中原2011年3月长沙板块研究报告之岳麓区

把脉岳麓区领跑大河西—板块研究报告之岳麓区湖南中原资源中心changsha.3.2011报告架构PART2—岳麓区房地产发展探究PART3—岳麓区房地产未来市场研判PART1—岳麓区概述经济发展情况历史风貌区域界定商业网点交通布局区域规划政策热点区域界定区域界定—雄居长沙西大门，552平方公里土地养育62.27万人民岳麓区是1996年4月经国务院和湖南省人民政府批准而设立的行政区。位于长沙市湘江西滨,以湘江主航道为界，划江而治，现辖10个街道、5个镇、1个乡、2个景区、2个园区，共87个村，81个社区，辖区面积552平方公里，户籍人口62.27万人。岳麓区雄居长沙西大门，与主城区隔江相望，是长沙市面积最大，人口密度最低的区域。岳麓区—长沙市西中心岳麓区2008年7月，含浦、坪塘、莲花三镇并入岳麓区历史风貌历史风貌—文化名城:多处景观资源和高校院所为区域发展奠定文化和科教基础。文化大区—观名胜，读史书深厚的文化底蕴。区域内有国家4A级风景名胜区1处，国家、省、市文物保护单位33处，拥有岳麓书院、爱晚亭、麓山寺等众多人文景观资源。科教强区、都市新区—享省内“硅谷”之盛誉明显的科教优势。中南大学、湖南大学、湖南师大等20多所综合性大学和学院，26个两院院士，10余万人在读的博士生和研究生，长沙国家高新技术开发区、岳麓山国家大学科技园齐聚于此，为推进新型工业化提供了有力支撑。岳麓区是传统的文化大区、科教强区，正在建设的都市新区。岳麓山一景爱晚亭岳麓书院湖南大学历史风貌—生态之都:山水洲城融于一体，理想的居住环境。岳麓区森林覆盖率达52%，是长沙首个全国生态示范区。森林面积4759公顷，覆盖率达48.4%。全年大气质量优良率达70%。城镇人均公共绿地面积22.92平方米。山—岳麓山、谷山、尖山。水—湘江。湘江由南向北贯穿长沙，境内长度约75公里。流经岳麓区的龙王港、靳江河是湘江2条一级支流，更有后湖、桃子湖等水体镶嵌城区，水量丰富。洲—橘子洲。橘子洲位于湘江江心，是我国最长的江心洲之一。城—岳麓山大学城。自然景观与城市景观共生交融，勾勒出“山、水、洲、城”的独特画卷。经济发展情况经济发展概况—地区生产总值(GDP)保持两位数增长右图显示，岳麓区近年地区生产总值始终保持两位数增长，继2008年地区生产总值突破200亿后，2009年地区生产总值更是突飞猛增，超过300亿元，同比增长高达37.48%，是2005年以来增长最快一年。近两年，岳麓区经济处于快速发展时期，经济水平的大幅度提升为房地产市场良好发展奠定扎实基础。2005-2009年岳麓区GDP走势图极具增长潜力和发展前景的区域数据来源：岳麓区统计信息网经济发展概况—固定资产投资年均增长率保持在25%-32%2005-2009年岳麓区固定资产投资情况2005-2008年，岳麓区固定资产投资保持平稳上升态势，年增长率保持在25%-32%。2009年，固定资产投资突破300亿，增幅46.14%。固定资产投资平稳增长，表明岳麓区的经济处于快速健康发展阶段，从而为房地产市场发展提供经济保障。固定资产投资平稳增长数据来源：岳麓区统计信息网经济发展概况—可支配收入保持两位数增长，储蓄逐渐累积。2005-2009年岳麓区可支配收入情况2006-2008年人均储蓄情况人均可支配收入逐年增长，储蓄总额持续增加

