专题九 伤心的房价

专题九伤心的房价中国的房价到底高到什么程度2008年，美国人均年收入（全美国民）为3.76万美元（世界排名第4）、中国2008年人均年收入（全国居民）仅1100美元（世界排名109位），美国人均收入是中国的34倍。当然，这样算可能会让一些人不爽，脾气大点的可能会“忍无可忍”，伸长脑袋让你摸，以折磨你善良的内心。

我们退让一步比较吧。中国城镇居民的收入差距很大。2008年，全国城镇居民人均收入15781元，约折合2300美元；2008年，全年全国农村居民人均收入4761元，折合700美元。显然，即使拿中国城镇的人均收入与美国（含农村）的人均收入对比，中国城镇居民的人均年收入也仅相当于美国的6%，或者说，美国（含农村）的人均收入是中国城镇居民（不包括农村）人均年收入的16.3倍。另外别忘记了，美国有健全的社会保障，并且，物价水平低于中国2009年10月28日，美国商务部公布的最新数据显示，美国9月份的新房销售中间价为每套20.48万美元，折合人民币约140万元（美国所发布的房屋中间价是比平均价更能反映房屋平均价格水平的指标）。换句话说，在美国每套约20万美元的房子，是绝对的主流。需要强调的是，这指的是美国的新房价格，二手房价格的中位数一般要比新房中间价低4万美元左右。

美国的新房指的是什么样的房子呢？上海社科院经济景气与预测研究室主任刘熀松先生曾经撰文指出：美国的房屋面积一般为每套200平方米左右，且为全装修房。

这样计算出来，美国住房的单价折合成人民币大约6800元/平方米。中国房子和美国房子的区别美国的住房不像中国这样按照所谓建筑面积计算，美国是按照使用面积计算的，而且，诸如车库、阳台、地下室、储藏室这样的都不算入面积，综合折算下来，美国200平方米的房子差不多相当于中国400平方米左右的房子（这也显出中国既得利益者用建筑面积计算房价的高明）。即便这样，还没有考虑前后院，美国住房的前后院也是不算入面积的。另外，还有四点不同：其一，美国的房子在中国被称为别墅，而中国被称为房子的住房在美国只是公寓。严格说来，美国的房价与中国的别墅价格相比才是恰当的。那样的话，差距就更离谱了——中国公寓的价格远远超出了美国的别墅价格。其二，中国的房子不包括土地，相当于一次缴纳了70年的租金，而美国的房子是包括土地的，永远归其所有。其三，中国的是毛胚房，美国的是精装修房。其四，美国的住房质量和品质更好，美国的住宅平均寿命是80年——100年，而中国是30年。在中国，许多普通人，用花费毕生心血积累的财富，换取的是价高质次的商品房。美国中低收入者花费几万美元就可以买一套房，房屋质量虽然不能跟几十万美元的房子相比，但有院子，可以种花草，是一片属于自己的世界。而且，位置稍远一些的房子，几万美元的照样舒适地令人感慨！正因为美国的房子品质好价格低，所以，才有那么多的官员、商人，悄悄地在国外买房，心甘情愿地把家人送到水深火热的资本主义国家体验生活，基本上都是“一去不复还”。最聪明的当属开发商，他们一边说中国的房价低，美国的房价高，一边又悄悄地把财富转移走，去国外买房。据一位开发商职业经理人估计，至少超过一半的有实力的开发商，把财富和子女转移到了国外。他们自己则既不买也不住他们所声称的由他们自己建造的“绝对物有所值”的房子。美国对公众购房尤其自住房有很多优惠政策。美国自住房住满两年以上出售时享有增值税减免优惠，自住房贷款利息可抵消个人所得税等等政策。其实，还有更多。美国建立住房体系过程中，有两大主题：一是自有房。为了让民众买得起房，美国政府采取补贴等措施，帮助民众买房。“联邦和州政府长期以来一直通过降低抵押贷款的利率来减少自有房的费用。更近些的办法对低收入住户的本息还贷支出进行补贴，使得他们可以获得购房所需的抵押贷款……到1972年为止帮助40万户家庭成为了有房户。后来，联邦政府又通过发行抵押贷款收益券等方式，为购房者提供补助。“除了住房抵押贷款利息支出免交个人所得税之外，其他针对有房者的税收政策还包括不动产税减免、出售住房所得的资本收益减免，以及由免税债券资助的面向首次购房者的低利率贷款……看两个愤青们的帖子近日，一篇名为《房子让80后成为垮掉的一代》的网络帖迅速在全国各知名网站转载并引起热烈讨论，帖子直指高房价对年轻人创业热情和创业精神的打击。帖子称，“如今的大部分人不吃不喝需要大概15-20年的时间才能买套房。因为房子，我们害怕失业；因为房子，我们不敢创业；因为房子，我们被迫啃老；因为房子，我们不敢养育下一代。因为高房价，很多80后的抱负只是尽快拥有一套房子，因为房地产，80后沦落为最没有志气的一代。”左巴(http:///)在《美国的房价》上后面写道：

