中国江苏沭阳商业市场房地产市场调研报告

【市场调研报告】中国·江苏沭阳

第一章宏观经济及城市概况一）城市概况1.1 地理位置及特征沭阳地处中国华东，江苏北部，沂沭泗水下游，属鲁南丘陵与江淮平原过渡带，隶属江苏省沭阳市，因位于沭河之阳而得名。是全省人口最多、面积最大的县。县域介于北纬33°53′至34°25′，东经118°30′至119°10′之间，东西60公里，南北55公里。东与连云港接壤，南与淮安市毗邻，西倚沭阳，北接徐州，是徐、连、淮、宿四市结合部。全县地形地势西高东低，大部分地面高程在7-4.5米。县内最高峰韩山海拔70米，除潼阳、茆圩、刘集、悦来等乡镇有些岗岭外，土地平衍，河网密布，有新沂河、淮沭新河等29条河流纵横境内。1.2 交通状况由于位于苏、鲁、皖三省和徐州、淮安、连云港三市大小三角中心，处在徐连经济带、沿海经济带和沿运河经济带的中心地段，是徐、连、淮、宿四市结合部。城区两个国家一级客运站-沭阳客运东站、沭阳客运西站陆续投入使用。沭阳市策应沿海开发、东向战略交通一号工程-344省道也已经开工，预计2012年建成通车。县城距南京只有260公里，距沭阳只有55公里，距临沂只有100公里，新长铁路、京沪高速公路、205国道和324、326、245省道穿境而过。京沪高速公路向北6小时可直达全国政治文化中心北京，向南4小时可直达全国经济中心、国际大都市上海。东去连云港白塔埠机场40分钟，西到徐州观音机场1个小时。沭阳县水路畅通，新沂河横贯东西，淮沭新河纵穿南北。江苏省20大内河港口之一的沭阳港，年吞吐量在300万吨以上，过淮沭河与长江联接，经沭新河、蔷薇河、古泊河达连云港港口。1.3 行政区划古有厚镇、渠头、刘庄口等镇，惜毁于兵火。明清增至36个镇。民国期间，裁镇设9市1乡，后改为10区162乡镇，大小集镇星罗棋布。新中国成立后，区乡屡有更动，至20世纪80年代相对稳定，计35个乡镇（场），另有10多个集市。现辖29个镇、5个乡，1个农场，472个行政村（居）委会，180万人。沭阳下辖26个镇、8个乡。472个行政村（居）委会，县政府驻地为沭城镇。镇：沭城镇、陇集镇、胡集镇、钱集镇、塘沟镇、马厂镇、沂涛镇、庙头镇、韩山镇、华冲镇、桑墟镇、悦来镇、刘集镇、李恒镇、扎下镇、颜集镇、潼阳镇、龙庙镇、高墟镇、耿圩镇、汤涧镇、新河镇、贤官镇、吴集镇、湖东镇、青伊湖镇。（十字镇、七雄镇、章集镇）乡：北丁集乡、周集乡、东小店乡、张圩乡、茆圩乡、西圩乡、万匹乡、官墩乡。1.4 人文环境沭阳建县至今已有2000多年历史。境内有鲁成公九年（前582年）建的郯子国，在今日沭城西北20公里处，仍可寻到留下的一片废墟。前汉时东海郡的厚邱、建陵、阴平、下城、临渣、怀文、服武等古城，皆在境内。后汉，建陵县并入厚邱县。至晋，阴平县也并入厚邱县。宋元嘉十二年，废厚邱县为襄贲县，直到北周建清六年?56年）改怀文县为沭阳县，县名沿用至今。沭阳县历史悠久，是古城封邑所在，留有较多的历史古迹和文化遗产。如新石器时代的臧墩和六朝墓葬，西周时的孟墩、殷墩，前汉时的厚邱、阴平方城遗址，宋朝大科学家沈括留下的治水功业与虞姬诞生地有关的虞姬沟、虞姬庙、九龙口、霸王桥等；明代抗倭将领刘綎筑的营垒，清代性灵派诗人袁枚留下的袁公藤和古典雅秀的逍遥厅。有的被列入国家保护文物，常使沭阳人引为自豪。沭阳古为纷争之地，近为革命老区之一。北宋时宋江义军活动于海、沭一带，南宋时韩世忠在此抗金。清顺治年间，以榆园山为首的农民义军，奋起反抗清庭统治。民主革命时期，老一辈革命家刘少奇、陈毅、黄克诚、张爱萍、李一氓等同志，皆在这里领导过革命斗争。