2009年惠州四东文化创意产业园项目招商引资前期策划报告

向市政问好！三“国〞鼎立群雄争霸惠阳战线之——文化创意产业园即将进入一场史无前例的“城市运营〞战役我们的任务是什么？在工程操盘中我们是“闪电战〞还是“持久战〞？or我们必须有非常的战略四东文化创意产业园/城市运营方案中国品牌筹划2021年7月关于本次提案的理解和说明一份报告，一次提案不可能解决所有问题。目前，整体开发策略是主要矛盾，开发架构是首先要解决的问题因此，本次提案汇报将重点围绕招商执行而展开。菜谱可请高手，炒菜只能是已任。本提案以中建优秀执行为前提。中建品牌筹划前期深入思考工作方法框图如下： 大市篇 (创意产业园的开展) 工程篇 (解读四东创意产业园) 定位篇 (格局定位及启动战略) 营销篇 (招商引资推广策略) 中建篇(成功招商引资核心效劳内容) 创意产业在世界中国创意产业的开展创意产业的经济效益 小结创意产业园的开展——创意产业在世界 当今世界，创意产业已不再仅仅是一个理念，而是有着巨大经济效益的直接现实，众观全球，兴旺国家的众创意产品，营销，效劳，吸引了全世界的眼球，形成了一股巨大的创意经济浪潮，席卷世界，英国，美国，澳大利亚，韩国等国都是创意产业的典范国家，他们都有自己的开展特色，并产生了巨大的经济效益。创意产业园的开展——中国创意产业的开展近年来，中国创意产业有很大开展，尤其是香港、台湾地区，创意文化产业正在以前所未有的速度崛起。中国内地创意城市榜北京：被市政府列为创意产业的影视，出版等6个中心。上海：宣布启动18个创业产业聚集区，目标是和伦敦，纽约，东京站在一起，成为“国际创意产业中心〞广州：天河是广告，影视，媒体，IT等创意工作集聚区。深圳：创意产业主要包括印刷，动漫，建筑，服装等，深圳的木匾是“创意设计之都〞。昆明：丽江向来被视为生活方式典范。这里是手工创意人群的天堂。三亚：世界小姐总决赛，新丝路中国模特大赛等证明了三亚艺术产业的地位。长沙：?超级女生?证明了长沙对于电视节目的创意。另外“蓝猫〞销售着近3000多个品种的衍生产品，长沙卡通艺术开幕，金鹰卡通频道开通，长沙的创意城市特色有着独特的地位。杭州：杭州创意产业的标志是该市最大的设计联盟—LOFT49，这片运河边近万平方米的旧厂房会聚了17家艺术机构。厦门：2005年12月28日，首届厦门〔闽商〕品牌与城市创意论坛举行。我们必须成认，如果闽商集体放弃广告，那么我们将看不到几乎所有的休闲食品和运动服装品牌广告。创意产业园的开展——创意产业的经济效益 创意产业在兴旺国家和地区迅猛开展，并成为经济的主要推动力量。在英、美、日等国，创意产业附加值占到GDP的8%，成为国家地区经济开展的支柱产业之一，带动相关产业开展，推动产业结构升级。 在中国，北京创意产业开展势头良好，软件、网络及计算机效劳，新闻出版，播送、电视、电影和设计效劳等重点行业优势突出，创意产业产值已占到市GDP的10.3%；杭州文化创意产业园开展的战略重点为：信息效劳业、动漫游戏业、设计效劳业、现代传媒业、艺术品业、教育培训业、文化休闲旅游业、文化会展业等八大行业。产业增加值占全市GDP比重高达12.1%……全国各地创意产业经济有了很大开展，带动地区经济产业开展，推动产业结构升级，与此同时，也改善了地区的社会面貌，树立地区新形象。创意产业园的开展——小结 目前，我国创意产业虽然存在着市场不成熟，需求不稳定，产业链尚不完整等许多不利因素，但创意产业在中国的开展前景十分广阔，市场需求高速增长，经济效益非常诱人，创意产业目前在中国面临着风险与开展并存的局面，可以算既是风险产业，又是前景无限的朝阳产业。