湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p

湖南衡山县项目定位及物业发展建议降彻锤彼窥饱痉咐牡碰依网钒裂管断瘤矫贿瑰眉淫省快泻繁娠隆茂铲杏歌2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p工作内容收集的资料进行的访谈进行的分析背景分析基础研究理论研究案例研究湖南省、衡阳市、衡山县、南岳区发展状况衡山县、南岳区宏观经济情况衡山县、南岳区城市空间、产业发展现状衡山县、南岳区相关物业市场实时数据政府官员、专业人士具体分属机构：规划局、国土局、房管局、旅游区、发改局、统计局等商家、投资者、消费者宏观经济背景分析武广客运专线对沿线城市的影响衡山县、南岳区经济、空间产业发展分析类似案例的收集和分析操作类似项目的经验教训相关领域研究人员相关专家及顾问高速铁路对沿线城市、区域影响相类似案例的发展方向、成功要素项目小组在调研阶段收集了丰富数据、进行了大量访谈并结合众多案例进行了综合分析险人燥憋组乐渺罕诬塌笼掩晾迎羌扎唱东砾札孤革栗泥怎侗压检烃白睁贯2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p项目研究思路框图衡山县发展现状及规划研究南岳区发展现状及规划研究项目本体案例借鉴发展定位规划调整建议土地开发及运营启动区选址及定位机遇背景相关物业市场犹媚僧物弯桐息酚写光存错下榔湛本囱怔喇辫戳连诺扳型捂嗽漂洁羌兔忧2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p结论1：国家“中部崛起”战略、湖南省重点打造“一点一线”，为项目的发展带来巨大的宏观机遇饲赘撤颠锻崎件恢解撬萍烧株儒奇扮沥连硅芍姜拼诅伊浚芝鲜遗先冀善瓷2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p国家“中部崛起”战略的出台，给湖南省的发展带来了重大的契机2004年3月,温家宝总理在政府工作报告中,首次明确提出促进中部地区崛起2004年12月,中央经济工作会议再次提到促进中部地区崛起；2005年3月，温家宝总理在政府工作报告中再次提出:抓紧研究制定促进中部地区崛起的规划和措施……开拓中部地区大市场，发展大流通。中部地区是连接我国东部沿海和大西部的中间过渡地带，起着“承东启西”的重要作用在过去20多年的中国改革开放进程中，中部省份成为东部沿海地区快速发展的“观望者”，形成我国区域经济发展的“中部凹陷”为更好地促进全国经济发展，更好地将东部沿海地区的经济带动作用向内陆传递，国家于2004年提出针对中部六省的“中部崛起”战略，而湖南省正是其中之一中部六省马胶漂秸玻此蜕前愿揭宵住伐巾驴怔篆桶仑戏似宙狡柿旬颗藏饰芽承醒寸2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p湖南将重点打造“一点一线”，而衡阳、衡山县正是“一线”上的重要节点，迎来极大发展机会在国家实施中部崛起战略的进程中，湖南将实施不均衡的发展战略，主要引导“一点一线”地区优势发展“一点”即是长沙、株洲、湘潭经济一体化“一线”是京广铁路和京珠高速公路沿线的城市、城镇而衡阳、衡山县在此经济带上则是重要的发展节点，承担着支撑湖南经济快速发展的重任“一点一线”战略的提出，为衡阳、衡山县的发展带来了极大的机会湖南省“一点一线”战略窗仑饲汤漏涯胺赎傀志沼悠霉江幕敛坏砂乍适隶渣魏觅始错抨现沪慈仓巡2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p结论2：衡阳是湘南的中心城市，旅游业是主导产业之一，其中，衡山是最为核心的旅游资源，正处于大发展阶段，但旅游产品需要整合、旅游发展阶段需要升级，为项目的发展提供了切入的空间兽酬切揖揭吁撒纱襄么囤裳困域指倔稿吉封隘领芒怎章栗闪弛宝爸疽三京2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p衡阳经济发展位居湖南省前列，是湘南地区的中心城市衡阳2007年gdp总量为823.51亿元，位居湖南省第四位；gdp增速15.3%，位居全省第四位，整体经济发展处于省内前列在湘南地区的衡阳、永州、郴州三市中，衡阳是湘南地区名副其实的中心城市2007年湖南省各城市gdp总量及增长速度对比资料来源：湖南省各城市2007年统计公报丁唆仍癌炭温帝纫涤搂娶腺谈驰轿盘僚氧弗万佑辱疫耘诛咖幕庐抚访屡畏2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p随着工业化的推进，产业结构正逐步优化衡阳市三次产业结构层次仍然处于较低水平，第一产业所占比例仍然比较大随着工业化的不断推进，衡阳产业结构的比例正在逐步优化，第二产业所占比例正处于逐步扩大的趋势，从2003年的34.9%增加到2007年的40.7%而第三产业的比重从2003年的41.4%，逐步减少到34.9%，但这正是产业结构得以优化、提升的重要体现2003－2007年衡阳市三产构成情况资料来源：衡阳市03~07年统计公报辖枣镶绩腺法浚韦笺市惩瞻糟水夷老夏籽伪裙啪击雌筒籍辩透毒剧楔鞍盖2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p其中，旅游业是衡阳的支柱产业之一衡阳市旅游业在05年前稳步发展，进入06年后获得较大突破，06、07年国内旅游收入以及接待国内游客增长率均超过20%，获得快速发展旅游业2007年占gdp的比例已超过5%，成为衡阳的支柱产业之一，也是衡阳未来重点发展的产业近年衡阳市国内旅游收入（单位：亿元）资料来源：衡阳市03~07年统计公报近年衡阳市接待国内游客（单位：万人）第二产业：钢铁冶炼及管材加工制造、有色金属冶炼及深加工、输变电装备、汽车及零配件、盐化工及精细化工等第三产业：以物流为核心的生产性服务业、旅游业、商贸餐饮业、房地产业衡阳市“十一五”规划中的支柱产业丰虎泊划雌珠罚惨窒彦睫卧高贰疽姑呆颓村但姻士号道私匆酵灿枣信盎现2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p在众多旅游资源中，南岳衡山是衡阳最为核心的旅游资源衡阳市的生态、自然、历史文化等旅游资源非常丰富，包括南岳衡山、耒阳蔡伦纪念园、衡阳县岣嵝峰国家森林公园、王船山故居、常宁西江漂流、衡山康王庙、岳北农工会旧址、衡南江口鸟洲、歧山森林公园等一系列丰富的旅游资源其中，南岳衡山是国家5a级景区，同时正连同其他四岳进行世界自然和文化遗产申报，是衡阳乃至湖南最为重要的核心旅游资源南岳衡山衡阳市旅游资源分布囤式惠婪句疑笆猴硼鸡冷避胁媚澡匙川愤皖饱芋钝容磐曼驯皱渡牵锚丹假2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p五岳之南岳，衡山旅游风景区发展起步较早，起点极高1982年，衡山作为我国著名的自然景观和人文景观，以湖南衡山风景名胜区的名义，被国务院批准列入第一批国家级风景名胜区名单，发展起步早衡山风景区发展已形成规模和品牌，发展起点高，07年接待游客达334万人次，位于五岳之首名山东岳泰山西岳华山南岳衡山北岳恒山中岳嵩山07年接待游客（万人次）20316033460150资料来源：五岳所在城市政府工作报告07年五岳接待旅游者数量对比祝融峰杉槛嘿充泻队徘鞍剩扎增绕真炽靳责谱捉节蛤椰库欺影拙卢德虽述紫呐狂2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p衡山风景区的宗教地位高，客源重点辐射南中国区域衡山风景区是道教和佛教圣帝，内有祝融峰、广浏寺、湘南寺、铁佛寺、方广寺及传法院、黄庭观等寺、庙、庵、观等200多处，每年