在沭阳大地上涌现了许多英雄人物和文化名人（如著名作家白夜、摄影大师吴印咸、“活红娘”宋长荣等）。1.5 人口环境沭阳总面积2298平方公里，辖35个乡镇（场），全县常住总人口230万人。户籍总人口200万人。其中：沭城人口为40万。是江苏省陆域面积最大、人口最多的县份。二）城市经济发展状况2.1地区经济总量综述2.1.1经济宏观面沭阳的城市经济发展迅速，被美誉为“苏北的小温州”，近年来，全县经济社会始终保持快速健康发展势头，产业结构得到根本转变27.2∶43.5∶29.3，工业、第三产业成为拉动当地经济持续发展的基础，综合实力实现新的跨越。2010年，全县实现地区生产总值219亿元，人均地区生产总值为8912元（突破1000美元），财政收入由1996年建市之初的0.82亿元增长到32.66亿元。在苏北23县市中居第1位，在全省52县市中居第15位，成功入选“全国最具投资潜力中小城市百强”，率先跨入“全国文明县城”行列。2.1.2经济指标参考：■GDP：从96年以来GDP年均增速达18.2%，增速及总量均居苏北前列；■三次产业结构：产业结构发生重大转变，2004年由“一二三”突破为“二一三”，2006年又优化为“二三一”；■财政总收入和一般预算收入：财政收入加速增长，2009年一个月的财政收入相当于2002年全年的收入；■全社会固定资产投资：从96年以来年均增速达46.1%，为经济社会发展奠定了坚实的物质基础；■社会消费品零售总额：城乡消费市场日益繁荣，从96年以来年增长率均在两位数以上；■金融机构存贷款：金融机构存贷款快速增加，2008年存款余额超10亿元，2009年贷款余额首次突破百亿大关；■城乡居民收入：城乡居民收入大幅增长，2008年分别突破了10000元和5000元大关，2009年继续保持两位数增长。2.1.3城市支柱产业沭阳经济发达，电子、木材、小商品、机械、建材是重要的支柱产业。2.2.1农业概况沭阳县拥有耕地面积204万亩，农业人口129万，是传统的农业大县。是全国十大商品粮基地县、首批平原绿化先进县、商品猪基地县和科技先进县。年产粮食100万吨、油料6.23万吨、棉花0.51万吨，年出栏商品猪近200万头。形成以林业板块，花木板块，食用菌板块，水禽板块，瓜菜板块五大特色经济板块，在全市举行的五次高效农业观摩评比中实现“五连冠”。2.2.2工业概况过去：沭阳县工业起源在明清时期，以传统的手工作坊为主，其中“惟酿酒造油称大宗”。50年代，县级工业逐渐兴起。改革开放以来，沭阳工业得以快速稳健发展。现在：2009年，全县新增规模工业企业129家，总数达577家，销售超亿元企业32家，全县木材加工、轻纺服装、机械电子、金属加工、轻工食品五大主导传统产业共实现产值306.78亿元，占工业总产值76.3%。

2010年预计新增规模工业企业136家，总数达713家，其中销售超亿元企业42家，产值预计达到385亿元，占工业总产值80%，其中木材加工业成为全县首个百亿级产业集群；建成新材料、新能源、新医药及生物科技、软件和服务外包等新兴产业151家，高新电池产业园、纺织纤维新材料产业园跻身省级特色产业园，天能集团、欧亚薄膜、远新实业等一批销售有望超过50亿级企业陆续建成。未来：开发区基础设施配套面积将扩大到30平方公里，承载各类项目594个，投产企业394家，其中亿元以上项目113个，用工10.3万人，已建成丝袜、画材、包覆纱、针织毛衣、手机扬声器、电动车蓄电池、单缸机活塞、天然VE、防水模板等9个全国“单打冠军”，拥有市级以上高新技术企业46家。