05-09年，人均可支配收入呈增长态势，平均增长速度保持在11.6%。2009年，岳麓区城镇居民人均可支配收入达到近2万。06-08年，人均可支配收入与消费性支出差额逐渐增大。08年人均储蓄达到7444.49元，表明岳麓区居民财富积累日益增加，市场购买力逐渐增强，对于房地产发展有一定推动作用。数据来源：岳麓区统计信息网商业网点商业网点分布：岳麓区目前的商业网点成散点分布状态，各网点基本都以满足附近常住人群日常基本消费需求为主。岳麓区大学城，化妆品、服装、鞋帽、食品、小型超市、文印店等，主要客户是大学城学生及老师湘浙小商品市场，是长沙商业第一个最长的“购物式”批发中心（沿街250米长）；河西规模第一个最大的室内“购物式”批发中心（6.5万平米），主要经营童装、针织品、饰品、皮具箱包等；该市场主要依赖站点的积聚与扩散性，客户群体辐射面较大溁湾镇商圈，是长沙市两大市级商业副中心之一，以百货、超市、电器连锁、餐饮等居民消费配套为主；主要客户群体以大学城师生和河西居民为主，满足客户家居配套日常消费需求，但难以满足区域中高档次消费需求。观沙岭区域，商业形态主要是以超市、商业街、零售店为主，商业发展缓慢，简单的消费需求基本处于自给自足状态，消费群体主要是当地居民、工业园员工等外来人口中南麓南商业广场，大学城核心地段，首个大型时尚商业综合体。满足大学城师生及附近居民中高层次消费需求。目前处于在建阶段。溁湾镇商圈：目前河西具有一定区域聚集效应的商业体，满足居民日常基本生活需要。楼层经营业态-1F新一佳超市1F化妆品、鞋子、珠宝2F精品女装、时尚女装、美体美容中心3F男装、运动休闲、文化用品4F时尚家居生活馆、儿童用品、电影院、网络会所、电玩城5F美食城溁湾镇目前商业营业面积约6.5万平方米，日均人流量达16万，消费层面主要是来自河西高教区的教职工及学生、长沙高新区、麓谷的白领人群。商圈内有通程商业广场大型购物中心，新一佳大型生活超市，苏宁电器、国美电器、指南针商业广场等专业卖场。通程商业广场：该商圈标志性建筑和最大休闲购物广场指南针商业广场：以时尚运动休闲服饰为主打的主题卖场楼层经营业态1F黄金玉器、精品鞋包2F时尚女装、潮流饰品3F运动服装湘浙小商品批发市场：长沙市第一个最长的室内“购物式”批发中心。概况是长沙商业第一个最长的“购物式”批发中心（沿街250米长）；河西规模第一个最大的室内“购物式”批发中心（6.5万平方米）每日人流量5万多人次。消费群体望城、宁乡、益阳、西站附近客户经营模式商业广场分割成若干个产权铺面对外租售业态组合一楼品牌童装、成人装；二楼箱包、化妆品、儿童玩具、针织品、饰品；三楼福建鞋、广东鞋；四楼温州鞋城经营状况依托西站的交通集散优势，商业辐射优势充分发挥，周边区域的小本私营业主来此进货湘浙小商品批发市场目前总投资1.8亿元，总建面6.5万方，共6层，地上5层，地下1层。其中营业面积5.2万方，商务办公面积6400平米，地下超市5600平米，停车场5000平米。市场内现有800多户经营户，经营服装、化妆品等16大业种20多万种款式的小商品，成交额达20多亿。中南麓南商业广场：大学城唯一可售商铺。项目简况：该商业广场位于大学城核心地段，麓山南路与清水路交汇处，是首个大型时尚商业综合体，也是大学城唯一可售商铺。总建面4万方。项目规划：商业广场共计7层，其中地面6层为14000平米商铺，各类品牌旗舰店、中型商业、中高档品牌餐饮及大型量贩式KTV集聚区；地下1层1万余平米商业为各类小商品集聚区，是集商业、饮食、娱乐于一身的立体式商业圈。116米全临街面、近30000平米时尚街区、麓南广场、河西首个120平米大型高清晰LED电子显示屏，让中南•麓南商业广场成为大学城一座新兴的商业地标。项目进度：目前，屈臣氏、豪客来、新麦客KTV量贩、胜道体育、已经领衔入驻。出售少部分30-150m2沿街独立商铺，预计商铺投资收益8%，也是该区域内唯一可售的沿街独立商铺。消费群体：大学城10余所高校，20多个小区，30万高端消费人群涌动百亿消费。交通布局交通布局—公路系统：区域内“六横四纵”交通网络，区域间五条主干道，辐射力强，极大程度提升价值空间。全区内东西向：杜鹃路、岳麓大道、桐梓坡路、咸嘉湖路、枫林路、含光路；南北向：潇湘路、银杉路、金星路、二环线构筑纵横交错、顺畅发达的路网。西二环319国道区域性高速公路省县道西三环已通车的湘江一桥、湘江二桥、猴子石大桥、三汊矶大桥，修建中的福元路大桥(预计2012年底通车)、营盘路过江隧道、南湖路过江隧道(预计2013年建成通车)、湘府路大桥(2014年底通车)规划中的人民路过江隧道、劳动路过江隧道，将岳麓区与长沙东部四区紧紧联结。三汊矶大桥福元路大桥(在建)银盆岭大桥橘子洲大桥猴子石大桥交通布局—铁路系统：长株潭城际铁路拉近长沙、株洲、湘潭空间距离。以长沙站为中心，衔接长沙西(雷锋大道)、株洲、湘潭三个方向。线路全长95.513公里，共设车站21个。长沙-长沙西段设开福寺、滨江新城、市府、雷锋大道4个车站;长沙-株洲段设长沙站、树木岭、香樟路、湘府路、汽车南站、中信新城、生态动物园、暮云、白马垄、时代、云龙、株洲、七斗冲13个车站;长沙(暮云)-湘潭段设昭山、荷塘、板塘、湘潭4个车站。全线高架站8个，地下车站8个，其余5个为地面车站。雷锋大道站：杜鹃西路与雷锋大道交汇口处远期高峰小时发送量为631人。有效站台长度230米，有效站台宽度14.5米。车站地下一层为站厅层，地下二层为站台层。车站设4个出入口。站房总建筑面积15455平方米。长沙市政府站：杜鹃路和金星北路交汇口处远期高峰小时发送量为969人。有效站台长度230米，有效站台宽度14.5米。车站设4个出入口。站房总建筑面积15769平方米。滨江新城站：杜鹃路与银杉路交汇口以西远期高峰小时发送量为1016人。车站为地下车站，设2股道2个站台。车站位于银杉路以西的杜鹃路下，为地下2层车站。4个出入口。位于岳麓区的滨江新城站、市府站、雷锋大道站全为地下站，目前滨江新城站已开工长株潭城际铁路交通布局—地铁：地铁2号线在岳麓区内共设7个站点，预计2013年建成通车，将加快区域经济发展步伐。地铁2号线2号线一期工程已于2010年9月28日动工，预计2013年10月建成通车。一期工程共设23个站。线路全长22.15公里。自梅溪湖站开始，沿五一大道东西向布置，贯穿岳麓区、开福区、芙蓉区和雨花区。

岳麓区共设7个站，梅溪湖站、商业中心站、商务中心站、望城坡站、金星路站、西湖公园站、溁湾镇站。沿途中与地铁1号线(沿黄兴中路南北向布置)在五一大道站有换乘。地铁1号线区域规划区域规划—2010年区域新建道路项目：8段道路项目竣工通车河西新城区部分新建通车路段2010年，岳麓区区投区建道路项目17个，其中8路段道路已竣工通车。全面通车道路项目：支路八（支路二至茶山路，长270米，路幅宽26米）、岳华路北段（长望路至银杉路，长1512米，路幅宽30米）、游园路（燕航路至龙王港路，长797米，路幅宽18米）、谷丰路北段（含光路至茶山路，长493米，路幅宽36米）、长望路中段（支路九至银杉路，长600米，路幅宽36米）、支路九（长望路至北津城路，长406米，路幅宽26米）、支路十（支路二至坦山路，长307米，路幅宽18米）和咸嘉一组农民安置小区出入道路（长1200米，路幅宽10米）。未全面通车的路段中，春节前主路幅通车的道路：雷锋西大道北段（枫林路至桐梓坡路，长1112米，路幅宽46米）、茶山路（谷丰路至西二环线，长436米，路幅宽26.5米）、北津城路（岳华路至银杉路，长786米，路幅宽26.5米）、青山路（二环线至山水新城，长400米，路幅宽20米）和彩虹路（杜鹃路至岳麓大道,

长565米，路幅宽20米）。春节前拉通毛路：金谷路金星路至谷丰路段、后湖路延长线、支路十六丰顺路至湘投小区段。完成截污工程建设：望岳路金星路至枫林路段。区域规划—滨江新城：项目概况跨度及基础经济技术指标：项目呈南北狭长型，东临湘江风光带，西至银杉路，北达北二环线，南到潇湘嘴，规划区面积6.7平方公里。总建面900万方。综合容积率1.4。项目进度：滨江新城土地开发周期为8-10年，以中央商务区为中心，向南北逐步推进。目前，项目三期一阶段拆迁腾地基本完成，三期二阶段正在拆迁扫尾。区域规划—滨江新城：项目定位与交通状况项目定位:

