富荔商业广场项目投标书20110923

止于至善永竞成投资广州萝岗地块价值体系挖掘思考价值突围合纵联横诊脉价值体系导向及机会研判价值最大化风险最小化目标与宗旨1321、符合高标准整体规划的目标3、符合市场需求+前瞻性的区域商业名片+区域集中式购物中心2、符合永竞城投资价值最大化+风险最小化的目标前言1调研总结及分析2工程定位思路及分析3商业规划思路及物业建议报告框架4企业未来战略规划篇〔简〕调研总结及分析1调研总结及建议分析思考及建议工程价值梳理1胶州湾高速出入口1、工程区位解读之战略分析小区域大交通泛商圈萝岗区面积达389.13平方公里。辖区内有夏港、东区、联和、萝岗、永和5个街道和九龙镇。全区总人口为31.35万人，其中户籍人口15.8万人，登记外来居住人口15.55万人。位于穗港澳黄金三角洲的中心地带。公路：1．5小时的车程半径覆盖整个珠江三角洲。距广州市中心20分钟车程，火车：距广州火车站东站仅30分钟，距广州火车站西站40分钟机场：距新白云国际机场仅45分钟车程；从区内出发前往香港国际机场，连通关仅需3小时即可到达；港口：全球前10大港口之一的广州港紧邻萝岗区；香港货运码头距萝岗区区仅2.5小时车程；深圳盐田港距萝岗区仅2小时车程；广州南沙港距萝岗区仅1小时车程，正在建设的珠江黄埔大桥通车后，将缩短至30分钟车程。轨道交通：至2021年，广州市将完成1～7号线共305.5公里城市轨道交通建设，其中地铁4号线将到达广州开发区的科学城，5号线将到达广州萝岗区行政中心，另有地铁7号线和9号线经过萝岗区。思考工程，我们需要全球化时代的大广州、大萝岗思维萝岗区位示意图2、价值突围之政策分析解读：广州城市开展“东进〞战略广州构筑“都会区〞的根本开展战略为：南拓、北优、东进、西联都会区由旧城大组团、南翼大组团、东翼大组团、北翼大组团构成，呈多中心、网络型的空间结构。其中，东翼大组团以高新技术产业为导向，建设成为广州制造业的基地。萝岗区，是推进广州东部地区工业化、城市化的主要力量。广州市第八次党代会提出：今后以广州经济技术开发区为龙头，有效整合东部各类经济功能区资源，形成东部制造业产业带萝岗〔大交通+泛商圈〕=价值洼地=战略时机点借势升级；覆盖突围3、价值突围之战略分析广州东部〔萝岗〕将建设成为：

1、能够适应广州作为华南大中心城市和现代化区域中心城市目标要求的新城区；

2、最适宜投资创业和生活居住的绿色生态新城。3、产业结构优化，能适应全市加快率先根本实现社会主义现代化需要的新区；

4、广州市外向型经济的主要基地；

5、广州市科技创新和高新技术产业开展的主要基地。萝岗区已成为：国家知识产权试点园区；萝岗区将拥有：国内最大的孵化器集群；向国家发改委申请：国家生物医药产业基地，向科技部申报：火炬试点园区。在今后五年间，萝岗区生产总值将年均增长16%以上，工业总产值年均增长20%以上，占广州市生产总值的13.44%，在全国开发区中连续4年位居首位。六大支柱行业完成工业总产值2007.29亿元，同比增长20.48%，占全区工业总产值的81.89%，城镇居民人均年收入和农村居民人均年纯收入分别年均增长10%和8%。

萝岗产业结构示意图未来的萝岗定位：经济强区+创新之区+绿色之城+文化新区+和谐之区4、工程根本情况工程位置：广州市萝岗区友谊路和青年路交叉路的东南角占地面积：5000平米容积率：2.2~2.3本项目项目周边情况广州保税区创氏广场东江大桥收费站保税广场小区青年苑小区高露洁公司青年路商业街青年路商业步行街本案直径距离约120米工程名称：青年路商业步行街工程位置：青年路工程规模：约600米工程投资：政府与企业合资筹建工程定位：品牌商业步行街消费人群：大多以年轻的外来务工人员5、工程周边商业