2.2.3三产服务业浙江商城、苏北车市、苏北商贸城、新世界商业广场、中国•沭阳海宁皮革城、国内首家县级城市五星级国际影城—3D国际影城、苏北县级城市最大的连锁超市—大润发超市、苏北地区规模最大的佛教寺庙—圆觉禅林先后建成投入使用，总建筑面积达114万平方米的中国沭阳国际服装南北汇、36.6万平方米的蓝天国际商贸城和32万平方米的山东商城等大型市场群正在加快建设，城市对人口、产业的集聚和承载能力愈发增强。江苏省（沭阳）软件产业园已吸纳华军软件、小聪软件等93家企业入驻，注册资本6.4亿元，2009年税收收入突破亿元大关，2010年将超过1.5亿元，被省科技厅认定为省级首批科技产业园，成为目前江北地区最大软件和服务外包基地。2.2.4社会事业全县共有各类教育机构963所，其中国家级示范高中和国家级重点中等职业学校各1所，江苏省三星级高中5所。新建民办教育机构326个，固定资产投入1.4亿元，涌现了一批教学设施先进的民办学校。城乡医院、卫生室配置合理，城区的县人民医院、县中医院设备先进，技术雄厚。全县乡镇卫生院全部完成民营化改制，兴办私立医院10多家，诞生了协和医院、中心医院、仁慈医院、平安医院等一批上规模、上档次的民办医疗机构。殡仪产业得到新的发展，拥有民间投资的天府园墓地和苏北唯一的星级殡仪馆万福殡仪馆。地方色彩鲜明的淮海戏、僮戏、淮海鼓锣、琴书、花船、快板等文艺形式迅速发展，文学、戏剧、音乐、曲艺、绘画、书法、摄影、雕刻以及广播、电视等各种艺术门类空前繁荣，县、乡、村三级文化网络逐步形成。2.3沭阳经济产业之最世界最大画材生产出口基地全国最大的花木基地全国规模最大的丝袜生产基地全国最大的内燃机活塞生产制造基地全国首家开设分支机构的村镇银行全国最大的包覆纱专业生产基地全国最大的电动车用纳米高能蓄电池生产基地全国最大的手机扬声器生产基地全国最大干花生产基地全国最大的LVL顺向板出口生产基地全国最大建筑模板生产基地全国最大的天然VE生产基地全国最大的防水模板生产基地全国最大的针织毛衣生产基地全国首家县级城市五星级3D国际影城全国最大的图书交易市场台商连锁商业投资最具潜力城市苏鲁皖豫最大皮革交易市场江苏省首家村镇银行江苏人口最多县域江苏面积最大县域江苏长江以北最大最美县城江苏长江以北最大软件和服务外包基地苏北县级城市最大的连锁超市大润发超市苏北地区规模最大的佛教寺庙圆觉禅林2.4居民生活水平近两年，城镇居民生活水平不断提高。人均可支配收入保持两位数增长。消费结构升级加快，城市居民用于文教娱乐、交通、通信、医疗保健类人均支出逐年增长——2009年同比增长32.3%。购买能力加强，人均生活消费支出攀升——2009年人均生活消费支出14308元，比上年增长30.6%。城镇人均住房面积逐年改善。三）城市扫描总结

沭阳是全国人口第一大县；历史悠久，文化底蕴深厚；四通八达辐射东西南北方圆400公里的城市群宏观经济持续增长，人均ＧＤＰ突破１１００美元；产业结构更趋合理，工业和商业发展形成经济平稳增长的产业支撑。第二章沭阳市城市发展规划和发展方向一）沭阳城市发展现状沭阳城区主要分为老城区、城东新区、城南新区、经济开发区四个区域；城南、城东两大区域，为城市大开发的打造重点；县政府的东迁，带动新区的开发增长迅速，区域房地产市场快速发展。二）沭阳城市发展方向2.1城市东扩：依托县政府的进驻，城东新区将形成以政府职能为主导的，政治经济中心；2.2城市南移：火车站的建成通车，政府规划的新汽车站开始动迁，城南新区的配套生活生活设施的不断完善，城南规划为未来的城市居住中心。