滨江新城是大河西先导区开发建设的核心，建成后将形成以现代商务功能为核心，以文化、休闲、旅游综合商圈为驱动器，一度使居住为依托的复合型新都汇中心。预计容纳就业人口35万，居住人口约22万。路网规划：项目内部规划有“三纵九横”的路网，其中纵向道路滨江景观道、湘江大道、银杉路已经开通；横向道路安居路、茶山路、含光路已于2009年10月动工，所有道路规划于2012年前完成施工。区域规划—长沙斥资500亿打造岳麓滨江新城中央商务区—以金融商务办公为主导，集工作、休闲、居住功能于一体。生态中心区—拟建斜向步行大道、站点广场、公园。围绕北津城公园提升片区人文与居住环境，以吸引高端居住人群及企业。活力生活区—改造纺织厂部分仓库厂房，构建时尚社区，满足人群多样化购物需求。总体规划：基于长沙市轨道站点布局规划，滨江新城将打造三个功能核心区，即中央商务区、生态中心区、活力生活区。区域规划—人与自然和谐相处的典范：梅溪湖国际功能服务区梅溪湖片区总面积约23平方公里，其中开发核心区域占地10168亩。项目预计投资超过200亿。梅溪湖片区将重点建设8大社区、8大山群、8个岛屿。形成一个居住容量为35.5万人的河西城市中心。规划：以湖体为中心，外围呈放射状布局。综合定位为促进高新技术产业发展的国际功能服务区，建设国际会议会展中心、国际商务中心、国际商业中心、国际科技研发中心、国际交流中心。特色：创新科技园重在研发，建设集高端研发人才、一流仪器设备、优良创新氛围于一体的高端应用技术研发中心。区域规划—绿色宜居生态区：洋湖垸片区洋湖垸片区是大河西先导区建设的四大核心片区之一，总占地面积1915.3公顷，计划总投资180亿元。规划中的该片区包括城市湿地公园、总部经济区、绿色宜居区三个核心功能区。湿地公园位于洋湖大道以北，潇湘南大道东线以西，靳江河以东、以南，总占地面积4.85平方公里，其中修复和保育区域面积4平方公里、河流湿地0.85平方公里。项目分四期开发。预计明年5月1日开园。总部经济区内有五星级商务酒店和甲级写字楼。绿色宜居区用地面积510公顷，预计总人口达到26万。政策热点政策热点—2011年区域道路规划：先导区“六纵八横”道路框架将基本成型，启动新三年计划。道路：“六纵八横”道路框架将基本成型2011年上半年，第一个三年行动计划确定的坪塘大道、坪塘大道南延线、莲坪大道、洋湖大道、黄桥大道第一段、望雷大道、含浦大道第三段、咸嘉湖路拓改等8条道路要全面或基本建成通车，实现核心区骨干道路通车里程达到230公里，基本形成先导区道路框架。新三年道路规划：枫林西路三期（西延线）从黄桥大道到宁乡喇叭口，全长25公里，规划宽度30～36米，工程总投资达12亿元，届时，长沙通往宁乡的原319国道将全部成为城市主干道；

梅溪湖路西延线西延至雷锋湖片区，长6.2公里，规划宽度46米，其中高新区段5.4公里，总投资4.2亿元；黄桥大道第二段从梅溪湖路西延线至长韶娄高速公路，全长6.23公里；

黄桥大道第三段从岳麓大道至郭亮路，长16.2公里，规划宽度30～50米，全线分为麓岛路（岳麓大道—月亮岛路）、乌山东路（月亮岛路—旺旺路）、旺江路（旺旺路—郭亮路）三段，总投资7.5亿元；

潇湘大道景观道南延线从莲坪大道至新学士路，长3.2公里，规划宽度22米。2010年竣工通车的岳麓大道西延线

政策热点—2011年区域保障房计划：38万方保障房将完成建设，保障房：梅溪湖保障住房2011年可入住

2010年9月，长沙大河西先导区首个保障性住房项目在岳麓区梅溪湖街道骑龙村开建，项目总占地面积82633.6平方米（123.95亩），可建安置住房2712套，拉开了先导区保障住房建设的序幕。

2011年，总用地面积124.52亩、建筑面积24.5万平方米的梅溪湖保障住房将完成建设。

梅溪湖保障住房（二期）总用地面积70亩，建筑面积15万平方米，也将完成主体工程建设。

长沙高新区拆迁安置保障住房分4个小区，总建筑面积124.4万平方米，可提供住房9800多套。

洋湖保障住房建筑面积31.6万平方米，分两期开发，其中一期12栋、建筑面积13.8万平方米将在今年完成建设，二期将在今年启动建设。

此外，今年将在高新区示范区内盘活及新建3-5万平方米公租房及配套设施，为示范区重点支持的创新创业人才提供居住服务。政策热点—2011年区域医疗计划：新建或续建4所大型医院高新医院：长沙高新区首家大型非营利性综合医院——长沙高新医院将在今年投入使用。长沙高新医院位于雷锋镇，是一所计划拥有500～2000个床位，诊疗科室齐全的现代化多功能综合医院。该医院建成后，将为周边地区10多所高校和附近近40万人口提供服务，可以辐射近200万人口，是长沙高新区首家大型非营利性综合医院，省、市医保定点医院和长沙市新农合定点医院。

市四医院：位于岳麓山下的长沙市第四人民医院，今年将投入5000万元启动技改工程。

中信湘雅生殖医院：投资4.4亿元、占地150亩的中信湘雅生殖医院落户高新区，将在今年完成前期工作并启动建设。

“三甲”医院：梅溪湖片区预留的一所“三甲”综合医院，今年将完成招商及前期准备工作，并启动建设。长沙市第四医院政策热点—2011年区域教育计划：湖南省第一所中外合作办学的国际性高级中学中加国际学校今年将建成中加国际学校：实行学分制管理，学生可同时拥有两个学籍，即中国普通高中学籍和加拿大高中学籍。据了解，湖南中加学校位于长沙大河西先导区洋湖片区，占地210亩，学校规模3000名学生，总投资3亿多元，将在今年9月完成一期建设并开学。梅溪湖中学：硬件投资达3.2亿元的梅溪湖中学2010年10月动工建设，建成后的学校建筑面积约8万平方米，设初中、高中共72个班，将配备中央空调、恒温游泳池等一流的硬件设施，预计2011年底建成并移交长郡中学进行教学、管理。