青年路苗乡人家家乐美超市半岛酒店金喜圆酒楼百莲凯SPA美容馆SICY女装礼品尚品卡路约翰女装熳洁儿内衣明亮眼镜乖乖母婴坊中国联通37°love女装东兴唐大药房妞妞时装屋童纤维童装沙湾恋咖啡金莱莉养生馆纯儿牛仔联想专卖店D·zai童装勤发商场柯达影相苹果男装都市丽人内衣创新力糕点小博士童装东兴堂药店黛思内衣安踏李宁中国联通匹克运动大申岛商场七匹狼九牧王劲霸男装木林森鞋店华伦天奴安踏体育阿迪达斯佐梵尼七匹狼鸿星尔克老人头莱克斯顿群豪男装香港金嘉利珠宝与狼共舞华兴眼镜娇兰佳人箐箐草餐厅采之林药店珍奇味糖果OPPO专卖店轩尼丝美发周六福珠宝真功夫肯德基时尚品牌服装会所上禾屋餐饮连锁万宁千足汇沐足宏城超市欧迪雅美发宏运达图文联想专卖店广东浩鑫集团大唐烧鸭金莱达百货华伦保罗中国移动普晖地产黄振龙虎彩文具美宜佳鲜为美食招商银行依贝儿女装鸿凡女装麦肯基美食大参林药店金时代文具新华书店阿依莲女装ALT男装361度添姿服装卡尔诺女装新感觉饰品以纯暖彩坊内衣361度蜘蛛王雪贝儿蛋糕增致牛仔哎呀呀饰品红蜻蜓安踏新颖鞋店康威依米奴韩城时尚服装麦当劳中国银行志诚大道项目地友谊路周末两天里，平均每天约能吸引4万人次左右的人流量，来青年路逛街的这些人几乎都是外来务工人员，有些还是从东莞麻涌镇一带专门搭车过来购物的.Strengths优势1、市场空间大：业态有空白---目前工程区域没有一家集中式的综合的现代商业购物中心。2、竞争对手弱：市场竞争初级---竞争对手经营、营销水平还处于传统商业的经营模式。3、投资商实力较强：永竞成有雄厚的资金实力4、产权持有：为后续的经营奠定了坚实的根底。5、工程周边人口规模：工程周边有诸多大型工厂，具有较密集的人流优势。Weaknesses弱势1、人口密度有限---工程周边常住人口有限，商业主要依赖外来流动人口，不稳定因素及变数较大。2、区域商业资源匮乏，难以支撑足够规模，需要外来资源招商占比3、开发团队过去无开发及经营大型购物中心的经验与人才。4、2-3年养店投入与前期品牌招商投入的心理准备Oportunities时机1、抓住了市场机遇：萝岗商业开展需要一个现代的购物中心2、商机无限：客流集中,是萝岗未来商业的升级商圈。3、管理提升+升级---形成永竟成管理团队及模式4、专业团队的介入，为工程前期完善规划，为打造品质高的商业工程奠定了坚实的根底。Threats威胁1、投资回报与市场培育周期长的矛盾2、运营模式问题：，既要保证经济的收益，又要保证品牌化程度与工程的可开展潜力，运营模式至关重要。3、工程的主要竞争对手是自己6、工程根本情况——工程SWOT分析7、周边商业分析启示1、区域尚未有在营的大型集中式的购物中心，存在落地的时机。2、工程定位：大规模、全客层、全业态、大覆盖、集中式区域购物中心有很强的竞争力。4、工程定位及规划需要务实的现阶段可操性+概念的未阶段前瞻性3、区域商业的品牌商户资源有限，且业种品类较单一，缺乏行业知名品牌；工程未来招商资源单靠区域资源难以支撑，需要突破非区域乃至非广州的品牌商户资源占比，从而提升工程核心竞争力！王者居之顺势而为商业王朝的更迭是颠覆传统商业的必然市场需求渴望引领城市商业综合物业的供给未来商业竞争扬清弃浊的必然策略区域商业开展趋势：1、商业规模大盘化2、品牌商家进驻品牌化，3、业态开展趋于多元化4、投资价值凸显5、专业公司运营化城市开展迫切需要商业王者来领导8、区域商业开展趋势区域现有零售业竞合分布示意图购物中心

品项齐全高格调大众化品项精简大型超市传统市场家庭用品中心综合百货小区百货杂货店便利商店名品百货迷你超市超级市场个人商店药妆店专门大店药局9、区域未来商业业态分析时机点：填空+布局+称王区域商业空白点+先入为主+抢地称王购物中心一站式+集中式+体验式调研总结及建议工程价值梳理分析思考及建议11、工程重点工作示意？定性