吸引大量善信上山拜祭游客主要覆盖全国，主要来自南中国区域，湖南省内以及广东客户比例超过7成资料来源：《经济地理》2008年3月衡山旅游市场调查衡山旅游风景区客户来源观音诞衡山南岳大庙前善信南岳衡山的宗教地位是比较高，最出名的就是财神和寿神，每年都有很多人来拜，起码占到游客的6-7成，主要来自湖南、广东、江西、湖北，港台也很多，主要都是南方的……——衡山县旅游局向局长究贮楞肖啸畴坯丫吟獭瞄檀踊墒柔轿脱蕉树渭娜缉霍风册守嗣矩辱钞材垃2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p衡山风景区发展处于快速发展阶段，旅游区的发展需要旅游产品的整合与提升衡山风景区07年接待游客数量较03年增长超过50万人次，旅游辐射力快速增长通过旅游地生命周期理论的研判衡山旅游发展阶段与接待旅游者的关系，目前衡山风景区处于快速发展阶段，未来将逐步走进巩固阶段，届时旅游产品将得到进一步整合与提升旅客量时间探查参与发展巩固停滞复苏衡山风景区发展所处阶段旅游地生命周期理论近年衡山旅游风景区接待游客数量（万人次）资料来源：相关政府报告资料来源：旅游地理学速雹芹戍度魔论铡初岿扮心垫若掩弓安苦寻妒变凉医叠效卑姿代相玉拌凑2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p衡山风景区以“佛道”与“遗迹”等观光型旅游产品为主，“寿岳”内涵尚未得到有效延展，旅游体验明显不足南岳衡山风景区的旅游产品主要是以“佛”、“道”以及历史遗迹为主，山下南岳镇，除自身有南岳大庙外，在特色和主题方面未能实现有效延伸作为“寿岳”，“寿文化”主题、“养生”理念的深化与延展将是大衡山的进一步发展的要求目前南岳风景区的产品均以观光产品为主，体验性旅游产品有限导致旅游者停留时间不长，随着南岳的进一步发展，体验性旅游产品将是重要的升级方向山上山下庙西街南岳大庙祝融峰纯阳宫纺不腹而往越荚娘融查痞涤呈影患凉闰蚕柜沃垣力旗筛钉浩死篆挂逢峻仕2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p随着五岳整合申请世界遗产的契机，优化、延伸现有旅游产品，完善旅游服务功能，衡山旅游区将迎来更大的发展空间除了接待旅游者数量快速增长之外，带来的旅游收入和门票收入均有较大幅度增长，需要更为充足、水平更高的旅游服务五岳已明确联合申请世界自然文化遗产，届时衡山的品牌将得到进一步的提升，具有更广阔的发展前景资料来源：南岳区03-07年政府工作报告、广州日报“五岳”长沙亮剑——联合申遗

昨日，由建设部和中国教科文全委会举办的五岳申报世界自然与文化遗产研讨会在长沙举行。来自东岳泰山、南岳衡山、西岳华山、北岳恒山、中岳嵩山管理机构负责人达成一致协议：四岳作为泰山世界自然文化遗产扩展项目申报世界遗产……——摘录自《长沙晚报》2006年6月23日近年衡山旅游风景区旅游总收入及门票收入（亿元）资料来源：相关政府报告霓怂芒晴研姨骚只休胺堡苹峪逛漱各慢砌窗萎列瞥糜谋砌皱着劳称窃误仇2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p为充分利用衡山旅游区的带动作用，衡阳城镇体系规划将“南岳-开云-新塘”组成衡阳市的次中心城市为充分利用南岳衡山的旅游资源，带动衡阳市区北部地区的发展，在衡阳城镇体系当中，将衡山脚下的南岳区、开云、新塘统筹考虑，三地融合发展，共同组成衡阳市的次中心城市从衡阳市的层面，将项目所在区域提升为衡阳市域次中心的重要组成部分，为充分利用衡山旅游资源、为区域、项目的发展带来很好的机遇衡阳市区南岳区开云镇新塘镇衡阳市市区与北部次中心关系践拜魔遁荫弦媚辛璃剁蓖榨譬袖嵌局冷佑篷饰途循若奏欠淬塘蓄苞成顾厕2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p结论3：武广铁路开通，将大大拉近衡山与周边地区的距离，有利于其作为全国知名旅游区比较优势的发挥，为衡山旅游区及项目的发展提供了巨大机会枚磋煤兄类颁呻拎倡戳催学驭抛畏够撼誓味咕猎讥姜复那江姐彭郡胰投习2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p武广铁路的开通，将使得沿线城市的时间距离大大缩短武广客运专线是《中长期铁路网规划》中第一批经国务院审批立项的铁路客运专线，全长995公里，湖南境内线长518公里建成后，最高行车速度近期将达200公里/小时，远期达350公里/小时，届时，长沙到广州仅需3小时，而从新衡山站到广州、武汉最多也只需2小时，沿线城市之间的时间距离大大缩短武广铁路概况龄律郸则屿哉眷挽揖裁垣衷曙租眷瞥萎融砷菜奶挂晓伦鸡粕渡壕西尉脖抹2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p因区域发展的不平衡，武广铁路沿线包括了处于不同发展阶段的城市、县镇武广铁路客运专线连接的是我国最发达的珠三角地区以及相对落后、但正在崛起的湖南、湖北地区武广铁路经过25个县市，包括了中国最重要的中心城市广州，也有省会城市长沙和武汉，也有韶关、衡阳等区域性中心城市，也有高亭、衡山等发展较为缓慢的县广州花都清远英德沙口韶关乐昌杨梅山郴州高亭耒阳衡阳衡山中路铺株洲长沙牌楼汨罗荣家湾岳阳临湘赤壁咸宁乌龙泉武汉武广铁路沿线城市瑰洗番订冠沂胰芜救两巩崩咏唁扮坷织讥犯坎油氛祈亮东蛰统雪烫俭核诚2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p沿线城市、县镇的发展阶段不同，使武广铁路带来的影响各不相同武广铁路开通后，粤北和湘南的多个城市将首先得到承接珠三角产业转移的机会，促进自身发展长沙、武汉作为省会城市、区域性中心城市，各种城市流将会首先加速集聚，促进其中心城市地位的加强，同时首先带动周边城市发展，逐步形成经济圈而其余沿线的市县，由于离珠三角的直接辐射区较远，同时长株潭经济圈、武汉经济圈又正处于集聚、膨胀阶段，能够从这两个经济圈获得直接带动的作用有限，必须充分发挥自身的优势，以抓住武广铁路带来的机遇广州花都清远英德沙口韶关乐昌杨梅山郴州高亭耒阳衡阳衡山中路铺株洲长沙牌楼汨罗荣家湾岳阳临湘赤壁咸宁乌龙泉武汉武广铁路对沿线城市影响敢娩淬芦胺篱滞围倚契戌情嫉藉找允酷饯戒顾娠尚惜捣烁伴硬送浙丽炬废2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p处于长株潭、武汉经济圈外围的各县市，必须充分发挥自身比较优势，以抓住武广铁路带来的机遇沿线站点城市机遇分析威胁分析共性特性第一类核心城市广州、长沙、武汉人口和资源向沿线区域集中和优化，加快城市化进程改善投资环境，促进沿线土地升值，加速经济增长为产业结构优化升级带来机遇、促进相关产业加速发展扩展现代服务业的聚集和辐射力，拓宽经济腹地——第二类经济圈辐射下的县市花都、清远、韶关、郴州、株洲等受所在经济圈的直接辐射，更方便的首先获得人力、资本、技术、信息等优势资源的扩散机会产业承接机会被经济圈内其他县市分流第三类经济圈外的区域性中心城市衡阳、岳阳等区域性中心地位得到强化，对周边地区的集聚效应将加强对周边高端产业及服务功能的集聚态势面临冲击面临自身高端产业及服务功能流失的困境来自邻近经济圈扩散的机会被截流第四类经济圈外的其余县市衡山、耒阳、汨罗等加速与高层级城市的资源与要素流通提高承接高层级城市产业转移的机会承接来自经济圈、更高层级城市各类产业、资源转移的机会首先被第二、三类大大截流近炕靛童邯狐穿锥倡贬漠懦最窜伎臭虱俄笋贷硼秒珍金桶懈滔妆啦还嫂漾2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p衡山作为全国知名的旅游区，比较优势明显，武广铁路的开通将有效强化其优势，带动其周边城镇进一步发展根据相关规划的预测，衡山风景区游客发展规模在2010年达到328万、2020年达到440万但据相关部门统计资料反映，衡山风景区2007年接待游客数量就已经达到334万，其发展速度已高于预期武广客运专线的开通，在缩短衡山与周边城市时间距离的同时，其吸引力将会在原有的基础上大为增加，游客数量将会将会保持快速、稳定的增长20102020衡山风景区游客发展规模预测328万440万新衡山站旅游发送量80万130万衡山风景区游客发展规模及新衡山站旅客发送量预测（单位：人）资料来源：《衡山县开云新城控制性详细规划》懊箭员欧唉哆社汉墓辕酿矾洱垦起缴霸险烂照茸馆浇培寓湍粪怜钒养悉拾2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p依托衡山旅游大发展机会，周边城镇的发展将迎来极大的机遇；但同时，衡山旅游的大发展需要周边城镇提供足够的支持。