梅溪湖小学：占地60亩、总建筑面积达2万平方米的梅溪湖小学将在今年完成建设。

明德麓谷学校：占地80亩的明德麓谷学校将创造性地采取“公办企助、校企结合、委托管理”的办学模式，今年将完成主体工程建设。

延风中学：建筑面积40770平方米的延风中学，也将在高新区新址开建。十二五规划：依托现有自然资源，全面启动并逐步完成岳麓山风景区8大景区的改造和建设。“十二五”期间将全面启动并逐步完成岳麓山风景名胜区8大景区的改造与建设，这8大景区分别为麓山、天马、橘洲、桃花岭、石佳岭、寨子岭、咸嘉湖和后湖。麓山景区：5.57平方公里，增加岳麓广场、西大门、北大门和南大门。天马山景区：0.82平方公里橘洲景区：0.68平方公里。桃花岭景区：5.56平方公里。石佳岭景区：0.99平方公里。寨子岭景区：2.59平方公里。咸嘉湖景区：1.67平方公里。后湖景区：1.19平方公里小结：得天独厚的自然和人文优势，未来四通八达的交通网络及政策利好为区域地产发展奠定良好基础。发达的快速公交系统、铁路及地铁网络，为岳麓区与外界的沟通提供便利的交通条件，对片区的经济发展和房地产市场的发展，都将成为重大的支撑力量。路网价值拉升区域价值。区域内丰富的山水自然资源和深厚的文化底蕴，是房地产市场取得长足发展的持续推动力。河西大学城历年来沉淀的文化底蕴及建设高技术产业基地和科技创新基地的规划，将聚集一批高知识、高收入、高消费群体，为地产等相关配套产业的开发提供强大的消费支持。随着河西城市环境的全面提升，将会有越来越多的人将目光投向未来发展空间巨大的岳麓区，“长沙发展向西看”已成为房地产开发商和消费者共同的观点。PART2—岳麓区房地产发展探究PART3—岳麓区房地产市场未来发展PART1—岳麓区概述板块分析商品房供销情况土地供求情况土地供求情况08-10年土地供应情况：09年土地供应市场低迷，10年呈现空前火爆局面，供应面积环比增长5.9倍。08-10年岳麓区土地供应情况年份供应面积(平方)供应宗数2008年1564311.84322009年326694.43122010年2255980.7837环比590%208%08-10年土地年供应面积和宗数上图显示：月土地供应宗数呈波浪式变化，10年12月土地供应宗数创两年来历时新高；月土地供应面积分别在08年6月和10年12月达到较高水平，分别为56.75万方和66.16万方。对月土地供应面积超过15万方的月份进行统计，结果显示，08年有4个月，09年仅1个月，10年有6个月超过15万方。左图显示：09年土地供应市场低迷，10年土地供应面积和宗数明显走高。这与房地产行业的发展周期密切相关，房地产行业的发展速度直接影响土地供应节奏。2010年内五区土地供应74宗，其中岳麓区37宗，占50%。数据来源：长沙市国土资源网，中原研究部整理分析08-10年土地成交情况：10年土地交易频繁，成交面积同比增长1228%，成交宗数同比增长175%。08-10年岳麓区土地成交情况年份成交面积成交宗数2008年665191.26122009年113634.7482010年150959522同比1228%175%08-10年土地年成交面积和宗数月成交宗数数据显示：10年月成交宗数均高于08、09年(7月除外)，其中10月创新高，共成交5宗土地。从月成交面积来看，08年6月创3年来最高值，达55.89万方；10年4月-12月土地月成交面积集中式增高，月成交面积均达20万方以上。左图显示，09年土地成交市场处于萧条状态，10年随着房地产行业迅速发展，土地市场发展空前迅速，成交面积和宗数增速较快，明显高于08、09年。2010年岳麓区土地成交宗数占内五区41%。其中，长沙诚丰置业有限公司拿到的49号地楼面低价8049元/平米，刷新了长沙商业用地的楼面地价记录。数据来源：长沙市国土资源网，中原研究部整理分析10年1-12月土地出让情况：商住两用土地占五成，成交火爆岳麓区月均溢价率岳麓区10年出让土地情况成交土地属性分析成交土地溢价率分析10年成交的22宗土地中，商业、住宅用地宗数占五成，宗地面积达92万方，占总成交面积58%。成交的土地中，纯住宅位居第二，宗地面积占总成交面积的29%。12月的整体溢价率为85%，达全年最高值。12月第三周成交的4宗土地，均在岳麓区。耀彩企业以23亿拿下其中三宗，溢价率高达173.49%，这三宗土地均属于大河西重点发展的区域—洋湖垸片区。2010年岳麓区成交土地平均地价为401.36万元/亩，仅次于芙蓉区(795.35万元/亩)。溢价率35.06%，位居内五区第二。数据来源：长沙市国土资源网，中原研究部整理分析小结:丰富的土地资源和良好的发展机遇造就火爆的土地供销市场从供销情况来看，作为刚进入迅猛发展时期的岳麓区，待开发面积较大，今后很长一段时间将是土地供销大区。从溢价率变动趋势来看，土地交易市场火爆，主要基于岳麓区的发展潜力和开发利润较大。随着大河西先导区开发、建设，岳麓区土地市场厚积薄发，成交土地溢价率和价格将会有更高幅度的飞跃。

较大的待开发面积，不可复制的自然环境，日益便捷的交通路网，岳麓区将持续成为开发商必争之地。商品房供销情况供求比：10年区域新建商品房、住宅同向走势，波动较大。下半年供销势头强劲，市场消化能力较强。新建商品房、住宅供求比2010年区域新建商品房、住宅的供求比波动趋势大致相同，波动较大。

全年中，6个月供求比小于1，即供不应求，6个月供求比大于1，即供过于求。数据显示，上半年供应量低于销售量，下半年供应量大于销售量。8月供应急剧增加，供销缺口较大，销售压力大。

8月后，供销势头强劲，市场消化能力较强。资料来源：长沙房地局政务网中原地产研究中心分析整理10年商品房供应情况：供应量同比增长近六成商品房、住宅供应情况(单位：万方)10年岳麓区商品房供应量持续走高，位居内五区第二，仅次于雨花区。10年，新建商品房供应362.21万方，其中住宅供应332.68万方，同比分别增长56.25%和53.57%。

12月，岳麓区商品房供应40.5万方，占内五区供应总量的22%，环比增幅0.52%，供应量位居全市第三。据中原开盘监控统计，岳麓区12月有10个项目开盘，且其中3个项目推量达380套以上，最高推量达896套。资料来源：长沙房地局政务网中原地产研究中心分析整理09年1月-10年12月商品房成交情况：成交稳步上升商品房、住宅成交情况(单位：万方)09-10年12月份，商品房成交可以划分为三个阶段：09年1-8月份，岳麓区商品房呈缓慢增长态势，09年9-10年7月份，成交态势呈波浪式，10年8-12月，又恢复缓慢增长势头。10年，新建商品房成交292.89万方，其中住宅276.67万方，同比分别增长32.39%和31.33%。12月，岳麓区商品房和住宅环比分别增长84.56%和92.42%。连续五个月的增长数据显示，岳麓区成交量目前处于稳步上升阶段。资料来源：长沙房地局政务网中原地产研究中心分析整理08年1月-10年12月商品房存量分析：未来销售压力较大08年1月-10年12月长沙内五区商品房、住宅存量情况