三）沭阳城市发展目标和前景总结：城市扩张及总体发展目标，亟需进入房地产发展趋势的商业时代和商务时代第三章沭阳房地产现状及住宅分析一）沭阳房地产市场发展现状1、1沭阳房地产市场发展历程■沭阳至2009年以来规划建设各类小区95个，总建筑面积1100万平米，现以建成340万平米。■产品的类型不断丰富，小高层、高层等产品不断增多，城市，2005年至今以建成小高层、高层39栋。■正在施工的小高层有109栋，规划有137栋陆续开工建设。■房地产市场价格每年以400元/平米的速度递增，呈现价量其实的良好发展势头。■近几年政府安置房共建成90万平米安置房在很大程度上了平抑房价的上涨。1、2沭阳房地产市场发展形势

2009年沭阳的房地产市场销售率达到80%，市场销售情况良好，房地产发展健康。从09年8月底-10年1月的调查情况看，沭阳城区多层商住楼房平均价格在1800元/平方米左右，低于周边接壤县（市、区）平均房价（2550元/平方米左右）30%，成为苏北地区的“房价盆地”。从2009年10月至今年年1月价格不断上涨，市场出现了无房可买的脱销情况。1.3沭阳房地产市场总结■沭阳房地产市场经过这几年的发展产品不断丰富，市场供应量不断增加。■市场价格随着城市的发展不断上涨。■沭阳城市的房地产市场主要发展方向是城东新区和城南新区两个区域，高品质楼盘和大盘主要集中在该区域。■与周边同区位条件县市相比，价格具有较大的弹性空间，而人口的支撑，将对住房的需求保持刚性增长态势；■沭阳城市每年供应市场的安置房和经济适用房的面积在很大的程度上组织了房价的上涨，预计今年共建安置小区面积50万平米，这将在一定程度上平抑房价的上涨。二）沭阳住宅市场发展现状2.1沭阳住宅楼盘一览2.2沭阳各热点板块住宅市场特征2.2.1老城区分析总结◆ 老城区现在供应量不大，都是小规模项目开发，楼盘品质都不是很高。◆ 老城区的购房主要群体是老沭阳人，他们不愿意离开老城区内良好的配套环境。◆ 老城区的主要还是以多层为主，小高层，高层供应量少。◆ 市场供应户型主要面积在110—130平米的三房两厅，但是去化速度较慢，客户比较偏好95—118之间的小三房户型。◆ 未来老城区主要是城市改造出现的地块用于房地产开发，现在已经无地可供，主要向外围发展。2.2.2城东新区分析总结◆ 城东新区由于县政府搬迁到该区域，带动了区域房地产的快速发展，大盘云集，是沭阳房地产最为集中的区域。◆ 城东置业者主要以国家公务员为主，是多次置业的群体，对楼盘的品质要求较高。◆ 购房的主力面积集中在90—120平米之间的三房，喜好多层，对小高层和高层的抗性较大。◆ 城东的产品类型也在不断丰富，出现了写字楼等商业项目。2.3沭阳2011年7月楼市现象分析2.3.1市场存量及价格走势

2011年的沭阳城区，在售的有27家，未开盘的有9家，大部分将于今年八九月份开盘。其中在售楼盘的均价在3000左右，均价最高的在老城区3500/平米，其次就是城东在3300/平米，最低的是城西2800/平米，城南均价3000/平米，城北2900/平米2.3.2市场热点住宅类型房产销售主打高层，在售的27家中除了湖玺庄园（别墅）、永康五金模具城（商铺）、天宇天和花城、盛源金城等楼盘其他的都是高层。并且一些还未开盘的楼盘即将推出的也是高层，所以想买多层的朋友可能要再多等段时间了。2.3.3市场热点置业片区本月房产销售集中在城南，城南在售楼盘有11个，而城北只有两个，城西、城东和老城区分别有3个，4个，3个。