中建品牌筹划前期深入思考工作方法框图如下： 大市篇 (创意产业园的开展) 工程篇(解读四东文化创意产业园) 区域根本概况四东创意产业园理解 小结 定位篇 (格局定位及启动战略) 营销篇 (招商引资推广策略) 中建篇(成功招商引资核心效劳内容)位人经产解读四东文化创意产业园——区域根本概况 置：工程处于惠阳秋长镇，秋长镇东南与淡水镇相连，北距惠州市35公里，东南距惠州港14公里，西南距深圳58公里，距盐田港50公里，全程有高速公路直达深圳宝安机场和盐田港，总面积达126平方公里。口：全镇现辖12个村民委员会、1个居民社区、207个村民小组，总人口达6.3万。济：镇内商贸兴旺，2002年，秋长镇新签工业工程合同23宗，居惠阳第二，合同利用外资8934万美元，居惠阳首位。 业：秋长镇已形成了以新秋公路为中轴的南、北两个工业园区，日本、美国、加拿大、台湾、香港等10多个国家和地区的客商纷纷前来投资办厂，全镇现有“三资〞、“三来一补〞、“民营〞灯各类工业企业360多家，产品包括电子、家私、工艺品灯30多种，远销世界各地。历史文化：钟灵毓秀的秋长镇英才辈出，北伐名将叶挺将军的故里就位于秋长镇周田村。修缮后的“叶挺故居〞文物旅游胜地、著名“侨乡〞以及“客家围墙〞的传统建筑。解读四东文化创意产业园——四东创意产业园理解本工程根本情况本工程位于惠阳创意产业园位于惠州市的经济龙脉，历史文脉惠阳区，本工程占地面积67.5公顷，容积率0.6，绿化率50%；周边现有“叶挺故居〞文物旅游胜地、著名“侨乡〞以及“客家围墙〞的传统建筑等旅游产业聚集，产业方面有电子、家私、工艺品灯等产业聚集；SWOT分析 优势S山环水抱，具生态优势；局部地块有目标客户群聚集；地形、地貌多样性，可满足多元产品开发；区域拥有多处旅游景点、名胜古迹，以客家文化、侨乡文化和红色革命文化三大文化为主，具文化旅游优势；产业方面有电子、家私、工艺品灯等产业聚集； 机遇O惠阳经济开展势头良好，宏观经济形式将最终推动城市体量扩大。政府对四东文化创意园资源倾斜，有助于提升地块价值 劣势W偏远造成市民对本案地理的心理抗拒；目前周边生活配套匮乏。工程周边虽然有几条主干道相通，但目前工程附近公交路线站点不多，不利于出行。 威协T 市场威胁——在宏观调控的影响下，惠阳房地 产市场需求相对减弱，房价呈减速增长。 先行开发商对楼盘品质提升也有不断地追求。 对本案产品提出挑战。 目前态势看，惠阳城市开发速度大于经济开展 速度。开展目标 通过搭建以研发及信息交流平台，公共技术效劳平台，融资变现平台，生活服务平台，文化旅游平台，休闲度假平台，国内交流平台等七大现代效劳平台，打造一个有活力的灵性空间和创意文化场，致力于入驻企业提供一个软硬件环境有机组成的，系统的，集成的平台，而不只是提供办公室和花园；通过周边现有的“叶挺故居〞“客家围墙〞文物旅游胜地来融入本园区，共同打造惠阳旅游文化胜地。解读四东文化创意产业园——小结 创意产业目前在中国仍处于初期开展阶段，存在着市场度不够成熟、产业链不够完善、企业认知度不够高等诸多问题，要成功开展直至成熟，仍需一段艰苦的过程。在全国各地纷纷效仿的“造园〞同时，许多地区的创意产业园也出面临着“招不进，引不来〞的为难局面让人担忧。那么？基于我们对区域及四东文化创意产业园本身的认知进行深挖核心价值,精准功能定位,实现利润最大化!这就成为我们最需深入思考的问题。中建品牌筹划前期深入思考工作方法框图如下： 大市篇 (创意产业园的开展) 工程篇 (解读四东创意产业园) 战略出路 定位篇 (战略定位及规划建议) 营销篇 (招商引资推广策略) 中建篇(成功招商引资核心效劳内容) 城市运营 整体开展定位产品概念体系定位 总体形象定位 总体规划建议战略出路大势把握：天作棋盘星作子站在“惠阳〞的棋盘上定位工程城市居住需求百姓：需要健康富者：需要豪宅贵者：需要投资