“在此为时先生补充一点，在美国，如果一个男人工作，养活太太和一个孩子，按揭一套约23万美金的HOUSE（休斯敦市郊中产社区的均价），那么这个家庭将享受的税收优惠是很多的，基本上可以抵消掉物业说。如果养育两个孩子，优惠更多。目前中国最大的问题是，比如在深圳，如果夫妻一方失业，家庭经济可能立即陷入危机，所以中国的妻子是比较辛苦的，这也是深圳30出头的女人很多看起来都像40多的原因。在深圳可能幸福指数最高的是公务员了，公务员里幸福指数的最高的是夫妻均为公务员，永远不用担心失业，无论经济好坏。”

而在中国，最大的问题是住房的最大受益者是地方政府，他们为了力推房价以把地卖个好价钱，建设保障性住房的动力严重不足。保障性住房跟不上，任何调整房价的措施都必然失败。实际上，许多调控手段被巧妙地扭曲成了推高房价的手段。

美国建立住房体系的第二大主题是收入融合（IncomeIntegration），简言之就是化解贫富对立，建设和谐社会。两个办法，一是“分散”，帮助公共住房居民和其他极低收入住房搬入中等收入、通常位于郊区的社区，二是“收入融合型住房”，即把不同收入阶层的住房置于同一建筑或同一开发项目中。中国的房价是这样炼成的……房地产业的大嘴——任志强同志曾经说过，“公开房屋成本，就如同让开发商公开自己老婆的胸部有多大”。可见，房价成本对于房地产商而言隐秘到何种程度。确实，长期以来，由于房价成本的不公开，房价成本完全成了一笔糊涂账。虽然社会盛传房地产是暴利行业，房地产业利润高到让开发商都感到“不好意思”的程度，但由于缺乏权威部门的统计和公布，房地产业利润到底有多高成了一个迷。无论任何一座城市、任何一个时期，“房价成本”都是业内一个讳莫如深的话题，开发商和地方政府在这一点上，态度是趋同的。一些开发商曾公开表示，让企业公开成本构成，等于逼人去做裸体表演。刚刚过去的8月，全国一线城市房地产业持续回暖，除了上海商品住宅成交量创下21个月以来的新高，深圳房价也在投资客的拉动下，同比涨幅为37.6%。在高房价“压迫”下的购房人愤愤地说，房地产开发是最暴利的行业；一些开发商则委屈地表示，钱大部分被政府拿走了。究竟房地产商能从开发房子上赚多少钱？一位北京地产界资深人士昨天向CBN记者详解了房地产开发企业的成本和盈利。

以北京朝阳区一个商品住宅项目（下称“朝阳项目”）为例，这个项目总建筑面积约32万平方米，销售面积23万平方米。第一次开盘均价在12500元/平方米（按销售面积算，以下皆同）左右。这是一个转手项目，目前开发商通过收购项目公司从其他企业获得了这个项目，当时核算土地成本在3000元/平方米左右，但由于这种项目不走“招拍挂”程序有点遗留问题，在开发过程中，现在的开发商又追加了一些拆迁补偿，最终土地成本达3500元/平方米。

和大多数北方项目差不多，朝阳项目的建安成本在2000元/平方米左右，其花在市政配套方面成本（包括大市政和小市政）约750元/平方米，由于代征绿地较大，且开发商希望通过高品质的绿化来提高小区品质，以支撑其售价，园林成本约为250元/平方米。