既然如此，山脚下的两个主要城镇——衡山县与南岳区目前的发展如何？能否充分的迎接衡山旅游大发展带来的机遇？能否为衡山旅游大发展提供足够的支持？弯湿帚爷铰坯扔叙龄窃雏豪窜慷毗巫渊攒适檀敦憋狄妻君莽连茶驴捉杰壤2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p项目研究思路框图衡山县发展现状及规划研究南岳区发展现状及规划研究项目本体案例借鉴发展定位规划调整建议土地开发及运营启动区选址及定位机遇背景相关物业市场躯把缺贰酌啃匀纷充以你惦鞍犊疗友帚罕膜辈衔播驼绚等官围洋械乃膀瀑2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p结论1：衡山县经济发展稳定，但与衡山旅游区关系薄弱，总量规模小，并没有因邻近衡山旅游区的优势，而从衡山旅游的大发展中获得对自身经济发展的有效支持。捏诺叮播酸微瑟菜棘福痘熙夷骄刨饿仗篷佰要静炸柬瑰鼎吊室炼摧诫随抹2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p经济：衡山原属衡山县，后经行政区划调整，划归南岳区，对衡山县的发展带来了较大的影响衡山县因“南岳衡山”而得名，原本有非常优越的风景旅游资源条件来开发旅游产业并带动相关产业发展1984年行政区划调整后，衡山旅游风景区划归南岳区，由市直管，衡山县就几乎与“南岳衡山”不再相关联，失去了重要经济支柱，经济发展大受影响衡山县行政区划鸟潮瞥菱邯庶距钎帝锻潞骨敖湍花鳞署剖艇尔缮芍彝铀奔圣铅确揉豆楼辣2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p经济：南岳从衡山划出后，衡山县与风景区关系日益疏远，“吃在衡东、玩在南岳”局面形成，衡山发展尴尬1969年，衡山县划分为衡山、衡东二县，1984年衡山县划出南岳镇，成立南岳区，直辖衡阳市政府管辖目前衡东与南岳均有相对清晰的核心优势，衡山位于两者之间，但难以整合发展，形成统一的发展整体107国道收费站以前衡东、南岳都是属于衡山县，现在都分出去了，吃在衡东、玩在南岳，但是衡山却没有找到自己的发展方向……——衡山县发改委刘局长胜夹串姬虏绚舌朴粱烬滥壁咕薛增秘疤宇睹锦自瞧钢萨蹿巡淌渭走混脊墩2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p经济：衡山县近年经济虽保持了稳定的增长速度，但经济总量小，位于衡阳市的最末位，邻近衡山的优势未能充分发挥衡山县近年的经济发展保持了一定的增长速度，2002~2007年年均增长速度约10.9%，2007年达到13.6%，略高于全国平均水平（11.4%）但经济总量小，综合实力不强，竞争力弱，2007年经济总量处于衡阳市的最末位衡山县并未能借助邻近衡山的优势，充分发展自身的经济衡山县近年gdp总量及增长率（单位：亿元、%）资料来源：衡山县近年统计公报、衡阳市统计局2007年衡阳市市区以及各县市gdp总量对比（单位：亿元）烁卑襄睛丈帮宪哭迢占尘抑藤型秤卿溃帖潘蹬洪够流拿价城简门刻虏怎着2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p经济：城市建设投入总量少，城市面貌、配套水平有待提升，并未能很好地融入南岳衡山旅游的大发展衡山县近年的固定资产投资虽然增长速度大大提升，但总量少，位于衡阳市末位城市建设投入少，使得城市面貌、配套水平不高，城市形象有待提升城市建设速度与近年南岳衡山旅游的大发展并不同步，并未能很好的融入到衡山旅游的发展大潮中去衡山县近年固定资产投资及增长率（单位：亿元、%）2007年衡阳市市区以及各县市固投总量对比（单位：亿元）资料来源：衡山县近年统计公报、衡阳市统计局鸭黎杖垂卧本池店程短敛空瓶千做寐享廉溺留娘砷斜茧洁呈脱洲玉岗靴红2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p经济：人口总量少，增长缓慢，城市化水平低，衡山旅游的发展并未促进衡山县人口的城市化衡山县人口总量2007年为42.66万人，县城人口8万左右，流动人口少，人口增长主要是自然增长，增长缓慢以非农业人口数量计算的城市化率仅为12.24%，低于衡阳的平均水平（2000年已达26.7%）以及全国平均水平（1998年已达30.4%），农业人口仍占绝多大数衡山旅游的大发展，并未能促使众多农业人口转化为城市人口，投身到城市发展及非农产业发展中去衡山县近年人口总量及增长率（单位：万人、%）近年衡山县城镇人口及城市化率变化（单位：人、%）资料来源：衡山县近年统计公报、衡阳市统计局册墓叠焕焙仲跑湍半途窑然央罐蓬碧起汰胜世胯捞泼垂搭钎机眨卜懒哇洗2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p经济：财政收入虽快速增加，但总量少，政府财力有限，并未能从衡山火爆的旅游市场中分一杯羹衡山县财政收入近两年有了快速的增长，2007年突破2亿元但从总量上看，衡山县财政收入位列衡阳市末位衡山旅游市场的火爆，并未能带动衡山县相关产业的发展，从而提高政府的财政收入衡山县近年财政收入及增长率（单位：亿元、%）2007年衡阳市市区以及各县市财政收入总量对比（单位：亿元）资料来源：衡山县近年统计公报、衡阳市统计局肝扁召厅登元莎掏她配哈钝脏踩冉情执龚角揭蹿贼憋况霹疏敞状计细沤撅2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p结论2：虽然现状旅游服务功能较差、特色旅游产品旅游资源需整合与挖掘，但在宏观机遇下，相关特色旅游产业及旅游服务产业是近期可充分利用、促进衡山县经济发展的主要产业。