上表显示，08年1月-10年11月，岳麓区商品房存量居内五区第一，占内五区存量的58%。

10年1-12月，新建商品房、住宅存量分别为69.32万方和56.01万方。按照统计周期内月均去化速度，岳麓区商品房、住宅存量需2.84个月及2.44个月完全消化(新建商品房商品房月均去化24.4万方，其中住宅月均去化23万方)。10年1-12月岳麓区商品房存量情况单位:万方商品房住宅供应362.21332.68成交292.89276.67存量69.3256.01资料来源：长沙房地局政务网中原地产研究中心分析整理项目商品房（单位：万平米）住宅（单位：万平米）区域批准预售销售面积存量批准预售销售面积存量面积面积开福区313.21299.7313.48295.36287.088.28天心区208.91210.41-1.5189.15186.962.19雨花区516.71577.99-61.28460.11531.19-71.08岳麓区362.21292.8969.32332.68276.6756.01芙蓉区107.32100.646.6897.1981.3915.8全市1508.361481.6626.71374.491363.2911.209年5月-10年12月商品房均价分析：区域成交价格在内五区中处于较低水平，12月首次破“5”，提升空间较大。商品房、住宅成交价格分析09年5月-10年4月，岳麓区新建商品房成交均价缓慢增长；经5-7月小幅下降后，8月再次攀升到最高点；9月至今，呈现出温和上涨的态势。2010年12月，新建商品房成交均价5084元/平米，与09年同期相比上涨20.03%；其中住宅成交均价4949元/平米，与09年同期相比上涨20.34%。目前，与其他四区相比，岳麓区成交价格处于价格“洼地”，随着区域商圈价值潜力逐步凸显，成交价格提升潜力和空间较大。如区域内保利麓谷林语，开盘次数频繁，开盘价涨幅在200元/平米左右。

区域新建商品房新建商品房住宅开福区56655658天心区54385279雨花区50824956岳麓区50844949芙蓉区609559252010年12月内五区均价小结：供应升温，成交小跑，充裕的价格升值空间，未来销售压力较大。商品房供应持续升温。2010年1-12月岳麓区商品房供应比09年同期增长59%以上。政策利好及自身得天独厚的自然资源优势使开发商对岳麓区的房地产充满信心。据中原研究部不完全统计，截止2010年12月26日，全市共有138个项目开盘，其中岳麓区37个，占比27%。

商品房成交量一路小跑。417新政和929新政后，购房者进入岳麓区置业的热情并没有冷却，外地投资客增速明显。10年1-12月，新建商品房成交292.89万方，其中住宅276.67万方，同比分别增长32.39%和31.33%。客户对通货膨胀持续走高的预期、对市场的信心以及区域未来发展潜力的断定，是岳麓区商品房成交持续走高的重要原因。成交价格升值空间较大。在内五区中，岳麓区成交价格处于价格“洼地”，随着区域商圈价值潜力逐步凸显，成交价格提升潜力和空间较大。如区域内保利麓谷林语，开盘次数频繁，开盘价涨幅在200元/平米左右。此外，市府板块价格奔“6”的项目逐渐增多。板块分析楼盘分布：依托自身资源、经济发展及政策导向，区域形成各具特色的四大板块物业类型：高层、小高主力户型：40-110平米均价：5700-8000元/平米代表楼盘：沁园春御院、钰龙天下、湘腾城市广场、山水誉峰物业类型：小高层、别墅主力户型：86-160平米(普宅)\300-800平米(别墅)均价：4300-4600元/平米(普宅偏西)、6000-7000元/平米(普宅临近湘江)、6800-10000元/平米(别墅)代表楼盘：曙光泊岸、卓越麓山别墅、中建麓山和苑、米兰春天物业类型：高层、别墅、洋房主力户型：80-160平米(普宅)均价：4500元/平米(普宅)、6000-11000元/平米(别墅)代表楼盘：恒大名都、富基世纪公园、中粮北纬28度、浩龙音乐界、盈峰翠邸物业类型：高层、小高主力户型：70-150平米均价：4500-6000元/平米代表楼盘：长房时代城、宜居莱茵城、保利麓谷林语、联美品格、万科城市花园卓越蔚蓝海岸郡原广场湘腾城市广场市府板块曙光泊岸阳光100卓越麓山别墅枫华府第麓南含浦板块宜居莱茵城长房时代城万科城市花园保利麓谷林语麓谷板块中粮北纬28度富基世纪公园恒大名都勤诚达新界金星北板块市府板块：多元化产品，未来居住、商务中心板块界定：市府板块是以长沙市政府为中心，向四面辐射，东到湘江二桥、西到西二环，南至枫林一路的区域。板块特色：目前，该板块呈现以国际公寓、高档住宅、写字楼齐头并进的多元化发展趋势。随着滨江新城逐步建成，市府板块的发展潜力也逐步突显，形成与河东城区城区隔江相望的居住、商务中心。户型特点：居家型，投资型区域发展特征：依托政策利好、快捷交通、成熟配套，今后一段时间内将成为开发商和客户青睐的热土。市府板块2010年1-12月板块成交量价走势分析：量价齐升2010年1-12月，市府板块楼盘成交均价呈“一路小跑”态势，板块成交均价起点相对较高。12月，成交均价达到5643元/平米。高信向日葵、沁园春御院成交均价均较高，是拉高板块成交均价的主要因素。12月成交量较11月减少27853平米，主要由于新开盘项目集中签约结束，12月开盘项目签约时间滞后。数据来源：好房子房产信息网片区在售楼盘汇总(1)项目名称占面(万方)建面(万方)容积率绿化率物业类型在售主力户型累计推量(套)累计销售(套)销售均价恒大华府14.5593.244.60%高层、小高层35-51平米精装公寓，89-90平米两房、小三房291321266400钰龙天下311103.6164%高层、洋房74平米两房、123平米三房211718105400旭辉藏郡2.3314538%高层87-95平米两房134210066200蔚蓝海岸37451.636%小高层、洋房、别墅小高、洋房205517475500(小高)、6500(洋房)

西子湖畔沃府6.5202.8742.60%小高层、高层145-159平米四房、198-219平米五房、六房7726495700景秀江山3期8.513341%小高层、洋房89平米两房、128-138平米三房、160平米四房8376646200华韵城市海岸2.7153.341.50%小高层、高层84-92平米两房、小三房301139—

