烟店营销报告

烟店镇名苑佳居项目运营思路分析OperationoftheprojectideasofsmokeDian整理ppt我们采用S-C-Q结构化分析方法我们应该怎么办情境（Situation）（公认事实）冲突（Complication）（推动情境发展并引发矛盾的因素）疑问（Question）(分析存在的问题)需要完成某项任务发生了防碍我们完成任务的事情资料来源：华鼎中国存在某个问题存在某个问题采取了某项行动知道解决的方法有人提出一项解决方案行动未能奏效我们如何实施解决方案该方案是否正确为什么没能奏效整理ppt通过S-C-Q基本结构的分析我们确定了界定问题的分析模型资料来源：华鼎中国？R1非期望结果——由特定情境导致的特定结果R2期望结果——不喜欢某一结果，想得到其它结果S=情境C=R1,R2Q=如何从R1到R2整理ppt如何认识烟店的房地产市场！竞争为导向市场为导向需求为导向4ps：产品、价格、渠道、促销4cs：顾客、成本、便利、沟通4rs：关联、反应、关系、回报顾客、沟通、成本、回报整理ppt卖给谁？（顾客）Customers给客户传达的信息？（沟通）Communication我们的价格？（成本）Price客户得到的利益？（回报）Return整理ppt顾客PART1卖给谁？Customers整理ppt烟店镇位于山东、河北两省交界地，西部和北部靠漳卫河与河北省的馆陶县、临西县相望，南部与冠县的北陶镇相邻，东面与临清的唐园乡、潘庄镇接壤，整个版图呈东北、西南狭长状，南北直距15公里，东西直距3公里，总面积4900公顷，镇驻地距临清市区27公里，临馆公路(008省道)穿境而过。烟店镇辖34个行政村，人口3.7万人，总耕地面积2600公顷。人口自然增长率为0.3‰。2000年8月被省政府批准为中心镇、全国百强乡镇。烟店概况整理ppt中心镇轴承加工区整理ppt轴承加工购销业成为烟店镇的支柱产业，构成了该镇的经济特色，烟店镇是全国著名的轴承加工基地、轴承交易中心。全镇现有固定资产100万元以上的轴承加工企业300多家，工商业户3800余户，轴承专用加工设备8000余台，有加工生产万余种型号轴承的生产能力，产品质量均达国内先进水平，畅销全国30个省、市、区，并出口东南亚、欧洲、美洲18个国家和地区。据不完全统计，分布全国各大中城市的烟店轴承经销门店达1480余家，全镇工作年销售收入21亿元。整理ppt