询等攒岛伞融郴千化余身鼠耿矽醛诅骇豺她尊信穿履单绣峙类涪霉孵硬收2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p产业：三次产业结构为31：32：37，产业结构虽有一定优化，但仍处于较低水平2003~2007年，衡山县的产业结构虽有一定的调整优化，但进度缓慢，第一产业仍占较大比重2003－2007年衡山县三产构成情况资料来源：衡山县近年统计公报绊剑稿窘丁腋讨礼鱼掉促控谣渴烯佰驼尺鲍楔具盖宣荐依氨碴寥凌侗进抹2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p产业：衡山县工业发展水平低，基础弱，工业化将是一个长期的过程衡山县工业水平较低，总量小，工业发展水平远低于衡阳市其他县市，仍处于工业化的初级阶段主要产业包括：机械制造、造纸产业、陶瓷、建材化工、矿产采掘及加工、农产品加工等，但企业大多是技术装备低，产品档次低，劳动力素质低的“三低”企业和传统工业工业获得快速发展是一个长期的过程2007年衡山县规模以上工业增加值资料来源：衡阳市统计局椎寞面验应乃奎析屯撬诧弃崔构州褪懂雷怜阔母箕湖碧追硫溅隘手憋闹懈2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p产业：第三产业以低层次的生活性服务业为主，对经济发展带动作用有限第三产业主要是生活性服务业，主要包括生活性的商业、餐饮等、低档的休闲娱乐等，对城市经济发展带动有限沿街商业低档的休闲娱乐不景气的餐饮绩欢撇伦餐枕浦双乳衡夫唱倒泽醋蛆沥瞬天造向畜闯醛吟哥滑笔妆臣鹤挛2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p产业：衡山县房地产业的发展多次受不利事件影响，整体发展尚处于起步阶段1996年-2000年2001年-2002年2003年至今受全县的非法集资影响，导致县财政欠款4亿多元，无力投资房地产发展住宅房地产市场基本无发展民间兴起到外地做建材生意，民间聚集资金达6亿元，并从县城转移到广州、深圳等地，影响了房地产市场化的进程县域经济发展开始向好，非法集资后续影响减弱，建材生意逐步息微，资金得以留存；国企改革基本完成，政府税收得以保证；房管局下属的城镇建设有限公司启动第一个真正的住宅房地产项目——先农花园本土开发商增加至6家，开发项目逐步增多起步阶段隐垦有理彝岳驳佐曙俺抉式椎芬疼糯揽艾楔访那宇镐胯矾墒枪储僵呸俭捶2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p产业：近年房地产投资增长速度大大增加，但总量仍较小，市场规模有限近年受经济快速发展、政府财政收入增加、外地投资回流等利好因素刺激，房地产投资增长速度大大增加但受县城发展规模、人口总量限制，以及住宅市场发展尚处于起步阶段等的限制，房地产投资总额在全市范围内与较大规模城市尚有一定距离近年衡山县房地产投资总额及增长率（单位：万元、%）2007年衡阳市部分县市房地产投资总额对比（单位：万元）资料来源：各地统计公报这枣蛤底奢塌诸郴疑皆砖僧庚箱朴避晦友限趴哎哮前惭案畜普癸查欧橙蔼2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p产业：相关旅游服务产业发展较差，旅游接待水平难以承接为景区服务的功能衡山县酒店设施档次低，形象差，服务设施未能跟上，整体接待能力严重限制了县城把握南岳衡山风景区大发展的步伐酒店名称星级客房数(间)租金(元/间·日)衡山宾馆2星101160迎宾山庄未评星60，3栋别墅199君城宾馆70130景南大酒店25128目前衡山县上规模宾馆仅4家，一家两星级，城市旅游接待规模和档次明显不够，特别南岳区发展空间受限，衡山县的旅客承接力不够而导致大量的旅客选择衡阳市内住……——衡山县旅游局向局长景南大酒店君城大酒店迎宾山庄衡山县主要星级酒店基本信息资料来源：实地调研扦示罩么印批烩皮怨探桶虫昆垄唇关扳接逆鞘钨滓盎琶赶硷啼旧嘱贼赐匙2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p产业：自身拥有丰富的特色旅游产品，但需要进一步整合和挖掘，打造特色的旅游商业衡山县自身拥有丰富的特产，通过挖掘、整合与包装之后，具有开发成特色旅游商品的条件目前南岳衡山风景区的特产店多仅销售豆腐乳与毛尖，旅游商品特色有限，旅游商业具有挖掘与升级的空间，利于本项目特色旅游商业的打造其实衡山有很多特产，草席都是出口到国外的，竹简也非常有名，还有湘红鸡，这里的陶瓷也比较有特色，这些都是可以开发为旅游商品的，但是现在南岳的旅游商品就是豆腐乳和毛尖，其实都不是最特色的东西……——衡山县发改委刘局长矽肇荆挪撕怒兑态末熊着咏仅琴砚郊娜惜菌安汁妒范荷逢浚仕锹曹禾柳军2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p产业：具有一定的特色旅游资源，可丰富县内旅游功能，并可与南岳风景区形成互动发展衡山县现已开发九龙峡漂流，且计划开发白云寺、九龙泉以及大源渡水利工程等多个旅游项目，丰富衡山的旅游产品线，将利于增强衡山县自身旅游发展的吸引力九龙峡已初具名气，将有效与大源渡等旅游产品与南岳山岳型旅游产品实现差异化白云寺旧址：佛道文化中心九龙泉：休闲度假区九龙峡漂流大源渡水利工程崭如娃握驰黍故传莎昆冀骚焉板擞危伪螟妊擞绊榨襄窜寞谢啪瘦仍越丧以2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p结论3：衡山县空间发展分区不明确；近期向西北扩张，以生活型功能为主；受工业发展限制，工业园区对衡山县发展带动力较弱；黄花新区发展缺乏必要的支撑；县城发展需要寻求新的空间支点。逸厂粘矛买毙咀华侥赣掏奶酿姬悄狱张翻嗓司殊羞划护喉赘牙哑弟农由农2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p空间：目前县城的发展功能分区不明确，城市建设无序，与我国一般小城镇发展特点相同从空间发展看，衡山县城的发展呈现出明显的沿湘江、沿107国道发展的一般小城镇沿路、沿江发展的格局，功能分区不明确，建设无序以居住用地为主，行政、商业等其他各类功能用地布局混杂，无形成明显的中心区，呈现出我国一般小城镇发展的特点衡山县城用地现状图枝泣喇录缩樱曙纺坪嘘儡蒂脐座秘练跺说墙色结趋码徒掳炮如肆喳累锻些2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p空间：县城大部分建筑较为破旧，形象落后，进行更新改造的难度大整个县城大部分建筑年代较久，已现破旧，整体形象不佳，与我国一般的小城镇形象相类似，离现代化的城市形象差距较大螺银尔泄舍龄钡甸贬趴差惹绷悔英煮游马枕段竟著键烩休翘晕陛碧屿食沮2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p空间：城市近期主要沿衡山大道向西北扩张，主要以生活型的居住、商业功能为主，旅游服务功能尚未得到有效落位由于政府财力有限，沿主干道的近域蔓延为最经济的城市扩张方式，因此衡山县近期的空间拓展主要沿衡山大道向北蔓延城市空间拓展主要依靠居住以及生活型的商业功能为主，并未将相关旅游服务功能落位到城区的空间拓展上去县城衡山大道衡山县近期发展分析驼阎慰讯脓朱亦厂操细料制马咸粤邪勇歌靛招新振牡狭绢通垃贩壬代拍疾2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p空间：工业主要布局于县城北部，受工业发展缓慢所限，工业园区的发展将受到一定影响衡山县的现状工业用地分布零散，没有形成一定规模，而且很多与居住等用地混杂在一起在规划中，新发展的工业主要集中于金龙工业园区（约2.5平方公里），主要布置一些基本无污染和基本无干扰的一类工业和有一定污染和干扰的二类工业，主要发展电子、冶金、造纸等工业但衡山县工业发展缓慢，金龙工业园区近期的发展将可能受到一定的影响，发展是一个长期的过程金龙工业园区县城衡山县工业园区与县城关系红孕美湛驶哩譬臃笔唱孺舞符碘三秩叉蠕换窑尤拉霜恃乞冤淮茄悲佳范提2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p空间：黄花新区以综合功能为主，主要作为县城的延伸和工业园区的居住配套，但发展缺乏支撑，何时启动尚无定论规划中的黄花新区位于县城北部，现已修通的衡山大道已能直达地块黄花新区主要作为老城区功能的延伸和作为工业园区的居住配套，主要以综合性的城市功能为主，旅游服务功能欠缺但县城北部尚有较大规模的用地可供利用，工业园区的发展壮大也将是一个长期的过程，对于黄花新区近期开发的支撑力不足政府有计划以行政中心搬迁启动黄花新区，但目前尚无具体计划县城黄花新区黄花新区与县城关系迹邦冒甄匹副桔敞卉电搀雕订十致疫啼修仇迸毡欧着飞哺冈锄墒影似渺系2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p未来发展：衡山县未来将朝衡山风景区的旅游服务基地、现代化的山水旅游服务城市发展城市性质：全县的政治、经济、文化中心，是南岳衡山风景区的旅游服务基地，逐步建设成为现代化的山水旅游服务城市城市职能：衡阳市的次中心城市，湖南“一点一线”经济主轴上的经济点，国家级的旅游城市南岳的“前客厅”，发展旅游服务业最有潜力的基地之一衡山县域的中心城市，承担全县政治、经济和文化教育中心职能全县最理想、适居性最强的聚集地吩纶猩八辱恤锦益苑蹭到氰衬析盾原烤菜兆奢归湛垫除践酶艇臭肘娜湿稽2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p武广铁路的开通，衡山旅游将面临更进一步的发展，以旅游服务以及相关旅游产业振兴衡山县，是当前最可实现的路径。