西山汇景819.62.340%小高层、洋房、别墅200-280平米别墅6556349500北京御园17532.5949.10%高层91平米两房、121平米三房141513835900沁园春御院11363.0845%小高、高层43-71平米精装公寓，110-180平米三房247118256400(住宅)、8000(公寓)高鑫巴比伦6.3283.244.50%高层78平米两房、82-122平米三房208912515800片区在售楼盘汇总(2)项目名称占面(万方)建面(万方)容积率绿化率物业类型在售主力户型累计推量(套)累计销售(套)销售均价高信向日葵718.72.842%小高层80平米两房、130平米三房8477606500郡原广场3.812.83.5640%高层147-306顶层复式120695312000天骄福邸4182.745%小高层、高层80-140两至三房11354696000兰卡威国际0.53.96.9930.12%高层30-60平米一房、68平米两房6692787000湘腾城市广场3.115414.54%小高层、高层70-120平米住宅、38-42平米公寓9898436500(住宅)、8000(公寓)观湖公寓0.83.75.99

/高层31-69平米公寓6014737000山水誉峰3.3143.640%高层90-140平米101846000永祺西京7.7293.540%小高层、高层88-150平米10728256200海林馨香雅苑5.1163.240%高层90平米两房、130平米三房，37平米公寓10207875100(住宅)，6400(公寓)丽都桃源1.973.1940.80%小高、高层79-83平米两房、113平米三房6473514800麓江春210442%高层88-152平米两房至四房6235125700片区在售楼盘分析：区域楼盘体量偏中，容积率偏高，价格奔“6”，投资型产品居多。推售量：目前，市府板块在售楼盘22个。累计推量25877套，成交19569套，销售率75.62%，成交效果较好。供销比为1.32:1，比值较小，供销矛盾尚不明显。物业类型：以小高和高层为主，有极少量的洋房和别墅(蔚蓝海岸、西山汇景有洋房和别墅)。产品类型：公寓(在售楼盘中，有7个推出公寓)，此外产品以小户型和紧凑型的两房、三房为主。体量：目前在售项目中，建面30万方以上的楼盘有5个。容积率：在售楼盘容积率均在3左右。观湖公寓、兰卡威国际的容积率相对较高，分别达5.99和6.99。价格：该板块的价格有“奔6”的势头，普通住宅的均价5400-6500元/平米左右，公寓均价7000-8000元/平米。客户群体分析：客源丰富，投资客居多。按职业分：客户主要来源于长沙市政府、岳麓区政府、市人大、市质监局、湘雅三医院、师大医学院、湖南大学及周边中小学。企业主管和私营业主居多。按区域划分：以河西客户为主，占五成；河东开福区占15%，其它三区占20%，省外客户占15%。按置业目的分：本地老居民以改善性居住为主要目的；年轻白领以“先自主再投资”为主；省外客户则更看重该区域较大的发展潜力，以投资为主。代表楼盘客户来源(不包括外来客户)沁园春御院湖南商学院、麓谷工业园、湘雅三医院高信向日葵市政府、公安专科学校、财经专科学校、西站商圈生意人等兰卡威国际企事业单位员工及白领、河东投资客钰龙天下市委、市政府、长郡中学、商学院个别项目客户来源福元路大桥(在建)银盆岭大桥橘子洲大桥营盘路过江隧道麓谷板块：产业聚集带来人气聚集，迎来区域房地产市场的又一个春天。板块界定：麓谷板块是以麓谷工业园为中心，西二环以西，绕城高速以东的区域。总规划面积23平方公里。板块特色：高新科技产业的飞速发展，是麓谷发展的原动力和推进器。未来的麓谷新城，是集居住、商业、写字楼于一体的山水新城，是资本密集、技术汇集、人才聚集的生态新城。产业聚集带来人气聚集，人气聚集将会是麓谷板块房地产市场迎来又一个春天。户型特点：以居家型、舒适性为主，逐渐向投资型演变。区域发展特征：属于长沙高科技产业园区，依托麓谷科技园的发展，短期内企业员工和教师将会成为主要客户。配套设施有待完善。麓谷板块2010年1-12月成交量价走势分析：价格微幅上涨，成交量平稳2010年1-12月麓谷板块楼盘成交均价走势呈现出小幅上升态势。麓谷板块成交均在一直维持在4600元/平米左右，11月突破5000元/平米，主要是保利麓谷林语有别墅推出。据中原不完全统计，11月麓谷板块仅有中房F联邦和保利麓谷林语小型加推，12月成交量微幅下降。12月，随着保利麓谷林语、万科城市花园、宜居莱茵城加推，预计1月份本区域成交量会有所上升。数据来源：好房子房产信息网片区在售楼盘项目名称占面(万方)建面(万方)容积率绿化率物业类型在售主力户型累计推量(套)累计销售(套)销售均价保利麓谷林语791382.136.20%小高层、高层、别墅82平米两房，130平米3+1,150平米复式611854075200宜居莱茵城15503.1650%高层80-155平米330025735600长房西郡11161.3940%小高层120平米三房、140平米四房12059934700联美品格7.7202.970.43小高层82-89平米两房、88平米2+16583485500中房F联邦16432.3240%小高层、高层67-171平米252120344500长房时代城15402.9541%小高层85-160平米4913236000万科城市花园3.9153.535%高层89-120平米6115175400翡翠华庭1.6104.423.89%高层42-180平米6883964900涉外国际公馆6.216.5338%高层85-150平米9377024600阳光晶城29.63.835%小高、高层86-150平米8322924600未来城3.3105.4336.20%小高层179平米复式9318034500山水英伦庄园10200.549%别墅171-320联排

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6000金领公寓1.12.5236.80%小高层72-144平米2351774300可可小城35.72.1545小高层70-137平米2422144200片区在售楼盘分析：区域项目产品类型单一，容积率相对较低，适宜居家推售量：目前，麓谷板块在售楼盘14个。累计推量18769套，成交14779套，销售率78.74%，成交效果较好。供销比为1.27:1，比值较小，尚未出现明显的供销矛盾。物业类型：产品业态单一，以小高和高层为主，仅保利麓谷林语有少量别墅。产品类型：同类型产品相对集中，以80-160平米两至四房为主，销售竞争压力较大。