城镇人口增长较快，居民生活水平不断提高，随着轴承工业的进一步扩大，外来务工和经商人员急剧增加，住房需求有提升趋势；较大的城区面积缺少统一规划而显得杂乱无章，城市面貌落后，百姓对此颇有微词；扩容城市，改变城市形象，迫在眉睫。城市契机目标：实现经济和生态的协调发展？如何实现中心镇面貌的快速改变？如何增加对周边资源（尤其是人才）的吸附力？整理ppt个私业主高收入打工族公务员结构都有住房，且多数不止一套，整体来看，居住品质一般；区域主要集中在周边村镇和临清；有一定经济能力，有能力追求更高品质的物质生活。『生活现状分析』向往大城市高档社区的生活方式，对物业管理和服务内容的要求比较高；优美的生活环境，是吸引客户购买社区的重要原因，而且对周边的生活配套也比较关心。对建筑品质的要求也比较高。『物质需求分析』『心理需求分析』希望通过各种形式包括消费来体现和证明自己高层次的社会地位，具有较为强烈的从列心理和攀比心理。思想传统却追求高尚的生活方式。重视家庭，有强烈的安全观和健康型的追求。整理ppt几百万刚起步、几千万不算富、几个亿的好几户！轴承业主本地经营者购房方向：别墅（提高居住品质）临清（为孩子提供一个良好的成长环境）外地经营者：居住主要集中在商铺或者是周边村，如果房屋升值潜力大，有较强的投资意向。整理ppt行政事业单位单位性质国有企业人员构成公务员，在编人员单位概况镇驻地距临清市区27公里，镇政府公职人员200多人。单位收入基层人员1500-2500元/月，主力人群集中在7-10万/年住房情况单位宿舍、临清、周边村综合评判有购房需求，属于改善型客户，对价格比较敏感，属于可争取的团购对象单位性质私有企业人员构成管理人员、技术人员、后勤人员单位概况周边开发、生产、销售于一体的精细轴承企业单位收入当地大型私企，中高层10万/年左右，普通员工在1700-3000元/月住房情况单位宿舍综合评判中高层购房主要是改善型需求，基层人员是自住需求企业职工、私营业主整理ppt外来经营业主单位性质个体人员构成数量能占到经营业户的30%左右，以河北和浙江为主单位概况主要涉足轴承销售单位收入主流企业所有者年收入几十万到几百万，中层5-10万/年，员工2000-4000元/月住房情况自有住房、租房综合评判不满足于租房需求，投资意向强烈整理ppt官驿家园潘庄镇工业园西首，毗邻烟店轴承城。户型有100㎡两室两厅、130㎡和150㎡三室两厅。均价1400元/㎡，储藏室1000元/㎡，没有天然气，毛坯房，一次性付款！200㎡的商铺34万元一套，上下两层。在售的为2栋，剩下的八栋户型面积150-170㎡。整理ppt百特·轴乡华府烟店镇北外环路以北，西外环路以东，规划用地约80亩，建设规模10㎡，现在尚未对外销售。整理ppt小结市场尚处于起步阶段，已售项目基本没有特色，宣传方式少，在需求层面有很强去化能力；客户构成来看，市场发展刚刚起步，从自住需求角度分析，低收入群体集中在周边村盖房，高收入群体向县城转移；外来人口的投资型购房，在烟店镇占据很大比例，市场中高品质房源的空缺，让很大一部分需求找不到释放的方向；从竞争层面分析，潜在供应即将放量，竞争威胁显现；目前住宅的销售价格在1400-1800/㎡之间，定价主要是采用成本加成；商铺销售火爆（租金：100平米8万/年），开发体量相对较大；客户购房的付款方式相对单一，主要集中在一次性和工程分期;在户型面积选择上，目标客户偏好通风、采光好、户型设计大气，面积合适功能齐全的130-140㎡的三房二厅二卫一阳台;其次满足居住要求90-100㎡（厂区职工、乡镇年轻客户群体为辅）;客户有较高的收入，具有较大购买能力，年龄约在25-50岁之间，二次置业居多（镇商铺住户），注重楼盘内在品质，对所选楼盘的内部环境、生活配套设施的要求较高，良好的物业管理和生活配套及日后的升值潜力可直接打动此类客户；对电梯多层有一定的认可度和购买能力。整理ppt100套的销售量表明：客户一直在犹豫？马斯洛的人类需求层次理论指出人类对物质产品的需求存在四个层次，即产品的可得性、产品的质量和价格（性价比）、产品的易得性和服务、个性化。

整理ppt沟通PART2给客户传递的信息？Communication整理pptSWOT分析SO象限战略利用机会发挥优势规模大，工程进度快（准现房），开发商实力强，温泉入户，多层带电梯，小环境出众社区内部景观好,户型设计三室居多，卧室朝阳居多，面积大，且都配有车库，符合市场需求WO象限战略利用机会克服劣势位置偏，周边配套差（孩子上初中要穿过s315），付款方式单一（一次性）总价相对高，需要配套附房销售WT象限战略逃避威胁弱化劣势新增对手ST象限战略发挥优势克服威胁临近交房，市场有很强的购买力，城市面貌短期内会有一个大转变，新项目会培育市场的消费能力OTSW整理ppt核心项目整理ppt产品：满足自住需求的多层住宅定位：新农村建设项目传播：2万份单页、产品说明书式工期：主体封顶，10月份交房外立面：高级灰、中长调（在大城市适宜，在乡镇过于沉稳）销售进度：销售100余套，回迁80多套，剩余370户（具体房源不详）项目优、劣势都比较突出，如何利用和把握优势，以抵消目前客户对项目产生的犹豫心态，是我们需要研究的首要问题？推广形式单一、营销诉求无亮点，也是制约销售的重要问题。目前烟店真正的精品项目并没有，只要充分挖掘项目卖点，抓住客户购买心理，激发其购买欲，并在包装和推广阶段做到高效、准确，才能提高我项目的销售速度。整理ppt高端形象树立不足：导致改善性需求的客户不能关注项目，投资性需求看不到升值潜力，和市场有点偏离。形象不是万能的！但是没有形象却是万万不能的！乡镇项目按照城市主流项目形象塑造，乡镇价格销售，才是成功之道！整理ppt成本PART3我们的价格？Price整理ppt综合分析：高收入群体在临清的置业总价在40-50万左右，严格意义上来说，只要性质合适，客户的购买力不存在问题。周边村的打工者，如果考虑付款有难度，可以通过信用社的三户联保阳光贷款政策，获取5-10万不等的贷款。整理ppt回报PART4客户得到的利益？Return整理ppt规模大——烟店第一工程进度快（准现房）——交款即可入住开发商——集团公司、连锁开发、品质保证温泉优势——唯一多层带电梯——品质小环境出众—社区内部景观好自住需求：最短的时间享受最好的生活方式投资需求：最小的投入获取最大、最可能的收益整理ppt