旅游服务基地、现代化的山水旅游服务城市的定位，很好地体现了衡山县未来的发展方向，衡山县急待出现新的功能空间，以更好地体现现代化的形象、实现自身的发展定位，更好地抓住可期的发展机遇！裔盲哑峡热侣靖陕魂嵌缔揽拱酶泊桩命率攻钓当山蠕匿舶刁摩殉槐朽栽喝2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p项目研究思路框图衡山县发展现状及规划研究南岳区发展现状及规划研究项目本体案例借鉴发展定位规划调整建议土地开发及运营启动区选址及定位机遇背景相关物业市场量优尾捶舌雏豹萄设扶搏扇祷定固字源一循煮蝉诡最恫录悲玖娇怂合保装2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p结论1：随着衡山旅游的大发展，南岳区以旅游业及旅游相关服务产业为其主导产业，经济得以快速发展，充分把握住了自身的优势宋差股恃薪驯禹凉袋鳃溜怪矣扰铀眩驭迪辛症纫涧陌埋褒咖坤婉何肘鸦陕2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p经济：衡山旅游区的快速发展，充分带动南岳区经济水平的快速提升南岳区近年的旅游业处于快速发展之中，07年旅游总收入同比增长更是超过了35%在旅游业快速发展的带动之下，南岳区的经济也正快速发展，近三年的年均增幅超过20%南岳区近年gdp总量及增长率（单位：亿元、%）资料来源：03~07年南岳区政府工作报告南岳区近年旅游总收入及增长率（单位：亿元、%）骂喉塌凌百仅冒测崇旷碴沈蓟估抗妨誉柔榆伐袍膘孙京拦权渔贿菲闷太捐2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p产业：旅游业及相关旅游服务业是南岳区的支柱产业由于南岳区直接位于衡山脚下，衡山旅游区的发展，直接刺激着南岳区旅游业以及相关旅游服务产业等第三产业的发展从近年南岳区三产构成的比例来看，以旅游业及相关旅游服务业为主导的第三产业比例逐年增加，是南岳区的支柱产业2003－2007年南岳区三产构成情况资料来源：03~07年南岳区政府工作报告俐跋排纤评舅皖肺援原色怜贴眯店缴辜库畜扭炉恼款彰浮米犯淳篷腺蛹缄2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p产业：南岳区自身拥有高素质的旅游产品，得以丰富衡山风景区的旅游产品体系并非所有的景点均分布在山上景区内，其中著名的南岳大庙坐落于南岳区内南岳大庙临近南岳大门，有“江南小故宫”之称，与风景区形成良好的互动南岳大庙的宗教地位甚高，香火鼎盛，在以佛、道宗教文化为主题的衡山旅游中起到重要的作用，丰富了风景区的旅游产品体系，同时增加了南岳区对旅游者的吸引力南岳大门入口南岳大庙大门牌坊镑甘镣圣求氏囚误艾划肩埂法耳躇当义铺任甄缴捉芹踢初顷鞍赂舜好间洲2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p产业：南岳区一直作为风景区传统旅游服务区，相关旅游服务业发展已具规模并较成熟南岳区中心坐落于南岳风景区南大门，一直以来均作为风景区重要的旅游服务中心沿祝融路牌坊附近分布了大量的酒店、餐饮以及旅游服务中心，发展已具规模并较成熟旅游服务中心发展起步较早，具备酒店预订、旅游信息和导游等多元化服务，为景区发展提供软件支持旅游服务中心御街旅游商业街祝融路商业街南岳牌坊臀神浇阂芬畜析勒鞠页矫夺壕先刚鳞每仟醉疥骚窍矩瞄香邦谚济晋洽棚价2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p产业：旅游商业方面，旅游商业街区已成体系，但并未完全挖掘和整合自身的特色旅游商业已经初步形成规模：祝融路主要经营一般的旅游商品和餐饮、超市等御街、庙西街以及庙南街主要经营香火和祭品尽管旅游商业街区的氛围基本形成，但旅游商品特色不足，未能挖掘南岳衡山自身的特色产品，如竹简、佛文化等商品特色御街庙西街庙南街餐饮、商品香火、祭品祝融路上超市御街御街内商铺说实话，南岳旅游区的旅游商品没有什么特色，全国的景区都能买到……——风景区导游李小姐巢渴季切订苹芜洁选裳瀑武岸危嚎红嘻堪筏峦敌髓福沁萨费戈蚕类扩旁诡2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p结论2：南岳区用地已基本饱和，继续发展旅游服务功能的空间有限，随着衡山旅游进一步发展，南岳区旅游服务将会出现瓶颈，亟待寻求新的功能空间来承接宴撵喊秒漂喀寓宁瑟览靛驱吁窝嚷宰吼运碾捞聊芝竣破度滤钓霜兑悦利烦2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p空间：依托城区打造旅游服务中心，具备完善的服务功能，城市功能和本地人口对旅游服务能够提供全面的支持南岳旅游服务区依托其城区发展的，全区共有人口5万多人，其中城区中心共有1万多人，基本均为旅游服务人口除了酒店、休闲娱乐、旅游商业功能外，南岳区有大量的居民生活区支持旅游服务功能的发展整个南岳区有5万多人，其中1万多人在城区里，多数都是吃旅游饭的，开餐馆、做导游、卖香的都有，旅游对南岳发展的带动太大了……——南岳区旅游公司黄先生御街庙西街庙南街南岳区政府大楼居民区居民区居民区轨熄肠蔑塌予卧囚搅敬油亮俄积婴蔽搁胸赶吉哲尾摈节眨宝赛艰舅曰蜗洲2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p空间：城市旅游服务区的后续发展空间受到限制，进一步完善和扩大旅游服务功能难度大城区发展空间已趋饱和，后续发展空间有限服务区通过古镇改造建设，整体规模大、面貌较好，占据规划区的大面积区域；东面未改造区域根据规划，将整合山上宾馆、酒店建设，发展功能相对单一，且涉及大量的拆迁安置问题，近期内难以解决现状旅游服务区可拓展区域城市总体规划调整（2005—2020）结合城市东拓和景区整治的契机，将山上拆迁的宾馆、酒店集中安置在古镇的东侧区域，使之与古镇“长”成—个完整的有机整体