体量：在售项目中，建面高于30万方的楼盘为4个。容积率：相对较低。在售项目中，容积率小于3的有9个。价格：均价在4700元/平米左右。长房时代城和宜居莱茵城的价格在本区域领先。随着麓谷科技园的发展，未来发展空间较大。金领公寓和可可小城的价格相对较低，也处于尾盘销售阶段。客户群体分析：来源地相对集中。按职业分：客户主要为麓谷高新科技区、政府公务员、汽车西站旁私营企业主、商学院老师等，此外，还包括在河西工作的高收入人群，如企业的高层管理人员，大学教授等。随着梅溪湖国际功能区的建成，将集聚一大批年轻白领等知识分子群体。按置业目的分：目前多以自住为主。外地客户多为益阳、常德客户。代表楼盘客户来源(不包括外来客户)未来城湖南商学院、麓谷工业园、西站商圈企事业单位等人群湘麓国际中联重科、航天医院等企事业单位员工及白领远大麓谷中联重科、航天医院等企事业单位员工及白领、本地拆迁户、麓谷中学翡翠华庭41%的客户来自桐梓坡沿线、47%为河西小商品生意人及麓谷区域。80%客户首选自住。年龄以27-40岁为主。保利麓谷林语麓谷40%、河西40%（西站及教师），另有20%长沙市其他四区和地市级投资客。80%为自住型购房。年龄在25-50岁之间。涉外国际公馆42%为一师范、涉外教师，39%为梅溪湖拆迁户。年龄以30-50为主。可可小城桐梓坡沿线40%、麓谷37%。43%的客户为纯自住型购房，38%为纯投资性购房。年龄以20-30岁为主。个别项目客户来源板块消费能力：人口数—麓谷区域拥有30万人群，潜在客户居多，人群消费将有能力支撑区域大型配套中心的存在。地域统辖区域面积人口数量人口构成雷锋镇下辖5个村，一个社区总计62平方公里固定人口3万（10年）+2万师生80%的本地居民，20%的外地人梅溪湖附近下辖5个村，一个社区总计20.2平方公里固定人口3万人附近居民麓谷工业园70多家大型企业总计约12平方公里超过10万员工，和外来务工人员1万+1万本地居民蓝领+白领+领导+外来务工人员+本地居民一师范、涉外第一师范、涉外经济学院总计约2平方公里6万人学生望城坡下辖9个社区居委会总计5平方公里4.5万人口外地人做生意40%+本地人60%总计101平米公里30.5万人板块消费能力：收入水平—大麓谷区域可以分为两层，一为蓝领阶层、周边生意人、涉外、一师学生，月均收入集中在2000-6000元，二为管理层和教职工，月均收入在5000-10000元麓谷园区分类蓝领阶层管理层3000-7000元/月5000-20000元/月其他分类高校教职员工高校管理层涉外、一师学生周边生意人4000-6000元/月4500-10000元/月6000-15000元/月1500-3000元/月麓南-含浦板块：高档别墅项目聚集地板块界定：麓南-含浦板块位于湘江以西，岳麓山南，与河西大学城、湘江风光带紧密相连。板块特色：较大的待开发面积，较佳的景观资源优势，长潭西高速公路的入口，是高品质楼盘密集、扎堆的地方。毗邻岳麓大学城，区域发展潜力较大。户型特点：小高层、别墅区域发展特征：得天独厚的景观资源和教育资源，是岳麓区的别墅密集、扎堆的地方，区域交通和配套有待完善。麓南-含浦板块2010年1-12月成交量价走势分析：低位运行，稳步上涨麓南板块的价格(不包含以别墅为主的项目)一直处于低位运行，5月首次突破4000元/平米。11月成交价格再创新高，达5081元/平米。主要是因为成交量较大的米兰春天、云栖谷、阳光100均价环比均有上涨，一定程度上拉升板块成交均价，12月，价格略微下浮。12月成交量大幅上升，环比增加31207平米，创2010年新高。12月，本板块阳光100有少量加推，预计2011年1月成交量上升幅度较小。数据来源：好房子房产信息网片区在售楼盘项目名称占面(万方)建面(万方)容积率绿化率物业类型在售主力户型累计推量(套)累计销售(套)销售均价米兰春天33762.2141%小高层、洋房、别墅86平米两房，121平米三房238813824300江山帝景811501.3442.50%小高、高层85平米两房、95平米三房9227004800枫华府第22442.0541.10%小高层81平米两房、132平米三房199613064200中建麓山和苑15462.640%小高、高层143平米三房、153平米四栖谷13.336.62.5843%高层91平米两房、144平米四房177716514600云顶翠峰3142.840%小高层、高层96平米两房、128平米三房——4200曙光泊岸5.6141.845%小高层60-190平山翰林院3.35.62.3840%小高149-166平米322736000阳光100661201.5547%高层、洋房、别墅138-164平米424238466600卓越麓山别墅38150.3746%别墅300-500平米1346610000岳麓山公馆43150.4164.20%独栋别墅300-800平米27418810000迪亚溪谷20150.6454%别墅300平米联排6694185500领仕汇7.7131.7840.60%高层、别墅232-278平米独栋111876800汀湘十里3816.50.5560%别墅、高层139平米三房，268-300平米复式157710364200片区在售楼盘分析：区域项目产品丰富，容积率较低，适合改善型居住

推售量：目前，麓南-含浦板块在售楼盘14个。累计推量17311套，成交12256套，销售率70.80%，成交效果较好。供销比为1.41:1，比值较小，供销矛盾尚不明显。物业类型：板块内有别墅、洋房、高层、公寓，业态相对丰富。产品类型：普通住宅以85-140平米两房至三房为主，别墅以300-800平米独栋和300平米左右联排为主。

体量：在售项目中，建面高于30万方的楼盘有6个。容积率：处于较低值，普通住宅均在2左右，独栋0.4左右。价格：普宅价格差异较大，位于偏西的项目均价在4200-4600元/平米，临近湘江的楼盘均价在6600-7000元/平米。客户群体分析：区域性较强麓南板块客户的区域性较强，主要为大学城各高校教师，本地的企事业单位及年轻白领及本地居民等。客户以岳麓区居多，另有部分来自河东雨花区客户。且以改善性自住需求的客户居多。代表楼盘客户来源米兰春天中医药大学、工业职业学院、含浦信用社、河东其他白领中建麓山和苑中医药大学、工业职业学院、本地拆迁户、河东其他白领阳光100中南大学、湖南大学、湖师大、河东白领等麓山翰林苑本地年轻人群、矿冶研究院员工、中南大学及湖南大学等个别项目客户来源分析劳动路过江隧道(规划)猴子石大桥南湖路过江隧道(在建)湘府路大桥(在建)金星北板块：一块亟待开发的宝地板块界定：金星北板块西至绕城高速，东抵湘江边，与开福区隔江而望，南与金星北板块相接。板块特色：处于区域北端的城郊结合部。自然资源丰富，随着恒大、和记黄埔、中粮等房地产企业进入，板块发展前景可观。户型特点：以舒适型为主区域发展特征：仅少量开发商进驻，政府配套有待完善。特有的较大的待开发面积和自然环境，区位优势有待释放。金星北板块片区在售楼盘项目名称占面(万方)建面(万方)容积率绿化率物业类型在售主力户型累计推量(套)累计销售(套)销售均价恒大名都18.582.884.4746.40%小高、高层100平米三房、140平米四房382130674600新地东方明珠42701.840%小高层、高层、别墅110-155平米130611654300双盈卧龙湾5.53.7445%小高、高层160平米四房8214063800盈峰翠邸55.7691.233%别墅、洋房205-240平米8796356000富基世纪公园431233.260%小高、高层79-199平米两至四房228411694500南山苏迪亚诺33331.0550%小高、洋房、别墅100-200平米3861726500(联排)，4500(洋房)浩龙音乐界5.317.83.551.20%高层76-125平米两房5213313600玫瑰园66.7981.835%小高、高层、独栋100-180平米三房、四房2752083900(高层)中粮北纬28度77.6310.3571%独栋667-900平科东方大院31.65420。4842.42%别墅、洋房、高层洋房966559/片区在售楼盘分析：产品丰富，体量大，整个区域中的价格洼地

