价格专题报告模版

项目推售计划及价格专题报告模版项目定价举足轻重，直接影响到项目的销售速度和利润水平。项目定价是以对区域房地产市场、竞争楼盘价格及销售情况、客户需求意向等的充分分析为基础，结合项目成本利润率和销售速度的要求，针对住宅、商业、车位等物业分别制定出合理的整体均价，在此基础上对项目的推售计划、推盘策略及推盘时机进行分析。《项目推售计划及价格专题报告》还应包括项目价格系数内容，项目价格系数通过制定合理的销售价格系数来实现住宅单位性能与其销售价格相匹配，使每套住宅单位性价比都趋于合理，最终实现项目销售速度合理化。在报告制定过程中，根据工作进程，集团营销策划部与地区公司营销部门进行不定期交流和沟通。项目公司营销客服部在项目预（销）售前1个月向总部营销管理部会上报《项目推售计划及价格专题报告》见（附件1）（包括《项目住宅价格系数》，见（附件4）），由营销管理部组织公司决策机构进行联席评审，在评审结束的三个工作日内，经财务管理部负责人核准、营销管理部部批准，由价格决策委员会下达批复。要求在推售范围及具体价格表向客户公布前两天，将价目表上报营销管理部备案。

附件1XX地产项目推售计划及价格专题报告(参考)（一）项目情况及营销状况1、项目经济指标2、项目目前的营销状况概述（二）房地产市场分析1、房地产大势分析2、项目所处区域房地产市场统计指标及分析3、“主要竞争项目价格调研分析”结论（三）营销推售计划1、推售时机分析2、一次性或分期推盘分析3、营销计划筹备工作进度情况4、推售计划安排及销售速度评估（四）价格制定价格体系制定：通过市场比较法及系数调整，推导出项目整体均价。方法如下：1、选择定价参数，如A地段位置参数、B交通环境参数……。2、选择比较项目确定权重并分析选择原因3、根据定价参数，将本案与选择的比较项目进行各参数列表打分，满分为100分，从而评估本案的各参数分数。4、计算本案与各项目的综合系数比值，即M1=本案系数乘积/项目1系数乘积，以此类推，分别得出M2、M3、M4……。5、列出各项目的最新售价情况（剔出装修价）Y1、Y2、Y3、Y4……6、得出本案相对于各比较项目的参考价，即X1=M1*Y1，以此类推，分别得出X2、X3、X4，7、计算项目的市场比较参考价，即取得上述价格的平均值，X=Σxi/48、结合市场、项目、品牌进行价格修正，最终确定全盘均价X’。9、根据测算的均价编制项目成本与盈利预测表，检验是否达到项目盈利目标（盈利目标参见项目投资策划报告）并进行修正。9、根据全盘均价，进行各区域、楼栋的定价，通过平面系数和垂直系数的设定，最终形成销售价格表（五）相关资料1、项目成本及盈利预测表，见(附表1)及说明。当项目分期开发时，除编制整个项目的成本及盈利预测表及说明外，还应单独编制每期的项目成本及盈利预测表及说明。2、“主要竞争项目价格调研分析”资料3、项目销售面积、收入、价格调整汇总表(附表2)4、项目住宅楼型、户型统计表，见(附表3)5、项目住宅均价平面图，要求具体到各列(户型)5、项目住宅销售价格系数（见附件4）附表1XX地产项目成本及盈利预测表编制单位：编制日期：序号内容计算公式盈亏平衡点保守售价正常售价乐观售价说明单位成本（元/平方米）总额（万元）单位成本（元/平方米）总额（万元）单位成本（元/平方米）总额（万元）单位成本（元/平方米）总额（万元）项目单位一可售面积销售收入（万元）住宅+车位+公建1、转让土地面积m2住宅售价（元/平方米）1.1建设用地面积m2公建售价（元/平方米）1.2市政代征用地m2车位收入（万元/个）销售总收入（万元）住宅+车位+公建2.