2015年下半年江苏房地产估价师理论与方法：价值时点模拟试题

2015年下半年江苏省房地产估价师《理论与方法》：价值时点模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、并称古典地租理论之双壁的是的地租理论。A：威廉•配第和亚当•斯密B：大卫•李嘉图和约翰•冯•杜能C：詹姆斯•安德森和马尔萨斯D：理查德•坎蒂隆和马克思E：工业用地的监测点评估价格2、下列说法正确的是_。A.抵押人是指接受房地产抵押作为债权人履行债务担保的公民、法人或者其他组织B.抵押权人是指依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织C.预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款金融机构代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为D.在建工程抵押，是指抵押权人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为3、房地产价格与一般物品价格的表现出房地产价格的独特之处。A：等值B：不等值C：相同D：不相同E：工业用地的监测点评估价格4、房地产转让时，当事人在房地产转让合同签订—日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。3090601205、依据《城市房屋拆迁估价指导意见》，城市房屋拆迁估价的估价时点一般为—之日。A.房地产估价师实地查勘B.国有土地出让合同签订C.拆迁公司现场动员搬迁D.房屋拆迁许可证颁发6、下列不属于房地产的行政法规的是。A：《城市私有房屋管理暂行条例》B：《城市房屋拆迁管理条例》C：《城市房屋拆迁单位管理规定》D：《住房公积金管理条例》E：房地产估价机构必须加盖公章7、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为800万元、年平均税后利润为600万元。该投资项目的资本金利润率为。A：30%B：40%C：45%D：50%E：借款合同8、下列情形中，诉讼时效为2年的是。A：身体受到伤害要求赔偿的B：寄存财物被丢失的C：环境遭污染或损害的D：借出的资金未能收回的E：执行层的组织协调9、在正常使用下，房屋建筑工程中屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的最低保修期限为年。A：1B：2C：4D：5E：执行层的组织协调10、”三项预测值”分析方法是（）中的一种。A.单因素敏感性分析方法B.多因素敏感性分析方法C.概率分析方法D.盈亏平衡分析方法11、某经纪公司独家代理销售的一房屋成交价格160万元，最高收费一万元。3.24.86.4812、高级别墅豪华住宅用地的土地使用最高出让年限是一年。4050607013、标准临街深度通常简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影响的转折点，如某个路线价区段内临街土地的临街深度大多为18m,则标准临街深度应设定为m。A：15B：22C：18D：25E：工业用地的监测点评估价格14、根据《房产测量规范》，下列项目中计算一半建筑面积的是_。A.无顶盖的室外楼梯B.无柱的雨篷C.无顶盖的阳台D.房屋之间无上盖的架空通廊15、随着社会经济的发展，房地产价格总体上呈—波动的趋势。A.向下B.平稳C.不稳定D.向上16、某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为万元。A：400B：628C：656D：700E：工业用地的监测点评估价格17、半年度中期财务会计报告应当于年度中期结束后—内对外提供。15天30天60天4个月18、某物业10年租金收入的终值为20万元，年租金增长率为6%,租金在每年末支付，若年利率为6%,则第5年年末的租金是一元。14945.1615841.8726764.5128370.3819、—资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。A.一级B.二级C.三级D.暂定级20、下列有关房地产开发项目可行性研究步骤的内容，表述不正确的是_。A.接受委托，即在项目建议被批准之后，开发商即可委托咨询评估公司对拟开发项目进行可行性研究B.调查研究，即主要从市场调查和资源调查两方面进行。市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目构成C.在市场和资源调查完成后可进行财务评价和国民经济评价，对调查分析后所确定的最佳方案，在估算项目投资、成本、价格、收入等基础上，对方案进行详细财务评价和国民经济评价D.编制可行性研究报告，经过先前的分析与评价，即可编制详细的可行性研究报告，推荐一个以上的可行方案和实施计划，提出结论性意见.措施和建议，供决策者作为决策依据21、我国《公司法》规定，公司当年的税后利润，应提取列入公司法定公益金。A：3%〜5%B：3%〜10%C：4%〜10%D：5%〜10%E：执行层的组织协调22、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，拆迁当事人对估价结果有异议的，可以自收到估价报告之日起日内，向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。A：5B：7C：10D：15E：房地产估价机构必须加盖公章23、甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%,乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是。A：甲物业投资风险大B：乙物业投资风险大C：甲、乙物业的投资风险相同D：难以判断甲、乙物业的投资风险大小E：借款合同24、征收集体土地的补偿费归—所有。