推售量：目前，金星北板块在售楼盘10个。累计推量11395套，成交7812套，销售率68.56%，成交效果一般。供销比为1.46:1，供销比在四个板块中最大，今后一段时间内销售压力较大。物业类型：目前，板块内别墅、洋房相对较多。此外，小高和高层也占据较大比重。恒大、和记黄埔、中粮的进驻，在今后一段时间内对该板块产品多元化和品质提升有重大推动力量。产品类型：普宅以100平米以上户型为主，别墅已联排为主。其中中粮北纬28度为纯独栋产品，盈峰翠邸的别墅产品全为联排。

体量：在售项目中，建面高于30万方的项目占60%。容积率：小高和高层产品的容积率在3-4.4，别墅及混合产品的项目容积率在0.35-1之间。价格：相对较低，普宅均价为4200元/平米，联排在6000元/平米左右。客户群体分析金星北板块别墅项目的客户群主要集中在河西、河东高收入且对生活品质要求较高的人群，另有部分省外客户。普通住宅项目客户主要集中在岳麓区和望城县本地居民及返乡的望城籍人士，另有少量其他四区的客户，主要满足客户自主性需求。随着先导区建设和望城县迅速发展，外地客户逐渐增多，南山苏迪亚诺客户17%来自省外。代表楼盘客户来源恒大名都岳麓区工作的企事业单位白领、经商外地客户、望城县玫瑰园公务员、老师、私营业主、企业中层、高管中粮北纬28度岳麓区、河东收入较高人群，部分深圳，广州籍人士个别项目客户来源分析三汊矶大桥福元路大桥(在建)板块分析小结—各板块特征分析板块名称板块特点物业类型竞争板块市府板块内有龙王港水系、王陵公园、建设中的西湖水上公园高档住宅、公寓、写字楼多元化发展趋势地理位置上麓谷板块与本板块较近，特别是在80-120平米的普通住宅销售方面，两区域存在客户群的争夺。麓谷板块内有麓谷公园，在建的梅溪湖国际功能服务区以高层住宅为主，未来建设城市综合体的潜力较大与市府板块临近，产品有些单一，交通配套不成熟，会导致麓谷工业园的客户一部分流入市府板块。麓南南倚岳麓山天然氧吧、岳麓山大学城、洋湖垸湿地公园、白鹤自然保护区，得天独厚的自然景观、深厚自然景观、人文资源别墅产品聚集区(如纯别墅岳麓山公馆，麓山别墅)中低档别墅与金星北板块存在客源的争夺；中高档别墅与南城板块存在较大竞争，首先两板块较大的待开发面积和自然景观为别墅产品营造良好环境；其次，两板块都属于长株潭发展的前沿地带。金星北板块有月亮岛、潇湘大道风光带、丰富的原生山体景观、观音岩水库、谷山森林公园高层、别墅、洋房等混合类产品高层普宅与望城县存在客源的争夺，别墅类产品与芙蓉北路的项目存在竞争板块分析小结—物业属性与区域属性分析片区物业属性区域属性市府板块中高容积率、体量中偏上河西中心麓谷板块中高容积率、体量较大未来河西商业中心麓南板块低容积率、体量中偏下河西次中心金星北板块中低容积率、体量偏小郊区目前，长沙市低密度物业主要分布在新南城板块、芙蓉北板块、麓南板块、金星北板块，这四大板块已成为低密度物业开发区，而岳麓区则主要集中在麓南板块和金星北板块。板块分析小结—交通、景观、环境、生活配套整体评价评价指标体系四大板块交通景观环境生活配套市府板块较好一般一般很好麓谷板块一般一般较好一般麓南板块一般很好很好较差金星北板块一般较好较好较差

目前，麓南板块和金星北板块景观和环境较好，生活配套较差，交通一般，比较适合开发低密度、高品质产品。随着洋湖垸片区发展、配套逐步完善和大型开发企业进驻，两区域也会出现集住宅、商业、办公于一体的城市综合体，以满足客户多样化需求。市府板块交通、生活配套较好，考虑到投资情况，适合开发写字楼、商业、公寓等产品。随着交通路网更加完善和梅溪湖国际功能服务区建设，麓谷板块将会出现更多小型公寓、商业等产品，以满足客户投资型需求。PART2—岳麓区房地产发展探究PART3—岳麓区房地产市场未来发展研判PART1—岳麓区概述未来2-3年供应量预测2011年上半年供应预测区域核心优势和提升障碍房地产市场发展研判区域核心优势和提升障碍土地资源：土地资源丰富，较大的待开发面积为房地产市场提供良好的发展基础。自然环境：不可复制的自然环境为打造生态新城提供有力保障。科技产业发展：麓谷高新技术产业提升为区域经济发展提供重要保证，同时将引进更多高品质人才。政府规划：随着大河西先导区的发展理念的形成，滨江新城、梅溪湖国际功能服务区的建成，区域吸引力将逐渐增大，众多消费者和开发商的慧眼将集聚于此，区域将成为楼市发展热点区域。商业支撑：溁湾镇商圈、梅溪湖商圈等的不断发展壮大，一方面促进区域经济发展，另一方面为房地产市场提供广阔的置业群体。自然环境区域核心优势土地资源政府规划商业支撑科技产业发展市政及交通：目前，区域四个板块中，麓南板块、金星北板块的交通路网和基础设施有待完善。“西文东市”的区域印象依然存在。跨区域置业未完全成为一种普遍现象。营销方向单一。以项目销售为导向，销售观念相对落后，战略营销和品牌营销理念未形成气候。区域提升障碍市政及交通“西文东市”