庙西街御街云掐威曙惫汗谈几冕瘪褒叶娄硅洽缴湿慧纠愈境奥踏鲍缔楔芦树爬培西梗2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p未来发展：“旅游城市”向“宜居、宜游城市”转变从旅游服务发展看，城市功能和本地人口对旅游服务能够提供全面的支持；从城市区域发展看，完全依靠旅游服务来发展，将制约区域经济的进一步发展。城市总体规划调整（2005—2020）：“南岳衡山是国内外著名风景名胜区，以寿文化和宗教文化为主的旅游胜地，南岳城市是国内外知名的旅游目的地，衡阳市域次中心城市的重要组团，以衡山风景名胜区旅游服务为主，集旅游、宗教文化活动于一体的综合性宜居、宜游城市。”城市总体规划（1993—2015）：“南岳是著名风景名胜区，宗教文化活动中心，南岳城市是以衡山风景名山为依托，集旅游、宗教文化活动于一体，工商贸同时发展的综合性旅游城市。”诊勤肘赢些撵盅纳矮萨父滓撩尝写飞铸硫辽妒无幻锐闸些兽痪朽窑敦润截2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p未来发展：近期以拓展和完善城市功能为主，旅游服务功能将以整合优化为主要发展方向确定规划期内南岳城市空间拓展方向为：“南延东拓”，即主要向南发展，适当东拓，远景主要向东。布局结构“一核三区”一核：指天子山生态公园，为整个城市的生态核。三区：即古镇游览及旅游服务区、居民生活居住及公共服务区，旅游产品加工区。古镇游览及旅游服务区居民生活居住及公共服务区旅游产品加工区天子山生态公园鸳妖侈自植墩众重困镐庞递风扒赫洋监掠胞辕川双蹈谭持酚僳甭沾辛守计2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p区域南岳区衡山县发展现状经济在衡山旅游大发展的带动之下，经济得以快速发展与衡山旅游区的关系薄弱，总量规模小，邻近衡山旅游区的优势，并没有转化为对县城经济的推动力量产业旅游业及旅游相关服务产业为主导产业，发展已成规模且较成熟，未来仍有提升、优化的空间产业结构水平低下，主导产业不清晰，但在衡山旅游大发展以及武广铁路开通的机遇下，相关特色旅游产业及旅游服务产业是近期可促进衡山县经济快速发展的主要产业空间发展空间已基本饱和，随着衡山旅游的进一步发展，旅游服务功能的发展将会出现瓶颈，亟待寻求新的功能空间来承接功能的外溢县城更新改造难度大，工业园区、黄花新区发展的支撑不足，旅游服务功能未能得到有效落位，将难以抓住衡山旅游大发展为衡山县带来的新一轮契机发展定位以衡山风景名胜区旅游服务为主，集旅游、宗教文化活动于一体的综合性宜居宜游城市衡山风景区的旅游服务基地、现代化的山水旅游服务城市发展未来发展要求寻求新的功能空间以承载新增的旅游服务功能需求，在持续促进衡山旅游可持续发展的同时，完善自身的城市功能需要找到合适的空间落位旅游服务功能以及相关旅游产业，以抓住由武广铁路开通而带来的衡山旅游大发展的机遇，振兴县城经济南岳区与衡山县发展现状及未来发展要求对比炯辜度撬单忍眩螟辫结考搞瑟入蹲难渭婉扒侈揍扣白孽腆霍很哀骋圣须徽2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p项目研究思路框图衡山县发展现状及规划研究南岳区发展现状及规划研究项目本体案例借鉴发展定位规划调整建议土地开发及运营启动区选址及定位机遇背景相关物业市场弄陶惠暂肃剔又衰倾郴悔含亨挝亭巡令出寅颧洲缸彰堆掩卢獭壶沿悔由虞2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p住宅市场蜒抚秒遁场驾类孵姆虱沏律飘不省酚沃腿氮哎令便塑疟琅摧翔伯标穆挑专2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p近年供给大幅上升，需求旺盛，供应得以全部消化近年住宅供给量大大增加，随着先农花园、金盛华城等大盘供给的增加，2007年年供给量更是达到20万m2市场需求旺盛，每年的供给均能得到有效消化，销售面积与竣工面积持平资料来源：衡山县房管局，主要统计房管局下属开发公司项目、佳和花苑、鑫源花园、金盛华城近年衡山县住宅竣工、销售面积（单位：平方米）嘘语臻吻纲绥髓西弱雍哉牺馁韭沁荚漾遇豌管赦腊簿录必皖颁豆棒嚼榔言2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p住宅价格虽快速上升，但整体水平仍远低于全市平均水平，收益水平有限衡山县住宅均价快速上升，2008年更是达到了约30%的增幅但与全市平均水平以及市区的比较来看，仍远远落后近年衡山县住宅均价（单位：元/平方米）资料来源：衡阳市、衡山县房管局，以上数据为估算值2008年1~8月衡山县与市区、全市均价对比（单位：元/平方米）划藻茵扶使纱蒂詹胆烬韵努陷域觉阜因喻挎敛里剁雏等之缚拆呻庆盏志盆2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p在售楼盘不多，主要位于老城区北部，沿城市新主干道衡山大道布局县城在售楼盘不多，主要有金盛华城、先农花园、富骊花园、君都华庭等，其余楼盘基本售罄，东来美景花园正准备开工在售楼盘主要沿城市新的主干道——衡山大道布局，与县城的蔓延方向一致衡山大道人民路解放路九福祥百货智超百货生源百货三宏商业广场（未建设）东方购物广场金盛华城商业街莱茵阁咖啡衡山大道人民路解放路富骊花园金盛华城佳和花苑先农花园人民西路14号人民东路5号东来美景花园君都华庭新南洋花园富骊花园金盛华城逼焦挞掀虱屁检表耐远缩盯供假洗公计题闰贴眷锁辉码苇掏谰箔估佰瞬仁2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p大中型项目不多，以多层为主，舒适型的三房、四房占主流，产品水平一般规模：主要以占地1万平米左右的小项目为主，规模较大的楼盘不多物业类型：以多层为主，小高层、高层开始出现主力户型：主要以130~150m2三房，140~160m2四房的大户型为主均价：多层1300元/m2左右，小高层1600元/m2左右项目名称规模物业类型主力户型（m2）均价(元/m2)销售情况金盛华城占地20万m2，总建33万m2多层为主、小高层、别墅三房130~150四房140~160多层1300小高1600销售率超90%富骊花园占地1.3万m2，总建6万m2小高层三房130~150四房150~160-未售新南洋花园占地0.5万m2，总建1万m2多层三房1401300基本售罄人民东路5号楼-多层三房1501400基本售罄人民西路14号楼-多层三房130~140四房1601300基本售罄先农花园占地17万m2，总建20万m2多层-1280基本售罄东来美景花园占地0.5万m2，总建3万m2高层-预计超2000未售衡山县主要楼盘概况一览资料来源：实地调查铀削忱皋消音付外扔堰描烃阶禄穴罕范鳖卧松咋松敛轧强桩菌窄碗茄吟锈2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p住宅市场的消费者主要以自住型客户为主受城市发展及房地产市场发展阶段的限制，当前市场上的消费者主要以自住型客户为主其中，以改善当前较差居住环境的老城区客户，以及在外地打工、做生意赚钱后回县为父母购买或自住的客户为主客户类型占比改善居住环境的老城区客户约30%各乡镇干部、教师约15%外地打工、做生意的原衡山县居民约40%~50%衡东、新塘居民约10%不同类型客户占比资料来源：房管局访谈提她扶炸哑褪埠怒释搜唱懈货滁植啤埂丸镍厢亏见感参顾移辜融疑碳邀摧2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p现有产品水平未能满足当地高端客户需求，高端客户更青睐别墅产品衡山本地的高端客户大多曾在外地做过生意或打工，财富已有了较好的积累在外地多年，对于好的产品有一定的鉴赏力，但衡山当前的产品水平较差，不能满足其高端需求，其更倾向于别墅产品……我在先农花园买了300多m2的顶层复式，但我在外地看多了，衡山的房子都不怎么样，没什么值得买的，那时先农有复式就买了，外地的房价比这里高多了，我们对本地置业的价格其实是不敏感的，像东方墅卖60~70万，我都会考虑的……——衡山某矿业公司张总……我衡山有很多套房子，先农花园也有顶层的复式，本地有很多有钱人都在先农买了，但现在的有钱人出去看的机会多了，见识广了，回来这个小地方，觉得这些房子都不怎么样，有更好的当然会买了，主要会考虑别墅……——谭总彦乏抨涉恕当像标奄托桨销垃缨感胰相次肌仗蝎潭渡小盔露观监崭嗜诱谋2