总建筑面积m2二发展费用（万元）2.1可售面积m21土地费用土地转让费用住宅可售面积m2土地出让金商业可售面积m2红线外市政设施配套集资及建设费用车库可售面积m2土地契税政府综合地价×X%小计上述费用之和2.2不可售面积m2土地费用利息详见第五栏利息项会所m22前期费用勘查设计费地下建筑面积m2前期开办费其他费用3.容积率小计4.户型数户3建安费及相关费用可销售面积建筑安装费5.车位个会所、幼儿园等建安费×不可售面积/销售面积地上车位个其他费用全部建安费×X%地下车位个小区配套费、室外工程费6.发展周期年小计7.建筑期年4销售费用销售税金及附加销售收入×X%8.土地转让费用万元营销费用销售收入×X%9.土地出让总金额万元小计10.各类物业建筑面积m25间接费用管理费别墅类m2其他费用多层住宅m2利息含项目全部投资利息小高层住宅m2小计高层住宅m26不可预见费（1-5项之和）×X%三税前成本住宅及公建成本住宅+公建发展费用-营业税11.各种物业正常售价元/m2车位成本车位发展费用-营业税别墅类元/m2小计住宅及公建成本+车位成本多层住宅元/m2四税前利润（已交营业税）销售收入-发展费用小高层住宅元/m2五税项所得税税前利润×X%高层住宅元/m2增值税增值额×X%折扣额按土地增值税规定计算12.建筑安装费元/m2增值额销售收入-折扣额别墅类元/m2其他税项多层住宅元/m2小计小高层住宅元/m2六税后成本发展费用+税项高层住宅元/m2七税后利润销售收入-税后成本地下建筑安装元/m2八成本利润率税后利润/税前成本签发：审核：制表附表2XX地产项目销售面积、收入、价格调整汇总表编制单位：编制日期：住宅、商业销售收入楼座名称销售套数（住宅）销售面积（平米）均价(表价)（元/平米）折后价（底价）（元/平米）折扣总收入（元）第一批/期小计第二批/期小计第N批/期小计N批/期合计商业面积商、住合计车位销售收入车位分批数量（个）价格（表价）（元/个）折后价（底价）（元/个）折扣总收入（元）第一批/期小计第二批/期小计第N批/期小计N批/期车位合计可售面积及车位销售收入合计总合计签发：审核：制表附表3XX地产项目住宅楼型、户型统计表（示例）编制单位：编制日期：序号栋号总建筑面积（平方米）一房二房三房四房复式……合计面积（平方米）套数面积（平方米）套数面积（平方米）套数面积（平方米）套数面积（平方米）套数面积（平方米）套数面积（平方米）套数1234567891011……合计所占比签发：审核：制表附件4XX地产项目住宅销售价格系数（一）项目销售价格系数制定的原则（二）平面系数及垂直系数设置及构成的分析（三）价格系数权重的分析与确定（四）销售价格试算公式的确定（五）销售价格系数成果分析1、总体均价构成分析2、某项目楼型目标价格试算汇总表，详见(附表4-1)3、楼型价差分析（六）相关资料1、某项目单元楼座分布图2、某项目销售价格平面系数评估标准表，详见(附表4-2)3、某项目销售价格垂直系数评估标准表，详见(附表4-3)4、某项目单元系数评分图(每种系数一张图)

附表4-1XX地产项目楼型价格试算汇总表（示例）编制单位：编制日期：楼型分类楼型编号每栋套数（个）每栋面积（平方米）实收总价（万元）最高单价最低单价最高最低单价差值均价（元/平方米）单位编号单价（元/平方米）单位编号单价（元/平方米）单位差额差额百分比率（%）高层×栋×栋小计小高层×栋×栋小计多层×栋×栋×栋×栋小计总计签发：审核：制表