四东文化创意产业园：一个集成百姓、富 者、贵者三大城市居住需求的生态型高品质版块，占地基67.5公顷,综合性创意园，立足惠阳,幅射珠三角在惠阳城市化进程中，市政公司既不是纯粹市场型的大盘开发商，也不是纯粹政府导向的片区开发企业，而是介于两者之间的新型城区开发商。1012亩大量、完整、成片的土地储藏，为市政公司成为“城市运营商〞创造了必要的条件。 “城市运营时代〞催生“城市运营商〞世界经验说明：当城市化水平处于30%-70%时，城市化进入高速开展时期。1997年底，我国的城市化水平为29.9%，2000年城市化水平到达36.04%。也就是说，在今后一段时间内，我国将进入城市化高速开展时期。一方面，惠阳老城区的开发方兴未艾，楼盘供给量仍在上涨；另一方面，惠阳新城区的诞生迫在眉捷，未来产业布局需要空间扩张； “供给量〞与“趋势〞的博弈，使得惠阳的城市化进程更复杂。 本案角色 在惠阳城市化进程中，市政公司既不是纯粹市场型的大盘开发商，也不是纯粹政府导向的片区开发企业，而是介于两者之间的新型城区开发商。1012亩大量、完整、成片的土地储藏，为市政公司成为“城市运营商〞创造了必要的条件。理念创新：地为琵琶路为弦 四东文化创意产业园工程是一个以山水为形，以生态为灵魂，以优质生活为内涵，以科技产业为先导的，整合旅游、体育、文教、商业、娱乐、房地产等产业，具有鲜明的、浓郁的城市运营特征的综合开发工程。战略定位：为工程找魂首先－－本案而非单一意义上的社区，也不是惠阳郊区的一个大盘，而是一个地地道道的创意文化产业园。其次－－四东文化创意产业园是惠阳面向国内文化创意、旅游、居住基中地，以生态环境、名胜古迹、产业等科技旅游为特征的标志性园区；是以自然科技为引擎，带动相关的旅游、商业、度假和居住四个方面的文化创意产业园区。 策略设计 大企业、大地产商搭台中小企业及地产商唱戏 策略一开发模式， 解决“怎么做〞的问题。走“资源——资产——资金——资本〞之路，形成公司核心竞争力。 商业模式从资源变资产，主要分三个步骤，

第一步是资源的获得 第二步 是土地的获得〔资源变资产〕 第三步 是土地的出让〔资产变资金〕通过对工程整体的筹划、规划和前期包装，引进企业及地产商进入，将资产变成资金。2、“三老策略〞。理好“三老〞关系，特别是政府〔老大〕的支持是工程运作成败的关键。将工程和政府结成共同体，纳入政府的工作范畴，由政府通过政策和宣传引导核心企业及地产商参与，再由大的地产商和核心企业去吸引中小型的企业及地产商。3、“以点带面，蓄势引爆〞策略。我们在推广阶段，以某一项或几项得到政府大力支持的核心功能为起点，撕开一个市场缺口，再顺势扩大战果。而其他的区域根本功能局部那么随着这个功能的需求走，通过这样把地块炒热，把“麻布〞变成“锦缎〞，把生地变成熟地、熟地变成旺地、旺地变成宝地。整体开展定位创意魅谷·体验都汇——惠阳地区创意产业基地示范区产品概念体系定位产品定位以生态为灵魂，以优质生活为内涵，以科技产业为先导的集文化、创意、旅游、居住、休闲娱乐产业城市经济综合体关键词：产业主导、综合体1、产业主导：说明了工程是一个创意园区，而非单一的社区；说明本工程主要为文化、创意、旅游、居住、休闲娱乐产业类效劳。2、综合体：直接说明了本工程的复合性，既传达了工程为具备商务、旅游、商业、居住等复合功能的物业载体，又表达了园区集研发设计、孵化投资、效劳培训、交易展示等多功能的平台属性。1、四总体形象定位：文化创意产业园整体案名－－四东文化创意产业园以“四东文化创意产业园〞统一命名，形成板块概念各分区案名那么独立。东：一方面工程整体营造的品质与形象能够代表秋长四东，另一方面工程所 培育开展的产业所带来的经济增长同样能成为区域经济开展的重要节点。3、文化创意：说明园区导入的核心文化产业，也表达园区文化产业开展特征。整体规划：一个园区、三大板块组团、十大功能商务办公惠阳创意文化产业园辅助功能 主导功能创意产业组 团旅游效劳组 团配套居住组 团培训教育文化创意企业总部休闲娱乐商业展示文化旅游酒店商服生活居住生活商业功产创意产业园三大组团规划图配套居住组团

