设期期约为1年，开工后后2个月开始销销售，销售售期为3个月（如图图示）；30层高楼建设设期约为2年，销售期期顺应延长长；签约流程：：先签销售售协议，一一个月后签签定制装修修协议，截截止日未出出售或未得得到客户确确认的单元元则按标准准交付，以以不影响完完工期为原原则；22Order-madeMansion销售流程房型的选择择：绝大部分项项目在厨卫卫管线位置置不可变的的前提下，，提供几种种房型供选选择；少量项目的的厨卫管线线位置以及及室内房型型布局均灵灵活可变，，但需设架架空地板铺铺设管线，，层高因此此需提高300mm；23Order-madeMansion销售流程装修的选择择：提供几套风风格供选择择，但无档档次差异，，避免销售售流程过于于复杂；另另有部分材材料可选（（如开关式式样、灯具具式样等））；销售人力：：一般10～50单元的项目目会配一个个3～5人的小组，，包括室内内设计师、、结构、机机电工程师师等，但对对客户是一一对一的；；销售工具：：平面CA选项楼书，，没有3Dvirtualdemo，也没有experiencecenter,因为成本过过高；24设计框架结构形形式，平面面布置灵活活；住宅设计无无朝向、限限高要求，，可接受暗暗卫、暗厨厨，设计的的局限性较较小；设计顾问成成为服务团团队的一员员，根据小小业主意愿愿绘制图纸纸并监督施施工，对设设计顾问的的人力资源源配置及后后期协调能能力提出更更高要求；；Order-madeMansion25项目管理与与采购预制化产品品整体式装装修模式使使进度及质质量得以保保证；结构采用预预制件施工工，单元装装修因而得得以自低区区至高区进进行；这样样给销售带带来的益处处是：低楼楼层售价较较低的单元元客户选择择期较短，，高楼层售售价较高的的单元客户户选择期相相对较长。。层高一般控控制在3.2～3.3m，设架空层层和吊顶层层，满足因因单元内布布局调整造造成的管线线灵活布线线；单元内采用用中央空调调，因厅房房分隔及功功能变化造造成的内外外机布置受受限及管线线孔洞预留留问题得以以解决。卫生间装饰饰基本采用用整体卫浴浴施工，隔隔墙采用轻轻钢龙骨双双层纸面石石膏板系统统，全屋采采用中央空空调系统，，地板采用用复合地板板。承包商及供供应商对order-made模式具有相相当经验，，因此相关关之合约、、分判、采采购及进度度等得以有有效控制。。Order-madeMansion26项目管理与与采购结构采用预预制化施工工，单元可可自下而上上开始装修修。装修大量采采用预制化化产品，减减少了大量量现场施工工工序，既既保证了现现场施工环环境的整洁洁有序，亦亦确保了施施工质量和和进度。层高3.2m并设架空地地板及吊顶顶，适合机机电管线灵灵活布线。。单元采用中中央空调，，风口灵活活设置适合合单元内布布局改变。。承包商相关关施工管理理经验丰富富，施工现现场管理有有序。材料先运送送至工地然然后由总承承包单位统统一分发至至各单元。。与供应单位位有合作伙伙伴关系，，减少招标标的时间。。竹中公务店店的工地——神宫前一丁丁目民生再再开发项目目现场有序管管理整体卫浴外墙预制干干挂27日本与上海海的差异28日本与上海海的差异日本上海项目开工即可获得销售许可，销售期相对较长，销售定制住宅一般不会延误工期。结构封顶方可申请预售证，销售定制住宅会造成一定的工期延误。以多层和小高层居多，高层较少，且项目规模较小，通常为单幢楼宇。以高层、大型住宅项目居多，体量通常较大。政府较少强制性约束。限制严格，且涉及到合同条款、签约流程、房价限制等多方面。注重实用性和人性化，个性化需求相对较高。定制化住宅已发展7～8年。个性化装修的需求相对不强。销售期间项目规模政府约束客户消费习习惯29日本与上海海的差异日本上海采用框架或框剪结构，平面布置灵活多为高层住宅，采用剪力墙结构，平面布局有局限住宅设计无朝向、限高要求，可接受暗卫、暗厨，设计的局限性较小对住宅功能空间的朝向、采光有明确要求，对建筑物有限高要求总承包负责多种工作例如土建、机电及精装修等。机电及精装修等由专业承包单位负责。由业主、设计顾问及供应单位共同设计。比较依赖设计顾问的设计方案。结构形式设计规范分判模式设计过程30日本与上海海的差异日本上海结构及装饰大量采用预制化施工模式，有利于施工进度及质量控制。层高一般控制在3.2－3.3m，设地板架空层及吊顶层，方便因布局改变而导致之管线走向变化。因层高满足，空调均采用中央空调，有利于满足布局调整。较多发展商开发Order-Made产品已有相当时间，故承包商均有一定经验。施工基本采用现场按工序手工操作模式，存在大量现场工作量。层高一般控制在2.8m，管线基本采用结构预埋形式，不利于布局改变而产生之管线走向变化。因层高限制，空调均采用分体空调，其因外机及管道布置走向限制而导致空调内机布置受限，不利于满足单元布局变化。国内Order-Made刚起步，大多承包商及供应商均无相关经验，故将直接影响其相关合约、采购、分包人员安排及进度计划控制等方面管理。项目施工谢谢12月月-2202:44:4602:4402:4412月月-2212月月-2202:4402:4402:44:4612月-2212月-2202:44:462022/12/312:44:469、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。02:44:4702:44:4702:4412/31/20222:44:47AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。12月月-2202:44:4702:44Dec-2231-Dec-2212、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。02:44:4702:44:4702:44Saturday,December31,202213、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。12月-2212月-2202:44:4702:44:47December31,202214、他乡生白白发，旧国国见青山。。。31十二二月20222:44:47上上午02:44:4712月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月222:44上上午12月-2202:44December31,202216、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2022/12/312:44:4702:44:4731December202217、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。2:44:47上上午2:44上上午午02:44:4712月月-229、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成成功功！！。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。02:44:4702:44:4702:4412/31/20222:44:47AM11、成功功就是是日复复一日日那一一点点点小小小努力力的积积累。。。12月月-2202:44:4702:44Dec-2231-Dec-2212、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。02:44:4702:44:4702:44Saturday,December31,202213、不不知知香香积积寺寺，，数数里里入入云云峰峰。。。。12月月-2212月月-2202:44:4702:44:47December31,202214、意志志坚强强的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥块一一样任任意揉揉捏。。31十十二二月20222:44:47上上午02:44:4712月月-2215、楚塞三湘接接，荆门九派派通。。。十二月222:44上上午12月-2202:44December31,202216、少年十五五二十时，，步行夺得得胡马骑。。。2022/12/312:44:4702:44:4731December202217、空空山山新新雨雨后后，，天天气气晚晚来来秋秋。。。。2:44:47上上午午2:44上上午午02:44:4712月月-229、杨柳柳散和和风，，青山山澹吾吾虑。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、阅读读一切切好书书如同同和过过去最最杰出出的人人谈话话。