各个城区可售房源分别为城南400套不到、城北400多套、城西70套左右、城东400套不到、老城区40套左右。虽然城南现在可售房源数和城东城北差不多，但从它的楼盘数来看，说明城南的房子是最好卖的，而且城南还有不断的新房源准备推出，所以城南的市场是最大的。2.3.4政策影响和近期即将推出楼盘虽然国家限购令等一系列楼市政策的出台，使得开发商重心开始转移。由一线城市往二三线城市发展，沭阳作为四线小城市，由于其地理位置却迎来了房地产发展的高峰。在秉承“东扩南移”的城市规划前提下，增加许多楼盘且大多为纯新盘，吸引了周边辐射400公里的将要置业或投资的人们。2.3.5沭阳最新信贷政策调查首套房房贷向基准利率上调不久，随着国家收紧银根，信贷愈发紧张。据悉，沭阳建行全面上调了按揭贷款利率。房贷利率再度引发关注，本报告对沭阳各大银行贷款政策进行调查，发现除了建行，各家按揭政策相对稳定，但贷款难度增加。（见下表）总结：住宅持续火爆，说明市场基本面依然健康总体趋势呈现上升，未来商业补充，带动产品结构丰富调控政策，贷款收紧，将促使投资取向瞄准商业，置业出现拐点第四章沭阳商业地产现状及发展趋势一）沭阳，商业催生现代县级的都市回顾2010年，沭阳的房地产发展开始遍地开花，犹如井喷式发展一般，在全国中等城市、特别是县级城市，可谓一朵耀眼的奇葩。其中商业地产作为地产的一种全新投资模式，更是后来居上，从最初中心城区的好景时代广场的一枝独秀到今天遍及城区南北的各大型专业市场的频频登场，可谓风景这边独好。据不完全统计，沭阳现在正从事商业地产开发的项目已达21家，已占总数的近一半。难怪著名歌唱家杨洪基来沭阳后感叹：“沭阳不象是县城，它更象是一个都市！”这得益于商业地产的迅猛发展，当然这更是沭阳市、沭阳县各级领导亲情招商的成功之举。二）沭阳现有的商业一览■百货商店2家香港久盛百货大洋百货■shoppingmall10家欧中广场金三角广场中央广场润玛时尚广场名品虞姬城建陵时尚广场时代广场新世界商业广场苏北车市维也纳商业广场;■大型超市卖场5家万得福超市大润发沭阳店苏果超市沭阳店乐天玛特沭阳店世纪联华旗舰店（中央广场）■家电卖场5家GOME（金三角）苏宁（东关口）五星华海3C好景电脑城■大型专业市场9家浙江商城苏北车市苏北商贸城沭河综合市场沭阳批发市场海宁皮革城山东商城蓝天国际商贸城沭阳国际服装南北汇■肯德基3家乐天玛特沭阳店久盛百货店大润发沭阳店■大娘水饺2家凯悦大厦店人民路店■屈臣氏1家中央广场店■电影院1家三匹马电影城■3星级以上酒店6家沭阳大酒店大江国际饭店业事酒店,汇峰大饭店梦溪国际酒店万豪国际酒店■银行10家中国银行中国工商银行中国农业银行中国建设银行中国农业发展银行交通银行沭阳农业合作银行中国邮政储蓄银行江苏银行东吴村镇银行■轿车4S店4家大众4S丰田4s店现代汽车4s店三）沭阳商业板块分布3.1老城区的商业现状老城区一直是沭阳较受瞩目的区域,其囊括了上海路及北京路两大热点板块。目前老城区拥有沭阳较早期开发的女人街、金三角、欧中广场等商业项目,同时近年来又有大量商业项目兴起,如名品虞姬城、三匹马广场、蓝天市场、老邮局、中央广场等。其中名品虞姬城、三匹马广场、等销售状况良好,其品质与配套的完美组合,吸引了众多关注的目光。蓝天市场，老邮局、中央广场处于建设阶段。