形象推广——项目自身的良好展现（重点温泉为主题）；

品牌推广——鸿基品牌进一步提升将极大带动项目形象，并直接影响到销售；

媒介推广——合理整合媒介，采用立体式宣传，将项目信息有力的传达出去，最大限度的挖掘客户；

活动推广——采用各种有益于项目展示并能有效促进销售的活动进行推广，使得品牌、项目推广和销售共赢；

产品推广——挖掘产品优势卖点，通过媒介与活动及销售人员宣传，扩大影响力促进销售。整理ppt硫化氢：可改善皮肤血液循环及组织营养、杀灭细菌；氧化钠：促进渗出物的吸收，增加皮肤抵抗力，镇静神经、发送体质；

重碳酸钙、重碳酸钠：对皮肤有抑制分汔、消炎，脱敏的作用，促进血液循环。

偏硅酸：软化血管，抑制心血管疾病的发生以及抗衰老。

镭：地下水流经含有镭的岩石产生“镭水”，具有促进新陈代谢、调节五脏六腑功能，灭杀病毒细菌等多功能保健作用。温泉所含矿物质的主要功效整理ppt养生概念——回家就能泡温泉项目包装效果分析经过初步分析，结合当地市场状况和项目自身情况，建议通过包装设计展现，展示项目形象，以提高项目附加值！整理ppt售楼处永远是项目的第一道风景设计风格：要与整个楼盘定位、楼盘质素相吻合。选址：由于本项目距离镇中心远，建议售楼处选址在北面的繁华地带，使看房客户能够辐射整个烟店镇，另外在项目周边设置形象指示牌，以引导客户。功能分区：一般应包括接待区、展示区、洽谈区、签约区、办公室、财务室、卫生间、储藏室（销售人员更衣、销售资料存放）等构成，各个功能分区要充分考虑到销售动线的流畅和实际使用方便的原则。整理ppt客厅厨房样板房展示图整理ppt卧室餐厅整理ppt鸿基房地产经过多年的开发，在当地已经树立起很高的品牌形象，这将是本项目获胜的一张关键牌，同时此项目的成功运作也是进一步巩固提高品牌的一种动力所在。因此，本项目通过良好运作，将鸿基品牌美誉度全面提升，从而实现品牌后续价值，为以后的项目成功奠定坚实的基础，其本身比最大限度的挖掘本项目的附加值还要重要。企业品牌推广利用“置业会”扩大鸿基品牌影响力，建立起开发商和客户之间、客户和客户之间的纽带，使各项目依附于开发商品牌之下，一方面提高品牌形象，另外一方面对于房源销售产生实质性的促进作用。整理ppt户外展板户外展板是展现项目形象的有力武器，在项目辐射区域设置2-3块形象展板对项目推广能起到很好的效果，可以最大范围的扩大项目的影响力，并能够提升项目高度，增加品牌效应。整理ppt路旗广告是户外广告的又一必要补充，被称为项目的“延长导视系统”，它可以把项目信息延伸到城市的纵深领域。路旗广告设计需简洁、精美，视觉冲击力强，高度概括，力求以鲜明的形象、洗练的文字第一时间抓住客户的眼球，以达到项目宣传+带动上客的效果。整理ppt媒介推广原则：采用最有效、最科学的媒介发布方式组合方法来服务项目。（一）影视媒介作为品牌形象宣传良好的发布平台，影视媒介的发布非常重要（二）报纸媒介作为房地产项目推广的一把利器，报纸广告是必不可少的（三）网络媒介随着网络媒介的迅速崛起，其作用越来越大的显现出来（四）广播媒介

传播广泛，投放费用低，可成为媒介宣传的有效补充。（五）其他媒介短信、DM、夹报、短信、宣传片整理ppt活动推广活动推广是与目标客户群交流的最好方式，通过各种事件营销和多种有益的活动交流能够拉近与客户之