定位定业态业种〔含功能〕组合及比例定量专业度资源链执行力研究力30%50%10%10%工程成功=30%专业度+50%资源链+10%研究力+10%执行力合纵联横3511定律谁会来？招谁来？定租售价格定招商范围及目标商家2、工程定量预测？市场容量本工程商业体量？高德汇购物中心区域人口香雪城龙洞商业中心黄埔东区商业城12万47万5万工程合理的体量是？工程适宜的体量=务实的现阶段可操性定量+概念的未阶段前瞻性定量务实的现阶段可操性定量？未来前瞻性的定量？？以餐饮、休闲、娱乐为主的餐饮休闲娱乐消费功能。以生活精品超市+配套购物为主的购物功能萝岗首个情景街区+家文化主题为主的情景式体验功能萝岗地块=几大功能+N大业态构成？吃+喝+玩+乐购游康+美以家文化为生命根源追求的快乐、健康的萝岗市民康美功能以满足娱乐、聚会、效劳萝岗消费群需求的效劳配套功能服123453、工程商业业态功能构成分析？定业态功能构成4、工程业种定位？吃+喝+玩+乐购美服〔1〕美酒：酒廊、酒屋。〔2〕美食：中餐、西餐、主题餐厅、特色小吃、美食广场、水吧〔3〕康体：足浴〔4〕玩娱：KTV、电玩、动漫游戏、演艺中心〔5〕影音：迷你小影院〔6〕茶饮：茶舍、书吧〔7〕购物：百货、超市、哈韩哈日、港澳、外贸店、酷哥辣妹装、时尚数码、特色精品礼品店、户外用品店、家居用品店、音像店、保健品、厂商直销品〔8〕美体：SPA、瘦身、纹身〔9〕美容：美容院〔10〕美发：时尚连锁美发店〔11〕美甲：潮流美甲沙龙〔12〕运动：运动球馆〔室内高尔夫、羽毛球、乒乓球、壁球、桌球〕、〔13〕健身：瑜伽、跆拳道、健身中心〔14〕效劳：酒店、银行、洗衣店、照相冲印、药店、花店等。康萝岗地块=几大业种构成？？？定业种构成5、定租售价格？6、定招商范围及目标商家？

？招什么样的商家来，实际上就决定了工程最终的气质及价值！高租金=高门槛=拒客低租金=低收益=低价值合理的租金？？商业建筑设计结构、功能、景观、外立面等招商经营销售结合商家选址需求，量体裁衣，防止二次整改浪费针对投资客卖铺心理，设计出“快速易售型〞产品。从商业地产招商、销售、经营角度出发，与建筑主体、结构、功能、景观、外立面等设计有效结合，使工程商业设计“共点平衡〞最大化。找出合理的租售“平衡点〞，降低销售影响后期延续经营的“后遗症〞。6、工程规划建议？