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p近期，现有楼盘后续供应约30万m2现有楼盘的后续供应主要集中在金盛华城、富骊花园和东来美景花园，合共约30万m2衡山大道人民路九福祥百货智超百货生源百货三宏商业广场（未建设）东方购物广场金盛华城商业街莱茵阁咖啡衡山大道人民路富骊花园金盛华城东来美景花园项目名称后续供应金盛华城20万m2富骊花园6万m2东来美景花园3万m2现有楼盘后续供应资料来源：房管局访谈及实地调查点揩驮嘛使说猎宵霍始槽繁臼纽窖枪仍程层吼纶泣摘蛊箩叠拥囱拇谓扒卯2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p未来，镇区新增自住需求难以消化未来可能新增的大量供应后续的居住用地供应主要集中在老城区北部、衡山大道两侧，以及规划中的黄花新区据不完全统计，老城区北部、沿衡山大道两侧规划但未建的居住用地约有71万平米，黄花新区约有116万平米居住用地，若按平均1.5的容积率计算，未来合共将有约280万平米的供应量，供应非常丰富而按照规划，2010年城区人口约10万人，2020年城区人口约15万人，产生的自住需求有限，难以消化老城北部及黄花新区的供应量巳若驴载阮焉驳构腑寝孔灸林震蛀薛慈谎昧债斡睛酷陆窒大酗为卜卖卡蛇2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p住宅市场分析小结衡山住宅市场的发展目前尚处于起步阶段，市场规模小，虽然增长速度快，自住需求旺盛，价格上涨迅速，但受城市、人口规模的限制，住宅市场的自住需求有限，而且在城区周边规划有大量的居住用地，足以能够消化城区一般的自住需求，本区域的居住项目在近期难以以吸纳镇区自住需求、走自住型方向为主；目前市场上产品水平一般，缺乏真正的高素质楼盘，未能有效满足当地高端客户的需求，高端别墅产品有一定的市场需求；休闲度假型住宅项目尚未在衡山及其周边地区出现，项目良好的本体条件可对此作出有效支撑，并可吸引到当地高端客户，但由于区域发展尚不成熟，缺乏主题支撑，此类物业的发展，需待区域发展初成规模后启动，才能充分发挥其价值。衡山住宅市场自住需求有限，后续供应量大，项目近期难以以吸纳镇区客户为主；而依托衡山旅游区的高端度假型物业尚未出现，凭借项目良好的本体条件可发展此类物业，但价值的充分发挥，需待区域发展初成规模。祖架珍务匪羽妇足摧姨饮够什赂应吾糟糙绢靖谈寺征渔逛捂赴校牛宙阂汁2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p酒店市场舜障古净痕挖货界讳鞍唬面预擦臆俺辉舒啄民疚伦敛洼说烈撵燕滩浅迹垒2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p衡山旅游风景区限制酒店设施开发，需要周边城市承担接待服务功能，酒店需求主要分流至南岳、衡山与衡阳南岳衡山风景区内控制开发，原来已建设的酒店也要拆毁目前景区内接待仅剩余山上居民的农家旅馆，租金水平多在80-130元/间左右景区内宾馆酒店难以满足接待要求，需要周边城市承担接待服务南岳风景区南岳区衡山县衡阳市现在山上的宾馆就只有一个财富山庄，其他都是农家旅馆来的，大约有30-40家吧，所以一般旅客都在山下住，住南岳的多，也有住衡阳的……——南岳旅游服务中心贺小姐扔藉官熙腐徐契间簧瘦吠宋听办薪趴岔拄尧扩略济抓错域泽鹃庐荫惫躯橱2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p南岳区酒店市场：聚集于祝融路沿线，与其他旅游服务商业形成成熟的旅游服务功能区主要沿城区服务中心的街道——祝融路两侧分布，相对集中，形成一定的氛围酒店聚集与商业街等有机结合，已形成衡山风景区规模最大的接待中心电信宾馆华天大酒店神龙寿岳大酒店凤凰宾馆银苑宾馆祝融路南岳酒店聚集区域御街商业区庙西街商业区任顽杖一敝奋毒棉哟赠苦旨巾炳篆奈履蜗悸犹棕鸯秋籽久磕悲砒攀垃矿霍2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p南岳区酒店市场：档次不高，规模小，数量有限，难以满足景区进一步发展的需求，但经营状况理想，具有升级的潜力目前南岳区酒店最高星级仅为4星，且并未挂牌，酒店整体档次较低，客房规模有限，难以满足景区进一步发展的要求各星级酒店的经营情况均较理想，租金水平较高，且多出现周末爆满现象，旅游区特征明显酒店名称所在区域星级客房数(间)普标租金(元/间·日)开房率(%)主要设施主要客源神龙寿岳大酒店祝融路沿线4星21026080-90会议室、宴会厅、休闲娱乐中心、桑拿、ktv等南岳旅游团，政府部门接待，会议南岳电信宾馆3星13020070-80旅游团为主，部分散客和会议客户华天假日大酒店3星11022070-80凤凰大酒店2星7016060-70小型会议室旅游团和散客均有银苑宾馆2星6015060-70资料来源：实地调查层蛾掐窖教臻询萄盐哨苇两杨煮昼超晋误食琢彬弊歌茨挑货贯调后斟巴谱2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p衡山县酒店市场：依托县城发展，但酒店形象差，难以在衡山风景区大发展中承担重要角色主要依托县城发展，主要分布在县城中心区以及汽车站周边区域目前衡山县没有上档次的酒店，酒店的形象均较差，接待能力极低，目前的接待设施难以在衡山景区的大发展中分一杯羹衡山大道人民路解放路107国道衡东方向南岳方向衡山宾馆君城宾馆迎宾山庄景南大酒店迎宾山庄景南大酒店衡山县政府衡山汽车站宽馏筐逸煤酋瞅畅特锭卤虞蓄汝汉秸纪菲嫉罪避傈扯雅橡吧枷创针仓恭康2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p衡山县酒店市场：不成规模，档次低，接待能力弱，仅能承担少量散客和旅游团体，仍有较大发展空间衡山县酒店的接待能力有限，衡山宾馆已是县内最好的酒店之一，但仅为2星，有100间客房，硬件设施简单落后，县城的接待能力及其有限尽管衡山宾馆的硬件设施不理想，但入住率仍能维持在75%以上，从城市发展以及旅游发展看衡山县的酒店均有较大的发展空间酒店名称所在区域星级客房数(间)租金(元/间·日)开房率(%)主要设施主要客源衡山宾馆县政府旁2星10116075-80会议室、健身、桑拿、商务中心前往南岳衡山风景区的旅游者和旅行团迎宾山庄107国道旁未评星60，3栋别墅19960-70县政府接待，旅游团君城宾馆县政府旁7013030-40—前往风景区的旅游者，旅游团景南大酒店107国道旁2512830-40小型会议室衡山宾馆休闲中心资料来源：实地调查预勤酸蜗群憋西曝椎着忽鬼军乱肚牲共宝啥太承啸潞立雇恰颤帧详光阜酱2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p衡阳市酒店市场：档次相对较高，把握服务区高档酒店不足现状，分流中高端旅游客群基于城市发展等多种因素，衡阳酒店的整体档次高于衡山和南岳，且酒店的经营状况均理想因现阶段衡山和南岳服务区的酒店接待能力有限，衡阳的中高档以上酒店承担重要的接待功能，分流了衡山旅游区部分的中高端以上旅游客群酒店名称所在区域星级客房数(间)普标租金(元/间·日)开房率(%)主要设施主要客源林隐假日大酒店华新开发区5星34543080-90餐厅、会议室、会展中心、休闲中心政府和会议接待，旅游客群神龙大酒店市中心区4星17840075-80餐厅、会议室、ktv、休闲中心、商务中心城市商务客群以及衡山旅游客群雁城宾馆29439975-80华天大酒店28233060-70会议室、卡拉ok、餐厅康年国际大酒店3星21520070-80餐厅、小型会议室资料来源：实地调查圈亲蚁骤聂借吵僵盘会演院工厚住羽囤狼笋电蓬帽食再廉剁洲奎毒绢躬涡2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p三区域酒店市场对比小结区域南岳区衡山县衡阳市星级酒店数量1家4星，2家3星，4家2星1家2星，其余均未评星1家5星，3家4星，3家3星租金水平（元/间·晚）4星3803星200-2502星160未评星100-1505星380（试业）4星380-400配套设施会议室、康体休闲中心、商务中心仅有小型会议室居多，设施陈旧、落后设施丰富：餐厅、会议室、休闲中心、商务中心经营情况（入住率）高星级70-80%中档-中低档60-70%2星75-80%其它30-40%一般都在75%以上，经营情况理想发展空间研判仍有一定的升级空间根据景区和城市发展的要求，中高档以上酒店具有极大的提升空间随着景区酒店完善，分流中高端客户的可能性将逐步降低，将主要服务城市发展需求对比之下，衡山县酒店物业的发展水平最低，整体接待能力最弱，但发展潜力最大，因此在衡山旅游风景区大发展的背景下，其中高端以上的酒店物业最具开发空间。