A.县级以上人民政府土地管理部门B.乡（镇）人民政府C.土地使用者D.农村集体经济组织25、估价报告有效期应从一起计。A.估价时点B.估价作业期C.出具估价报告之日D.签订估价委托合同之日二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0・5分）1、商品房预售方案应包括的内容有。八：项目基本情况B：预售房屋套数C：销售人员姓名和身份证号D：竣工交付日期E：住房质量责任承担主体2、合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3%时，如果买受人不退房，产权登记面积小于合同约定面积时，处理的原则是。A：面积误差比在3%以内（含3%）的房价款由买受人补足B：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人C：绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人D：绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业三倍返还买受人E：绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人3、单利计息与复利计息的区别在于。A：是否考虑资金的时间价值B：是否考虑本金的时间价值C：是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值D：采用名义利率还是实际利率E：借款合同4、下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是（）。A.增加抵押贷款B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款D.处置抵押房地产E.租赁抵押房地产5、某商品住宅于1999年1月10日竣工验收合格，2002年1月10日交付给买受人。开发商应承担该商品住宅屋面防水工程的最低保修期限应至A：2002年1月10日B：2004年1月10日C：2005年1月10日D：2007年1月10日E：执行层的组织协调6、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是_。A.销售利润率=销售利润/销售收入B.销售利润率=销售利润/总开发价值C.销售利润率=销售利润/总开发成本D.销售利润率=销售利润/项目总投资7、从房地产投资的角度说，风险是指_。A.房地产投资结果的好坏程度B.获取预期投资收益的可能性大小C.房地产投资项目激烈竞争程度D.房地产开发程度8、房地产的投资风险中，物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险是指（）。A.资本价值风险B.未来运营费用风险C.时间风险D.持有期风险9、《物业管理条例》确定的基本制度包括。A：业主大会制度B：业主公约制度C：住宅小区治安管理制度D：住宅小区综合验收制度E：住房专项维修资金制度10、目前，我国推行工程量清单计价法，根据工程量清单计价法，建筑安装工程由—构成。A.直接费B.间接费C.利润口.税金E.预备费11、在房地产周期循环周期过程中，控制率持续下降到合理的控制率以下的阶段为房地产市场自然周期中的。A：第一阶段8：第二阶段^第三阶段D：第四阶段E：借款合同12、员工医疗保险和失业保险属于经营费用中的（）。A.人工费B.办公费C.法定税费D.保险费13、下列房地产图中，用作房地产产权证书附图的是。A：地籍图和房产分户图B：宗地图和房产分户图C：地形图和房产分户图D：宗地图和房产分丘图E：执行层的组织协调14、新设项目法人融资形式的特点有。八：项目投资有新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成B：新设项目法人承担相应的融资责任和风险C：从项目投产后的经济效益来考察偿债能力D：从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力E：拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产15、下列控制性详细规划指标中，不属于环境容量控制指标的是—A.容积率B.绿地率C.建筑密度D.建筑后退红线距离16、厂商经营决策的利润最大化原则的内容是。A：边际收益等于边际成本B：边际收益小于边际成本C：总收益等于总成本D：边际收益大于边际成本E：执行层的组织协调17、下列用来作为房地产产权证附图的有。A：规划图B：宗地图C：房产分幅图D：房产分户图E：地形图18、房地产金融的特点包括_。A.集中性B.风险性C.流通性强D.资金增值性E.资金周转期长19、在房地产开发投资中，属于财务费用的是（）。A.折旧费B.审计费C.金融机构手续费D.无形资产摊销费20、某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80%,所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为万元。A：22.0B：24.0C：25.6D：26.0E：借款合同21、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%,该房地产的价格为—万元。A.225.00B.237.50C.381.25D.395.8322、间接融资的优点在于_。A.筹资上可以积少成多B.安全性比直接融资高C.有利于筹集长期投资资金D.由于间接融资主体的金融中介机构的作用从而提高了金融业的规模经济水平E.减少了对筹资者使用资金的压力和约束23、可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面的—分析、论证的科学方法。A