1\策划先行

2\招商先行先做工程商业局部定量、定性、定位、定商品组合、定业态比例、定租售比例等调研及测算，再根据筹划的可行性依据，有支撑的，科学的做工程产品的设计及规划。根据筹划调研的依据，通过对目标商家的提前意向摸底梳理，招商先行，在确定主力店及次主力店商家的意向后，量体裁衣的完善工程规划和设计。7、工程现阶段操盘思路？8、面对萝岗地块，我们急需解决的8大问题1、地块价值的研判与分析〔土地价值研判〕2、地块定性、定位、定量、定产品组合、定业态比例等测算3、规划设计〔概念可落地性规划〕4、招谁来？〔招商范围及目标商家在哪里？〕5、循序渐进、分步分开分营的顺序策略6、分期规划与城市化开展的关系〔政策借力〕8、高起点专业团队操盘〔从调研到规划、招商及后期的持续运营管理〕7、财务规划及亏损可控预期9、工程定位前的五个阶段及流程2、多向定位分析阶段〔10天〕1、市场调研阶段〔10天〕3、唯一性定位和建筑规划〔概念〕设计阶段〔10天〕4、论证阶段〔2天〕5、定案〔结论〕阶段〔1天〕2、针对城市购物中心等多向定位进行以下分析工作：〔1〕、多向定位的业态业种容量分析；〔2〕、多向定位的商户进驻可行性分析；〔3〕、多向定位的商业面积〔定量〕和租金价格评估；〔4〕、多向定位的经营风险分析。1、泛工程区域〔含萝岗、广州等城市〕，针对区域人口、业态、商家资源、招商目标、经营情况等进行客观调研3、在确定工程唯一性定位后，再进行工程建筑规划〔概念〕设计4、在工程客观严谨的调研根底上，务实对工程未来定性、定位、定产品组合及比例、定价等可行性与不可行性风险进行分析并测算评议。向主观经验者、拍脑袋瓜者、闭门造车者说NO！没有调研和论证的定位是“犯罪〞工程定位思路及建议2一、地块可开展方向预测工程未来开展时机与开展空间商业空白点、目标客户群消费需求升级的需要、片区未来人口的增长及未来商业开展趋势的规划，就是本工程的开展时机。1、标志性——萝岗区商业地标2、合理性——科学的业态规划3、简洁性——明快的商业环境4、区域性——以辐射大萝岗乃至广州东的市场需求为目的5、互动性——品牌与品牌、业态与业态、商家与消费者的互动6、延伸性：定位向更深层次的延伸7、差异性：与竞争对手的差异性、和自身的个性化特色8、回报性：对回报的分析和预期二、定位思路百货主力店+超市大卖场+餐饮集群+休闲娱乐集群+综合效劳+其它以超市大卖场为平台，聚人气，垄断新区商圈；以百货为龙头，做品牌实现收益；以标志性品牌为档次，做形象形成影响力；以综合配套效劳为黏胶力，一站式购物实现顾客忠诚度；以购物中心多业态组合为整合力，实现新商圈全客层的辐射力。三、工程模式定位经营模式=1+1+1+1综合性现代购物中心从而打造完全符合萝岗商业开展趋势的；打造领导萝岗地区顾客品牌消费时尚的现代化综合购物中心

经营内容：大而全、全覆盖、一站式经营目标：引领萝岗商业，全力打造萝岗商业新明珠四、工程经营定位与现有的商业形成四个差异：层次差异，品牌差异、效劳差异、业态差异经营方针定位：商品以质取胜，经营以特取胜，效劳以细取胜，购物以便取胜，品种以全取胜，价格以实取胜。经营目标定位:高品质商品+体贴入微的效劳+温馨舒适的购物空间根据工程居住群体特性分析，区域消费者属于中偏低的消费水准。因此，我们应充分考虑到目标客户群体的消费习惯及水平，档次定位为——中等收入的消费群体。档次定位高档精+中档全+多元化五、档次定位

垄断价格领导者产品有不可重复性过河拆桥改变游戏规则挑战者强调新的评估标准强调产品的特色和价值搭便车追随者以小博大，杀伤战术价格战的制造者目标明确，挖掘客户补缺者瞄准市场缝隙创新产品和需求点敏锐的时机主义者行业老大次/非主流市场非行业老大，中大规模市场六、市场站位七、工程市场定位富荔商业广场

广州东首席时尚品牌购物中心同传统百货相比，百货商场同质化竞争比较严重，功能相比照较单一，商场的运营本钱高，入驻厂商扣点太高，经营本钱高，商品价格没有竞争力，商户经营灵活性较低。富荔广场的业态使经营更自主，形式更活泼、个性更张扬，管理更细致，商品更丰富、经营本钱更低、商品价格竞争力更强、运营整体的竞争优势更强。工程定位：萝岗乃至广州东还没有的精品时尚店中店购物中心，一个集诸多首次进入萝岗的品牌旗舰店+情景式室内步行街等为一体的广州东首席时尚品牌中心、是广州东最精、最潮、最时尚的第一精品购物中心商业规划思路及物业建议3物业建议商业规划思路及物业建议商业规划思路3一、重在规划整体商场而非单层商场或区域，规划出效益。二、商场租赁的结构和配套完整重于单店租金的上下。三、物业的空间利用和价值提升是工程整体价值最大化的关键四、考虑四大增值〔商业增值+物业增值+土地增值+品牌增值〕一、业态业种布局规划的理念合纵联横商铺布局规划定律1、布局规划思路合纵联横商铺切割法那么法那么一、两化法那么：商业面积最大化+商铺实用率最高化法那么二、动线法那么：动线人流循环更有效、合理、便捷法那么三、增值法那么：通过规划区域价值体系〔ABC〕，针对通道体系、顾客动线设计有效磁石点，通过磁石点带动低价值区域价值升级增值。法那么四、三赢法那么：规划切割的商铺必须符合三赢〔好招商、好销售、好经营〕2、商铺切割思路一、业态业种布局规划的理念F5〉乐尚街：影院、电玩、餐饮F1〉风气中心：名品个人护理、鞋、化装品、珠宝首饰品牌餐饮、甜品、名品店、配套F2〉超市+品尚街：品牌服装、潮流服饰、品牌餐饮F4〉童尚街：儿童服装、儿童体验中心、品牌餐饮广州东时尚风+潮流风风向标中心超市+广州东品牌女装荟萃中心广州东儿童体验中心广州东新吃喝玩乐中心F3〉超市+美尚街：品牌服装、潮流服饰、内衣、品牌餐饮超市+广州东潮流女装荟萃中心