能：生活居住、生

活配套；

品：别墅、小高层

洋房、会所、 商业配套等； 旅游效劳组团功能:休闲娱乐、商业 展示、酒店服 务、文化旅游；产品:名胜古迹、景观客户群:旅游地产投资公司；客户群：大中小地产商

创意产业组团功能:企来总部、商务

办公、创意产 业、教育及展示；产品:办公、产品展示、

白领公寓、会议中心；客户群:大中小企业；创意产业园三大组团规划比例图 创意产业园的占地面积为67.5公顷〔675000平方米〕，其中配套居住组团为30.375公顷，旅游效劳配套组团为23.625公顷，创意产业组团为13.5公顷。其比例图如下所示：创意产业园三大组团比例图比例 配套居住 旅游效劳 创意产业 20% 45%35%土地整体开发顺序1、配套居住组团:〔别墅+小高层+高层+会所+商业配套〕迅速回笼资金；2、旅游效劳组团:〔休闲度假+商业展示+酒店效劳+文化旅游〕品质拉升价格；3、创意产业组团:〔企业总部+商务办公+创意产业+教育及展示〕借势旅游和居住来营造了良好的条件，再加上概念的宣传，长时间的筹备，更能保证创意产业的稳定开展。综上所述，我司建议：工程开发顺序：“配套居住组团〞→“旅游效劳组团〞→“创意产业组团〞旅游效劳组团/主题演绎案名演绎案名建议：“鹅城游记〞案名由来：１、惠州，广东历史名城，有“岭南名郡〞之称，简称“鹅城〞。２、“游记〞二字取自?徐霞客游记?，徐霞客旅行至中国各名胜古迹，游而记 之，传颂古今。寓意可以此处为据，游览惠州各旅游名胜，领略三大文化〔客家文化、华侨文化、红色文化〕。主题演绎鹅城游记，神游之地居住效劳组团/主题演绎案名演绎案名建议：“秋水长天〞1、案名取自古诗名句：“落霞与孤鹜齐飞,秋水共长天一色。〞落霞与孤鹜齐飞，强调意境美，极富诗情画意。秋水共长天一色，强调水境，天蓝水净，景色优美。实为高尚住宅享受之境。2、案名中秋长镇“秋长〞二字蕴含其中，令人印象深刻，容易形成记忆点。3、有别于一般的楼盘案名，标新立异。创意产业组团/主题演绎案名演绎案名建议：“创意空间〞案名由来：以“空间〞为后缀，说明创意产业园对创意的作用，也阐述了群体的独特性，此处为产业的集合地，是精英的聚集之所，创意之源。总案名与分案名关系惠阳秋长文化创意产业园为总案名，为园区概念名称“鹅城游记〞“秋水长天〞“创意空间〞分别为分案名，各自独立犹如“母〞与“子〞关系，互相承应，前后照料！我们已有了初步的定位，接下来我们又该怎样打破常规突破的招商引资困局达致社会效益、经济效益双丰收呢？中建品牌筹划前期深入思考工作方法框图如下： 大市篇 (创意产业园的开展) 工程篇 (解读四东创意产业园) 定位篇 (开展定位及启动战略) 招商推广主题

营销篇(招商引资推广策略)招商推广总思路 招商执行重心 招商总控图 招商执行策略 中建篇(成功招商引资核心效劳内容)招商推广主题创意魅谷·体验都汇以生态旅游为灵魂，以优质生活为内涵，以科技产业为先导的集文化、创意、旅游、居住、休闲娱乐产业城市经济综合体招商推广总思路 四东文化创意产业园 〔案名〕主导功能辅助功能

秋水长天

(配套居住组团)

功能

(生活居住、生活配套)

产品(别墅、小高层、高层、会 所、商业配套)