3.2新崛起的商业新城区随着新行政中心的逐步建立及完善,以及城市的东扩南移，促使城南版块快速升温。不但开发商们将目光纷纷锁定在这块未来的闪耀之地,沭阳市民也对这一带的楼盘投入了相当多的热情。巴黎新城、海宁皮革城、苏北车市、苏北商贸城等城南项目基本售罄。四）沭阳商铺市场分析4.1沭阳商铺市场整体供应情况4.1.1社区配套商业目前是市场主流至2010年沭阳商铺供应和往年相比有所降低。较2009年的商铺在售项目下降了50%。城区2010年都集中降低供应量，项目与项目之间竞争也没有2009年激烈。从产品形态上来看，小区配套商业（底商）是市场上的主流产品4.1.2纯粹商业是市场缺失从物业类型上来看,大多数项目都是底商、住宅、办公用房等共同组成的混合性物业。4.1.3市场供应以底商、步行街为主从销售总量来看以底商居多，初步估算占到全县销售总量的8成以上，从销售率上看，步行街去化最快、其次是底商，而沭阳的客户对集中型商业概念较低。据此可以看出，步行街性质的专业市场仍然占据着市场的主力需求地位。相对于其它类型的商业项目来说有着面积相对较小、销售灵活性较大，去化周期短，对于资金的占用比例都不会很大。4.1.4集中型商业开始呈现但不成熟集中型商业，因总价高、面积大，针对的客户群属于金字塔尖人士，故销售相对于步行街性质的专业市场要困难得多。目前沭阳尚无中集中性商业的成功案例如金三角只有沿街商铺已经出售，而内部却无任何商业气息。4.1.5老城区为传统商业旺区从区域分布来看，老城区板块占据商业市场半壁江山，目前市场商业项目有19个，老城区供应量最大,占据了供应总量“半壁江山”,其次是城南和城东。4.1.6销售主力面积40-300平方米4.1.7价格跨度明显，市场存在洼地从价格来看，目前沭阳市场的商铺价格在5000—30000元/平米之间。4.1.8商业形态丰富，创新商业引领从产品风格来看，产品形式较多。近两年中逐步推出的商业产品，出现了以名品虞姬城为代表的商业步行街、大型专业市场、住宅配套底商以及大型集中型商业等多种形式。4.2.1商铺销售情况在2009-2010年整体经济和信贷政策的影响下，市场态势较为明朗，商铺成交虽受到较大影响，但目前沭阳商铺月成交量在上扬，价格一路飘高。4.2.2客源分析目前沭阳市场基本以本地客源为主，外地客源主要来自淮安、连云港，徐州，山东临沂等临近城市，且沭阳本地房价一直在苏北地区处于中下游，本地客户到外地投资的可能性较小。4.3沭阳在售商业的推广方式及营销水平4.3.1沭阳商业开发水平4.3.2沭阳商业营销水平4.3.3典型案例分析：名品虞姬城■产品类型：综合性商业步行街■开发商：天成置业占地面积：10万平方米建筑面积：38万■均价：1.1-1.3万元/平米面积：40-200平米容积率：3.6■前期推广方式：单页，电子屏、报纸、短信。■销售分析：一期刚刚推出销售缓慢，二期销售一经推出即售罄■客群：以本地客户为主，公务员、医生、律师、教师等，少数外地客户：集中在淮安，连云港等城市。该项目销售火爆因素归纳：■位于老城区中心地段，消费者心目中的传统商业旺区■蓝天市场的拆迁：该市场的拆迁，给该项目提供了无限升值的可能。■广告效应：天成非常注意宣传，在沭阳无处不见名品的广告。使得该项目在沭阳已经深入人心。无人不知无人不晓。■销售管理：该项目是有宁波瑞狮代理。无论是从精神面貌，还是从专业知识，对其他楼盘都略高一筹。例如其他项目都不是很看重的回报率的计算，以及远景规划。客户的装修方案，置业顾问能够介绍如何布置并举出多种方案。这一点充分说明其置业顾问的职业素质.五）沭阳商业市场未来发展预测5.1商业地产新业态改变原有经营格局现有的大棚、集贸市场将逐步萎缩，取而代之的是全新的大厅、大厦、广场、商城。从形式到内容都是旧貌换新颜，包括名称也充满洋腔洋味，霸气十足。