层层皆金街，间间皆旺铺停车场停车场工程定量？3.5-5？3、楼层概念规划说明：根据购物中心在实际情况下动线设计的根本规律，从人的视觉和运动方式差异，购物中心交通根本组织一般分为四种模式：即线性模式，环形模式，网状模式和放射模式。从而对商业人流动线，进行规划布置。根据本工程地块的根本情况判断，本购物中心将采用环形组织模式与放射组织模式相结合的人流动线格局。人流模型分析扶梯适合本商场人流格局〔物业格局特点〕垂直人流组织动线示意环形组织模式与放射组织模式相结合的人流动线格局工程人流动线控制与优化4、人流动线思路商业规划思路及物业建议商业规划思路物业建议3良好施工现场形象，极易让客户对工程产生高品质的感性认知。[建议]：严格管理施工现场施工人员统一着装树立顶级施工现场形象不管是哪个阶段，楼体的主要作用都是工程形象宣传，而不是信息发布。因此个性化、高品质的设计和物料制作是最重要的，目的是让客户留下深刻印象，使客户对工程产生深刻认知。[建议]：高品质+个性化形象设计表达工程特性及大气感保持楼体简洁1产品规划设计建议工地包装+楼体包装围墙包装围墙是工程重要的档次及形象表达局部。因此在材质选择和设计上需要认真考虑，凸现工程的档次和差异性。[建议]：围墙工作的重点是在设计主题、材质选用及表现形式上取得制作突破

2产品规划设计建议

租售中心是体验式营销程序的重要场所，是客户停留时间最长的地方之一。是需要重点投入的包装区域。租售中心包装[富荔广场租售处建议]：设立4-6间VIP洽谈间以私人俱乐部方式设计运作〔包括水吧、书吧、音乐吧〕设立1间体验式影像投放室增加鲜花使用比例3产品规划设计建议以个性化的色感渲染，展示时尚空间产品规划设计建议租售中心包装33、富荔广场租售处功能区=接待区+浏览区+洽谈区+效劳区+休息区接待区：用于租售人员接待客户，要求高雅、气派有亲和力；浏览区：用于摆放模型、展板、材料、智能化效果背景图等宣传工具的地方；要求明亮、简洁、有艺术性。洽谈区：用于租售人员与客户沟通区域；要求亲和稳重有信赖感；休息区：用于供客户休息，思考和商量区域：要求舒适、温馨、人性化效劳区：用于方便客户使用和办公区域如：卫生间、财务室、饮水机之区域；〔洽谈区与休息区可考虑合并〕

租售中心是体验式营销程序的重要场所，是客户停留时间最长的地方之一。是需要重点投入的包装区域。[富荔广场租售处建议]：设立4-6间VIP洽谈间以私人俱乐部方式设计运作〔包括水吧、书吧、音乐吧〕设立1间体验式影像投放室增加鲜花使用比例样板房接待员样板房接待员不仅仅是保洁人员，应该成为客户体验样板房的桥梁。[建议]：每个接待员均需较高素质能帮助客户真正体验工程的享受档次4产品规划设计建议样板房是客户对工程产品认知最集中的区域，也是体验式营销程序中重要的一环样板房〔铺〕包装[建议]：名师设计、精致品质是根底增加客户在样板房的体验性，区别以往样板房只能看不能体验的缺点每个样板房配备专员效劳5产品规划设计建议售楼通道包装真实感是营造售楼通道的重点，让客户在看楼途中能感受到工程的品质[建议]：简约、明快的包装风格售楼通道要有空间感6产品规划设计建议产品规划设计建议LOMO城