完全用自有资金进行开发的开发商几乎没有，为达到高杠杆率，开发商往往愿付出高昂的融资成本。银行开发贷款占总投入的80%，而占总投入20%的自有资金，其中很大一部分也不是开发商投入的，而是信托或其他资金以资本金投入的形式投入。这些以资本金形式投入的资金，开发商付出的资金成本远远超过了银行贷款的资金成本。在银行资金收紧的2008年，年利率可达到25%—40%，甚至更高。朝阳项目的融资成本达1500元/平方米。另外，销售费用也是项目的成本之一，一般来说，一个房地产项目，全部收入的3%—4%为销售费用。朝阳项目在这方面的成本大约为400元/平方米。

综合以上各项费用，朝阳项目的成本达8000元/平方米，但这些并不是开发商所需要付出的全部成本，开发商还有很多税要付，房地产开发企业被征收的税主要有三种，第一种是营业税及附加，按照销售收入的5%—5.5%进行征收，换句话说，朝阳项目平均到每平方米的营业税为605元。第二种税为土地增值税，土地增值税是一个非常特殊的税种，计算方式非常复杂。按照土地增值率的不同，税率分别为土地增值额30%、40%、50%，甚至60%。土地增值额的大致计算方式为“收入-开发成本（开发成本=土地、拆迁、建安、市政配套成本合计）×1.3-营业税”，而土地增值率则等于土地增值额除以开发成本的1.3倍和营业税之和。幸运的是，朝阳项目的土地增值率不高，其土地增值税的税率可以按照30%的最低税率计算。去除各项成本和营业税，朝阳项目的土地增值额为1945元/平方米[12500元-（3500+2000+950+550）×1.3-990元]，其平均到每平方米的土地增值税为2584元。第三种税则是所得税，按照税前利润的25%进行征收，朝阳项目的税前利润为2180元/平方米（12500-8000-950-550元），则需要缴纳的所得税为628元/平方米。

综合三种税种，朝阳项目需要缴纳的税金达1730元/平方米，结合项目均价12500元/平方米，以及各项成本8000元/平方米，开发商最终能剩下的钱只有2350元/平方米。按上面的计算，开发企业销售净利润率为23.7%。但值得注意的是，房地产开发是一个高杠杆行业，杠杆之高，很难有其他行业可匹敌。上述人士介绍，23万平方米的朝阳项目开发商的自有资金投入只有2个亿，而不包括各项税，该项目的总投资额达22.8个亿。考虑到滚动开发因素，该项目需要的资金达13个亿。折算到每平方米，开发商自有资金投入只有1090元/平方米，但最终实际利润则达2350元/平方米，实际净利润率达240%。

当然，一个23万平方米的项目销售非一日之功，在实际销售中，朝阳项目已几次提价，开发商最终净利润率超过240%。不过，也由于一个项目从拿地到售罄往往需要几年时间，按4年周期计算，实际上开发企业年投资回报率是34.5%。贪官。中国各种古怪离奇恶心伤感愤怒无聊无奈的事情，都可以归结到这两个字。这两个字，说得学术一点是人事制度。在中国，说无官不贪，虽然有些过,但还是有些道理的。

开发商、炒家、银行将房价炒高，虽然导致房价奇高，但人总得有住得地方啊！！！为了买房子住，大家只能拼命工作，客观上推动了整体经济的发展。然而，经济虽然发展了，创造的财富的分配严重错位：广大拼命工作的百姓发现挣钱的速度远远跟不上房价的攀升速度，在国家一片经济发展叫好声中，人们憔悴不堪，早年白发。他们茫然地看着不断攀升的房价，不知所措；他们不知道地产商和官僚正一点点地榨取着他们的汗和血。

