阳澄湖旅游景区开发项目战略策划的运营思考

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阳澄湖旅行虽发展多年，可是旅行品牌远远逊色于阳澄湖大闸蟹品牌。自09年初建立

管委会今后，开始申报省级旅行度假区、有序规划。中国浩远公司成为阳澄湖旅行家产发展

的第一批招商公司。可是，浩远公司初涉旅行，没有旅行开发经验，也没有与政府合作的清

晰策略。本项目肩负着阳澄湖高端发展诉求与浩远公司顺利进军旅行业战略使命的两重担务，

对顶峰旅行地产咨询团队来说也是意义深远的一种挑战。

一、选择土地——判断发展所需，锁定最正确地块。

（一）、商酌管委会与浩远意愿开发地块

在项目组介入前，管委会和浩远公司已经商定了开发地块。该地块招商内容：建设一

个地标性的旅行建筑（高133米），并依靠标记性的建筑，建设一个大型的旅客活动广场，

即佳人腿广场，该广场可设置欢乐大海世界、剧场、水上芭蕾表演、极速飞车等项目。标记

性建筑是核心亮点，是度假区的制高点。

项目组以为当前，阳澄湖旅行发展处于向旅行度假区发展的启动阶段。意愿开发地块

的定位是以标记性建筑为主体的佳人腿广场，假如首期开发此地块，则有些操之过急，原由

有三：

其一，是阳澄湖需要的第一是标记性旅行项目，供旅客参加、体验的项目。能为阳澄

湖旅行迅速发展起航的标记性项目。

其二，从文化的传承角度考虑，阳澄湖拥有原生江南传统文化的本底环境，标记性建

筑的立意，应从文化传承角度出发。

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其三，是大多成熟的旅行区发展路径都是第一打造集群旅行项目，此后形成规模效益

做大市场，最后适合建筑标记性景观，特别是投资大、回报周期长、见效奇异的景观。

（二）、比较管委会供给可选地块

在对管委会与浩远意愿合作地块进行商酌今后，与管委会及相城区政府领导实时会议

交流，两方一拍即合。管委会立刻供给其他两处招商地块进行选择。

A地块，面积约200亩。拥有以下优势：其一，位于佳人腿岛中心地点的边沿地带，

坐拥270度环湖景观；其二，是一处私密性较高的区块。其三，距离地热资源较近。但也

有一些不足：面积过小，难以形成规模效应。

B地块，面积约168亩。拥有以下优势：毗邻骨干道、码头交通枢纽处，简单就近吸

引旅客；不足之处是位于交通枢纽地点，有大批人流过往，私密性较差。

(三）、提出投资开发最正确地块

综合考虑今后，项目组提出:在现有A地块的基础上向南扩展，呈带状布局，扩大规模。

将沿湖300米严禁建设地域直采归入，做为项目地的后院。开发以温泉为主题的高端旅行

度假定施，联合美食+康体+休闲+运动+商务会议功能。

二、战略策划——全方向立体化考量，摊平旅行开发之路。

（一）、三大破提点，指出路在何方

从实现阳澄湖旅行与阳澄湖大闸蟹品牌齐名破题

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本项目在市场营销上重要抓阳澄湖品牌不放，而且与阳澄湖旅行度假区捆绑营销。

从依靠长三角休闲度假与商务旅行市场破题

将来城市轨道交通等高速交通的实行，将极大地扩大阳澄湖的辐射半径，本项目具备

成为长三角休闲度假、商务旅行出游的首选项目。在产品建立上要充分服务于这两大市场板

块。

从紧抓长三角地域温泉旅行产品供给不足和创新温泉旅行方式破题

长三角地域属于地热资源欠丰富地域，地热资源特别难得。本项目重要扣温泉资源并

打破传统温泉开发见解，关注以大上海都市圈为基础的旅客需求，适应温泉旅行市场个性化

发展潮流。

（二）、科学定位，确定整体发展路径

功能定位

依靠长三角地域商务需乞降阳澄湖国际品牌出名度，以生态环境为本底，以江南文化

为内涵，以阳澄湖大闸蟹美食为特点，形成商务会议集聚、温泉康疗与特点美食体验三位一

体的复合型休闲度假区。

市场及产品定位

产品的市场定位于商务会议市场，温泉休养市场，特点美食市场。

（三）、贵族化温泉体验方式，打造长三角温泉旅行顶级品牌

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以“温泉、健康、娱乐、园林、世界泡浴之旅”为基本构思，将温泉养生泡浴方式做

到极致，成为长三角地域首家以世界贵族温泉养生泡浴方式为主题的温泉。

（四）、分步开发，保证资本和市场之间均衡

就当前阳澄湖旅行发展的现状来看，阳澄湖要真确实现高端发展诉求而且走进休闲度

假时代，尚需时间。

经过三步走的产品开发节奏，分别风险。即：近期以休闲旅行——休闲文化为主导开

发大众产品；中期以商务旅行——交际文化为主导开发高端产品；远期高端与大众互动，

以度假文化为主导发展全端产品。

(五）、修规深度落地，保障后续规划的零距离连接

充分利用现有水系，将用地切割为一个全岛和两个半岛，将土地景观价值最大化。近、

中、远期项目自成系统，又互相联系，为后续全盘发展确定基础。计算经济技术指标，明确

容积率、绿地率、建筑密度、建筑层高等，框定后续规划指标范围。

本项目在营运和战略策划方面，科学判断阳澄湖发展和公司投资需求，担当公司与政府交流

的桥梁，以专业修养均衡管委会与公司间利益。掌握公司投资与市场之间的均衡，同时考虑

阳澄湖整体可连续发展。最后获得了管委会、公司、项目组三方双赢。

北京顶峰智业旅行文化创意股份有限公司(简称“顶峰智业”)始创于2001年，是国内最早

专业从事旅行规划设计业务的公司之一。

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顶峰智业在以旅行规划设计为核心业务的基础上，连续创新，不停延长旅行家产链全程服务，

鼎力发展旅行投资、景区营运管理、旅行营销等业务，形成“规划引领-投资驱动-营运支撑

营销拉升”的“四位一体”一站式全程服务模式，供给综合型智慧旅行系统解决方案。

顶峰智业在中国首家提出像管理酒店同样进行景区管理，我们针对不同样景区的现状供给合理

高效的解决方案，并装备专业团队入驻景区，参加和指导景区营运。总结我们在全国40余

家境区运管、景区托管的实践经验，以提升我们现有景区的盈余能力和商业价值，为当地民

众供给就业机会，为地方政府供给经济可连续发展的原动力。

顶峰智业旗下，北京达沃斯顶峰旅行投资管理有限公司(简称顶峰旅投)建立于

2007年，公司业务波及景区的投资营运、合作经营、拜托管理、营运咨询以及投融资服务

等。至2015年，公司综合营运过的景区累计达到40余家。此中顶峰旅投及其投资合作公

司营运过的5A景区4家、4A景区20余家、省级景区若干。沁园春·雪

北国风光，千里冰封，万里雪飘。望长城内外，惟余莽莽；大河上下，顿失