客户群

(大中小地产商)

掌握市场

(崛起·未来) 鹅城游记 (旅游效劳组团) 功能(休闲度假、商业展示、酒店效劳、文化旅游) 产品 (名胜古迹、生态景观) 客户群 (旅游地产投资公司) 未来运动 (招商执行方向) 掌握客户 (未来·先锋力量)

创意空间

(创意产业组团)

功能(办公、创意产业、教育及展示)

产品

(办公、产品展示、白领公 寓、会议中心)

客户群

(大中小地产商)

掌握前景(未来·创世纪)通过对工程整体的筹划、规划和前期包装，引进企业及地产商进入招商执行重心9月10月11月12月1月2月3月4月执行重心未来运动重心节点崛起·未来未来·先锋力量未来·创世纪品牌导入品牌建造 未来·财富永动力未来·生活原动力未来·梦想核动力旅游效劳组团配套居住组团创意产业组团品牌形成时间招商阶段租售目标展示安排活动营销推广方案推广方案招商物料招商总控图时间9月10月11月12月1月2月3月4月招商阶段租售目标启动城市线签约达40%园区签约线签约达85%展示安排外部导示牌、路牌、招商引资接待中心包装活动营销招商引资工程推介会行业高端论坛路牌、报纸＋〔软文〕、网络、行业协会、产业资源、政府资源、地理文化资源招商物料投资指南、招商手册、沙盘、规划图及效果图、宣传片 招商执行部署 第一步 启动城市线：〔2021年9月－10月〕园区板块炒作一、阶段目的 客户积累资料收集、招商物料的准备工作及园区炒作二、招商前期工作的准备 1、工程案名确立、工程VI、平面视觉表现设计完成 2、区域导示牌、路牌包装； 3、招商物料到位，包括沙盘、效果图、招商手册、招商投资指南、土地运营合 同等宣传印刷品； 4、客户资源收集；三、广告落实提炼园区价值铸就09经典四东文化创意园一期“配套居住组团〞倾情上演局部地产商客户资料展示局部地产商客户资料展示 第二步园区签约线：〔2021年11月－10年4月〕工程导入、客户签约一、阶段目的在创意产业园的大背景下，园区三大组团工程认知、开展方式认可；张扬创意产业园对前景，使工程形象整体明朗化，消除市场的疑虑；最终到达核心地产商签约成功；二、资源整合策略充分整合城市的文化资源、产业资源、政府资源、行业协会资源、地理资源等，扩大市场客户面，打造惠州及至国内首屈一指的产业园区。三、准确出击策略有通过前期的对园区的招商工作及方向目标根本定位，再接下来制定营销推广方案、制定精密的招商方案资源合作方案，然后有效组织招商团队，分地区、分行业的产业集中、信息集中区域进行招商，热量商执行方案的周密性是工程招商工作的要点之一。四、渠道招商引资策略我们可以通过渠道拓展策略来使各种渠道将资金与企业引进来，就本工程而言，除传统的招商方式外，“网络平台招商〞与“活动平台招商〞是不可无视的平台。招商引资工程推介会活动活动时间：2021年12月中旬主办方：四东文化创意园活动目的：积累客户资源，扩大四东文化创意园在市场上的知名度，为园区造势提升品牌价值；刺激客户签约欲望；提高大中小企业及地产商对本工程的关注度，在通过招商引资工程推介会活动达成签约；功;招商引资工程推介会活动执行流程前期工作安排：招商引资工程推介会活动