附表4-2XX地产项目住宅销售价格平面系数评估标准表（示例）编制单位：编制日期：（总分××分）调整因素系数房号朝向系数景观系数楼型系数噪音系数房型系数私密性系数单边系数个别因素系数……系数签发：审核：制表平面系数制定及评分办法1.朝向系数我国地域广阔，每一个地区都有其独特的地理环境、文化背景和生活习俗；朝向又直接影响到日照问题，因此各地买家对住宅朝向的选择也会有某些差异。只有准确把握当地风俗人情、朝向喜好，才能制定出比较合理的朝向系统分值。一般而言，朝南的单元系数分值较高，东南向、西南向次之，朝北的则最低；若厅和主卧室都朝南，则系数分值最高，若都朝北，分值则最低，其它依此类推。2.景观系数景观系数分值的高低一定程度上与视野开阔程度、视线轴的长短、视觉效果、视线遮挡影响有关。如果住宅单位面临公园、高尔夫球场、树林、湖泊、河流、海面等能够使人愉畅的景观，由于视野开阔、风景优美、景观较佳，生活在里面会感到轻松自然，这样的住宅单位一般系数分值较高；而临近闹市区、垃圾站、厂房、液化气站、加油站、高压电线、高架桥、普通道路、铁路、公共厕所等视觉效果不佳、视野较差、压抑感较强的住宅单位，其系数分值就会相对较低。3.楼型系数各楼盘所处的地区不同，买家对住宅楼型的需求也不尽相同，有的地区对多层有偏好，有的地区则对小高层有偏好等；此外，即使楼盘是由纯多层、纯小高层或纯高层组成，但是也会因一梯二户、一梯三户或一梯多户等楼型设计不同而受到买家的喜好程度不同；而对别墅言，买家会喜好独栋别墅多一些，双拼别墅次之，最后是排屋。因此，根据市场需求，分析买家的喜好，对不同楼型确定不同系数分值。4.噪音系数噪音大小对人们居住安逸与否有着重要的影响，一般来说，安静、祥宁的住宅单位系数分值较高；而一些邻近噪音源，如公路、铁路、高架桥、工厂、学校、闹市等地方的住宅，由于噪音较大，比较嘈杂，影响到人们的正常生活、学习和工作，其系数分值自然较低。5.房型系数因房型（如：一房一厅、二房一厅、三房二厅、复式等）的不同、面积大小不同而导致系数分值的不同，这种情况往往和市场需求有关。由于人们在不同房型、面积的住宅中生活的舒适感及精神感受不同，其喜好程度也不尽相同。由于户型及户型面积不同，必然存在需求的不同，喜好程度差的户型的系数分值不可能很高，而倍受置业者特别喜爱之户型的系数分值会相对较高。6.私密性系数随着人们生活水平的提高，买家对生活中的私密性越来越重视。因此住宅单位的私密性较好，则其系数分值自然也会相对较高，反之亦然。在此基础上，不同住宅单位之间的对视程度、距离远近等等都会影响到私密性系数分值。7.单边系数住宅单位如果单边，其采光通风就会相对较好，故而该住宅单位的系数分值也会较高。一般而言，对公寓而言，三面临空、且三面采光的房屋系数分值最高，二面临空、二面采光的房屋次之；对别墅而言，四面临空的单体别墅系数分值最高，三面临空的双拼别墅次之，二面临空的排屋最低。一般情况下，单边系数可以计入个别因素。8.个别因素系数住宅单位的不同平面设计会使得系数分值不同，例如，开放空间、休闲空间、通风、采光、双阳台、紧凑户型、复式等设计，因其提高居住品质，而相应提高了住宅单位的系数分值；此外，设备层、转换层等对住宅单位的系数分值也会产生一定的影响。附表4-3XX地产项目住宅销售价格垂直系数评估标准表（示例）编制单位：编制日期：楼型系数楼层多层小高层高层……无楼座无楼座无楼座无楼座无楼座2019181716151413121110987654321签发：审核：