未来的房价房价总体来看,它是随着宏观经济的增长,随着我们财富的增长,整个市场始终不渝的在一个向上的发展趋势走高。但是这个过程中,房价也可能在短期内出现区域性的疯涨，这也是正常,它也会有回调、回落、波动；但在中国，总体向上趋势应该说三十年不会变。一．中国城市化进程刚刚拉开帷幕，农村人口向城镇集中、城镇人口向大中城市集中的的趋势还将持续二十年以上；今后的大中城市规模会成倍扩大，城市房屋质量和居住环境将大幅提高。需求决定房价，大需求必推高房价。二．中国市场真正要满足实效性的内需过程缓慢，实业结构调整到合理约需要再经历十年左右的时间。其间，国家要保发展，会对城市基础设进行持续的规模投入和进一步改善，房地产业是国民经济的支柱地位也不会在十年内改变。考虑房地产对国民经济增长速度和就业的巨大影响以及对上游产业的拉动作用，促使政府会在暗箱中、对房地产业采取优惠政策的扶助持续较长的时间。各种因素作用，推波助澜提升房价。三．目前城镇住房存量资源中，房改时的前期百姓已有住房所占市场比例达一半以上，这些存量房在未来二十来年的周期内大部分会不适应居住条件，必得到改造或升级换房，造成大量被拆迁的房主急需新购置房；同时，享受房改的大约近半左右的城市居民家庭，再经过五至十年后，普遍进入了一个依靠市场自我改善的区间，特别是二三线城市，这个趋势非常明显。显而易见，需求的天量增加，必会推进房价上升。四．中国社会开始富有，中国百姓的资本投资和保值资产储备意识日益强盛，绝大多数的百姓将有能力持房屋资产条件，社会房产投资需求量会持续快速增长；只有房价普涨，才能制约房子的供不应求。五．城市居民的收入情形已经处于住房消费能力的收入高敏感、高弹性阶段，他们收入增加一个点，他们的住房消费能力就可以增长五个点以上。富裕起来的中国百姓都要强烈改善生活质量，导致中国房产需求持续膨胀性的扩大，会诱导出多轮的改善性刚性需求，百姓住房会不断替换升级，从需求型住房开始走向享受型住房，最终达到奢侈型住房。一轮一轮的需求，推陈出新，必然要推出品质更好、价位更高的住房。六．中心城市土地资源的有限性和不可再生性，决定了土地开发规模越大，核心市区的房价越高；房子性价比梯度落差越来越明显。将来，像北京、上海、深圳这样一线城市房价水平就奇高,最低是每平米几万元以上,甚至十万元以上，二三十万元以上也不足奇。因为中国这样的是国际化城市、经济中心城市不多,是由将来部分的高度财富聚集者带来的。中国高房价为什么没有导致社会问题

一是中国人的生活习惯使然。二是中国房地产既得利益集团实力太大。

三是中国的房贷是个人商贷，四是国企起到稳定器的作用。高房价的形成政府难逃其咎政府的“作为”导致了高房价一、高价土地导致高房价。土地是房屋的必要生产要素，没有土地房屋无从谈起。但由于中国的现实是土地国有，土地控制在政府手里。政府是土地的唯一垄断方，使得土地这一生产要素无法在市场上自由流通。政府掌握土地最低定价权，人为的干扰了土地本应由市场竞争而来的价格形成。相对应的现实是，高价土地导致高价房，而高价土地由于土地财政正成为地方财政的主要来源而难以改变。

二、银行房产贷款高利率导致高房价。银行利率本该是资本自由竞争的产物，但在中国，银行国有，控制在政府手里。这一因素导致房地产商面对垄断性银行导致的垄断性高利率缺少足够选择的空间。于是银行房产贷款高利率导致高房价。由于银行的背后真正操控方是政府，因此银行的高利率也属于政府的不当“作为”之一。

三、官商黑色交易导致的额外灰色成本抬高了房价。在土地授予、房产审批等相关环节，相关官员与房地产商相互勾结，中间产生了大量的灰色成本。如金钱贿赂即是最普遍的一例，这些灰色成本最终反应在房价上，导致了高房价。而由于政府官员是政府的有机组成分子，所以这也属于政府的破坏自由的市场的不当“作为”之一。

四、房屋的其他生产因素不充分竞争抬高房价的可能性。如钢铁、水泥等。由于这些物资均属于战略物资而掌控在政府手里。政府对这些生产要素的垄断导致这些要素的价格没有得到充分的市场竞争的检验，因而其也存在导致高房价的可能性！（现实中该因素较小）政府的“不作为”导致了高房价政府的“不作为”又可以细分两个方面，其一政府不是一个称职的社会的“守夜人”，反应在商品市场方面，政府没有尽到维护自由市场公平竞争的责任。其二是在自由市场公平竞争的前提下政府作为人民意志的体现，没有就增进人民住房福利作出足够努力。

属于未维护自由市场公平竞争的“不作为”

一、即上面种种与政府干扰自由市场公平竞争“作为’的对立面，有多少项此类“作为”则有多少项“不