由中建委派招商人员异地招商，及请柬的派发，形成异地宣传的外会议报到围攻势。确定媒体、广告公司；赐名片发放会议资料客商登记入住确定受邀嘉宾及新闻媒体；活动现场布置筹划；签约活动的筹划； 惠阳房地产开发招商引资工程推介会预备会议惠阳房地产开发招商引资工程推介会开幕式暨工程推介工程推介最终效果:使第一批理性的核心地产商签约成惠阳人民政府与银行合作备忘录签订仪式 惠阳房地产开发招商引资工程对接洽谈会 惠阳房地产开发招商引资工程签订仪式惠阳房地产开发招商引资工程会答谢宴会中建品牌筹划前期深入思考工作方法框图如下： 大市篇 (创意产业园的开展) 工程篇 (解读四东创意产业园) 定位篇 (开展定位及启动战略) 营销篇 (招商引资推广策略) 合作方式 中建篇(成功招商引资核心效劳内容)收费方式效劳内容合作模式建议一、合作总体原那么我们与开发商针对本工程合作的原那么是：“风险共担，利益共享〞二、合作方式①协助招商引进大中小地产商进驻四东文化创意园②对工程进行整体筹划和全面招商③对四东文化创意园进行营销筹划、广告筹划及城市运营代理收费方式及标准三、收费方式及标准对本工程我们拟采取“分阶段、分类别〞收费方式，具体如下：1、本合同签定后开发商只需预付定金20万元，我们即全面开展工作，从签定合同之日起历经与地产商签约、设计修改、营销筹划直至推广活动开始前的过程。2、营销推广活动开始后将依据施工进度，确定推广分期，分期收费方式如下： 1〕在双方商定的时间内完成当期城市运营〔出售工程土地〕的20%销售额前不收取任何费 用；2〕在完成当期城市运营〔出售工程土地〕的20%签约销售额后，按双方约定的代理费标准按 按实际成交的土地总价的2%收取佣金。中建篇 成功招商核心效劳内容——园区核心效劳菜单报告一：?惠州市四东文化创意产业园工程市场调研报告?1、工程概述3〕工程环境调查及分析1〕宗地区位及用地2〕宗地自然环境3〕区域社区配套4〕区域人文环境5〕交通状况①交通状况②金融、证券③饮食、娱乐、购物④文教设施、商业配套与周边工程⑤主要居民分布2、市场总体概况4、工程区域与周边区域物业开展前景预测1〕国内旅游类地产开展现状及开展趋势2〕广东省的旅游类地产开展状况？3〕惠州旅游类房地产现状？4〕惠州旅游地产资源状况？国内同类成功案例借鉴 ①同类型工程特点 ②同类型工程效劳半径 ③同类型工程与产业互动 5〕区域市场的旅游类地产开展走势？3、调查局部 1〕惠州市在售/在经营类的旅游地产工程 2〕与工程有相关可比价值旅游类工程调查表5、市场调查小结通过上述各项市场要素的研究，在本局部将进行系统总结，并根据研究结论提出相应之市场运作方向性建议报告二：?惠州市四东文化创意产业园工程定位、规划及财务分析?1、工程根本情况回忆1〕地理位置、自然环境、交通条件、人文环境、街区功能2〕优势和劣势、综合评价、物业开展初步建议3〕区域内短期规划及长远规划4〕根本情况分析5〕工程周边已建、在建、待建、同类工程分析 6〕工程所处地块的综合评述2、市场经济状况分析总结1〕惠州近年旅游地产市场具体运行情况2〕前、去年度市场情况和未来1－3年市场前瞻3〕惠州旅游地产市场格局分析4〕区域城市规划对房地产市场的影响3、市场需求分析1〕区域人口特征---区域人口变迁2〕工程的市场空间和消费潜力评估，消费对象拟定4、工程目标市场及目标消费者的定位分析1〕工程的优劣势、潜在的时机、面临的成功和风险因素分析2〕工程定位3〕市场定位4〕销售对象比例定位5〕价格定位建议5、竞争分析1〕惠州市场容量分析2〕竞争对手分析〔现实的和潜在的〕3〕竞争策略：战略和战术6、可比案例借鉴7、工程产品开发模式建议1〕开发思路2〕、开发主题3〕市场定位4〕商业整体规划5〕业态布局6〕建筑设计要点7〕景观和配套8〕细节处理9〕物业初步装修标准10〕其他方面8、工程的形象定位及依据1〕工程开展的宗旨、理念、目标2〕工程开发的建议3〕工程的形象定位4〕建筑风格定位5〕工程的视觉形象设计9、工程可行性分析1〕地块综合分析2〕土地价值评估投资环境与市场状况3〕开发及经济技术方案设计4〕开发建设及经营组织与实施方案5〕投资构成，总投资估算，资金安排6〕财务数据的选定与预测7〕经济效益分析8〕风险性分析 9〕可行性研究与结论10、开发本钱构成一览1〕土地本钱2〕建安工程造价3〕前期费用4〕开发期税、费5〕红线内、外公建配套工程费6〕销售税