姿俏矽类加丁朵趣崔鲤旬有故鼓木纳昌繁巧严臀燎妹猩司套琐署签估刷服2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p衡山旅游区中高档酒店需求预测风景区东岳泰山广东丹霞山黄山南岳衡山07年接待游客数（万人次）2031511535334四星、五星级酒店数量五星：2家四星：4家五星：1家四星：4家五星：6家四星：18家目前仅1家四星，有4-8家空间三星级酒店数量9家7家23家目前仅2家三星，约有3-12家发展空间每百万旅游者需要四、五星级酒店数33.51.61.5-3每百万旅游者需要三星级酒店数4.54.51.51.5-4.5注：基于衡阳市距离衡山旅游风景达55公里，难以成为主要的旅游服务区；此外，广东丹霞山的酒店接待设施主要依托市区，故比例相对较高按国内发展相对成熟山岳型旅游区的酒店数量与接待游客数量的关系进行计算，南岳衡山旅游服务仍有4-8家高星级酒店，3-12家中高档酒店的发展空间卞毡攀玲婿绰涛膀软瞬洒彤剂切沸袖际捐垒愿英伍薪旦衬腆浸揩阻也养每2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p酒店市场分析小结衡山旅游区的酒店住宿主要由南岳区、衡山县、衡阳市三地承接；南岳区酒店已经有了较好的发育，但整体档次不高，规模小，数量有限，但经营状况理想，随着城市发展空间日渐减少，酒店发展的空间有限；衡山县酒店主要依托县城发展，但不成规模，档次低，形象差，接待能力弱；衡阳市酒店档次相对较高，主要把握住服务区高档酒店不足的现状，分流中高端旅游客群；目前衡山旅游区中高档、高档酒店缺乏，但根据游客数量与酒店市场容量的对比分析，依托衡山旅游区的酒店市场尚有很大发展空间。衡山旅游区酒店市场中高档、高档酒店缺乏，但市场需求大，有很大发展空间，是项目近期可启动的物业。磁埠锤笼允钾尔健感另削烤补污武砾氖嗜柜钻斟尊穗眨埋至尼挪租葛骂覆2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p商业市场泵充槛温馁应障晒肩恩桅溜酝佬森惊碾揖潭淘弛仰咸剐贷佩始笼辗蓄酶膛2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p南岳商业市场分析衡山商业市场分析龟暖删农佰协挂彼滚窟溶炼倔客栗别由省冤与潦胎陆纹嘎秦姚馅骄戌咋尸2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p以衡山路为分隔，形成新城商圈与旧城商圈旧城商圈在原有旧城基础上发展，主要是发展面向旅游服务的商业，酒店较多，商铺主要销售供奉香火、旅游商品等；以祝融北路为代表的旧商业区，和以御街、庙西街为代表的新商业区是旧城商圈核心。新城商圈是在城市发展新区中逐渐形成的，发展以满足居民日常生活需求为主的商业。衡山路祝融北路旧城商圈新城商圈泣闺遥女辟拱耘桅谍骇继纂搔授滑颐巫梦柄疟咽鸥熊他喷鳃腺蝎着鹅诀姻2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p祝融北路是旧城商圈商业最繁华地段，主要是原居民房沿街底商，单体规模小、经营内容单一祝融北路是登衡山必经之路，商业价值高，是衡山旅游服务功能最核心的区域；商业主要是在原居民房沿街底商发展，单店规模一般在60m2左右，月租金约70元/平方，租金水平并不高；沿街商铺经营主要以供奉香火为主，多数会结合餐饮发展，经营内容单一。衡山路祝融北路万苛院氨俩跪早阿锯惨啮潜蚊能襄婿禽您沽焙退你菌阜喇吝依李坏窃蚊句2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p御街商业街规模大、形象鲜明统一，但内容单调、缺乏特色，后期销售及经营情况不理想御街商业街是新建仿古商业街区，形象统一鲜明，但供奉香火、纪念品、餐饮等经营内容混杂，内部商铺经营情况不理想；街区商业以2－3层的建筑为主，规模多在70－100m2，早期成交价格约2万/m2，但月租金普遍仅为20－30元/m2；街区规模过大而内容单调，影响租金水平，造成后期街区商铺销售困难。衡山路祝融北路庙西街御街豪缓恭危孰夕莉蓄豆罐化卜灌盛蜗哪搽粒戍袄厩哀屏廊犁啃典垃互闭犁函2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p新城商圈缺乏与旅游服务的统筹考虑，商业服务对象过于单一，有限的南岳人口难以支撑商圈发展提升由于南岳常住人口少，面向居民生活的城市商业发展难以提升，新城商圈内缺乏规模的集中商业设施以沿街商铺为主，租金水平也较低，比较理想的月租金也仅为30－40元/平方；除了满足居民日常生活需求的商业以外，休闲餐饮娱乐等商业缺乏，无法充分利用大量的旅游消费；衡山路祝融北路磺鬃陵兜乎惑谍唆悍娶逮孤窘唾允折恶袭眷棕潜狗猎谆经话捣布盾巩闭碱2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p作为旅游服务的重要内容，中高档的休闲餐饮娱乐设施均结合酒店设置，仍有较大的发展提升空间神龙寿岳大酒店、电信宾馆等星级酒店均配有大规模的中高档休闲餐饮娱乐功能，成为承担相应游客需求的旅游服务角色；缺乏独立的、上档次的休闲餐饮娱乐设施，市场空缺较明显。酒店名称星级服务设施神龙寿岳大酒店4星宴会厅、休闲娱乐中心、桑拿、ktv等南岳电信宾馆3星华天假日大酒店3星南岳区主要星级酒店基本信息南岳电信宾馆神龙寿岳大酒店资料来源：实地调查诌袒冈盘湖励巍灶妓归佃脉邢租骑牵胰洪雁稠瑞辕鞋暖躺胸加舜缝裸旗匀2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p南岳商业市场小结围绕旅游发展是南岳商业的主要特征，也是商业发展的重要增长点；商业发展同质化、缺乏特色化，特别供奉商品、小型餐饮等商业分布范围广、规模大，竞争非常激烈；旧城商圈服务游客、新城商圈服务居民的性质相对单一，发展过于独立，难以实现协调发展；作为旅游服务的重要内容，中高档的休闲餐饮娱乐设施均结合酒店设置，仍有较大的发展提升空间榔部童鬃旧督铱翅诸艾剥炭挺洽古轨瘴腿泊勒恋辊灸掘屉午详廊隋轻泣钧2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p南岳商业市场分析衡山商业市场分析访久沁孺捞遂雾置算妓上卑部涂涉咨押獭剥互丁骄弛鼠蔚最树洁匠还占催2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p2012湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p人民路与解放路形成县城唯