诸如wonderful(万得福)、shoppingmail(销品茂)、商业旗舰、中国首例大5s交易平台等等5.2商业地产的业态更加丰富，三种引领市场5.2.1中心城区商业广场如好景时代广场，海天金三角商城，维也纳商业广场，金鼎商城等。这类商城一般包括超市、休闲中心、洗浴中心、首饰店、肯得基、麦当劳、商业步行街等集商业、购物、休闲、娱乐、人文于一体。多以整层或大面积出售、出租为主，价格在5500元左右，投资此类物业一般数额较大，投资者要考虑资金问题，自主经营的购买群和价格定位，若交物业公司统一管理，则要考虑商场管理公司的前期经营业绩，为何许多卖场期待与家乐福、麦当劳合作，因为它是全球连锁品牌，其业绩和管理水平无庸质疑，从另一方面看关键是能保证你的物业包租后回报稳定而且增值快，不过沭阳巨大的消费市场将使新起的商城都能分到一碗羹，并打破原有超市一统天下的格局，或以低价、便民取胜，或以品牌专卖取胜。5.2.2城区次中心的专业市场如城南的沭阳国际汽摩配商城，城北的花木大世界以及位于迎宾大道的浙江商城，位于天津南路的红星家乐佳等。这些市场均具有以下特征：■规模庞大：以上四家总建筑面积超过160万平方米，相当于140个万得福超市。■专业性强：如汽配商城突出车的概念，以整车销售和汽车后市场服务为主，包括二手车交易，汽配、摩配及用品批发，维修服务。浙江商城以装饰板材、五金水暖、油漆涂料、陶瓷卫浴产品为主。红星家乐佳以建材、家具为主。花木大世界则是为把本地优势产业进一步做大做强，将原有花木市场及花木生产源头进行整合，形成真正的花木之乡和花木之窗。■批零兼营：因同类产品的多而全，市场均以最低价批发，以量获利并吸引其他二级市场和零售商，甚至平价批发，最终通过厂家返点来获利，对优势产品还可零售，以满足不同消费群体的需要。■功能齐全：以上市场大多是通过运输和物流来完成进出货的，故仓储物流是每个市场的必备前提，除经营性商铺外部分还有配套住宅区，生活服务区以满足业主的不同需求。值得一提的是汽配商城还有五大配套区：宾馆区，加油站，配套商业区，物流仓储区，配套服务区（包括车管所，汽车检测中心，工商，税务，银行等机构）。5.2.3大型社区店面和临街商铺如上海南路片区的颖都花园，名仕家园临街商铺。迎宾大道两侧的东方名都，上海花园等临街商铺。又如春风沂水，豪园等社区商铺。5.3专业化市场程度会越来越强沭阳的商业，在未来专业化的趋势将会更加明显。因为专业化、规模化有助于提高市场的竞争力，专业市场的群聚效应非常重要，他是吸引消费者，创造高销售流量的制胜法宝，专业市场在某一类型服务或商品领域中，可以充分满足消费者多样化的需求，对消费者可产生特殊的吸引力，从而使经营者获得更多的商业机会。5.4经营结构和消费群体呈现细分沭阳众多商业今后会加强项目的精确定位，拥有自己的客户群和自己的经营模式和业绩，消费客户的锁定是商业项目后期经营的精髓，锁定不准，项目就很难适应市场，甚至出现多个项目一起惨淡经营的局面。这里的客户细分不是指购房客户的细分，而是指开业后经营时消费客户的细分。最具代表性的是香港武汉新世界百货、武汉广场、世界贸易广场。新世界百货以经营世界知名的中高档商品为主，一件衬衫可以买到1000元以上，他的主要客户群体是老板和高级白领。新世界百货的消费者可能只占武汉同类消费市场的20%左右，但这部分人很少到其他地方消费，因为他们追求的不仅是一个简单的物品，更注重生活方式和生活品位。新世界百货每年的营业额都比较稳定，波动不会超过20%，因为他们拥有一批忠实的客户群体，而武汉广场主要是以中等收入或偏上的客户作为消费群，同样生意火